부제-2014년 부동산시장 과연 ?

프롤로그

요즘 서점가에 나가보면 “10년”이라는 제목이 붙은 책들이 베스트셀러 반열에 올라와 있습니다.대부분 경제경영쪽이나 사회분야 일색인데 부동산에 대해 심층있게 연구한 저서가 없어 안타까울 따름입니다. 조변석개로 바뀌는  부동산정책과 선진국에 비해 학문과 실무경험의 짧음으로  대부분의 전문가들의 예측이 단기적이기 때문입니다.비록 미천한 지식이지만 부동산업계의 앞날을 기원하는  마음에서 몇자 적어봅니다.

때는 2014년 7월 비내리는 어느날 

 충남 연기공주일대에  행정수도가 이전된 후 서울시내 특히 부자들이 모여사는 강남일대에서  교통체증이란 말은 사라진지 오래다.

강남 토박이인 김 말뚝씨는 10년전 행정수도이전 문제로 온나라가 들썩였을 때 내심 본인의 집값이 하락하지 않을까 염려했지만 오히려 서울의 인구가 줄고, 살기가 더 쾌적해져  집값이 10년전에 비해 3배이상 폭등하여 내심 만족하고 있습니다.

과거에는 전문가들의 수요,공급이론에 비추어 “인구가 증가하면 부동산가격이 오른다”등의 말이 통했으나 이젠  이런 논리는 아파트가격 상승요인의 극히 미세한 부분입니다.

왜냐면 2014년 현재 중산층이라면 모를까 부자들이 사는 동네의 집값을 올리는 요인은 더 이상 지하철노선에 의한 도심근접성과 유명사설학원에 의한 논리가 아니기 때문입니다.

이들이 사는 부자집성촌은 출,퇴근의 구애를 받지 않는 재택근무하는 사람과 고소득층의 전문직,프리랜서,수천명의 로또 당첨자들이 대부분입니다.     

초고층주상복합 단지안에  아예 다국적 교육 프랜차이즈 학원이 들어섰고   입시학원도 하나 둘 고액이지만 소수 정예를 목표로 단지안에 들어와 있습니다. 

아이들 공부시키는 것은 최소한의 부자부모들의 예의지만 안되면 10억원가량의  기부금을 내고 명문 사립대에 입학시킬 계획을 가지고 있습니다.

웰빙,디지털,유비쿼터스아파트는 원가연동제 작용을 받지않는  중,대형이상의 모든 아파트에 자연스레 보급 되었습니다.

이젠 무엇보다 집값에 영향을 미칠수 있는 것은 얼마나 맑은 공기를 마실수 있고 쾌적한 삶을 사는가,그들만의 부자커뮤니티를 공유하는가에 따라 결정됩니다.

10년전 강남지역에서 부자들이 주로 거주했던  아파트는 임대아파트문제로 인한 생활환경저하로 그들은  50층이상 되는 초고층,초호화주상복합아파트가 밀집해 있는 강남과 용산의 일부 그리고  땅을 밟을수 있고 숨쉴수 있는  판교나 하남 그리고 청계산과 서울공항주변같은 서울 근교의 동호인 형태의 고급전원주택으로 이동했습니다.

10년전 서민을 자처하는 노무현대통령이 강남아파트 값을 누르기 위해 강남권에서 공급되는 70%이상의 아파트에 임대아파트를 강제로 짓게 하고 대신 건폐율은 그대로 둔채  용적률만 올려서  주거환경을 급속도로  악화시켰습니다.

그렇지 않아도 1가구 1차량으로 대변되는 주차장법 개정으로 강남일대의  수많은 고급단독주택과 다가구 주택들이 임대사업을 위한 다세대로 변경되어 논현동을 중심으로 한 강남일부가 슬럼화되고 있었는데 재건축시 임대주택의무화와  용적율 완화는 더욱더  슬럼화를 가속화 시켰습니다.

초저녁만 되면  허벅지까지 올라오는 짧은 치마를 입고  유흥가로 출근하는 “나가요 걸”로 인해 강남일부 다세대밀집지역은 애들 키우기도 겁이 난 지경에 이르렀습니다.   또한   “왕따” 현상은 과거엔 학교에서만 통용되는 용어였는데 이젠 같은 동 주민들사이에서 횡행해 큰 사회문제로 대두되었습니다.

 임대아파트에 사는 순돌이 아빠는 5년째 잔고장 없이 모는 소형자가용을 회사에 업무용으로만 모셔두고  출,퇴근시에는  강남구에서 새로 설치한 도심형지상순환전철만 이용합니다.

본인의 차를 주차시킬 때 주위의 대형차들과 비교되는것도 싫지만은 혹시라도 친구들과 놀고 있는  아들녀석이 보면 괜히 기죽을까봐서입니다.

표시는  안내지만 얼마전에 새롭게 온 우리동 젊은 수위아저씨도  임대아파트에 사는 본인을 무시하는 눈치입니다. 그래도 순돌이 아빠는   명절날만 되면 잊지 않고 고생하는 수위아저씨들 내복 같은 선물을 챙겨 드렸으나 수위아저씨들도 이젠 눈높이가 높아져  내복 같은 중,저가로서는 안될 것 같습니다.

같은 임대아파트 아래층에 사는  붙임성이  있는  영순씨는  왕따문제는 어느 정도 견딜수 있었지만  그 보다도 항상  부족한 생활비와 문화생활비가 문제였습니다. .

만년 과장인 건설회사에 다니는 남편이 매달  500만원씩 생활비조로 가져다 주지만  왕따당하지 않으려고 중산층이상인 이웃사람들과 어울리다 보니 문화생활비가 항상 부족했습니다.     

그녀는 카드까지 긁다가 할 수 없이 사채까지 손을 대어 빚독촉에 시달리고 있습니다.

80년대 영순씨가 가난한 산동네에 살때에는 이웃들 모두가 가난해서 옆집에서 콩나물국을 먹으면 똑같이 콩나물국을 먹으면 되었습니다.

하지만 지금은 50평형대에 사는 옆집에서 수십만원을 호가하는 캐나다산 가재요리를 먹고 억대가 넘는  스포츠센타 회원권을 가지고 있으면  적어도 기가 안죽기 위해  중국산 냉동가재요리와 스포츠센타 1일 이용권이라도 한달에 몇번 끊어야 수준을 맞출수 있습니다.

2014년 통계청 자료에 의하면  강남지역의 임대아파트에 사는 부부들의 이혼률이 같은 생활수준의 강북아파트에 사는 사람보다 높게 나타났습니다.

이혼률중의 하나는 분수에 모르고 부자들을 따라가려는  아내의 과소비와 무능력하다고 남편에게 헤어질것을 요구한 경우가 대부분이었고 희망을 잃은 남편들의  과도한 주정때문이었습니다. 

이젠 주택시장도 외국에게 완전히 개방되어 순진아빠가 근무하는 웰빙건설은 초고층주택만을 전문적으로 짓는  미국계회사에 인수될 예정입니다.  매번 진급시험에 낙방한 남편은 언제 잘릴줄 몰라 공인중개사 시험준비를 하고 있으나 수년전부터 1년간의 부동산업계 실무 경력과 또한 영어와 감정평가론과목이 별도로 추가되어 50줄이 다된 순진아빠는 별로 희망이 없어 보입니다.

10년전 한때 부지매입업무를 담당했을 때 좋은 땅을 발견하고 “이때가 한몫잡을수 있는 기회다”라고 독립해 시행사를 차릴려고 준비까지 했으나 정부의 갑작스런 오피스텔규제로 은행의 PF가 어려워 디벨로퍼의 꿈을 접어야 했습니다.

또한 그동안 건설사와 맞물려 고속성장했던 수많은 광고대행사와 분양대행사도 실력있는  대형업체 몇 개만 살아남았으며 금주 중 대형업체 2곳이 외국사에게 인수될 예정입니다. 

그동안 실력보다는 인맥과 로비에 길들여진 건설관련업체들은 내성이 약해질 때로 약해져 선진기법과 투명경영을 앞세운  외국사의 진출에 순식간에 길을 내주었습니다.

그나마 살아남은 토종 광고,분양업체직원들은 당장 프리젠테이션(P.T)를 외국인건설사 임원앞에서  영어로 진행해야 합니다. 일부 발빠른 광고,분양사들은 기본적으로 영어가  되는  해외파나 아예 외국인을 거액의 계약금을 지불하고 직원으로 채용했습니다.    

10년전 1층에서 영업하던 부동산은 이젠 초고층 아파트가 보편화되어 2층 이상을 올라가야 볼수 있는 풍경이 되었고 단순중개보다는 자산관리를 전담하는 대규모법인이 되었습니다.

일부 이름 난 중개법인은 자체 감정평가사와 변호사 세무사를 직원으로 여럿 두기도 합니다.

역시 국내 부동산의 완전 개방화에 발 맞추어 한집 건너 한명씩 외국인이 중개보조원으로 일하고 있습니다.

 전문화를 추구하는 중개업법령에 의해 겸엽을 근무하고 있으나  미모의 러시아 출신의  “나타리”라는 중개업소 보조원은 이태원밤무대에서 이중생활하는게 적발되어 자격증이 취소되기도 했습니다.

10년전 한국형 고속철인 KTX의 개통과 행정수도 이전 호재로 인해 충정지역의 아파트가 많이 오르긴 했지만 지금 생각하면 강남의 오름폭에 비하면 “새발의 피”였습니다.                        

결국엔 KTX의 전국 방방곡곡개통과 충청권 행정수도 이전 호재로 인한 공급물량 확보로  최대의 이득을 본 이익단체는 건설업계였습니다..

이젠 KTX는 전라도,경상도,강원도  전국 어디든 다녀 그때마다 건설업체들은 수요도 없는  시골구석구석까지  초고속 KTX를 들먹이며 아파트들을 분양해서 입주시점엔 결국  빈집으로 변해 지자체들의 큰 골치거리로 변했습니다.

이젠 건설사들이 가장 무서워하는 단체는 분양원가공개압력을 넣었던 시민단체나 “아내모”같은 단체가 아닌 전국방방곡곡 “웰빙이다”,”배산임수다” 하여 집을 짓느랴  금수강산을 파괴하는  환경파괴의 최대의 적으로 그들을 몰아부치는 환경단체들입니다.

그동안 개성공단의 활성화로 남북화해무드가 조성되어 눈앞에 통일이 가시화되었습니다.

수년전에는 개성공단에서 일하다 눈이 맞은 남북의 노동자가 첫아이를 출산해   한동안 화제거리가 되기도 했습니다.

그래서인지 요즘 9시 뉴스헤드라인을 장식하는 것은 “통일시대에 맞는 제2의 행정수도를 어디로 할것인가에 대해   여,야간 치열한 공방을 벌이고 있습니다.

조만간 정부는 “100조원이 들어도 제2 행정수도를 건설하겠다는  대통령의 발언에 힘입어

4개지역의 후보지를 선정해 향후 10년간 개발행위를 제한할 예정입니다.

2004년 한때 서점가에선 “한국형 땅 부자들”과 “집 없어도 땅은 사라”등의 땅에 대한 토지가 반짝 고개를 들다가 2005년 판교분양을  기점으로”부자의 꿈 내집마련부터”란 주택에 대한 책들이 인기몰이를 했습니다. 

하지만 다시 대형서점가의 베스트셀러 코너에 무려 10권중에 3권이상이 땅에 대한 책이어서 또다시 휴전선인근으로 토지 투기 열풍이 불고 있고 12년전에 상영했던 공동경비구역JSA가 다시 영화관에 내걸리고 있습니다.

제2 행정수도 건설 논란끝에 휴전선과 가까운 연천과 문산 파주일대의 논,밭은 천정부지로 치솟아 정부는 결국 이곳을 토지투기지역으로 지정했습니다.

부동산전문가들은  “제2행정수도가 통일을 대비해 휴전선 인근으로 이전되면  2015년경에는 50조원의 정부의 보상금으로 인한  대토수요로 행정수도 인근 토지들이 상승할 우려가 있다”고 말했습니다.

사실 1차,2차행정수도 이전으로 가장 혜택을 보는 이익단체는 역시 건설업계들입니다.

따라서 굳이 통일이 되더라도 제2행정수도를 따로 두지않아도 서울이 여전히 기능을 다할수 있으나 택지공급란에 시달리는 건설업체의 논리와  건설수요창출을 통한 내수 경기부양이라는 절묘한 이해관계에 의해 제2행정수도 건설은 이미 가시화되었습니다.

10년전 전용면적 25.7평이하의  분양원가 공개라는 핵폭탄에 건설업체들은  잠시 주춤거리는 듯 했으나 경제논리에 의해 이들은 원가공개 의무가 없는  중,대형이상만 공급하여  언제나 충분한 마진을 확보했습니다.

마지못해 관급공사 입찰기준에 맞추기 위한  중,소형평형 공급의무화로 인해  건설사들은 마진없는 중,소형평형을 공급했으나 부실공사하기 일쑤였고 어떤 건설사가 공급하는   아파트는 그야말로 벽지도 바르지 않은 벽과 바닥만 달랑 공급해 소비자들의 원성을 사고 있습니다.

한마디로 어린애들 사이에서도 전용면적 25.7평이상에서 얘들과 이하에서 사는 얘들과 편으로 나눠져 있고 심지어 얘들 부모들도 25.7평이하 얘들하고 놀지마라고 해 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다.

(10년후 일반적인 강남의부촌-건폐율10%이하,용적율 1500% 이상)

정부도 서울의 자투리땅은 되도록  현재 평당 1억까지 육박한  삼성동의 아이파크 같은 건물을 짓도록 건폐율은 10%이하로 줄이고 용적율을 2천%이상까지  늘려주고 있습니다.

초고층 아파트에 사는 사람들은 상대적으로 박탈감에 젖어있는 사람에 의한 위협으로  경호업체들이 초호황을 누리고 있습니다 주류시장에서도 귀족들이 찿는 고급양주와 서민들이 선호하는 소주만 잘 팔리는  양극화 현상이 나타나고 있습니다.

2005년 상반기 월드컵이후 온나라를 떠들석하게 했던 판교분양에서 당첨되어 그 자리에서 2억원이상의 프리미엄을 챙기려 암암리에 분양권을 거래를 부추기는 떳따방들도 있었습니다.

수년간 판교에 목숨걸고 무주택 우선순위 유지했으나 결국 미끄려져 아내에게 이혼당하는 사람도 있었고 판교시민되는 우회전략으로 용인의 동천이나 신봉리에 터를 잡은 사람도 있습니다.

이들은 항상 주장합니다. “용인동천과 신봉은 판교편익시설 누리므로 성남시 판교구에 편입되어야 한다고”

분당에 사는 야탑동 사람들도  똑같은 논리로 판교시민되기를 바래 지자체들은 골머리를 앓고 있습니다.

지금은 한국의 부자들이 모여사는 곳은 한국의 비버리힐스인 교통이 편하고 친환경적인 판교의 고급전원주택촌과 강남과 용산의  초고층주상복합촌 그리고 한강을 끼고 있고 임대주택이 전혀 포함되지 않는 잠실일대의 아파트촌입니다.

일반인들이 이들지역에 들어올려면 취,등록세를 3~5배까지 내야 하지만 “그들만의 리그”를 즐길려고 하는 부자들의 로비에 의해 여전히 고율의 세금이 유지되고 있습니다.

하지만 좁은 국내시장에 안주에 기술개발과 해외시장 개척에 게을리해 결국엔 국내건설업계 절반이상이 선진금융기법과 최첨단기술로 무장된  다국적 외국건설사들에게 넘어갔습니다.

그나마 외국사에 인수된 건설사들은 국내시장에서 인정받는 그나마 기술력 있는 브랜드 있는 건설사지만 선택되지 못한 대부분의 건설사들은 이미 부도처리되었거나 파산절차를 밟고있습니다. 

 “정부 내수경기 활성화 위해  건설경기 연착륙 유도”

이 문구는 10년전의 경제신문을 장식했던 똑 같은 용어입니다.” 

김 말뚝씨가 살아온 70년 인생동안 경제신문의 헤드라인을 유추해볼 때 우리나라의 경제가 어렵지 않고 위기가 아닌 적이 없었습니다.

필자의 예측이 틀려 우리에게 안좋은 것은 일어나지 않는다면 더욱 더 좋은 것 같습니다

필자는 항상 언론에 자주 비치는  전문가들의 강의가 끝나면  이런 질문을 한다.”

실례지만 현재 사는 지역이 어디십니까? 지금까지 재테크에 성공을 하셨습니까?

 이렇게 묻는 이유는  첫째로 전문가들이 선견지명으로 살고있는 지역을 재테크 차원에서 탐방하고 “괜찮다” 싶으면  전문가와 같이 묻어가기 위한 전략이다.두번째는 언론에서 일컬는 전문가들이 정말로 동물적인 감각을 가진 실무와 이론을 겸비한 정통 전문가인지 분별하기  위해서이다.

서글프게도 필자가 만나본 전문가중에는 본인의 재테크도 성공한  동물적 감각과 이론을 겸비한 전문가는 흔치 않았다.    

서점에 나가 재테크 서적들을 흩어보면 검증이 안되고 실전 재테크 경험이 전무한 작가들이 단지 책을 만들기 위해  흩어진 글들을 모아놓은게 눈에 뛴다..

내집마련은  단순히 돈으로만 환산할수 없는 더 큰의미가 있다..
처음 내집마련을 했을때 감동이 없고 눈물이 없는 것이 오히려 이상한 일이다.
내집마련이 주는 심리적 안정감도 빼놓을수 없는데 전,월세를 살면서 주기적으로 이사를 해야 한다면 뜻하지 않는 목돈부담에 시달릴수 있다.

이젠  내집마련이 주는 심리적인 안정감 뿐만 아니라 재테크측면에서 동시에 접근해야 한다.  

필자가 활동하는 모네타와 다음 사이트에  한동안 주택재테크에대한 글을 올리면 예전과 달리 반응이 신통치않았다.

가령 집을 사라고 유망단지를 추천해 드리면 “집사느니 맘편히 전세살겠다 집 말고 땅을 추천해 달라는둥의 요청이 주류를 이루었다.

아파트같으면 현장을 가보지 않고도 상담이 가능하나 아무리 유능한 전문가라도 땅은 현장을 가보지 않고서는 하지 못한다. 가령 그땅에 공부상 확인되지 않은 묘지가 있거나 맹지이면 낭패를 보기 때문이고, 땅이란 공부정리가 늦게 되어  실제의 모습과 맞지 않은 경우가 흔하다.

회원중에도 지인의 소개로 투자 유망한 땅을 구입했으나 바로 앞에 도로가 사도( 私道 )라서    본인의 땅에 출입하고 맹지를 방지하기 위해 거액을 주고 주변도로 까지 매입했다. 결과적으로 회원이 유망한 땅을 사서 이득본 것은 사도를 가지고 있건 주변 땅 주인이었다.

정부의 주택시장 안정화대책으로 인해 시중의 부동자금이 급속하게 토지로 흘러 들어가고 있다. 이 때문에 아직 내집마련에 성공하지 못한 분들조차 토지투자대열에 지대한 관심을 쏟고 있고 토지투자열풍에 힘입어 강남의 토지전문기획부동산들이 양지로 점점 고개를 내밀고 있다.

토지법률은 주택보다 어렵고 까다로워  토지 중개를 수십년간 한 전문가들도 간혹 실수를 하는 고차원적인 투자 상품이다. 이런 사실을 모르고 단순히 고수익이라는 이유하나만으로 개발유혹에 휩쓸려 내집마련의 꿈을 이루고져  수년째 부은 청약통장을 해약해 토지에 투자하는   선량한 서민들이 많다.

토지투자란 잘만 투자하면 고수익을 안겨주지만 그렇지 않으면 쪽박을 안겨주는 위험한 상품이다. 

당분간  주택시장은 침체에서 벗어나지 못하리라는 건 예견된 일이다.  하지만 뉴타운 지역이나 지하철개통 예정지,강북의 일부개발지역  그리고 2005년 상반기  판교에서 아파트가 순차적으로 공급되면 토지에서 주택쪽으로 관심사가 급속히 이동되고  올해  주택공급의 부족으로 수급상으로 보면 2007년부터 상승이 예견되어 있다.

주식이든 부동산이든 바닥에서는 살 수 없는 법이다.

바닥에서 살려고 하면 이미 선도세력들이 치고 나가 집값은 이미 무릎위로 올라가 있는 상태다.

IMF때 주가격이 30%이상 폭락해서 모두 다 주택시장은 끝났다 라고 내던질 때  정반대로 사들인 재테크 귀인들을   떠올려야 할시기다. 또한   모 증권사의 광고문구처럼 대다수 사람들이 주택시장에 “NO” 라고 말할 때 “YES”라고 말하는  역발상을 발휘해야 바닥에서 살수 있는 법이다. 

집이  없으면 자녀들도 학교에서 기를 못편다. 집이 있어야 마음의 안정을 찿아 안정적으로 재테크를 할수 있다.  

얼마전 모증권사의 분석에 따르면 몇 년동안 집값 상승세는 계속된다는 리포트를 내놓은 적이 있다. 정부의 정책이 주택공급을 줄이는 효과를 내고 있어서 2006년도부터는 아파트 공급이 감소세를 보인다고 한다. 아파트 입주물량이 2004년도에는 28만 7000호로 작년보다 8.6%늘지만 2005년도에는 13.4% 감소한다.

땅 투자라는 시류에 휩쓸리지 말고 집을 먼저 마련하고  여윳돈으로 호재가 확정된  땅에  중장기적 자금을 묻었을 때  물질뿐만아니라 정신적으로  부자 아빠,부자엄마가 되는 지름길이라는 걸 확신한다. 

끝으로 부자들은 한결같이 책을 가까이 두고 있다.

좋은 책을  많이 읽어야 물질뿐만 아니라 마음이 부자인  존경받는 부자가 될수 있다.

부동산을 알면 동기보다 10년은 앞서가고  인기가 좋아진다.

대학을 졸업한 동기들중 부모님 재산덕분에 애초 결혼당시부터 집을 가지고 있는  박군. 그리고 몇 년전 대출을 받아 집을 마련한 최군  그리고 동대문에서 5년째 액세서리  사업을 해서 제법  떵떵거리는 최군빼고는 불행히도 동기들 대다수가 아직도 내집마련에 성공하지 못했다.   

다행히 이들은 집값이 본격적으로 급등하기 전인 2002년도 전부터 집을 마련해 벌써 두배정도의 시세차익을 누리고 있다. 말이 두배이지, 집 값으로 봐서 두배라는 말은 최소한 일억원 이상의 차익을 얻엇다는 말이다.

이들이 평범한 직장인들처럼 매달받은 월급과 장사해서 번 수익으로  집이 아닌 주식이나 은행 정기적금에 투자했으면 아직도 제자리 걸음이거나 집까지 잡혀  주식해서  몽땅 망해 신세 망쳤을 것이다.

하지만 이들은 현명하게 집값이 본격적으로 오르기 전부터 내집마련에 관심을 가져 불과 2년만에 본인이 생업하면서 벌수 있는 돈을 집재테크로 몇배를 번 것이다.

요즈음 같은 경우 고리의 주식담보대출이 성행하나  주식은  현금화하지 않으면  본인 것이 아니다.

하지만 부동산 특히 환금성이 좋은 아파트의 경우 저리로 40~80%까지 담보 대출 받을수 있어 요즈음 이 친구들은 최대한 대출을 받아 지난해부터 또 다른  투자처를 찿고  있다.

동대문에서  액세서리 사업을 하는 최군은 부동산에 대한 투자 바람이 불기전 서울에 한강이 보이는 재건축아파트 두채와  문경쪽땅에  선투자 해서 그 당시보다 무려 2배정도 올라주어 지금 팔아야 할지 보유해야 할지 묻는 문의전화가 일주일에 수차례식 필자에게 걸려온다. 친구들은 전부 무료상담을 받는 경향이 있어 이 친구는 꼭  “언제 한번 동대문 한번 나와라  술이나 한잔 하자” 라는 말을 습관처럼 말한다.

필자가 부동산을 연구하고 가끔 방송이나 여러 행사장에 나가 얼굴을 내민걸 알아차린 연락이 없던 선,후배까지  돌아가면서 하루가 멀다하고 연락을 취해온다.

30대 중반을 넘어서는 나이인지라 행복한 노후생활을 위해 내집마련과 재테크에 관심을 가지지 않으면 오히려 이상할 정도다.

덕분에 필자도 좋은일인지 나쁜일인지 은행에서 근무할때는 필자가 주로 먼저 연락을 취해서 만나자고 아쉬운 소리를 많이 했지만 지금은 정 반대의 입장에 놓이게 되었다.