-아래는 김광수 경제연구소장이 다음미디어와 인터뷰한 내용입니다.
여러가지로 유익할 것 같아 퍼 왔습니다.
"부동산 發 제 2의 IMF가 올지도 모른다" 라는 표현까지 나오는 것이
무섭기 조차합니다.
현재 금융권의 부동산 담보대출이 200조가 넘는 액수임을 감안하면
단순히 기우로만 생각 할 수 없는 상태 같습니다.
# 한국 사회가 하루하루 급등하는 부동산 가격 때문에 시끄럽다. 어떻게 보는가.
현재 한국의 1인당 국민소득은 1만6000달러 정도다. 원화로 1500만원 돈이다. 가구당 평균 인원을 3명으로 보고 이들이 모두 경제활동을 한다고 가정해도 연간소득은 4500만원에 불과하다. 그런데 수도권의 아파트 32평은 이미 웬만한 곳에서 5억을 넘어갔다. 4500만원씩 번 돈을 모두 저축해도 11년이 걸려야만 32평 아파트 한 채를 겨우 살 수 있는 상황이다. 연소득 4500만원 가운데 연간 1000만원씩 저축한다고 치면 50년이 걸린다.
이처럼 2001년 이후 급등세를 지속하고 있는 부동산, 특히 아파트 가격은 근로자의 평균임금소득 수준에 비춰 전혀 적절하지 않다. 한 가구가 일을 해서 벌어들이는 소득과 은행이자, 주식투자 등 금융소득을 모두 합해도 아파트를 살 수 없다. 플로우 소득이 이 정도에 불과한 가계가 단독으로 부동산투기를 주도했을 리는 만무하다. 부동산투기는 주택구입이 가능한 소득계층과 은행 등 금융기관의 담보대출 경쟁 그리고 정부와 정치권의 무능과 도덕적 해이의 합작품이라고 할 수 있다.
지난 2001년부터 시작된 부동산투기는 개인이 자기 돈으로 한 것이 아니다. 그 증거로 은행 등 금융권의 가계부채가 628조에 이른 점을 들 수 있다. 특히 가계대출은 지난 2001년부터 4~5년 사이에 300조 이상 급증했다. 말하자면 지난 2001년 이후 부동산가격 급등은 은행 돈으로 한 말 그대로 투기버블인 것이다.
# 정부든, 국민이든 대다수가 현재 부동산 가격이 비정상적이라는 것에 동의하고 있다. 그럼 왜 이처럼 부동산 가격이 폭등한 것인가.
여러 가지 요인을 들 수 있다. 2001년 IT버블 붕괴로 인한 경기침체를 막기 위해 실시한 저금리 기조, 달러 유동성 과잉, 여야 정치권과 정부관료들의 무능과 도덕적 해이, 금융기관의 전문성 부족과 도덕적 해이, 건설업계의 폭리를 취하는 사기적 분양가 조작, 일부 언론매체와 기관들의 시장논리 운운하는 식의 선동, 간접금융에 비해 직접금융(증권산업)의 미성숙, 부녀회나 반상회 등의 담합 등 많은 요인들이 복합적으로 작용하고 있다. 그런가 하면, 주택보급률이 아직 선진국 수준에 이르지 못했다는 점과 임대주택 공급의 절대적인 부족, 수도권 집중현상의 가속화, 7,80년대 고도성장 시기에 집중적으로 건축한 주택들의 재개발 재건축 시기가 도래하고 있다는 점 등도 주택수급 면의 원인으로 꼽을 수 있다.
그러나 주택수급 면의 구조적 요인들이 근저에 깔려 있기는 하지만 그렇기 때문이 지난 2001년 이후 부동산투기 버블이 발생했다고 주장하는 것은 논리적으로 설득력이 없다고 할 수 있다. 2001년 이전에도 이런 구조적인 문제들이 있었음에도 불구하고 그 때에는 아무런 문제가 없다가 2001년 이후 특히 2003년부터 주택가격이 폭등을 하였는가 하는 반론 한 가지로 충분하다. 일반적으로 주택시장은 적어도 10년 이상의 장기 변동을 하는 시장인 만큼 이런 구조적인 문제들은 시간을 두고 서서히 조정되어 시장에 반영되어 가는 것이 일반적이라고 할 수 있다. 또 그렇게 움직이도록 유도하는 것이 정부 주택정책의 역할이라고도 할 수 있다.
2001년 이후 발생한 부동산투기 원인을 순서로 보면, 우선 급격한 저금리 기조에 대해 경제주체들의 부적응을 들 수 있다. 2001년 저금리는 전세의 월세전환으로 심각한 전세난 및 전세가격폭등과 상가임대료 폭등 사태를 낳았다. 이것이 부동산투기의 출발점이라고 할 수 있다. 여기에 저금리 기조하에서 수익성 확보가 어려워진 은행들이 아파트담보대출을 경쟁적으로 확대하면서 부동산 투기자금을 펌프질 해주기 시작했다. 그리고 2003년부터 은행을 비롯한 거의 모든 금융기관들이 이러한 펌프질에 총력전으로 돌입하면서 부동산투기가 심각한 양상을 보이기 시작했다. 이어서 5.28대책을 시작으로 참여정부의 부동산대책의 난맥상이 드러나기 시작했고 여기에 건설업계와 부녀회 등의 담합 등이 편승하여 부동산버블 확대를 가속화했다. 물론 시장논리 운운하면서 이를 부추긴 일부 언론과 기관들의 선동도 부동산투기 버블을 정당화시킴으로써 버블을 확대재생산 시켜준 빼놓을 수 없는 요인이라고 할 수 있다.
# 최근 청와대에서 금융권의 책임론을 언급했다. 이를 어떻게 생각하는가.
앞서 말한 것처럼 은행을 비롯한 금융권의 무분별한 주택담보대출이 부동산투기 버블을 부추긴 것은 부인할 수 없는 사실이다. 국내 은행들은 IMF 사태 이후 기업대출(wholesale banking) 중심에서 소매금융(retail banking) 중심으로 바꿨다. 그리고 소매금융의 근간이 신용카드대출과 주택담보대출이었다. IMF 사태 이후 대기업을 비롯한 기업부문의 유동성이 크게 증가하여 은행의 기업대출이 어려워지자 은행들은 새로운 대출 수익원으로 신용카드대출과 아파트담보대출을 강화한 것이었다. 아파트담보대출에 가장 먼저 불을 지른 것은 외국계 은행들이었다.
국내 은행은 외국계 은행들의 뒤를 이어 수많은 중소, 중견기업들에 대한 현장밀착형 관계금융(Relationship banking)을 포기한 채 아파트담보대출에 주력했다. 그 결과 금융기관 본연의 리스크 필터링(risk filtering) 기능 즉 금융중개기관으로서의 경제 전체의 위험을 걸러내는 능력을 사실상 상실했다. 수많은 중소기업들이나 소상공 서비스자영업자들에 대한 올바른 신용평가는 은행 영업원들이 기업 경영자들과의 현장밀착형 접촉을 통해 오랜 기간 동안에 걸쳐 그 기업과 관련된 정보를 축적해오지 않으면 불가능한 것이다. 재무제표나 신용평가기관의 평가서류 몇 장으로 칼로 무 자르듯 하는 식으로는 결코 민간금융시장을 통한 중소기업 육성이나 서비스산업을 발전시킬 수 없다. 정부가 아무리 정책적으로 중소기업 육성이니 서비스 자영업 육성이니 하고 쌩 쑈를 해봐야 거의 소용이 없다. 이미 그 결과가 드러나고 있지 않은가. 은행들이 기업밀착형의 관계형 현장영업 강화를 통해 오랜 기간에 걸쳐 중소기업과 서비스자영업자들에 관한 수많은 경영정보들이 축적되어야만 비로소 금융기관의 존재이유 즉 리스크 필터링이 가능해지는 것이다.
지난 2000년 이후 은행들은 아파트 매매 계약서이든 담보이든 아파트와 관련된 대출이면 거의 물불 안 가리고 무조건적으로 대출해줬다. 말하자면 은행들이 부동산투기와 가격버블을 펌프질을 한 것이다. 은행들의 이런 펌프질로 아파트담보대출이 대부분을 차지하는 가계대출이 2000년 290조원 가량에서 2002년 460조원으로 그리고 2006년 2분기 현재 630조원 가량으로 불과 5년 사이에 무려 340조원이나 급증을 했다. 불과 5년 만에 340조원 이상 가계부채가 급등한 것이다.
그런데 그런 펌프질도 한계에 이르고 있는 것처럼 보인다. 이는 예대마진을 보면 알 수 있다. 지난해까지만 해도 2%를 넘던 예대마진률이 올해 들어 1.5%대까지 떨어졌다. 이것은 은행들의 아파트담보대출 시장이 거의 포화상태에 이르러 최근 2,3년 동안에 급증해온 은행들의 수익성 증가도 한계에 이르렀다는 것을 시사한다. 그 결과 은행들이 아파트담보대출 시장에서 제살 깍아 먹기 식의 금리인하 경쟁에 나서고 있다는 것을 시사하고 있다고 할 수 있다. 말하자면 은행의 펌프질에 의한 부동산투기도 거의 한계에 이르고 있다는 것을 의미하는 것이다.
# 금리 인상을 통해 주택담보대출을 억제해야 한다는 견해에 동의하는가.
금리인상을 둘러싸고 시중에 많은 논란이 있는 것을 알고 있다. 이 문제에 대해서는 이미 내부적으로 보고서 등을 통하여 입장을 정리한 상태이지만 여기서는 상론하고 싶지 않다. 다만 작금의 국내 정치경제적 상황과 최근의 부동산시장 상황을 감안할 때 이미 여야 정치권과 정부 관료들은 상황을 통제할 수 있는 능력을 상실한 상태라고 할 수 있다. 이런 현실적 상황을 감안할 때 금리인상은 여야 정치권과 정부관료들의 무능과 도덕적 해이에 관계없이 그 효력을 발휘한다는 점에서 선택할 수 있는 강력한 수단임에는 틀림이 없다.
하지만 금리인상만이 문제해결의 유일한 대안은 아니다. 수천만원 수억원의 로또식 투기수익을 얻을 수 있는 기회가 계속해서 부동산시장에 상존하는 한 또는 상존한다고 믿는 사람들이 있는 한 금리인상을 한다 한들 거의 의미가 없다고 할 수도 있기 때문이다. 이미 콜금리가 작년 상반기 3.25%에서 최근 4.5%까지 인상되었으나 부동산투기는 더욱 가열되었다는 사실로 보아도 알 수 있다. 금리인상이 효과를 발휘하기 위해서는 로또식의 투기수익을 동시에 차단하는 조치가 강구되지 않으면 안 된다. 한편에서는 로또식 투기수익을 얻을 수 있는 기회를 양산하는 정책을 계속하면서 다른 한편에서는 부동산투기를 잡겠다고 금리를 인상하는 자기모순적인 정책을 하는 것은 국민들을 기만하는 것이거나 정부관료들이 스스로 무능함을 입증하는 증거라고 할 수 있다. 그런 상태에서 금리를 인상하는 것은 오히려 부작용만이 커질 수 있다.
따라서 금리인상이 효과를 발위하기 위해서는 로또식의 투기적 수익을 근원적으로 차단하는 부동산정책의 병행이 필요한 것이다. 이에 대한 치열한 연구와 대책이 마련되어야 한다. 이런 대책이 강구된다면 금리인상은 대안으로서의 우선순위가 낮아질 수 있다. 그러나 정권말기에다 정치적 혼란이 가중되고 있는 최근의 국내 정치경제적 상황을 감안한다면 그리고 이미 정부가 상황을 감당할 능력을 상실했다고 판단한다면 금리인상은 최후의 대안이 될 수 밖에 없을 것이다. 지금까지 해온 것처럼 여야 정치권과 정부관료들의 무능과 도덕적 해이로 넘친 부동산대책을 반복하는 한 그리고 그로 인해 금리인상을 동원하지 않을 수 없는 상황이 전개되는 한 최종적으로는 파국만이 있을 뿐이다.
결국 작금의 부동산대책의 일환으로 금리인상이 필요하다면 그리고 그로 인해 부작용을 감수해야 한다고 한다면 그것은 여야 정치권과 정부관료들의 무능과 도덕적 해이에 대한 대가인 셈이다. 이러한 대가는 모두의 자업자득이라고 할 수 밖에 없다. 이것이 한국사회의 평균적 수준인 것이다. 이런 상황을 근본적으로 타파하기 위해서는 과감하고 단호한 정치개혁과 정부개혁은 피할 수 없는 절대적인 시대적 과제인 것이다. 우리 연구소가 정치개혁과 정부개혁을 주장하고 있는 이유가 바로 여기에 있다.
# 일본과 미국의 부동산 거품 붕괴 사례와 비교하면 국내 상황은 어떠한가.
국내 금융산업 구조는 미국과 일본과 여러 점에서 다르다. 미국은 2005년 스톡 기준으로 주식·채권 등 직접금융이 70%, 은행 등 간접금융이 30% 비중을 차지한다. 그런가 하면 간접금융의 70% 가량이 모기지론 대출에 집중되어 있다. 일본은 반대로 직접금융이 40%, 간접금융이 60% 정도다. 게다가 간접금융의 90% 이상이 기업 및 소상공 자영업자 대출이 차지하고 있으며 주택대출은 10%에도 미치지 못한다. 말하자면 미국은 직접금융 중심의 경제구조이고 일본은 간접금융 중심의 경제구조라고 할 수 있다.
이러한 금융구조 특징을 감안할 경우, 예컨대 미국은 부동산 거품이 깨진다고 해도 경제 전체적으로 입는 타격이 상대적으로 덜 하다. 가계가 은행 예금보다는 주식·채권 등 증권상품에 대부분을 투자하고 있기 때문이다. 또한 기업은 거의 대부분의 투자자금을 증권시장 등을 통해 조달하기 때문에 버블 붕괴에 따른 피해가 생산경제에 확산되지는 않는다. 버블이 붕괴하면 모기지론 대출을 주력으로 하는 은행이 타격을 입게 되지만 개인 입장에서 보면 어차피 모기지론이 장기 월세 사는 것이나 마찬가지이기 때문에 주택가격의 급등락 자체는 당장에 가계수지에 큰 영향을 미친다고 할 수 없다. 오히려 문제는 모기지론 금리인 것이다. 금리가 올라가면 가계수지에 타격이 온다.
더군다나 미국은 금융시장의 리스크 필터링 기능이 제대로 작동되고 있는 나라라고 할 수 있다. 주지하는 바와 같이 지난 2001년부터 연평균 10% 전후 수준의 집값 상승이 지속되어 왔다. 이 정도 가격상승은 한국의 입장에서 보면 버블이라고 할 수도 없을 정도이다. 그럼에도 불구하고 이를 버블로 인식하고 미국 정책당국과 금융시장이 견제한 것이다. 그 결과 올해 9월부터 버블이 깨지기 시작하는 모습을 보이고 있다. 바로 이런 직접금융 위주 구조이기 때문에 주택시장의 버블붕괴로 인한 미국경제가 연착륙할 가능성이 높다는 전망이 높아지고 있는 것이다.
일본은 2000년 전까지는 간접금융 70%, 직접금융 30%였다. 이 때문에 1991년부터 무너진 부동산 버블로 피해를 입은 곳은 부동산투기 대출에 집중한 금융기관과 부동산투기에 몰두한 기업들이었다. 부동산버블이 붕괴하자 이들 금융기관과 기업이 부실화되는 것은 너무나도 뻔했다. 이러한 교훈을 바탕으로 일본 경제는 지난 2000년 이후 금융산업 구조개혁을 거치면서 직접금융 비중이 최근 40%선에 육박할 정도로 계속 높아지고 있다. 그리고 간접금융의 리스크 필터링 기능도 강화되고 있다.
일본 은행들의 리스크 필터링 기능은 2000년 이후 구조조정 과정을 거치면서 현장밀착형 관계금융(Relationship banking)을 지속적으로 강화해온 결과 매우 우수한 편이다. 은행들이 전국 지점망과 영업사원들을 통하여 중소기업 경영자들과 소상공 자영업자들을 현장 방문하면서 경영현황과 애로사항 등 기업의 세세한 사정에 이르기까지 정보를 축적하여 데이터 베이스를 구축해오고 있기 때문에 기업에 대한 자금지원뿐만이 아니라 경영컨설팅 지원 등 부가서비스 지원기능도 수행하고 있을 정도이다. 이러한 관계금융형 영업강화를 통해 경제 천제의 리스크 필터링 기능을 충실히 수행하고 있다고 할 수 있다.
반면 한국은 과거 직접금융 30%, 간접금융 70%에서 최근에는 주가상승의 영향으로 직접금융 38%, 간접금융 62%가량 가량으로 다소 직접금융 비중이 높아지고 있다. 그리고 간접금융의 대출 비중은 가계대출이 57%, 기업대출이 43%로 나타나고 있다. 또 기업의 자금조달 면에서 보면 기업은 은행대출 등 간접금융을 통한 자금조달과 회사채, 주식 등 직접금융을 통한 자금조달 비중이 거의 반반을 차지한다. 이처럼 간접금융 의존도가 여전히 높은 구조하에서 간접금융의 주력인 은행들에 부동산투기 대출로 인해 문제가 생긴다고 해보라. 어떤 상황이 전개되겠는가?
앞서 지적한 바와 같이 이미 국내 은행들은 경제 전체의 리스크 필터링 기능을 거의 상실한 상태라고 할 수 있다. 은행들은 오로지 부동산투기에 근거한 주택담보대출 확대에 총력을 기울이고 있다. 부동산 버블이 꺼지면 한마디로 은행들은 가계대출 부실로 ‘간다’. 가계 역시 신용불량자로 전락하게 된다. 은행들과 가계가 함께 가는데 기업이라고 온전하겠는가? 이런 사태를 막기 위해서는 또다시 엄청난 공적자금을 간접금융기관에 투입하지 않을 수 없게 된다. 그래서 현명한 정부관료들이나 여야 정치권들이 부동산투기를 깨지 않고 계속 부추기고 있는지도 모르겠다.
# 한국 부동산 시장의 거품은 꺼질 수밖에 없다는 것인가. 그렇다면 그 시기는 언제쯤으로 예상하는가.
앞서 말한 것처럼 현재 부동산 거품은 무너지기 직전의 폭풍전야의 상황이라고 할 수 있다. 능력이 되든 안되든 앞다퉈 은행 돈을 빌렸고 아파트에 가져다 바쳤다. 또 은행들은 별로 비용을 들이지 않고서도 앉아서 편하게 돈 벌 수 있는 주택담보대출을 계속 확대해왔다. 버블 붕괴는 시간 문제일 뿐이다. 그보다는 이런 버블경제의 구조로는 안정적이고 지속적인 성장이 불가능하다. 금융 면에서 버블경제를 유지한다고 하더라도 실물경제 면에서 금융이자 부담으로 인한 가계소비 위축과 주거비 상승보전을 요구하는 노조의 임금인상 압력 등으로 견딜 수 없게 된다.
정부관료나 여야 정치인 그리고 은행과 가계 모두가 부동산 시장의 거품을 잘 알고 있다. 하지만 이제는 너무나 깊숙히 들어와버린 상태에서 어쩔 도리가 없다. 버블임을 알면서도 그 버블을 지탱해 나갈 수밖에 없는 처치인 셈이다. 최근 은행들이 주택담보대출 금리를 내리는 움직임을 보인 것은 이러한 상황을 반증하고 있다. 은행대출에 의한 부동산투기 버블이 심화되는 상황에서 주택담보대출 금리를 인상하게 되면 가계 원리금 상환 압박으로 이어지고 빚을 갚지 못한 가계가 파산하기 시작하면 은행도 파산하기 때문이다. 버블이 계속되면 될수록 부동산투기를 한 가계부담을 덜어주기 위해 주택담보대출 금리를 내리지 않을 수 없는 처지로 몰리고 있다고 할 수 있다. 그러나 대출금리를 내릴수록 은행의 예대마진은 계속 감소할 것이고 그와 더불어 수익성도 악화되어 갈 것이다. 국내 은행들은 이런 딜레마에 빠져 있다고 할 수 있다. 부동산버블이 붕괴하는 것은 시간문제라고 할 수 있다. 부동산버블이 붕괴하지 않는다면 그 대신에 실물경제가 붕괴하게 될 것이며 그런 현상이 지난 2003년부터 가시적으로 진행되고 있다.
# 최근 정부는 검단 신도시 등 신도시 계획을 발표했다. 주택공급을 확대하는 방식은 부동산 거품에 어떤 영향을 미칠 것 같은가.
정부가 공급확대를 통해 부동산 거품을 잡는다는 주장은 논리적 설득력이 빈약하다. 물론 기본적으로는 앞서 지적한 것처럼 주택시장의 장기 순환주기에 맞추어 매년 일정 수준의 지속적인 주택공급이 필요하다. 그러나 지금과 같이 정부의 우와좌왕하는 식의 분양방식 공급확대는 부동산 거품 제거에 도움이 되지 않는다. 오히려 시장의 불신을 심화시켜 투기를 부추길 뿐이다. 이미 지금까지의 결과가 그 증거라고 할 수 있다. 공급을 하더라도 어떤 방식으로 공급을 하느냐가 중요한 것이다. 로또식의 투기이익을 보장하는 방식으로 공급을 할 것인지 아니면 투기적 시세차익을 게거하는 방식으로 공급할 것인지 하는 것이 문제라고 할 수 있다.
시장수급을 주장하는 사람들은 미국 등 선진국에 비해 낮은 주택보급률을 수급불균형의 근거로 들고 있다. 2005년 기준 한국의 주택보급률은 105.9%다. 미국과 일본의 115% 보다 낮은 편이다. 특히 수도권의 경우에는 90% 수준으로 훨씬 떨어진다. 따라서 아직도 여전히 수급 불균형이 있다고 주장하며 그래서 부동산투기는 불가하며 이를 막기 위해서는 한시라도 빨리 주택공급을 대규모로 늘려야 한다고 주장한다. 그런데 이들은 주택 수요를 말할 때 '유효수요(effective demand)'를 전혀 생각하지 않고 있다. 주택은 가계가 평생을 벌어서 저축하여 구입해야 할 정도로 매우 고가이다. 따라서 실제로 무주택자라고 할지라도 현실적으로 주택을 구입할 정도의 소득수준이 안 되는 계층은 유효수요자라고 할 수 없다.
미국과 일본의 주택보급률은 이미 오래 전부터 115%를 넘고 있음에도 불구하고 미국의 주택소유율은 69%이고 일본은 62% 가량에 불과하다. 주택보급률 면에서는 이미 충분히 주택수급 균형을 달성하고 있음에도 불구하고 주택소유율은 70% 미만으로 낮은 수준에 머물러 있는 것이다. 이것은 미국과 일본처럼 아무리 선진국으로 가계의 소득수준이 높다고 할지라도 현재의 미국과 일본의 주택가격 수준에서 자신의 소득으로 주택을 구입할 수 없는 가계가 각각 31%와 38%가 거의 상시적으로 존재한다는 것을 의미한다. 즉 주택을 구입하기 어려운 소득계층이 항상 30% 이상 존재한다는 것이다. 이들은 임대주택 수요를 형성하고 있다고 할 수 있다. 바로 이런 점을 감안하여 민간과 공공부문의 임대주택 공급확대를 중요한 주택정책의 하나로 추진하고 있는 것이다.
마찬가지로 한국의 주택보급률은 105%에 달하고 있으나 주택소유율은 전국 평균이 63%이며 수도권은 57%다. 이는 수도권에 주택을 아무리 더 공급한다고 해도 현재의 주택가격 수준과 자신의 소득 수준으로는 당장에 주택을 구입할 수 없는 가구가 40% 이상 존재한다는 것을 의미한다. 물론 주택가격과 소득 면에서 주택구입 가능한 경계선 상에 있는 가구의 경우에는 은행대출로 주택을 구입할 수 있을 것이다. 그러나 앞서 설명한 바와 같이 가구당 평균소득이 4500만원 정도인 상황에서 현재와 같은 거품이 낀 주택을 구입할 형편이 되는 가계는 그다지 많지 않다는 것이다. 결국 이렇게 보면 실제로 주택의 유효수요자는 대부분 이미 주택을 보유한 가계들이라고 할 수 있다. 즉 이들이 투기적 시세차익을 목적으로 다주택 보유를 원하는 수요라고 할 수 있다는 것이다. 말하자면 무주택자들의 실수요가 아닌 것이다. 이런 상황에서는 아무리 주택을 많이 공급한다고 한들 항상 공급부족 상황이 발생할 수 밖에 없다. 만일 주택소유율을 기준으로 한 유효수요를 감안한다면 실제로 한국의 주택수급 사정은 결코 가격폭등을 유발할 정도의 불균형 상황이라고 할 수 없다.
그런가 하면 부동산투기가 시장수급 불균형 때문에 발생한다고 주장한다면 예컨대 최근의 미국이나 80년대 말의 일본의 부동산투기를 설명할 수 없게 된다. 80년대 말의 일본이나 최근의 미국 모두 주택보급률이 115%에 달한 상태에서 부동산투기 버블이 발생했고 그 버블이 붕괴했거나 붕괴되기 시작하고 있다. 이것은 일반적으로 부동산을 포함한 투기적 행위가 시장수급 불균형과는 무관하게 발생하고 있음을 보여주는 역사적 사실이라고 할 수 있다.
지난 2000년 이후 수도권에 인구가 급증한 것이 아니다. 그렇다고 없던 사람이 수만 수십만 명씩 갑자기 하늘에서 떨어지거나 땅에서 솟아난 것도 아니다. 그런 가운데 지난 2000년 이후 주택공급은 지난 200만호 건설사업 이후 최대수준인 연평균 50만호를 넘는 있다. 시장 수급불균형을 주장하는 것은 투기를 자기합리화하여 한 몫 챙기려는 세력들의 음모라고 밖에 볼 수 없다. 이러한 유치한 주장에 일일이 대응한다는 것 자체가 소모적이고 짜증난다. 이런 엉터리 주장에 편승하여 로또 식의 공급확대 정책을 계속하는 정부나 여야 정치권들의 무능과 도덕적 해이를 다시 한번 생각해보지 않을 수 없다.
부동산은 공급 면에서 지역 고착성이라는 공간적 제약이 있다. 이에 비해 수요는 제한이 없다. 이처럼 공급 면에서 지역 고착성이라는 공간적 제약이 있는 부동산의 경우 시장수급 불균형을 주장하는 사람들은 주택수요의 공간적 매칭 범위를 어떻게 정의하고서 수급불균형을 주장하고 있는가 하는 것이다. 예컨대, 판교신도시의 경우 공간적으로 판교라는 한정된 지역에서 신규로 공급되는 25,000가구를 공급량이라고 할 수 있다. 이처럼 공간적으로 제한된 판교지역의 25,000가구 공급분에 대응되는 수요의 공간적 범위를 어떻게 정의하고서 수급불균형을 주장하고 있는가 하는 점이다. 부산이나 대구, 광주에 사는 사람들도 판교지역 주택구입을 얼마든지 희망할 수 있다. 그 경우 판교라는 제한된 공간에 공급되는 주택에 대해 대한민국 전체가 잠재수요자가 되는 셈이 된다. 이처럼 지역 고착성이라는 부동산 특유의 공간적 제약성을 감안할 경우, 아파트가격 급등의 원인이 시장수급 불균형 때문이라고 주장하는 것이 과연 논리적으로 타당한 주장이라고 할 수 없다. 바로 이 부동산의 지역 고착성이라는 특수성 때문에 부동산 수급의 공간적 미스매칭 문제를 어떻게 해소할 것인지가 부동산정책의 핵심이라고도 할 수 있는 것이다. 정부가 부동산대책을 마련할 때 바로 이런 점들을 고려하지 않으면 실패하게 되어 있다.
# 최근 정부의 부동산 대책을 어떻게 평가하는가.
말하기 싫다. 솔직히 지금까지 설명한 것도 귀찮다. 합리적이고 상식적인 경제논리가 통하지 않는 상황에서 아무리 설명을 한다 한들 무슨 의미가 있겠는가. 그저 소모적이고 입만 아플 뿐이다.
사실 분양원가 공개도 큰 의미가 없다. 주공과 토공이 지난 수십년 동안 전국 각지에 아파트를 지어왔다. 그들이 민간 건설업체의 택지비와 건축비 원가를 모르겠는가. 만일 모른다고 한다면 모두 없애야 한다. 그런 기본적인 것조차 모르는데 있을 이유가 없는 것이다. 건교부나 재경부도 마찬가지다. 분양원가를 몰라서 그래서 건설업체들이 사기적인 폭리행위를 했기 때문에 분양가가 높아져 버블이 발생했다고 하는 변명은 한마디로 웃기는 이야기다. 수많은 산업분석 애널리스트들이 있는데 이들이 반도체나 자동차 제조원가가 대략 얼마인지 모르고 기업수익을 전망하겠는가.
과거 6,70년대 경제개발 초기에는 지방과 민간의 역량이 부족해서 주공과 토공이라는 공기업을 만들어 이를 보완했다. 그러나 지금은 완전히 상황이 달라졌다. 지금 지방이나 민간이 역량이 부족해서 토공과 주공이 필요하다고 생각하는가. 주택시장은 전력이나 도로, 철도와 같이 민간의 효율성과 공공부문의 공익성이 교차되는 분야라고 할 수 있다. 주공과 토공이 공익성을 대변하지 못한다면 더 이상 존재할 필요도 없다. 건교부나 재경부도 마찬가지다. 정책실패를 마치 당연한 것처럼 밥 먹듯이 반복하는 그런 정부시스템은 더 이상 존재이유가 없는 것이다. 과감하게 개혁해야 한다.
최근 일련의 정부관계자 발언과 상기 대책을 보면 한 마디로 부동산정책을 둘러싸고 정부관료들이 코미디를 연출하고 있다고 하지 않을 수 없다. 얼마 전 건교부장관이 국회에서 자칭 부동산전문가라며 부동산정책에 80점을 매기면서 국민들을 웃기더니, 한쪽에서는 참여정부의 부동산정책이 결과적으로 실패했다는 소리에 다른 한쪽에서는 정권이 끝난 후인 3년까지는 더 기다려봐야 한다는 소리를 하고 있다. 상기 대책 역시 수도권 신도시건설 공급확대에 이어 저밀도 개발 및 기반시설 분양가 전가를 내세워 끝까지 건설업계 유착형의 부동산정책 노선을 유지하고 있다. 건설업계의 택지비 및 건축비 원가와 관련하여 사기적 폭리를 시정하겠다는 이야기는 한 마디도 없으며 오히려 저밀도 개발 탓으로 돌려 용적률을 높이겠다고 한다. 소도 웃을 일이다.
경제현상이란 시작과 끝만이 있는 것이 아니라 과정의 끊임없는 연속이다. 따라서 정책도 시작과 끝만이 있는 것이 아니라 그 과정도 끊임없이 중요한 것이다. 과정이 엉망인데 끝이라고 좋을 리가 있겠는가? 이런 기본조차도 모르는 정부관료들과 여야 정치인들이 국가경제를 맡아서 운영한다고 하고 있으니 나라경제가 이 모양 이 꼴이 되지 않을 수가 없다. 경제정책은 목적의 달성도 중요하지만 그 목적을 어떻게 달성했느냐 하는 과정도 중요한 것이다. 목적은 과정의 연속적 누적을 통해 달성된다고 할 수 있다. 설령 결과적으로 목적을 달성했다고 하더라도 과정상에서 엄청난 혼란과 요동을 치면서 달성한 경우에는 결코 성공적인 정책이라고 할 수 없다. 왜냐하면 과정상의 혼란으로 인해 발생하는 경제 전체의 기회비용이 엄청나기 때문이다.
경제가 요동을 치면서 성장하는 경우와 안정적으로 성장하는 경우를 비교해보면 너무나도 자명하다. 예컨대 성장률이 1년차에 -5%에서 2년차에 +15%에 달하는 극단적인 성장률을 보이는 요동치는 경제와 1년차에 4%, 2년차에 6%의 안정적인 성장률을 보이는 경제의 경우 평균성장률 면에서는 둘 다 5%로 같지만 위험(변동성) 면에서는 어느 경제가 더 위험한 지는 너무나도 자명한 것이다. 경제정책이란 이처럼 결과만이 아니라 그 결과를 달성하는 과정을 얼마나 변동성을 최소화하면서 달성하느냐 하는 것도 절대적으로 중요한 것이라고 할 수 있다. 그렇기 때문에 우리연구소 같은 전문기관들이 끊임없이 과정상의 변동성을 최소화할 수 있는 정책대안들을 기를 쓰고 연구하고 있는 것이다.
# 후분양제 도입에 대한 견해도 궁금하다.
후분양제는 여러 장점을 가지고 있다. 과거처럼 금융산업이나 금융시장이 발달한 것도 아니고 시중 금융기관들에 돈이 넘쳐나고 있다. 앞서 말한 것처럼 후분양제 도입은 건설업체와 수요자 사이에 리스크 필터링 기관인 금융기관이 개입함으로써 주택시장의 버블과 같은 위험요인을 걸러내 줄 수 있는 장치를 마련하는 것이라고 할 수 있다. 선분양제는 과거 양적 개발성장 시대의 공급자 위주의 유물이다. 선분양제로 사업을 할 수 없는 건설업체를 왜 소비자가 부담하여 지탱해주어야 하는가. 이처럼 소비자를 희생양으로 하는 식으로 언제까지 국내 건설업계의 이익을 챙겨주어야 하는가.
건설회사도 기업이다. 기업이 투자를 잘못하여 실패하면 망할 수도 있는 것이 정상적인 자본주의 시장경제인 것이다. 건설업계가 후분양제에 대한 시행착오를 통하여 경영노하우나 경영기반을 굳건히 하지 않고서는 더 이상 소비자를 희생하여 보호해줄 필요가 없다.
특히 소비자 신뢰라는 점에서 보면, 국내 건설업계는 은혜를 모르는 파렴치한 행위를 하고 있다고 비난하지 않을 수 없다. 지난 IMF사태 때 가장 큰 타격을 받은 곳이 건설업계와 섬유업계라고 할 수 있다. 현대건설, 대우건설 등을 비롯한 수많은 중대형 및 지방 건설사들이 파산하여 워크아웃에 들어갔다. 말하자면 공적 자금으로 구제를 받은 것이다. 그런 건설사들이 은혜를 망각한 채 소비자들을 기만하고 경제 전체를 위기로 몰아가는 해악을 끼치는 파렴치하고 부도덕한 사기적 폭리행위를 시장논리 운운하면서 기업의 이윤추구라는 미명하에 당연한 것처럼 하고 있다는 것은 한마디로 어불성설이라고 하지 않을 수 없다. 이런 점에서도 이런 사기적 폭리행위를 묵인하거나 심지어는 부추기는데 혈안이 되어 있는 정치권과 정부관료 그리고 일부 언론 등은 통렬한 반성이 필요하다. 정치권과 정부의 근본적인 개혁이 필요한 이유가 여기에 또 있다고 할 수 있다. 시장논리의 최종 목적은 소비자 이익의 극대화와 소비자 보호에 있지 기업의 사기적 폭리 보장에 있는 것이 아니다. 미국과 일본의 독점금지법이나 한국의 공정거래법이 왜 존재하는가? 바로 소비자 이익을 극대화하는 시장의 경쟁원리가 건전하게 작동할 수 있도록 하기 위해서이다.
# 주택을 공급하면서도 부동산 투기를 억제할 수 있는 최선의 방법이 있는가.
우리 연구소가 최근에 발간한 <현실과 이론의 한국경제 III>에서도 제시한 바와 같이 수도권 주요지역에 질 좋은 고급 영구임대주택을 공급하는 것이 최선의 방법이다. 판교의 사례를 들어보자. 판교 신도시에는 2만5000여 가구가 들어갈 예정이다. 올해 연초 시세를 기준으로 할 경우 이 공급주택들의 총시가는 대략 13조원에 이른다. 이 가운데 건설업체들의 건축비용은 총 9조원 가량이며 실제 택지비는 약 6조원 정도로 추산된다. 이로부터 분양 당첨된 사람은 최소 4조원 가량의 투기적 로또차익을 챙기며 건설업체들은 3조원 가량의 개발이익을 챙기는 셈이라고 할 수 있다. 물론 은행도 이 과정에서 주택담보대출로 일정 수준의 수익을 얻는다. 판교 신도시개발를 통해 토공과 주공, 건설업체, 분양당첨자, 은행, 주변지역 주택소유자 모두 큰 이익을 얻는 셈이다.
이 사례에서 판교개발을 은행이나 국민연금 등 공익사업자들이 직접투자하여 한다고 해보자. 그 경우 공익사업자의 총 투자비용은 9조원을 훨씬 밑돌며(실건축비를 반영할 경우) 총시가는 13조원이므로 개발에 따른 개발이익이 4조원 이상에 달하게 된다. 이 4조원 이상을 임대료 인하로 환원하는 것이다. 이렇게 하면 50평형의 고급 아파트의 월 임대료가 50만원 이하로도 충분히 가능하게 된다. 32평형의 경우에는 월임대료 20만원 전후 수준에서도 가능하게 된다. 이는 연소득 4500만원의 가계소득 수준으로도 감당할 수 있는 임대료 수준이다. 공익사업자는 주택담보대출 이자 수준인 5% 가량의 수익을 확보할 수 있고 주택공급 총량은 늘어나 주택보급률이 올라가며, 입주자는 저렴한 임대료로 여분의 주거비를 소비지출로 전환할 수 있게 된다. 뿐만 아니라, 2만5000가구의 고급 중대형 임대아파트가 판교일대에 공급된다고 생각해보라. 강남과 분당 등 주변지역의 전월세 입주자들이 대거 판교지역으로 이동해감에 따라 이들 지역의 아파트투기 시세가 금방 잡힐 것이다. 주택에 대한 일반국민들의 인식을 소유개념에서 활용개념으로 전환할 수 있는 좋은 계기가 된다. 생각하면 할수록 장점이 무한대에 가까울 정도로 많다. 무엇보다도 상기 방식은 정부가 한 푼도 재원을 투입하지 않고서도 민간 금융시스템을 활용하여 부동산투기를 역이용하는 방식으로 최상의 훌륭한 주택을 공급할 수 있다는 점이다.
앞서 말한 것처럼 이런 대책을 병행하지 않는 한 금리인상만으로는 부동산투기를 잡을 수 없다. 부동산에 투자하면 수천만원 수억원의 로또수익의 기회가 존재하는 한 1~2% 정도의 금리인상만으로는 효과가 제한적일 가능성이 높다.
# 정부의 임대주택 정책과 어떤 점이 다른가.
지금까지 정부의 국민임대주택 정책은 철저히 실패했다. 한 쪽에서는 아파트가격을 올리는 정책을 추진하면서 한 쪽에서는 저소득 무주택자를 위한 주택공급정책을 벌이겠다고 한다. 그런데 그것마저도 재원이 부족하다 보니 중앙정부나 지자체나 서로 미루고 있다. 또 저소득 계층으로 입주자격을 제한하다 보니 임대와 일반 분양아파트 사이에 철조망만 올라가는 모양이다. 역설적으로 들릴지는 모르겠지만 부동산투기 수요를 억제하기 위해서는 오히려 소득에 관계 없이 무주택자 전체를 대상으로 저렴한 가격에 고급형의 공영임대아파트를 지어야 한다. 정부 부동산대책을 가만히 들여다보면 중대형 아파트의 공급이 모자란다며 은연중에 부동산투기를 부채질 하면서 돈 없는 사람들은 국민임대주택 지어줄 테니 아무 소리 말고 있어라든지 전월세 자금대출을 늘려줄 테니 시끄럽게 떠들지 말고 지금보다 더 열심히 일해서 대출이자나 갚으라는 식인 셈이다.
주택보급률이 이미 115%에 이르는 일본도 2005년 전체 신규주택 110만호 중 42%의 물량을 임대주택으로 공급했다. 한국의 경우도 일본과 마찬가지로 공급을 확대하되 임대주택 비율을 높이는 부분을 부동산대책의 핵심으로 삼아야 한다. 서울과 수도권의 요지에 소득수준에 관계없이 무주택자라면 누구든지 입주가능한 고급형 영구임대주택을 공급하는 것만이 부동산 투기를 직접적으로 억제할 수 있는 수단이다.
# 저출산·고령화 문제로 인한 부동산 시장의 변화는 어떻게 보는가.
저출산·고령화 문제가 심각한 상황이기는 하지만 그것이 곧바로 주택 수급문제와 직결되는 것은 아니라고 본다. 저출산 때문에 앞으로 주택수요가 줄어 주택가격이 폭락할 것이라든지 하는 이야기는 먼 아주 먼 훗날의 그것도 실현가능성이 매우 낮은 이야기이다. 지금도 부동산투기가 다주택구입이 가능한 계층을 중심으로 일어나고 있다는 점을 감안하면 그리고 수도권의 주택소유율이 60%에도 미치지 못하고 있다는 점을 감안하면 그 때에도 상황은 마찬가지일 것이기 때문이다.
오히려 저출산 문제는 부동산 거품의 결과물이라고 해야 한다. 젊은 부부들이 부모로부터 재산을 물려받지 않는 한 자력으로 주택을 구입하여 안정적으로 자녀를 양육할 수 있는 것은 거의 불가능한 상황이다. 이것은 자연계의 진화론의 법칙이다. 자연계의 동물들도 먹이감이 많을 때는 왕성한 번식활동을 하지만 그렇지 못할 때는 번식을 줄이고 심지어는 생물학적 진화를 통해 환경변화에 적응해 생존을 모색한다. 교육 문제는 고사하고 집값도 감당 못하는 데 어떻게 아이를 낳겠는가. 이런 점에서 보면 정부가 저출산 대책으로 출산장려책이나 유치원을 아무리 많이 지어도 그다지 효과를 거둘 수 없다.
계속 말하지만 저출산 고령화와 관련된 복지 문제는 돈으로 해결하려고 하면 방법이 없다. 경제 시스템의 합리성과 효율성을 높이고 공정한 게임의 규칙을 새로이 정립하는 방식으로 접근하지 않으면 아무리 많은 돈을 쏟아 부어도 저출산 고령화와 관련된 복지 문제를 해결할 수 없다. 그래서 제대로 된 정책연구가 중요하고 필요한 것이다. 돈을 들이지 않고서도 문제를 해결할 수 있는 방법, 그러한 정책들을 개발하여 시행해줄 것은 국민들은 정부와 정치권에게 요구하고 있는 것이다
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