어느분께서 세상살아가는 이치를 아주 간결하게 표현해 주시는 말이죠. '반복'

시대가 바뀌고 환경이 바뀌면서 집권자들에 따라 정부의 경제정책들도 그 때마다 수없이 바뀌어 오지만 경제, 부동산시장에 그다지 특별할 것도 없는 현상들이 계속 반복되고 있다는 얘기죠. 그 시각으로 과거의 필름들을 되돌려 보면 미래를 볼 수 있는 선견지명도 생기는 것이 당연한 옳은 말씀입니다.

우리의 과거의 필름을 반복해서 한번 되돌려 보죠.

40-50년간 근대화와 산업화의 지속적인 경제성장 과정에서 부동산 상승은 꾸준히 이어져 왔습니다. 박정희시절 산업화의 대표적인 기반시설인 한국의 대동맥인 경부고속도로가 생기면서 부동산시장은 어떤 변화를 반복하였나요?

경기의 호황과 불황을 반복하면서 때로는 폭등했다가, 때론 일시적 하락의 부침도 겪기는 하지만, 서울과 주변 경부고속도로 인근은 500 배의 부동산 상승이 이루어져 왔습니다.

우리가 과거를 반복해서 되돌려 본다면 언제까지를 되돌려 볼 수 있을까요?

제생각으론, 아마도 40-50년 전까지 정도가 우리가 반복해서 되돌아 볼 수 있는 과거 필름의 한계가 아닐까 합니다. 그 이전으로 되돌려 보기 힘든 이유는 일제식민지 시절의 경제는 주권과 주체를 상실했기 때문에 우리가 반복해서 볼 수 있는 시기가 아니기 때문이기도 하고, 그당시야 되돌아 볼 경제랄것도 없는 가난한 나라였기 때문입니다. 한국 국민들이 볼 수 있는 한계는 과거 40-50년 정도밖에 되지 않는 한계를 가지고 있다는 뜻입니다. 고작해야 자본시장이 형성되고 발전되기 시작한 1970년대 이후를 되돌아 볼 뿐이지요.


미국, 유럽들의 선진국들도 마찬가지 입니다. 역사는 항상 반복되고 있습니다.

몇일전 미국에서 나왔던 '금융규제법안 추진'의 의미는 1920년대말 대공황이 금융자본들의 방만한 경영으로 야기된 결과기 때문에 이를 규제하기 위해 1933년 제정되었던 글래스-스티걸법으로의 회귀를 의미한다고 말씀드렸습니다.

현재, 미국은 약 100 여년전 1920년대의 '대공황'의 필름을 꺼내들고 반복해 볼려고 하고 있습니다.

이번 위기를 얘기하면서 항상 '대공황의 악몽'이라고 표현을 합니다. 이건 그들의 기억속에 경험을 했던 악몽같은 필름들이 존재하기 때문입니다. 자산가치가 90% 폭락하는, 부동산, 주식등의 자산가치가 1/10로 휴지조각이 되어버리는 자산디플레를 겸험했던 악몽말입니다.

그리고 이런 대공황같은 위기들은 1920년대에 어쩌다 한번 발생한게 아니라, 중세때부터 현재에 이르기까지 50-100여년을 주기로 반복적으로 발생해 왔었습니다. 그러면서 현대 경제학이 서구에서 발전하기도 한 이유이기도 합니다.

그렇다면, 지금 전세계가 직면한 위기가 과연 대공황과 비슷할까요? 여러번 얘기했었지만, 아주 비슷합니다. 20년대의 대공황보다 더하면 더했지, 절대로 그때보다 결코 작다고 할 수 없습니다.

그 이유는 20년대는 미국,유럽이라는 대륙에 주로 한정된 사건이라고 볼 수 있지만, 작금의 위기는 이미 글로벌화되어 사슬처럼 전세계가 연관되서 유기적으로 움직이는, 뗄레야 뗄 수 없는 상태이기 때문에 그때보다 훨씬 더 크다고 할 수 있습니다.

현재 미국의 상황을 다시한번 들여다 보죠. 아직도 많은 분들이 잘못 알고 있기 때문에 다시 보겠습니다.

서브프라임모기지 부실 사태로 촉발된 금번의 위기의 진앙지인 미국은 과연 1차 구제금융을 하고나서 얼마나 상태가 호전되었을까요? 천문학적인 1차 구제금융 지원으로 금융기관들은 일단 발등에 떨어진 불만 끈 상태입니다.

비우량주택담보대출인 서브프라임모기지가 미국내에서 차지하는 금융융자비율은 아주 적습니다. 전제 대출중 10%도 안됩니다. (약5-7%정도 될겁니다) 상업용부동산 대출만 하더라도 서브프라임모기지 대출의 약 2.5배정도가 됩니다. 나머지는 소위 우량대출이라는 프라임모기지, Alt-A등 여러가지 종류가 차지합니다. 상업용부동산은 말할것도 없고 우량 대출이라는 프라임모기지도 심각한 연체상태가 지속 상승하면서 압류비율이 증가하면서 이미 부실화 되고 있습니다.

프라임등급의 모기지 대출상품을 바탕으로 파생된 모기지담보부증권들이 정크본드로 등급이 하향되고 있습니다. 이미 우량대출이라는 프라임모기지들도 악성채권으로 서브프라임모기지처럼 부실화가 진행되고 있다는 얘기입니다.

서브프라임모기지 부실은 수면위에 떠 있는 빙산의 일각일 뿐입니다. 이제 수면아래 잠겨있던 상업용부동산대출, 프라임모기지대출이라는 우량담보대출류등의 거대한 몸통이 부실화 되어 수면위로 떠오르고 있다는 얘기입니다.

이 상황은 작년 9월에 올렸던 글에서.....

"지난 5월인가, 미국 금융기관의 재정건전성 테스트가 있었죠. 이른바 'stress test' 라 하여, 쉽게 얘기하면 과연 1차로 천문학적인 금융지원을 하고서, 미국의 금융기관들이 얼마나 상태가 좋아졌나를 확인하는 것이었죠.

살릴은행과 파산시킬 은행을 골라 보겠다는 것이 었는데요. 결과는 어땠나요?
장부를 펼쳐보고 첫페이지를 보자마자, 장부를 덮어 버렸죠. 왜냐, 더이상 볼 필요도 없었으니까요. 도저히 부실의 끝을 보기도 싫었을 겁니다. 그리고는 기준을 완화하여 그냥, '괜찮다' 라고 합니다."

라고 이미 말씀 드렸습니다.

쉽게 얘기하면 미국 금융기관들의 재정상태를 확인해 봤더니, 거의다 파산상태였다는 겁니다. 빚으로 살아가면서 소비가 미덕인 사회의 현주소입니다. 객관적인 시장논리로 재정상태를 보자면 미국의 금융기관들은 전체가 이미 파산되있는 상태입니다. 하지만, 전부를 파산시켜서 미국이 붕괴되는걸 지켜 볼 수는 없겠죠?

그래서 나온 대안이 얼마전 채택된 '시가평가제 유보'입니다. 이말은 무슨 얘기냐 하면, 현재의 미국식 자본주의 시스템으로 평가한 투자은행,금융기관의 회계상 재정상태는 파산이지만, 평가방법을 달리해서 부실,악성채권으로 돌아올 미래의 채권의 가치를 평가하지 않겠다는 겁니다. 그리곤 분기별로만 체크를 하겠다는 것이죠.

이게 무슨 말이냐 하면,

어떤 투자은행이 자본이 100이고 당장 정산해야할 부채가 200이라고 해 봅시다. 평가를 했더니, 자본잠식정도가 아니라, 자본을 잠식하고도 자본만큼의 빚만 -100 이 더 존재한다는 얘기입니다. 이걸 분기별로 체크를 하겠다는 것인데, 단기,중.장기 채권을 다하여 약 10여년 기간동안의 재정상태를 체크하는것을 부실채권을 분기별로 나누어서 평가하겠다는 것입니다.

그러면 10년에 -200을 1년이면 -20정도로 줄고, 다시 분기별로 나누면, -5 의 부채상태로만 평가를 유보하겠다는 것이죠. 100억이 자본인 상태에서 부채가 200이어서 자본잠식하고도 빚만 -100 인 껍데기만 남은 회계상태지만 빚을 -5 로 장부를 조작해서 일단 살려는 놓겠다는 뜻이죠. 그리고는 매 분기별로 돌아올 -5를 벌어서 갚아나가라는 것이죠. 언제까지? 10년동안 부지런히 벌어서 매분기마다 5씩......

실제로는 운영자금과 종업원급여등과 월가의 보너스잔치를 벌여햐 하는 금액까지 하면 5보다 훨씬 더 많이 수익을 올려야겠죠?

자, 이제 엄청난 손실을 만회하기 위해서 부지런히 벌어야 합니다. 어디서 벌어야 할까요? 이미, 미국의 자국내에선 돈놀이를 해서 버는게 의미가 없습니다. 자국내에서 치킨게임을 해서 이그릇에서 저그릇으로 퍼와봐야 미국전체로 봐선 부실이 줄어들지 않고 그게 그겁니다.

어디서 벌어서 충당해 와야 한다? 해외에서.........!!!

엄한 나라들을 골라서 눈탱이 쳐서 빨대로 빨듯이 유린해 와야 합니다. 골드만삭스를 비롯한 메이저급 행동대장들을 내보내서 종횡무진 활약을 하게 만듭니다.

그런데 이런 투자은행들을 해외로 내보내서 돈을 벌어 오게 할려면 반드시 전제되어야 할 조건이 있습니다.

전세계가 위기라서 긴축으로 돌아서 버리면, 투자은행,헷지펀드등의 활동이 어렵습니다. 작전을 할려고 해도, 동참을 해줄 피빨아먹을 개미들이 달라 붙어야 하는데, 긴축 분위기가 되 버리면 투자수익을 올릴수 있는 치킨게임의 대상이 없어서 돈을 벌 수가 없습니다. 그래서 반드시 전세계가 위기를 핑계로 인위적인 경기부양이라는 모드를 만들어서 각 정부의 재정확장을 유도해야 하는게 미국내 메이저급 투자은행들이 활동하기 위한 절대적인 전제조건입니다. 돈이 돌아야 돈을 벌수 있는것은 기본적인 이치죠.

서브프라임모기지사태가 터지자 G20 정상들을 모아놓고 위기를 타파하기 위해 '각정부의 재정확대를 지속한다'라는 결의를 하게 만든것도 다 그런 이유입니다. 각국이 미국이 명령에 따라 금리를 거의 제로금리까지 미국을 따라서 인하를 하고 재정확대를 통해 경기부양을 시도 합니다. 미국을 제외한 다른나라들로 봐선 별다른 선택의 여지가 없는것처럼 보였지만 몇나라가 다른 행보를 보입니다. 호주와 브라질을 예로 들 수 있습니다.

호주는 지리적으로는 아시아에 속하지만 금융자본산업으로 봐선 유럽의 선진금융국가 입니다. 자원부국으로서 상대적으로 위기에서 벗어날 수 있는 나라지만 이 나라는 다른 나라들과 달리 금리인상이라는 독자적인 행보를 취합니다. 왜? 미국의 속내를 너무나 잘 알고 있기 때문이었지요.

브라질은 한때 유럽보다 잘 살던 미국 다음의 선진국이었지만, 자본시장을 개방을 통한 금융자본들의 자본수탈로 3류국가로 전락해 버린 뼈아쁜 시장개방의 역사를 통감했던, 역시도 미국의 속내를 잘 알고 있었습니다. 브라질은 금리 13%대에서 12%로 전세계의 제로금리행보에 전혀 미동도 꿈쩍하지 않습니다. 오히려 외인의 투기자금에 대해선 세금을 대폭 부과하는 제도를 취함으로서 금융자본들이 자국내에서 자본수탈을 하지못하도록 쐐기를 박기까지 합니다. 너무나 미국을 잘 알고 있었기 때문입니다.

실제로 작년에 미국의 투자은행들의 실적이 어땠나요? 골드만삭스는 사상최대의 실적인가를 올렸다는 보도가 나왔었죠? 미국정부로부터 구제금융지원을 받은후 1년여만에 투기시장에 뛰어들어서 막대한 수익을 올린후, 빌린돈을 전부 갚아 버립니다. 무려 34억 달러입니다. 골드만삭스가 벌었다면, 제로섬게임의 시장에서 분명히 잃은 자도 있습니다. 누가 잃었을까요? 잃은자는 어디에선가 망해가고 있겠죠?

각국의 주식시장에서, 원유시장에서, 금시장에서, 곡물시장에서, 원자재시장에서......종횡무진 활약들을 합니다. 이게.....붕괴의 위기에서 1차 구제금융으로 미국정부에 의해 지원된후 전세계 시장으로 퍼져나가게 되었던 달러캐리의 실체입니다. 미국의 구제금융은 미국의 경기부양에 쓰인게 아니라, '달러캐리'에 쓰인 것입니다.

무서운 나라죠.

우리의 나랏님 또한 맹활약(?)을 합니다. G20 회담에서 선봉이 되어 '각국이 정부의 재정확대 정책을 통한 경기부양을 멈추면 안되고, 위기를 타개하기 위해선 각국 공조가 지속해야 한다' 라면서 '중단없는 삽질'을 계속하자고 국제사회에 촉구 합니다. 그리곤, 금년 6월쯤에나 서울에서열리는 G20 회담에서나 '출구전략'에 대해서 논의를 해보자라고 얘기합니다. 마치, 세계무대의 주인공처럼.

그런데,

오바마의 미국은 어느날 갑자기 금융규제법안을 준비함과 동시에 3년동안 재정을 동결하겠다는 초강수의 긴축정책을 발표하게 되고 중국은 이에 맞서 지준율 인상과 금리인상을 통한 긴축정책에 돌입해 버립니다.

이제까지 경기부양하자고 바람잡아 놓고선, 우리는 열심히 재정확장을 통한 경기부양책을 써서 부동산가격도 좀 올려놓고 했는데, 갑자기 이맹박대통령의 허락(?)도 없이 긴축으로 가 버리네요?

어라?

나랏님의 롤모델이었던, 입만 열면 칭찬해 왔던, 빚으로 지탱해 온, 두바이가 모래성처럼 무너지고, 서유럽, 동유럽 할거 없이 정부가 재정확대를 통한 유동성팽창을 지속해 왔던 유로존 전역이 부도공포에 휩싸여 버리네요? 베트남등 허약한 동남아는 말할것도 없고요......

아직도 경기부양을 지속적으로 공조 하자고 국제사회에서 주장할 수 있을까요? 불난집에 부채질이죠? 갑자기 나랏님께선 낙동강 오리알이 되어 버리는건 아닌가요?
그리고 한국의 경기부양책은 과연 지속해야 할까요? 지속할 수 있을까요? 아니면, 다른 고민을 해봐야 할까요?


빚은, 국가건 개인이건 간에.......

갚던가......갚지못하면 파산하던가......선택은 둘중에 하나뿐 입니다 !


너무 길어서, 다음에 하겠습니다.



- 영원한 유동성 팽창은 절대적으로 불가능하다
- 미국의 대응
- 인플레인가, 디플레인가?
- 장기불황은 필연이다.
- 일본의 몰락과 중국의 선택
- 한정된 반복의 시각


PS : 갑자기 대공황의 공포를 얘기를 해서 너무 불안해 하실거 같아서 덧붙입니다. 나중에 할려고 한것이지만, 대공황의 부동산 폭락은 가공스러웠지만, 개인적인 생각으론 그렇게까지 될거라고 보진 않고 다른 양상을 띌거라고 생각합니다. 너무 과도하게 불안해 하실것은 아닙니다.^^

부뱅을 접하고서 내집마련이란 주제로는, 기억하기엔 몇년동안에, 대여섯번쯤은 글을 올렸었을 거라 생각됩니다.

어떤 내용이던간에 대화가 아닌 제한된 글로 생각을 피력한다는게 답답한 일이죠. 저도 참 좋아 하지만, 모든 분들이 좋아하시는 어느분께서 글을 쓰시면서 얼마나 답답하실까를 십분 이해 하고도 남습니다. 복잡하고 어려운것도 아니지만 반복과 장황한 설명을 지면을 통해서 한다는게 고역이죠. 한번 쓰기 시작하면 소설책만큼 써도 전달이 안될거 같은 부담감과 시간투자를 하기는 쉽지 않은 일이죠. 실제로 한번 쓰는 글은 오래 걸리지는 않습니다. 제가 좀 길게 설명을 하는 편인데도, 올리는 글이 채 한시간도 걸리지 않습니다. 하지만, 계속 연이어서 말하지 않으면 안되는 답답함은 오래 되다 보니 강박감에 시달릴 수도 있는 거더군요. 물론, 간결하게 전달하는 글재주가 없는게 큰 문제인 것은 잘 압니다. 이것도 능력 부족이죠.

저 할일에 집중코저 좀 외면해보고자 했는데 남아 있는 글들이 자꾸 떠올라서 글을 올려야 한다는 쓸데없는 부담감(?)에 미련없이 지웠습니다. 뭐, 별다른 뜻은 없고요. 하지만, 내집마련과 갈아타기를 얘기한다 했었는데, 요것 까지는 해야 할 거 같네요.

머니게임을 계속 했으면 하는 아쉬움은 남네요. 지금 거대 금융자본들의 머니게임이 본격화 되고 있다고 생각합니다. 전세계가 개막장 사기도박판이 벌어 졌습니다. 이번에 피박쓰는 넘은 정신 못 차릴 겁니다. 미국이 본격적으로 중국을 공격하기 시작한듯 보입니다. 이번의 공격은 예사스럽지 않습니다. 아무튼 부작용은 예상보다 훨씬 심각하지 않을까 합니다. 한국으로선 위기이기도 하지만, 큰 기회이기도 합니다. 주변국들 중에선 한국만.

하지만 이런 내용도 내집마련코너에는 별로 맞지 않는 내용이라 안하는게 나을거라 생각됩니다.


오랜기간동안 내집마련이란 글에서 항상 했던 말이 있습니다.

'내집마련은 선택이 아닌, 필수다' 라고요. 단, 수도권에 국한된 일반적인 얘기라고 보셔야 합니다.

지방은 변수가 너무 많아, 지방 나름이긴 하지만 대부분의 지방은 이말이 맞다고 볼 수 없습니다. 대부분의 지방은 문제가 심각하다는 것이죠. 참여정부 초기시절 과거에 제가 올렸던 글 중에서, 몇년전인지 모르겠지만, 수도권 부동산시장 전망과 지방 부동산시장 전망이라는 글과 제주도와 지방도시들을 빗대서 글을 몇번에 걸쳐서 올린적이 있었는데, 지금도 지방은 몇년전 올렸었던 글내용과 제 생각엔 변함이 없습니다. 지방이 어디까지가 수도권과 경계냐는 또 다른 생각해 볼 문제기도 하고요.

지방의 경우 성장이 둔화, 퇴화되는 지역, 즉 발전의 비젼이 크게 보이지 않는 경우는 수급 (수요와 주택공급) 에 따라서 판단 하셔야 합니다. 어떤 지방의 경우는 내집마련이 불필요한 지역도 많습니다. 필요 이상으로 공급과잉을 겪는 지역은 향후로도 투자는 조심을 하셔야 합니다. 부동산 가격이 물가상승율을 못따라가는 지역도 부지기수 일 겁니다. 어느분의 중요하고도 간결한 표현을 빌리자면, 지방의 성장과 퇴화의 판단은, 먹거리(산업,제조업)가 점점 줄어들고, 교육인프라가 점점 퇴화되는 지역을 말합니다. 대부분의 지방이 암울하죠.

얼마전 뉴스에 보면 강남과 지방아파트 가격차이가 10배를 넘었다는 기사가 나왔었죠? 10년전 아파트 가격이나 지금가격이나 비슷한 지역들 많죠? 이런 지역들을 얘기 하는 겁니다. 획기적인 국토개발계획(균형발전)이 정책적으로 바뀌어서 지방들도 균형적인 발전이 이뤄지지지 않는다면, 앞으로 10년 동안도 제자리 가격을 만들 수도 있습니다.

달리말하면, 향후 10년후에는 이런기사를 볼 지도 모를 일이지요. '강남과 지방부동산 가격차이 20배로 더 벌어져'......
물론, 향후 정책자들이 장기 비젼을 가지고 지방발전을 잘 한다면, '강남과 지방아파트 2 배로 격차 줄어' 라고 나올 수도 있지요.

예전에도 한번 언급을 했었지만, 필명이 거론되는걸 부담스러워 하셨지만, 어쩔 수 없이 언급을 다시 해야 겠네요.

김현정님께서 오래전에 올리신, '쉬어가기'라는 글이 있습니다.(죄송합니다) 강북에서 강남으로 중심지 이동이 어떻게 이뤄져 왔는지 삼사십년에 걸친 강남의 인프라 형성에 대해서 말씀하셨던 글인데요. 다시 강조하지만, 이글 내용은 부동산투자에 있어서는 정말 중요한 글입니다.

앞으로 강남은 어떤 모습으로 변화가 될 것이며, 더불어 강남 이외의 주변 다핵 중심지 형성과 발전이 어떤 모습을 띌 것이며, 용산이 얼마나 좋아질지, 가격은 강남을 따라나 갈런지, 분당은 어떻게 될지, 일산은 어찌 될것이며, 미래의 동북아의 금융허브가 될거라 말하는 송도는 과연 그렇게 될지........강남을 넘어서는 대체지는 나올까요? 남북관계가 급진전 되어 통일이 가까워지면, 수도권의 서북부가 좋아질까요? 아니면, 나빠질까요?^^

이를 판단하는 중요한 관점은, 김현정님께서 말씀하신 '먹거리와 교육'이라는 중요한 논점으로 귀결이 됩니다.

'먹거리와 교육'이라는 이 중요한 개념은 강남이라는 대한민국 최고의 중심지 입지 형성만에 국한된 말이 아니라, 지방이 향후 어떻게 될 지도 똑 같은 관점으로 보시면 됩니다. 서울, 수도권만 왜 점점더 집중되면서 부동산 폭등이 일어 났으며, 지방은 계속 몰락하고 있는 이유는 뭔지. 얼마전 발표된 서울에 13개인가(?) 자율형사립고를 만들면, 서울집값, 지방집값에 어떤 변화가 오는지?

개인적인 생각으론 서울과 지방 부동산시장의 가격에 지대한 영향을 미친 가장 큰 요소중 하나는 먹거리가 (국가 기반산업, 제조업, 공기업, 서비스업등) 가장 중요하게 작용했고, 두번째는 평준화의 교육정책이 지방의 몰락을 가져온 또 다른 눈에 안보이는 가장 큰 요인이라 생각합니다.

말이 새 버렸네요. 제가 생각하는 '먹거리와 교육'이 중심지입지가치를 어떻게 변화시키고 발전시키는지에에 대해서는 강남으로 대변되는 서울, 수도권과 지방으로 나누어서 어떤 영향을 미쳤는지를 다음에 기회되면 얘기해 보고요.


서울, 수도권을 전제로 해서 '내집마련이 왜 필수인가?' 는......간단하게 생각하세요.

박정희대통령이후 집권자들의 정책이 수도권에만 집중할 수 밖에 없는 정책을 폈기 때문에 서울로, 서울로 인구이동이 계속 일어 났으며, 이로 인해 아무리 서울 주변에 신도시 공급을 해도 서울, 수도권은 집이 모자라기 때문에 '내집마련은 필수일 수 밖에 없다' 죠. 대한민국 인구의 절반 이상이 좁아터진 서울, 경기도에서 삽니다. 주택공급이 많이 부족하죠.

기업체 또한 절반이상이 수도권에 있으며, 이들이 생산하는 매출은 대한민국 전체 매출중 70%를 넘어서고 있죠. 이건 뭔 뜻일까요? 쉬운말로 하면, 먹거리의 대부분이 수도권에 몰려 있다는 얘기입니다. 즉, 인구는 절반이지만, 벌어들이는건 훨씬 많이 벌어들이고 있으며, 그만큼 지방의 먹거리는 인구대비 없다는 얘기입니다.

서울,수도권은 대한민국 전체 토지면적중에 불과 12%정도 밖에 안되지만, 이 좁아터진 땅에 인구의 절반인 2천5백만이 살고 있으며, 지방으로 부터의 인구유입은 갈수록 늘어나고 있는 심각한 상황입니다. 지방은 인구가 줄고 있다는 뜻이죠.

지방의 먹거리 침체와 더불어, 또 하나는 교육 평준화로 인한 지방 명문 고등학교의 소멸이 지방의 몰락을 가속화 했다고 봅니다. 평준화의 교육정책이 옳고 그름을 얘기하는게 아닙니다. 평준화란 정책이 지방시장경제와 얼마나 밀접한가를 얘기하는 겁니다. 교육정책과 시장경제, 부동산시장의 관계 변화는 너무 길거 같아서 다음기회로 패스.

왜 수도권에서 내집마련이 필수인지는 별로 안 복잡하죠?

박정희는 지방 분업화로 산업을 균형 배치하여 먹거리를 지방에도 충분히 공급하여 성공적인 도시개발을 했다고 볼 수 있습니다. 지방의 경우 대한민국 제 2의 도시인 부산의 물류항을 기점으로 하여, 울산의 자동차, 중공업 창원의 기계산업, 화학, 중공업등과 대구의 피혁, 의류산업등 지방 골고루 성공적인 지방도시 개발을 합니다. 하지만, 그이후 어떤 집권자도 지방발전을 골고루 못한 것이죠.

국민의정부, 참여정부가 지방 균형발전이란 목표하에 노력은 했으나 방법은 문제가 있었습니다. 관공서만 지방으로 보내면 지방발전을 할거라는 착각이죠. 그리곤 공기업, 관공서 이전에 따른 기반도시를, 이름하여 지방 신도시를 대량으로 양산을 합니다. 이게 또 큰 문제입니다. 왜냐하면, 자족도시가 될 수 있는 산업 (먹거리)은 없이 집만 지어버리는 결과가 되기 때문이죠. 지방으로의 산업이전을 전제로 이에 걸맞는 주택단지 개발과 산업단지를 개발하기 위해 엄청난 양의 토지를 수용하고 보상을 하고 개발을 하게 되죠. 지방의 토지 보상으로 부자가 된 사람들은 그 돈으로 강남으로 몰립니다. 보상을 받지 못하는 직장생활등을 하는 토지를 소유하지 않는 사람들은 아무런 혜택을 받지 못합니다. 복불복 로또 정책의 실행으로 지방은 극부자와 극빈자가 갈리는 극심한 지방 양극화의 현상이 심화되게 되죠.

지방의 산업단지에 어느 기업이 얼마나 벌겠다고 갈까요? 관공서,공기업,지방산업단지를 배후로 계획된 수많은 지방신도시들에는 과연 누가 가서 살까요?

지방을 발전시키기 위해 균형정책을 쓰고저 해도, 지방의 산업단지의 기업유치가 쉽지 않은 가장 큰 이유중의 하나도 교육제도로 인한 고급 인력확충의 문제가 어렵다는게 가장 큽니다.(이것도 다음 기회로 패스)

지방균형발전은 박정희시절처럼 반드시 필요하고 해야 하는 것이지만, 어떻게 하느냐의 문제가 남아 있죠. 말그대로 기업체들이 지방까지 가서 산업을 할 수 있도록 조건들이 주어져야 합니다. 지방균형 발전의 성공이 결국 서울, 수도권의 인구유입을 줄일 수 있고 수도권 집값 폭등도 막을 수 있는 유일한 방법이기도 하지요.

공기업과 관공서를 지방이전을 하더라도 지방의 경우는 기존 토지이용을 완전히 묶은후 지방의 구도심먼저 재개발을 했다면 어땠을까 합니다. 이랬다면 지방 부동산시장의 낙후된 구도심이 개발이 상당히 활성화 됬을 것이고, 지방부동산도 상당한 자산 가치를 형성했을 것입니다. 너무 많은 택지개발이 이루어져 버렸습니다. 공급 과잉이죠. 이의 이면에는 지방자치제도라는 정치제도하의 개떡같은 정치인들의 지방개발 남발이 존재하고 있기 때문이기도 합니다.

지방의 토지는 묶었더라면, 지방 집값도 올라서 좋을게 없다라고 말씀하실 분도 계시겠지만, 균등한 자산가치가 지방에도 골고루 형성될 수 있었다면 수도권과 지방간의 상당한 양극화의 간극도 줄어들었을 것이고, 또한 강남등의 수도권 지역으로 몰리는 투자자금 또한 지방으로 상당부분 분배가 되었을 것입니다. 수요는 없는데 지방신도시로 공급만 왕창 하다보니, 지방은 구도심도 신도시도 동반 몰락을 하게 된 것입니다.

참여정부가 집권하면서 부동산정책과 국토균형발전이라는 청사진이 공개 되었을 때, 지방에 거주하는 지인들에게 지방의 자산을 정리하고 서울, 수도권투자로 권유했었지만 실행에 옮긴 사람은 단 한사람도 없었습니다. 오래된 기반인 고향에서 전세로 바꾸고 낯선 외지에 투자를 한다는건 현실적으로 쉬운 일은 아니죠. 결국, 지방만 상대적으로 상당한 자산디플레를 겪게 되는 과정을 지켜보면서 지방에선 느끼지 못하는 상대적 박탈감과 양극화를 견뎌야 하는 지방으로선 안타까울 뿐이죠.

이는, 결국, 국가 정책과 비젼의 문제이기도 하고, 향후 미래는 더욱더 심각해진다는게 또 큰 문제이기도 합니다.

약 30년 전쯤의 서울과 지방 부동산시장의 가격대는 어떠했을까요?

과거에는 서울과 지방의 집값이 비슷했었고요, 일부 먹거리가 풍부했던 지방의 경우는 서울보다 집값이 비싼 지역도 있었죠. 은마아파트가 분양될 당시 분양가는 지방집을 팔고 오면 1.5개는 살 수 있었죠.(제 고향의 경우입니다) 지금은 고향에서 아파트 10개를 팔아야 강남의 은마아파트 1개를 살 수 있습니다.


서울, 수도권에서의 내집마련이라는 논제는 이젠......

투자의 개념이 아닌, 생존의 개념으로 생각하시는게 어떨까 합니다. 그리고 서울 수도권에서의 재태크의 시작은 내집마련이라는 가장 기본적인 경제행위를 전제로 하여 시작하는 출발점이 된다라고 생각하시는게 좋을 듯 합니다. 그 이유는 위에서 말씀 드렸습니다.



그러면, 서울, 수도권에서 내집마련을 어떻게 해야 할까요?

일률적인 정답이 있나요? 없죠. 각자의 개인적 상황에 맞게 사면 되는거죠? 개인적인 상황에 따라 내집마련의 방법은 다양하다는 뜻입니다.

처한 입장에 따라 다양하겠지만, 생각해 볼 수 있는 중요한 공통적인 부분은 어느지역 (얼마나 더 오를 수 있는 여력이 발생해서 수익을 더 극대화 할 수 있는가, 입지가치)을 선정하고 자금을 어떻게 동원해야 하는가 (금융부채를 이용한 레버리지의 기여정도)라는 걸로 귀결 될 겁니다.


우선 지역을 생각해 보죠.

서울, 수도권 대박지역 있나요?

물론, 지금도 개발정책의 변화에 따라 입지가치가 변화될 수 있는 지역들이 많긴 하죠. 재건축아파트, 재개발지역 빌라투자, 소형주택 부족으로 인한 정책의 변화에 따른 오피스텔, 서민들이 필요한 소형주택 (구빌라, 다가구주택)들이 온통 재개발로 아파트로 변신하게 됨에 따른 소형주택 멸실이 가져올 재앙에 가까운 소형 공급부족 으로 도심형생활주택이란 제도 도입으로 단독주택부지 가치상승등의 호재들은 분명 존재 합니다. 도로, 철도의 신설로 인한 가치상승 지역은 지금도 항시 존재하게 됩니다.

하지만, 김대중정부시절부터 슬럼화 됬던 노후화 지역들이 이미 뉴타운, 재건축, 재개발이라는 개발호재에 따라 순차적으로 상승을 시작하여 상당부분 기 반영들이 되고 있습니다. 과거 달동네로 불렸던 노후 빌라지역들이 3-4천만원대 물권들이 2-3억대로 재개발호재를 반영하여 500-600%의 상승을 하였다면 서울의 거의 대다수 지역들은 주택종류별로 골고루 상승을 한겁니다.

지금도 발품을 팔면 저평가 된 지역과 호재를 근거로 한 수익성 지역들을 찾을 순 있으나, 상당수 대부분의 지역이 호재에 따른 미래가치는 거의 다 반영 되고 있습니다. 무슨말이냐 하면, 서울에선 특별히 지역 선정에 의한 기대수익이 유달리 높은 지역은 이젠 별로 없다는 겁니다.

즉, 내집마련 하고자 하실 때, 과거처럼 지역선정을 너무 고민할 필요는 없다는 얘기입니다. 부동산 투자원칙의 가장 기본적인 사항에 충실하면 충분하다는 거죠.

"중심지가 어디인지를 기준으로 해서 중심지의 가격때문에 중심지로 갈 수가 없다면, 인접지로 가라"

본인이 투입할 수 있는 자산 여력에 맞게 차선의 지역들을 선택하시면 됩니다. 예를들면, 강남이 상승하면, 상계동도 오르고 용인도 오릅니다. 시차를 두겠지만요. 물론 중심지가 더 많이 오르고 외곽은 덜오르긴 하겠지만, 강남만 오르지는 않는다는 뜻이죠. 지역 언급도 패스.


주택 구매를 하면서 빚없이 현금으로 살 수 있는 사람은 별로 없죠. 현재로선 지역보다 더 고민되는 문제는 빚을 얼마나 지고서 집을 구매할 것이냐 일 겁니다. 이부분은 지금이 경제가 불경기나 호황이냐에 따라서 빚의 정도를 판단하셔야 합니다.

지난번 부동산 폭등의 조건 1,2,3 에서 이 부분은 충분히 언급을 했습니다. 다시한번 생각해 보자면,

- 지금이 불타는 활황장의 시작이다? 그러면 어떻게 투자한다? 빛 왕창지고 몰빵투자 한다. 맞다면 어떻게 된다? 떼부자 된자.

- 그런데 예측이 틀려 호황장이 아니거나, 불황이라면, 불황은 아니라 하더라도 별볼일 없는 장이 지속된다면, 어찌된다? 깡통도 찰 수 있다. 과도한 빚은 불황기라면 독으로 돌아와 자신의 목을 조일수도 있다.

- 활황은 아닌듯 하고, 불황이 더 갈거 같거나 잘 모르겠다? 그러면 빚을 어느정도 해야 한다? 리스크회피를 위해 빚은 감당할 수 있을 만큼만 최소화 한다. 즉, 자신의 주어진 여건에 맞게 욕구를 줄여야 한다. 30평대를 사고는 싶은데 빚이 과하다 생각되면, 20평대로 만족하고 살면 된다. 분당 20평대를 사고는 싶은데 감당해야할 빚이 과하다면, 수지,용인등의 20평대로 빚을 줄이고 사라. 그러다 자금이 모이면 그때 가서 원하는데로 갈아타기를 하면 된다.

과거 30평대, 40평이상 대형평형이 큰 시세를 냈던 시절이 있었지만, 현재는 30평대를 사고 싶은데 20평대로 했다고 해서, 큰 손해를 보지 않습니다. 불황기엔 몸집이 작을수록 수익이 더 좋을 수도 있어요. 30평대에서 40평대로 갈아타기를 고민하시는 분들도 마찬가지 입니다. 지금 40평으로 갈아타기를 못했다고 해서, 큰손해 보지 않습니다.

지금 소형주택이 강세인 이유가 뭔가요? 위에 언급했었죠? 온통 공사판으로 소형주택이 멸실되기 때문이죠. 현재 이 현상은, '재앙' 에 가깝습니다.

이말은 역으로 보자면 무슨 말인가요? 멸실되는 소형주택이 뭘로 변하나요? 대부분이 30,40평대로 새로운 공급이 되죠?

과거처럼, 40-50평형이 시세를 주도했던 적이 있었지만, 앞으로 많이 공급이 된다는 얘기입니다. 소형은 사라지면서. 투자의 개념으로 중대형에 목멜 것까지야 과거처럼 강하지 않다는 얘기입니다. 과거 40-50평대가 시세 분출을 했던 이유와 향후 미래의 중대형시장 변화의 전망도 다음 기회로 패스.

중대형으로 갈아타기도 현재시점에서 가장 중요한 것은, 리스크가 존재하기 때문에 무리함은 피하는게 좋을 것이며, 굳이 중대형으로 갈아타기를 못하고 소형을 보유하더라도, 과거 처럼 큰 시세차익의 손해는 발생하지 않을 거라는 겁니다.

가족 형편상 주거의 개념으로 중대형이 필요하다면, 언제든지 갈아타시면 됩니다. 하지만, 중대형 투자의 개념으로 기대수익을 염두에 두고 조급할 필요는 없다는 겁니다. 조급하게 중대형으로 갈아타지 않더라도 큰 손해 보지 않습니다.


여러 사람을 통해서, 제가 느낀 갈아타기를 할 때 실패를 하는 가장 큰 이유는 욕심때문 입니다.

갈아타기를 하기 가장 좋은 시장상황이 어떤 때 인가요? 부동산 상승시기일까요? 하락기 일까요?

하락하거나 충분히 하락을 하여 매매가 끊긴 암울한 때가 가장 효과적이고 수익률도 좋습니다. 하지만, 대다수가 이 때 갈아타기를 못합니다. 왜냐, 욕심이라는 심리때문이죠.

한참 상승기일때 분당 30평대가 약 6.5억, 48평대가 11-11.5억 정도라 하면, 금년초 하락의 정점에 있을 때 이 가격은 30평대가 4.5-5억, 48평대가 7.5-8.5억 정도 였죠. 대부분이 상승기때 갈아타기를 잘 합니다. 이때는 안사면 손해 볼거같은
심리가 작용하기 때문이죠. 하지만 가격이 하락하여 매매가 끊기면, 오히려 갈아타기를 잘 못합니다. 이때도 사면 더 떨어져서 손해볼거 같은 심리 때문이죠.

분명한것은 하락기의 가격정점에서의 갈아타기가 훨씬 큰 수익을 주는데, 현재의 가격만 의식하기 때문에 실행을 못하게 됩니다.

가격이 비쌀때는 30평대에서 48평대로 갈아탈려면 5억정도의 추가 자금이 소요되었으나, 하락의 정점기는 3-3.5 억 정도가 소요 됩니다. 하지만 갈아타기를 하는 분의 마인드는 대부분 어떤가 하면, 보유하고 있는 30평대의 과거의 비싼 가격만을 생각합니다.

"과거에 6.5억 정도였으니, 적어도 6억은 받아야겠다. 그정도는 받고서 40평대로 갈아타겠다"

6억정도 오를 때 까지 기다리면 40평대는 가만히 있나요? 10억은 넘어가겠죠. 그러면 추가부담은 더 커지기 때문에 더 손해죠. 열이면 아홉은 결국 갈아타기를 못하더군요. 꼭, 나중에 오르기 시작하면 조바심내면서 열 냅니다.


내집마련, 갈아타기는 언제 해야 하느냐?

"고민하시지 말고......자금이 되는데로, 자기가 감당할 수 있는 한도내의 적당한 빚으로서, 하시면 됩니다."

투자 시기를 저울질 해서 시세차익의 극대화가 불가능 한건 아니나, 비탄력적인 부동산 공급의 특성으로 시점을 정확히 하기가 쉽지 않습니다. 간단하게......"돈이 준비 되는 때가, 내집마련 시기이다"라고 생각하시는게 편하실 겁니다.

만에 하나, 매수를 할려고 하는데 경제 위기의 불안감으로 가격이 떨어지면 어떨가 고민이 될 적에는......

일단 매수를 하면 가격은 잊어 버리시고, 열심히 자금을 모아서 갈아타기를 고민하세요. 내가 산 가격보다 가격이 하락했을 때가 갈아타기는 훨씬 좋다고 위에서 말씀드렸습니다. 그러다 보면, 언젠가는 내가 산가격으로 오르는 장도 오지 않겠어요? 너무 계산기 두들기지 마시고, 긴 안목으로 보시면 접근하기 훨씬 쉬워 집니다.

물론, 앞으로, 위기의 양상에 따라, 상당기간 어려운 시기가 올 수도 있지만, 너무 복잡하게 생각하시면, 아무것도 못하게 됩니다.


투자로서의 다주택 보유의 개념이 아닌, 내집마련, 갈아타기에 대한 개인적인 생각이었습니다.

두서없이 길어지기만 했네요.


PS :

처음 내집마련 하시는 소액투자자들의 경우 보통 서울은 힘들고 수도권등 외곽으로 부터 내집마련을 시작하게 되는 경우가 많습니다. 노파심에, 외곽지역의 경우......

대규모 택지개발이 예상되는 지역이 있다면, 개발이 예상되는 지역 주변의 기존 존재하는 지역은 되도록 회피하시는게 좋을 것입니다. 수도권일지라도, 외곽의 지역들중에, 수급에 의해 공급 과잉의 부담으로 시세부침을 할 지역도 상당수 존재 합니다

부동산 폭등의 조건 ! (3).....성공과 실패의 갈림길. [1]	가을바람(shopume)
2009/07/03 조회: 293 추천: 6
지난 두번의 글을 통해, 부동산 폭등은 아직 쉽게 올 수 있는 구조는 아니라는, 저의 개인적 의견은 말씀드렸습니다만, 다양한 시각이 존재하는 만큼, 현재 시장에 참여하고 있는 몇분들의 투자 사례를 통해 간접적인 시각들을 살펴 보는것도 현재의 시장을 판단하는데 참고가 되지 않을까 합니다. 잘 아는 지인인데, 8-9년전쯤인가(?), 당시 김대중정부시절 강남재건축아파트 상승이 시작된 후, 반포 2단지 18평을 5.5억에 매수를 합니다. 강남재건축 상승랠리가 반포에서 부터 시작 되었었죠. 그런데 이분이 매수한 가격 5.5억은 상승초기에 매수를 한게 아니라, 상승시작된후 1-2년후에 매입을 한건데요. 1-2년전 1.8-2억정도이던 18평형이 단기간에 250%상승을 한 상태에서 매수를 하게 됩니다. 왜냐하면, 그때 자금을 조달할 수 있었기 때문이죠. 그때 다들 주변에선, '미쳤다' 고들 했었죠. 꼭지라고들 했기 때문이죠. 이후 조합원 평형배정 신청에서 조합원미달이 확실한 72평을 1순위로 신청해서 받습니다. 원하기는 50, 60평을 원했지만, 경쟁에서서 떨어지면 33평을 배정받아야 하기 때문에 당첨 확실한 70평대를 신청해 버립니다. 나중에 원하는 배정을 못받고 33평대를 받은 조합원들이 무효소송을 걸어서 대법원판례까지 가게 되는 시끌벅적한 사건이 있었죠. 72평 분양권이 한때 (2006년) 18.5억까지 갑니다. 약 8억정도의 추가분담을 하고 이제 입주를 하게 되는 반포2단지 레미안 퍼스티지죠. 이분은 2억하던게 5.5억으로 폭등한 물권을 무슨 이유로, 무슨 배짱으로 샀을까요? 그분의 이유는 별로 복잡하지 않습니다. 강남의 가치는 시간이 지나면 지날수록 희소성이 더 커질거라는 것과 큰 시세를 줄 폭등장이라는 확신 때문이었죠. 경제를 전공한 사람도 아니요, 이론은 모르지만, 실물경기를 동물적 감각으로 알고 판단하는 분이었죠. 남들이 미쳤다고 하는 과감한 배팅을 서슴없이 합니다. 5.5억에 매수하여 8억정도 추가분담금, 도합하면 13억정도에 반포 2단지 72평을 가는 것이죠. 현재 시세를 정확히는 모르겠지만, 25억은 될 겁니다. 서브프라임모기지사태가 터진후 자산 디플레가 클 수 있다는 폭락론에 대해서...... '폭락하더라도 손해를 안보는데 뭔 걱정이냐고. 설사 반토막 나더라도, 언젠가는 가격회복 하겠지. 5년이든 10년이든 후에......' 외인의 자금 유입과 현정부의 재정확대에 의한 내수경기 부양으로 인한 최근의 강남 부동산 상승에 대해서는...... '부동산 관련 규제를 그만큼 대폭 풀고, 대출규제를 풀어서 돈이 이렇게 많이 풀리는데도, 이정도의 상승밖에 안되는걸 보면, 경기가 정말 안좋긴 안좋은가 보다......' 언론에는 경기가 좋아질 거라면서 폭등론으로 도배를 하고 있지만, 이분은 전혀 다른 시각으로 시장을 보고 있는 것이죠. 현재 이 분은 무주택자인데요. 입주할 분양권 1개, 역세권 중심상가(약 20억) 1개를 가지고 있습니다. 빚은 없고요. 진바닥을 다지고 회복기에 들어 선다고 판단된다면, 이분은 가격이 오를때 살 겁니다. 은마아파트를 예를 들면, 추세 회복장이 확실하다고 판단될 때, 현재의 10억에서 가격이 오르는 12-15억정도에 배팅을 할 사람이죠. 30-40억으로 폭등할 장이라고 판단 된다면 말이죠. 두번째 사례는 부동산뱅크 회원인데 2007년 봄경에 제게 문의를 했던 분입니다. 서브프라임모기지라는 단어정도가 뉴스에 한줄로 나올때, 대다수가 이게 뭘 의미하는지를 모를 때 였죠. 소위 부동산 전문가라는 사람들이 재태크강의로 붐을 이룰때 였죠. 호텔마다, 강의실 마다 부동산 투자를 하려는 사람들로 문전성시를 이루고 있었습니다. 모두가 묻지마 투자로 정신 없을 때, 이분은 강서구 가양동 한강타운 30평대, 용인수지 상현동 금호베스트빌 40평, 안산 고잔신도시 60평을 가지고 계셨는데, 물권을 일부 정리를 해서 빚을 좀 줄이고자 하는데 뭘 파는게 좋을지 모르겠다고 제게 물었습니다. 당시 맞벌이를 하시는 분인데 금융권에 계셔서 고소득계층이었고, 금융비용부담도 소득에 비해선 그렇게 크진 않았지만, 정리를 하겠다고 판단하셨습니다. 저는 상현동 금호를 팔라고 했는데, 그 이유는, 용인이 분당따라서 많이 올랐고, 용인의 호재는 (신분당선, 양재고속도로) 이미 상당부분 시세에 기 반영됬다고 봐서 많이 올랐기 때문에 아무리 유망지역이라 하더라도 일단 팔라고 하였습니다. 시세가 전혀 안오른 안산 호수마을 60평은 나중에 조금이라도 오르지 않겠냐고 했었죠. 이분이 용인 물권을 팔기를 상당히 아쉬워 하시면서도 결국 팔았습니다. 강서 한강타운은 마곡지구, 9호선역세권을 낀 단지라 그냥 가지고 가기로 했고요. 일년정도 지난후에, 2008년 봄쯤, 연락이 왔는데, 당시 상현동 금호를 먼저 팔고 얼마전 안산 60평도 매도를 했다고 하시면서, 작년에 매도를 한 상현동 부동산에서 판 물권과 같은 평형이 저가에 나왔는데, 다시 매수를 해도 되겠냐고 물으시는 거였습니다. 그러면서 하시는 말씀이......작년에 뭘 팔까 고민할때, 만약에 안산먼저 팔았다면 어땠을까 생각하면 아찔하다는 거였습니다. 상현동을 선택한게 결국 몇억 이익을 봤다는 거죠. 당시 상현동은 팔고나서 상당히 하락을 했고, 지금 크게 떨어진 가격에 다시 매수를 할려고 고민하는 것이고, 안산 60평은 늦게나마 많지는 않더라도 상승을 하게 되었는데, 그 시세폭이 둘을 합하면 몇억은 되는 것이었죠. 아마, 물권 판단만으로도, 2-3억은 시세차익을 봤을겁니다. 그리곤 다시 용인수지 상현동을 매수를 할려고 생각하고 계신거였죠. 제가 대답하기를, '이미 상현동에서 큰 이익을 봤는데 못 살 이유가 없다. 하지만, 경기가 너무 불확실하고 불경기가 상당기간, 10년도 갈지 모르는데, 사더라도 큰 시세상승은 기대하지는 않는게 좋을거 같다' 고 말씀 드렸더니....... '재테크라고는 부동산밖에 안 해봐서, 현금을 가지고 있기는 불안하고, 그렇다고 다른거 증권,펀드등의 금융재태크는 몰라서 못하겠고, 그냥 저축한다 생각하고 살려고 하는건데 10년동안 가지고 있으면서 금리정도만 생각한다' 고 하더군요. 이 대답을 듣고, 이분의 투자성향을 확인하고는 매수하라고 했습니다. 당시는 매수세가 완전히 끊겨서, 도대체 얼마나 하락을 더 할지 모르는 상황이어서 매수시점을 물으시길레, '저도 모른다. 그걸 어찌 알겠습니까? 급하게 매수할 이유는 없는데, 굳이 매수시점을 잡는다면, 강남이 오른다는 뉴스가 나오면 그때 사면 되지 않겠냐고 대답했었죠. 그후로 연락을 못해봐서 매수를 했는지는 모르겠네요. 위의 두분을 통해서 생각해 볼 수 있는건, 투자 마인드 입니다. 어느 전문가도 알 지 못하는 시세 분출의 활황(호황)장세를 예측해서, 2-3배 오른 가격에서도 과감히 매수를 할 수 있는 결단력과 모두 다 부동산투자에 열올리는 시점에 경기가 후퇴기(불황)로 접어들고 있음을 피부로 느끼면서 risk (위험부담) 회피를 위해 호황기때 레버리지로 이용했던 금융비용(빚)을 줄이기 위해서 남들이 다 좋다할 때 과감히 매도를 결정하는 판단력...... 남들이 다 나쁘다 할 때, 매수세력이 전혀 없을 때, 저점이라 생각하고, 다시 매수를 생각하는 결정...... 그리곤, 단기의 시세차익을 기대하지 않고, 장기로 시장을 대비하겠다는 생각. 이 두분들에겐, 어떤 시장의 시련이 닥쳐도, 눈하나 꿈쩍하지도 않을 분들이죠. 위험부담이 전혀 없기 때문이죠. 그리고, 현재의 시장을 즐기고 있으며, 여유로운 심리로 시장이 호전되기를 지켜보면서 기다릴 뿐입니다. 세번째 경우는 어느 동호회에서 알게 된 분인데, 만날때 마다 지역별 물권에 대해서 어떤가를 물으셨던 분인데.....나중에 자산상태 내막을 알고 봤더니, 참여정부시절 호황기에 집중적으로 투자를 해서 부동산물권 약 20개를 소유하고 있었습니다. 이때가 2007년 초였습니다. 당시 시세로 하면 3-4년동안의 투자로 약 17억정도를 벌게 되었다고 하시더군요. 물권전부를 정리한다면 말이죠. 그런데, 당시 금융비용 이자가 월간 2천만원정도였습니다. 물권을 하나를 사면 담보로 금융대출을 하고, 사고.....또사고 해서.......20여개를 소유하게 된 것이었죠. (대충 7%의 금리만 생각해 보더라도, 대출총액이 30억정도는 되지 않았을까 생각됩니다) 저는 이 사실을 알고는, 위험하기 때문에 우선 금융대출을 줄여야 한다고 했죠. 호황기의 레버리지는 큰 수익을 줄 수 있지만, 경기가 꺽이거나 아니면, 부동산시장이 보합으로만 가더라도, 그때부터 손실을 감수해야 한다고, 물권을 일부 정리를 해서 금융대출을 줄여야 할거라고 조언을 해 줬죠. 하지만 이분의 생각은 달랐습니다. '물권 한개당 1천만원만 올라줘도, 수익이 2억은 발생을 하니, 일년치 이자는 충분하다' 는 것이었죠. 부동산 상승장에서는 맞는 말이나, 반대의 경우는 후퇴기에는 즐거웠던 레버리지가 '독'으로 작용할 것이다. 부동산가격이 올라주지 않는다면, 당신은 일년에 강남소형빌라나 수도권 소형아파트 하나씩은 사라지는 것이니 빚을 적당하게 줄이라고 하였지만, 그후로도 호재 있는 지역 시장 조사를 열심히 다니더군요. 제가 마지막 전화통화에서, 아마 2007년말쯤으로 기억되는데, '그렇게 투자를 하면, 지금같은 신용위기가 불거진 상태에선, 당신은 깡통도 찰 수 있다' 고 했었죠. 그후론 어떻게 대처를 했는지 모르겠지만, 만약 그때 상태 그대로 유지하고 있다면, 이사람은 과거 얘기했던 수익 17억원에서 이미 절반이상은 사라졌을 겁니다. 그리고, 앞으로 상태가 호전되지 않고, 가격이 2006년말 수준보다 상승하지 않는다면, 2-3년내로 이분의 수익은 다 물거품처럼 사라질 수도 있는 것이죠. 이분은 부동산은 무조건 사 놓으면 돈이 된다는 단순한 명제만을 생각한 것이었죠. 부동산은 상승할 수 밖에 없다는 생각으로 위험을 전혀 대비를 할 생각도 없었습니다. 부동산가격이 하락하지 않고 제자리에서 멈춘다 하더라도, 빚은 그 때부터 위험으로 바뀌어 자신의 목을 조일 수도 있다는 사실을 전혀 인식할려고 하질 않았습니다. 친하게 지내는 후배가 있는데, 경매 전문가입니다. 이 친구는 2007년말서부터 이맹박 실용정부가 집권하면 내수 경기부양을 위한 재정확대책을 쓸것이기 때문에 7-8년간 이어졌던 글로벌 유동성 호황장세가 지속될 거라고 판단을 했고, 부동산 상승은 이어질 것이라고 판단을 했는듯 합니다. 2007년말부터 2008년까지 권리관계가 어려운 물권들을 저가에 낙찰을 받으면서 수도권 소형물권 10 여개정도를 경매로 낙찰을 받습니다. 강남등 버블세븐이 하락할 때도 수도권 소형물권들은 지역별로 호재성재료를 바탕으로 계속 상승을 했습니다. 언젠가 정확히 기억은 안되지만, 조심해야 할 장이라고 얘기를 해 줬지만, '참고는 하겠다' 고 하더군요. 미국발 신용위기의 위험한 장이 심상치 않다고 했지만, 이 친구도 현실적으로 와 닿지를 않았던 모양입니다. 경매물권 융자는 아시다시피, 경락대금의 거의 80%까지 대출이 제2금융권에서 됩니다. 이를 이용해서, 대출받고, 월세로 전환하면서, 은행 이자는 월세로 충당을 해 왔지만, 경기가 안 좋아서 공실도 생기고 하면서, 비용이 발생되면서 견디기가 점점 힘들어 졌나 봅니다. 작년 2008년 10월경에 제게 묻기를, 실용정부에서 나올 11.3대책등 향후 경기 활성화대책으로 나올 부동산 완화책이 나오면 부동산거래가 터지고, 상승하겠냐고를 묻길레, '만약에 거래가 터지는 상황이 오면, 감당할 수 있을 만큼, 일단 알짜 물권 몇개만 보유하고, 나머지는 전량 매도를 해라' '돈을 풀면, 얼마간 상승이야 하겠지만, 얼마나 오를지는 난, 모르겠다' '거래가 터진다면, 매도할 수 있는 마지막 기회라고 생각하고 일단 매도를 하고, 정히 매도하고 나서도, 오른다면......그건, 그때 가서 고민해라. 오를때 오른 가격으로 다시 사도 된다' 제가 해준 말이 었습니다. 엊그제 전화해 봤더니, 외곽 소형물권이라서 그런지, 가격을 낮췄지만 매수세가 전혀 없어서 매도가 안된다고 하더군요. 입지가 좋은 내집마련으로 해놨던, 역세권 40평대 아파트도 내놨지만, 거래가 안되서 답답하다고 하더군요. 아래 두분의 경우는, 호황 경기가 정점을 이룬후 불황이 오고 있다는 판단을 소홀히 하였고, 레버리지를 과감하게 확대를 했습니다. 상승을 기대하고 수익 극대화를 보기 위해서였으나, 상승이 멈춰버리자, 손실이 발생하기 시작을 한 것이죠. 그리고 가장 큰 문제는 심적으로 부담을 계속 받으면서 지내야 하는 것이며, 답답한 장세가 지속되거나, 혹시 만에 하나 하락하는 장이 발생한다면 큰 손실로 이어질 수 있는 불안감에 시달린다는 것입니다. 아직, 이 두분의 투자가 실패했다고 할 수는 없습니다. 왜냐하면, 매수가격보다 상승하는 시세가 형성된다면 수익을 볼 수 있는 희망이 없는건 아니기 때문이죠. 하지만, 결코 투자를 잘 하고 있다고 보기는 힘듭니다. 리스크를 떠안고 가고 있기 때문이죠. 위에 두 분처럼, 오른다면, 그때 가서, 오른 가격에서 매수에 동참을 하면 그만이기 때문이죠. 몇가지 예를 들어 봤습니다. 여러분은, 어느 경우에 속하시는지요? 성공하고 계신가요? 아니면, 실패하고 계신가요? 다음엔 내집마련, 갈아타기를 얘기해 볼까 합니다만, 위에 분들과 투자를 하는 방법과 마인드는 별반 다르지 않습니다. 여러번 했던 말......'내집마련은 선택이 아닌, 필수다' 를 전제로 하고요.