아파트매매등기 법무사 비용 :

http://bidchance.blog.me/120201755554

부동산경매 법무사 비용 :

http://bidchance.blog.me/120202326237

부동산경매 법무사 비용은 일반적인 아파트매매등기 법무사비용보다 더 비쌉니다.

기본적으로 말소비용(개인이 직접 할 경우에는 건당 만원, 법무사가 할 경우엔 건당 3-5만원)이 추가되고,

경락잔금대출을 받는다면 설정비용은 은행에서 부담하지만, 인지세 절반과 근저당권설정액에대한 국민주택채권할인액을

고객에게 부담시킵니다.

그리고 추가되는 공과금외에, 대출을 받야야만 한다는 약점을 이용해 법무사보수표에 없는 갖가지 항목을 추가하고

보수도 더 요구하는 비양심적인 법무사가 많습니다.

제가 처음 대출을 받으려고 했을 때 후순위대출도 받아볼까해서 견적을 받아본 것입니다.

보시면 공과금에 송달료가 215,000원 붙어 있습니다. 부동산등기에 송달료는 필요없다고 인터넷에서 보았는데.

공과금에 각종 서류대에 5만원씩 붙어있습니다. 솔직히 각 항목에 대한 것은 잘 모르겠으나 서류대행은

보수표에 의하면 한 건당 3만원입니다.

보수액에 있어서도 보수표에 의하면 기본 7만원에 누진액 28만원, 여기에 VAT 3만5천원.

교통비 3만원, 일당 최대로 쳐주더라도(왜냐하면 추가대출도 해야하는 약점이 있기에) 10만원.

합계 51만5천원이어야 하는데 2배 이상을 요구하고 있습니다.

제가 후순위대출 안 받고, 최종적으로 견적 받은 것입니다. 비교해 보시기 바랍니다.

  처음 것 : 6,640,000원,    6,310,000원(후순위 뺀 것)

- 최종 것 : 5,600,000원

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                1.040,000원         710,000원

위와 같이 법무사비용을 알아본 노력의 댓가로 71만원 비용을 세이브할 수 있었고,

더불어 인도명령비용  5만원도 무료로 받았으니 76만원 세이브했습니다.

최종 견적은 아마도 법무사가 해 줄 수 있는 최소의 견적이라고 봐도 무방할 겁니다.

자. 정말 법무사 비용 무시 못하겠죠?

참고로 취득세, 농특세, 교육세등은 카드로 납부가능합니다. 저는 카드로 결제했습니다.

이제 아파트경락잔금대출에 대해서 알아보겠습니다.

아파트경락잔금대출은 낙찰가의 80%, KB시세의 60%중 낮은 금액을 상한선으로 대출받을 수 있습니다. KB시세보다 많이 낮은 가격으로 낙찰 받았다면 낙찰가의 80%까지 받을 수 있게 되는 것이죠.

경매 감정가>KB시세>현시세가 보통이나 아닌 경우도 있습니다.

만약 위에서 말한 1금융권 경락잔금대출(2월기준 3%후반~4%초반의 이율)보다 더 많은 대출을 받아야 할 경우

저축은행,캐피탈,농협등에서 후순위 대출을 받아야 하는데 2월기준 6%후반의 이율로 받아야 하니 안 받는 게 낫습니다만 어쨌든 낙찰가의 80%까지는 대출 받을 수 있으니 사람일이란 알수가 없는 것이니만큼 유사시 활용할 수 있습니다.

이번 일을 통해 알게 된 건데 아파트경락잔금대출은 일반 아파트대출보다 0.2%금리가 비쌉니다. 정작 약자에게는 더 많은 것을 취하는 것이죠.

자. 여기서 알면 큰 이득을 취할 수 있는 정보가 있습니다.

모든 은행의 이자가 다를 뿐 아니라 동일은행이라도 특판이라는 것이 있기에 지점마다 다를 수 있다는 것입니다. 가령 0.1~0.2%의 차이더라도 보통 수억을 대출받았을 경우 절대 무시 못합니다.

그러면 어떻게 알 수 있느냐하면 인터넷으로 경락잔금대출을 검색해보면 대출금리비교해서 알선해주는 업체가 나올 겁니다. 그 중 2~3곳 전화해서 알아봐 달라고 하면 됩니다.

그리고 받은 정보를 토대로 한 곳을 선택해서 대출진행을 하면 됩니다.

(이 당시 아무것도 몰랐던 저는 나쁜 컨설팅업체가 소개해준 대출상담사를 통해 진행했는데 막상 서면작성하고 나니 애초 말했던 금리보다 더 높게 말해서 취소하고 혼자 이리 저리 자문도 구해보고 해서 위와 같이 진행을 해서 0.16%의 차이로, 그것도 고정금리로 받을 수 있게 되었습니다.)

책에는 안 나오는 돈이 되는 정보가 또 하나 더 있습니다. 바로 법무사비용이지요.

보통은 대출은행을 정하면 그 은행에서 지정한 법무사가 일을 진행하기에 그냥 법무사가 요구한 금액을 다 줘야한다고만 생각하는데 알고 보니 그게 아니었습니다.

요즘은 워낙 경쟁이 치열해서 대출은행 지정 법무사는 담보설정등기만 하고, 소유권이전등기는 고객이 선정한 법무사에게 맡길 수도 있습니다.

은행지정 법무사가 양심적으로 적정하게 비용청구하면 좋겠지만 고객이 아무 생각이 없으면 보통은 과다하게 청구할 것입니다. 그래서 미리 따로 법무사비용이 얼마나 드는 지 알아봐야 하는데 이 역시 몇몇 법무사에게 견적을 내달라고 하면 대충 어느 정도인지 알 수가 있습니다.

저는 이렇게 두 법무사를 통해 일을 진행해서 수십만원의 법무사비용을 절약했습니다.

원래는 컨설팅업체에서 다 알아서 해주는 것인데 워낙에 나쁜 컨설팅업체라 제가 알아서 하고나니 나중에 나쁜 컨설팅업체 직원이 놀라더군요. 아마도 자신은 이렇게 할 수 있다는 것도 몰랐던 모양입니다.

하여간, 컨설팅업체도 최악, 채무자도 최악...

보통은 이렇게까지 하지 않았을텐데 업체와 채무자로 인해 손해가 커져가니 어떻게든 다른 쪽에서 비용을 최소화하자는 노력으로 인해 얻은 지식도 있어서, 이것으로 위안을 삼았습니다.

낙찰받은 후

1주일이 지나면 매각허가결정이 이루어지고

또 다시 1주일이 지나면 대금지급기한통지서를 낙찰인에게 발송하게 됩니다.

(낙찰인에게 통지서가 도달하기 전이라도 통지서발송을 법원에 전화걸어 확인했으면 즉시 잔금납부를 하고 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 저는 하루 하루 지연되는게 손해라 법원에 확인즉시 잔금납부하고 소유권이전등기촉탁을 해서 당일 소유권을 이전 받았습니다.)

보통 한달의 납부기간을 줍니다만, 보통은 통지서 받자마자, 아니면 저처럼 통지서발송확인하는 당일에 잔금납부하겠죠.

경매에서 즉시항고는 매각허가결정이 있고 난 후 7일이내에 할 수 있는데

저의 경우 채무자가 통지서발송 하루 전에 즉시항고를 했습니다.

즉시항고할 수 있는 마지막까지 기다린 다음 한거죠.

즉시항고의 거의 대부분이 시간지연을 목적으로 합니다. 즉시항고를 해서 소송까지 가기위해서는 항고보증금(최종결정된 매각대금의 10%)를 납부해야 하는데, 만약 채무자나 부동산소유자가 즉시항고한 것이라면 돌려받을 수 없습니다.

그래서 즉시항고했는데 항고보증금을 납부하지 않았다면(해당경매계에 전화하면 알 수 있습니다.) 거의 100% 시간지연을 목적으로 한 즉시항고입니다.

아니나 다를까 법원에서 채무자에게 보정명령등본을 발송했는데

고의적으로 받지를 않아서 1주일 뒤에 ‘폐문부재’로 되었고,

재발송 했는데 또다시 받지를 않아서 1주일 뒤에 또 ‘폐문부재’로 되었고,

원래는 이렇게 되면 특별송달(야간송달,휴일송달)을 하게 되는데 3차발송을 하더군요.

역시 1주일 뒤에 ‘폐문부재’

(어떻게 해서 특별송달이 안 되었는가 했더니 채무자가 첫 번째 발송 후 주소변경을 신청했는데 아마도 이것 때문이었나 봅니다. 정말 어느 누군가로부터 조언을 받고 있는 것이 확실하다는 생각이 들었습니다. 저에게는 최악의 채무자를 만난 것이지만 말이죠.)

보통은 발송, 재발송, 특별송달, 공시송달의 순으로 이루어집니다.

공시송달은 특별송달까지 했는데도 고의로 받지를 않아 폐문부재가 되면 법원게시판에 공고를 통해 15일후 받았다고 의제를 하는 제도입니다.

그래서 즉시항고가 있게 되면 보통 5~6주가 걸린다고 생각해야 합니다.

저의 경우 11월 말에 낙찰 받은 것이 2월 11일에 오래고 오랜 기다림 끝에 잔금납부를 하고 소유권이전등기를 받은 것이니 이런 경우도 드물다 하겠습니다.

경매당일 해당 법원에 가서 입찰을 하면 됩니다.

입찰방법은 법정에서 입찰서류 봉투를 받아서 최저가격의 10%에 해당하는 입찰 보증금 넣고

입찰가격을 기입하고 봉투에 담아 제출하면 됩니다.

주의해야 할 점은

입찰서류봉투와 보증금봉투에 도장표시가 있는데 모두 다 찍어야 합니다.

주소도 주민등록등본에 나와 있는 그대로 토씨하나 안 틀리고 정확히 기입해야 합니다.

특히, 입찰가격은 쓰고나서 다시 한번 확인해야 합니다. 0 하나 더 쓰면 난리납니다.

그렇게 되면 보증금 날리고 포기해야 합니다.

경매일이 되어 입찰을 할 때

경매개시전에 새로 유치권신고가 들어온 것이 있으면 알려줍니다.

거의 대부분이 허위신고라고 합니다.

허위신고하는 이유는 유치권신고가 되어 있다면 거의 대부분 겁을 먹고 아무도 입찰을 하려하지 않기에

최저가격에 낙찰받으려고 이따위 짓을 하거나

채무자가 시간을 끌기위해 지인에게 부탁해서 유치권신고하게 해서 유찰시키려고 하는 거랍니다.

저의 물건 경우에도 입찰 이틀 전에 유치권신고가 들어왔었습니다.

저는 입찰 당일 약간 늦게 도착해서 컨설팅업체에게 이러저러한 브리핑을 듣고

입찰서류를 제출하려는데 관계인이 새로 유치권신고 들어온 것 알고 제출하시는 거죠라고 하기에

깜짝 놀라서 잠시 보류해달라고 하고 컨설팅업체직원에게 이게 어떻게 된 일이냐고 하니까

허위신고이니 잘못되면 회사에서 책임질테니 걱정말고 입찰하라고 해서

(사실 계약서에도 이러한 경우 컨설팅업체에서 책임지겠다는 항목이 있음)

잠시 갈등하다가

(사실 전날에라도 업체가 말해주었으면 잘모르는 저이기에 혹시나해서 포기했었을 텐데

이 물건이 저에게 딱 부합한 것이기에)

입찰을 해서 낙찰을 받았었습니다.

운이 좋은건지 나쁜건지 후순위자와는 200만원 차이로 낙찰을 받아 그 당시에는

기분이 무척 좋았습니다.

경매계에서는 후순위자와 1%이내의 차이로 낙찰을 받으면 성공적이라고 판단합니다.

그런데 그 다음부터 유치권이 신경이 쓰이는 겁니다.

그래서 컨설팅업체로부터 다시한번 이번 유치권으로 인해 문제발생시 회사에서 책임지겠다는

내용을 기입한 문서를 요구해서 받았습니다.

그런데 유치권에 대해서 물어보면 그냥 걱정말라고 허위라고만 말해주고 더 이상

설명을 안해주어서 이 때부터 유치권연구에 들어갔습니다.

두가지가 핵심사항입니다.

1. 경매개시일전에 유치권행사해야 한다.

2. 평온, 공연하게 점유해야 한다.

아파트의 경우 인테리어공사대금으로 인한 유치권행사가 문제가 됩니다.

(상가의 경우 만약 임차인이 인테리어공사 했는데 대금지급을 안해서 공사업체가 유치권행사하면

이는 성립이 안됩니다. 왜냐하면 보통 임대차계약서에 원상회복의무가 명시되어 있기에...)

저의 경우 일단

1. 경매개시일 이전에 유치권행사해야 한다.가 적용되지 않았습니다.

유치권신고서를 보니까 '최근에 경매사실을 알게되어 신고한다'라고 되어 있기 때문이지요.

유치권행사는 신고를 조건으로 하지 않기에 경매개시일 이전부터 점유해 오고 있다가

신고를 하면 모를까

(사실 유치권행사하면 경매시에 이미 유치권신고되어 있기도 하고,

어쨌든 신고가 되어 있지 않더라도 법원에서 각종 송달서류를 보내는데 점유하고 있었다면

모를 리가 없고, 또한 폐문부재의 경우도 몇 번 있어서 점유를 주장할 수도 없습니다.)

누구인지 모르지만 한참 어설펐습니다.

더군다나 3년하고도 몇 달 전에 인테리어 공사대금을 전제로 한 것인데

그동안 아무런 법적조치를 취하지 않았다면 공사대금채권은 3년시한을 갖고 있어서 소멸하는 것인데..

2. 평온, 공연하게 점유해야 한다도 적용되지 않았습니다.

공공연하게 유치권행사한다는 사실을 외부에 표해야 하기에

보통 '유치권행사중' 이라고 문에 페인트로 쓰거나 종이로 붙이고 잠금장치해 놓아야 하는데

실제로 가서 보니 어디에도 그런 것이 없었고 앞 집에 물어보니 구정까지 채무자 식구 외에

다른 사람을 못봤다고 했기 때문입니다.

또 관리사무소에 들러서 3년전에 인테리어공사 신고한 것이 있는지

물어봤는데 서류 찾아보고 없다고 해서 확실히 허위신고라는 것을 알고 안심했었습니다.

만약 유치권행사가 사실이라면 어떻게 되는가?

유치권행사가 사실이면 사전에 입찰가에 유치권행사가격만큼 반영을 해서 낮은 가격에 입찰을 하면 되는데

허위라고 생각해서 반영하지 않고 입찰을 했는데 뚜껑열고보니 진짜더라 그러면 문제가 커집니다.

유치권금액이 어느 정도 감당할 수 있는 금액이면 타협을 해서 물어주고 인도를 받거나

아니면 보증금포기하고 경매취소하거나 해야하는데 둘 다 엄청난 타격을 입게 됩니다.

하지만, 앞으로 아파트의 경우 유치권문제는 사라진답니다.

허위 유치권신고가 자꾸 도마위에 올려진 까닭에 법규정이 바뀌어서 앞으로 입찰개시일 이후에는

유치권신고를 받아들이지 않는다고 합니다.

저의 그동안 마음고생도 하고, 유치권 알기위해 엄청나게 공부한 것이 거품으로 날아갔습니다만

새로 경매를 통해 내집장만을 하려는 분들에게는 희소식입니다.

도대체가 말이 되는가?

이미 쇼트에서 이번 심판진들의 행태에 어느 정도 예상은 했지만...

피겨에 대해 아무것도 몰랐던 시절

연아의 세계선수권 첫 대회 쇼트프로그램 록산느의 탱고를 보며 엄청난 충격을 받고

그후 연아의 팬이 되어 피겨 스케이팅에 대해 어느 덧 차츰차츰 지식이 쌓였는데

사실 우리나라에서보다도 외국에서 연아의 위치는 전무후무하다 할 만큼 높이 평가한다. 

전무후무하다는 것은

단지 점프의 교과서라 칭함 받는 연아의 점프뿐만 아니라

음악과 하나가 되어 선이 흐르는 듯한 예술적인 연기를 한다는 것이다.

사실 이번 프리에서 1등한 러시아 애가 기술적인 난이도는 조금 더 높았다.

하지만 점프 하나에서 실수가 있었다.

연아는 점프 하나에서 약간의 미완이 있었지만 러시아 애의 실수에 비하면 아무것도 아니다.

그런데 엄청난 가산점을 러시아 애에게 주고 연아에게는 박한 점수를 주어 넘기 힘든 점수차이를 벌려주었다.

기술적인 부분은 그렇다 치더라도

이번에도 역시 예술성에서 차원이 다른 연기를 보인 연아는 이러한 큰 점수차도 극복할 수 있는 점수를 받았어야 했다.

손끝에서부터 이어지는 팔의 움직임을 못보았는가?

그토록 발레리나 못지않은 선의 아름다음을 못보았는가?

표정을 못보았는가?

잠깐 멈추는 듯 하다가 유려하게 펼쳐져 나가는 움직임을 못보았는가?

이번 소치 올림픽 심판진들은 역사상 가장 위대한 선수의 연기를

부패에 얼룩진 모습으로 편자적인 점수를 줌으로써 역사의 오점으로 남을 것이다.

한심한 년놈들.

이제 더 이상 연아의 연기를 못보겠지.

그동안 너무나 고마웠다. 그리고 너를 존경한다. 

어떤 분야가 되었건 세계 최고가 되기까지, 더구나 역사에 길이 남을 위인이 되기까지에는

인간의 한계를 수없이 넘었을 것이기에...

거기에 이미 지난 번 벤쿠버에서 이룰 것은 다 이루었으면서도

그 지옥같은 훈련을 다시한번 넘은 너이기에 조카뻘 되는 너이지만 존경스럽다. 

안녕...연아야...

자신이 원하는 물건을 찾고 권리분석에 하자가 없을 때에는

실제 물건소재지에 가서 여러가지 조사를 해야 합니다. 현장조사(임장)이라고 합니다.

컨설팅업체에 의뢰한거면 거기서 보고해 주기는 하겠지만

저처럼 나쁜(?) 컨설팅업체에 의뢰한 거면 부실하게 보고해 주기도 하니까

그리고 셀프로 경매에 임하는 경우라면 더더욱이 스스로 잘 해야 할 것입니다.

국토부 실거래가는 조사했겠지만

인근 부동산에서 물어봐야 정확한 현 시세와 정보를 통해 향후 시세를 알 수 있고

주변환경은 어떤지(특히 교육환경, 교통여건, 환경오염(공해,소음)이 중요한데 물론 이러한 제반여건이 부동산 가격에 이미 녹아들어가 있겠지만 실수요자에게는 중요)

관리사무소에 들러서 관리비 미납분이 있는지(낙찰자가 인수해야 하기에 이걸 감안해서 입찰가격을 결정),

물건지에 실제로 누가 거주하고 있는지, 

자신외에 몇 명이 들러서 물어봤는지(많이 물어봤다면 경쟁이 치열하기에 낙찰가가 올라갈 가능성이 농후),

등등을 알아봐야 합니다.

이 중 낙찰자가 인수해야 할 관리비 미납분에 대해서 알아야 할 것이 있습니다.

나쁜 컨설팅업체 비XX션에서는 아무것도 모르는 저에게 미납관리비 전부를 내야 한다고 했지만 

사실은 그렇지 않습니다.

이미 10년도 넘게 전에 대법원판례에 의해서 미납관리비 중 공용부분에 대한 미납관리비만 내면 됩니다.

마지막 순간까지 컨설팅업체에서는 말해주지 않더군요. 아니면 이것도 모르는 정말 한심한 업체인지도 모르고요.

이번에 경락잔금 납부 및 소유권이전등기하고 관리사무소에 가서

대법원판례를 들며 공용부분에 대한 미납분만 납부하겠다고 했더니

관리소장이 말하길 자신도 대법원판례를 아는데 입주자대표회의에 결정한 관리규약에 낙찰자가 모두 납부하고

후에 낙찰자가 채무자에게서 받도록 규정되어 있다고 하더군요.

싸울려고 하는게 아니고 내가 내야만 하는 거면 당연히 낼 것이지만

내가 내지 않아도 될, 즉 관리소장이 책임져야할 부분을 자신이 힘드니까 낙찰자에게 떠넘기는 것은 말도 안된다고 생각해서

그러면 내가 법률적인 조언을 듣고 그에 따르겠다고 하고 나왔습니다.

그 후 바로 법률구조공단에 전화를 걸어 자문을 구했습니다.

친절하게도 대법원판례를 다시 찾아보고 다시 전화를 주며

대법원판례 자체가 바로 입주자대표회의 관리규약에 이처럼 낙찰자에게 떠 안게 하는 조항이 문제가 되어서

대법원까지 올라간 것이고, 판결이 낙찰자가 인수해야 할 부분은 공용부분이라는 것을 확인을 하였습니다.

다시 관리사무소장에게 전화를 걸어 이러이러하니 문제가 발생하면 책임자가 책임을 져야한다고

말을 전달하려 했는데 글쎄 관리소장이 자신이 할 만만 쭈욱하고 더이상 이에 관해 할말도 없고

납부안하면 채무자가 이사못가게 하겠다고 하더니 전화를 끊더군요.

허허. 거참. 뒷골목 잡배도 아니고.

어쨌든 덕분에 또 법률자문도 구하고 타 변호사 글도 보며 지식을 쌓는 계기가 되었습니다.

만약 이사 못가게 막으면 권리행사방해죄가 성립하고

더군다나 설마 그렇게 하지는 못하겠지만 강제집행하려 하는데 막는다면 공무집행방회죄가 성립하고

더 나아가 채무자가 나가고 인수자가 이사를 했는데 관리사무소가 전액을 납부하지 않아서 전기,가스등을 끊으면

법적 책임을 물을 수 있는데 최근에 민사적으로 이로 인해 정상적으로 거주할 수 없어서 월세에 해당하는 비용을

손해배상청구해서 받아낸 경우도 있었습니다. 

아. 그리고 경매가 아니더라도 여러분이 알아두어야 할 것이 있습니다.

이미 아시는 분은 아시겠지만

법률구조공단(02-532-0132) 이라고 있는데 이곳에서 무료로 법률자문을 구할 수 있습니다.

민사든 형사든 그 어떤 법률자문도 무료로 받을 수 있습니다.

국민의 세금으로 운영되는 곳이니 잘 활용하시기 바랍니다.

어쨌든 관리비에 대한 공부를 통해 100만원 이상 세이브되었습니다.

1, 경매대상물 검색

경매로 나온 대상물중 자신이 원하는 조건을 정해서 볼 수 있는데, 유료싸이트가 아니더라도 볼 수 있습니다.

http://www.courtauction.go.kr/ 

대한민국법원 법원경매정보 싸이트인데 경매물건-물건상세검색 클릭해서 보면 됩니다.

2. 조건검색후 클릭하면 다음과 같은 화면이 나오는데

표시된 부분의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 클릭해서 보면 됩니다.

이중 가장 중요한 매각물건명세서에서는 표시된 부분이 이와같이 깨끗해야 합니다. 뭔가 기재되어 있으면

낙찰 후에 문제가 커지니까 반드시 잘 살펴봐야합니다.

현황조사서에서는 누가 점유하고 있고 임대차관계는 어떠한 지를 살펴봅니다.

만약 정당한 임차인이 있고 임차인이 배당신청을 한 상태에서 임차보증금을 전부 돌려받을 수 있는

경우라면 가장 좋은 상황입니다.

그런데 정당한 임차인이 있고 후순위라 배당신청을 하지 않았다든가, 선순위라 하더라도 배당신청을

하지 않았다든가, 배당신청을 했지만 전부 돌려받을 수 없는 상황이라면 골치 아픈 상황이니

다른 물건을 살펴보시는 것이 좋습니다.

감정평가서는 그냥 쓰욱 읽어보세요.

참고로 감정가는 KB시세보다 높게 책정되고 KB시세는 실거래가보다 높게 책정되는 것이 보통입니다.

* 내 아파트의 KB시세는?

http://nland.kbstar.com/quics?page=B025914

아파트 담보대출은 KB시세의 60%를 상한선으로 합니다.

경락잔금대출은 낙찰가의 80%와 KB시세 60% 중 낮은 가격을 상한선으로 대출이 이루어 집니다.

참고로 제가 이번에 대출받으면서 알게 된 건데

경락잔금대출이자는 일반담보대출이자보다 0.2% 가산됩니다. ㅜㅜ

나중에 경락잔금대출에 대해서 좀 더 자세히 알려드리겠습니다.

* 내 아파트의 실거래가는?

http://rt.molit.go.kr/index.html
이번 경매를 통해 알게 된 것인데 다운계약서가 제법 이루어지는 모양입니다. 실거래가 신고를

실제 매매금액보다 낮게 신고하는 것인데 어쨌든 다른 같은 평형대의 매매금액도 많이 나와 있으니

대략적으로 실거래가를 알 수 있습니다.

허위신고가 아니라 실제로 1층은 매매금액이 많이 내려가고, 로얄층은 매매금액이 많이 올라간다는

것은 잘 아실겁니다.

보통 사건상세조회를 보라는 말은 없는데 저는 이번 경험을 통해 이것도 볼 필요가 있다고 생각합니다.

송달했는데 채무자가 계속해서 폐문부재로 표시되고 입찰기일이 몇차례 연기된 경우,

나중에 낙찰되고 나서 채무자가 즉시항고를 할 가능성이 농후합니다.

저의 경우가 그러했습니다. 컨설팅업체가 고객의 입장에서 판단했다면 결코 이런 물건은 고객에게

권해서는 안되는데 수수료만 받으면 된다고 생각하는 업체는 이를 알려주지 않습니다.

제가 의뢰했던 컨설팅업체는 방배동에 있는 비**션이었는데 최악의 선택이었던 것 같습니다.

에고. 오늘은 여기까지...

제가 이번에 경매에서 낙찰을 받아 며칠 전에 소유권이전등기를 받았습니다.

처음 하는 거여서 인터넷으로 대략적인 흐름만 공부하고

금액이 금액이다보니 안전하게 컨설팅업체에 맡겼었는데 어떻게 된 게 계속 안 좋은 쪽으로만

진행이 되어 그동안 마음고생이 조금 있었습니다.

하지만, 그 와중에 무척이나 많은 것을 알게 되어

경매시작하시려는 분이 있다면 도움을 드릴 수 있을 것 같아 글을 씁니다.

1. 경매절차

먼저 경매의 절차를 알아야 하는데 어렵지 않습니다. 어찌보면 단순합니다.

네이버경매

http://goodauction.land.naver.com/beginner/lecture.php

를 보면 쉽게 알 수 있습니다.

2. 컨설팅업체

저는 처음하는 거여서 혹시나 권리분석 잘못해서 나중에 문제가 생기면 큰일나는 거니까 컨설팅업체에 의뢰했습니다. 대부분 처음 경매하시는 분들은 이렇게 할 것입니다.

a) 수수료 부분

컨설팅업체와 통화후 방문해서 자세하게 설명듣고 계약금을 걸고 계약서를 쓰게 되는데

여기서 주의할 점은

계약서를 정말 꼼꼼하게 살펴봐야 한다는 것입니다.

보통 계약금은 50만원을 걸고 하는데 수수료는 대부분 1%인데

수수료가 감정가의 1%인지 낙찰가의 1%인지를 확인해야 합니다.

보통 감정가는 KB시세보다 높게 책정이 되어 있기에 수수료는 반드시 낙찰가의 1%로 못 박아야 합니다.

낙찰가는 당연히 현 KB시세보다 낮은 가격에서 이루어지기 때문이지요.

그렇게 안 해준다고 하면 아무 말 없이 나와서 다른 업체 찾으면 됩니다.

b) 인도명령 (명도소송) 부분

보통 컨설팅업체는 명도까지 자신에게 일임해 주는 것이라며 명도수수료도 요구할 겁니다.

저는 당연히 그렇게 하는 것인 줄 알고 컨설팅업체가 하자는 대로 계약을 했지만

여기서 주의할 것은

보통 명도비를 실평수 1평당 10만원을 달라고 하는데 그 때 하는 말이

실제 강제집행하면 평당 15만원 들어가지만 자신들에게 맡기면 강제집행 들어가기 전에

현거주자에게 이사비 명목으로 평당 10만원 쳐서 합의를 하는 것이 관행이니

그렇게 처리해주고 만약 합의가 안되어 강제집행 들어가더라도 더이상 요구하지

않고 강제집행하고 집을 인도해주겠다고 하는데

이는 고객을 속이는 것입니다. 

컨설팅업체가 자선단체가 아닌 이상 자신들에게 이득이 없는 짓을 할 리가 없는데

저는 멋도 모르고 계약을 그렇게 했습니다.

원래 현거주자에게 어떠한 돈도 줄 의무는 없지만 강제집행을 하면 비용이 들어가니까

그 비용을 국가에다가 주느니 딱한 처지에 있는 현거주자에게 이사비라도 하라고

주는 것이고 강제집행비는 이사비+2달보관비 정도 들어갑니다.

또한 명도는 법무사,변호사만 할 수 있는 것이기에

법무사가 없는 대부분의 컨설팅업체는 명도절차를 진행할 수가 없습니다.

그러니 명도수수료는 실제 이사비+조금 에 해당하는 정도로 계약하는 것이 좋습니다.

c) 어떤 업체가 좋은가?

저는 어쩌다보니 형편없는 컨설팅업체를 골라서 고생했는데

잘은 모르지만 경매정보 전문인 지지옥션/스피드옥션과 제휴맺은 컨설팅업체나 

위 네이버경매 동영상강의 제공하는 굿옥션정도면 무난하지 않나 싶습니다만 저의 말을 신뢰하지는 마세요. 

에고. 힘드네요. 오늘은 여기까지.