아내와 조만간 이사갈 집이야기를 하는데 말입니다... 전 귀로 듣는 부동산이야기보다는 머리속으로 생각하는 가까운 미래 주요 인플레이션 걱정으로 듣는둥 마는둥 했고요^^

https://samsongeko1.tistory.com/12376

 현재 24년이상 산 군포(산본)을 떠나 자택을 옮길 예정이고요... 그 직접 개입형 과외서비스가 주수입인 저도 하나금융연구소의 "2023 웰스 리포트"와 별반 차이 없네요^^

https://samsongeko1.tistory.com/12324

 (2023.2.5)이 양반이야기가 맞다면 20년이상 산 군포(산본)을 떠나는 일도 몇 년 뒤로 미춰야 할 것 같군요... 비전문가인 제가 볼때는 금리인상이 멈추는 시기 전후로 사면 될 것 같네요.

https://samsongeko1.tistory.com/12217

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 (2022.12.17)저도 요즘 내 여자의 바램에 따라 총각시절부터 22년간 산 군포(산본)을 떠나려고 부동산(집)을 알아보고 있는 중인데, 제가 원하는 곳도 25%가 떨어졌고... 쫌 미추고 있고요

https://samsongeko1.tistory.com/12146

 [집슐랭]송파 집값 상승률 1위... 일산서구 '수도권 꼴찌'

 ■ 올 전국 매매가격 변동률 분석...

 송파, 재건축 훈풍타고 3.5% 올라...

 '엘·리·트'는 연초보다 5억 뛰어...

 대단지 들어선 영주도 깜짝 2위...

 일산서구, 구축 낙폭 커져 11%↓

 올해 아파트값이 회복세를 보이고 있는 가운데

 전국에서 상승률이 가장 높았던 지역은 서울 송파구로 나타났다. 강남 3구 중 가격이 상대적으로 저렴해 '상급지 갈아타기' 수요가 몰린데다 재건축에 돌입한 단지가 늘어난 효과로 풀이된다.

 반면 경기 일산서구는 GTX-A 노선 개통 수혜 등 호재에도 불구하고 준공한 지 10~20년 된 외곽 구축 단지들이 가격을 끌어 내리며 수도권에서 하락률이 가장 컸다.

 22일 한국부동산원에 따르면 서울 송파구 아파트 매매가격은 올 들어 이달 16일까지 3.55% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다.

 같은 기간 전국(-4.49%), 서울(-1.89%) 아파트값이 하락한 것을 고려하면 눈에 띄는 결과다. 전국에서 3%대 상승률을 보인 지역은 송파구가 유일하다.

 송파구는 전셋값도 올 들어 3.08% 떨어지는데 그쳐 서울(-7.86%)에서 가장 낮은 하락 폭을 보였다. 신고가 거래도 줄을 잇고 있다.

 거여동 'e편한세상송파파크센트럴' 전용면적 84㎡는 이달 5일 14억 9700만 원에 팔리며 신고가를 썼다. 지난달 4일 13억 9000만 원에 거래된 지 약 한 달 만에 1억 원 가까이 오른 금액이다.

 일명 '엘리트'로 불리는 잠실 엘스·리센츠·트리지움의 일부 평형 가격은 올 초보다 5억 가까이 뛰며 이전 최고가에 근접한 상태다. 노후 단지들의 상승세도 가파르다.

 문정동 '올림픽훼밀리타운' 전용 84㎡는 지난달 올 초보다 2억 5000만 원 뛴 17억 7000만 원에 팔렸다. 송파구는 올해 들어 재건축이 활발히 진행 중이다.

 '올림픽 3대장'으로 불리는 잠실동 아시아선수촌(1356세대), 방이동 올림픽선수기자촌(5540세대), 문정동 올림픽훼밀리타운(4494세대)은 올해 나란히 안전진단을 통과했다.

 이들 단지를 포함해 현재까지 송파구에서 재건축 안전진단을 통과한

 단지는 총 6개 단지, 1만 2000여 세대 규모에 달한다. 인근 A 공인중개사사무소 관계자는 "잠실주공5단지부터 장미아파트까지 단지별 재건축 현황에 대한 문의가 지속되고 있다"고 말했다.

 경북 영주시는 전국 아파트값 상승률 2위를 기록했다.

 영주시 아파트 매매가격은 올 들어서 2.93% 올랐다. 강남 서초구(1.16%), 강남구(1.09%)보다도 상승률이 높다. 전셋값 오름폭은 1.46%로 전국 1위다.

 지난해 말 분양한 지역 내 첫 프리미엄 브랜드인 '영주아이파크(428세대)'의 입주권이 거래되며 기존 아파트 매매가격을 끌어 올렸다. 해당 단지 전용 84㎡ 입주권은 지난 6월 4억 5000만 원에 거래됐다.

 여기에 2027년에 들어서는 '첨단베어링 산업도시' 조성에 따른 기대감도 반영됐다. 올해 수도권에서는 경기 고양 일산서구(-11.10%)가 가장 큰 낙폭을 기록했다.

 일산서구는 2020~2021년 아파트값 상승률이 30.59%를 기록했던 곳이다. GTX-A 킨텍스역 일대와 재건축 기준을 넘은 노후 단지는 아파트값이 소폭 상승했지만, 준신축 단지가 몰려있는 덕이·가좌동의 하락 폭이 컸다.

 덕이동 '하이파크시티일산2단지파밀리에' 전용 146㎡은 올해 4월 6억 5000만 원에 팔렸다. 직전 거래는 1년 전인 지난해 4월 9억 원이다.

 김 효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "올해 들어 부동산 시장이 입지 위주로 재편되면서 2020~2021년 개발 호재만으로 올랐던 지역의 낙폭이 더욱 큰 것"이라고 말했다.

 서울경제 신 미진 기자

 전세 끼고 집 산다고?… 빌라 '갭투자' 확 줄어든 이유...

 역전세난 여파… "빌라 갭투자 줄고, 월세 전환 가속"

 보증보험 기준 강화… 얼어붙은 빌라 시장...

 9월 매매 중위가격… 연초 대비 300만원 뚝...

 사회초년생의 첫 집 마련과 은퇴자의 임대수익 목적 투자에 활용되던 빌라 시장이 빠르게 얼어붙고 있다.

 기존 전셋값보다 시세가 내려 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’ 이후 보증보험 가입 요건이 강화된 데다 내년부터는 임대사업자도 같은 기준으로 보증보험에 의무 가입해야 하기 때문이다.

 보증보험 가입 기준(공시가의 150→126%)이 낮아지면 시세와 전셋값 간 격차가 벌어지게 된다. 전세를 끼고 주택을 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 줄어들고,

 장기적으로 빌라의 월세화가 가속화될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

 빌라 전셋값, 매매가보다 더 빠져...

 한국부동산원에 따르면 지난 9월 기준 전국 연립·다세대 매매 중위가격은 1억3500만원으로,

 연초(1억3800만원)보다 300만원 하락했다. 고점을 찍은 2021년 6월 초 1억5170만원과 비교하면 1670만원(11.0%) 떨어진 수준이다. 전셋값 하락 폭은 더 가팔랐다.

 2021년 6월 1억696만원에 달하던 중위가격이 올해 초 9500만원에 이어 지난달 9385만원으로 하락했다. 2021년 6월 이후 지난달까지 하락 폭은 12.2%에 이른다.

 매매도 움츠러들고 있다.

 박 상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난 1~6월 전국에서 매매된 전체 주택 27만4608건 중 다세대 매매 비중은 12.1%(3만3131건)로, 지난해(21%)보다 9%포인트가량 줄었다.

 1~9월 서울 기준 매매량도 1만5848건으로, 지난해 같은 기간(2만5835건)에 비해 38.7% 줄었다. 빌라 시장 위축은 올해 초 불거진 역전세난의 영향이 크다.

 전세 세입자를 구하기 어려워지자 전세금은 물론 매매가도 낮춰 파는 사례가 늘어난 것이다. 앞으로 전셋값 하락세는 더 가팔라질 것이란 우려도 나온다.

 정부가 역전세난 대책으로 꺼내든 보증보험 가입 기준이 순차적으로 강화되기 때문이다.

 전세금 등을 지키기 위해 가입하는 보증보험은 크게 임차인(세입자)이 자발적으로 가입하는 ‘전세보증금 반환보험’과 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증보험’으로 나뉜다.

 기존 공시가의 150%까지 가능했던 전세보증금 반환보증보험 가입 기준은 지난 5월부터 126%로 낮아졌다. 국토부는 지난달 같은 기준을 임대사업자가 가진 주택에도 내년 7월부터 의무 적용한다고 밝혔다.

 기존에 등록된 민간임대주택만 2년 유예기간을 준다. 예컨대 공시가가 2억2500만원인 빌라라면 기존에는 3억3750만원까지 보장이 됐지만, 바뀐 기준으로는 2억8350만원으로 보장 한도가 떨어진다.

 서울 강서구 등촌동 J공인 관계자는 “보증금을 떼일 수 있다는 우려로 빌라 전세 시장이 크게 위축되면서 전셋값 수준이 보증보험 가입 기준에 맞춰지고 있다”며

 “실질적으론 전셋값을 정부가 강제로 낮춘 결과가 나타나고 있다”고 지적했다. 임대료 인상률이 5%로 제한되는 임대사업자의 ‘빌라 엑소더스’가 본격화할 수 있다는 분석도 나온다.

 갭투자 위축… “수도권 빼곤 매력 없어”

 정부의 보증보험 기준 강화는 결과적으로 빌라 투자 시장을 크게 흔들 것으로 전문가들은 보고 있다. 투자용 빌라 매매 자체가 크게 줄고, 지역 간 양극화도 심해질 수 있다는 분석이 나온다.

 투자 목적으로 부동산을 매매할 때는 매매가와 전셋값 차이가 의사 결정에 큰 영향을 미치기 때문이다.

 빌라 분양업계 관계자는 “서울 주요 지역이든 비수도권의 상대적으로 외진 지역이든 공시가에 따라 매매가·전셋값 갭(차이)이 수천만원 수준으로 벌어질 가능성이 크다”며

 “초기 투자금이 적다는 게 가장 큰 장점이었던 비수도권 매물에 더 이상 관심을 가질 이유가 없어졌다”고 분석했다. 장기적으론 빌라 시장도 오피스텔같이 월세 시장으로 전환할 것으로 전망된다.

 박 원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은

 “비아파트의 정보 비대칭성 리스크가 부각되면서 월세화가 속도를 낼 수 있다”며 “다만 빌라 임차에 대한 부정적 인식이 커졌고 전세 보증도 까다로워져 시장이 안정을 찾는 데는 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

 6월 기준 전국 임대차 계약 가운데 월세 비중은 서울이 8.5%, 전국이 12.6%다. 4년 반 전인 2019년 1월 4.8%와 5.8%에 비해 두 배가량으로 높아졌다.

 한국경제 이 유정 기자