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🔥그래도 아파트를 구입할것인가?주식/경제...

 

 

■ 아파트의 공포 ... 미래에도 평생 벗어날 수 없는 속박이란?

 

1. 자산 가치

일반적인 도시 주거용 아파트에 대해 생각해 보도록 합니다.

아파트의 가장 좋은 장점의 하나로서, 입지가 비교적 좋다는 점을 들수 있습니다.

지하철역이 가깝다는 등 입지가 좋은곳은 토지가격도 비싸므로,

단독주택으로 소유하는것은 빠듯하지만, 아파트로 하면 값싸게 소유할 수 있습니다.

그러나 이것은 1인당의 토지지분도 적어진다는 뜻이기도 합니다.

일본의 부동산시장에서는 건물부분의 가치는 최종적으로 무가치+( 건물 철거비용 마이너스 가치)가 되므로, 신축시의 분양가격은 같더라도, 아파트는 건물부분의 가치비율이 높으므로  토지부분의 가치비율이 높은 단독 주택보다 아파트는 최종적인 잔존 가치는 낮습니다.

단순히 모든물건에 해당되는 것은 아니지만, "구조적인것으로서, 이런 것이다"라는 인식은 필요하겠지요.


2. 이웃 관계

아파트는 상하 좌우 4 세대와 벽 하나를 접하고 생활하게 됩니다.

위아래에 이웃세대가 없고 담이라는 공간에서 막혀 있는 단독 주택과는 꽤 차이가 있습니다.

이웃세대가 상식을 아는 사람이라면 좋지만 엉뚱하게 이상한 사람이 거주하고 있으면, 일상 생활이 비참하게 되는것을 피할 수 없습니다.

단독주택이라도 이웃관계는 중요하지만 아파트의 경우는 벽 하나 떨어졌을 뿐 ,앞으로 몇 십년이나 이상한 사람들과 함께 살아 가게될지 모르니 그만한 각오도 필요합니다.


3. 처분권

처분권은 자유롭게 매각할 수 있다는 간단한 것이 아니라, 수선의 필요성, 재건축, 토지로 매각 등 부동산 전체를 자유롭게 처분할 권리를 의도하고 있습니다. 이들의 권리행사는 단독주택이라면 자신스스로 의사결정을 할수있지만 , 아파트의 경우는 주민 전체의 의사 결정으로 일정비율 이상의 찬성이 필요합니다.

신축아파트 에서는 별로 문제가 되지 않고 주민들이 실감이 없겠지만, 부동산은 모든것이 오랜기간을 전제로 하고 있으며 주택융자가 끝난 30-40년 후에 어떻게 되어갈것 인가는 매우 중요합니다.

그 때의 상황에 따라 대수선, 재건축, 토지매각 등을 선택할 수밖에 없는데 아파트는 주민들 각각의 가치관이나 경제력의 차이로 이를 하나로 묶기가 쉽지 않습니다.


4. 비용 부담

집을 수선하는 경우, 단독 주택이라면 내 몫만 부담하고, 옆집의 수선비를 부담해야 할것은 없습니다.

아파트라도, 원칙적으로, 내몫만 부담하고 이웃세대의 수선비를 부담해야 하는일은 없어야 할것 입니다.

이 양자는 비슷하면서도, 실은 큰 차이가 있습니다.

아파트의 경우, 각각의 주민이 할당된 수선비를 적립금이란 형태로 부담해야되지만 오랜세월 중에는 수선비를 감당할 수 없는 주민도 발생합니다.

그러나 수선하지 않으면 노후화가 가속해 버리므로, 반드시 수선은 적절한 시기에 실시해야 합니다.

그러면 어떻게 하면 좋을까요?

그것은 내지 않는사람 몫까지 나머지 사람들이 추가 부담할 수밖에 없습니다. 이렇게 (지불하지 않는)사람들이 한명,두명으로 늘어나면 마지막에는 도미노 상태처럼 밀어닥쳐 나머지 사람들이 부담해야 하는 비용부담금이 급등해 버릴 가능성을 부정할 수 없습니다.


5. 그래도 아파트를 구입할것인가?

그럼, 이제까지 안내해온 아파트를 구입하는 포인트는,

-단독 주택과 비교해서 건물부분의 가치의 비중이 높아 아파트는 건물부분의 감가상각후의 자산가치는 적다
-아파트에서는 이웃 관계의 영향과 더욱 심각한 것은 아파트는 재건축이나 대수선 등에서 주민 합의가 필요하고, 본인 스스로에게는 처분권이 없다, 수선비 미지급자 분의 비용을 부담할수 밖에 없는일도 있다 라는 것이었습니다.

 

그리고 이어서 평생 벗어날 수 없는 굴레"가 기다리고 있습니다.

일단 아파트를 구입하면, 제3자에게 전매하지 못하는한 비싼 유지비 지불부터 미래에도 여러가지로 평생 벗어나지 못하게 되어 버립니다.  관리비나 수선비의 징수가 밀리면 운영과 개수도 하지 않고 노후화가 가속합니다.

자산 가치를 잃은 아파트는 폐허 그대로 방치될 것입니다. 만약 건물 일부가 붕괴하고 다른사람에게 피해가 가면 배상금액은 억 단위가 될 수도 있지만  그 책임은 아파트의 소유자 전체가 부담합니다. 토지로 매각해도 고액의 해체 비용이 발생합니다.  장래적으로는 법률이나 조례에 의해 강제로 해체 철거가 의무화될지도 모르겠지만 그 비용도 당연히 아파트소유자의 부담입니다.

지금까지 아파트가 내포하는 마이너스 측면이 잘 나타나지 않았던것은 지가 상승과 용적률 완화에 따라

재건축이 비교적 쉬웠기 때문입니다. 그러나 안타깝게도 그런 시대는 이미 끝나 버렸습니다.

앞으로 나타나게될 이 심각한 문제를 어떻게 대응해 나갈지는 개인 차원의 것은 아닙니다.

 

그러나 이 문제를 개인의 차원에서 근본적으로 해결하려면 어떻게 하면 좋을까요?

그것은 아파트를 소유하지 않는것에 최선을 다한다는 것입니다.

아파트의 가치는 "소유하는 "것보다 "이용하는 것"에 있다고 생각하는것이 합리적 이라는 것입니다.

분명히 아파트는 일반적으로 교통이 편리하다 ,·열쇠 하나로 문단속할수 있다,,이같은 편리성이 뛰어납니다. 이것은 집합 주택이기 때문에 실현될수 있는 것인데 , 이를 위한 큰 단점으로서 집합 주택의 "어두운 그림자"에서 벗어날 수 없습니다.

그러나 이러한 "속박"은 아파트를 소유하고 있으므로 발생하고 있는것 입니다.

소유하지 않으면, 자산 가치와도 관계없고 이웃 관계에 대해서도 이상한 사람이 있으면 이사해서 살것입니다.

처분권 및 비용 부담에 대해서도 아파트를 소유하고 있기 때문에 문제라는것 입니다.

아파트의 이점을 누리고 단점은 피하려면,

아파트는 구입하는 것이 아니라, 빌리는것이 근본적으로 해결하는 유일한 방법이라고 생각합니다.


 


 

<아파트의 침묵> - 하우스푸어 作

 

아파트는 갔습니다.

아아 사랑하는 나의 아파트는 갔습니다.

푸르지오를 깨치고 이뻔한 세상을 향하여 난 적은 길을 걸어서 차마 떨치고 갔습니다. 


롯데의 캐슬같이 굳고 빛나던 옛 맹서는

차디찬 알공구리가 되어서 한숨의 폭락에 날어갔습니다.

 

날카로운 첫 시세차익의 추억은

나의 운명의 지침(指針)을 돌려 놓고 뒷걸음쳐서 사라졌습니다.

 

나는 향기로운 아파트의 프리미엄에 귀먹고

꽃다운 아파트의 대박신화에 눈멀었습니다.

 

투기도 사람의 일이라 

폭등할 때에 미리 폭락할 것을 염려하고 경계하지 아니한 것은 아니지만,

폭락은 뜻밖의 일이 되고 놀란 가슴은 새로운 슬픔에 터집니다.

 

그러나 폭락을 쓸데없는 눈물의 원천을 만들고 마는 것은

스스로 투기를 깨치는 것인 줄 아는 까닭에,

 

걷잡을 수 없는 슬픔의 힘을 옮겨서

새 행복주택의 정수박이에 들어부었습니다.

 

우리는 폭등할 때에 폭락할 것을 염려하는 것과 같이 

폭락할 때에 다시 폭등할 것을 믿습니다.

 

아아 아파트는 갔지마는 나는 아파트를 보내지 아니하였습니다.
제 곡조를 못 이기는 투기의 노래는 아파트의 침묵을 휩싸고 돕니다.

 

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

( 일본 부동산 연구소 번역글 マンションの恐怖　未来永劫に続く 一生逃れられない呪縛とは )

 

 

     


주제 : 재태크/경제 > 부동산

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