DTI 규제의 독(毒)

2008년 가을, 미국의 서브프라임 모기지 사태는 미국 굴지의 금융회사인 리만브라더스를 파산으로 내몰면서 전세계적인 금융위기를 촉발시켰다.
이러한 금융위기는 아이슬란드의 국가부도 사태를 야기하면서 전세계를 경제공황의 위기로까지 내몰았으나 각국의 공조로 인한 천문학적인 유동성이 공급되면서 일단락 되었고 넘쳐나는 유동성은 양극화라는 또 다른 사회적 병리현상을 야기시켰다.
전세계적인 금융위기하에서 우리나라는 3월 위기설을 극복하면서 경제가 되살아나기 시작했으며 풍부한 유동성으로 인하여 주식시장이 과열됨과 동시에 부동산시장 역시 강남재건축을 위주로 급등하기 시작했다.
이러한 부동산 과열에 놀란 정부는 얼마전 강남권에만 국한되었던 DTI 규제를 서울과 수도권으로 확대하였고 연이어 제2금융권까지 규제를 확대하면서 또 다시 부동산 시장을 옥죄기 시작했다.

DTI 규제의 핵심은 소득대비 부채감당율로써 자기자본과 소득이 부족한 사람은 아예 주택을 구입하지 못하게하는 정책이다.
이러한 DTI 규제는 과거 하늘높은줄 모르고 치솟던 강남권의 집값을 잡는데 일조를 하였으며 참여정부의 부동산 정책중 양도세 중과가 최악의 정책이었다면 DTI 규제는 가장 우수한 정책이었다.
이미 개인들의 주택담보대출 규모는 심각한 수준에 이르러 있으며 이러한 가계대출을 효율적으로 규제하지 못할 경우 가계자산의 건정성이 확보되지 않아 개인들이 줄도산한다면 금융기관까지 부실화되기에 이러한 악순환의 연결고리를 끊고자하는 고육지책의 정책으로서 원칙적으로는 동의한다.

그러나 이러한 DTI 규제의 가장 큰 문제점은 DTI 규제의 방법으로써 전체적인 주택시장이 아닌 아파트와 관련된 미분양과 신규분양의 집단대출은 제외시켰다는점이다.
그동안 금융위기등으로 꽁꽁 얼어붙었던 주택시장이 양도세 한시적 완화조치등 파격적인 조치로 인하여 기존의 주택시장이 활발하게 거래되면서 부동산 시장이 해빙되는듯 하였으나 DTI 규제를 기존 주택시장에만 적용시키고 신규분양시장에는 적용하지 않음으로써 수요세력이 분양시장에 몰리는등 주택시장의 쏠림현상을 오히려 정책이 심화시키고 있다.
이러한 불공평한 조치등으로 인하여 기존 아파트 소유자들이 제때에 매도를 시키지 못하는 상황은 대출등이 있는 기존 아파트 소유자들을 파산으로 몰고갈수도 있으며 이는 가계자산의 건전성 확보라는 DTI 규제의 근본취지와도 어긋난다고 보여진다.

DTI 규제를 기존아파트 시장에만 국한시킨다는것은 정책의 형평성에 있어서 분명 문제가 있다고 보여진다.

이러한 DTI 규제는 건설사에게만 특혜를 주었다고 볼수 있고 이런 특혜를 받는 건설사들이 신규분양시장에서 고분양가로 분양을 시도할 경우 또 다른 사회적 문제점들을 발생시킬수 있다.
건설사들의 고분양가 전략이 성공할경우 가장 심각한 문제는 고분양가에 영향을 받은 인근지역의 아파트값이 오르는 악순환이 될수 있고 이러한 이유로 벌써부터 신규분양되는 아파트들의 고분양가 논란이 재현되고 있으며 이런 현상은 참여정부시절로 회귀된듯한 느낌을 지울수없다.
특히,서울의 경우 아직도 수요대비 공급이 부족한 상황에서 고분양이 성공할경우 그러한 고분양가는 주변집값 상승의 도화선이 될것은 불을보듯 뻔하다.

더욱 우려되는 상황은 이런 신규분양시장의 고분양가로 인하여 감내하기 힘든 대출을 떠안고 집을 산 일반서민들이 파산할경우 이는 가계부실로 이어지고 전체적인 금융부실화를 통하여 이나라 경제구조에 독(毒)이 될수 있다는 사실이다.

정부는 지금이라도 가계자산의 건전성 확보라는 DTI 규제의 근본적인 취지로 되돌아가서 아파트의 신규분양과 미분양도 DTI 규제를 실시함으로써 전체적인 주택시장의 형평성을 제고하여야한다.
이러한 조치등이 늦어질경우 건설사에게만 특혜를 주었다는 비난을 면치 못할것이며 가장 우려하는 집값상승이 현실화된다면 집값급등의 원흉이 정부라는 비난 또한 면하기는 어려울것으로 보여진다.

그는 1회 공인중개사이며 머지않아 환갑을 바라보는 나이이다.

동종 업종에서 우연히 알게된 그는 시골에서 고등학교를 졸업하고 서울의 대학에 유학하였고 대학 졸업후 지금은 없어 졌지만7,80년대 명성이 있던 건설회사의 부지매입 부서에 근무하면서 부동산과 인연이 되어 40대 초반에 1회 공인중개사 시험에 합격한후 바로 강남에서 중개업을 시작하였다.
부모가 특별한 재산도 없고 평범한 직장 생활만 하였기에 그는 퇴직금을 다 털어서 사무실을 얻었고 집도 그때 당시 시골이었던 남양주로 이사한후 강남으로 매일같이 새벽 출근을 하였다고 했다.
그렇게 중개업을 시작한지 20년만에 그는 약 100억대의 자산가가 되었으며 아직도 2,30대 못지않게 정열적으로 일하는 그에게서 몇가지 배울점이 있는 것 같아 그에 대한 이야기를 하고자 한다.


# 항상 부지런하라.
그의 가장 큰 장점중 하나는 근면함이다.
20년전 강남에 입성했던 그가 남양주로 이사간 것은 개인 사업을 시작하자 자금이 쪼달린 부분도 있었지만 어렸을적 고향같았던 시골땅이 좋았기 때문이었다고 했다.
강남집을 팔고 시골땅에다 전원주택을 짓고 온 가족이 생활하면서 아이들에게는 땅의 소중함을 알려주었으나 시골에 산다는 부인의 볼멘 소리가 가장 듣기 싫었다고 너털 웃음을 짓는다.
또한 88 올림픽이 끝났을 무렵 전원주택 시장이 반짝하면서 아파트등 단순 중개를 포함하여 전원주택도 사업성이 있다고 판단하였고 건설업체에서 부지매입했던 경험을 살려서 전원주택용 토지개발에 눈을 돌리기 시작했다.
그렇게 본인 집을 짓고 주위땅을 사들이기 시작하면서 지금껏 사들인 땅이 6만평 이었고 이중 현재는 3만평정도가 개발되어 있으며 일부는 입주도 완료되었다.
지금은 강남에서 남양주까지 1시간이내면 도착하지만 그때 당시는 2시간 정도가 걸렸기에 항상 새벽 출근을 하면서 이것이 몸에 배어 지금도 어김없이 아침에는 일찍 일어난다고 한다.

또한 그가 토지개발을 시작하면서 가장 힘들었던 부분은 그가 직접적인 건설현장 경험이 없어 일꾼들을 부리는 것이 가장 힘들었다고 했다.
지금도 건설현장의 출근시간은 7시이며 7시에 아침식사를 하고 7시 30분이면 업무를 시작하는데 이렇게 출근하는 일꾼들을 부리려면 본인이 부지런하지 못하면 절대 그 일꾼들을 부리지 못했기에 자연스럽게 부지런함이 몸에 배었다고 했다.

그를 만날때면 늘 큰 부자는 하늘에서 내지만 작은 부자들은 근면함에서 나온다고 입버릇 처럼 말한다.

새벽에 일찍 일어나는 새가 모이를 많이 먹듯이 하늘도 감동할만한 근면함으로 무장한다면 큰 부자는 되지 못할 망정 작은 부자는 충분히 될수 있다고 강조하였다.

# 힘들어도 웃음을 잃지마라
그렇게 열심히 살면서 다시 강남으로 재입성에 성공하였고 거꾸로 남양주로 출퇴근 하던중 현장에서 큰 사고가 터졌다.
폭우로 인하여 절개해 놓았던 토사가 무너져 인명사고등 큰 사고가 나지는 않았지만 이로 인한 금전적이 손해가 막심하였기에 이때가 가장 본인에게 힘든 시기였다고 했다.
정신적으로 육체적으로 힘든 시기였기에 본인도 모르게 얼굴에 웃음기가 사라졌던 시기였다고 했다.

그러던 어느날 중학교를 다니던 딸이 식사 시간에 아빠 얼굴에 웃음이 사라진 것이 무슨 안좋은 일이 있냐는 물음에 어떤 깨달음을 받았다고 했다.
본인은 한 집안의 가장임과 동시에 가족이라는 연극판에서 주연배우인데 주연배우가 웃는 모습이 아니고 인생을 힘들어하면서 항상 울상을 지으면 이를 지켜보는 아내,자식이라는 관객들 또한 무척 힘들고 슬플것이라는 생각을 하였다고 했다.
어쩔수 없이 남자들은 자기 가족들을 위해서라면 몸과 정신이 힘들어도 항상 웃음을 잃지말아야 한다는 것을 이때 깨달았으며 이때부터 거울만 보면 웃는 연습을 했다고 했다.
삐에로는 속은 울고 있어도 겉은 웃고 있기에 남자의 인생은 힘들어도 항상 웃음을 잃지 않는 삐에로처럼 살아야 한다고 강조를 했다.
그러면서 내 인생의 조연배우인 아내앞에서는 삐에로의 화장을 지우고 실컷 울어도 괜찮다며 부부의 소중함에 대해서도 일깨워 주었다.

# 나는 할수 있다.
그가 평범한 직장생활을 청산하고 개인 사업을 시작할 때 본인과 다짐했던 약속이 있다고 했다.
그것은 하루에 나는 할수 있다라는 말을 1시간 간격으로 되뇌우는것이며 힘들때면 30분간격으로 되뇌우자는 본인과의 약속이었다고 했다.
나는 할수 있다라는 그말이 어쩌면 자기 성공의 가장 큰 조력자였다고 했다.
힘들면 힘들수록 나는 할수 있다라며 끊임없이 스스로를 채찍질하면서 이를 악물고 고난을 이겨나갔으며 나는 할수 있다라는 그말이 자기를 가장 든든하게 지켜주었던 버팀목이었다고 했다.

얼마전, 그가 160억 정도의 건물중개를 성사시켰을때도 그말을 수시로 반복하였다고 했다.
그리스 신화에 나오는 조각상의 여인이 너무 아름다워서 사람으로 환생하기를 간절히 기원하니 정말 사람이 되어 나왔다는 피그말리온 효과처럼 삶을 긍정적으로 바라보면서 나는 할수 있다라는 끊임없는 자기암시가 어떤 결과가 낳게하는지를 느낄수가 있었다.
삶이란 끊임없는 자기와의 싸움이고 고난의 연속인데 매사에 나는할수 있다라는 적극적이고 긍정적인 생각으로 죽기살기로 매달려도 될까 말까인데 과연 될까,안되면 어떡하지라는 부정적인 생각으로 사물을 바라보기 시작하면 이세상에서 이룰수 있는 일은 아무것도 없다고 하였다.

꿈은 이루어진다.

간절히 원하는 사람들에게는 꿈은 이루어지나 꿈을 이루기 위해 노력하지 않거나 행동하지 않는 사람의 꿈은 망상이라고 했다.
꿈을 이루고자 노력하고 행동하는 사람들에는 꿈은 반드시 현실로 다가온다고 하였다.

실천과 행동을 낳게하는 것은 그것을 이루고자하는 열망이라고 하였다.
부자가 되고자하는 열망은 열정을 낳고 열정은 행동과 실천을 낳는다.

당신은 부자가 되기를 얼마나 열망했으며 어떤 행동과 실천을 했는가?

지금도 새벽에 일어나서 젊은이들 못지않게 열정적으로 일하고 항상 웃음을 잃지 않는 그에게 나는 할수 있다라는 가장 큰 가르침을 배운 것 같다.

오늘부터라도 필자역시 나는 할수 있다라는 말을 1시간 간격으로 되뇌어야 겠다.

"나는 모든 부의 기초이며 지혜와 근검과 절약의 유산이다.
나는 가난한 자들의 기쁨이자 안락이고 부자들의 자랑이며 자본의 심복이고
수많은 성공한 자들의 말없는 내조자이다.

나는 홀애비의 위안이며 노년의 안락이요 불행과 곤궁에 대한 안전판이다.
나는 수고의 최상의 열매이다.
신용은 나를 존경한다.
그럼에도 나는 겸손하다.
나는 누구나가 나의 존재를 알고 소유하기를 바라면서 만인앞에 서있다.
나는 수많은 날들을 통해 가치가 성장하고 증가한다.
잠든것처럼 보일지라도 나의 가치는 증가하며
결코 실패하는 법이 없고 없어지지도 않는다.

시간은 나의 조수이고 인구증가는 나의 수익을 늘려준다.
화재와 악천후도 나를 파괴시킬 수 없으므로 나는 그들을 무시한다.
나를 소유한자는 나를 믿게된다.
십중팔구는 선망하게 된다.
모든 사물이 시들고 조락해도 나는 살아남는다.
수세기가 흘러도 나의 힘은 증가하여 오히려 더 젊어진다.

검약하지 않는 자들은 나를 욕한다.
사기꾼들은 나를 공격한다.
나는 신용이 있다.
나는 건전하다.
나는 틀림없이 승리하며 손상된 것은 회복된다.
광물과 석유가 나에게서 나온다.
나는 식량의 생산자이며 배와 공장의 기초이고 은행의 토대이다.
그럼에도 나는 너무 흔하여 수많은 사람들이
생각없이 나를 알아채지 못하고 지나쳐 간다

나는

토지이다"

--------------------------------------------------------------------------

"따르릉~~~"
한통의 전화벨이 울렸다.

"거기 부동산이죠? 좋은 땅 좀 있습니까?"
그렇게 그와 인연이 되었다.

"예...2차선에 붙은 땅도 있고 매물은 많이 있습니다...일단 땅은 답사가 중요하고 현지에 저희 지사도 있으니까 현지에서 한번 뵙지요.."
그렇게 그와 약속이 되었다.

약속된날.
부인과 함께 나타난 그는 놀랍게도 한쪽 다리를 절룩거리고 있었다.
60대 중후반쯤 되어보이는 그는 한눈에도 중풍을 앓고 있다는것을 느낄수 있었다.

차한잔을 나누면서 이런 저런 많은 이야기를 나누었다.

그는 젊은 나이에 사업을 시작하여 20년동안 갖은 고초를 겪어가며 그 사업을 일구어냈다.
그러던중 몇해전 친구로부터 배신을 당하고 그 충격으로 쓰러졌고 사업을 큰아들에게 물려 주었다.
부동산이 없었다면 사업도 아마 성공하지 못했을것이라며 그때 당시 5만원주고 산 땅이 지금 150만원이 넘어가고 있다고 했다.
어려울때는 그것으로 대출빼서 틀어막고.....조금 여유있으면 공장땅을 조금씩 늘려나가고...사업도 중요했지만 부동산도 굉장히 중요했다고 했다.

이어지는 사업가 부인으로서의 고초에 대해서 부인이 한마디를 거들었다.
"아이구...내가 이양반 사업한다구 속 썩은것 생각하면...사업...그거 할게 못돼요...허구 헌날 술먹지..걸핏하면 날밤새지...근데 내가 요새 몸이 조금 안좋아서 밥을 못해주니까...공장애들이 비쩍 말라가요... 20년을 넘게 내가 밥해줬는데..."
말끝을 흐리는 부인의 말에서 진정한 사모(회사의 어머니)의 애틋한 정을 느낄수가 있었다.

그렇게 행복한 담소들이 이어졌고 그들은 투자가치도 있고 나중에 노부부가 요양하며 살 수 있는 땅을 보여달라고했다.

투자가치가 있는 2차선에 붙어 있는 물건 몇개와 하천 인근의 땅들을 보여주었다.
남편은 2차선 도로변 관리지역 땅을 좋아했는데 부인은 하천 인근의 도로에 붙어있는 주거개발진흥지구의 땅을 마음에 들어했다.

부부간에 실갱이가 벌어졌다.
조금도 양보를 하지 않는다.
아...저렇게 나이를 먹고도 부부간에 싸움을 하는구나..
잠시 조용해 지더니 집에가서 두분이 상의하고 연락을 주겠노라고 하셨다.

며칠뒤, 부인에게서 전화가 왔다.
남편은 또 사업때문에 공장이나 창고지을려고 도로변땅을 찾는데 당신의 건강이 좋지 않기때문에 조용히 요양할 수 있는 하천 인근땅으로 남편을 설득했다면서 금액조정이 가능하다면 계약을 하겠다고 했다.
금액조정은 제 땅이 아니기 때문에 해드릴수 없고 지주를 직접 만나서 말씀을 나누라고했다.

며칠뒤, 매도 매수자간의 만남이 주선되었다.
조금 깍아달라는 매수자와 매도자간의 치열한 신경전이 계속된다.
매도하시는분은 조상대대로 물려받은 땅인데 서울사는 자식놈들이 조금 보태달라고해서 어쩔수 없이 마누라 몰래 파는것이라 깍아줄수없다고 버틴다.
자식이기는 부모있냐는 말에 두분이 고개를 끄덕거리신다.

"그래요...그럼 우리가 양보하는데 선생께서는 무엇을 해주실꺼요?" 매수자의 말에 매도자는"아....그럼 여기 오실때까지 지금 그땅이 밭인데....밭에서 나는 작물들을 모두 드릴께요.."
도지를 주겠다는 말씀을 하셨다.
그말을 들은 매수자는 화색을 띠시면서
"나랑 연배가 비슷하신것같은데...띠가 어찌되시요?"

그렇게 금방 두분이 친구가 되셨다.

"아...건강도 안좋으신데는데 빨리 오셔서 우리동네 사람 되시지요.."
그말에 두분이 껄껄껄 웃으신다.
치열했던 신경전은 어디가고 두분은 금새 친구가 되셨다.

합의된 금액으로 계약서를 작성하고 매수하시는분들께 계약금까지 받았다.
부인께서 딱 돈을 그만큼만 갖고 왔는데...그돈을 탈탈턴다고 볼멘소리를 하신다...

매도하신분이 돌아가시고 매수하신분들과 잠깐 차한잔을 마실수 있는 여유가 있었다.

뜬금없이 직원중 한명이 남편분에게 젊은 후배들에게 인생의 조언을 한 말씀만 해달라고 권유했다.
잠시 생각을 하던 그는 "일,십,백,천,만"이라는 이야기를 조용히 들려주었다.

일, 하루에 한가지는 좋은 일을해라.

십, 하루에 열사람 이상을 만나라.

백, 하루에 백자이상 자신을 돌이키는 글을 적어보라.

천, 하루에 천자이상 글을 읽어라.

만, 하루에 만보이상 움직여라.

아....역시 성공한 사람들은 무언가 틀리구나....
감탄이 절로 흘러나왔다...

이런 저런 담소가 길어져서 어느새 저녁노을이 지고 있었다.
부인께서 캄캄해진다고 빨리 가자며 재촉을 하신다.

노을이 지는 어슴프레한 저녁에
남편을 부축하고 돌아가는 부인의 모습에서
행복한 노년의 모습을 느낄수 있었다.