집 사고팔 때 꼭 알아야 할 7가지

[중앙일보 2006-06-13 20:54]

[중앙일보 박원갑] 집은 서민들에겐 전 재산이나 다름없다. 집을 사고 팔 때 사소한 실수로 큰 손해를 볼 수 있다. 실거래가신고 및 등기제 시행 등으로 주택거래 환경이 크게 바뀌고 각종 규제로 주택 거래가 점점 위축되고 있다. 전문가들은 "이제는 한 번 거래하면 또 다시 사고팔기 어려운 환경이므로 매수-매도 당사자는 사전에 충분한 지식을 쌓아둬야 한다"고 입을 모은다. 특히 정부의 각종 규제로 집값이 내려가는 시점에서는 기존 집을 팔고 새 주택을 매수하는 지혜가 필요하다. 집을 사고팔 때 꼭 알아야 할 일곱 가지를 정리했다. ①집 살 때는 소유자 본인 확인 =등기부등본상 소유자가 아닌 배우자나 자녀.친인척이 대신 매매 계약을 하는 경우가 흔하다. 이럴 땐 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감이 있어야 한다. 계약에 앞서 집주인에게 연락해 계약 위임 여부를 확인해야 뒤탈이 없다. 자녀나 배우자가 소유자의 인감을 훔치거나 위임장을 위조해 부동산을 처분하는 등의 거래사고가 일어나는 경우가 많아서다. 최진영 변호사는 "배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼 매수자가 계약 효력을 주장할 수 없다"고 말했다. 대한공인중개사협회 배홍기 상담위원은 "대리 계약으로 인한 분쟁이 전체 상담 건수의 10%에 이른다"며 "중개업자나 대리 계약자의 말만 믿다가 낭패를 당하는 경우가 많다"고 주의를 당부했다. ②중도금.잔금 때도 등기부등본 확인하라 =가장 기본적으로 확인할 사항이다. 계약 때는 물론 중도금.잔금지급 때도 등기부등본에 처분금지 가처분이나 가압류.근저당 등이 있는지 확인해야 한다. 채권자와의 재판에서 매도인이 패소할 경우 집을 산 사람이 피해를 볼 수 있다. 따라서 중도금이나 잔금 지급전(특히 당일 날 조심) 등기부등본을 확인한 뒤 돈을 줘야 한다. 가압류 등이 있으면 말소될 때까지 중도금이나 잔금 지급을 거절할 수 있다. ③매도자의 근저당 채무 인수할 때 =은행권의 담보대출 억제 등으로 매도자의 대출을 매수자가 모두 승계하지 못하는 경우가 일어날 수 있다. 이런 경우에 대비해 매도자가 계약을 마음대로 깨지 못하도록 하는 조항을 넣는 것이 좋다. 특별한 약정이 없다면 매수인은 매도인의 융자를 대신 갚고 매도인에게 잔금을 줘도 된다. ④휴일에 부동산을 살 때 =공휴일이나 주말에 부동산을 살 때 계약금을 미처 준비하지 못해 가계약을 하거나 계약금만큼 현금보관증을 써주는 경우가 있다. 이때도 법률적으로 정식 계약의 효력을 갖는다. 이기형 변호사는 "24시간 이내에 계약 취소를 요구하면 가계약금 등을 돌려받을 수 있는 것으로 일부 알려져 있으나 잘못된 사실"이라고 말했다. 다만 당사자 간 '본계약이 성립되지 않을 경우 가계약은 취소한다'는 특약 조항을 계약서에 넣은 경우 돌려받을 수 있다. ⑤중도금 지급 전 매도자의 계약 해지 막으려면 =중도금을 지급하면 매도자가 일방적으로 계약을 깰 수 없다. 그런데 중도금 지급 전 값이 계약금보다 더 올라 매도자가 해약할 것으로 예상된다면 미리 움직여야 한다. 이 변호사는 "매도자가 계약 해지를 통보하기 전에 중도금을 법원에 공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금하라"며 "법원은 이런 조치도 계약 이행의 착수로 봐 매도자가 계약을 해지할 수 없다"고 말했다. ⑥살 집을 보고 계약하라 =전세나 월세를 안고 집을 살 때 일부 세입자는 사생활 침해 등을 내세우며 집 내부를 보여 주길 꺼린다. 이럴 때 중개업자들은 "아파트는 구조가 같으니 옆집을 보면 된다"며 계약을 종용하는 경우가 있으나 받아들여선 안된다. 나중에 하자 등으로 분쟁이 생길 수 있기 때문이다. ⑦집은 팔고 나서 사라 =1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 반드시 매도 계약을 한 뒤 집을 사야 한다. 상승기 때는 집을 산 뒤 매도하면 차익을 더 챙길 수 있지만 위험하다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 골치를 앓는 사람이 많다. 강철수 부동산 컨설팅 대표는 "특히 집이 잘 팔리지 않는 비인기지역에서 인기지역으로 옮겨타기를 할 때는 반드시 '선매도 후매수' 원칙을 지켜야 한다"고 말했다. 박원갑 기자 wkpark@joongang.co.kr *법률자문:최진영 변호사.이기형 변호사 집 사고팔 때 필요한 서류 ▶파는 사람:계약서, 등기부등본, 인감증명서, 등기권리증, 인감도장, 주민등록초본(매도인의 주소가 변경 됐을 때) ▶사는 사람:주민등록등본, 인감도장

[부동산거래] 매매계약서작성요령

<계약체결 및 계약서 작성요령> 계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우), 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장, 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부,임대차,물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다. <계약시 확인할 사항> ① 중개대상물건확인·설명서,등기부등본,계약상대방의 본인여부 확인 ② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인 ③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서 ④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인 <계약서 내용 중 확인 사항> ① 계약당사자의 인적 사항 ② 매매금액 ③ 매매금액 지급방법 ④ 매매부동산의 인도방법 ⑤ 계약위반시 배상문제 ⑥ 계약 년·월 ·일 등 <계약서 작성요령> ① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다. ② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다. ③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다. ④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金 字"옆에 붙여서 적는다. ⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다. ⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다. ⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다. ⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다. ⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다. ⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다. ⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다. < 잔금지급시 유의사항> ① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다. ② 저당권, 임차권, 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다. ③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히, 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실하게 체크한다. ④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다. <계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항> ① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용 ② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용 ③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 ④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용 ⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용 <소유주 확인> 중개업자를 통해 계약서엔 중개업자가 작성한 중개대상물건확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리 계약자가 부부간이든 부자지간이든 법적으로 대리권은 없다. 계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다. 위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다. 위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 봐야 하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인하여야 한다. 뿐만 아니라 계약명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐야한다. 만약 소유자가 여러명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다. <해약 및 해약금> 일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다. 계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다. 계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다. ① "이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다 ② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다. ③법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다. 이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 "24시간 내에 일방이 해제할 수 있다"라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써 만 해제가 가능하다. 그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다.

“아무리 그래도 아파트를 사 두는 게 제일 남는다는데요?”

 

부동산에 대한 관심이 뜨거운 때입니다. 소위 ‘부동산不敗論’과 ‘거품論’이 연일 번갈아 뉴스와 일간지 일면을 장식하면서, 회사일 밖에 모르고 열심히 살아온 우리 삼성인들의 마음을 착잡하게 만들곤 합니다. 그러나 최근의 주택시장 동향과 관련하여 필자가 여러분께 드리고자 하는 견해는 아주 간단합니다. ‘주택은 투기의 대상으로 고려하시지 않는 것이 좋겠다’라는 것이지요.

 

‘뭘 몰라도 한참 모르는 고지식한 소리’라고 하시는 분도 계시겠지만, 주택가격의 결정요소로 작용하는 최근의 시중자금흐름, 세금, 정책 및 경기동향, 주택공급률 등을 전문가들과 함께 종합적으로 고찰하면서 얻은 판단이므로, 설마 하는 마음에 아직도 매매차익을 기대하고 주택매입을 생각하시는 분이 계시다면 좀 더 신중히 생각해 보실 것을 권해드리고 싶습니다. 즉, 부동산 중개업자들이 입버릇처럼 주장하는 ‘대세에 따른 가격 상승론’과는 상관없이 그러한 수익예측이 과연 어느 정도의 논리적 기반과 타당성에 근거하고 있는지를 스스로 검증할 수 있어야 한다는 것이지요. 최소한 부동산 투기를 통한 차익실현을 ‘재테크’와 혼동하시는 일은 없어야 하겠습니다. 백 보 양보해서 주택투기도 저금리시대에 어쩔 수 없이 선택한 ‘부동산 투자’라고 점잖게 표현해 보지요. 그렇다면, 과연 투자자다운 매매를 하고 계신지요?

“세금... 수수료... 그런 건 다 알아서 해 주는 것 아닌가요?”

 

“세금... 수수료... 그런 건 다 알아서 해 주는 것 아닌가요?”

굳이 투기목적이 아니더라도 주택의 매매는 우리의 일상생활에서 필연적으로 발생하는 부동산 거래입니다. 그런데 주택이라고 하는 것은 통상 상당한 고가일 뿐 아니라 우리 가족의 신성한 삶의 터전이므로, 적어도 남들보다 손해를 보는 일은 절대로 없어야겠다는 마음에 매매가격을 놓고 신경을 곤두세우게 됩니다. 따라서 단 10만원이라도 옆집과 비교하여 비싸게 샀거나 싸게 팔았다는 것을 알게 되었을 때는 억울한 마음에 밤잠을 못 이루게 되는 것입니다. 그럼에도 불구하고 내 집을 사고파는 데 들어가는 세금이나 비용이 얼마나 되는지에 대해 관심을 갖는 분이 거의 없다는 것은 아이러니칼한 일이 아닐 수 없습니다.

 

우리 가족이 거주할 집을 ‘최저의 가격’에 산다는 것은 매입 시기의 시세나 매도인과의 협상결과에 따라 결정될 일이므로 내 힘으로는 어떻게 할 수 없는 일이겠지요. 맞습니다. 그러나 여러분이 그 ‘최저의 가격’을 계산하실 때 실제 거래가격 이외에 필수적으로 지불하시게 될 취득세, 등록세, 부동산중개비(‘복비’), 법무사비용 등을 총액에 모두 감안하신다면, 여러분의 노력과 관심 정도에 따라 상당한 금액을 절감하실 수 있게 됩니다.

근래에 주택을 구입하신 경험이 있으시다면 그 과정을 처음부터 한 번 곰곰이 되짚어 기억해 보십시오. 혹시나 기억이 잘 안 나시는 분들을 위해 필자가 한 번 짐작해 보겠습니다.

매입가격이 합의되었다는 연락을 받고 중개인 사무소에서 매도인과 만납니다. 계약서에 도장을 찍고, 날짜가 되자 잔금을 주고, 그 다음은 법무사(실제로 본 적도 없지만)가 보내오는 등기비용 계산서를 받아 들고 적혀있는 금액을 지불한 다음, 고지서에 찍힌 세금(무슨 세금인지는 정확히 모르겠지만)을 냅니다. 물론 중개사에게도 수수료를 줍니다 (“얼마나...드리면 돼요?”라는 사뭇 조심스러운 질문과 함께)

 

어떻습니까, 대충 비슷하지요? 이 전형적이고 단조로운 과정에서 여러분이 지불하시게 되는 비용의 총액은 결코 만만한 금액이 아닙니다. 단지 여러분이 그것을 ‘집값’으로 포함하여 계산하시지 않은 것 뿐이지요. 그럼에도 불구하고 “그냥 남들이 하는 대로”, 혹은 “다 알아서 해 준다”는 중개사의 말만 믿고 아무런 의심 없이 달라는 돈을 다 주는 것은 부동산 매입에 소요되는 경비나 세금이 원래부터 나에게 청구된 그 값으로 정해져 있었을 것이라는 오해 때문입니다. 만일 그렇지 않을 수도 있다면, 혹시 여러분이 지금까지 지불해오신 비용에 미처 의식하지 못했던 누수(漏水)가 있었던 것은 아닐까요?

 

이제는 왜 우리가 부동산 매매에 관련되는 세무와 제반 절차 및 그 원칙과 관행에 대해 스스로 적극적인 관심을 가져야 하는지 이해가 가실 줄 믿습니다. 원래 세금이나 계약, 등기 등의 이야기는 낯설기도 하려니와 ‘복잡하고 어렵다(한 마디로 골치 아프다)’는 선입관을 많이 가지고 계시기 때문에, ‘왜 그런 것을 내가 알아야만 하는지’에 대한 이해가 선행되지 않는 한 아무리 좋은 방법을 알려드려도 효과가 없다는 것을 필자는 경험으로 알고 있습니다.

그럼, 이제부터 ‘누구보다 현명하게 집을 사는 방법’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞으로 필자와 함께 다음과 같은 세 가지 주제만 살펴보시고 나면, 아마도 무릎을 탁 치며 말씀하시게 될 것입니다. “이렇게 쉬운 걸 내가 몰라서 돈을 더 냈다니!”

 

 

취득세와 등록세

 
집을 사면 세금을 내야 합니다. 그런데 무슨 세금을 도대체 얼마나 내야 하는 걸까요? 누구나 한 번쯤 생각해 보았을 바로 이 질문 안에 훌륭한 재테크의 비결이 숨어 있습니다.

여러분이 급여에 대해 내시는 근로소득세나 주택을 파실 때 매겨지는 양도소득세는 국세라고 해서 국세청에 납부하는 세금인 반면, 주택을 구입하실 때 내게 되는 취득세 및 등록세 등은 지방세라고 해서 물건소재지(집이 있는 동네) 관할 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 그럼 일단 그 기준이 어떻게 되는 지부터 살펴보도록 하지요.

 

 

 

구분	세율	신고기간
취득세 농특세 취득세 + 등록세 합계	취득가액의 2% 취득세의 10% 총 취득가액의 2.2%	등기/등록일로부터 30일 이내
등록세 교육세 등록세 + 교육세 합계e	취득가액의 3% 등록세의 20% 총 취득가액의 3.6%	등기/등록할 때
과세표준	원칙: 취득당시의 가액 (취득자가 신고한 가액에 의함)   관행: 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세시가표준액 이상

 

 

무척 여러 가지 세금을 내게 되는군요. 물론 별장이나 호화주택, 골프장 등의 경우 별도의 세율이 적용되지만, 일반적으로 여러분이 주택을 구입하시게 될 때 내시게 되는 취득세, 농특세, 등록세, 교육세 등 세금의 합은 취득금액의 약 5.8% 라고 보시면 되겠습니다.

그런데, 여기서 5.8%의 기준이 되는 ‘취득가액’이 정확히 어떤 금액을 지칭하는 것인지를 정확히 이해하셔야 합니다. 위의 도표에서 보신 것처럼 원칙적으로 취득세 및 등록세의 과세표준은 매수자가 제출하는 계약서 상에 ‘신고’하는 금액에 의하게 되어 있습니다.

 

그런데, 이 계약서는 여러분이 매매계약을 할 때 실제로 상대방과 교환한 계약서가 아니라, 관청이 요구하는 일정한 형식을 갖춘 ‘검인계약서’라는 형태로 제출하게끔 되어 있습니다. 다시 말해서 5.8%의 기준이 되는 취득금액은 검인계약서 상의 금액을 기준으로 산출되므로 검인계약서에 대해 신경을 쓰셔야 한다는 것입니다.

그런 것 아직껏 한 번도 작성한 적이 없으시다고요? 물론 그러시겠지요. 그러나 부동산 매매계약을 하실 때 옆에 앉아있던 어떤 낯선 사람이 여러분께 도장을 달라고 해서 무슨 서류에 도장을 찍었던 것은 어렴풋이 기억하실 것입니다. 그 사람이 법무사(혹은 법무사사무소 직원)이고, 그 서류가 검인계약서 입니다. 검인계약서의 작성을 여러분으로부터 위임 받은 (여러분이 의식하시든 못하시든 관계없이) 법무사는 공시지가와 지방자치단체의 적용비율을 곱하여 산출한 가액(‘과세시가표준액’)보다 높은 ‘적당한’ 선에서 매매가액을 적어넣고 취득세를 산출합니다. 과세시가표준액 보다 높기만 하면 이 매매가액은 실거래가로 신고하든 더 높게 신고하든 납세자의 자유이므로, 가급적 더 많은 세금을 납부함으로써 사회봉사의 기회를 찾고자 하는 분들께서는 이 매매가액을 얼마든지 높게 쓰셔도 무방합니다.

반면, 지역사회 봉사는 별도의 방법으로 하시고자 하는 분들께서는 법무사가 제시하는 검인계약서에 그저 도장만 찍어줄 것이 아니라, 미리 법무사에게 취득세 세액계산 근거(과세표준)의 최저한을 계산해 줄 것과, 그 금액으로 매매가액을 기록해 줄 것을 요구하면 자연히 취득세, 등록세 및 기타 세금이 최저한으로 산출되겠지요. 여기서 통상 수십만 원에서 수백만 원을 가볍게 절감하실 수 있게 됩니다.

 

바로 이 부분에서 필자가 가장 많은 질문을 받는 내용은 이렇습니다:
“취득가액을 합법적인 최저한으로 신고하면 취득관련 세금을 최저한으로 내게 되는 것은 이해가 됩니다만, 그러면 나중에 집을 팔 때 차익이 커지니까 양도세가 더 많아지지 않나요?”

 

여러분은 어떻게 생각하십니까? 언뜻 생각하면 그럴 것 같지만, 그것은 국세와 지방세에 대한 개념을 혼동하시기 때문입니다. 서두에 필자가 쓴 글을 다시 한 번 읽어보시면, 취득세와 같은 지방세와 양도세와 같은 국세는 각각 관할관청이 다르고, 따라서 과세기준도 다르다는 점을 쉽게 짐작하실 수 있을 것입니다. 따라서, 여러분이 집을 사실 때 세금을 많이 냈든 적게 냈든, 나중에 파실 때 내시게 되는 양도소득세와는 별 상관이 없는 것이지요. 더욱이 필자는 우리 삼성가족 여러분의 실제 거주를 목적으로 한 1주택 취득을 전제로 말씀 드리는 것이므로, ‘3년 보유, 2년 실거주’(※ ‘04년 개정 기준; ‘03년까지는 1년 실거주)라는 요건을 충족하시는 경우라면 양도세는 당연히 과세되지 않습니다.

 

그러나, 부동산중개소를 통한 개별매매와는 달리 신규로 아파트를 분양 받거나 경매 등을 통해 부동산을 취득하는 경우는 어쩔 수 없이 상대적으로 많은 취득세 및 등록세를 부담하게 되는데, 그 이유 역시 동일한 원리에서 비롯됩니다. 즉, 아파트 분양의 경우는 법인의 장부가가, 경매의 경우는 결정문이 과세관청에 그대로 통보되기 때문에, 결과적으로 실거래가액이 과세표준이 되어버리고 마는 것이지요.

 

또한, 등록세는 등기 시점에 반드시 내야 하는 반면 취득세는 등기/등록 시점으로부터 30일 이내에만 내시면 되므로, 굳이 서둘러 한 달간의 이자를 포기하고 취득세까지 한꺼번에 납부하실 필요가 없다는 점도 기억하셔야 하겠습니다... 너무 지독하다고요?

 

요즘 화제가 되고 있다는 어떤 책을 보니까 ‘복비를 아끼려 하지 말고 오히려 중개사에게 인센티브를 제시하여 내 편으로 만들면 유리한 거래를 할 수 있다’는 내용이 있더군요. 결론부터 말씀 드리자면 필자는 이 주장에 대해 전혀 다른 견해를 갖고 있습니다.

부동산중개업자의 임무는 매매당사자 상호간에 합리적인 거래가 이루어지도록 도와주는 것이지, 어느 한 쪽에 일방적으로 유리하거나 불리한 거래를 유도하는 것이어서는 안됩니다. 그럼에도 불구하고 좀 더 싼 값에 살 수 있도록, 혹은 조금이라도 비싸게 팔 수 있도록 해 주었으면 하고 바라게 되는 것은 인지상정이라고도 할 수 있겠으나, 특정한 조건이나 반대급부를 붙여 나에게만 유리한 거래를 유도한다는 것은 결국 ‘나의 매매상대방에게 손해가 가게끔’ 중개를 해 달라는 지극히 이기적인 발상이라고 밖에 볼 수 없는 것이겠지요.

 

도덕성을 기본품성으로 삼는 우리들에게 어울리지 않는 얘기이기도 하려니와, 그러한 이기적인 매매로 인해 얻게 되는 눈 앞의 이익보다는 장기적으로 볼 때 불공정한 수수료 관행의 확산에 일조함으로써 나와 내 가족이 언젠가는 입게 될 피해가 훨씬 클 수 있다는 것을 생각하셔야 합니다.

 

 

중개수수료는 물어보지 말고 직접 계산하라

 

불과 3~4년 전까지만 해도 아파트와 같은 부동산을 사고 팔 때 항상 골칫거리가 됐던 것이 부동산 중개수수료 였습니다. 중개사들이 중개료를 “알아서 더 줄 것을” 요구하는 일이 비일비재한데다, 중개료를 더 줄 것 같지 않으면 불성실하고 불친절한 태도로 중개를 하는 경우가 많았기 때문이지요. 이런 이면에는 그 동안 잘못된 거래관행과 현실화되지 못한 법정수수료 등이 원인으로 작용했었습니다. 2000년대에 들어서면서 정부가 중개수수료를 현실화하고, ‘법정수수료율’ 이라는 것을 정하면서 이런 문제가 크게 줄어들고 있기는 하지만, 실제 매매자들의 입장에서는 여전히 신경 쓰이는 문제가 아닐 수 없습니다.

 

오늘부터는 그런 문제로 더 이상 신경 쓰지 않으셔도 좋습니다. 여러분께서 스스로 중개수수료를 계산하고 지불하는 몇 가지 간단한 요령만 터득하시고 나면, 좀 더 유리한 위치에서 합리적인 비용으로 정당한 서비스를 요구할 수 있게 됩니다. 무료도 아니고, 내 돈으로 정당한 수수료를 줘 가면서 거래하는데 서비스업자인 중개사의 눈치를 봐야 할 하등의 이유가 없지 않겠습니까?

우선, 중개수수료는 각 금액단위별로 적용되는 수수료율(아래 수수료율 표 참조)을 곱하면 손쉽게 구하실 수 있습니다. 한 가지 주의할 것은 각 금액단위별로 중개수수료의 상한선은 넘을 수 없다는 것입니다. 예를 들자면, 2억 원짜리 주택을 매입했을 경우 중개수수료율은 0.5%로 중계수수료는 (2억원 X 0.5%=100만 원)이지만 한도액이 80만 원으로 정해져 있으므로 최고 80만 원만 지불하시면 되는 것이지요.

월세의 경우를 보면, 일반적으로 월세를 월세이자율을 고려해 전세로 환산한 금액을 기준으로 수수료를 산출하는 경우가 많더군요. 하지만 이것은 틀린 계산입니다. 월세는 보증금과 월세기간 내에 매월 지불할 월세를 합친 금액을 기준으로 중개수수료를 계산하도록 되어 있습니다. 예를 들어, 보증금 3,000만 원에 월세액 50만 원, 24개월간 임차를 한다고 가정할 경우 총 거래금액은 (3000만 원 + (50만 원 X 24개월) = 4,200만 원)이 되는 것이지요. 이 금액에 해당하는 중개수수료율이 0.5%이니까 중계수수료는 21만 원이지만, 상한금액이 20만 원이므로 중개수수료는 20만 원만 주면 되겠군요.

 

단, 법정 중개수수료율은 각 시군구청마다 다소간의 차이가 있으므로, 거래가 이뤄지는 해당지역 관청의 지적과에 문의하면 안내를 받으실 수 있으며, 각 시군구청의 인터넷사이트에도 자세한 안내가 되어있으므로 필요할 때마다 참조하시면 됩니다.

참고로, 아파트나 주택을 제외한 빌딩, 상가, 토지 등에 대해서는 상세한 수수료율 단계가 정해져 있지 않고, 적정범위만 정해져 있습니다. 매매나 교환의 경우 거래가액의 0.2~0.9% 내에서, 매매나 교환 이외의 전세, 월세 등은 거래가액의 0.2~0.8% 내에서 중개업자와 합의 하에 결정하도록 되어 있습니다. 물론 이런 경우에는 사전에 명확한 합의가 있어야 하겠지요.

 

종 별	거래가액	요율상한(%)	한도액	비고
매 매 교 환	5천만 미만	0.6	250,000 원
	5천 ~ 2억 미만	0.5	800,000 원
	2억 ~ 6억 미만	0.4	거래가액 곱하기 요율
임 대 차 등	5천만 미만	0.5	200,000 원
	5천 ~ 1억 미만	0.4	300,000 원
	1억 ~ 3억 미만	0.3	거래가액 곱하기 요율

중개수수료 부당청구 시 영수증을 요구하라

 

다행스럽게도 최근에는 중개업자들이 수수료를 부당하게 많이 요구하는 사례가 예전에 비해 많이 줄고 있습니다. 그러나, 간혹 비상식적 중개태도를 보이거나, 불법적으로 추가적인 중개수수료 요구를 하는 경우가 있습니다.

불법적인 비용요구의 예를 들자면 ‘중개물건확인서’와 같은 것들을 들 수 있습니다. 중개물건확인서란 중개대상물에 대한 법률적인 부분이나 권리관계, 제한사항 등을 확인해 서면으로 제시하는 것을 말하는데, 일반적으로 중개사는 거래를 중개할 때 매매나 임대계약에선 매매계약서와 함께 반드시 별도의 물건확인서를 써 주도록 되어 있습니다. 만약 중개확인서의 내용이 사실과 달라 매도자나 매수자에게 손해를 끼칠 경우 중개업자는 배상을 해야 할 법적인 책임을 지게 되지요. 따라서 중개업자가 써 준 물건확인서를 잘 살펴보고 보관해야 합니다. 그러나 간혹 물건확인서를 써주면서 추가적인 대서료를 요구하거나 추가비용을 달라고 하는 경우가 있는데, 이런 요구는 엄연히 불법에 해당하는 것이므로 주실 필요가 없습니다.

 

그럼, 만약 중개수수료를 법정수수료 보다 더 요구할 경우에는 어떻게 하면 좋을까요? 어쩔 수 없이 무리한 금액을 지불하시게 되는 경우라면 반드시 그 금액이 표시된 영수증 지급을 요청하시고, 영수증을 안 주려고 하면 현금을 주지 마시고 카드로 결제를 하겠다고 하십시오. 지급내역이 남아 있는 영수증을 가지고 시군구청 지적과나 소비자보호원에 신고하면 구제를 받을 수가 있으며, 중개사들도 그런 사실을 잘 알고 있으므로 아마도 거기까지 말씀하시면 더 이상 과다요금을 청구하려 들지 않을 것입니다.

 

또한, 중개수수료는 원칙적으로 중개가 완전히 이뤄져야만 요구할 수 있는 것인데도 불구하고 거래가 중간에 무산됐는데도 지급을 요구하거나, 잔금지급이 아직 이루어지지 않았는데도 중개수수료 전액을 요구하는 경우가 있습니다. 물론 이 역시 불법적인 중개행위에 해당합니다. 이런 분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 중개수수료를 잔금지급일 날 지불한다든지 하는 내용을 미리 협의해 두는 것이 확실하겠지요.

 

다시 말씀 드리지만, 중개수수료를 지불했을 땐 영수증을 챙겨두는 것이 중요합니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 영수증을 받으면 중개수수료를 부당하게 청구하는 것도 막을 수 있지만, 추후에 양도세를 실거래가로 계산해 납부하게 될 경우 실거래비용을 공제 받을 수 있는 증빙자료가 되기 때문이지요. 영수증을 받는 것은 합법적인 중개절차를 유도할 수 있을 뿐 아니라 효율적인 절세 측면에도 유리하다는 것을 기억하십시오.

자, 이젠 중개사 앞에서 “저... 얼마나 드리면 돼요?” 라는 우문(愚問)을 하실 분은 아무도 안 계시겠죠?

 

부동산중개사가 싫어할 이야기 2

 

혹시 여러분이 본인의 명의로 집을 사신 경험이 있으시거나, 혹은 자동차를 사신 경험이 있으시다면 여러분은 모두 채권매매의 유경험자라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 “나는 생전 채권 같은 것 사 본 적이 없다”라고 말씀하시는 분들이 많은데, 직접매매를 하지 않으셨다는 것 뿐이지 실제로는 제3자를 통해 간접매매를 해 오신 것입니다.

 

왜 난데없이 채권에 대한 이야기를 꺼내느냐 하면, 재테크의 기본원리가 여기에도 마찬가지로 적용되기 때문입니다. 즉, 내가 채권에 대해 간단하게나마 그 내용을 알고 남을 시켜서 간접매매를 하는 것과, 전혀 모르는 상태에서(혹은 알려고도 하는 않는 상태에서) 남에게 매매를 일임하는 것과는 그 결과가 다를 수 밖에 없다는 것이지요.

채권할인율을 반드시 확인하라

 

우리나라는 국가재정의 안정적인 공급수단의 하나로 채권을 발행하고 있는데, 부동산을 취득하여 소유권 등기를 하려면 반드시 제1종 국민주택채권을 매입하게끔 되어있습니다. 따라서 여러분도 지금 거주하고 계신 집을 사실 때 당연히 법이 정하는 비율만큼의 채권을 매입하셨을 것입니다.

 

그런데 그 채권이 지금 어디 있나요? 대부분의 경우 등기를 대행해 준 법무사가 이미 할인을 해 와서 여러분은 할인율 만큼의 차액만 지불하셨을 것입니다. 간단히 말하자면 채권을 매입하자마자 팔아버리신 것이지요. 그렇다면 그 과정에서 과연 ‘내 채권’을 제 값을 받고 판 것인지 정도는 당연히 확인해보아야 하겠지요.

 

물론 주택의 규모에 따라 다르겠지만, 일반적으로 채권매입 금액 자체는 무시할 만한 수준이 아닙니다. 주택(건물)의 경우 채권취득 금액은 서울시와 광역시는 과세시가표준액의 2 ~ 7% 정도이며, 토지의 경우 서울시와 광역시는 2.5 ~ 5%에 상당하는 금액을 매입하도록 되어 있습니다.

 

그럼 대체 이 채권이라는 것이 무엇 인지부터 간단히 짚고 넘어가 보도록 하지요. 제대로 된 ‘재테크’를 하시려면 채권에 대한 이해는 기본이자 필수사항 입니다. 그럼에도 불구하고, 일반적으로 채권이라고 하면 막연하게 ‘어렵다’ 또는 ‘복잡하다’라고 느끼시는 분들이 많은데, 사실은 어렵거나 복잡할 것이 하나도 없습니다. 우선 오늘의 주제인 채권 할인과 관련한 부분을 중심으로 이해하시기 쉽게 설명해 드리겠습니다

채권의 기본을 알면 ‘돈’이 보인다

 

국민주택채권은 소위 ‘국채’의 대표적인 형태로서, 매월 말에 정부가 발행하는 5년 만기 장기채권 입니다. 국가가 지급을 보증하므로 회사채에 비해 안전하고, 만기인 5년 뒤에는 원금과 더불어 연단위로 복리 계산한 상당히 괜찮은 이자를 받을 수 있는 채권입니다. 더구나 세무적인 측면에서도 혜택이 있으므로 실제로 장기투자를 위한 안정적인 재테크 상품으로 이러한 채권을 구매하는 분들도 많습니다.

 

그러나 처음부터 투자목적으로 이러한 채권을 구매하지 않은 경우라면 5년이라는 기간이 아무래도 부담스럽게 느껴질 수 있으므로, 만기까지 기다리는 것 보다는 지금 당장 팔아서 현금화하고자 하는 욕구가 더 강할 것입니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 금융시장에는 이러한 안정적인 채권을 구매하고자 하는 수요가 항상 있게 마련이므로, 여러분께서 팔고 싶은 시점에 국채를 파는 것은 일반적으로 별 문제가 없습니다. 단, 5년으로 약속된 기간을 기다리지 않고 지금 당장 채권을 현금화하기 위해서는 일정한 비용을 대가로 지불하셔야 하는데, 그 비용의 크기를 ‘할인율’이라고 부릅니다.

 

왜 그러한 비용이 드는지, 즉 할인이 일어나는 이유를 굳이 설명하자면 간단합니다. 오늘의 만 원과 5년 후의 만 원의 가치는 다를 수 밖에 없기 때문이지요. 그럼에도 불구하고 5년 후에 만 원이 되는 증서(채권)를 오늘 돈으로 바꾸고 싶다면 채권의 만기까지 남은 시간(‘잔존만기’라고 부릅니다)에 비례하는 가치의 차이 만큼을 당연히 지불하셔야 하는 것이지요. 예를 들어 할인율이 10%라고 하는 의미는, 내가 지금 가지고 있는 만 원짜리 채권을 9천원이라는 현금과 교환할 수 있다는 뜻이지요. 이 때 천 원의 손실을 기꺼이 감수하는 이유는 금리현황 등을 감안해 볼 때 현재의 9천원과 5년 후의 만 원(정확히는 ‘만 원 + 채권만기이자’)가 기본적으로 비슷한 가치를 가진다는 계산이 나오기 때문입니다. 이것이 할인의 개념이자 채권이 유통되는 기본 원리입니다.

 

내 채권은 내가 직접 매각한다

 

채권도 주식과 마찬가지로 그날 그날의 시장상황에 따라 값이 달라지므로, 내가 가진 채권의 할인율, 즉 지금 팔았을 때 얼마 정도를 비용으로 지불하면 채권을 현금화할 수 있는가의 여부를 어느 증권회사에나 직접 확인해 보실 수 있습니다.

여러분이 매입하신 채권은 증권회사를 통해 직접 매각하실 수 있으며, 당월 발행물인 경우에는 국민은행에서도 매각하실 수 있습니다. 단, 증권회사의 경우 가급적이면 많은 채권 물동량을 확보한 대형회사를 통하시는 편이 할인율 면에서 조금이나마 유리합니다.

 

그런데, 전화 한 통이면 확인해보실 수 있는 이 할인율을 체크도 하지 않은 채 무턱대고 법무사 혹은 부동산 중개인에게 할인대행을 맡기게 되면, 실제로 내가 직접 증권회사의 내 계좌에 입고시킨 후 매각하는 할인율과 비교해볼 때 터무니 없이 높은 할인율로 계산이 되어 비용청구서에 올라오게 되는 경우가 종종 생기게 되는 것입니다. 물론 가장 큰 문제는 비싼 할인료를 지불했다는 사실 자체를 본인들이 대부분 잘 모르고 넘어간다는 것이지요.

 

또한, 만일 향후에 실거래가액을 기준으로 양도소득세를 신고하시게 되는 경우에는 할인료를 취득비용으로 인정 받을 수 있게 되는데, 이러한 경우 국민은행 또는 증권회사를 통해 매각하시는 경우에 한해 비용으로 인정을 받을 수 있게 된다는 점을 기억하셔야 합니다. 그러고 보니 훗날 세무증빙자료로 활용하기 위해 꼭 챙겨두셔야 하는 것으로 지난 번에 말씀 드린 것이 또 하나 있었지요? 그렇습니다. 부동산 중개수수료 영수증이었지요.

 

부자의 마인드에는 뭔가 남다른 것이 있다

 

취득세, 등록세, 그리고 채권할인에 이르기까지의 비용절감 요령을 말씀 드리면 “저는 겨우 변두리 25평짜리 국민주택 아파트 한 채 사려고 하는데, 그까짓 비용 다 해봐야 얼마나 되겠어요?”라는 반론(?)을 하시는 분을 가끔 만나게 됩니다.

 

과연 그럴까요? 단순히 산술적으로 따지면 보는 시각에 따라서는 절세나 비용절감이라는 부분은 집값과 비교해 볼 때 어쩌면 미미해 보일지도 모르겠습니다. 그러나, 업무상 소위 ‘부자’들과 누구보다도 많은 대화와 상담을 나누고 있는 필자가 그들의 공통된 특징으로써 가장 인상 깊게 느끼는 것 중의 하나는, ‘부자’들은 어떤 일을 하든 어디에 무슨 투자를 하든 세금(tax)과 비용(cost)에 대해서만은 명확한 개념을 가지고 움직인다는 것입니다. 반면 ‘부자가 아닌 사람’들은 투자수익률과 결과예측에만 신경을 집중하는 경향이 있더군요.

 

부자들이야 워낙 투자규모가 크니까 그에 따르는 세금이나 비용도 자연히 많기 때문에 신경을 쓸 수 밖에 없는 것이라고 생각하시는 분도 계시겠지만, 필자가 관찰한 바에 따르면 ‘부자’들의 투자에 대한 접근방식과 마인드는 그 규모가 10억이든 1백만원이든 똑같습니다. 따라서 필자는 ‘부자’들이 돈이 많기 때문에 세금이나 비용에 신경을 쏟는 것이 아니라, 애초부터 세금이나 비용에 신경을 쓰는 마인드를 가지고 있기 때문에 많은 돈을 모을 수 있었고 또 유지할 수도 있는 것이라는 결론을 얻게 되었습니다.

 

논리적으로 따져보아도 ‘부자’들이 신경 쓰는 세금이나 비용은 본인의 노력 여하에 따라 확실한 절감이 가능한 부분인 반면, ‘부자가 아닌 사람’들이 신경 쓰는 투자수익률이라고 하는 것은 인간이 예측하기 어려운 불확실한 미래변수의 영향을 받을 소지가 크다는 점을 생각해 보면 부자들의 마인드에는 확실히 참고할 만한 점이 있다고 하겠습니다.

 

부동산 매매계약, 이것만 알면 나도 프로급!

 

부동산 매매계약은 매입과 매도 양쪽의 최종결정을 현실화하는 마지막 단계입니다. 거래대금이 오가고 소유권이 바뀌는 매우 중요하고도 현실적인 변화를 수반하는 거래인 것이지요. 매도자의 입장에서나 매수자의 입장에서나 거금을 들여 소유권을 주고 받는 과정인 만큼 신중하게 임해야 하는 것은 두 말할 나위가 없겠으나, 지금까지 살펴본 여러 가지 체크포인트와 마찬가지로 매매계약 역시 그 체결과정 및 내용을 부동산중개인에게 전적으로 일임해 버리는 사례가 많더군요. ‘아는 만큼 확실히 절약할 수 있다’는 것이 필자가 강조하는 재테크의 금과옥조이므로, 이 매매계약에 관련한 몇 가지 중요한 사항을 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

계약서는 쉽고 구체적으로 써라

우선, 부동산 매매계약을 체결하기 전에 가장 먼저 확인하셔야 할 사항은 부동산의 소유권과 각종 권리를 기재해 놓은 등기부등본에 관한 것입니다. 등기부등본은 한 번만 확인해선 안되고, 계약직전, 즉 매매계약 당일에 반드시 새로 발급 받아 다시 한번 직접 확인해야 합니다. 계약 당일 등기부등본에 소유권 이전에 문제가 될 수 있는 근저당, 가등기 등이 기재되는 경우가 있을 수 있기 때문이지요. 모든 사람이 선량한 거래자이기를 필자도 바라고 있으나, 세상에는 간혹 그러한 신뢰를 악용하는 사람도 있기 마련이므로, 그런 경우라면 당연히 계약을 거부하셔야 합니다.

 

부동산중개인을 경유하지 않고 거래 당사자들끼리 합의가 되어 부동산을 매매하게 되는 경우라도 계약서는 필히 작성하셔야 합니다. 그러나 이 부분에서 실무적인 지식이 없거나 구체적인 작성요령을 잘 몰라 난처해 하는 분들이 적지 않으시더군요. 특히 매매 경험이 전혀 없는 분일 경우 이런 어려움은 더욱 크게 다가올 수 밖에 없습니다.

 

하지만 계약서를 작성하는 요령은 예상외로 그리 어렵지 않습니다. 매매할 때 상호간에 주고 받는 계약서는 특정한 양식이 있는 것이 아니기 때문입니다.. 보통 거래를 중개하는 중개사가 기본적인 내용을 작성하지만, 중개사에 의한 중개가 아닌 거래당사자 간의 거래일 경우는 직접 작성하시더라도 아무 상관이 없습니다. 계약서는 특정한 양식 없이 협의된 내용을 구체적으로 알기 쉽게만 적어 넣어도 법적으로 그 효력을 충분히 갖출 수 있기 때문이지요. 일반적인 경우 시중에서 보편적으로 사용되는 서식이나 인터넷부동산사이트에서 제공하고 있는 계약서식을 사용하시더라도 무리가 없다고 보시면 됩니다.

 

계약서의 양식 자체는 그리 중요하지 않지만, 반드시 기재해야 하는 필수항목이 있다는 점은 꼭 기억해 두셔야 하겠습니다. 먼저 거래당사자인 매도인과 매수인의 표시로서 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 인감이 필수적으로 기재되어야 합니다. 중개인이 있을 경우는 중개사의 주소, 주민등록번호, 연락처, 인감도 함께 기재하셔야 합니다. 물론 이와 함께 해당 부동산이 표시되어야 하는데, 구체적으로는 해당부동산(목적물)의 소재지, 동/호수, 면적 등이 필수적으로 포함되어야 합니다.

 

또한 매매대금의 지급방법과 지급금액, 지급일자도 정확히 기재해야 합니다. 다시 말해서 계약금, 중도금, 잔금을 개별적으로 각각의 지급금액규모와 지급날짜, 그리고 지급방식을 보기 쉽게 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 금액은 한글이나 한자로 적은 다음 아라비아숫자로 함께 기재하면 됩니다. 이밖에 해당 부동산을 비워주는 명도시기와 소유권이전등기예정일도 역시 포함되어야 확실합니다.

 

계약 시 합의 내용은 모두 계약서에 기입하는 것이 좋다

 

이런 기본적인 내용 외에도 특별히 매매당사자 간에 협의된 내용이 있는 경우라면 ‘특약사항’이라는 형태로 쓰게 되는데, 특약사항은 일반적인 계약서의 하단부 빈칸에 기재하는 형태로 많이 사용되고 있습니다. 특약사항 역시 아주 구체적으로 기입하는 것이 중요합니다. 예를 들면 대출이나 전월세를 안고 매매를 하시는 경우, 대출과 전월세의 승계의 책임, 매수자가 직접 전세를 놓고 전세금으로 잔금을 지급하겠다는 내용과 같은 중요한 사항은 필수적으로 기재하셔야 하겠지요.

 

시설적인 면에서도 협의를 하신 것이 있다면 이것도 써넣는 것이 좋습니다. 예를 들어 특별한 시설(방범시설, 특수시설 등)에 대한 가격을 매도가격에 포함하겠다는 내용 등을 생각해 볼 수 있겠지요. 협의사항에서 간혹 문제가 되는 것은 제세공과금 인데, 사소하게 마찰이 생기는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 금액이 그리 크지 않더라도 계약과정에서 누가 부담을 할 것인가의 문제를 명확하게 하시는 것이 좋습니다. 특히 6~7월 사이에 거래를 하시는 경우, 재산세와 종합토지세의 부담자가 명확하지 않게 되어버리는 경우가 많다는 점을 염두에 두시고 어느 쪽이 부담을 할 것인지를 분명히 기재하도록 하십시오.

 

계약서는 법률적인 강제성을 갖는 대단히 중요한 서류이므로 꼼꼼히 기재하셔야 합니다. 거래경험이 없는 사람일수록 계약이 단순히 소유권을 이전하는 데 형식적으로 필요한 것이라고 생각하기 쉽지만, 거래와 관련되어 협의된 내용이면 하나도 빠짐없이 구체적으로 적어놓아 향후 있을지 모르는 분쟁의 여지를 없애야 안전하다는 것이 부동산 매매경험이 많은 베테랑일수록 이구동성으로 강조하는 사항입니다.

 

중도금 지불 후, 해약은 원칙적으로 불가능하다

 

계약서를 제대로 쓰고 계약금을 주고 받았다고 해서 안심하실 수 만은 없는 일입니다. 뜻하지 않게 계약을 갑자기 해지하는 경우가 생길 수 있기 때문이지요. 처음 그런 일을 겪게 되는 경우에는 자칫 당황하거나 감정적인 대응을 하게 되기 쉽습니다만, 원칙만 정확히 알고 계시면 어떤 경우라도 그다지 흥분하시거나 놀라실 필요는 없을 것입니다.

 

매수자가 사정이 생겨 계약해지를 통보했다면 매수자가 이미 지불한 계약금은 위약금으로 매도자에게 주어지도록 되어 있습니다. 반대로 매도자 측에서 계약을 해지했을 경우는 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 위약금으로 매수자에게 지불해야 합니다. 계약금은 일반적으로 계약이 체결됐다는 증거금으로서의 역할과 계약의 해지를 막기위한 위약금의 성격을 동시에 갖고 있기 때문이지요.

특별한 사유 없이 계약을 해약하는 경우라면 중도금이 지불되기 전이나, 중도금이 없을 경우에는 잔금지급 전에만 해약할 수 있게끔 되어 있습니다. 특별한 협약이 없는 경우 현행 민법에서는 중도금의 일부나, 중도금이 없을 경우 잔금이 지불된 시점에서 계약은 이행된 것으로 보아 함부로 해지할 수 없게 되어 있습니다.

 

단, 상대방과 협의에 의해 계약내용을 이행하지 않았을 경우 계약을 해지할 수 있다는 약정을 미리 결정할 수는 있습니다. 그러나 아무리 합법적인 해지요건이 갖춰진 상황이라고 할지라도 일방적으로 해지하는 것 보다는 증거를 남겨두는 방법으로서 내용증명을 해두시는 편이 유리합니다. ‘내용증명’은 해약의 통지를 법적으로 증명할 수 있도록 증거로 남겨놓는 절차로서, 가까운 우체국에서 신청하시면 간단하게 보내실 수 있습니다.

 

해약은 피치 못할 사정으로 발생하는 것이지만, 이로 인해 발생하는 시간과 비용의 손해는 결코 가벼운 것이 아닙니다. 그러므로 계약을 하시기 전에 해당 계약에 영향을 줄 수 있는 사항들을 먼저 철저하게 조사하는 것이 중요합니다. 다음으로 매매계약 시에는 분쟁의 여지가 없도록 여러 면에 걸쳐 충분한 협의를 거치셔야 합니다. 그리고 이 때 구두로 결정된 사항은 아무리 사소한 것이라도 꼼꼼하게 계약서에 기재하시는 것이 서로에게 유리합니다. 매매상대방이나 부동산중개인이 “괜찮다” 라든지, “알아서 해 주겠다” 라든지, “나를 못 믿어서 그러느냐” 라고 핀잔을 주더라도 신경 쓰실 필요가 없습니다. 모든 일의 책임과 결과는 결국 여러분에게 돌아오는 것이니까요.

 

덧붙여, 계약내용을 성실히 이행하지 않는 경우를 방지하기 위해 ‘구체적으로 합의내용이 이행되지 않을 경우 어떻게 할 수 있다’는 내용도 계약서에 반영하신다면 안전장치로서 매매계약을 100% 활용하셨다고 할 수 있겠습니다.

 

출처: 삼성

 ‘단칸방에서 수십억 부자’로, ‘몇 십 만원으로 시작해 수백억 번 부동산부자’ 등 요즘 개미투자자들의 가슴을 설레게 하는 투자 성공담을 담은 재테크 서적과 신문, 잡지 등 매체의 카피들로 지면이 난무하다. 그것이 사실인 지 여부를 차치하고라도 직장인들 사이에선 투자에 성공한 이들과 그렇지 못한 경우 사이에 희비가 엇갈리면서 ‘성공한 고수 따라하기’ 가 유행하고 있다.

 

 기억을 더듬어 보면 97년 외환위기를 겪은 이후 2005년까지 부동산시장은 사실 두 번 다시 오기 힘든 절호의 투자처였다. 종자돈 몇 천 만원으로 얼마든지 투자가 가능한 때였던 데다 분양권, 경매, 재개발 ? 재건축, 택지지구 토지 등 어느 곳이든 무리(?)하게 묻어두었다가 1년 정도만 기다리면 수 천 만원의 시세차익을 거둘 기회가 널려있었다. 투자자도 많지 않았던 때인 데다 투기의 규제책이 사후약방문식이어서 시장이 아주 허술했다는 얘기다.

 당시 호경기 때는 위험하거나 돈 안 되는 몇 종목의 부동산을 사지 않는 한 투자의 실패는 거의 없었던 시기여서 투자에 성공할 수 있었을 뿐이지 그 고수들이 선견지명이 있었다고는 보지 않는다. 정부의 정책을 잘 살피고 돈이 몰리는 곳에 미리 매입하는 것이 고수라면 할말이 없지만 한마디로 ‘운칠기삼(運七技三)’이 먹혀든 사례라고 결론짓고 싶다. 그리고 부동산정책에 갈팡질팡하지 않고 소신껏 투자해 큰 돈을 벌어들인 것이다. 즉 ‘투자 비법’이 아니라 ‘기본’을 잘 지켜 투자했다는 것이다.

 

 그런데 요즘 책과 언론으로 유명해진 실전 고수의 뒤에서 자문과 컨설팅을 받겠다는 사람들이 점점 늘고 있다. 지명도 높은 부동산컨설턴트들의 투자 자문을 들으면 최소한 엉뚱한 부동산을 사지 않을 것이라는 절박한 심정은 이해하지만 전적으로 신뢰해 조건없이 매입하는 개미투자자들이 있다는 게 문제다. ‘고수’ 그들은 경제전문가도 아니고 미래학자도 아니다. 그들이 골라 준 부동산종목과 유망지역이 100% 안전한 투자처라는 확신은 금물이고 위험하기 짝이 없다.

 

■ 고수의 부동산 예측을 전적으로 믿지 말라

 

 부동산 시장예측은 뜬구름 잡기이다. 전망은 예측일 뿐 그것만을 신뢰해 무리하게 투자한다면 리스크를 키우는 지름길이다. 한동안 필자도 몇몇 언론을 통해 부동산전망을 한 적이 있었다. 기자의 요청으로 유선 또는 이메일로 의견을 내놓았는데 그 다음 날 내 의견이 다른 전문가들과 함께 대문짝하게 소개된 적이 있었다. 솔직히 시장전망은 신(神)의 영역일 뿐 인데 불과 몇 시간 고민(?)해 답변해준 내용이 시장전체에 영향이 미치리라고는 생각지도 못했다. 물론 틀린 경우가 더 많았고 맞춘 경우는 아주 조금이었다.

 

 다른 금융시장의 전문가들 예측도 마찬가지이다. 스타급 펀드매니저와 애널리스트들 또한 고수일수록 ‘입 조심’한다. 여러 가지 장외변수의 향방을 쉽게 점칠 수 없는 데다 전체 포트폴리오(투자자산)보다는 개별종목 장세에 따라 울고 웃는 때가 많기 때문에 오히려 신중하고 애매한 예상을 내놓는 경우가 더 많다고 한다. 전문가의 전망만 믿고 아파트를 사거나 한 지역의 부동산에만 몰아치기 식 투자를 했다간 낭패를 볼 가능성이 더 크다. 시장전체를 정확하게 예측하는 것 자체가 불가능한 만큼 전문가의 전망근거를 분석 ? 해석해보려는 안목을 키우는 것이 더 좋은 방법이다.

 

■ 고수를 사칭한 작전세력에 주의하라

 

 부동산 시장도 작전세력이 있다. 한 때 분양권과 오피스텔 거래가 호황기 일 때 유명세를 이용한 몇몇 전문가들이 다양한 방법을 동원해 작전을 폈다는 것은 부동산업계의 공공연한 비밀이다. 수도권은 물론 충청 ? 영남권까지 그 영역은 실로 넓다. 가짜 분양열기와 가격거품을 만들려고 주부사원이나 아르바이트를 써서 바람을 잡고, 비인기지역은 3순위를 겨냥해 분양열기를 억지로 띄우고, 물 딱지와 폭탄 돌리기 같은 사례를 만들기도 했다. 분양이 좀 될 만한 곳의 현장에서는 노른자위 물건을 미리 빼돌렸다가 고가의 프리미엄을 붙여 되팔면서, 이만큼 웃돈이 형성되는 곳이라는 허세를 부리기 위한 수법이다.

 

 요즘 전방위 규제 때문에 부동산시장이 위축될 조짐이 보이자 부동산 작전세력들의 묘안 짜기가 더 기승을 부린다고 한다. 분양 초기부터 고가의 프리미엄을 붙여 음성적인 거래제의를 하거나 사전 유출된 고급정보라며 비싸게 매매를 부추기는 전문가가 있다면 의심해 봐야 한다. 특히 개미투자자를 상대해 업체 홈페이지나 부동산투자 설명회를 열어 유망한 투자지역이라며 부추겨 지금 투자해야 한다거나, 집값이 급등할 지역이라며 사람들을 모아 현장답사를 시켜준다면 자기 실속을 차리기 위해 흑심을 품은 작전세력의 개입이라고 봐도 무방하다.

 

■ 무늬만 고수의 투자 권유는 위험하다

 

 나름대로 다년간 실력을 쌓은 경험 많은 컨설턴트는 정확한 투자정보를 제공함은 물론 깨끗하고 정직한 서비스를 지향한다. 신뢰를 갖춘 고수일수록 본인이 잘 아는 몇 종목의 부동산으로 한정해 추천한다. 주로 아파트 등 주거시설 또는 공장 등 생산시설 또는 토지 등 한정된 투자종목으로 승부한다. 그러나 비전문가는 백화점식 또는 떴다방 식 운영을 한다. 돈이 되는 현장이나 종목이라면 어디든 쫓아가 고객을 유인해 투자를 유치한다. 책임지지 못할 감언이설로 유인했다가 갑자기 ‘잠수’타기를 하기도 한다.

 

 다년간 한 우물을 파고 투자를 유치했던 전문가는 시장흐름에 대한 감(感)이 빠르고 대처능력이 유연해 거래에 따른 자잘한 실수가 적다. 비전문가 일수록 자잘한 실수가 많다. 재테크 서적을 통해 부동산시장에서 유명세를 탄 모 컨설턴트는 고객에게 지역조합 아파트를 중개하면서 조합원자격이 없는 아파트 매물을 투자유망하다고 권해 거래를 성사했다가 고객에게 수수료 반환 소송을 당했는가하면, 번지수를 착각해 엉뚱한 토지를 소개해 계약을 치뤘다가 계약금을 포기하게 해 망신을 당한 사례도 있다. 자칭 고수라 주장하는 무늬만 전문가는 부동산의 각종 하자를 만나 호미로 막을 일을 가래로 막는 경우도 다반사이다.

 

■ ‘기본’ 보다 ‘비법’을 강조하면 의심하라

 

 20년 노하우의 최고 투자비법을 전수하겠다며 초보 투자자를 끌어들여 택지지구에서 분양을 했던 모 컨설턴트는 무리한 사업 확장과 고객들의 민원(?)으로 한순간에 집에 경매에 부쳐졌고, 경매 등 저가매입의 고수로 알려졌던 모 사장도 얼마 전 고객 10여명으로부터 고소를 당해 몇 개월 감옥에 갔다가 출소 후 잠적했다. 물론 극단적인 예이기는 하지만 이들의 공통점은 모두 투자비법을 주로 강조했다. 결과적으로 비법은커녕 기본을 지키지 않은 사기꾼과 진배없었다. 책임지지 못할 말로 고객을 현혹한 데다 무리하게 투자자의 돈을 끌어들여 실패를 안겨준 게 화근이었다.

 

 모든 투자에는 일정 수준의 기법과 정보가 필요하지만 확실한 비법을 갖고 투자하는 것은 거의 불가능하다. 예측을 통해 대박투자의 황금률을 찾아낸다는 건 있을 수 없다. 다만 투자의 실수를 줄이고, 법률적 ? 경제적 ? 기술적 지식을 종합해 투자 유망한 종목과 투자방법, 투자타이밍을 알려준다면 그게 바로 비법인 셈이다. 말 빨과 유명세를 통한 비법 보다는 오히려 현장경험이 풍부한 현지 중개업자 또는 실전 투자경험자가 더 많이 알고 있다. 비법을 강조하는 고수일수록 오히려 투자가 실패로 이어질 수 있음에 유념해야 한다.

 

 갈팡질팡한 정부의 부동산정책 때문에 투자자들은 마땅한 투자처를 찾아 고민하고 있다. 그러나 일부 초보자들은 ‘믿을 건 투자의 고수’ 뿐이라며 유명세를 타는 고수 찾기를 고집하고 있다. 시장에 바람이 거셀 땐 차라리 관심 있는 지역을 직접 찾아 가격의 변동추이를 모니터하고 중개업소 몇 군데를 탐문해 보는 게 훨씬 낫다. 투자정보는 스스로 옥석을 가려낼 수 있을 때에 비로소 가치를 얻을 수 있다. 상식적인 선에서 판단하고 객관적으로 납득이 갈 때만 투자하는 것이 요즘 같이 시기에 기본을 지키는 방법이다. 무늬만 고수의 답안지를 베꼈다가 오답을 적은 답안지를 써낼 수 있음을 명심할 때다.

 

※ 글쓴이 : 메트로컨설팅(www.metro21c.com) 윤재호 대표  

 

<오르는 부동산에 투자하는 100가지 방법>

 

<1장> 오르는 부동산을 사는 투자 마인드

 

 

1. 집의 재산적 가치와 귀중성을 깨달아라

 

내 집을 장만하고 재산 증식을 하기 위해선 무엇보다도 집의 재산적 가치를 깨닫고 실천하는 적극적인 재테크 마인드가 필요하다.

 

2. 재테크를 하고 싶다면 아파트를 사라

 

그저 편히 살 집을 구하는 차원이라면 단독 주택을 살 수도 있다.
하지만 부동산 재테크를 해볼 생각이라면 무조건 아파트를 사라.

 

3. 한 곳에 집착하지 말고 자주 사고 팔아라

 

자주 나는 새가 벌레를 많이 잡듯 이사를 자주 다닐 필요가 있다.
평생 한 곳에서 살 생각하지 말고 돈 주고도 못사는 경험을 쌓아라.

대체로 집을 자주 사고 판 사람들은 부자가 많았고, 평생 집을 사고 판 것 이 한두 번에 불과한 사람은 재산 증식을 이루지 못한 경우가 많았다.
부동산은 오르는 부동산이 있고 오르지 않는 부동산이 있다. 지역적으로도 오르는 곳이 있고 그렇지 못한 곳이 있다. 집을 자주 사고 파는 사람들은 그런 곳이 어디인지 경험적으로 알고 있는 경우가 많다.
자주 부동산을 사고 팔면서 이사하는 사람이 다양한 경험을 갖게 된다. 한 집에서 5년 이상 살지 마라. 새로운 지역, 꿈틀거리는 지역으로 가라.

 

5. 부동산 고객의 3대 근성을 역이용하라

 

상투를 잡는 사람들은 대개 적을 모르고 자기도 모르는 사람들이다.
남들보다 한발 앞서 생각하면서 투자해야 후회할 일이 안 생긴다.

모든 사물은 각자의 고유성질이 있다. 우리나라 부동산 시장도 3대 근성 이 지배를 하고 있다
첫 번째 근성은 들쥐 근성이다.
지역분석, 분양 평수 분석, 당첨 확률 분석, 자금 동원 능력 분석, 수요.공급 분석 등도 하지 않고 단순히 떼돈 벌 것이라는 생각만 가지고 투자를 한다.
선두 들쥐 군단이 ‘묻지마 투매’에 나서면 뒤따라 후발 들쥐 군단이 묻지마 투매에 나선다. 이러다가 부동산 시장이 냉각되면 부동산 값은 하락세로 돌아서면서 지각 들쥐 군단만이 손실을 떠 안게 된다.
두 번째 근성은 벌떼 근성이다.
부동산 시장에 벌떼처럼 모여드는 벌떼군단이 여기저기 나타나 면 부동산 시장도 서서히 햇살이 지고 어둠의 그림자가 밀려오고 있음을 깨달아야 한다.
세 번째 근성은 냄비 근성이다.
빨리 끓고 빨리 식는 냄비 근성에 말려들지 않으려면 최신 정보 와 탁월한 지식이 뒷받침되어야 한다. 이를 위해서는 시중 서점에 나와 있는 부동산 책을 수시로 탐독하고 부단히 관계 기관에서 정보를 입수하는 것이 상책이다.

부동산 투자는 벌떼군단, 냄비군단, 들쥐군단이 시장에 본격적으로 몰려오 면 중장기 투자로 바뀐다. 그러므로 단기 투자는 이들이 몰려들기 전에 사 서는 이들이 몰려오는 위세를 봐가며 파는 것이 유리하고, 중장기 투자는 오래 가지고 있을수록 오르는 부동산만 사들이는 것이 필요하다.

 

7. 빌려 살 때가 있고 빌려서는 안 될 때가 있다

 

대출없이 자기 돈만으로 집을 사기란 좀처럼 힘든 것이 현실이다.
빌려야 할 때와 빌리지 말아야 할 때만 알면 대출은 약이 될 수 있다.

오르는 집을 샀다면 반드시 오르게 되어 있는게 부동산 시장의 철칙이다.
‘때’를 잘 선택하여 과감하게 저지르라. 부동산 경기는 불황 때나 호황 때나 보통 2,3년 되었으면 이제 불황이 끝나고 서서히 부동산 회복기가 찾아오므로 부동산 회복 조짐이 약간씩 보이면 이때 아파트를 담보로 대 출을 받아 구입하면 된다. 부동산 회복기 초기에는 대출을 받아 집을 구하고, 부동산 호황이 진행중일 때는 아무런 보탬이 안되므로 집사려고 대출 을 받아서는 안된다.

 

10. 과거의 시세에 얽매이지 마라

 

이미 지나가버린 과거의 시세를 가지고 고민해봐야 아무 소용없다.
미래를 염두에 두고 판단을 내리는 사람들이 큰돈을 버는 경우가 많다.

부동산으로 돈 번 사람들은 통크고 결단력이 빠르기 때문에 신속하게 결 정하고 망설임 없이 사고 판다. 그들은 미래를 염두에 두고 결단한다.
부동산은 미래 지향적이다. 값이 오른다는 것은 미래가 있기 때문이다.

 

11. 욕심은 금물, 80%에 만족하라

 

부동산에서 100%의 이익을 보려는 사람은 큰 낭패를 겪게 마련이다.
적당한 이익에 만족하고 떠날 줄 알 때 비로소 돈이 따라다니게 된다.

“천장에서 팔지 말고 바닥에 사지 말라”

 

14. 사람과의 인연을 귀하게 여겨라

 

돈벌게 해주는 인연을 만나는 것은 요행이 아니라 필연이다.
평소 부동산에 관심을 가지는 사람만이 이러한 인연을 만난다.

 

16. 집 팔아 사업하거나 주식 투자하지 마라

 

세상에서 가장 어리석은 사람은 집 팔아 다른 일 벌리는 사람이다.
힘들여 장만한 집을 날리지 말고 집으로 돈 버는 방법을 찾아라.

 

17. 프로가 아닌 아마추어라면 장타를 쳐라

 

산전수전 다 겪은 프로들은 단타 투자로도 큰돈을 벌 수 있다.
하지만 일반인들은 입지를 잘 선택해 장기 투자를 하는 게 좋다.

장타를 계획하고 있는 투자자들은 먼저 입지를 점포 입지 보듯 분석, 검토 하고 돈되는 지역임이 확인되면 이 지역에서 어느 평형이 인기가 있는가 에 초점을 맞춰 사야 한다. 매도 매수시기도 면밀히 검토해서 가장 오르는 시기는 팔지 말고 가장 안 오르는 시기에 팔아야 한다.

 

18. 히딩크식 부동산 투자법을 배워라

 

축구나 부동산이나 기본과 원칙을 중시하면 좋은 결과가 나온다.
승리의 조건은 특출난 그 무엇이 아니라 기본을 지키는 데 있다.

첫째, 3~4년은 투자하라.
분양 당첨되어 팔지 않고 새 아파트에 입주나 세를 놓고 2,3년 후 에 팔면 단기 투자를 하는 것보다 더 큰 차익을 얻을 수 있다.
둘째, 분산 투자를 하라.
부동산 투자도 한 곳에 집중 투자하는 것은 실패할 확률이 성공할 확률보다 높다.
셋째, 멀티플레이어 상품에 투자하라.
부동산의 대표적인 멀티플레이어 상품은 바로 아파트이다. 아파트는 경기에 민감하고 현금화가 손쉬운 점이 장점이며 쉽게 팔 수 있고 쉽게 살 수도 있다.
넷째, 유망 신규 상품에 투자하라.
이미 오를 대로 오른 곳보다는 오를 잠재력이 풍부한 지역에 한발 앞서 투자하고 아파트 투자 붐이 일고 있을 때 상가, 땅 등에 미리 투자하는 지혜가 필요하다.
다섯째, 정보를 수집하고 분석, 응용하라.
부동산 정보는 한 지역에만 국한되지 않는다. 하나의 도시 전체의 흐름이 있고 권역별로 움직이는 가격 흐름도 있다. 이러한 정보를 총망라하여 수집한 가운데 사고 파는 문제를 결정해야 한다.
여섯째, 늘 배워라.
지식은 힘이다. 부동산 역시 투자에 성공하려면 많이 알아야 한다. 현장을 직접 밟고 느껴야 많은 현장 지식을 갖출 수 있다. 그리고 간접지식인 부동산 책을 많이 읽어야 현장을 바로 읽을 수 있다. 풍 부한 부동산 지식은 곧 성공 투자와 직결된다.
일곱째, 창의적으로 대처하라.
풍부한 지식으로 무장하여 남이 가는 길을 가지 않고 보다 색다른 길을 개척해 나가는 적극성이 필요하다.
여덟째, 신념이 있어야 한다.
남따라 장에 가는 것이 아니라 내 갈 길을 가는 것이다.
아홉째, 기본과 원칙에 충실하라

 

 

<2장> 오르는 블루칩 아파트를 노려라

 

 

1. 중고 아파트보다 새 아파트가 돈이 된다

 

분양가가 너무 높다고 청약이나 조합 가입을 포기하지 마라.
싼 게 비지떡이다. 싼 건 싼 값을 하고 비싼 건 비싼 값을 한다.

중고 아파트보다 새 아파트가 처음부터 더 비싸더라도 사는 것이 돈이 된 다. 대부분의 경우 중고 아파트에 비해 분양권 오르는 폭이 지역과 관계없 이 더 높다. 다만 비인기 지역은 분양권도 중고 아파트처럼 잘 안 오른다.

 

2. 새 아파트는 두 번 가장 많이 오른다

 

새 아파트는 당첨되자마자 수요가 폭발해 가장 많이 오른다.
중도금 후반기나 입주 후 6~12개월 이내에도 오르는 폭이 크다.

 

3. 대단지 아파트라고 꼭 돈되는 것이 아니다

 

대단지 아파트를 사야 큰돈이 된다고 생각한다면 큰 오산이다.
단지의 대.소규모보다는 입지와 주거 환경이 성패를 좌우한다.

규모에 관계없이 모든 면에서 우수한 아파트만 값이 오른다는 것을 알아 야 한다. 이제는 다른 요인들에 의해서 아파트 값이 오르내린다는 사실을 주목해야 한다.

 

4. 오르는 소규모 아파트의 6가지 조건

 

반평생 땀흘려 모은 돈으로 잘 오르지 않는 아파트를 살 수는 없다.
소규모 아파트일수록 입지가 좋고 우수 브랜드의 것이어야 한다.

첫째, 명당 자리를 골라야 한다.
지역적으로 보면 서울시와 서울 외곽 그리고 5대 광역시, 기타 지 방 도시가 그런 곳이다. 좀더 세부적으로는 강남이 명당이다.
주택 입지는 환경, 거주하는 사람의 유형, 교통여건, 교육여건, 지 식, 정보조건, 시테크 여건, 재테크 여건, 좋은 사람 만나기, 행복지 수 등 어디에 사느냐에 따라 강력한 영향을 받는다.
둘째, 교육환경이 우수한 곳을 골라야 한다.
학교와 주변 학원을 분석, 검토 후 결정해야 성공한다.
셋째, 환경친화적인 곳이어야 한다.
규모에 관계없이 녹색 공원이 아파트 인근에 있거나 바다, 강 등이 있는 곳이 상종가를 치게 된다.
넷째, 교통이 우수한 곳이어야 한다.
다섯째, 우수한 브랜드이어야 한다.
여섯째, 최소한 100세대는 되어야 한다.
좋은 입지에 있다면 소규모 세대라도 100세대이면서 위의 다섯가지 조건을 갖추고 있으면 분명히 오르는 아파트이다.
5분 이내의 역세권과 유명 학교가 인근에 있으며 녹색 공원이 있고 대규모 쇼핑센터나 재래시장이 있으면 값이 잘 오른다.

 

5. 오른 지역과 오르지 않은 지역을 구분하라

 

오르지 않은 지역은 좋은 집이 나와도 구입하려는 사람이 드물다.
오른 지역의 아파트를 구입하는 것만이 큰돈 버는 지름길이다.

2001년 5월부터 그해 12월까지 조사에 의하면 인기지역의 26평대가 8%, 33평대가 10% 올랐고, 비인기지역의 24평대가 1.5%, 27평대가 0%, 31평대가 0%, 32평대가 8.4% 오른 것으로 나타났다.
안 오른 지역에 급진적인 환경 변화가 일어난다면 안 오른 지역의 고정 관념이 깨진다. 반대로 오르는 지역에 납골당 등 혐오시설이 들어오면 안 오르는 지역으로 바뀐다.

 

6. 입주 때 얼마나 오를 것인지도 고려하라

 

분양 때 많이 오르는 지역이 있고 입주 때 많이 오르는 지역이 있다.
분양권 살 당시만 생각하지 말고 입주 시기까지 잘 고려해 결정하라.

첫째, 먼저 지역을 분석, 검토하라.
지역별 분석을 해보면 오랫동안 가격이 미동도 하지 않는 지역과 약간 바람만 불어도 가격이 흔들리는 지역이 따로 있음을 알수있다.
둘째, 수요층이 두터운 평수를 구입하라.
지역마다 알맞은 평수가 있다. 입주 후 어느 평형이 가장 오를 수 있는 평형인가를 시장 조사한 후 대세에 편승하지 않고 사면 돈을 벌 수 있다. 단, 시대적 대세에 휩쓸리지는 말아야 한다. 자신의 재 산 상태를 고려하여 지역에서 가장 필요로 하는 평수를 구입하는 것이 오르는 부동산을 사는 비결이다.
셋째, 지역이 선호하는 브랜드 분양권을 구입하라.

 

7. 도심지일수록 비싸고 멀어질수록 싸다.

 

지방보다는 수도권, 수도권보다는 서울, 서울 외곽보다는 도심의 아파트 값이 비쌀 수밖에 없다. 1순위 투자처를 서울로 삼아라.

개발 지역은 사람들의 관심이 집중되어 결국 수요가 폭발하기 때문에 가격이 뛴다.

 

8. 같은 지역이라도 입지에 따라 값이 달라진다

 

아파트를 살 때도 점포처럼 입지를 꼼꼼히 따져야 하는 세상이다.
전국 주택 보급률 94% 시대에 걸맞게 이제 양보다는 질을 따져라.

아파트를 살 때는 꼭 입지를 보고 사되 아파트가 건축된 후 교통의 편리 성, 단지 출입의 편리성, 교육 환경, 편익 시설, 가구당 주차시설, 환경의 쾌적성 여부 등을 분석 검토해야 후회하지 않는다.

 

9. 분양권 프리미엄, 이런 곳에 붙는다

 

사람 살기 좋은 곳에 분양권 프리미엄이 붙는 건 기정사실이다.
묻지마 투자는 금물, 투자 가치가 있는 최고의 아파트를 잡아라.

지역은 프리미엄과 불가분의 관계이다. 신문이나 부동산 전문잡지를 먼저 분석한 후에 분양지를 직접 누비고 다니며 청약을 하라. 신문이나 부동산 전문잡지에 이번 분양지는 어디 어디 몇 평이 투자 가치가 있다는 전문가 의 분석 결과가 조목 조목 실려 있다.
돈되는 아파트의 일곱가지 원칙은 우수 역세권, 우수 환경, 우수 교육환 경, 우수 편익시설, 유명 브랜드, A급 필요평수, 우수 입지다.

 

11. 같은 단지라도 동에 따라 돈이 다르다

 

어떤 동을 사느냐에 따라 수백만원, 수천만원의 차이가 난다.
아파트 배치 도면을 다각적으로 분석해 로열 동을 골라내라.

첫째, 시내 쪽에 입지한 동을 골라야 한다.
후미진 곳에 위치한 동은 인기동이 못된다.
둘째, 도로에 인접한 동은 피해야 한다.
도로 동은 낮에는 먼지, 밤에는 소음에 시달려야 한다. 이제는 질의 시대가 왔다.
셋째, 역 입구 주변에 있는 동을 골라라.
이러한 동은 수요층이 두터워 가격도 같은 평수에서 가장 높게 형 성되고 있다.
넷째, 놀이터의 위치를 감안해 동을 골라야 한다.
다섯째, 동 주변에 혐오 시설이 있는지를 보고 사라.

12. 획일적인 로열층 개념에서 벗어나라

초고층 아파트가 들어서면서 과거의 획일적인 로열층 개념은 깨졌다.
5층, 15층, 20층, 30층 아파트의 로열층은 제각기 다를 수밖에 없다.

첫째, 편리한 층이어야 한다.
둘째, 일조권이 확보되어야 한다.
셋째, 인간은 사방이 가려져 있는 주택을 싫어한다.
넷째, 안전해야 한다.

5층 아파트는 2~4층이, 15층 아파트는 3층~14층이, 20층 아파트는 16층 이상 20층까지가 로열층이다. 현재 부동산 시장에서 층의 선택 문제는 아 무리 강조해도 지나치지 않다. 자기가 선호하는 층만 고집하지 말고 객관 적으로 로열층으로 평가받는 층을 구하는 것이 좋다.

 

14. 좋은 호수는 행운을 부른다

 

호수는 우리나라 사회에서 우습게 볼 수 없는 변수 중 하나이다.
이왕이면 좋은 호수의 아파트를 사두는게 나중에 큰 힘이 된다.

 

15. 평수를 잘 골라야 돈이 보인다

 

아파트를 사는 데 있어 평수를 고르는 것만큼 사실 어려운 일이 없다.
대형 평수 한 채보다는 중형 평수 두 채를 사는 지혜가 필요하다.

2001년 11월 현재 분양권 평형별 시세 상승률이 10평형대는 14.2%, 20 평형대는 7.3% 30평형대는 13.1%, 40평형대는 2.6%, 50평형대는 1.9%, 60평형대는 2.7%, 80평형대는 1.2%이다.

 

16. 불황에 강한 평수, 호황일 때 상종가를 치는 평수

 

항상 좋거나 항상 나쁜 평수는 없다. 평수는 시기를 타기 때문이다.
불활일 때는 작은 평수가, 호황일 때는 중대형 평수가 힘이 세다.

경기가 좋아지고 부동산 사이클도 성장기에 진입하게 될 때에는 중대형 (30~50평형) 중심으로 투자하는 것이 큰돈이 된다.

 

17. 25평 이하의 지역적 차별화 현상에 주목하라

 

25평 이하는 강남, 강북 할 것 없이 인기를 끌고 있는 스타 평수다.
전세나 월세를 찾는 수요층이 중대형에 비하여 워낙 두텁기 때문이다.

 

18. 주상복합 아파트 분양권은 10평형대를 사라

 

주상복합 아파트는 양면성이 있으므로 투자할 때 매우 조심해야 한다.
일부 좋은 곳, 일부 좋은 세대를 빼놓고는 값이 바닥을 기기 때문이다.

주상복합 아파트의 투자 원칙 :
분양 지역이 도심지나 도심 인근 지역일 것, 용적률이 높으므로 조망권과 일조권이 확보된 것을 선택할 것, 편익 시설이 자체적으로 있거나 주변에 있을 것, 교통난이 문제되므로 도보로 2~5분 거리에 지하철이 있을 것.
평형별 프리미엄과 입주 후 평형별 시세 : 2001년 11월 28일 기준
프리미엄-10평대 14.2%, 30평대 13.1%, 20평대 7.3%, 40평대 2.6%, 50평대 1.9%, 60평대 2.7%, 80평대 분양가 이하 입주시세-10평대 15.7%, 30평대 14.1%, 20평대 9.3%, 40평대 3.3%

 

19. 브랜드가 아파트 가격을 주도한다

 

브랜드를 보고 상품을 사듯 아파트도 브랜드를 보고 사는 세상이다.
브랜드의 아파트 가격 주도는 갈수록 두드러질 것으로 보여진다.

 

20. 서울 집 팔고 수도권 집 사서 돈버는 법

 

서울이 수도권보다 좋긴 하지만 서울에서 계속 허우적거린다면
서울을 접고 과감하게 수도권 지역으로 관심을 돌릴 필요도 있다.

안 오르는 서울 지역에 있는 것보다 오르는 수도권 지역에 투자하는 게 좋을 수도 있다.
첫째, 오르는 지역이어야 한다.
십여 년동안 수도권의 집값 동향을 분석한 결과 어김없이 오르는 지역과 안 오른 지역으로 구분되어 있다. 오를 만한 지역 특징과 안 오르는 지역 특징을 감안하여야 한다.
둘째, 오르는 아파트를 골라야 한다.
셋째, 서울 출퇴근이 손쉬운 곳에 있어야 한다.
넷째, 교육 환경이 비교적 우수한 곳을 택하라.

 

21. 오르는 재건축 아파트를 사들이는 9가지 기준

 

규제가 강화되면서 재건축에 묻지마 투자하면 낭패보기 십상이다.
이럴 때일수록 냉정하고 치밀하게 돈되는 재건축 아파트를 찾아라.

부동산 투자의 기본 원칙은 적은 돈으로 짧은 시간에 큰돈을 버는 것이다.

첫째, 법적으로 재건축 대상인지 검토가 필요하다.
둘째, 채산성을 잘 검토해야 한다.
셋째, 대지 지분이 넓은 곳을 골라야 한다.
넷째, 땅값이 비싼 곳에 투자하라.
다섯째, 용적률이 낮을수록 투자 가치가 있다.
여섯째, 초기 부담이 적게 드는 평수에 투자하라.
일곱째, 사업 추진에 걸림돌이 없어야 한다.
여덟째, 도로가 넓어야 한다.
아홉째, 재건축 아파트도 오르는 시기가 있다.
재건축 아파트는 오르기 직전에 투자하는 것이 대단히 중요하다.
많이 오르는 시점은 추진 위원회 결성 시점과 시공사 선정 시점, 그 리고 사업 계획 승인 시점 등 3단계다. 이중 가장 많이 오르는 시 점은 시공사 선정 시점이다.
따라서 단타의 경우에는 재건축추진위원회 결성 중에 사서 시공사 선정 직후에 팔아야 투자 수익률이 높다. 하지만 장타의 경우 재건 축추진위원회 결성시점이나 조합설립시점에서 새아파트 입주일로부 터 6개월이 지난 시점에서 부동산 경기를 고려해 파는 것이 좋다.

 

22. 재개발 잘 이용하면 적은 돈으로 큰돈 번다

 

재건축이 위축되면서 상대적으로 재개발에 관심이 몰리고 있다.
재개발 구역 지정 전에 사려면 부지런히 좋은 지역을 찾아야 한다.

재개발 투자에서 가장 돈이 적게 드는 시기는 재개발 구역 지정 전 사는 것이다. 재개발 구역 지정 전은 재개발 추진위원회가 발족되어 지역 주민 의 추진위원 대표들을 선출하고 마지막으로 추진위원장을 선출한 후 조합 설립 인가와 지구 지정 작업에 들어간다. 이때는 재개발에 대한 기대감이 아직 크지 않아 값이 비싸지 않다.
재개발추진위원회가 발족되면 투자하는 것이 적은 돈을 투자해 큰돈을 버 는 첩경이다.
서울에서 슬럼화되어 있는 지역은 봉천동, 옥수동, 행당동, 상도동, 공덕 동, 거여동, 한남동, 본동, 노량진동, 흑석동, 미아동, 종암동, 하월곡동 등 이다.

재개발 투자 성공 조건 :
첫째, 돈이 묶이지 않게 투자한다는 철학이 필요하다.
재개발을 하지 않으면 안될 정도로 주거 환경이 열악한 곳이어야 한다. 재개발 구역 지정이 임박했거나 구역 지정이 된 상태일 때 사 면 적은 돈으로 큰 투자 수익을 올릴 수 있다.
둘째, 오를 수 있는 지역이어야 한다.
대도시일 때는 구별로 먼저 아파트 시세를 파악해야 한다.
단지 규모가 큰 지역이 작은 지역보다 투자 폭이 크므로 큰단지를 투자처로 결정해야 한다.
셋째, 개발 전에 사라.
재개발 투자로 가장 큰 돈을 벌려면 구역 지정 전에 구입하는 것이 좋다. 설사 재개발의 시기를 어느 정도 놓쳤다 해도 매력있는 지역 이라면 초기 투자가 약간 부담이 될지라도 사업시행인가 직후에 구 입하면 투자 금액이 묶이지 않는 장점이 있고 머지 않아 이주비가 지급되고 철거가 시작되므로 투자 비용이 적어지는 장점이 있다.
투자자가 파는 시기는 대체로 관리처분단계가 좋다. 관리처분인가전 에는 양도소득세와 관련하여 볼 때 종전 토지로 취급하지만 분양가가 확정되면 실거래 가액으로 인정돼 양도세를 많이 내야 하는 문 제가 있다.
넷째, 평가가 잘 나올 부동산을 사라.
대지를 고를 때도 마을 안쪽보다는 도로에 인접한 곳, 고지대보다 평지, 길쭉한 대지보다는 장방형 혹은 정방형 대지를 골라 사면 평 가액이 높고, 국유지. 시유지보다는 사유지를 택하는 것이 평가에서 유리하다. 입주 후 교통여건도 집값을 상당히 좌우하는 요소이므로 인근 도로 사정을 치밀하게 분석해야 한다.

  

<3장> 오르는 목좋은 상가를 확보하라

 

1. 부동산 침체기에 대비해 상가에 투자하라

 

호황기에는 아파트와 대도시의 소규모 택지가 인기를 누린다.
하지만 침체기에는 안정적이고 수익률이 높은 상가가 적격이다.

아파트나 택지를 구입하려면 침체기가 시작된지 1~2년 아니면 늦어도 2년 말쯤에는 사두는 것이 돈이 된다. 왜냐하면 부동산 주기가 3~4년에 한 번씩 오기 때문이다.

 

2. 이런 곳이 오르는 상가이다

 

상권이 발달한 곳의 상가라고 모두 장사가 잘되는 것이 아니다.
같은 상권이더라도 입지가 좋은 상가를 골라야 투자 가치가 높다.

상가는 그 가치가 입지에 있다. 상가 입지 선정은 접근성, 시계성(눈에 보 이는 상태), 주동선, 배후 등 4대 요소를 잘 갖춰야 성공할 수 있다. 4대 요소를 잘 갖춘 곳으로 입지 선정을 하되 재개발, 재건축, 대규모 공장, 대규모 관공서 등의 인근 상가를 물색해야 한다.
이런 입지에서 4대 요소를 두루 갖춘 곳에 약간 돈을 더 주더라도 투자하 면 틀림없이 입점을 하고 되팔더라도 투자액의 2배를 받고도 팔 수 있는 경우가 허다하고 상가 경영을 하더라도 수익률이 매우 높다.
현재 유망 상가 부동산 투자지로는 반포 재건축 아파트 인근 상가, 잠실 재건축 주공.시영 인근 상가, 가락 시영 인근 상가, 고덕 재건축 인근 상가, 개포동 재건축 인근 상가, 1천세대 아파트가 들어설 재개발 단지 인근 상가, 기타 이와 비슷한 단지의 재개발.재건축 아파트 인근 상가들이다.

 

3. 상가 투자로 홈런 날리는 비결

 

쇼핑 거리가 5분 이내의 입지라면 규모 파워가 큰 변수가 된다.
하지만 10분 이상의 거리라면 당연히 거리 파워가 승리한다.

 

4. 중심상업 지역에서 오르는 상가를 사라

 

변두리 상가만 찾지 말고 중심상업 지역에 승부를 걸 필요가 있다.
면밀한 시장 조사를 통해 중앙과 중심에 위치한 상가를 찾아라.

첫째, 중앙에 자리를 잡아라.
둘째, 중심에 자리를 잡아라.
시장 중앙은 지역적 거리 개념에서 출발한 것이지만 중심은 이미 상가가 형성된 곳에서 가장 장사가 잘 돼 고객들이 몰려든 곳을 말 한다.
상가를 구입할 때는 면밀한 시장 조사와 분석을 통하여 돈을 더 주 더라도 중심 자리에 입점하는 것이 상책이다.
중심상가 어느 곳엔가 임대를 얻거나 아니면 임시 종업원으로 있으 면서 기회를 노리고 있다가 기회가 오면 즉시 계약하는 것이 가장 빠른 길이다.
셋째, 고객을 끌어당기는 업종이 있는 쪽에 자리잡아라.
반드시 고객을 끌어당기는 상가 옆에 임대를 얻거나 상가를 사야 돈이 된다.
넷째, 배후가 큰 쪽에 있어야 한다.
다섯째, 주차하기 양호한 곳에 고객이 몰린다.

 

5. 로드 상가에 돈이 몰린다

 

주5일 근무제의 확산으로 여행을 즐기려는 사람들이 늘어나고 있다.
로드 상가는 도시에서 관광지로 가는 길목에 자리잡고 있어야 한다.

첫째, 주요 도시에서 주요 관광지로 가는 길목에 자리잡아야 한다.
평판이 좋은 길, 사람들이 주로 몰려가는 길에 상가를 잡으면 장사가 잘될 수밖에 없다.
둘째, 같은 길이라도 어느 쪽에 상가가 있느냐에 따라 매상이 달라진다.
출발하는 쪽보다는 되돌아가는 쪽에 자리잡은 상가가 잘되는 상가 이다.
셋째, 주차 공간이 잘되어 있는 곳이 좋다.
넷째, 상가 대지 면적은 100평 이상 300평 규모가 좋다.
다섯째, 길게 많이 모여 있으면 좋다.
여섯째, 기존 점포의 데이터를 이용해야 한다.
점포를 구입하기 전 시장조사를 할 때는 선입감을 배제하고 객관적 으로 해야 한다. 기존 점포의 데이터를 최대한 다각도로 알아보아야 한다. 적어도 1주일에 평일, 휴일로 나눠 오후부터 시간대별로 고객 조사를 해야 한다. 또한 출발지에서 관광지 중간부터 오고 가면서 조사해야 하고, 도로를 중심으로 양쪽 모두 조사해야 한다. 이처럼 데이터에 의거해 입지를 고를 때 후회가 없다.
일곱째, 상권 거리는 4~6㎞이다.
여덟째, 고객의 눈을 사로잡아야 한다.
로드상가는 고객의 눈을 자로잡을 수 있는 야간의 아름다움을 창조 해야 한다. 대낮에는 밝으면서도 눈에 띄는 색상을 배치해야 한다.

 

6. 테마 상가를 제대로 고르는 6가지 방법

 

활성화가 되느냐 안 되느냐에 따라 테마 상가의 운명이 결정된다.
리스크가 큰 편이므로 잘되는 기존 상가를 약간 비싸도 사는 게 낫다.

첫째, 분양 상가에 투자할 경우에는 전문가의 말을 따라야 한다.
입지나 상권 등에 대한 검증없이 무모하게 신문 광고만을 믿고 분양을 받게 되면 실패할 확률이 높다.
둘째, 약간 비싸도 기존 상가를 사는 게 낫다.
테마 상가는 상권이 대체로 광범위하다. 그래서 상가 입지를 보는 안목이 없는 보통 사람들은 분양 상가를 택할 경우 십중팔구 실패 한다. 따라서 실패하지 않으려면 기존 테마 상가를 사는 것이 안정 적이다.
살아있는 상가가 될지 죽은 상가가 될지 알 수가 없는 분양 상가에 투자하는 것보다 기존에 활성화된 상가를 사는 것이 안정적 투자이 기 때문에 상가로 부자가 된 사람들은 분양 상가보다 기존 상가를 더 선호한다.
셋째, 테마 상가를 경영할 전문가가 있는지 여부를 보라.
넷째, 전문성을 방해하는 것들이 인근에 없애야 한다.
유사한 테마 상가가 인근에 있는지 여부에 대해 철저히 시장조사를 해야 한다.
다섯째, 성장 업종이 입점해 있는지 검토하라.
테마 상가가 살 것인가 죽을 것인가는 어느 업종을 유치했느냐에 따라 성패가 좌우된다.
여섯째, 큰 상가가 고객을 더 많이 부른다.
테마 상가 빌딩은 좀 복잡한 계산을 해보고 구입해야 한다. 상가 빌딩이 집중적으로 모여 있는 곳은 빌딩끼리 고객 끌기 경쟁이 치열 하기 때문이다. 상가 대 상가 싸움에선 큰 상가가 이긴다.

 

7. 상가주택 투자로 큰돈 버는 6가지 방법

 

상가 주택은 번성하는 지역의 중심 사거리에 있는 것을 사야 한다.
거기에다 임대가 비율이 매매가의 60% 이상이라면 비싸도 사들여라.

첫째, 상가 주택을 볼 때는 철저히 입지 중심으로 보라.
상가 주택이 쓸모있게 건축되어 있느냐는 나중 문제고 오로지 입지만 좋으면 건물이 낡고 잘못 지어져 있어도 문제가 안 된다.
둘째, 고객이 파리 떼처럼 모인 곳을 사라.
유동 고객이 많이 오가는 곳, 대규모 고밀도 지구가 인근에 있는 곳 이 바로 고객이 몰리는 곳이다.
셋째, 인구가 늘고 있는 지역의 상가 주택을 구하라.
대규모 택지개발지역을 중심으로 상가 주택을 건축하거나 사는 것 이 큰 돈이 된다.
넷째, 마을 첫 입구나 중심 사거리에 있는 것을 사라.
시내 쪽에서 볼 때 마을 첫 입구에 자리 잡은 상가 주택은 마을 사 람들이 모두 지나가야 하므로 고객의 주목을 받게 되고 고객이 상 품을 사는 데 아주 편리하다. 상가주택을 살 경우 마을 첫 입구에 있으면 주저치 말고 사라.
마을의 중심부에 위치한 주통로 상가 주택이라면 마을 동서남북에 서 상가를 이용하기 편리해 이용률이 가장 높게 나타난다.
다섯째, 7평 정도는 되는 상가 주택을 사라.
실평수 7평 정도는 소규모 상가를 하는 데 표준이 되는 평수다. 7평 정도면 어느 업종이든 가능하기 때문에 지역에 따라, 장사하려는 사람에 따라 업종 선택이 비교적 자유로울 수 있다.
여섯째, 매매가와 임대료 비율이 높은 곳을 산다.
상가 주택을 구입할 때 제일 먼저 분석 검토할 사항은 매매가와 임 대료의 비율이다. 통상적으로 임대가 비율이 매매가의 60% 이상은 되어야 좋은 상가 주택이라고 할 수 있다.

 

8. 절대로 사지 않아야 할 상가의 6가지 유형

 

상가 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어가는 상가인지 결정하라.
전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여놓을 생각도 하지 마라.

첫째, 죽은 상가는 사지 말아야 한다.
상가 전체, 시장 전체, 백화점 전체를 보고 활성화된 상가인지 죽어 가고 있는 상가인지를 진단하고 계약 여부를 결정해야 한다.
상가를 살 때나 임대로 들어 갈 때, 전체 상가가 안 되는 상가라면 발을 들여 놓을 생각을 말라. 큰 시장이더라도 장사가 안 되기 시작하면 미련없이 상가를 팔고 떠나야 한다. 반대로 상가가 잘되는 곳은 머뭇거리지 말고 상가를 구입해야 투자가로서 성공할 수 있다.
둘째, 자주 바뀌는 상가는 절대로 사지않아야 한다.
1년, 2년, 3년에 한 번씩 바뀌는 상가는 사서도 안되고 임대를 얻 어서도 안된다. ‘자주’라는 범주에 속하는 상가는 분명 입지가 명당이 아니기 때문에 생긴 현상이다.
입지를 볼 줄 모르는 사람일수록 공인중개사들에게 얼마나 자주 바뀐 상가인지를 확인해 보는 자세가 필요하다. 1,2년 사이에 임차인 이 바뀌는 상가라면 아무리 주변 시세보다 쌀지라도 구입해서는 안 된다.
셋째, 고객이 적은 곳은 과감히 발길을 돌려라.
고객의 발길이 편하게 가는 길목에 있는 곳이어야 1등 상가이다. 한 발 차이로 붐비는 상가와 파리 날리는 상가로 나눠진다.
사고자 하는 상가에 대한 시장 조사는 평일과 토요일, 일요일의 3 단계에 걸쳐서, 그리고 업종과 관련지어 최소한 2주일은 꾸준히 하라. 자기가 하고자 하는 업종과 무관한 아주 일반적 입장에서 시장 조사를 하라. 또한 관련 고객과 비관련 업종 고객을 종합적으로 분석해 상가 입지의 유망 여부를 판단하는 것이 좋다.
고객 조사 방법은 상가 앞과 옆, 뒤로 다니는 고객을 중심으로 시간 별로 조사하되 업종을 이용하는 시간대를 보고 조사해야 한다.
걸어가는 사람만을 조사하는 방법과 지나가는 차량을 조사하여 합계를 내는 식의 방법을 복합적으로 채택해야 한다. 중대형 아파트 단지에 사는 사람들이 아파트 단지 정문까지도 걷지 않고 차를 이 용하는 경우가 허다하기 때문이다.
넷째, 맞은 편에 상가가 없으면 쳐다보지도 말라.
시내 상가가 흥청거리는 곳을 보면 양쪽이 모두 잘되는 경우이다.
고객이 많이 밀착되어 몰려다니면 살아 있는 고객 파워가 되어 상 품 매출이 배로 된다.
다섯째, 가파른 언덕배기에 있는 상가에 가지 마라.
위치 좋은 상대 점포보다 아무리 값싸게 상품을 팔고 서비스를 잘 해도 고객이 기피한다.
여섯째, 후진 곳과 외진 곳을 피하라.
노력해서 될 일이 있고 노력해도 안 되는 일이 있다는 것을 명심해 야 한다. 장사는 결코 의욕만으로 되는 것이 아니다.

 

9. 아파트 상가가 돈이 되지 않는 4가지 이유

 

아파트 상가를 사면서도 묻지마 투자를 하는 사람들이 많이 있다.
상가 분양 팀의 말만 믿고 거액을 투자했다가는 쪽박차기 십상이다.

첫째, 독립 상가가 아니기 때문이다.
지금은 모든 분야에서 전문성이 요구되는 시대이다. 어정쩡한 상가 는 상가다운 상가로 인정을 못받아 결국 죽은 상가로 전락한다.
둘째, 상가의 생명인 접근성이 어렵기 때문이다.
셋째, 눈에 잘 띄지 않기 때문이다.
넷째, 고정 고객이 이용하는 한계성이 명확하기 때문이다.
고정고객으로 마케팅 전략을 세워야 하는 경우라면 30평대 이하의 가구 수가 최소한 1천 가구는 넘어야 한다. 30평대 이하는 평균적 으로 보면 동네에서 상품을 구입하는 습관을 가지고 있다. 경제수준 이 높은 지역은 대형 쇼핑센터에서 장을 보는 경향도 있지만 도로 변에 위치하여 유동 인구가 많이 지나다니는 곳에 자리잡아야 활성 화가 될 수 있다.

아파트 상가는 시공사나 재건축 조합, 재개발 조합에서 땅의 효용성을 극 대화하기 위한 대안으로 나온 산물이기 때문에 실수요자나 투자자가 처음 부터 그 몫을 다 안고 가는 잘못된 투자이다. 따라서 특별한 경우를 빼놓고 아파트 상가 투자는 안하는 것이 상책임을 강조하고 싶다.

 

10. 아파트 상가의 운명은 평수와 가구수가 좌우한다

 

아파트 상가 투자는 성공할 확률보다 실패할 확률이 더 놓다.
입주 가구 1천 가구, 중소형 가구가 300가구 이하라면 사지 마라.

아파트에 입주한 고객의 유형을 분석해 보고 아파트 상가 구입 문제를 검 토해야 낭패를 당하지 않는다. 우선 단지내의 가구 수를 분석할 때 철저히 평형별로 한다. 평형에 따라서 단지 내 상가를 이용하는 고객과 이용하지 않는 고객으로 나눠진다.
중대형 평수 중에서 대형 평수가 많으면 더욱 상가가 안된다. 대도시에 있는 아파트 상가일수록 단지 내 상가 이용도가 낮다.

 

11. 단지 내 상가를 제대로 고르는 6가지 방법

 

아파트 상가는 파워가 강하지 않기 때문에 더더욱 신중해야 한다.
아무 생각없이 덜컥 아파트 상가를 차렸다가는 문닫기 십상이다.

첫째, 500세대 이상 아파트 단지 내 상가를 골라야 한다.
둘째, 중심상업지역이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라.
셋째, 대형 쇼핑센터, 재래시장이 인근에 있으면 단지 내 상가를 사지 마라.
넷째, 주민의 필수 상품으로 적합한 상가를 택하라.
학원, 편의점, 약국, 병원, 미장원, 이발소, 중개사무소, 목욕탕, 세탁소, 레저스포츠센터, 문방구, 서점, 반찬전문점, 음식점 등에 적합 한 입지를 택하면 성공할 수 있다.
다섯째, 아파트 가구 당 상가 평수가 0.5평을 넘으면 사지 마라.
여섯째, 아파트 단지에 문이 여러개 있는 상가는 사지 마라.
가능하면 정문만 있는 단지 내 상가를 사면 그만큼 성공 가능성이 크다.

 

12. 대도시 근교 상가에는 투자하지 마라

 

퇴직 이후 서울 근교에 음식점 등을 차리는 사람들이 부쩍 많아졌다.
하지만 대도시 근교에는 고객이 뜸해 자칫하면 큰 낭패를 보기 쉽다.

첫째, 서울시 근교에는 고객이 잘 가지 않는다.
손님을 접대하거나 식구들을 데리고 오기가 너무 가깝다 보니 오히려 꺼려지는 것이다.서울에서 자가용으로 30분 거리 혹은 1시간 거 리 이내가 시원한 바람도 쐴 수있고 드라이브도 할 수 있고 고객 접대도 공들인 기분도 나는 등 좋다.
하지만 서울 외곽지역은 숲이 우거진 것을 제외하고는 고객이 호감 을 갖기에는 맞지 않다. 양평, 가평, 청평, 춘천가도를 중심으로 서울 사람들이 붐비는 이유를 들여다보면 쉽게 알 것이다.
둘째, 등산코스 길목이어야 한다.
서울 외곽지역에서 음식점을 하려면 적어도 서울 사람들이 주로 이용하는 등산코스 주 통로에 자리를 잡고 있어야 한다.
셋째, 눈에 잘 띄지 않는다.
먹는 장사가 잘되려면 도로에서 눈에 잘 띄어야 한다.

 

13. 상가는 층에 따라 수익률이 다르다.

 

같은 상가 안에서도 층마다 투자 금액 대비 수익률이 제각기 다르다.
1층의 수익률이 가장 높고, 지하 1층의 수익률은 3층과 비슷하다.

대부분의 상가 빌딩에 임차하거나 어느층을 구입할 경우 매입 시는 임대 보증금이 매매가의 50% 이상 되어야 돈버는 부동산이다. 매매가의 절반 이 임대료로 채워지지 않으면 투자 매력이 별로 없다.
매매가 대비 임대 비율이 가장 높은 층은 1층이다. 통계적으로도 1층의 수익률은 2층의 수익률에 비해 100% 정도 더 높다는 것이 일반적인 평가 다. 따라서 빌딩 상가에 투자할 때는 소유든 임대든 1층에 투자하는 것이 유리하다.
지하 1층이 좋은 곳은 중심 상업지나 대규모 시장이 있는 곳이고 나쁜 곳 은 소규모 빌딩이다. 3층 이상, 지하1층 상가 등은 과학적인 시장 조사를 통해 신중히 선택해야 한다. 지하 2층은 큰 시장이나 대규모 빌딩이 군락 을 이루고 있는 곳에 있을 때 그 가치가 십분 발휘될 수 있으나 그런 특 수 상황이 아니라면 선택에 주의해야 할 것이다.

14. 상가 투자로 부자된 사람들의 상가 경영 5가지 원칙

상가 경영을 제대로 하지 않으면 좋은 입지의 상가도 죽을 수 있다.
어떤 업종을 입점시킬지, 어떤 임차인을 구할지 원칙을 가져야 한다.

좋은 상가 터를 사는 것 못지않게 중요한 것이 상가 경영이다.
첫째, 입지와 업종이 궁합이 맞아야 한다.
비싼 상가가 되려면 입지가 가장 중요하지만 아무리 입지가 좋아도 업종과 입지와의 궁합이 맞지 않으면 좋은 상가가 될 수 없다.
둘째, 점원과 사장 간의 궁합도 잘 맞아야 한다.
점원과 사장 간에 서로 생각이 달라 손발이 맞지 않으면 고객을 끌 수 없을 뿐만 아니라 오히려 고객을 쫓아내게 된다. 점원 선발에서 부터 엄격한 기준을 가져야 한다.
셋째, 업종과 종업원 간의 궁합도 잘 맞아야 한다.
점원 선발시 반드시 업종에 대한 호감을 가진 사람을 선발해야 한 다.
넷째, 뜨지 않는 상품을 가지고 장사하려는 임차인은 입점시키지 말아야 한다.
이미 사양길에 들어선 업종을 하겠다면 아무리 능력있는 세입자라도 계약하지 않아야 한다. 적자 경영으로 임대료도 못낼 확률이 높 기때문이다. 부자들은 이러한 원칙에 근거해 매몰찬 결정을 내린다.
하지만 보통 사람들은‘임대료만 많이 주면 OK'라는 마인드를 가지 고 있어 결국 살릴 수 있는 곳도 못 살리고 결과적으로 수년이 경 과된 후에는 임대료나 매매가에서 선진 경영 마인드가 있는 부자들 을 절대로 따라가지 못한다.
다섯째, 임차주가 자기의 취향과 능력에 맞는 사업을 하려는지 분석한다.
보통 사람들은 세입자의 취향과 능력을 고려하지 않고 상가 임대를 놓는다. 하지만 상가로 부자 된 사람들은 이점을 반드시 고려한다.
사실 임차하려는 사람이 단지 요즘 돈버는 업종이라는 사실 하나만 가지고 장사를 하려 한다면 치열한 경쟁에서 점원 관리가 안되고 더구나 고객 관리가 안 된다는 것이 부자들의 철칙이다. 때문에 이 점을 확인하고 상가를 놓아야 오르는 상가가 된다.
상가로 부자 된 사람들은 입지에 따라 어떤 업종을 입점시켜야 되 는가를 알고 그것을 잘 경영할 수 있는 임차인을 구한다. 그들은 결 코 일반인처럼 주먹구구식으로 상가 임대 사업을 하지 않고 이러한 원칙하에서 임대 상가를 독특하게 경영해서 상가 임대에 성공해 큰 돈을 번다.

 

15. 이런 사람에게는 상가 임대 절대로 놓지 마라

 

장사꾼 기질이 있는 사람을 까다롭게 선별하여 계약 여부를 결정하라.
초보 장사꾼, 업종에 대한 전문성이 없는 장사꾼은 절대 받지 마라.

상가 경영의 핵심은 어떤 사람에게 상가 임대를 주느냐 하는 데 달려있다.
첫째, 장사에 번번이 실패만 한 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
장사꾼 기질이 있느냐 없느냐를 상담 후 계약 여부를 결정한다.
세입자와 꼼꼼히 상담을 하면서 세입자가 성공할 수 있는 가를 판 단해 본다. 상가의 가치를 올려놓고 팔아야 비싸게 팔 수 있기 때문 에 결코 소홀히 할 수 없는 중요한 일이다.
둘째, 초보 장사꾼에게는 임대를 놓지 않는다.
장사는 20대 후반기에서 30대 초에 시작해야 성공한다. 그것도 최소한 한 길로 10년 이상 잔뼈가 굵어야 한다.
셋째, 취향이나 능력과 무관한 업종을 하려는 사람에게 임대하지 않는다.
자기 능력에 맞고 취향에 맞아야 전문화나 차별화도 가능하고 나아 가 임차인이 돈도 많이 벌 수가 있으며 이것이 결국 상가 가치를 높게 한다.
넷째, 이혼한 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
가정이 흔들린 채 장사를 하는 사람은 장사에 전력투구하지 못한다.
다섯째, 한물간 업종을 하겠다면 실패한 장사꾼으로 본다.
여섯째, 자주 옮기는 사람에게는 임대를 놓지 않는다.
자주 임대를 옮기는 사람은 늘 불안하고 불만에 가득찬 사람들이기 쉽다. 이상이 큰 사람은 현실을 무시하고 쉽게 싫증을 느낀다. 그래 서 고객이 차츰 확보되는 시점에서 장소를 옮기려 하기 때문에 장 사로 큰돈 벌기가 좀처럼 쉽지 않다. 이런 유형의 임차인과 인연을 맺으면 상가의 가치가 뜨는 것이 아니라 가라앉는다.

 

16. 문외한이 실수 없이 오르는 상가를 사는 법

 

상가는 다른 부동산과 달리 노출된 가격이 없는 대신 권리금이 있다.
권리금이 많으면 좋은 상가라는 것만 기억해도 실수없이 살 수 있다.

상가는 입지 사업이다. 입지 사업이란 장소가 상가의 생명이란 뜻이다.
입지 보는 법을 몰라도 성공할 수 있는 방법 :
분양 받는 상가를 사지 않는다. 상가 분양은 단독주택, 아파트가 건설되고 있는 지역이라 아직 장사를 해본 적이 없으므로 상가가 잘 될지 안 될지 모르기 때문이다. 즉, 가상 시뮬레이션을 가지고 판단하는 것은 대단히 위 험한 판단일 수 있으므로 낭패를 피하기 위해 분양을 받지 않는다.
입지 값을 가장 정확히 알 수 있는 것은 바로 상가 권리금이다. 상가는 다 른 부동산과 달리 권리금이 있는 부동산이므로 권리금이 얼마쯤 거래되고 있느냐를 알아내기만 하면 분명 돈이 벌리는 상가 부동산을 살 수 있을 것이다.

 

17. 상가 권리금 문제에 소홀하면 큰 낭패본다

 

권리금에 대해서 잘 모르면 분쟁에 휘말려 큰 손해를 볼 수 있다.
법률적인 사항을 평소에 숙지해서 권리금 문제를 원천 봉쇄하자.

권리금은 통상적으로 비정상적으로 임차인끼리 주고받는 일종의 자릿세다. 권리금은 통상 보증금 범위에서 형성되지만 최근의 현황을 보면 이미 보증금의 한계를 넘어섰고 어떤 경우는 보증금의 2~3배까지 치솟고 있다.

 

<4장> 오르는 금싸라기 토지를 구입하라

 

 

1. 땅 부자들은 삼승 법칙을 먹고 산다

 

개발 발표, 착공, 완공의 3단계 과정에선 어김없이 땅값이 오른다.
이런 부동산을 사되 크고 주목받는 것을 사야 큰 폭 상승이 가능하다.

 

2. 용도 변경이 가능한 지역의 땅을 사라

 

용도 변경이 될 가능성이 있으면 웃돈을 더 주고라도 사야 한다.
다만 장차 값이 올라갈 수 있는 용도 변경 가능성이 높은 땅을 사라.

현재는 준주거 지역이지만 머지 않아 상업지역으로 바뀔 가능성이 있는 땅을 구입하면 분명 오른다. 만일 준주거 지역이 마치 시장통처럼 되어 있 다면 틀림없이 상업 지역으로 머지않아 용도 변경이 시행될 것이다.

 

3. 반드시 실수요자가 대다수인 땅만 사라

 

대다수가 필요로 하는 땅은 수요층이 두터워 가격 상승이 에상된다.
소수가 필요로 하는 땅은 수요층이 얇아 오를 가능성이 희박하다.

대다수가 필요로하는 땅은 주거용지, 상업용지, 공업용지, 농업용지, 관광 용지다. 이런 용지 중에서도 도시 내에 있는 용지나 도시 근교에 있는 땅 이 주로 실수요자가 찾고있는 땅들이다.
실수요자는 대체로 소규모 땅을 찾는다. 당장 집을 지을 곳, 당장 상가를 지어 장사를 시작할 수 있는 곳 등을 찾는다.
약간 멀리보며 투자해도 무방한 곳은 대도시 근교의 논이다. 언젠가는 다른 용지로 바뀔 가능성이 높기 때문이다. 유의할 것은 기업체나 지방자치 단체, 정부가 필요로 하는 땅도 수요자가 있는 땅임에는 틀림없으나 이 경 우는 보통 사람들이 노리는 부동산이 아니므로 실수요자가 필요로 하는 땅이 아니라는 점이다.

 

4. 싼게 비지떡이라는 사실을 명심하라

 

부동산 투자에 능한 사람들은 실수요자들이 필요로 하는 땅만을 산다.
실수요자들은 싼 땅을 찾지 않고 비싼 땅만 찾는다는 것을 명심하라.

부자들은 대도시 인근지역의 택지개발 가능지역, 대도시내 실수요자들이 찾는 주택지, 상업용지, 빌딩용지, 아파트용지 등만 골라서 사들인다. 때문 에 부자들은 개발 시점만 기다리고 있다가 막상 개발되면 떼돈을 번다.

 

5. 반드시 목적에 적합한 땅만 사라

 

목적에 맞는 땅을 산다면 일차적으로 성공한 투자라고 할 수 있다.
목적에 투철한 땅을 사기 위해서는 어떤 유혹도 단호히 뿌리쳐라.

 

6. 지방 땅보다는 도시의 땅을 사라

 

지방 부동산은 특수한 경우를 제외하곤 손해를 볼 가능성이 크다.
반면에 도시 부동산은 갖고 있으면 있을수록 가치가 올라간다.

도시의 부동산은 항상 매수인이 대기하고 있지만 지방 부동산은 그렇지 않다.

 

7. 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라

 

도로변에서 멀리 있는 집터를 사면 백발백중 실패하기 십상이다.
도로에 가까울수록 집값은 비싸고 도로와 멀수록 집값은 싸진다.

 

8. 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라

 

도로 이면의 집터를 사들이기만 하면 나중에 큰돈이 될 수 있다.
이면이 도로에 걸친 집은 상가가 형성될 가능성이 크므로 꼭 사라.

가끔 빌딩과 단독주택이나 빌라가 함께 붙어있는 곳이 있다. 이런 집을 사 거나 대지를 사면 횡재하는 경우가 있다.
성장하는 도시에서는 도시 전체를 보고서 어느 쪽으로 뻗어가는가를 보고 뻗어가는 변두리를 중심으로 이면도로의 집터를 구입해야 한다. 나중에 도 로 확장시 또는 구입한 곳이 활성화되면 이면도로에 좋은 상가가 형성되 어 큰돈이 굴러들어올 것이다.

 

9. 막다른 골목의 집터는 사지 마라

 

막다른 곳에 있는 집터는 좀처럼 개발되기가 어려워 오르기 힘들다.
자연적, 인위적, 행정적이든 간에 막다른 곳에 있는 땅은 사지 마라.

 

10. 집터는 전용주거지역을 구하지 마라

 

전용주거지역이 집터로 제일 좋다고 생각하면 큰코다친다.
저층 주택지이므로 아파트 같은 건물을 지을 수 없기 때문이다.

상대적으로 잘 오르지 않는 부동산을 갖고 있는 것은 손해를 보는 것이나 다름없다. 전용주거지역에 집이 있다면 빨리 팔고 준주거지역, 일반주거지 역에 있는 집을 사야 부동산이 더 잘 오른다.

 

11. 대지의 생김새가 좋아야 값도 올라간다

 

보기 좋은 떡이 먹기도 좋은 이치는 부동산에서도 마찬가지다.
사실 집 모양을 잘 만들기 위해서도 대지 모양이 좋아야 한다.

집을 살 때나 택지를 살때는 반드시 땅 모양을 보고 사는 것을 잊어서는 안된다. 이제는 집도 디자인에 따라 값이 달라지므로 대지 모양부터 좋은 모양을 고르는 것이 돈 만드는 부동산을 만들어 내는 지름길이다.

 

12. 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 사라

 

상업지역과 준주거지역이 혼합된 땅은 드문 만큼 가치가 있다.
상업지역의 비중이 놓으면 준주거지역이 상업지역으로 편입된다.

 

13. 잘 안 팔리는 큰 땅을 비싸게 파는 방법

 

큰 땅을 잘 팔기 위해서는 사업 계획을 치밀하게 세워야 한다.
분할 등기를 하고, 조각조각 길을 내고, 다양한 평수로 분할하라.

큰 땅을 잘 팔기 위한 4단계 과정
1단계 : 되도록 비싼 값에 팔겠다는 의지를 갖고 땅 사업을 본격적으로 해야 한다.
2단계 : 어떻게 상품을 만들면 수요층이 많아질 것인가를 연구 검토해야 한다.
3단계 : 상품을 만들 자금, 인원, 전문가 등을 확보해야 한다.
4단계 : 어느 시장에 내놓고 팔 것인지를 마케팅 전략을 짜야 한다.

큰 땅을 잘 팔기 위한 요령
첫째, 토지공사처럼 땅 장사를 잘 하려면 상품을 불특정 다수가 필요로 하면서 소액으로 살 수 있는 상품으로 만들어야 한다. 소액투자 상품 으로 만들려면 분할 등기를 행정적으로 끝마쳐야 한다.
둘째, 조각조각 길을 내야 한다. 길은 땅값 상승의 기본이다. 때문에 용도 에 맞게 충분한 길을 만들어 놓아야 상품이 뜬다.
셋째, 다양하게 만들어야 한다. 용도에서 벗어나지 않는 범위내에서 다양 한 평수가 고객을 부른다. 용도에 적합한 땅으로 분할해야 한다.
넷째, 대출 안내도 섭외해 놓고 있어야 한다. 사전에 대비하면 사업이 원할히 돌아간다.

 

14. 토지 분양 받아서 돈 버는 9대 원칙

 

토지 시장이 과열되면 묻지마 토지 투자를 해서 목돈을 잃기 쉽다.
수요층이 두터운 땅을 사면 좋고 사거리 코너를 사면 금상첨화다.

첫째, 수요층이 두터운 땅인지 살펴야 한다.
철저히 시장성이 있느냐를 분석, 검토한 후 구입 여부를 결정해야 한다. 주택 수요가 많거나 상가의 절대부족이 있을 것으로 조사되면 구입해도 되지만 반대의 경우 남따라 투자하는 일은 없어야 한다. 둘째, 주변 땅값을 바이블로 생각하고 비교, 판단해야 한다.
셋째, 후진 땅은 사지 말아야 한다.
넷째, 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사라.
좋은 택지는 인근 대규모 쪽에 자리잡은 앞면이다.
택지의 앞면은 큰 도로가 통과해 역세권이 될 가능성이 높고 인근 에 큰 규모의 빌딩이나 주택이 있는 경우가 많아 가격이 높게 형성되게 마련이다.
다섯째, 사거리 코너를 사라.
택지 분양시 이런 땅을 못 받을 경우엔 차선책으로 분양받은 사람 을 통해 계약단계에서 사서 상가주택으로 건축, 직접 상가를 경영하 거나 되팔 경우 큰 돈이 된다.
여섯째, 상업지는 인근에 대형 쇼핑센터, 잘되는 대형 시장이 없는 곳만 사라.
일곱째, 소유권 이전에 문제가 없어야 한다.
이상 여부를 분석, 검토하고 이전 등기가 잔금과 동시에 가능한 경 우만 사야 하며, 가능한 한 등기상 매도인과 계약하는 치밀성이 있 어야 성공 투자자가 된다.
여덟째, 택지 분양지는 대도시 근교지가 가장 좋다.
택지 분양이 잘 되고는 있지만 모두 좋은 땅은 아니다. 때문에 택지가 주택지든 상업지역이든 실수요층이 두텁게 자리잡고 있는 주요 입지가 아니면 분양 받거나 사서는 낭패를 당하기 쉽다. 분당 신도시 인근 택지, 구리.토평 인근 택지 같은 수준은 되어야 한다.
아홉째, 입지가 나쁜 토지는 분양 즉시 되팔고 좋은 토지를 사야 한다.
좋은 입지를 웃돈 주고 사는 게 훨씬 돈을 많이 만들어 준다.

 

15. 전원 주택지가 뜨지 않는 7가지 이유

 

전원주택이 한때 반짝 인기를 누리긴 했지만 지금은 애물단지다.
장점보다는 단점이 많은 전원주택 투자는 되도록 하지마라.

첫째, 수요층이 적기 때문이다.
둘째, 체질에 맞지 않는 주택이기 때문이다.
오랫동안 도시 생활에 익숙해진 수요층에게 전원의 낭만은 삶의 부담이 되었다.
셋째, 인간은 단절을 싫어하기 때문이다.
넷째, 기업체 근무가 어렵기 때문이다.
다섯째, 노인들에게 불편하다.
약국과 병원이 있는 전원 주택 입지 구하기가 힘들다.
여섯째, 관리하기가 힘들다.
비워진 집 청소, 난방, 도둑 방지 등 관리해야 할 일이 많다.
일곱째, 값이 잘 오르지 않는다.

 

16. 그린벨트 지역이 뜨는 6가지 이유

 

개발이 제한된 그린벨트는 개발될 가능성 또한 클 수밖에 없다.
다소 위험이 따르긴 하지만 개발만 된다면 그 폭발력은 엄청나다.

첫째, 도시 주변에 있기 때문이다.
그린벨트지역이 풀릴 경우 쾌적한 환경 덕분에 인접한 도시 내의 땅값과 같은 수준에서 팔릴 수 있다.
둘째, 큰 폭으로 성장하기 때문이다.
그린벨트지역도 시내 부동산 값이 오르는 만큼 꾸준히 오르고있다.
셋째, 건물이 있는 땅은 재건축이 가능하기 때문이다.
현재 건축물을 보다 더 넓혀 새로 지을 수 있다.
넷째, 이축권(移築勸)이 매력적이기 때문이다.
그린벨트지역내 간혹 이축권이 보장된 곳이 있다. 건축면적만큼 그린벨트지역내에서 옮겨 새로 건축할 수 있어 재산 증식에 큰 힘이 된다.
다섯째, 그린벨트는 언젠가는 풀리기 때문이다.
그린벨트가 해제되면 인근 개발된 땅보다 더높게 땅값이 거래되는 경우가 많다. 다만 개발 필요성이 거의 없는 지역은 풀어도 부동산 값이 별로 오르지 않는 특징이 있다.
여섯째, 쾌적한 지역에서 살고 싶기 때문이다.
대도시인들 중 돈에 여유가 있는 사람들은 그린벨트로 자연환경이 잘 보존된 지역에서 산다.

 

 

<5장> 부동산 값이 오르내리는 원리를 알아라

 

 

1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다

 

봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다.
겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라.

대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다. 이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다. 2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다. 비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다.
1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다.

 

2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다

 

통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다.
실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다.

첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다.
둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다.
셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다.
정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다.
부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을 지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다. 비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이 오르므로 그 점을 조 사한다.
부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로 그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다.

 

3. 부동산 사이클 따라 값이 살아 움직인다

 

부동산 사이클은 3, 4주년 주기로 다섯 단계가 끊임없이 되풀이된다.
사이클을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다.

강남권에서 강북권, 강서권, 강동권, 수도권으로 확산되고 지방까지 확산 되면 성장기가 마무리된다.
성숙기는 여러 가지 경제적, 사회적, 정치적, 정서적 요소들이 한꺼번에 작용하느냐 아니면 개별적으로 진행되느냐, 또 빠르게 진행되느냐 느리게 진행되는냐에 따라 각각 다르게 작용하기 때문에 부동산 주기가 어느 속 도로 진행될지는 아무도 알 수 없다.

 

4. 산불의 원리 통해 부동산 사이클을 읽어라

 

일반인들이 부동산 사이클의 변화를 이해하기란 상당히 어렵다.
하지만 산불의 원리를 이해하면 누구나 사이클을 읽어낼 수 있다.

실수요자가 필요로하는 부동산 상품이 아파트라면 택지조성에만도 2,3년 이 걸리고, 신축기간 3년까지 합하면 총 5~6년이 걸린다.

 

5. 금리를 알면 부동산이 훤하게 보인다

 

신문에서 금리가 오르니 안오르니 떠들어도 무심한 사람들이 많다.
금리가 부동산에 미치는 영향을 알아야 위기를 헤쳐나갈 수 있다.

예측컨대 경기가 침체하고 금리가 8~10%까지 인상된다면 거의 부동산 가격이 침체기를 맞을 것이고, 반면에 경기가 좋아지고 금리가 7%대까지 오르는데 그친다면 금리정책만으로는 부동산 상승을 억제할수 없을 것이다.

 

6. 주식과 부동산은 이웃사촌보다도 더 가깝다

 

주식 따로, 부동산 따로 생각했다가는 부동산 투자로 성공 못한다.
주식과 부동산의 양면을 같이 보면서 투자해야 돈을 벌 수 있다.

주식 시장과 부동산 시장은 단기적으로 보면 보완재 관계이다. 보완 관계 일 때는 동반 상승이나 동반 하락한다. 단기적으로 보완 관계에 있을 때는 경기가 좋아지고 부동산도 침체기에서 서서히 회복세로 전환하는 시점에 서 생기는 경우가 많다.
장기적으로는 대체 관계로 전환하는 양상을 보이는 것이 또다른 특징이다.

 

7. 통화팽창과 통화긴축이 부동산 값을 움직인다

 

부동산 가격이 오르내릴 때는 통화량을 필수적으로 생각해봐야 한다.
주가 변동률이나 물가변동률보다 더 큰 변수라는 것을 잊지 말자.

1988년 서울 올림픽을 치르기 위해 놀라울 정도로 통화량이 팽창됐고 부동산 값이 급등했다. 2002년은 지방자치단체장 선거와 월드컵이 열린 데 이어 연말에 대통령 선거를 앞두고 통화팽창은 불을 보듯 뻔하다.

 

8. 투기 대칙이 나오면 투자를 멀리 잡아라

 

부동산 투기 대책이 나왔다는 것은 값이 천정부지라는 것을 의미한다.
투기 대책이 나오면 보합세나 하락세로 진정되므로 투자를 멀리보라.

부동산 값은 천정과 바닥이 있게 마련이다. 상승폭이 높으면 천정이 가깝고 하락폭이 크면 바닥이 가깝다. 천정이 가까우면 더 올라갈 길이 없고 바닥에 닿으면 더 내려갈 길이 없다.

 

9. 전.월세 동향을 알면 집값이 확실히 보인다

 

항상 전세 파동이 생긴 뒤에는 집값이 비정상적으로 뛰어 오른다.
통상 전세 비율이 70%선까지 가면 곧 매매 열풍이 불기 시작한다.

집값 동향을 사전에 가장 확실하게 알아내는 방법은 전.월세 동향을 분석 하는 것이다. 주택보급률이 높은데도 전세대란이 일어나는 이유는 가진 자 가 여러 채씩 소유하고 있기 때문에 주택보급률과는 무관하게 해마다 전세 대란이 되풀이 되는 것이다.
전세파동이 있은 후 빠르면 3~4개월 후, 늦으면 6개월 후 세입자들이 매입에 가세한다. 아파트의 경우 중소형 평수는 매매 대비 임대 비율이 60%선이 정상인데 전세 비율이 70~80%선까지 가면 매매에 바람이 불기 시작한다.
이 경우 지역에 무관하게 무조건 오르는 것은 아니므로 지역을 중심으로 면밀히 분석, 검토한 후 빠르게 행동하는 것이 필수다.

 

10. 전.월세 비중이 높다고 집값까지 비싼건 아니다

 

경제원리에 입각하면 전.월세 비중이 높으면 집값이 비싸야 한다.
하지만 전.월세 비중이 낮은 강남구, 서초구의 집값이 더 비싸다.

통계청 자료에 의하면 서울시 구별 전.월세 비중은 광진구-48.1%가 제일 높고 관악구-47.2%, 강동구-45.7%의 순서로 되어있다.

 

11. 매매가의 최대 상승폭과 최소 상승폭을 알아라

 

부동산 값의 천정과 바닥을 알면 비쌀 때 팔고 쌀 때 살 수 있다.
30% 이상 올라가지 않는다는 것을 기억하라.

부동산 가격이 오르고 내리는 폭을 알 수 있는 통계를 가지고 있다면 어느 정도 욕심을 억제할 수 있다. 그런의미에서 수년 전부터 최근까지의 서 울시, 신도시, 수도권 등의 매매가 추이를 살펴볼 필요가 있다.
투자자나 실수요자는 1년에 19%이하로 내렸다면 바닥을 쳤음을 인식해야 하며, 오르는 것도 한해에 17.1%이상 오르는 것은 천정에 도달한 것으로 보고 머뭇거리지 말고 팔아야 한다. 다만, 부동산은 외환위기때 24.16% 내렸고 그 후는 28% 올랐다는 점을 알아둘 필요가 있다.
돈이 되는 경매의 경우도 시세에서 20~30%차로 낙찰되는 것을 감안하면 아무리 폭락해도 법원 경매 1~2차를 밑돌지 않는다는 사실을 알게 되는 것이다.
특수 지역을 중심으로 특수한 상황에서 특수 평수가 1년 사이에 무려 30~40% 상승하기도 하지만 1년을 놓고 보면 특수 상황이 아닐 경우에는 한 계절에 16%이상 오른 경우가 드물다는 사실을 간과해서는 안 된다.

 

12. 백성의 소리는 신의 소리다

 

연말, 연초에 전문가들이 나와 예측을 하지만 빗나간 적이 더 많다.
대다수 사람들의 생각과 말에 귀기울여 사고 파는 지혜가 필요하다.

재개발 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재개발 지분의 매매가와 비례율과 감정평가액을 토대로 산정한 권리가액, 추가부담금, 금융비용 및 기타 부대비용을 모두 합한 총 투자비용에서 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. A라는 재개발구역에서 33평형 아파트를 받을 것으로 보이는 대지 12평/건평 16평 주택의 현재 시세는 1억 2,500만원이다. 현재 들어있는 전셋값 5,000만원을 제외하면 초기 투자비용으로 7,500만원만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된다.   세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금도 시공사로부터 받은 이주비로 충당하면 되기 때문에 투자자금상의 큰 문제는 없다.   대지의 경우 평당 보상 예상가격이 대략 500만원선으로 약 6,000만원, 건물의 경우는 평당 보상 예상가격 80만원을 감안할 때 약 1,300만원선이 된다.   개발이익비례율이 100%라고 했을 때 대지와 건물 평가액을 합산한 총 감정평가액(=권리가액) 7,300만원을 제외한 나머지가 추가부담금이 된다.   이에 따라 33평형 아파트의 조합원 분양가격을 2억원으로 가정할 때, 추가부담금은 1억 2,700만원이 된다. 지분매입비용 1억 2,500만원과 추가부담금 1억 2,700만원을 합산한 금액에 취×등록세 및 등기비용을 대략 1,000만 원으로 잡으면 2억 6,200만원이 33평형 아파트를 받기 위한 총 투자비용이 된다.   이제 이러한 총 투자비용과 주변의 시세를 비교하면 재개발 지분에 대한 투자의 수익성을 알 수가 있다. 현재 인근지역 아파트 시세가 대략적으로 2억 9,000만~3억 2,000만원선임을 감안하면 단순비교만 해도 2,800만~5,800만원 정도의 수익이 발생하는 셈이다.

내용 항목 비용 비고 대지면적  12평 건물면적  16평 ① 매매가 1억 2,500만원   ② 전세가 5,000만원   ③ 초기 투자비용 7,500만원   예   상 감   정 평가액 ④ 대지면적 12평*평당 약 500만원 6,000만원   ⑤ 건물면적 16평*평당 약 80만원 1,300만원   ⑥ 예상 비례율 100% 1:1로 가정 ⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액) 7,300만원 (④ + ⑤) x ⑥ ⑧ 33평형 조합원 예상 분양가 2억원   ⑨ 추가부담금 1억 2,700만원 ⑧ - ⑦ ⑩ 취·등록세 등 부대비용 1,000만원   ⑪ 총 투자비용 2억 6,200만원 ① + ⑨ + ⑩ ⑫ 주변시세 2억 9,000만 원~ 3억 2,000만원   ⑬ 시세차익 2,800만원 ~ 5,800만원 ⑫ - ⑪ * 수익성 분석은 용적률, 감정평가액, 비례율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재개발 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용에 대해서는 고려하지 않는 수치임.

 

 

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* 재건축 수익률 산정방법

 

재건축 수익률을 대략적으로 살펴보기 위해서는 재건축 아파트의 현재 매매가와 추가부담금 그리고 금융비용을 합한 총투자금액과 앞으로 입주할 평형의 예상시세(인근 지역 아파트와의 시세비교를 통해 유추함)를 비교하면 손쉽게 알 수 있다.   아래의 표를 통해 재건축에 따른 수익률을 살펴보기로 한다. 대지지분이 20평인 17평형 아파트에 있어 시공사가 제시한 무상지분율은 120%이다. 이에 17평형의 무상지분평형은 대지지분 20평에 무상지분율 120%를 곱한 24평이 된다.   17평형 조합원이 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주한다고 했을 때 24평까지는 무상으로 배정받을 수 있는 것이며 초과분인 6평에 해당하는 비용만큼만 부담하면 된다.   이 때 평균 평당분양가가 900만원으로 예상된다고 하면 무상지분평형 초과분 6평에 이를 곱한 5,400만원이 추가부담금이 된다. 결국 17평형 거주자가 재건축을 통해 30평형 아파트에 입주할 경우 5,400만원만 부담하면 되는 것이다.   그리고 수익률을 살펴보면 현재 17평형의 매매가가 1억원이며 금융비용으로 대략 3,000만원 정도로 예상되고 있어 기존아파트 매매가에 추가부담금, 금융비용을 합한 1억 8,400만원이 총투자금액이 된다.   재건축후 입주평형인 30평형의 대략적인 시세가 인근 지역 아파트를 시세를 토대로 유추했을 때 2억 4,000만원 정도된다고 하면 결과적으로 5,600만원이 재건축에 따른 이익이 되는 셈이다.

기존평형 A 17평형 매매가 H 10,000만원 대지지분    B 20평 금융비용 1 3,000만원 무상지분율    C 120% 총비용(총투자금액) J=(G+H+I) 18,400만원 무상지분평형 D=(B*C) 24평 인근 아파트 시세 K 24,000만원 입주예상평형 E 30평형 총수익 L=(K-J) 5,600만원 예상평당분양가 F 900만원 수익률 (총수익/총비용) M=L/J 30.4% 추가부담금 G=(E-D)*F 5,400만원

* 수익성 분석은 용적률, 무상지분율, 공사비, 분양가 등이 확정되어야 정확한 분석이 가능하며 본 재건축 수익률 분석표는 가정치를 기준으로 작성한 것임. * 금융비용은 연리 6%를 적용하여 재건축 아파트 매입비(기존 아파트 매매가)에 대한 재건축 기간(5년 가정) 동안의 기회비용을 의미함. * 재건축 과정에서 발생하는 세금 등 각종 제세공과금은 제외함.