회의가 끝나고 책상에 앉았습니다.
서울상경한 이야기부터 시작하겠습니다.
2003년 서울로 발령받아, 혼자 회사기숙사에 생활을 10개월여를 했습니다.
가족이 와서 살집을 마련하기 위해, 서울 - 제주를 비행기타고 주말부부를
하던 중 짬짬이 서울 곳곳을 다니면서..
어디에 어떤 집을 마련할지를 헤메던 시기입니다.
그 때 도움을 준 먼 친척 누님이 있었는데,
작은 어머니가 간경화로 한림대성심병원에서 사경을 헤메고 계셔서,
친척들이 모였는데, 그 때 태어나서 처음 보는 누님이었는데..
서울에서 집을 구한다 하자.. 살고 있는 동네와 여기저기를 소개해주었습니다.
10개월간 시장조사를 하고, 갖고 있는 돈으로 구입할 곳을 찾다가,
결국 재원과 환경 등을 종합적으로 고려해서 집을 사게되었습니다.
서울에서 제주에 있는 5400만원 임대집에서 살고 있는 얘엄마에게 전화로..
"여보, 누님이 좋은 집 소개해줬는데, 35평인데, 급매고.. 2억 8천이거든.
환경도 그런대로 좋구 괜찮은 것 같은데, 우리 이집 사면 어떨까?"
역시나 대답은 "당신 미쳤어? 우리한테 돈이 어딧어?"
그 말 한마디에 주인에게 혼난 강아지처럼 "깨개깽"하고 전화를 끊을 수 밖에
없었습니다.
그래서 더 고민하자 싶어, 헤메이다.
집값이 점점 오르는데, 이러다 집 장만 못하겠다 싶었습니다.
그러다 기회를 보던중, 법제도가 바뀌어서 2003년 9월말(?)까지
1가구 2주택 소유자는 주택 한채를 팔아야 했었는데..
이 때 발품을 팔다가,
2억 3천 시세의 아파트를 2억 1천만원 급매하는 물건을 잡았는데,
3백만원을 깍아서 2억 7백만원에 샀습니다.
전세 1억 2천만원을 끼고 구입했으니, 8,700만원에 집을 구입한 것입니다.
지은지 10년 정도된 아파트인데, 아파트가 깨끗하고 위치는
2호선 문래역을 걸어서 3분거리이고, 홈플러스, 초등학교, 공원이 역에
붙어 있어 살기 좋게 느껴졌고,
주변에 개발이 진행되는 지역이라 저평가되어 투자가치도 있겠다.. 싶어
전세끼고 구입을 했습니다.
그 때 제가 가진 돈은,
전세금 사기당하고, 주식해서 날려서.. 3천만원밖에 안 남았고,
임대보증금 5,400만원(그중 회사대출 3,000만원)이 전부였습니다.
그래서 궁여지책으로, 구입한 집은 다른 사람에게 전세내주고,
우리는 2일차에 말씀드린 30년된 녹물이 나오는 철공소 쇳가루가 날리는 지역의
8,700만원에 전세로 들어간 것입니다.
(2년간 3300만원의 이자비용 절감-500만원)
당시 제게는 1억 7천 7백만원이라는 돈이 필요했는데,
마련한 방법은 아래와 같습니다.
임대APT 매매 5,900만원 (매매차익 500만원)
주식매도 1,300만원 (원금손실 1,700만원)
얘엄마 퇴직금 2,000만원 (서울로 이사오면서 퇴직)
개인연금 약대 3,000만원 (6.5%)
형 차 용 2,000만원 (무이자)
남동생 차 용 3,000만원 (무이자)
형 차용금은 1개월이내 신용대출을 받아 갚아주었고,
남동생 차용금은 아파트를 팔 때(2년후),
동생에게는 이자 8%수준을 갚아줬습니다.
이 땐, 제돈이 얼마였는지, 사실 가늠도 어려운 때였죠.
형과 남동생의 도움으로 급전을 했고, 퇴직금이 보태지고,
제주에서 얘엄마가 임대아파트를 잘 매매해서 매매차익 남기고
유동성 현금인 약대를 잘 활용했죠.
돈을 마련하면서.. 느낀 점..
1. 임대아파트 팔 때, 보통사람들은 차익을 남기지 못했는데,
500만원의 차익을 남긴 이유는 두가지입니다.
1) 전망좋은 로얄층을 사서 구매자의 구매욕구가 들 수 있는 집을 선택
(매입자가 집구경올 때, 청소 깨끗히하고 한라산이 보이도록
커튼과 창문을 열어놓는 등 구매욕구가 들도록 세심한 준비함)
2) 매도 타이밍을 잘 선택. (매수자가 몰리는 시기 매도-신구간 3개월전)
2. 주식 매도
1) 주식은 단기간 목돈마련을 목적으로 하지말아라.
특히 주택마련,대출상환기간도래 등 돈을 지출할 주요이벤트가 있을 때는
하지말아라.
2) 중장기투자를 하더라도,
매매가와 매도타이밍을 내가 결정할 수 있어야지,
돈이 필요해 어쩔 수 없이 매도하게 되면 게임에서 질 수 밖에 없다.
3. 얘 엄마 퇴직금 : 무엇이 중요한 것인가를 결정해라. 돈이냐? 가족이냐?
결정한 후에는 돌아보지 말아라.
4. 개인연금 및 보험약대
현금 유동성확보를 위해 반드시 준비하고 유동자금은 점점 늘려가야 한다.
(순자산의 10% 이상. 재산이 많아질수록 20%까지)
5. 형과 남동생의 무이자차용
가장 소중한 재산은 내 주위의 사람이다.
믿을 수 있는 사람에게 신뢰를 쌓고 베풀어라.
그리고 겸손하고 진실해라.
힘들면 도움을 요청하고, 받으면 반드시 더 많은 이자를 부쳐 갚아라.
이렇게 마련한 아파트는 제 생애 첫번째 집이었습니다.
하지만, 경제적능력이 안되서 한 번 들어가 살아보지도 못하고
2년후 다른 주인에게 팔게됩니다.
이 집은 정확히 2년후인 2005년 10월에 팔게 되는데,
그 때 제 집을 구입한 분은 나이 50대 후반인 제주도 분이셨습니다.
자녀가 고등학생인데, 얼마 안 있으면,
대학을 가니 전세끼고 사놓아야 겠다는 것입니다.
혹 지방에 사시면서 중학생 이상 자녀가 있으신 분은
이 분을 따라하는 것도 좋을 듯 싶습니다.
이 집을 2억 3천 8백만원(매매차익 3천만원)에
시세보다 200만원 싸게 매도했는데,
3년이 조금 지난 지금 매매가격이 3억 5천만원이상 간답니다.
1억 4천만원의 전세를 끼고 샀으니,
이 분도 자기돈 1억만 가지고 구입해서
3년 사이에 1억 1천만원의 매매차익을 남긴 셈입니다.
이번엔 두번째 집을 구입한 얘길 해드리겠습니다.
한번 서울에 받을 딪게되면, 결국 그 동네을 벗어나기 쉽지 않습니다.
저도 같은 동네에 2번째 집을 얻게 되었습니다.
이번에 구한 집은 2일차에 공원에서 차한잔 마시던 꿈꾸던 바로 그 집입니다.
담벼락을 경계로 멋진 수십년된 아름드리나무들이 있는 공원을 끼고 있고,
2호선 역출구에서 1분거리이고 그 옆에 홈플러스..
초등학교는 길 안 건고 바로 옆, 인도어 골프연습장과 체육시설도
바로 옆에 있는. 그런 아파트입니다.
아파트 주민들도 사회적/경제적으로 안정이 되서
다른 사람을 배려할 정도가 되고,
아파트 값 상승에 별로 관심이 없고,
좋은 곳에서 산다는 자체만으로 만족하면서,
오랜 기간을 살았던 사람들이 대부분인 그런 아파트죠.
이 아파트 들어가기 전, 이 아파트는 우리의 꿈이고 즐거운 산책로였죠.
이제 그 집을 우리가 갖게 된거죠.
집을 구입해야겠는데, 매물이 안나와서 부동산상가 주위를 뱅뱅 도는데,
어느날 한 부동산의 도움으로 매물이 발견된 것입니다.
15층에 관악산이 멀리 바라보는 전망좋은 방이었습니다.
교회법인 소유였는데, 목사님이 혼자 사시다. 발령받아서 팔아야 한다는 것이
었습니다.
내 집이다 싶으면, 뒤도 보지말고 결정해라..
이미 은행지점장인 다른 사람이 집을 보고 사겠다고 갔다합니다.
계약금 걸었냐고 물어보니, 안 걸었다고 하니, 저는 바로 계약금을 주고 계약을
하였습니다. 그 집이 현재 서울에 보유한 제 집입니다.
3억5천만원 주라는 것을 3억4천7백만원(부동산 fee, 세금, 리모델링비용 포함 시,
실구입가 3억 6천만원)에 부동산에서 중개해줘서 살 수 있었습니다.
이 돈은 어떻게 마련했는지 궁금하시죠?
저도 어안이 벙벙하지만, 정리를 해보도록 하겠습니다.
집 매도잔금 : 61,000,000원
237,000,000원 (매매대금)
- 140,000,000원 (전세)
- 1,000,000원 (부동산 Fee)
- 35,000,000원 (동생대출 상환 원리금)
전세자금 : 83,000,000원
퇴직금 중간정산: 47,000,000원 (주택구입자금 마련을 위해
고과 잘 받았을 때 정산하면, 부동산투자수익율이
급여상승분 보다 높을경우 많음)
신용대출 : 15,000,000원(7.0%)
담보대출 :150,000,000원(5.9%)
이 돈을 두가지로 구분해보면,
부부가 일해서 안먹고 안쓰고 9년간 모은 돈 : 150,000,000원
재테크해서 번 돈 : 50,000,000원
대출 : 160,000,000원
이렇게 구입한 아파트가 2억가량 올라 5억 6천만원까지 갔다가 떨어졌는데,
요즘 많이 회복되었고, 흐름으로 볼 때, 조만간 예전의 가격을 되찾으리라는
느낌이 옵니다.
이 아파트에서 살 때 참 행복했죠.
퇴근 후엔 아파트 입구에서 치킨집에 야외 파라솔에서 앉아
500cc와 치킨 한마리를 마시면서 사는 얘기를 하고 있을 땐
세상에 왜 우리에게만 이런 행복이 있는지..
넘 감사할 때가 많았답니다.
주말엔 공원에서 얘들과 배드맨턴을 치거나, 조깅을 할 때,
앉아서 음악연주하는 공연팀들과 함께 연주를 즐기고 있을 때도
홈플러스에 가벼운 마음으로 쇼핑을
가서 맛있는 간식을 사먹을 때,
값싼 회를 먹을 수 있는 ㅇㅇ수산이라는 횟집에서 회를 가족과 함께 먹을 때..
그리고 마늘 통닭을 시켜 먹을 때..
참 행복한 순간들이었습니다.
이렇게 2년여를 살다보니,
2007년 8월에 회사에서 다시 제주도로 가서 근무하지 않겠냐는 제안이 왔습니다.
이 때 재테크 인생에 있어 또 하나의 고민을 했고, 선택을 했습니다.
가진 돈은 한계에 있고, 대출은 많아 추가적인 재테크가 자본의 한계로 인해
어려워지자 새로운 돌파구로 지방 근무를 생각하게되었습니다.
어차피 부인은 직장을 그만둬서 신랑을 따라가면 되고,
큰아이는 이제 초등학교 2학년이니 적응에도 큰 문제는 없을것 같아..
이 아파트에서 낳은 2돌된 둘째를 안고 제주도로 다시 가기로 결정했습니다.
제주를 다시 지원한 가장 큰 이유는, 재테크였습니다.
서울집에 2억 전세를 내주고, 그 돈에다 조금 보태서 제주에서 잘나가는
연동 대림 2차 34평집을 샀습니다.
제주도에서는 가장 잘 나가는 사람들이 사는 집이라 하는데..
휙 둘러보니, 도내 기업체사장님, 의사, 변호사, 고위직 공무원이나
전문직들이 살고 계십니다.
서울의 강남아파트라고 표현해야 맞을지 싶습니다.
6천만원 갖고 떠난 제주를 4년 6개월만에 돌아와보니, 어느덧 이 지역에서는
서울에 집이 있고, 제주에도 가장 좋은 아파트를 갖고 있는 여유로운 사람이
되어있는 것입니다.
물론 2억 전세금과 1억 5천만원 정도되는 대출금을 포함해서지만,
지금 자산은 부동산과 주식과 개인연금을 포함해 9억원 가까이 되는..
지금 제가 부담하는 월 대출이자는 70여만원(6%) 정도입니다.
제 수입에 이 정도면 이자가 아무리 올라도 감당할 수 있는 수준이죠.
2억 3천만원에 샀는데, 1년쯤 있다가 2억 7천만원까지 갔는데,
지금은 조금 주춤한 상황입니다. 이 집이 편안히 앉아서 글을 올리고 있는
제가 살고 있는 집입니다.
일단 결정은 성공한 것 같습니다. 지방에 1가구 2주택은 중과세 대상이 아니라,
차익에 대한 양도소득세도 많지 않고, 부동산은 부부공동명의로 해 놓고 있어
양도소득세는 더욱 적습니다.
3억되면 팔고 서울로 다시 올라갈 것입니다.
제가 지금 하고 있고,
그 동안에도 해왔던 재테크의 핵심은 눈사람 효과(레버리지효과)였습니다.
돈없는 가난한 서민의 아들로 태어나 복권에 당첨되거나,
예기치 못한 행운이 따라오지 않고서랴,
어찌 수십억대 부자가 될 수 있겠습니까?
합법적인 최선의 방법중 하나가 이 방법인 것 같습니다.
특히 요즘같은 저금리시대에 돈 없는 사람이 재테크 할 수 있는
최선의 선택이 아닐까 싶습니다.
돈은 속성상 한 곳에 머무르지 않고 주인을 찾아 이 주머니에서 저 주머니로
흐르는 것인데, 더 많은 돈이 내 주머니로 흘러들어오게 하려면,
남의 힘을 빌려서라도 주머니를 넓히는 것이 최선의 방법이겠죠.
5일차에는 정말 제가 드리고 싶은 경험을 정리해서 말씀드리겠습니다.
그 동안 대충 읽으셨더래도 5일차는 꼭 정독해서 읽으시길 권해드립니다.
왜냐하면... 살면서 직접, 간접체험으로 깨달은 정말 소중한 내용이거든요.
그 동안 얘기 못한 저의 재테크 실패사례와 주위의 실패사례를 말씀드리고
우리에게 매우 중요한 메시지를 말씀드리겠습니다.
두서없는 글이었는데, 끝까지 읽어주셔서 정말 감사드립니다.
모두 행복하세요... 그리고 사랑한다고 표현해보세요..
지금 바로 곁에 있는 분에게..
| |
천사..님
