주택담보대출을 6억 원 이하로 제한하고 주택 구입목적의 대출을 받은 경우에는 6개월 이내에 전입의무를 부과한 6.27 대책의 여파가 본격화되는 모양새다. 반포와 압구정 등 강남을 대표하는 대장 아파트들이 조정을 받고 있다. 심지어 송파구에 위치한 헬리오시티 전용 84㎡는 직전 거래 대비 무려 5억 원이 급락하기도 했다. 불패를 자랑하는 것처럼 보이던 서울 신축 아파트들 중에서도 분양가 이하로 매도하려는 일명 ‘마이너스피’가 등장하고 있다. 이재명 정부가 추가로 마련 중인 부동산 시장 안정화 대책의 강도가 서울 아파트 시장 조정의 폭과 기간을 결정할 것으로 보인다.
래미안 원베일리, 압구정 현대도 6.27대책 여파에서 자유롭지 못해
10일 부동산 업계에 따르면 반포의 랜드마크 아파트 격인 래미안 원베일리 전용 84㎡ 매물의 호가가 65억 원 수준에서 형성되고 있다. 동일 평형 신고가는 지난 3월에 거래된 70억 원이었다. 이 거래는 아직 미등기 상태다. 심지어 50억 9000만 원 나온 매물도 있어 호가 조정이 본격화 되는 조짐이다.
대한민국 아파트 시장의 최정점에 있다고 평가받는 압구정도 사정은 별반 다르지 않다. 업계에 따르면 이달 7일 강남구 압구정동 구현대3차 전용 82㎡이 직전 실거래보다 2억 원 하락한 53억 원에 거래됐다. 매도 호가도 6.27 대책 이전보다 5억 원 이상 낮은 50억 원 초반대에 형성돼 있다.
반포미도1차 전용 84㎡도 6.27 대책 이후 3억 원이나 하락해 이달 1일 30억 원에 계약이 이뤄졌다.
서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 아파트. 연합뉴스 자료사진
송파 헬리오시티 -5억, 용산 래미안첼리투스 -6억 이상 급락도
강남구와 서초구의 대장 아파트들만 조정을 받는 것이 아니다. 다른 랜드마크 아파트들도 조정을 받고 있다.
부동산정보업체 아실에 따르면 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡의 경우 7일 22억 원에 거래됐다. 지난달 25일 최고가 27억 2000만 원에 거래됐던 것을 고려하면 무려 5억 원이나 실거래가가 폭락한 셈이다.
출처 : 아실
용산구의 고급 아파트 래미안첼리투스도 가격이 급락했다. 이 아파트 전용 124.02㎡는 지난달 25일 45억 5000만 원 거래가 나왔는데, 6.27대책 발표 직후인 지난달 30일 39억 2500만 원 거래가 터졌다. 불과 5일 만에 6억 2500만 원이 폭락한 것이다. 그 5일 사이에 가격이 폭락할 변수라고는 6.27대책 밖에 없었다.
출처 : 아실
'마피'가 속출 중인 서울 신축 아파트 단지들
6·27 대출 규제는 분양권과 입주권 시장에도 영향을 미치고 있다. 주담대 6억 원 상한및 전세보증금으로 잔금을 커버하는 게 어려워지면서 시장이 얼어붙고 있다. 그러다 보니 분양 불패로 불리던 서울 아파트 신축 단지들에서도 ‘마이너스 피’ 매물을 발견하는 일이 가능해졌다.
강북구 미아동 ‘한화포레나미아’ 전용면적 84㎡ 분양권이 10억 8750만 원에 매물로 나왔다. 분양가 대비 6000만 원 낮은 가격이다. 전용 80㎡는 분양가보다 7000만원 낮은 10억 2640만 원에 매물로 등록됐다. 고분양가 논란을 겪은데다 입지가 썩 좋다고는 할 수 없는 ‘한화포레나미아’는 매물 해소에 어려움을 당하고 있다. 도봉구 도봉동 도봉금호어울림리버파크 전용 84㎡는 분양가 대비 4000만 원 낮은 8억 5700만 원에 매물로 나왔다.
분양가와 동일한 가격의 이른바 ‘무피’ 매물도 등장했다. 서울시 구로구 오류동 천왕역모아엘가트레뷰 전용면적 67㎡ 분양권은 8억 4900만 원에 등록됐다.
정부의 대출규제 영향으로 서울 부동산 시장에서 거래 및 집값 상승폭이 일부 둔화한 것으로 나타난 6일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습. 2025.7.6 연합뉴스
우회로를 전부 차단해 대출을 조이고 파격적 공급대책 발표하면 시장 안정될 듯
시장에선 6.27대책의 효과가 얼마나 지속될지를 두고 ‘갑론을박’ 중이다. 하지만 관건은 이재명 정부가 6.27대책 이후 후속대책들을 어떤 강도로 내놓을지에 달려있다.
만약 이재명 정부가 대출규제의 우회로를 전부 차단하면서 전세대출 및 정책대출을 전부 총부채원리금 상환비율(DSR)에 포함시키고 주담대에 위험가중치를 높이는 방식으로 은행으로 하여금 대출총량을 극적으로 감축시키는 일련의 조치들을 취한다면 대출을 통한 주택 투기는 비상한 곤란에 직면할 것이 분명하다.
아울러 공공용지 등을 최대한 활용하는 방식을 통해 서울에 단기간에 걸쳐 시장의 예상을 뛰어넘는 물량의 주택공급을 한다는 계획을 발표한다면 금상첨화일 것이다. 무주택자들이 무리하게 대출을 받아 추격매수에 나설 유인을 제거하는 것이기 때문이다.
결국 서울 아파트 시장의 조정이 어느 정도로 진행될지, 얼마나 진행될지는 이재명 정부에게 달려 있다고 해도 과언이 아닐 것이다.
7월 9일, 미국 캘리포니아주 로스앤젤레스 항에서 컨테이너들이 선박에 적재 및 하역되고 있다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 여러 국가에 서한을 보내 해당 국가의 대미 수입품에 대한 새로운 관세율을 제시했다.2025.7.9. EPA 연합뉴스
미국 대통령 경제자문위원회(CEA)는 수입품에 대한 관세를 올렸지만 수입품 가격은 관세 발동 전보다 오히려 내려갔다고 지난 8일 보고서에서 분석했다. 하루 전인 7일 스콧 베센트 재무장관은 CNBC 방송과의 인터뷰에서 관세 인상이 물가 인상으로 이어질 것이라는 우려를 일축했다.
골드만삭스의 수석 이코노미스트 얀 하치우스도 “(미국정부가) 승리를 선언하는 건 시기상조”라면서도 “초기단계의 관세 영향은 예상보다는 덜했다”고 했다. 지난 6월 말에 연방준비제도이사회(FRB)가 올해 금리인하 예상 시기를 기존의 12월에서 9월로 앞당긴 것도 이런 상황을 반영한 것이었을 것이다.
트럼프의 고관세 정책으로 올해 4월 이후 급증한 미국의 관세수입. 단위: 억 달러. 출처: 미국 재무부. 일본경제신문 7월 9일
관세 올려 관세수입 크게 늘고 수입물가는 하락
게다가 관세 인상으로 관세수입이 크게 늘어난 것도 트럼프 정권을 고무시켰다. 미국 재무부에 따르면, 5월에 220억 달러(약 302조 원)가 넘는 관세수입이 미국정부에 들어갔다. 이는 전 해인 2024년 평균 관세수입의 3배나 되는 액수다. 4월부터 발동될 예정이던 상호관세는 유예됐지만 그 부분을 뺀 일괄 10%의 기본관세는 실제로 부과됐기 때문에 그처럼 관세수입 규모가 일거에 폭증했다. 연간 무역적자가 1조 달러에 가깝고, 국가부채가 36조 달러가 넘는 미국에게 관세 인상 조치 하나로 이처럼 손쉽게(?) 막대한 추가수입을 올릴 수 있다는 건 거부하기 어려운 유혹이었을 것이다.
중국의 대미 수출품 가격 인하 추세. 2003년을 100으로 했을 때, 그 이후 변화 추이. 출처:미국 노동부. 일본경제신문 7월 9일
중국과 일본, 대미 수출가격 인하
실제로 지난 2월부터 트럼프 정권의 추가관세가 적용된 중국은 대미 수출품 가격을 내렸다. 미국 노동부에 따르면, 중국산 수입품 가격이 2024년 12월부터 2025년 5월까지 약 2% 내렸다.
전부터 “국가정책으로 과잉공급 사태를 빚은 역사상 흔치 않은 왜곡된 경제”라며 중국을 비판해 온 베센트 재무장관은 고관세가 “그것(왜곡)을 바로잡는 좋은 정책”이라며 정당화했다.
일본의 대미 수출 주력상품인 자동차 가격도 크게 내렸다. 일본은행에 따르면, 일제 자동차의 북미 수출가격은 3월부터 5월까지 17.7%나 내렸다. 미국 현지에서의 가격 인상으로 인한 시장 점유율 하락을 피하기 위해 스스로 수익 감소를 감수한 것이다.(<닛케이> 7월 9일)
시장확보를 위한 가격인하 전략은 (수출국) 기업의 수익을 줄이고 디플레 압력을 높인다.
일본 자동차의 수출가격 인하 추이. 북미지역 외에 수출하는 자동차 가격(회색선)은 상승한 뒤 큰 변동이 없으나 북미지역 수출 자동차 가격(파란색)은 올해 들어 급전직하로 폭락했다. 2020년=100 기준. 출처:일본은행. 일본경제신문 7월 9일
이에따라 미국 소비자들이 추가관세로 그만큼 가격이 오른 제품을 쓸 수밖에 없를 것이라던 ‘가격 전가’는 예상만큼 크지 않았다. 영향은 한정적이었다. 5월의 미국 소비자물가지수(CPI)는 4월에 비해 둔화됐다. 에너지와 식품을 제외한 핵심 지수는 0.1% 오르는데 그쳐, 예상했던 0.3%보다 상승폭이 떨어졌다. 주로 자동차와 의류제품 가격 인하 덕이었다.
도널드 트럼프 대통령은 그것 보라는 듯 기고만장했다. “내가 늘 예측했던 대로 수입품 가격은 (예상과 달리) 실제로는 하락했다. 페이크뉴스(가짜뉴스)나 이른바 ‘전문가’들은 또 틀렸다”는 글을 자신의 SNS에 올렸다. “몇 개월이나 존재하지도 않는 인플레에 대해 아기처럼 우는 소리를 하며 옳은 일 하기를 거부하는 ‘느려터진’ 제롬 파월(FRB 의장)에게 (대통령 경제자문위원회의) 이 새 조사결과를 보여줘야 한다.” 빨리 금리를 내리란 얘기다.
지난 7일 한국과 일본 외에 12개 국에 8일까지 90일간 발동을 유예했던 추가관세 협상시한을 다시 8월 1일로 몇 주일 늦추면서 상호관세 강행 자세를 고수한 것도 이런 실적을 토대로 한 트럼프 정권의 자신감을 반영한다는 지적들이 나왔다. 따라서 트럼프 대통령이 이를 근거로 고관세정책을 더욱 강하게 밀어붙일 가능성이 커졌다는 우려도 있다. 미국 같은 대국이 관세를 올리면 수요가 줄어 수입품 가격이 오히려 내려간다는 ‘최적관세이론’이 입증됐으므로, 더 과감하게 고관세를 밀어붙일 것이라는 우려다.
협상시한 연장한 것은 자신감보다 불안 때문?
하지만 골드만삭스의 얀 하치우스 수석 이코노미스트도 지적했듯이, 그렇게 단정하기에는 아직 시기상조다. 파월 FRB 의장은 여름을 지나면서 물가가 다시 올라갈 수 있다는 것을 경계하고 있다.
트럼프 대통령이 지난 4월에 상호관세 발동 발표 뒤 서둘러 이를 90일간 유예한 것은 상호관세 발동에 따른 불확실성에 대한 우려 등으로 금리가 올라가고 주가와 국채가격, 달러시세가 떨어지는 ‘트리플 약세’ 현상으로 반대여론이 거세졌기 때문이다. 이번에 상호관세 협상 시한을 7월 8일에서 8월 1일로 사실상 연장한 것도 수입가 하락에 따른 자신감 때문이라기보다는 예정대로 7월 9일 이후 상호관세 발동을 강행할 경우 그와 유사한 역효과와 반대여론에 시달릴지 모른다는 불안감 때문이었을 것이라는 지적도 있다. 8월 1일로 시행일을 연기한 것은 그때까지 시한을 연장해서라도 자신의 계획대로 상대국들을 굴복시키려는 트럼프의 벼랑끝 압박전략이라는 것이다. 큰소리치지만 과도한 고관세 강행 이후의 전개상황에 대해 트럼프 정권이 낙관적이지 못하며 내심 불안해 하고 있기에, 8월 1일까지 협상시한을 연장해 자신들에게 유리하게 ‘딜’을 끝내겠다는 계산을 했을 것이란 얘기다.
관세인상이 수입품 가격을 올리지 않았다고 주장하는 스콧 베센트 미국 재무장관. 로이터 일본경제신문 7월 9일
4월 이후 물가 둔화는 관세 인상 전 대량수입 영향
4월 이후 미국 무역적자와 소비자 물가 인상이 둔화된 것은 4월의 상호관세 발동을 앞둔 3월에 사상 최대치를 기록한 무역적자 덕이 컸다. 기업들은 인상된 가격의 물품 수입에 따른 부담증대를 피하기 위해 추가관세 발동으로 가격이 오르기 전에 앞당겨 대량으로 수입해 재고를 잔뜩 쌓아 두었다. 이 재고분이 없어지면 추가관세로 가격이 오른 수입품들이 미국시장에 돌기 시작할 것이다. 말하자면 고관세로 인한 물가 상승 효과는 예상했던 것보다 더 긴 시간차를 두고 서서히 현실화할 가능성이 높다. 파월 FRB 의장도 그것을 걱정하고 경계할 것이다.
일본 자동차 가격 인하는 엔 약세 효과, 미국이 탈취
그리고 자동차 등 일본의 수출품 가격이 내려간 것은 2022년 이후 지속된 미국 달러 대비 일본 엔 시세 하락도 영향을 끼쳤다. 그 기간에 엔 시세는 달러 대비 약 40%나 가치가 떨어졌다.(시세 하락) 그 결과 달러 베이스의 일제 승용차 대미 수출가격이 큰 폭으로 떨어졌지만 엔 베이스의 수출가격은 2022년 초보다 더 올라갔다. 달리 말하면, 엔 약세로 일본의 자동차 수출업체가 얻었던 추가 수익분을 사실상 미국정부가 추가관세로 빼앗아 간 것이나 마찬가지다.
그런데 일본 자동차 수출업체들이 앞으로도 계속 그런 가격전략을 유지할 것이란 보장이 없다. 고관세가 장기화하면 할수록 업체들은 가격을 올려 미국 소비자들에게 가격인상 부담을 전가하려 할 것이고, 그렇게 해서 미국 소비자들 부담이 커지면 트럼프 정권을 기쁘게 만든 수입물가 하락과 관세수입 급증 등 지금 당장의 플러스 효과도 지속되기 어려울 것이다.
따라서 지금 트럼프 정권을 고무시키고 있는 플러스 효과를 설명하는 도구인 ‘최적관세이론’은 뒤집힐 가능성이 있다. 대국(강자)이 관세를 올리면 수요가 줄면서 수입품 가격이 오히려 내려간다는 ‘최적관세이론’은 상대국의 보복관세를 부르고, 자국 소비자와 기업들에 불이익을 안기며, 국제협조를 통한 문제해결을 어렵게 만들 수 있는 약점(리스크)이 있다.
트럼프 관세협상은 ‘죄수의 딜레마’ 게임
미국경제·금융 전문가인 오노 마코토는 트럼프 정권의 관세협상을 결국 최악의 결과로 귀결되는 게임 이론 ‘죄수의 딜레마’에 비유했다. 수사관이 공범으로 의심되는 두 명의 용의자를 각기 따로 수사실로 불러서 자백할 기회를 준다. 둘 다 함께 저지른 자신들의 죄를 자백하지 않으면 징역 1년(무슨 죄를 저질렀는지 모르므로). 둘 다 자백하면 각각 징역 5년. 한 쪽이 자백하고 다른 쪽이 자백하지 않으면, 자백한 쪽은 즉시 석방되고 자백하지 않은 쪽은 징역 10년. 이런 조건에서 각 용의자는 어떤 선택을 할까. 즉시 석방에 대한 미련을 완전히 버릴 만큼 두 용의자간 믿음이 없다면 둘 다 1년 징역으로 끝나기보다 더 나쁜 나머지 두 경우를 선택하게 될 것이다.
오노 마코토에 따르면, 중국처럼 희토류와 같은 유력한 보복수단을 갖고 있지 못한 나라들은 어쩔 수 없이 미국이 짜 놓은 ’죄수의 딜레마‘ 게임에 응해야 한다. 일본의 경우 대미 수출액의 약 3분의 1(28~30%, 7조 엔=약 65조 원)을 차지하는 자동차에 부과된 25%의 관세를 철회시키려면 나머지 대미 수출총액 21조 엔(약 195조 원)에 대한 25% 관세를 각오해야 한다.
마에지마 가즈히로 일본 조지대 교수(현대미국정치)는 그럴 경우 예컨대 일본과 중국이 미국으로부터 더 좋은 조건을 얻어내기 위해 서로 경쟁한다면 결국 ’죄수의 딜레마‘ 게임의 두 용의자 신세를 면키 어려울 것이라고 했다. 한국의 처지가 다를까. 결국 미국만 득을 볼 것이라는 얘기다.
후쿠이 겐사쿠 뉴욕주 변호사는 지금 미국에서는 트럼프를 지지하지 않는다는 응답을 한 사람들이 지지한다는 사람들보다 10% 이상 많다면서 “이번 (트럼프의) 관세가 총체적으로 상대방의 형편을 생각하지 않는 큰 민폐행위라는 점에서 국제여론은 일치할 것”이라며, 관세협상에서 미국에게 성공체험을 하게 해서는 안 된다고 했다. 죄수의 딜레마 게임의 두 용의자처럼 자신의 이익을 위해 다른 경쟁자에게 손해를 끼치는 짓을 하면 결국 둘 다 손해볼 것이라는 얘기다. 한 번 그렇게 되면 앞으로도 계속 그럴 것이라면서, 후쿠이 변호사는 그것은 피해야 한다고 했다.
대미 수출의존도가 큰 한중일 3국
일본 수출 총액에서 차지하는 대미 수출 비중은 약 20%다. 중국 총수출에서 대미 수출이 차지하는 비중은 2024년에 14.7%로, 2018년의 19.2%에서 4.5%p 줄었지만 여전히 큰 비중이다. 한국 총수출에서 차지하는 대미 수출 비중은 지난해 18.7%였다.
3국 모두 그런 미국 시장을 잃지 않기 위해, 또는 더 키우기 위해 어떤 경쟁, 어떤 대결도 마다지 않을 것이다. 그만큼 대미 의존도가 높다. 이성적이고 합리적인 판단으로 그나마 모두가 손해를 가장 적게 보는 합의를 하는 일은 개인 간에도 어려운데 집단이나 국가 간에는 거의 불가능한 것으로 봐야 하지 않을까. 말하자면 최강자이자 최고 부자그룹에 속한 미국이 타자 또는 약자에 대한 배려 없이 자국만의 이익 극대화를 위해 대미 의존도가 큰 나라들을 경쟁시키는 이이제이식 수법을 동원할 때 그 결과가 어떠하리라는 것을 트럼프 정권은 잘 알고 있을 것이다.
7월 9일 뉴욕 시의 한 주택 재건축 매장에 진열돼 있는 구리 제품들. 도널드 트럼프 대통령이 구리 수입품에 50% 관세를 부과하겠다고 발표한 이후 구리 가격은 계속해서 상승하고 있다. 구리는 자동차, 전자제품, 기계 등 다양한 제품에 사용된다. 2025.7.9. AFP 연합뉴스
구리·의약품도 추가관세 ,대미 의존 줄이거나 시장 다변화해야
지금까지 미국과 관세합의를 본 영국과 베트남은 자신들의 손해를 가능한 한 최소화하면서 트럼프 정권이 바라는 바를 충족시켜 주는 쪽을 택했다. 미국에게 성공체험을 안겨 준 셈이다. 베트남의 경우 4월 상호관세 발표 때 46%였던 대미 수출품 관세를 20%로 낮추는 대신 미국산 수입품에 대해서는 무관세를 약속했다. 세계 3위의 대미 무역흑자국이 된 베트남으로서는 대미 수출액 규모의 8분의 1에 지나지 않는 미국산 수입품에 대한 무관세 요구를 받아들이는 게 그나마 선방하는 것이라고 판단했을 것이다.
트럼프 정권은 아마도 영국이나 베트남과 같은 선택을 하라고 한국과 일본을 다그칠 것이다.
미국시장에 대한 의존도를 줄이거나, 시장을 다변화(결코 쉬운 일이 아니지만)하지 않는 이상 절대 강자 미국이 요구하는 ’죄수의 딜레마‘ 게임 세계에서 빠져 나오기 어렵지 않을까.
트럼프 대통령은 8일 구리와 구리 관련 수입품들에 50%의 추가관세를 부과할 생각이라고 말했다. 의약품과 의약품 원료에 대해서도 1년여의 유예기간을 둔 뒤 200%의 추가관세를 부과할 것이며, 조만간 이를 공표하겠다고 밝혔다. 관세전쟁 성공체험이 쌓여갈수록 패권적 지위를 지키려는 미국의 공세는 더 거세질 것이다.
도널드 트럼프 미국 대통령이 25% 상호관세 서한을 공개하더니, 곧이어 방위비 100억 달러(약 13조 8000억 원)를 다시 언급하기 시작했다. 무역과 안보 문제를 함께 묶어 일괄 협상하겠다는 뜻으로 한미 정상회담을 염두에 둔 포석으로 보인다.
어떻게 대응해야 할까? 이미 여러 방안을 모색하고 있는 상황에서 미국 국채 매입과 방위비를 맞바꾸는 방법을 제안한다. 트럼프의 100억 달러 요구에 대응해 한국은행이 보유한 외환보유액 중 일부로 미국 국채를 추가 매입하고, 그 이자를 방위비 분담금으로 사용하는 것이다. 우리는 추가 재정지출을 최소화하면서 양국 모두 원하는 결과를 얻을 수 있다.
주식/경제/과학(格物致知)
