오피스텔 틈새투자, 임대수익을 올려라

최근 아파트 가격이 약세를 보이면서 오피스텔이 대체 투자 상품으로 관심을 모으고 있다. 대표적으로 단기간 시세차익을 누릴 수 있다는 이유 때문에 "인천 송도 더프라우" 는 오피스텔 청약 광풍을 일으키기도 했다. 특히 이러한 청약 열기는 젊은 층으로까지 확산되기도 했는데, 오피스텔은 청약제도 상 주택 수로 산정되지 않기 때문에 무주택 조건을 유지하는 데 유리하기 때문이다. 청약가점제 시행 시 조건이 불리한 젊은 20~30대 수요자들의 경우, 1억 원 대 소액 투자로 임대수익률이 높은 10평형대 소형 오피스텔 임대사업을 도모할 수 있다. 하지만, 오피스텔 투자의 경우, 단기간 시세차익을 목표로 무리한 대출을 받거나 전세수요를 낀 매매 계약 등을 함으로써 투자 함정에 빠지는 경우도 있다. 오피스텔의 경우 매매가격 상승률은 단기간 그다지 높지 않은 경우가 많기 때문이다. 최근에는 전반적인 시장 침체로 거래가 잘 안되고 일부는 분양가 이하로 가격이 밑도는 경우도 나타났다. 따라서 오피스텔은 단기간 시세차익보다는 장기간 임대수익 관점에서 접근해야 한다. 대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114 (www.r114.co.kr) 에서는 최근 침체기 틈새상품으로 떠오른 오피스텔 상품을 실제 사례를 통해 접근해 본다. 시세차익과 임대수익 중, 오피스텔 투자를 어떤 관점에서 접근할 것 인지, 최근 블루칩 오피스텔 시장으로 꼽히는 분당 정자동의 오피스텔 전문 중개업소 현장 인터뷰를 통해 알아본다. ▶ 분당 정자동 오피스텔, 최근 뜨는 이유가 있나 분당신도시 오피스텔 시장은 지하철 정자역, 수내역, 서현역, 야탑역 중심으로 단지들이 몰려 있다. 특히 정자역 일대는 약 6천 여 실의 오피스텔이 밀집되어 있다. 파크뷰, 아이파크 등 대규모 주상복합 아파트와 함께 들어서 있어 주거지역으로서의 선호도도 높은 편이다. 분당 정자역 일대 오피스텔의 주 수요층은 강남권 직장인과 미혼의 싱글족들이 대다수를 차지한다. 반면 미금역, 서현역 일대는 상업시설이 혼재된 상태로 주거지 오피스텔로서는 선호도가 다소 떨어진다. 주거지역으로의 선호도 외에도, 다른 지역보다 최근 정자역 오피스텔 가격이 상대적으로 더 오른 이유는 2010년 개통 예정인 신분당선 정자역 환승 기대감 때문이다. 현재 강남까지는 대략 1시간 가량이 소요되는데 신분당선 환승역 개통 시에는 15 ~18분으로 단축된다. 신분당선 정자역이 개통되면 일대 오피스텔 가격이 강남권 오피스텔 가격 수준에 맞춰 추가 상승할 수 있다는 기대감이 형성되고 있는데, 강남권 오피스텔 임대료에 비해 정자역 일대가 약 20~30만원 가량 낮은 수준이다. 강남 제니스공인 대표는 "좀 과장된 표현일지 몰라도 아파트 강남불패라고 하듯 오피스텔은 정자불패라고 할 수 있다. 정자역 일대 오피스텔은 신분당선 정자역 환승 개통시 강남 수요를 끌어들일 만한 블루칩으로 꼽힌다" 며 강한 기대감을 내비치기도 했다. ▶ 분당 정자동 오피스텔, 수익률은 과연 얼마나 될까 정자역 일대 오피스텔은 두산위브파빌리온(총 1,519실), 동양파라곤I(총 1,113실), 인텔리지(총 1,127실), 대림아크로텔(총 1,035실) 단지 등이 대표적이다. 이 중 두산위브파빌리온과 동양파라곤I 단지가 구조 차별화로 다소 인기가 있는 편이다. 상대적으로 인텔리지, 대림아크로텔 단지는 다소 저평가 받고 있는 상태다. 초기 소액 투자가 가능하고 투자 대비 임대수익률이 오히려 높을 수 있다. 분당 정자역 일대 오피스텔 가격은 작년 11월 이후부터 오른 편이다. 작년 11월에 정자동 인텔리지 오피스텔 15평형을 구입하려면, 1억 1,400만원 가량 시세가 형성됐었는데, 지금은 1억 3,500만원까지 올랐다. 임대료도 월 60만원에서 65~70만원 선으로 올랐다. 대림아크로텔을 전문으로 하는 태경공인 대표에 따르면 "대림아크로텔은 평당 500~600만원 선으로 동양파라곤, 두산위브파빌리온보다 가격이 저렴해 작년 10월부터 올 4월 말까지 거래가 많이 됐다. 5월 들어서는 거래가 다소 주춤한 편이다. 대림아크로텔 투자자의 경우, 신분당선이 개통되면 평당 1,000만원 선까지 오를 것이라고 기대하는 경우가 많다" 라고 전했다. 또한, "매매시장에 물건이 거의 없다. 팔려는 매물은 대부분 처분됐고, 나머지 매물은 신분당선 개통 때까지 기다려보겠다는 입장이다" 라고 시장 상황을 전했다. 한편 "오피스텔을 여러 채 보유하는 주인들은 오히려 더 매수하려고 한다. 특히 소형 오피스텔은 1억 원 선에서 투자가 가능해 상가보다 월 임대수익률이 높기 때문이다. 하지만 대출을 40% 이상, 무리해서 받고 구입한 매수자들은 대출 이자를 납부하고 나면 임대수익률이 떨어져 빨리 재처분하는 경우가 많다" 고도 전했다. 강남 제니스공인 대표에 따르면 "향후 신분당선 개통과 함께 서울 강남권으로 출퇴근하는 젊은 직장인들이나 정자역 앞에 위치한 킨스타워, C&C 등 대형 업무용 빌딩 수요 등 소형 오피스텔 임대수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다. 특히 편의시설이 잘 갖추어진 주거환경을 선호하는 경향이 두드러질 것이다. 강남권이나 정자동 일대 오피스텔 신규 수요를 흡수할 만한 신규 오피스텔 공급계획이 없기 때문에 기존 오피스텔 희소 가치는 더 높아질 것으로 기대한다" 고 전망했다. ▶ 다만, 오피스텔 투자 함정을 잊지 말자 오피스텔 투자 함정은 두 가지 경우가 있다. 전세를 끼고 살 경우와, 대출을 너무 많이 받을 때다. 우선 오피스텔을 시세차익 목적에서 접근한 투자자들의 경우 무리한 대출금을 받고 투자를 하는 경우가 많다. 하지만 대출 이자를 납부하고 나면 임대수익률이 금융 금리보다도 낮아질 수가 있다. 또는 오피스텔 전세가격이 매매가격의 80%를 넘다 보니, 전세를 끼고 오피스텔을 구입하는 경우가 있다. 하지만 전세를 끼고 구입하는 경우에는 매매시세가 충분히 오른다는 전제가 있어야 한다. 하지만 최근 오피스텔 매매가는 일부 신흥역세권이나 임대수요가 풍부한 지역을 제외하고는 가격이 쉽게 오르지 않으며, 일부 떨어지기도 하기 때문에 주의를 요한다. 실례로 오피스텔 투자 함정에 빠진 경우를 살펴보자. ▶ 29세 B씨는 1억 원 매물로 나온 20평 오피스텔을 대출금 4천만 원, 자기자본 6천만 원을 투자해 구입했다. 그리고, 보증금 4천만 원, 월 임대료 35만 원에 세를 놓았다. 과연 임대수익률은 얼마일까? O 투자금은 우선, 기본 투자금 6천만 원 + 부대비용(취등록세 4.6% : 460만원 가량 + 중개수수료 0.9% = 90만원 / 총 550만원) = 총 투자금액 6,550만 원이다. 여기에 1년 간 임대수익은 월 35만원 X 12개월 = 총 420만 원이다. 연간 수익률은 6.4% 밖에 나오지 않는다. 임대 관리를 한다고 신경 쓴 것에 비하면 웬만한 펀드 투자만도 못한 수준이라며 고개를 저었다. ▶ 35세 A씨는 20평 오피스텔을 전세금 8천만 원을 끼고 1억 원에 매입했다. 자기자본 2천만 원을 투자한 것. 하지만 전세 계약이 만료되는 2년이 지났지만 시세는 오히려 500만원 정도 떨어져 9,500만 원 선이다. 하지만 그 사이 월 임대료는 꾸준히 올라, 만약 자기 자본을 좀 더 늘려 임대를 했더라면 더 높은 수익을 기대할 수 있었을 것이라며 아쉬워했다. 강남 제니스공인 대표는 "사람들이 오피스텔 투자 함정에 빠지는 경우가 많다. 오피스텔은 임대수익률을 최대한 높이는 것이 투자 포인트이므로 무리한 대출이나, 전세를 끼고 오피스텔에 투자할 경우 다른 펀드금융상품에 투자하는 것보다 오히려 수익률이 떨어질 수 있다" 고 조언했다. ▶ 그 밖에 오피스텔 투자 시 주의할 점이 있다면 오피스텔은 업무용, 주거용으로 나뉘는데 업무용으로 사용할 경우 부가가치세 신고를 해야 한다. 하지만 매도자들이 팔 때 부가가치세 신고를 간과하는 경우가 있어 추후에 가차없이 누진세까지 적용돼 추징 당하는 경우가 종종 있다. 그러므로 업무용으로 팔 경우엔 매도자는 매수자와 거래 시 부가가치세 별도인지 포함 인지를 정확히 확인하고 계약서를 작성해야 한다. 또한 계약 시 매수자가 매도자에게 부가가치세를 납부한 세금계산서를 꼭 발행 받아야 한다. 강남 제니스공인 대표는 "계약할 때 부가가치세 납부에 대해서 언급을 하지 않고 계약을 할 경우에 매매대금이 1억 5,000만 원이어도 건물 부분에 대한 부가가치세 10%를 납부해야 한다. 만일 매도자가 업무용으로 오피스텔을 매도하는데 부가가치세를 매수자에게 말하지 않고 팔았다면 실질적인 매도가액에서 이 부분은 제외된다" 고 설명했다. 또한 "중개거래를 할 때 중개업자는 부가가치세 신고에 대해 알려줄 의무 사항이 없다. 그러므로 오피스텔 거래를 할 때에는 꼭 전문 세무대리인에게 상담을 해야 낭패를 보지 않는다" 라고 신중한 거래에 나설 것을 당부했다.

대표적으로 단기간 시세차익을 누릴 수 있다는 이유 때문에 "인천 송도 더프라우" 는 오피스텔 청약 광풍을 일으키기도 했다.

특히 이러한 청약 열기는 젊은 층으로까지 확산되기도 했는데, 오피스텔은 청약제도 상 주택 수로 산정되지 않기 때문에 무주택 조건을 유지하는 데 유리하기 때문이다.

청약가점제 시행 시 조건이 불리한 젊은 20~30대 수요자들의 경우, 1억 원 대 소액 투자로 임대수익률이 높은 10평형대 소형 오피스텔 임대사업을 도모할 수 있다.

하지만, 오피스텔 투자의 경우, 단기간 시세차익을 목표로 무리한 대출을 받거나 전세수요를 낀 매매 계약 등을 함으로써 투자 함정에 빠지는 경우도 있다.

오피스텔의 경우 매매가격 상승률은 단기간 그다지 높지 않은 경우가 많기 때문이다.

최근에는 전반적인 시장 침체로 거래가 잘 안되고 일부는 분양가 이하로 가격이 밑도는 경우도 나타났다.

따라서 오피스텔은 단기간 시세차익보다는 장기간 임대수익 관점에서 접근해야 한다.

시세차익과 임대수익 중, 오피스텔 투자를 어떤 관점에서 접근할 것 인지, 최근 블루칩 오피스텔 시장으로 꼽히는 분당 정자동의 오피스텔 전문 중개업소 현장 인터뷰를 통해 알아본다.

▶ 분당 정자동 오피스텔, 최근 뜨는 이유가 있나 분당신도시 오피스텔 시장은 지하철 정자역, 수내역, 서현역, 야탑역 중심으로 단지들이 몰려 있다.

특히 정자역 일대는 약 6천 여 실의 오피스텔이 밀집되어 있다.

파크뷰, 아이파크 등 대규모 주상복합 아파트와 함께 들어서 있어 주거지역으로서의 선호도도 높은 편이다.

분당 정자역 일대 오피스텔의 주 수요층은 강남권 직장인과 미혼의 싱글족들이 대다수를 차지한다.

반면 미금역, 서현역 일대는 상업시설이 혼재된 상태로 주거지 오피스텔로서는 선호도가 다소 떨어진다.

주거지역으로의 선호도 외에도, 다른 지역보다 최근 정자역 오피스텔 가격이 상대적으로 더 오른 이유는 2010년 개통 예정인 신분당선 정자역 환승 기대감 때문이다.

현재 강남까지는 대략 1시간 가량이 소요되는데 신분당선 환승역 개통 시에는 15 ~18분으로 단축된다.

신분당선 정자역이 개통되면 일대 오피스텔 가격이 강남권 오피스텔 가격 수준에 맞춰 추가 상승할 수 있다는 기대감이 형성되고 있는데, 강남권 오피스텔 임대료에 비해 정자역 일대가 약 20~30만원 가량 낮은 수준이다.

강남 제니스공인 대표는 "좀 과장된 표현일지 몰라도 아파트 강남불패라고 하듯 오피스텔은 정자불패라고 할 수 있다.

정자역 일대 오피스텔은 신분당선 정자역 환승 개통시 강남 수요를 끌어들일 만한 블루칩으로 꼽힌다" 며 강한 기대감을 내비치기도 했다.

▶ 분당 정자동 오피스텔, 수익률은 과연 얼마나 될까 정자역 일대 오피스텔은 두산위브파빌리온(총 1,519실), 동양파라곤I(총 1,113실), 인텔리지(총 1,127실), 대림아크로텔(총 1,035실) 단지 등이 대표적이다.

이 중 두산위브파빌리온과 동양파라곤I 단지가 구조 차별화로 다소 인기가 있는 편이다.

상대적으로 인텔리지, 대림아크로텔 단지는 다소 저평가 받고 있는 상태다.

초기 소액 투자가 가능하고 투자 대비 임대수익률이 오히려 높을 수 있다.

분당 정자역 일대 오피스텔 가격은 작년 11월 이후부터 오른 편이다.

작년 11월에 정자동 인텔리지 오피스텔 15평형을 구입하려면, 1억 1,400만원 가량 시세가 형성됐었는데, 지금은 1억 3,500만원까지 올랐다.

임대료도 월 60만원에서 65~70만원 선으로 올랐다.

대림아크로텔을 전문으로 하는 태경공인 대표에 따르면 "대림아크로텔은 평당 500~600만원 선으로 동양파라곤, 두산위브파빌리온보다 가격이 저렴해 작년 10월부터 올 4월 말까지 거래가 많이 됐다.

5월 들어서는 거래가 다소 주춤한 편이다.

대림아크로텔 투자자의 경우, 신분당선이 개통되면 평당 1,000만원 선까지 오를 것이라고 기대하는 경우가 많다" 라고 전했다.

또한, "매매시장에 물건이 거의 없다.

팔려는 매물은 대부분 처분됐고, 나머지 매물은 신분당선 개통 때까지 기다려보겠다는 입장이다" 라고 시장 상황을 전했다.

한편 "오피스텔을 여러 채 보유하는 주인들은 오히려 더 매수하려고 한다.

특히 소형 오피스텔은 1억 원 선에서 투자가 가능해 상가보다 월 임대수익률이 높기 때문이다.

하지만 대출을 40% 이상, 무리해서 받고 구입한 매수자들은 대출 이자를 납부하고 나면 임대수익률이 떨어져 빨리 재처분하는 경우가 많다" 고도 전했다.

강남 제니스공인 대표에 따르면 "향후 신분당선 개통과 함께 서울 강남권으로 출퇴근하는 젊은 직장인들이나 정자역 앞에 위치한 킨스타워, C&C 등 대형 업무용 빌딩 수요 등 소형 오피스텔 임대수요는 꾸준히 증가할 것으로 보인다.

특히 편의시설이 잘 갖추어진 주거환경을 선호하는 경향이 두드러질 것이다.

강남권이나 정자동 일대 오피스텔 신규 수요를 흡수할 만한 신규 오피스텔 공급계획이 없기 때문에 기존 오피스텔 희소 가치는 더 높아질 것으로 기대한다" 고 전망했다.

▶ 다만, 오피스텔 투자 함정을 잊지 말자 오피스텔 투자 함정은 두 가지 경우가 있다.

전세를 끼고 살 경우와, 대출을 너무 많이 받을 때다.

우선 오피스텔을 시세차익 목적에서 접근한 투자자들의 경우 무리한 대출금을 받고 투자를 하는 경우가 많다.

하지만 대출 이자를 납부하고 나면 임대수익률이 금융 금리보다도 낮아질 수가 있다.

또는 오피스텔 전세가격이 매매가격의 80%를 넘다 보니, 전세를 끼고 오피스텔을 구입하는 경우가 있다.

하지만 전세를 끼고 구입하는 경우에는 매매시세가 충분히 오른다는 전제가 있어야 한다.

하지만 최근 오피스텔 매매가는 일부 신흥역세권이나 임대수요가 풍부한 지역을 제외하고는 가격이 쉽게 오르지 않으며, 일부 떨어지기도 하기 때문에 주의를 요한다.

실례로 오피스텔 투자 함정에 빠진 경우를 살펴보자. ▶ 29세 B씨는 1억 원 매물로 나온 20평 오피스텔을 대출금 4천만 원, 자기자본 6천만 원을 투자해 구입했다.

그리고, 보증금 4천만 원, 월 임대료 35만 원에 세를 놓았다.

과연 임대수익률은 얼마일까? O 투자금은 우선, 기본 투자금 6천만 원 + 부대비용(취등록세 4.6% : 460만원 가량 + 중개수수료 0.9% = 90만원 / 총 550만원) = 총 투자금액 6,550만 원이다.

여기에 1년 간 임대수익은 월 35만원 X 12개월 = 총 420만 원이다.

연간 수익률은 6.4% 밖에 나오지 않는다.

임대 관리를 한다고 신경 쓴 것에 비하면 웬만한 펀드 투자만도 못한 수준이라며 고개를 저었다.

▶ 35세 A씨는 20평 오피스텔을 전세금 8천만 원을 끼고 1억 원에 매입했다.

자기자본 2천만 원을 투자한 것. 하지만 전세 계약이 만료되는 2년이 지났지만 시세는 오히려 500만원 정도 떨어져 9,500만 원 선이다.

하지만 그 사이 월 임대료는 꾸준히 올라, 만약 자기 자본을 좀 더 늘려 임대를 했더라면 더 높은 수익을 기대할 수 있었을 것이라며 아쉬워했다.

강남 제니스공인 대표는 "사람들이 오피스텔 투자 함정에 빠지는 경우가 많다.

오피스텔은 임대수익률을 최대한 높이는 것이 투자 포인트이므로 무리한 대출이나, 전세를 끼고 오피스텔에 투자할 경우 다른 펀드금융상품에 투자하는 것보다 오히려 수익률이 떨어질 수 있다" 고 조언했다.

▶ 그 밖에 오피스텔 투자 시 주의할 점이 있다면 오피스텔은 업무용, 주거용으로 나뉘는데 업무용으로 사용할 경우 부가가치세 신고를 해야 한다.

하지만 매도자들이 팔 때 부가가치세 신고를 간과하는 경우가 있어 추후에 가차없이 누진세까지 적용돼 추징 당하는 경우가 종종 있다.

그러므로 업무용으로 팔 경우엔 매도자는 매수자와 거래 시 부가가치세 별도인지 포함 인지를 정확히 확인하고 계약서를 작성해야 한다.

또한 계약 시 매수자가 매도자에게 부가가치세를 납부한 세금계산서를 꼭 발행 받아야 한다.

강남 제니스공인 대표는 "계약할 때 부가가치세 납부에 대해서 언급을 하지 않고 계약을 할 경우에 매매대금이 1억 5,000만 원이어도 건물 부분에 대한 부가가치세 10%를 납부해야 한다.

만일 매도자가 업무용으로 오피스텔을 매도하는데 부가가치세를 매수자에게 말하지 않고 팔았다면 실질적인 매도가액에서 이 부분은 제외된다" 고 설명했다.

또한 "중개거래를 할 때 중개업자는 부가가치세 신고에 대해 알려줄 의무 사항이 없다.

그러므로 오피스텔 거래를 할 때에는 꼭 전문 세무대리인에게 상담을 해야 낭패를 보지 않는다" 라고 신중한 거래에 나설 것을 당부했다.