"백만장자와 재산집사들?"

주식투자을 하고 있는 한 투자가의 커뮤니티



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그 부동산 투자...?? 초고령화사회에 진입에 저출산에 그리고 저성장 고착 경제여건(펜더멘털)이 모든 걸 결정하겠죠~~~Self-mil...

 B.S - 앞으로 수석 재산관리 집사님이 주중(공휴일 포함)/주말 유튜브 인터넷 증권방송 본격화 준비에 의한 주말 부재중인 관계로 게코(Gekko)님의 주요 글 주말분도 주요 블로그/SNS 대리 관리인(이 글의 주요 공유기인 대표이사님의 비지니스폰도 보유중...)인 GI 인터넷(홍보)팀장 윤 숙영인 제가 올림니다...


 


 


 그 촛불혁명 국민(담보대출)들조차도 떨어지기를 원하지 않는다고~~~ 니들 정부(각종세금)도 원하지 안잖어~~~ 그냥 월가식으로 간다.....!!!!!

 http://blog.daum.net/samsongeko/9200


 그 재계연구기관이지만, 게코(Gekko)도 먹어주는 핵심사안 - 이게 모든 걸 결정할 것이다.....!!!!!

 http://blog.daum.net/samsongeko/9201


 


 재테크를 크게 금융자산투자와 실물자산투자로 대별한다면 그 금융자산투자에는 금융상품일반투자, 증권투자, 선물&옵션등 파생상품투자, 기업 인수&합병투자, 벤처(엔젤)투자로 구분합니다.. 그 실물자산투자에는 부동산투자, 창업(자영업)투자, 원자재(금)투자, 문화(예술품)투자, 인적(후원)투자등이 있습니다... 전 말입니다..


 아직 앞에 금융자산투자 몇 가지에 집중하고 있는 게코재산관리사무소(GPMC)는 고객을 위한 회사가 아님니다... 제 돈을 불리기 위한 개인투자가이자 전업투자가인 게코(Gekko)만의 사무실입니다... 뭐... 제 군포시 소재 지역증권방 소속 지역투자동호회와는 연결되고 싶지 않고


 순수한 게코(Gekko)의 추종자가 되고 싶은 분, 유료화 서비스 이용자들은 조만간 유료화 사업의 중심인 인터넷 증권정보 사이트(금감원 등록사항)과 대고객용 사업체인 게코투자자문(주)가 설립될 것입니다... 그래서 현재 5개 소셜네트워크서비스(SNS)와 3개 포털 블로그(Blog)에 인터넷/사이버 사업 통로만 유지하고 있는 중입니다...     


 


 큰 위기 때마다 V자·W자 반등... 코로나에도 통할까...??

 서울 집값 외환위기 이후 4년동안 83% 뛰어...
 금융위기때 12억 대치동은마, 올 22억원 거래...
 총선 이후 '규제완화' 불발 재건축 급매물 등장...
 15억이하 대출가능... 3040대 강남입성 기회삼아...
 저금리에 풍부한 유동성 등 '집값 지지대' 역할...


 


 지구촌을 불황의 나락으로 떨어뜨리는 글로벌 경제위기는 대게 10년 주기로 오곤 한다. 1998년 아시아 외환위기, 2008년 미국발 금융위기가 그랬다. 1930년 세계 대공황 이후 최악의 경기침체를 몰고올 것으로 예측되는 지금의 코로나19발 경제위기도 2010년 유럽발 재정위기를 기준으로 삼으면 10년만에 도래하는 것이다.

 코로나 팬데믹’이 불러일으킨 불황으로 집값이 추락하고 시장에 공포감이 팽배할 때 부동산 실수요자나 투자자들은 움츠러들게 마련이다. 그러나 발빠른 사람들은 이때를 기회로 활용해 압도적 차익을 누리기도 한다. 서퍼처럼 파동에 올라타는 법을 경험적으로 체득해서다.


 외환위기 후 1998년 한해 14.6% 떨어진 서울 아파트값은 1999년부터 2002년까지 4년간 82.9% 뛰며 ‘V자’로 반등했다. 글로벌 금융위기 때 매매가 12억3000만원이던 대치동 은마 84㎡(전용면적) 아파트는 ‘ W자’ 복원력을 나타내며 올초 22억원에 거래됐다. 코로나 사태가 일단 소강국면으로 접어들면서 투자 리스크와 기회 요인 가운데 어느 쪽에 무게를 실을 지가 중요해 졌다.


 우리 경제는 과거 위기 때마다 ‘V자’ 또는 ‘W자’ 반등을 통해 위기를 기회로 바꿔놓은 저력이 있다. 외환위기 때도 충격이 집중된 1998년에 국내총생산(GDP) 성장률이 마이너스 5.1%로 추락했지만 이듬해 11.5%로 반등했다. 금융위기 때 또한 2008년 0.8%로 떨어졌던 성장률을 2009년 6.8%로 끌어올렸다. 이번 위기에도 한국 경제가 V자 반등을 이룰 수 있을지 주목되는 시점이다.


 다른 국가들과 비교하면 한국은 코로나 사태에 따른 경제 타격을 ‘선방’할 것으로 기대를 모으고 있다. IMF는 경제협력개발기구(OECD) 36개국 중 한국이 올해 경제성장률 1위를 기록할 것으로 전망하고 있다. 전염병에 치명적 영향을 받는 서비스산업 의존도가 낮은 반면 제조업이 상대적으로 강한 점이 작용했다.


 코로나로 억눌려왔던 세계의 소비 욕구가 분출되면 한국이 최대 수혜국이 될 가능성도 크다. 코로나 사태에서 기회요인을 찾는 사람이라면 우리나라 경제의 복원력을 판단 근거로 삼을 만 하다. 부동산은 길게보면 큰 위기 때 큰 차익을 안겨줬다. 좋은 상품을 싸게 사는 ‘빅 세일’이 펼쳐지기 때문이다.


 ‘코로나 집값’ , 금융위기 때 견줘보면 감 잡혀... 강남 주요 아파트 30% 하락...


 코로나 여파로 꺾일 줄 모르던 서울 아파트 시세가 약 10개월 만에 하락 전환하면서 향후 집값 추이에 시선이 집중되고 있다. 이번 다운 턴이 집값 대세 하락의 신호탄 인지 아니면 일시적 조정에 그칠지가 관심사다. 이런 궁금증에 힌트를 얻으려면 2008년 글로벌 금융위기 당시를 떠올려 봄직하다.


 2008년 글로벌 금융위기는 금융·실물경제 위기와 전염병 팬데믹(2009년 신종플루)이 겹쳤다는 면에서 이번 코로나19사태와 유사점이 많다. 당시 국내 감염자 수는 75만여명, 사망자는 263명에 달했다. 2008년과 지금은 사태 발발 전 장기간 이어진 집값 급등세로 시장이 피로감을 느끼고 있었다는 점도 비슷하다.


 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 금융위기가 터지기 전까지 2002년(29.79%) 2006년(31.11%) 폭등기를 포함해 서울 아파트 매매가 변동률은 7년 넘게 상승세를 이어가고 있었다. 이번 코로나 사태 이전 역시 2014년 상승 반전한 뒤 2017년(11.44%) 2018년(18.32%) 급등기를 포함해 약 6년간 장기 상승세를 유지했다.


 집값 상승세로 인해 각종 부동산 관련 규제가 쏟아진 시기라는 점도 닮았다.


 그러면 글로벌 금융위기 당시 서울 아파트 가격 추이는 어떠했을까. 하락세가 정점에 달했던 2012년 7월 부동산114 지수를 기준으로 서울 아파트 값은 금융위기 직전보다 7.5%가량 하락했다. 국토교통부 실거래가 지수 기준으로는 9% 떨어졌다.


 특히 강남 재건축 하락폭은 30% 전후로 서울 평균보다 훨씬 컸다. 강남 재건축의 상징인 은마아파트 실거래가는 2012년 2월 전용 77㎡ 기준 7억9000만~8억3000만원 수준으로 최고가 대비 30% 급락했다. 같은 해 3월 개포주공 3단지 전용 36㎡가 5억4500만원에 실거래됐는데 이는 최고가 7억4500만원에 비해 27%나 빠진 가격이다.


 향후 서울 아파트가 글로벌 금융위기 당시와 거의 비슷한 흐름을 보인다면 서울 평균 10% 내외, 재건축 평균 약 30%의 하락폭을 나타낼 것이라고 예측해 볼 수 있는 대목이다.


 저금리에 따른 풍부한 유동성·공급부족·높은 전세가율, V자 반등의 열쇠...


 2008년 금융위기 때와 지금의 코로나 사태는 닮은 점도 많지만 차이점도 분명하다. 제로금리 수준의 ‘초저금리’와 정비사업 규제로 인한 공급 부족, 전세금 상승에 따른 높은 전세가율 등이 그러하다. 시장에서는 이런 3대 요소를 들어 이번 하락세가 단기 조정에 그칠 것이라고 점치고 있다.


 먼저 금리 수준. 금융위기 이전 기준금리는 5.25%였다. 위기 발생 이후 2009년 2월까지 6차례에 걸쳐 2.00%로 내려갔다. 반면 코로나 사태 발생 당시 기준금리는 1.25%로 지난달 16일 0.5%포인트 인하하며 사상 첫 0%대(0.75%)로 떨어졌다. 저금리로 투자처를 찾지못해 떠돌고 있는 1000여조원의 유동자금은 집값을 언제든 띄울 수 있는 시한폭탄이다.


 내년부터 심화되는 공급 절벽도 시장 불안 요소다. 부동산114에 따르면 2008년 미분양 가구는 전국적으로 16만5000여 가구, 수도권만 2만7000여 가구에 달했다. 분양가상한제 시행을 앞두고 2007년 밀어내기 분양이 많았는데 이때 준공한 물량이 대규모 미분양으로 이어졌다. 반면 지금은 수도권 미분양 물량이 4000여 가구에 불과하다.


 또 지난 3년간의 재개발·재건축 규제탓에 내년 서울 입주 예정 물량은 2만여 가구로 올해(4만2000가구)대비 절반 수준으로 떨어진다.


 집값 하락 저지선인 전세가율도 금융위기 때와 사뭇 다르다. 서울 아파트 기준 전세가율은 금융위기 당시 34.97%로 낮았지만 현재는 50.22% 수준으로 15%포인트가량 높다. 양도소득세 비과세 요건이 강화되면서 집주인 실거주가 늘었고, 초저금리 시대를 맞아 월세 수익을 원하는 집주인이 많아지면서 전세 공급이 감소한 까닭이다.


 부동산 전문가 가운데 낙관론자들은 이런 점들을 중요시해 올해 하반기 또는 내년 반등설을 제기하기도 한다.


 코로나에 총선 후폭풍 겹쳐 서울 알짜 아파트 급매물 ‘쑥쑥’... ‘강남 갈아탈 기회’


 실거주나 긴 호흡으로 투자 목적의 주택 매입을 고려하고 있다면 올해가 좋은 기회가 될 수 있다. 강남 재건축 아파트에서 시작된 집값 하락이 마·용·성(마포· 용산· 성동) 등 강북으로 이어지더니 수도권 전역으로 확산되고 있어서다. 고가 아파트 대출 규제, 보유세 인상, 코로나 확산이라는 3중 악재에 흔들리던 집값이 여당의 총선 압승으로 직격탄을 맞은 모양새다.


 문재인 정부의 부동산 규제정책이 총선 승리로 더 탄력을 받게 됐기 때문이다. 특히 재건축 기대감이 사라진 강남3구의 하락 폭이 크다. 개포 주공, 대치 은마, 잠실 주공5단지 등 재건축 아파트를 중심으로 3억~4억원씩 내린 급매물까지 나오고 있다.


 잠실의 한 중개업소 대표는 “강북의 오피스텔, 소형 아파트 등을 정리한 돈으로 강남의 아파트를 사두겠다는 30∼40대들이 꽤 있다”며 “일단 전세를 끼고 급매물을 사두고, 좀 더 자금을 모아 몇 년 뒤 입주하겠다는 생각을 갖고 있다”고 분위기를 전했다.


 급매물은 강북지역에서도 심심찮게 볼 수 있다. 서울 마포구 대흥동 마포자이2차 전용 84㎡는 최근 15억2000만원에 나온 매물이 팔렸다. 지난해 12월(실거래가 16억4000만원) 보다 1억원 이상 내려간 가격이다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84㎡도 지난달 14억7000만원에 계약되며 2월보다 가격이 1억6000만원 내려갔다.


 이런 급매물 출회는 5월까지 쭉 이어질 것으로 보인다. 보유세 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 다주택자들이 꽤 있기 때문이다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 감면 기간이 6월까지다. 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 2억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다.


 특히 이 참에 서울 강남으로 갈아타려는 실수요자들은 대출이 가능한 15억원 이하 급매물에 관심을 가질 만하다. 잠실 신천 파크리오 전용 59㎡는 지난해 12월만 해도 KB 시세 평균이 15억9000만원이었지만 이달 14억9000만원으로 15억원 아래로 떨어졌다. 지금 주택담보대출 금리가 어느 시기보다 낮기 때문에 매수자 입장에서는 이전보다 부담이 가벼워졌다.


 금융위기 때는 대출금리가 연 7%였지만 지금은 2~3%대로 절반에 불과하다.


 주식시장에서 ‘동학 개미’들이 삼성전자 저가매수에 열중했듯이 교통 학군 편의시설 등 입지가 뛰어난 서울 지역 내 핵심 아파트는 더 눈여겨 볼 필요가 있다. 불황의 끝이 보일 때 가격 회복 탄력성이 가장 높아 더 큰 수익을 안겨주기 때문이다. 소득과 일자리, 지역 개발, 인구 유입 등 펀더멘털이 강한 곳은 부동산 시장의 블루칩이라 할 수 있다.


 불황에 초저금리 시대... 월세 받은 수익형 부동산이 ‘효자’


 부동산은 시세차익을 남기는 투자형부동산과 시세차익보다는 임대수익이 나오는 수익형부동산으로 구분할 수 있다. 초저금리 시대에는 월세가 나오는 수익형 부동산의 투자가치가 커진다. 여윳돈을 은행에 맡겨봐야 고작 연 1%대 이자다. 아파트, 다가구, 오피스텔 월세는 이자율로 환산하면 연 4~5%로 이보다 상대적으로 높다.


 자영업자가 임차인인 상가 등은 경기침체의 영향을 더 크게 받는 만큼 주거 목적의 부동산이 상대적으로 더 안전하다. 수익형 부동산의 입지는 교통(역세권), 교육(학원 ·학군), 편의시설(쇼핑) 3박자를 갖춘 곳이 최선이다. 아파트의 경우 신축 10년이내+소형+중저가 조건을 맞출 경우 세입자의 선호도를 높일 수 있다.


 아파트에 비해 임대료가 싼 다가구·다세대 주택의 가장 큰 수요층은 젊은 층이다. 대학가·오피스밀집지역이나 산업단지를 끼고 있는 역세권이면 금상첨화다. 역세권에서는 수요가 많은 만큼 임대료나 매매가격이 안정적이고 공실 부담이 덜하다.


 오피스텔은 아파트 대비 저렴한 가격으로 투자문턱이 낮다는 점이 장점이다. 오피스텔은 그러나 주택이 아니기에 취득세 감면대상이 안 돼 취득세율이 4%다. 또 관리비가 아파트 보다 많이 나오고 임차인의 손바뀜이 자주 일어난다는 점도 감안 해야한다. 주변에 오피스텔 공급이 너무 많으면 공실 위험에 노출될 수 있다.

 

 



주제 : 재태크/경제 > 부동산

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