세금
부동산 등기 세금
- 2004/10/07 11:13
- http://blog.moneta.co.kr/dhghgh/179152/194287
| 부동산 등기 | ||||||
| 개요 부동산등기는 부동산거래의 안전을 위해 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 제도를 말하며, 겉으로 봐서는 권리관계가 누구에게 있는지 모르는 부동산에 대해서 일반인들도 쉽게 알 수 있게 하는 역할을 한다. 이에 따라 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 열람하거나 발급받을 수 있으며, 이를 통해 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있다. 부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매, 저당권 설정계약 등 법률 행위로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다. 등기부등본 구성 부동산 등기부 등본은 건물 등기부등본과 토지등기부등본 2가지가 있으며 각각 표제부, 갑구, 을구의 3부분으로 구성되어 있다. 표제부에는 1장으로 구성되어 있으며 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 즉, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재된다. 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 존재하는데, 첫째장은 좌측 1동의 건물의 표시, 우측 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되어 있으며 둘째장은 좌측 전유부분의 건물의 표시, 우측 대지권의 표시로 구성되어 있다. 면적은 ㎡로 표시되며, 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재된다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 알리는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다. 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경·이전이나 말소도 을구에 기재된다. 등기부등본 열람시 유의사항 1) 표제부 집합건물 등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있다. 2) 갑구 갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는 곳으로 압류, 가압류, 가등기, 예고등기, 처분금지의 가처분등기 등과 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. ① 압류·가압류 압류는 확정판결 기타의 채무명의에 의한 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단으로 곧바로 경매가 진행될 수 있다는 위험성을 내포하고 있다. 가압류는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피·은닉하지 못하도록 묶어두는 수단으로 소송이 끝나면 곧바로 경매가 실행되게 된다. ② 가등기 가등기는 본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어져 있지 않은 경우 장래 본등기의 준비로서 하는 것으로 가등기는 향후에 진행될 본등기를 예상하여 미리 청구권 순위를 보전하는 것이니 만큼 본등기 순위는 가등기 순위를 따르게 된다. 때문에 가등기된 부동산을 정상적으로 구입해 자신의 소유로 등기했다 하더라도 가등기가 본등기로 전환되면서 소유권을 잃게 된다. ③ 예고등기 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 그 사실을 알지 못하는 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마인지 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어떤 원인을 들어 예고등예고등기를 하였는지 등을 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.
④ 처분금지의 가처분 양도금지의 가처분과 같은 것으로 해당 부동산에 대한 처분행위, 즉 양도나 저당권 설정 등을 못하도록 한 것이다. 3) 을구 을구에 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있는지 살펴 보아야 한다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도되는 것이 일반적인 관행이다. 채무자가 근저당된 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처해지는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 그 외 지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 한다. 4) 등기의 공신력우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우라도(등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 한다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이다. 그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필요가 있다. 등기신청 절차 1) 공동신청주의 등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과나 등기소에 공동 신청하여야 하며 보통은 법무사가 쌍방의 위임을 받아서 처리한다. 단, 판결에 의한 등기는 등기권리자나 등기의무자 단독으로 신청이 가능하며, 상속등기의 경우에는 등기권리자 단독으로 신청이 가능하다. 2) 소유권 보전등기 신청시 소유권 보전등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본3통, 등록세 납부 영수필 통지서 1통, 등록세 납부 영수필 확인서 1통이 필요하며, 미등기 토지는 토지대장등본, 미등기 건물은 건축물관리대장등본이 필요하다. 그리고 동일한 대지상에 여러 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다. 3) 소유권 이전등기 신청시 소유권이전등기 신청시에는 등기필증과 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 매매계약서나 증여계약서 등과 같이 등기원인을 증명하는 서면, 등록세납부영수필확인서 1통과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등)와 등기권리자(매수인 등) 각각의 주민등록등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본, 양도소득신고확인서(양도세·소득세부과 대상인 경우) 등이 필요하다. 매매, 증여, 교환 등의 계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야 하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다. 4) 지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등의 설정등기 신청시 지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등을 대신해서 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하며, 신청서부본과 등기의무자(설정자)의 주민등록등본 등본은 불필요하다. |
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자금출처조사 세금
- 2004/10/07 11:11
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| 자금출처조사 | |||||||||||||||||||||||||
| 개요 자금출처조사란 부동산을 취득하는 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 말한다. 이 때 조사결과 타인으로부터 증여받은 것이 확인되면 증여세가 과세된다. 국세청에서는 이를 위해 성별, 연령별로 자금출처 조사기준을 정해두고 있다.
자금출처 증빙서류 자금출처 조사 대상자로 선정돼 소명자료 제출 요구서를 받으면 그 요구서에 표시된 취득재산의 자금출처를 증빙할 수 있는 서류와 함께 관할 세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 된다. 자금출처를 증빙할 수 있는 서류는 소득이 있는 경우에는, 소득세 납세증명서 또는 납세영수증 사본1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우 전세계약서 등이다. 소명 자료를 통해 자금출처 전 내역을 증명할 필요는 없으나 일정 기준을 넘어서야 증여세를 물지 않게 된다. | |||||||||||||||||||||||||
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부동산 증여시 세금 세금
- 2004/10/07 11:11
- http://blog.moneta.co.kr/dhghgh/179150/194287
| 부동산 증여시 세금 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 부동산을 증여받게 되면 수증자는 이에 대한 세금이 증여세를 납부해야 한다. 증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 취득하게 되는 경우 그 증여받은 재산을 과세대상으로 하여 취득자에게 부과하는 조세라 할 수 있다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 증여세 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 개요 증여세란 무상으로 재산을 양도받은 사람이 아무런 대가없이 얻은 불로소득에 대해 부담하는 세금이다. 증여세는 무상으로 재산을 취득한다는 점에서 상속세와 같지만 그 재산의 취득이 사망을 원인으로 하지 않고 생존 중에 이루어진다는 차이점이 있다. 과세대상 증여세는 원칙적으로 증여를 받는 사람이 내야 한다. 하지만 증여한 사람이 대신 납부하는 경우도 있는데 증여를 받는 사람이 비거주자이거나 주소 또는 거처가 분명하지 않아 조세채권의 확보가 곤란한 경우, 증여를 받는 사람이 세금을 납부할 능력이 없어 체납처분을 하여도 조세채권의 확보가 곤란한 경우 등이 이에 해당된다. 계산방법
1) 증여재산가액 증여재산은 증여일 현재의 시가에 의함이 원칙이고 예외적으로 시가산정이 어려운 경우에는 기준시가를 적용하여 산정한다. 2) 공제항목 - 증여재산공제
납부절차 증여세는 증여를 받은 사람이 증여재산의 취득일(등기를 요하는 경우는 등기일)로부터 3개월 이내에 증여받은 사람의 주소지 세무서에 신고·납부하면 되며, 이와 같이 자신신고를 통해 납부가 이루어지면 세액의 10%가 공제된다. 반면 신고·납부를 하지 않거나 미달하게 신고를 하면 세액의 20%를 추가부담해야 한다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
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