암튼 부동산투자에서는 완전 영화 "타짜"의 평경장이네요^^ 오르지는 않더라도 떨어지지만 않았으면 좋겠는데 말입니다... 아내말대로 애들 교육때문에 이사가긴 가야 합니다..!!!!

https://samsongeko1.tistory.com/12833

 아내와 조만간 이사갈 집이야기를 하는데 말입니다... 전 귀로 듣는 부동산이야기보다는 머리속으로 생각하는 가까운 미래 주요 인플레이션 걱정으로 듣는둥 마는둥 했고요^^

https://samsongeko1.tistory.com/12376

 현재 24년이상 산 군포(산본)을 떠나 자택을 옮길 예정이고요... 그 직접 개입형 과외서비스가 주수입인 저도 하나금융연구소의 "2023 웰스 리포트"와 별반 차이 없네요^^

https://samsongeko1.tistory.com/12324

 아래는 이 아침에 주요 6개 SNS에 올린 코멘트입니다...

 "금리가 급격히 올랐을때도 기간조정 양상이였지 별로 떨어지지 않았고요^^ 동결기미에 금리인하 기대감에는 급속히 반응하네요^^ 미증시는 말입니다... 전 미국채 10년물 금리 4%까지 내려오면 다시 숏 퀴즈의 공매도 겁니다~~~ 유가도 급락했는데, 이것도 70불 언저리까지 내려오면 상승에 다시 베팅하고요~~~^^ 게코(Gekko)"

 [집값 톡톡]총선 공약·규제 완화 쏟아지는데… 집값은 하락장 가나...

 전국 아파트 매매가 23주 만에 하락...

 서울 강남 이어 서초·동작·마포 등 줄줄이 하락 전환...

 "집값 내린다" 전망 확산… 정치권 규제 완화 움직임...

 전국 아파트값이 5개월여 만에 하락 전환했습니다.

 서울 집값 상승세도 28주 만에 멈췄습니다. 강남구에 이어 서초와 동작, 마포구 등으로 하락세가 확산하는 흐름인데요. 이제 국내 주택 시장이 하락장에 접어들 수 있다는 전망이 나옵니다.

 내년 총선을 앞두고 메가시티와 1기 신도시 특별법, 개발제한구역(그린벨트) 완화 등 대형 개발 계획이 쏟아지고 있는데요. 국회에서는 여야가 함께 부동산 규제 완화에도 속도를 내고 있기도 합니다.

 하지만 부동산 시장은 아직 잠잠하기만 합니다. 고금리와 경기 침체 등으로 차가워진 주택 시장 흐름에 정치권의 공약들이 앞으로 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠립니다.

 서울 25개 자치구 중 12곳 하락… 보합세 전환...

 한국부동산원에 따르면 지난 11월 마주(27일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록하며 하락 전환했습니다. 전국 아파트값이 떨어진 건 지난 6월 셋째 주 이후 23주 만입니다.

 수도권과 지방의 아파트값 변동률도 각각 -0.01%와 -0.02%로 하락세에 접어들었는데요. 서울의 경우 28주 만에 상승세를 멈추며 보합(0%)으로 돌아섰습니다.

 올해 하반기 이후 달아오르던 주택 시장이 반년이 채 되지 않아 다시 식어가는 분위기입니다. 서울 내에서는 강남구(-0.02%→-0.04%)가 2주째 하락세를 나타냈는데요. 집값 하락 폭도 더욱 커졌습니다.

 강남에 이어 서초구(0%→-0.02%)와 동작구(0.01→-0.02%), 마포구(0.04%→-0.01%) 등 올해 서울의 집값 반등을 이끌었던 주요 지역들이 하락 전환했다는 점도 눈에 띕니다.

 서울 외곽 지역의 하락세도 이어지고 있습니다. 노원구의 경우 -0.04%를 기록하며 4주째 집값이 떨어지고 있는데요. 강북구와 도봉구 역시 각각 -0.03%, -0.01%의 아파트값 변동률을 기록했습니다.

 지난주 서울 25개 자치구 중 집값이 떨어진 지역은 5곳이었는데요. 이주에는 12곳으로 크게 늘었습니다. 서울에서도 집값 하락세가 빠르게 확산하고 있습니다.

 부동산원 관계자는

 "급매물 위주로 매수 문의가 존재하지만 가격 상승에 대한 기대 심리가 낮아지며 거래가 감소하고 관망세가 깊어지고 있다"며 "매물이 누적되며 매도 희망가가 하락 조정되는 등 서울 전체가 보합세로 전환했다"고

 설명했습니다.

 아파트 전셋값의 경우 비교적 높은 상승률을 유지하고 있는데요. 다만 상승 폭은 다소 줄어드는 흐름입니다. 이주 전국의 아파트 전세가격 변동률은 0.08%를 기록하며 전주(0.10%)보다 상승세가 둔화했습니다.

 서울 역시 같은 기간 0.17%에서 0.16%로 상승 폭이 줄었고요.

 내년 상반기까지 긴축 기조… 집값 하락 전망 늘어...

 지속해 이어지는 경기침체와 고금리에 대한 피로감이 쌓인 데다가 특례보금자리론 등 정책 대출이 중단되면서 매수 심리가 확연하게 꺾이고 있는 것으로 풀이되는데요.

 당분간 이런 흐름이 이어질 가능성이 커 보입니다.

 한국은행은 지난달 30일 통화정책방향 회의에서 현재 기준금리(연 3.50%)를 다시 한번 동결했는데요. 이창용 한국은행 총재는 앞으로 이런 긴축 기조를 반년 넘게 이어갈 수 있다고 언급했습니다.

 금리 인하를 기대하는 시장을 견제한 것으로 풀이됩니다.

 아울러 한국은행은 내년 우리나라의 경제 성장률 전망치를 기존 2.2%에서 2.1%로 낮추기도 했습니다. 국내외 긴축 장기화와 더딘 소비 회복세의 영향으로 기존의 전망치를 밑도는 성장률을 기록할 거라는 설명입니다.

 앞으로 집값이 떨어질 거라는 전망도 확산하고 있는데요.

 KB 부동산 11월 통계에 따르면 전국 매매가전망지수는 전월(10월) 97.1에서 86.1로 11포인트 하락했습니다. 서울도 98.2에서 82.8로 7.4 포인트 내렸고요. 하락 폭이 큽니다.

 KB부동산 매매가격전망지수는 전국 중개업소 6000곳을 대상으로 설문해 집계하는데요. 0~200 범위에서 지수가 100을 웃돌수록 상승 전망 비중이 높다는 뜻입니다.

 이런 와중에 정치권에서는 내년 총선을 앞두고 표심을 공략하기 위한 대형 개발 공약을 쏟아내고 있습니다. 메가시티 서울과 서울 지하철 연장, GTX 조기 개통 및 착공 등의 카드를 줄줄이 내놓고 있습니다.

 여기에 더해 국회에서는 그간 지지부진했던 부동산 규제 완화 법안을 속속 처리하려는 분위기입니다. 국회 국토교통위원회는 지난달 30일 전체회의에서 1기 신도시 특별법과 재초환법 개정안을 통과시켰습니다.

 다만 이런 움직임에도 당장은 침체하는 주택 시장의 흐름에는 큰 변화가 나타나지 않을 거라는 전망이 많습니다. 전반적인 침체 흐름 속에서 사안에 따라 지역별로 차별화한 흐름이 나타날 수 있다는 전망입니다.

 여 경희 부동산R114 수석연구원은

 "재초환 법안과 1기 신도시 특별법이 통과했지만 지금의 고금리 환경과 건설업 침체 여건 등을 감안하면 단기에 재건축 사업이 탄력을 받기 어렵고 당장 매수 심리 진작에 미치는 영향도 크지 않을 것"이라고 분석했습니다.

 이어 "다만 사업 활성화 단초가 마련됐다는 점에서 재건축 아파트의 가격 하방 압력을 지지하는 유인으로 작용할 수 있다"며 "주택 시장의 상하방 요인이 맞서는 가운데 지역 및 단지별 가격 차별화가 예상된다"고 전망했습니다.

 비즈워치 나 원식 기자

 "전고점 회복 코앞인데… " 강남 상승 불씨는 남았을까...

 관망세 짙고 거래는 부진… 상·하방 압력 요인 "대치 중"

 강남권 일원 재건축 및 대장주 단지 전고점 회복 목전에...

 "서울 아파트값 급락보다 박스권 내 움직일 가능성 높아"

 주택 매매시장에서 수요자들의 관망세가 짙어지며 거래가 부진한 분위기로 전환되고 있다. 아파트값도 재조정에 들어갔다.

 다만, 시장의 여러 요인들로 보면 급락장이 펼쳐질 지리라고 기대하기는 힘들다는 관측도 적지 않다. 더욱이 주택시장을 견인하는 서울 강남권에서 전고점을 목전에 둔 단지들도 있어 이목이 쏠린다.

 최근 강남권 대장주 단지들 사이에선 전고점 회복을 향한 랠리가 멈추지 않고 있다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대치동 은마아파트 전용 79.79㎡는 지난달 1층 매물이 23억7000만원에 중개 거래됐다.

 아직 등기가 완료되진 않았는데, 한 달 전인 지난 10월 10~14층 고층 매물 3건이 23억9500만원~24억3000만원에 거래된 것으로 보면 가격이 하락했다고 보기는 힘들다.

 지난 9월엔 올해 거래된 매물 중 가장 높은 가격대인 24억4000만원(7층)에 팔렸다. 올해 1월에는 2층 매물이 17억9500만원, 12층 매물이 18억6000만원에 거래됐는데, 저층 매물 기준 10개월 새 5억7500만원이 올랐다.<,/span>

 현재 단지의 동일면적대 매물 기준 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 매물로 당시 26억3500만원(11층)에 매매됐다. 이후 17~18억원대까지 떨어지다 올해 들어 재건축이 가시화하면서 서서히 회복하기 시작했다.

 가장 최근 저층 매물이 전고점 대비 2억6500만원 저렴한 가격대에 거래됐다는 점을 고려하면 폭을 좁혀가고 있다는 것을 알 수 있다. 재건축 호재가 있는 잠실주공5단지도 전고점을 향하고 있다.

 단지의 전용 82.61㎡는 지난달 29억2100만원(11층)에 중개 거래됐다. 지난 7월 동일면적대 매물이 29억2600만원(9층)에 매매되며, 올해 첫 29억원대에 진입했다.

 올해 1월에는 7건의 매물이 21억7500만원(1층)~24억7600만원(9층)에 팔렸다. 가장 최근 거래된 매물과 올 초 계약이 성사된 9층 매물의 실거래가를 비교하면 10개월 새 4억4500만원이 상승했다.

 이 단지 전용 82.61㎡ 신고가는 지난 2021년 11월 거래된 7층 매물로 당시 32억7880만원(7층)에 팔렸다. 근래 거래된 매물보다 신고가 매물이 3억5780만원이 더 비싸다. 현재 동일면적대 최고 호가는 30억원이다.

 송파구 잠실동 일원 D부동산 대표는 "현재 최고 호가는 30억원 수준인데, 지금 숨 고르기를 하는 상황이다 보니 집주인들이 협상이 가능하다는 의사를 내비치고 있다"며

 "한 번에 몇억씩 팍팍 오르진 않아, 당장 신고가를 경신하기는 어려워 보인다. 다만, 재건축 호재가 하방 압력을 탄탄하게 받쳐주고 있고 올 초부터 꾸준히 오름세를 보였던 만큼 전고점 회복 기대감은 있다"고 말했다.

 인근 잠실 대장주 '엘리트 형제(엘스·리센츠·트리지움)' 중 하나인 리센츠의 경우 전고점 돌파를 목전에 두고 있는 대표 단지다. 단지의 전용 84.99㎡는 지난달 매물 2건이 24억1000만원(26층), 25억원(17층)에 계약이 성사됐다.

 지난 10월 동일면적대 매물이 25억9000만원(26층)에 매매되며 올해 기준 가장 고가에 거래가 이뤄졌다. 올 초 거래된 매물과 올 10~11월 사이 거래된 매물의 가격 차도 큰 편이다.

 지난10~11월에는 대부분 매물이 24~25억원대에 거래됐는데, 올해 1월에는 4층 매물을 제외하고 12~29층 매물이 19~20억 초반대에 팔렸다. 실거래가가 약 5억원 이상 올랐다.

 단지의 동일면적대 신고가 기록은

 지난 2021년 10월 26억2000만원에 팔린 22층 매물이 보유하고 있다. 전고점 회복까지 가격 차이는 지난달 거래된 매물 기준 1억2000만원~2억원, 전월 올해 가장 고점에 팔린 매물 기준 3000만원이다.

 한편, 지난달 마지막 주 서울 아파트값 변동률은 하락 전환했다. 짧은기간 가격이 빠르게 올랐고, 대출금리 상승에 따른 수요자들의 부담, 정책금융 축소, 계절적 비수기까지 겹치며 매수 관망세가 짙어진 탓이다.

 이에 호가를 낮춘 집주인들이 늘어난 영향도 주효했다. 다만, 업계 전문가는 거래 부진이 지속되고 있지만 서울 아파트값은 급락하기보다 박스권 내에서 움직일 가능성이 높다고 내다보고 있다.

 여 경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "한은 금통위가 기준 금리를 7차례 연속 동결하면서 금리 불확실성이 크게 낮아졌다. 재건축 관련 법안도 통과해 사업 숨통도 트였다"며

 "그런데도 고물가, 가계대출 증가, 실물경기 침체 등 주택 구매력을 낮추는 요인도 있다. 즉, 시장 상·하방 요인이 서로 충돌하면서 지역별, 단지별 가격 차이를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

 이어 "최근 통과한 재건축초과이익 환수 법안이 당장 매수 심리를 자극하는 요인이 되기엔 어려운 상황이지만, 사업에 활기를 불어넣을 발판이 마련됐다는 점을 고려하면 재건축 아파트 가격 하방 압력을 지지할 수 있다"고 덧붙였다.

 아이뉴스24 김 서온 기자