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2금융서 받은 전세 대출 은행대출로 갈아탈수 있다

2012-01-04 11:42

 

앞으로 2금융권 전세대출을 은행으로 전환이 가능하다고 하네요.

물론 아마도 5000억 한도내에서겠지만, 한번 노력해볼 필요는 있을 듯합니다.

하지만 전세대출의 상품 특성상, 번거로움이 많고, 집주인의 동의가 있어야하며,

관련 질권설정/ 법무법인의 권리관계보증을 위한 절차등....이 복잡하여

실효성이 있을지는 두고 봐야 할 뜻 생각됩니다. 박팀장 생각 ㅋ

 

전세대출문의  016-9245-7901 집주인장

은행/주택금융공사 전세 대출 금리 :5%~6%(전세보증금의 60~80%)

캐피탈/카드사/보험사 전세대출: 금리6.5%~9%(전세보증금의 85%)

 

금융위 2월부터 서비스 개시

 

주택금융公 5000억 한도 지원

 

부부 年소득 3천 이하 대상

 

대출자 금리부담 대폭 완화

 

다음달부터 신용등급이 낮아 높은 금리로 제 2금융권에서 전세자금을 빌려야했던 대출자들이 좀 더 낮은 이자율이 적용되는 은행 전세자금 대출로 갈아탈 수 있는 길이 열린다.

 

금융위원회는 4일 2월부터 주택금융공사의 보증을 통해 제 2금융권 전세자금대출을 은행전세자금 대출로 전환하는 특례보증을 실시해 2금융권 전세자금 대출자의 금리부담을 대폭 낮춰줄 계획이라고 밝혔다.

 

신용등급 6등급 미만인 저신용자들은 그동안 은행을 이용하기 어려워 은행보다 높은 이자율이 적용되는 2금융권에서 전세자금을 대출받아야 했다. 단위농협, 신협, 캐피탈, 새마을금고 등 제 2금융권에서 적용하는 전세자금 대출 이자율은 연리 6~10%로, 통상 은행 전세자금 대출 이자율 보다 2% 포인트 가량 높다. 특히 2금융권을 이용할 경우 대출금의 2~3%를 취급수수료로 물어야하는 등 추가 비용부담이 컸다.

이에 금융위는 주택금융공사로 하여금 보증을 서게 해 우선 올해 5000억원 한도로 전세자금 대출전환을 지원하고, 시장반응과 효과 등을 감안해 지원금액을 증액하는 방안을 검토할 계획이다.

 

특례보증 지원대상은 부부합산 연소득이 상여금•수당을 포함해 3000만원 이하인 가구로서, 2금융권 전세자금대출을 이용하는 전세거주자이다.

 

이와 관련, 주택금융공사는 대출전환에 필요한 전산시스템 개발에 착수했으며 시중은행들과 관련 상품을 개발하고 있다.

 

금융위 관계자는 “특례보증을 통해 대출을 전환할 경우 2금융권 전세자금 대출자의 이자 비용부담이 연간 100억원 가량 줄어들 것으로 기대한다”고 말했다.

 

한편 금융위는 서민층의 금융비용 부담을 덜어주기 위해 연리 20% 이상 고금리채무를 11% 수준의 은행채무로 전환해주는 전환대출인 신용회복기금의 ‘바꿔드림론’ 지원대상도 확대할 방침이다. 지금까지는 3000만원 한도에서 1회에 한해 전환대출을 이용할 수 있었지만 앞으로는 전환대출 지원을 받은 뒤 3년이 경과하고, 상환을 완료한 사람도 다시 지원을 신청할 수 있다.

 

<윤재섭 기자> / is@heraldm.com

 

 

또하나의 뉴스~

 

주택금융공사 "서민중산층 전세자금대출 확대"

노컷뉴스|

 [CBS 경제부 육덕수 기자]

 

한국주택금융공사(사장 임주재)가 특례보증을 통한 서민근로자(서민중산층) 전세자금대출 확대할 예정이다.

 

임주재 사장은 27일 "국민주택기금 대출을 이용할 수 없는 서민중산층을 대상으로 전세자금대출 특례 보증 상품을 개발을 지원하겠다"고 말했다.

 

이는 사실상 주택금융공사의 이용고객의 절반 이상을 차지하는 전세자금 대출 확대를 뜻해, 대출 혜택에서 제외된 희망자들에게도 낮은 금리가 장점인 주택금융공사의 '대출 문턱'이 낮아지게 되게 됐다.

 

 

가계부채종합 대책으로 현재 전문직 대출 특히, 의사/한의원 개업대출에 대해서는 사실상 큰 규제가 없는 상태입니다. 다만,앞으로 금리가 다소 오르지 않을까 걱정이됩니다. 8월1일부로 고정금리 0.3%만 올라 금리는 다음과 같습니다.

 

CD금리(3개월변동)      =>   6.09% ~

금융채금리(6개월변동)   =>   6.03% ~

고정금리(1년고정금리)   =>   6.60% ~ 7.60%

 

	매출액	한도
개업한의	2억5천이상	당타행3억
개업의	2억5천이상	당타행4억

 

현재도 계속 대출은 가능합니다. 다만, 향후 어떻게 될지 모르는 상황이고, 이번 규제는

은행별 월별한도 3천억원이상 대출이 되지 못하게 하여 가계부채증가속도를 늦추는 것이

 금융당국의 의도이므로,가급적 월말에 승인받아서 월초에는 진행하는 것이 좋습니다.

 이번 8월도 신한은행의 경우 3천억원이 10일정도에 한도가 찾기 때문에 그러한 상황을 고려하실 필요가 있습니다.

 

상담이 필요하시면, 저에게 연락 주시면 잘 처리해 드리겠습니다.

특별한 신용상의 결점만 없으시다면, 왠만하면 위의 한도는 모두 승인내드리겠습니다.

감사합니다.

 

주인장 올림^^

Ph.:  016-9245-7901 

   Tel:  02-2279-7498 

Fax:  02-2264-0526

은행 최저금리

 

대출금액 1억원기준/ 4.24%/ 6개월(코픽스기준금리) 매매건 4.5%가 최저임

금액이 클수록 금리할인 가능함..

여타의 조건에 따라 다른은행에서 진행해야 좋은 경우가 생김...

 

그외 좋은 상품..

고정금리 4.8~5.1% 3년고정후 1년 변동금리로 전환 변동금리 전환후 현재기준으로 4.8%정도 

 

농협/신협/새마을금고

 

아파트가격의 70% 금리 5.5~6.0% 가능(일반담보, 빌라등은 감정가의 70%)

 

전세대출

 

전세보증금의 60~80% 대출금리 4.9(보증료미포함)~5.4%(보증료포함)

 

2금융권 최고한도

 

국민은행kb아파트시세의 90%까지 가능....(후순위는 10~13%)

선순위 85%가능..(8~12%)

등급은 7등급까지 가능

3개 저축은행 조건에 따라 약간씩 상의함.. 

 

궁금하신점은 016 9245 7901(박일정 팀장)으로 연락주세요.

 

▶대출한도☞☞기본한도는 매출액과 상관없이 가능한 한도임☜☜

◈◈매출액 2.5억 이상시 4억◈◈

구분	단독개업  의사	개업예정  의사	봉직의사
대출한도	최고(4억) 기본한도(3억)	최고3억	당타행3억

-개원의 및 봉직의는 타행대출이있더라도 매출액대비 (추가)대출 가능함.

예시) 개원의 타행대출3억 보유시: 1억 추가대출가능

*당행 대출 뿐 아니라 타행 대출 등 종합 상담해드립니다.

▶대출금리:최저5.73%~(신용등급에 따라 차등적용)-2011.02.15기준 

-거래실적등에 따라 추가금리인하 가능.

▶대출기간:1년만기일시상환(연장가능)최장10년

▶상환방법:만기일시상환 

▶금리우대:당행우량고객, 국민건강보험급여이체, 신용카드보유(신청), 자동이체 (2건이상),급여이체,당행사업용계좌 보유자등

(문의사항이 있으실 때는 휴대폰: 016-9245-7901 FAX: 02-6008-6686로 주세요)

 

현재금리 6.09%(봉직의기준)가 최저임...

 

급여소득자/ 사업자/ 개인택시 가능

 

신용도 7등급이내이면 5%중반에서~6%초반에 5천만원까지 대출가능함.

 

인지세외 기타 비용 없음

 

차량 구매전 7일전에 상담신청하여야함.

 

추가적으로 1.5~2% 캐쉬백을 해드리고 있어 실제 이자는 4%초반정도와 같습니다.

 

해서 은행권이 아닌 신한카드쪽 광고에서 4%대 금리  광고가 나오는 것입니다~

 

 

내용요약하자면,
 DTI규제를 다시하되, 실질구매자에게 최대 DTI를 15%까지 상향하게 해준다는 내용입니다. 다만, 실질구매자라는 부분에 대한 해석에 대한 정확한 정의는 다시한번 확인해봐야 할듯 하며,

 

위의 표에서 연봉 3천/4천/5천에 해당되는 대략적인 대출가능금액이 나오지만

 

분활상환/비거치식/고정금리의 경우 상향이 해당된다고 합니다.

실제로 최대 30년/금리 4.5~5%수준일때는 연봉3천만원도 3억나올수 있으니 참고하시기바랍니다. 위의 표는 금리 6%/20년으로 DTI계산한것입니다.

 

혹시 은행 대출 받을일이 있으면 연락주세요.

016 9245 7901 신한은행 대출상담사  박일정 팀장드림

 

현재기준은

강남3구 : DTI40%

6억이상아파트 : 50%

일반아파트 :60% 인상황에서

각각 15%씩 상향가능하다는 내용입니다~!

 

Q. DTI 규제가 부활하면 주택담보대출을 받을 때 어떤 제약이 있나.

A. 현재 주택담보대출을 받을 때는 LTV 규제만 적용한다. 이것은 담보로 잡히는 주택가격에 따라 대출한도를 정하는 제도다. 투기지역인 강남·서초·송파구는 주택가격의 40%, 서울은 50%, 수도권과 지방을 포함한 기타지역은 60%까지로 대출한도를 제한하고 있다. 이 규제는 소득에 따른 제약이 없기 때문에 소득이 없더라도 주택담보대출을 받을 수 있다. 그런데 연소득에 따라 대출한도를 규제하는 DTI 제도가 부활하면 앞으로 소득이 없는 사람은 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. DTI 규제의 경우, 투기지역인 강남·서초·송파구는 연간 상환하는 대출금의 원리금을 연소득의 40% 이내로, 서울은 50%, 경기·인천지역은 60%까지로 제한한다.

Q. 소득이 없으면 주택담보대출을 전혀 받을 수 없다는 뜻인가.
A. 그렇지는 않다. 1억원 이내의 대출일 경우에는 소득이 없어도 주택담보대출을 받을 수 있다. 1억원까지의 소액대출에 대해서는 DTI 심사를 면제해주는 제도가 유지된다.

Q. 소득이 있는 사람은 지금보다 대출한도가 줄어드나.
A. 그렇다. 지금은 서울 동작구에서 6억원짜리 주택을 살 경우 LTV만 적용받아 3억원까지 대출을 받을 수 있다. 4월부터는 여기에 DTI 규제까지 함께 적용받기 때문에 대출 한도가 줄어든다. 예컨대 연봉이 3000만원인 사람이 서울 동작구에 6억원짜리 주택을 담보로 20년 만기, 연 6%의 변동금리로 대출을 받는다고 해보자. 매년 이자만 갚고 원금은 만기에 일시상환하는 조건(거치식 일시상환)으로 대출받으면 대출 가능금액은 최대 1억7000만원으로 줄어든다. 매년 원리금 상환액이 연봉의 50%(인천·경기는 60%)를 넘지 않도록 대출한도를 규제하기 때문이다. 투기지역인 강남·서초·송파구의 경우엔 연봉의 40%까지로 대출한도를 규제한다.

Q. 대출한도를 늘릴 방법은 없나.
A. 고정금리에다 매년 원금과 이자를 함께 갚는 조건(비거치식 분할상환)으로 대출을 받으면 2억3000만원까지 빌릴 수 있다. 비거치식 분할상환 대출에 대해서는 DTI 비율을 10%포인트, 고정금리 대출은 5%포인트 우대해주기 때문이다. 이에 따라 고정금리로 비거치식 분할상환 대출을 받을 경우 서초·강남·송파구를 제외한 서울 지역의 DTI 비율은 65%(인천·경기는 75%)로 높아져 대출한도가 늘어난다. 〈표 참조〉

Q. 시행일인 4월 1일 이전에 아파트를 샀거나 청약·분양받은 경우엔 어떻게 되나.
A. 대출받기로 하고 매매계약을 체결한 사람은 3월 31일까지 은행 창구에 가서 여신심사절차를 모두 끝내면 LTV만 적용받는다. 주택매매시점과는 관계없이 순수하게 대출계약 시점을 기준으로 적용한다.

Q. 집을 사고 지방자치단체에 내는 취득세는 얼마나 줄어드나.
A. 취득세는 현재의 절반 수준으로 떨어진다. 정부는 지방세법을 개정해 9억원 초과 고가주택과 2주택자 이상에 대한 취득세율을 현행 집값의 4%에서 2%로 낮출 계획이다. 9억원 이하 주택에 대한 취득세율은 현재 2%에서 1%로 낮아진다. 이에 따라 서울에서 5억원짜리 집을 살 때 취득세는 현재의 1000만원에서 500만원으로 줄어든다. 
 

정부가 22일 금융시장 안정과 주택거래 활성화를 위해 내놓은 '3·22 주택거래 활성화 방안'은 4월부터 총부채상환비율(DTI) 규제를 원상회복시키는 대신 건전성이 높은 대출의 경우 DTI 비율을 최대 15%포인트까지 상향조정시켜 탄력적으로 적용하는 것과 주택거래비용을 줄여 거래를 활성화시키기 위해 취득세를 50% 감면하는 내용을 핵심으로 하고 있다. 하지만 이날 언급된 분양가 상한제 폐지는 관련법안이 이미 2년 전부터 국회에서 계류 중인 데다 야당은 물론 여당 내부에서도 반대하고 있어 실효성을 언급하는 자체가 무의미한 것으로 평가된다.

 

 

 

■주택시장 영향 놓고 의견 엇갈려

 

시장과 업계 전문가들은 이번 3·22 주택거래 활성화 방안을 놓고 '시장에 악영향을 줄 것'이란 반응과 '사실상 규제 완화로 오히려 호재'라는 엇갈린 예상을 내놨다. 정부가 DTI 규제를 원상회복시킨 대신 서민 중산층을 위해 DTI 비율을 최대 15%포인트까지 상향조정하는 보완대책을 내놨기 때문이다.

 

부동산114 김규정 본부장은 "DTI 규제 완화 조치가 3월 말 예정대로 종료돼 주택거래시장에 심리적인 타격이 예상된다"며 "주택 수요자들의 자금 마련이 더욱 어려워지고 정부가 부동산 규제를 다시 강화하기 시작했다는 인식이 작용해 거래부진과 가격 약보합세로 이어지는 악순환이 우려된다"고 말했다.

 

상당수 전문가들은 이로 인해 거래 활성화를 위한 취득세 감면 조치도 DTI 규제 부활에 따른 충격을 상쇄시키기에는 역부족이 될 것으로 예상했다. 부동산1번지 박원갑 대표는 "이번 방안은 주택거래 활성화보다는 가계와 금융기관 건전성 확보에 주안점을 두고 있다"며 "취득세 인하 등 보완책이 있지만 본질적으로 DTI 규제를 부활시켜 매매시장 진입에 대한 자금차단으로 원천봉쇄하겠다는 것을 드러낸 것"으로 분석했다.

 

■DTI 규제 보완은 긍정적 효과

 

그러나 일부 전문가들은 정부가 DTI 규제를 원상회복시키는 대신 서민·중산층의 실수요 주택거래에 대해 애로가 발생하지 않도록 고정금리·비거치식·분할상환 대출에 대해서는 DTI 비율을 최대 15%포인트까지 상향조정했기 때문에 오히려 예전보다 대출환경이 더 좋아졌다는 분석을 내놨다.

 

신한은행 갤러리아팰리스 고준석 지점장은 "이번 3·22 주택거래 활성화 방안이 시장에 악영향을 미치는 것이 아니라 오히려 도움을 줄 수도 있다"며 "투기지역이어서 DTI 규제 완화 혜택을 못보던 서울 강남의 경우 DTI 비율이 최대 55%까지 올라가고 다른 지역들도 최대 75%까지 상향조정되는 만큼 실질적인 대출 환경은 오히려 좋아진 것"이라고 말했다.

 

그는 또 "그동안 서울 강남의 경우 주택경기 회복세에도 DTI 규제로 인해 거래가 활성화되지 못했는데 9억원 이상 고가주택 취득세까지 감면해주면서 오히려 강남권 주택시장이 살아나는 계기로 작용할 수도 있다"고 내다봤다.

 

나비에셋 곽창석 사장도 "최근 주택시장은 철저하게 실수요자 위주로 거래가 이뤄지는 상황에서 대출을 무분별하게 끼고 집을 사는 경우는 거의 없었다"며 "정부가 사실상 DTI 규제를 완화한 데다 취득세까지 내렸기 때문에 오히려 시장에는 더 도움이 될 것"으로 내다봤다.

 

■취득세 감면 거래활성화 도움

 

정부가 취득세를 절반으로 감면한 것에 대해서도 의견이 엇갈렸다. 대형건설사 한 관계자는 "정부가 거래활성화를 위해 취득세를 50% 감면해줬지만 이로 인해 가수요자나 대기수요자들이 주택매입을 하지는 않을 것"이라며 "3억원짜리 주택의 경우 취득세가 2%에서 1%로 낮아져 봐야 겨우 300만원 감면받기 위해 집을 사는 사람은 없을 것"이라고 말했다.

 

그러나 나비에셋 곽 사장은 "9억원 이상 고가주택의 경우 농어촌특별세 등을 포함할 경우 4.7%에 달하던 취득세가 2%대로 낮아진다는 것은 상당한 의미가 있다"며 "이로 인해 거래량이 폭증하지는 않겠지만 거래가 끊긴 지금 상황에서 예년 평균 거래량 수준까지 늘어날 수도 있을 것"으로 내다봤다.

 

다만 정부가 지방세특례제한법 개정을 통해 4월 이후부터 적용하고 적용 시점도 불분명함에 따라 일시적으로 주택거래가 소강상태에 빠질 수도 있을 것으로 예상했다. 그러나 신한은행 고 지점장은 "거래를 시작하더라도 잔금 납부까지는 최대 한 달 이상 걸리는 것을 감안할 때 거래가 일시 정지되는 사례도 많지 않을 것"으로 내다봤다.

 

잘정리된 기사 2

 

3·22 대책후 내집마련 대출 가이드라인은
(DTI) 규제를 환원시키는 내용 등을 담은 '3·22부동산 대책' 발표로 실수요자들의 주택자금 마련 전략에 변화가 불가피하게 됐다. DTI는 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 대출자 소득의 일정 부분을 넘지 않도록 한 것이다. 특히 '강남 3구 DTI'적용 등을 둘러싸고 금융당국 간 혼선도 더해져 이번 대책 관련 '대출 가이드라인'의 최종판을 꼼꼼히 살펴봐야 할 필요성이 커졌다.

◇강남3구 DTI 한도는 최대 60%=3·22 대책은 가계부채 억제와 주택거래 활성화를 동시에 추구하다보니 금융당국내에서도 혼선이 빚어졌다. 논란의 핵심은 투기지역인 강남구 서초구 송파구 등 강남 3구의 DTI 한도였다. 대출자들은 비거치식(이자와 원금을 동시에 갚는 것)으로 대출 받을 경우 DTI가 확대 적용돼 대출한도가 늘어나도록 했지만 금융감독원이 강남3구에는 이 규정 적용을 제외하도록 지침을 내려 논란이 됐다.

결론적으로 확정된 규정은 다음과 같다. 우선, 강남 3구 거주자들에게 적용되는 DTI 한도는 최고 60%까지 늘어나게 된다. 투기지역 한도 40%에 고정금리로 비거치분할상환대출을 이용한 사람에게는 한도를 최고 15%포인트까지 확대해준다. 여기에다 해당 은행에서 정한 신용등급 기준(3등급 이상)에 부합하면 5%포인트가 추가돼 강남 3구민의 최고 대출 한도는 60%다. 최대 20% 포인트까지 대출을 많이 받을 수 있게 된 셈이다.

같은 방식을 적용하면 강남 3구 외 서울지역 DTI 한도는 70%, 인천·경기는 80%가 한도지만 이들 지역은 우대조건을 포함한 DTI규제 한도가 최대 15%포인트로 정해져있어 대출형태와 신용등급 등 우대조건을 모두 갖추더라도 서울과 인천·경기는 최고한도가 각각 65%와 75%다.금융위원회에 따르면 강남3구 DTI 확대 혜택을 받는 6억원 이하 아파트는 5만5012세대다. 이 지역 아파트 26만9986세대의 20.4%에 해당하는 규모다.

◇고정금리 비거치식 대출이 유리하지만은 않아=그렇다면 자신의 소득을 고려할 때 지역과 대출방식에 따라 얼마까지 은행에서 돈을 빌릴 수 있을까.

하나은행에 따르면 연봉이 5000만원인 봉급 생활자가 강남구에서 6억원짜리 아파트를 구입할 때 변동금리(5%)에 이자와 원금을 따로 내는 거치식 대출을 선택할 경우 2억270만원을 은행으로부터 대출받을 수 있다. 하지만 고정금리와 비거치식 분할상환을 선택하면 대출한도가 2억9620만원까지 늘어난다. 변동금리·거치식 상품에 비해 대출확대폭이 9400만원 가량 된다.

연봉 3000만원 봉급자의 경우도 강남지역에서 6억짜리 아파트를 구입하려할 때 고정금리와 비거치식 상품을 선택하면 은행에서 최대 1억7770만원까지 대출이 가능하지만 변동·거치식은 1억7380만으로 400만원 가량 대출액이 줄어든다. 정부가 고정금리와 비거치식 대출에 대한 우대를 분명히 한 것은 가계부채에 대한 우려 때문이다. 지난해 예금은행의 가계대출 잔액이 431조여원이고 이중 주택담보대출이 285조 가량 된다. 정부는 이런 상황에서 고정금리가 변동금리 등에 비해 금리 상승에 따른 위험 노출이 적은 점을 감안했다.

하지만 고정금리로 매달 원리금균등상환을 하는 것이 반드시 유리하지만은 않다. 예를 들어 연봉 3000만원인 실수요자가 서울 강북에서 5억원짜리 아파트를 사려면 5% 변동금리에 거치기간이 없는 상품을 고를 때 2억540만원까지 빌릴 수 있다. 하지만 고정금리 상품의 경우 대출 상한선이 1억9250만원으로 변동금리 상품보다 오히려 적다.

원리금상환 부담도 고정금리가 변동금리보다 1%포인트 금리수준이 높다는 점을 감안할 때 월 최대 50∼60만원가량 높다. 따라서 자금에 여유가 있거나 소형 주택을 구입하려는 수요자들은 DTI 우대비율을 위해 고정금리를 고집할 필요는 없다.

일반 보증의 경우
보증인은 '먼저 주채무자에게 청구하라'고 주장할 수 있는 최고의 항변권과 '먼저 주채무자의 재산을 집행하라'고 주장할 수 있는 검색의 항변권을 갖습니다. 이러한 최고와 검색의 항변권을 행사하기 위해서는 보증인은 주채무자에게 집행이 용이한 재산이 있다는 사실을 입증해야 합니다.

 

연대보증의 경우
연대보증인에게는 최고와 검색의 항변권이 없습니다. 따라서 채권자는 지급기일이 지난 경우 채무자보다 연대보증인에게 먼저 청구를 할 수도 있습니다.

보증인이 여러 명인 경우
일반 보증의 경우
각 보증인은 전체 보증채무를 보증인 수로 나눈 금액만큼만 보증채무를 부담합니다.

 

연대보증의 경우
연대보증인이 여러 명인 경우라도 각각의 연대보증인은 주채무자의 채무금액 전체에 대하여 책임을 집니다. 주채무자의 채무금액 전체를 대신 갚은 연대보증인은 다른 연대보증인에 대하여 구상권을 행사할 수 있습니다. 구상권을 행사할 수 있는 금액은 대신 갚은 돈을 보증인 수로 나눈 금액만큼입니다

금리 낮은 상품은 70%이하만 가능..

 

 

100억이상 빌딩 가능합니다.

 

취급수수료 1%

금리12%(물건이 좋고 필요한도가 많지 않을때 조정가능)

 

한도 빌딩 감정가의 80%까지 가능

 

준비서류 : 빌딩 임대차 내역서

               (임대수입지출내역)

              정식감정서(대출의뢰시감정가능)

               유치권 내역서

               법인 대차대조표

               이사회의사록

               법인 등기부등본, 법인인감증명서

               기존 대출 금융거래확인서

 

기타 서류 물건별로 상의..

 

상담요청 : 박일정 팀장 06 9245 7901

                kingjunior@nate.com

 

연봉 5000만원 무주택자, 7억짜리 아파트 살 때 대출한도 6000만원 늘어
이번 조치 이후 집 사서 1가구 2주택자 됐을 땐 2년內 원래 집 팔면 돼…
중·저가 주택이나 고소득층엔 혜택 적어…

정부가 29일 발표한 부동산 대책의 핵심은 수도권 DTI(Debt To Income·총부채상환비율) 규제를 내년 3월까지 한시적으로 폐지하는 것이다. 현재 투기지역으로 지정돼 있는 서울의 강남3구(서초·강남·송파)를 제외한 수도권에서 소득이 없는 사람도 집값의 50%까지 대출받을 수 있게 된다. 금융회사 대출금액을 집값의 50% 이내로 제한하는 LTV(Loan to Value·주택담보인정비율) 규제만 적용받기 때문이다. 이에 따라, 그동안 근로소득·이자소득을 포함해 총 소득이 낮다는 이유로 주택담보대출을 적게 받았던 사람이 대출을 끼고 집을 사기가 한결 쉬워지게 됐다.

하지만 앞으로 집값이 오를지, 더 내려갈지 불확실해서 이번 조치로 인해 주택 거래가 크게 늘어날지는 속단하기 어렵다. DTI규제 완화의 주요 내용을 문답으로 알아본다.


Q: DTI가 폐지되면 자유롭게 대출을 받을 수 있는가?

A: 그렇지 않다. 정부는 그동안 수도권 지역의 주택담보대출에 대해 2가지 규제를 해왔다. 대출금액을 소득수준에 따라 제한하는 DTI 규제와 집값의 일정 비율까지만 대출해주는 LTV 규제를 동시에 적용했다. 정부는 이번에 수도권 지역에서 DTI를 폐지해도 LTV 규제는 그대로 유지하기로 했다. 현재 수도권엔 50%(서울 강남3구는 40%)의 LTV가 적용되고, 지방엔 60%가 적용된다. 따라서 수도권에선 집값의 50%까지만 대출받을 수 있다.

Q: DTI 한시 폐지의 적용대상은?

A: 두 가지 조건을 모두 갖춰야 한다. 첫째 서울 강남3구를 제외한 수도권의 9억원 이하 주택을 담보로 대출을 받는 경우이다. 강남3구에 있는 주택은 9억원 이하라도 여전히 DTI 규제를 받는다. 둘째 대출받으려는 사람이 1가구1주택 또는 무주택자여야 한다. 예컨대 남편 명의의 주택이 2채 있다면 부인이 무주택자라도 DTI 규제를 받는다. 수도권 전체 가구의 91%인 685만가구가 무주택 또는 1주택 가구다.

Q: 실제로 대출한도가 얼마나 늘어나나?

A: 대체로 소득수준이 낮을수록 대출한도가 더 큰 폭으로 늘어난다. 예컨대 연봉이 3000만원인 사람이 서울 강북에 있는 7억원짜리 주택을 담보로 대출(20년 만기, 원리금 균등분할상환 조건)받을 경우 지금까지는 50%의 DTI를 적용받아 1억7000만원만 대출받을 수 있었다. 하지만 DTI규제가 사라지면 집값의 절반인 3억5000만원까지 대출받을 수 있게 된다. 연봉이 5000만원인 사람이 똑같은 조건으로 7억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌릴 때는 DTI규제 폐지전에는 2억9000만원까지 빌릴 수 있었지만 DTI가 폐지되면 3억5000만원까지 대출받을 수 있다.〈표 참조〉

Q: 전세를 끼고 집을 살 경우 전세값은 어떻게 되나?

A: 대부분 금융회사가 전세가 있을 경우 전세값을 대출한도에 포함시킨다. 예컨대 5억원짜리 집에 전세가 2억원이면 대출금액이 5000만원으로 줄어드는 것이다.

Q: 강남3구를 제외한 수도권 DTI 규제가 언제부터 없어지나?

A: 정부는 은행 등 금융회사 내규를 고쳐 9월 내에 없애기로 했다.

Q: 이번 조치 이후 주택을 한 채 더 사서 1가구2주택자가 되면 어떻게 되나?

A: 일시적으로 2주택자가 된 경우 2년 내에 원래 갖고 있던 집을 팔면 1주택자로 간주되므로 불이익을 받지 않는다. 하지만 2년이 지날 경우 2주택자가 되기 때문에 대출받은 돈에 대해 가산금리를 물어야 하고, 1가구1주택자에게 주어지는 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 없다.

Q: 대출받는 사람이 무주택자인지 1주택자인지 어떻게 확인하나?

A: 집을 사려는 사람이 대출을 신청하면 해당 금융회사가 국토해양부의 주택전산망을 통해 주택소유여부를 확인한다.

Q: 왜 내년 3월까지 한시 폐지하나?

A: 이사를 가장 많이 하는 1~2월 이사철을 고려한 것이다. 정창수 국토해양부 차관은 "이번 대책이 실효성을 확보하려면 최소 한 번의 이사철은 지나야 하는데 올해 7~8월의 하반기 이사철은 이미 지났기 때문에 3월까지로 기간을 정한 것"이라고 말했다.

1.공실률(연평균 임대되지 못하고 비어있는공간 - 서울 평균 7%정도)
2.관리비 및 빌딩운영경비 ; 보통 관리비를 월세처럼 평당 얼마씩을 임차인에게 부과하고, 이중에 실제 운영경비(실비)를 쓰고 남는 부분이 있는게 보통입니다. 즉 관리비 - 실비 해당 부분은 수익에 추가될 부분입니다.
3.그밖에 가능 수익으로서 주차수입과 자판기수입등이 있을 수 있죠. 큰 빌딩의 경우 이부분도 무시못합니다.
4. 대출 : 부동산을 100% 자기돈으로 사는 사람은 별루 없죠. 설사 돈이 많다고하더라도 대출을 받아 사는 것이 투자자 입장에서 유리하죠. 따라서 순수하게 자기자본 투자금액에 대한 수익률을 산출하기 위해서는 투자금액(분모항목)에서 대출받은 금액은 제외해야죠. 또한 수익부분에서는 매년 갚아야할 대출 이자부분도 제해야 하구여.

자기자본수익률(지분수익률)을 계산해 볼까요?

위 예제에 공실률 5%, 관리비 평당 2만원, 실비 평당 1만원, 대출금액이 40억이고 대출이자율이 연6%라고 가정하죠.주차수입등 기타수입은 없다고 봅시다.

-가능총수익(가능조소득이라 합니다) : 보증금5억원(이는 수익으로 보기 힘듭니다. 인수했다가 인계할 대상이기 때문이죠. 깊이들어가면 복잡하니 여기까지..)
월세5천만원/관리비수입(실비제외)월1천만원->총 월6천만원
-유효총수익(공실률 감안) ; 위 가능총수익에 95% 곱하면 되겠죠. 월5700만원
-제세공과등 운영경비는 위에서 고려했으니까 순영업소득도 월5700만원
-대출이자 : 40억*6% / 12개월 = 월2000만원
-지분소득 : 5700-2000 = 월3700만원 (연44400만원)

-지분투자액 : 80억-5억(보증금인수)-40억(대출) = 35억

- 지분수익률 : 44400만원/35억원 = 12.7%(연간)

참고로, 종합수익률(지분+대출 에 대한 수익률)을 계산해 보면,,
순영업소득 : 5700만원*12개월 = 68400만원
총투자액 : 75억원
종합수익률 ; 6억8400만/75억 = 9.12%(연간)

종합수익률보다 지분수익률이 많이 나온 이유는 대출에 따른 이자율이 투자자의 요구수익률보다 낮기 때문입니다. 이를 레버리지효과(지렛대효과)라고 하고, 그렇기 때문에 부동산에 투자할 경우 너도나도 대출을 받고 사는 것이지요.

 

사단법인 소유라면 기체승인서가 필요하구요 설립중인 병원이라 원금상환계획서 상해 자세한 내용과 사업계획서가 필히 필요하구요 한국감정원 감정가 55~60%까지 가능하구요 금리는 3.5% 상환기간 10년이구요 금리나 상환기간이 길다는 장점이 있지만 수수료가 10%라 납득이 가능하실런지 의문이구요 서류접수일로 부터 20일이면 집행가능합니다.필요서류는 부동산 관련 일체서류와 한국감정원 감정서,원금상환계획서, 사업계획서, 법인등기부등본,이사회결의서,법인대표인감사본,이필요합니다.

 

50억빌딩을 구매한 경우 세금..

 

1. 취득세

     취득세 2%, 부가세로 농어촌특별세 0.2%로 2.2%이면 1억 1,000만원

 

2. 등록세

     등록세 2%, 부가세로 지방교육세 0.4%로 2.4%이면  1억 2,000만원

 

3. 인지세 : 35만원, 증지(1건당) : 9천원

4.  국민주택채권(할인 금액) : 약 450만원 선입니다.

5.  법무사 수수료는 딱히 정해져 있지 않아서 법무사마다 약간 다를 것입니다.

    약 250만원(교통비나 일당 추가하면 260만원) 선으로 생각하시면 될 것입니다.

6.  중개수수료는 50억원에 요율 0.5%를 곱해  2,500만원 입니다.

    중개수수료까지 포함하면 약 2억 62,359,000원이 들어갈 것입니다.

※ 채권이나 법무사 수수료는 정해진 것이 아니기 때문에 약간의 변수가 있을 수는 있습니다.

  아래는 표로 정리해 보았습니다.

 ▣  취득세, 등록세, 채권, 인지․증지, 법무사․중개수수료

취득세	50억원	주택	85㎡ 이하	1%	농어촌특별세				×
	× 2.2%		85㎡ 초과	1%	농어촌특별세				0.3%
	〓1억 1,000만원	상가, 사무실		2%	농어촌특별세				0.2%
등록세	50억원	주택	85㎡ 이하	1%	지방교육세				0.2%
			85㎡ 초과	1%	지방교육세				0.4%
	× 2.4%
		농지		1%	지방교육세				0.2%
	〓1억 2,000만원	상가, 사무실		2%	지방교육세				0.4%
국민주택채권	약 450만원	기준시가 1.6%, 할인율 9.89%(은행수수료×)
인지세	350,000원	1천만원 초과 ~ 3천만원 이하						2만원
		3천만원 초과 ~ 5천만원 이하						4만원
		5천만원 초과 ~ 1억원 이하						7만원
		1억원 초과 ~ 10억원 이하						15만원
		10억원 초과						35만원
증지	9,000원	부동산 수에 따라 1건당 9천원
법무사수수료	약 250만원 선 (법무사마다 차이)	기본료					70,000원
		누진세					161,000원
		작성, 등록세, 채권매입 대행					3만, 3만
		교통비, 일당					3만, 5~10만
중개수수료	2,500만원	50억원				거래금액
		× 0.5%(0.9% 내 합의)				×  요율
총 계	약 262,359,000원	취득․등록세, 채권, 인지․증지, 법무사․중개수수료

 

 ① 국민주택채권의 매입 대행료는 [법무사 보수표]에는 규정되어 있지 않으나,

     관행적으로 “당일 할인률의 2 ~ 3%”를 수수료 명목으로 청구됩니다.

 ② [현지 교통비]는 30,000만원 이하이나 대개 최소 30,000원 정도가 청구 됩니다.

     그 외 타 지역인 경우에는 실비로 청구되나 이는 달리 책정될 수 있습니다.

 ③ [일당]은 2시간 이상 ~ 4시간 이내 50,000원 이하,

     4시간 초과 100,000원 이하로 책정되어 있으나 산정기준이 명확하지 않아 보통 사무소별로 책정된 경우가 많습니다.

 ④ [가산세]는 부동산의 필지수가 2필지 이상이거나 부속서류가 필요하거나 복잡한

     등기인 경우 등 등기의 상황에 따라 추가되는 비용입니다.

 

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*참고사항 : 아파트만 가능. 2월에 대출내실분은 1월29일까지 서류접수시 가능.

              

 

담에도 좋은 기회 있음 소개할게요~