전원주택지와 귀농지의 차이점에 대한 기준 하나...... 도시로의 접근성에 대해 이야기해볼까 합니다.

전워주택지를 구하시려는 분들이 빠지기 쉬운 실수에 대한 글입니다.

이 글을 읽으시는 회원님들께서는 전원주택지와 귀농지의 차이를 어떻게 구분하시나요?

시골살이는 전원생활이거나 귀농 방식 중 하나를 택하게 됩니다.

인터넷에 들어와 이 글을 읽으시는 분들은 시골살이 관련 홈페이지에 들어오신 것이니

시골내려가시는데 관심이 많으신 분들이겠죠.

그럼, 이 글을 읽으시는 님께서는  전원생활과 귀농 중 어떤 방식을 택하실 건가요?

 

단순하게 구분하면....

전원주택지는.....주택에 촛점을 두고 토지를 매입하는 겁니다.

귀농지는 농사에 주안점을 두고 주택지는 부가적으로 딸린 토지를 매입하는 것이지요.

단순한 구분이지만 어찌보면 가장 현실적인 답입니다.

 

토지라는 것은 모두 똑같이 흙으로 이루어져 있는데

무엇을 가지고 전원주택지와 귀농지..... 이 두가지 구분을 할까요?

지성아빠는 토지를 매입용도에 따라 구분하는 경우가 많습니다.

특히 전원주택지와 귀농지를 구분하는 경우 도시로의 접근성을 가지고 구분하는 경우가 많구요.

여기서 도시라함은 서울, 부산, 대구, 광주, 대전 모두 포함됩니다.

도시로의 접근성이란 단어는 참 많은 것을 내포합니다.

부동산시장에서 도시로의 접근성이 왜 중요할까요?

도시로의 접근성이 중요한 이유를 전원주택지와 귀농지에만 국한한다면.....

1.전원주택지는 귀농지와는 달리 도시와의 접근성이 떨어지면 활용도와 가치가 떨어집니다.

나는 좋아서 3시간이 걸리든 4시간이 걸리든 가서 즐기는 것에 만족하는데 남들은 만족할 확률이 떨어지기 때문입니다.

부동산시장에서는 나도 좋고 남도 좋아야 유동성이 떨어지지 않습니다.

 

부동산을 매입하면서....다른 투자보다 유동성이 떨어지는 부동산자체의 단점을 극복하기 위해 노력해야 한다는 뜻입니다.

만에 하나  살다가.....목돈이 필요했을 때 순발력있게 대처할 수 있는 중요한 요소가 자금 유동성 확보이며,

부동산은 재산 중 가장 유동성이 떨어지는 자산이면서도 목돈을 묶어두기 때문에 더욱 신경을 써야 하는 부분이지요.

다시말해 도시생활 중 주말에 시간을 내어 1박2일로 다녀오는데.....

터에서 즐기는 시간보다 왔다 갔다 왕복하는 이동시간에 너무 많은 시간을 할애하게 되면

일반적으로 실수요자입장에서는 부동산은 활용도면에서 가치가 떨어지기 때문이죠.

그리고, 매입할 때는 본인이 좋아서 매입했지만 현재의 거주지와 거리가 있다보니 자주 활용할 수 없습니다.

바쁜 도시생활에 자주 내려가 볼 시간을 내기가 힘들다는 것이죠.

터에 다녀오면 많이 지치는 것도 사실이구요.

부지런한 분들은 열심히 몇 년을 다니시겠지만 세월이 많이 흐르게 되면 이 또한 쉽지 않은일입니다.

결국 빠른 시일내에 도시의 생활을 정리하고 현지로 내려가셔야 합니다.

2. 도시로의 접근성이 떨어질수록 그만큼 병원과 학교와 생활편의시설에서 멀어지게 됩니다.

시골에서 살겠다는 것은 LPG가스통에 가스가 떨어진 줄도 모르고 저녁식사 준비하다 가스가 나오지 않아 주문을 하니

내일 아침에야 된다고 해서 다른 방법으로 식사 준비를 해야하는 것처럼

생활의 불편함을 감수해야 하는 일들이 생각보다 많습니다. -.-;;

 

특히 노후생활을 즐기려고 마련한 터라면 더욱 도시의 접근성은 중요합니다.

시골생활은 자연을 삶의 가까이로 받아들이는 대신

도시에서의 편리한 생활을 반포기하면서 불편함을 일정부분 감수하고 들어가는 것입니다.

그러나, 도시의 찌든 삶에서 벗어난 시골생활의 단조로운 일상이 가져다주는 자유로움은 보상받는 것이죠. ^.^

 

시골살이에서 오는 삶이 문명의 편리함을 반 정도는 접고 들어가야 한다는 것은 도시의 접근성이 떨어질수록 더 심화됩니다.

3. 도시의 접근성이 떨어지면 지인들과의 관계가 멀어집니다.

인간은 사회적 동물이라고 합니다.

시골살이를 하면 한동안은 지인들이 찾아올 것입니다.

그러나, 시간이 갈수록 그 횟수는 줄어듭니다.

이 횟수라는 것도 알고보면 도시에서의 접근성과 연관이 있습니다.

- 도시에서 너무 가까운 곳이라면 주말에 가족만의 시간은 포기하셔야 합니다. ^.^ -

지성아빠는 이 지인들의 관계 중 가장 중요하게 생각하는 부분은

도시에서 직장생활을 하게 될 자녀들의 접근성입니다.

성인이 되서 결혼을 하게 되면 도시의 삶이 바쁘고 힘들다보니 도시에서의 접근성이 떨어지는 곳에 계신 부모님께

명절 때나 겨우 들리게 될 소지가 높습니다. -.-;;

도시에서의 접근성이 좋다면 한번이라도 더 올 확률이 높아지구요.

자식들에게 ‘다 키워놨으니 니들 알아서 살아라’ 하고 시골에서 동떨어져 살기엔

매입하는 순간 그렇게 말하는 경우를 많이 들어 봤습니다.

그렇지만 그 순간은 몰라도 실제 상황이 되어 시골에 정착하고 세월이 흐르면

생각보다 자녀와의 교류가 얼마나 중요한 것인지를  깨닫게 되는 것이죠. -.-;;

인간이 사회적 동물이라는 것을 땅을 매입하실 때 너무 쉽게 간과하신 겁니다.

땅을 매입하는 시점에서는 자녀들이 어리거나 먼 미래의 일이고 자녀들과 일정거리를 유지하고 사는 것이

오히려 좋다고들 조언을 하는 것이 사회분위기입니다.

부모와 자식간에 독립된 공간을 확보하자는 분위기이지요. 

맞는 이야기입니다. 사회의 대세이지요.

자녀들은 성인이 되서 자녀들의 인생을 살고, 부모는 자녀가 성인이 되었으니 알아서 잘 살라고 하는 것이 맞습니다.

그러나, 이 일정거리라는 것이 어느 정도 거리인지가 관건입니다.

나이가 드시고 손자들이 보고싶을 때나 몸이 아프다든지 해서 누군가의 도움이 필요한 상황이 된다면

거리가 멀다는 것은 바로 제약조건이 되기 때문입니다.

손자들에게 고향을 만들어주고 싶은 것은 부모의 마음이고....

그래서, 시골에 터를 마련하시는 분들이 많다는 것을 알기에 드리는 말씀입니다.

그래서인지 지성아빠는 노후에 은퇴해서 전원생활이나 귀촌을 원하시는 분들의 상담을 받으면

도시의 접근성을 항상 강조하는 부분입니다.

주말에 자녀들이 찾아오기 쉬운 곳에 터를 마련하시면..... 유리한 점이 많습니다.

능력이 안되면 큰 터가 아니어도 됩니다. 기왕이면 다홍치마라고 풍광이 좋으면 좋겠지만

이 또한 그리 중요한 것은 아닙니다. 정작 중요한 것은 쉽게 자식이 집을 나서서 찾아 올 수 있는 거리입니다.

주말에 시골에 갔다가 월요일 출근할 때 부담이 되지 않는 거리 말입니다.

그런 거리가 전원생활을 생각하시는 분께는 매입시점에는 이상하게 판단기준에서 제외되는 경우가 많습니다. -.-;; 

4. 도시의 접근성은 계속 강조해도 부동산시장에서는 빠질 수 없는 기준입니다.

도시에서의 접근성이 떨어지면 부동산시장의 특성상 한정된 소비자층을 형성하게 됩니다.

전라북도와 남도가 만나는 부분의 초등학교가 대부분 폐교된 지역,

봉화, 안동, 예천지역,

강원도 태백산맥 줄기를 따라 정선 임계면부터 남쪽으로 내려가는 지역 등등 모두 도시에서의 접근성이 떨어지는 곳입니다.

그나마 예천이나 안동지역은 중앙고속도로가 뚫리면서 도로사정이 많이 좋아졌다고 하지만 안동이라고 다 안동은 아니지요.

안동시내로 나오려면 하루에 버스 두 번밖에 안다니는 지역도 많으니까요. -.-;;

이 지역은 부동산시장에서 도시민의 전원주택지 조건에 맞지 않아 전원주택시장에서는 소외된 지역입니다.

제가 이런 글을 쓰는 이유는

요즘 들어 카페에서 도시에서의 접근성이 떨어지는 지역에 터를 마련하시겠다면서 상담하시는 회원님들이 많아져서입니다.

토지가격이 많이 오르다 보니 본인이 시골가서 하려는 일 때문에 원하는 평수는 있고.... 가진 돈은 한계가 있다보니.....

결국 도시에서 계속 멀어지면서 땅을 보러 다니시기 때문입니다.

저는 이런 경우 상담하시는 분의 의향을 묻습니다.

왜 시골에 땅을 마련하려고 하시냐구요?

목적이 무엇이냐구요?

연세가 어떻게 되시냐구요? 자녀들은 몇이며 나이들은 어떻게 되냐구요?

앞서 말씀드린 부동산시장 중 전원주택시장에서 소외된 지역은

거의 귀농지에 가깝습니다.

평당 가격이 낮기 때문입니다.

물론, 그동안 이런 지역들도 많은 귀농하시는 분들이 그곳으로 내려가셔서 토지가격이 많이 상승한 것은 맞습니다.

과거, 평당 5,000원 내외이던 농지 땅값이 2만원 내외로 오른 것이 많기 때문입니다.

그렇지만, 과수원 등 평당 소득액이 높은 작물을 키우신다면....

땅가격은 3만원대 내외라면 3-4년만 고생하면 투자금액을 회수할 수 있기에 귀농하시는 분들이 많이 찾는 지역입니다.

그래서, 아직까지 부동산 시장에서 귀농을 하시려는 젊은 분들에게 적정한 지역이지요.

물론, 이 지역도 계곡이 좋고 풍광이 좋은 지역이 있습니다.

경북 예천의 소백산자락 곤충연구소 주변은 풍광이 좋아 평당 15만원대를 형성하는 곳도 있다고 알고 있습니다.

그렇지만 이 지역은 부동산시장에서 전원주택지로 소문난 지역이 아니라

알음 알음 현지를 아는 분들이 아름다운 풍광과 소백산을 좋아해서 찾는 지역이며....

그렇다보니 전원주택지라고 평가되면서 평당 가격이 급상승한 지역이지요.

이 특별한 지역들은 현지부동산보다는 현지인들과의 직거래로 거래가 되는 경우가 비일비재하구요.

매매평당기준은 ‘옆에 땅이 얼마에 팔렸으니 여기도 얼마다’라는 식의 기준이 될 때가 많습니다.

이런 거래의 형태는 현지땅이 급전이 필요해서 부동산에 매물이 나온 것이 아니라

매수자가 필요에 의해 현지인에게 매도를 부탁하는 경우니 아무래도 주변 시세변화에 민감합니다.

옆 땅이 얼마에 팔렸으니 내 땅도 얼마라는 식입니다.

 

농사짓기 좋은 땅인지 아닌지가 기준인 지역에서 갑자기 풍광이 기준이 된 것이지요. -.-;;

지역 부동산시장의 특성을 무시한 상황입니다.

땅의 거래기준이 도시에서의 접근성이 떨어지기에 전원주택지보다는 농지로서 맞는 지역인데

아름다운 풍광이 매수자의 판단을 흐린 경우입니다.

이렇게 부동산시장이 현지인과의 직거래가 보편화된 지역은

시간을 두고 천천히 매각하신다면 모를까.....

급전이 필요해 땅을 팔려고 내놓으면 팔리지 않는 지역이라는 단점을 항상 염두에 두고 매입하셔야 합니다.

왜냐하면, 앞서 말씀드린 지역은 도시민들의 전원주택 부동산 시장이 거의 형성된 지역이 아니기 때문입니다.

 

전원주택지 부동산시장에서는 도시민의 자금유입이 상당히 중요한 변수입니다.

도시민이 투자용으로 사든..... 실수요로 사든.....

자금이 유입되지 않으면 현지에 부동산업체도 없고

거래방식이 알음알음 상황에 따라 천천히 진행되기 때문이죠.

이 부분은 참 어려운 부분입니다.

이런 지역으로 내려가시는 분은 앞으로 급전이 필요할 상황이 발생하지 않아야 합니다. -.-;;

내가 원하는 풍광이어서 전원주택을 짓고 살겠다는 분들께

왜 지성아빠가 말리고 있는지 그 예를 들어볼까 합니다.

 

작년 겨울 카페 매물란에 예천에 전원주택 매물이 거래됐던 것을 기억하시는 분이 계실 겁니다.

당시에 매물에 관한 사진이나 정보를 보지 않은 분들을 위해 부연설명을 하자면.....

대지 150평 예쁘게 가꾸어진 정원 450평 2층의 예쁜집 52평이고 여기에 900여평의 텃밭이 별도로 있습니다.

약 1,600평정도에 예쁜 집 52평입니다.

지금 그 집을 지으려면 2억이상 들어야 하는 집입니다.

그리고, 잘가꿔진 정원도 상당금액이 투입됐을거구요. 지방방송에 잘지어진 집으로 몇 번 방송도 탄 집입니다.

대충 계산해도 주변시세 토지가격과 건축비를 생각하면 3억정도 가격이 매겨져야 맞는 집입니다.

그러나, 1억6,000만원에 매매됐습니다. -.-;;

왤까요? 아마 집주인께서 현지민이시라 예천부동산에 오랜 시간동안 매물로 내놓으셨을 겁니다.

그러나, 이 집을 매수할 사람은 지역에 없었습니다. 그렇기 때문에 서울까지 매물이 올라온 것이지요.

지역 부동산시장의 한계입니다. -.-;;

하지만, 매수한 분은 토지가격 + 건물가격의 5-60% 대에 매입하셨기 때문에 나중에 매도하는데는 어려움이 없을 겁니다.

 

예천이라는 곳이 중앙고속도로와 중부내륙고속도로가 생기면서...

서울에서 2시간 30분대에 도착할 수 있는 곳임에도 불구하고...

아직 부동산시장에서는 먼 거리로 인식되어지는 곳입니다.

주말에는 차량이 밀리니 더 멀게 느껴지는 곳이지요.

아직까지 사람들 머리 속에는 예천은 먼 지역이란 뜻입니다.

이 선입관이 강하게 작용하고 있는 지역이지요.

그래서, 부동산 매매가 원할하게 이루어지지 않는 곳이기도 합니다. -.-;;

 

  - 1억 6,000만원에 팔린 매물입니다. 집이 예쁩니다. -

 

    - 정원 한쪽에는 닭장도 있습니다. 도시민들이 꿈꾸는 전원주택이지요. 거리는 멀지만요. -.-;; -

그리고, 다른 예로 얼마 전에 저희 사무실에 예천에 지은지 3년된 30평 농가주택과 사과나무 200여그루가 심어져 있고

밭이 2600여평 되는 매물이 얼마 전에 총매매가 8,000만원에 접수되었습니다.

매물주께서 연세가 있으시니 30평 농가주택을 직접 지으시지는 않았기에 6,000만원정도는 건축비로 족히 들었을 겁니다.

그럼 밭 가격은 평당 만원도 안되는 꼴입니다. (주변 밭시세는 2-3만원대입니다.)

그래서, 제 사무실로 방문해서 귀농에 관해 상담을 받으신 회원님께 소개를 해드렸습니다.

본인이 실제로 귀농을 해서 도전해보다가 적응을 못하셔서 포기를 해도 손해볼 것이 없는 매물이였기 때문입니다.

그렇지만, 현장에 가서 보니 매물이 1억이 넘는 가치는 있어보인다고 인정하시면서도

동행하신 부인께서 새집이기는 하지만 부부가 예전부터 꿈꿔왔던 집이 아니였기에  포기한다고 하시더군요.

회원님께서 현장에 다녀오신 후 사무실에 오셔서 하시는 말씀이

가진 자금 때문에 안동의 사과밭이며 여러 땅을 보러 다녀봤지만

이제야 자기 가족은 귀농이 아니라 귀촌이나 전원생활을 꿈꾸고 있었다는 현실을 깨닫게 됐다고 하시네요. ^.^

그래서, 조언을 드렸습니다. 매입하시려는 평수를 금액에 맞춰 줄이시라구요.

그리고, 도시에서의 접근성이 좋은 곳으로 다시 알아보시라구요.

왜냐하면 전원생활이나 귀촌의 경우 자금여력이 많지 않는 한 넓은 땅은 욕심입니다.

전원생활을 즐기기에는 200평정도부터 시작해도 부족하지 않습니다.

이 매물은 현지에서 1억정도에 돌아다니고 있을 겁니다.

그렇지만, 팔고 싶은 노인의 마음과 달리

현지부동산 시장이 한계가 있으니 팔리지 않아 서울 명동에 있는 부동산에 접수된 것이겠죠. -.-;;

왜 현지에서 이 매물이 안팔리는지를 분석해보면

이 땅은 집을 짓지 않았다면 이 노인분의 손해는 더 줄어들었을 것이라는 생각이 듭니다.

그리고, 현지인들은 자기 집이 있기에 땅은 매입하려고 해도 집까지 살 이유는 없기 때문입니다.

특히 면사무소에서 떨어진 산골짜기 땅은 생활시설이 부족하기에 더욱 매입하고 이사를 들어갈 이유는 없습니다.

그래서, 이매물은 도시에서 귀농하시는 분께 적절한 매물인데.....

제게 소개받은 분은 귀농이 아니라 귀촌이나 전원생활을 실제로 생각하신 분이였습니다. ^.^

이 예를 올린 이유는

카페 회원님 중 한분이 상담하신 봉화의 5만원짜리 1,000평의 계곡과 풍광 좋은 곳의 전원주택지보다

20만원짜리 도시에서의 접근성이 좋은 곳의 250평이 더 현실적이라는 뜻을 지성아빠가 이야기하고 싶어서 입니다.

왜냐하면 집을 30평정도만 지으면...

봉화의 5만원짜리 250평의 경우 땅값으로 1,250만원 +건축비 6,000만원 = 7,500만원

20만원짜리 250평은 5,000만원 + 건축비 6,000만원 = 1억1,000만원이 들기 때문입니다.

여기서 예를 든 건축비 6,000만원은 제가 최소로 잡은 것입니다.

보통 일반적인 집은 1억이상의 건축비를 들여 집을 지으시죠. -.-;;

당연히 20만원짜리 땅이 집을 지으신 분들이 비용 더 든다고 보여집니다.

그러나, 봉화땅 1,000평을 매입하셨다면 계산상 같은 투자비용이 드는 것이며....

건축비가 더 들어가는 경우라면....당연히 건축비는 똑같으니

결국 토지가 전체 건축비에서 차지하는 부분이 줄어들게 되는 것을 발견하실 수 있을 겁니다.

집은 어디에 지어도 같은 비용이 듭니다. 오히려 시골이 작업 여건이 안좋아 더 경비가 많이 듭니다. -.-;;

그리고, 여기에 토지를 매입하고 집을 지은 후 그 다음을 예상하셔야 합니다.

땅을 매입하고 집을 지었으니 이용하고 가꾸셔야죠.

여기부터는 비용이 1,000평 매입한 분이 더 들어갑니다.

도시에서의 접근성도 떨어지니 당연히 교통비 등 생활비도 더 들어가고 가꿔야할 터가 많으니 비용도 더 들어갑니다.

현지로 들어가지 않고 도시에서 주말만 이용한다면 더욱 힘들지요.

그리고, 1,000평은  축산업이나 버섯을 하지 않는 한 농사를 짓어 수입원을 창출하기엔 이것 저것 부족한 부분도 많을 겁니다. 도시에서의 접근성이 떨어지니 작물 선택에도 한계가 있구요.

결국, 1,000평 밭은..... 20만원짜리 250평보다 활용도가 떨어집니다.

단지, 내 땅이 1,000평이라는 만족도만 있을 뿐입니다.

남들이 별로 알아주지 않는 자기 만족이죠. (그동네 땅값이 얼마인지 알기 때문입니다.)

지인들이 한 두번은 놀러와 줄 수 있어도

자주 가기엔 어려운 지역에 친구가 마련한 집이라  도시에서의 삶이 그리 쉽게 찾아가게 하지 않습니다.

자녀분들도 바쁜 도시생활 중에 별도로 주말에 시간을 내서 움직이기엔 한계가 있습니다.

도시에서의 접근성이 떨어지는 곳의 실제 한계점입니다.

다만, 매입하실 때는 뭐에 홀려서....체크하지 않고 넘어가는 부분입니다. -.-;;

그리고, 싸고 넓은 땅을 샀으니 남는 돈으로 본인이 꿈꾸던대로 집을 멋지게 크게 지으셨다면

그 후유증은 지성아빠가 줄구장창 조언을 드렸던 부분을 인정하지 않으신 것이지요.

혹시 파실 일이 생기시게 되면....첫번째 예를 들인 집과 같은 상황이 될 소지가 높습니다.  -.-;;

어디에 집을 짓던 건축비는 똑같습니다.

그렇기에 자신이 생각하는 용도가 맞지 않는 지역의 토지를 매입하시고 집을 지으시면

평당 땅가격의 비교는 솔직히 말해 비교자체가 무의미합니다.

그래서, 지성아빠가 조언하건데

'땅값이 싸다 비싸다'에만 기준을 두지 마시고....

자신이 생각하는 땅의 용도가 무엇인지.....다시 한번 생각해주셨으면 합니다.

그리고, 산골오지에 집을 지으시려는 분들은....

부탁드리건데....

주변시세와 비슷한 평당가격대의 땅이 아니라면....

내가 산 땅은 풍광이 좋아 주변 시세보다 비싸게 산 전원주택지라고 말씀하시면서

자신을 합리화하려고 하지 말아주셨으면 합니다. -.-;;

 

전원주택지라고 자부하셔도 도시에서의 접근성이 떨어지고....

도시민들이 관광지라고 찾아오는 곳이 아니라면......

결국 귀농지역이라는 한계를 이겨내기가 힘들다는 점을 인정하셨으면 합니다.

 

제가 양구의 터를 토지공동구매로 생각하게 된 동기는

그나마 고속도로가 2009년도에 뚫리면 서울로의 접근성이 좋아지기 때문입니다. 그렇지 않으면 진행도 안했을 겁니다.

물론, 지금은 시간이 많이 걸립니다. 일을 진행하는 저도 부담될 정도로.... -.-;;

도시에서의 접근성이 떨어지는 지역의 풍광좋은 곳은 여행삼아 한두번 들릴만한 곳은 몰라도

전원생활용으로 자연속의 삶의 터전으로 삼기에는 한계가 있다는 거....인정하기 싫으셔도 인정하셔야 합니다.

부동산시장의 간단하고 쉬운 진리라는 것도 알고보면 대다수의 사람이 공감을 하고 고개를 끄덕일 때 인정할 때입니다.

소수의 의견도 의견이지만 다수의 동의를 받지 못하면

앞으로 진행하시려는 일들은 다른 사람들과 달리 출발부터 나쁜 조건에서 시작하시는 것입니다.

다만, 본인만 느끼지 못할 뿐이죠. -.-;;

 

그래서, 지성아빠는 그런 터를 전원주택지라고 얘기하는 분들에게....

솔직히 말씀드리면.....부동산시장의 흐름을 읽지 못하는 부동산 초보자들이라 생각합니다.

특히 그런 지역의 토지를 주변 농지의 시세보다 비싼 값을 주고 매입하시는 분들은

더욱 더 부동산시장에서 소외된 매물을 매입하시는 것이구요.

귀농지역으로 판정된 곳에서는 귀농지역에 맞는 시세로 매입하셔야 후회가 없습니다.

 

그리고, 싼맛에 사는 것과 내가 맘에 들어 앞 뒤 안 따지고 매입하시는 것은 미묘한 차이를 구분하셔야 합니다. -.-;; 

싼맛의 기준이 같은 풍광을 지닌 다른 지역의 전원주택지와 비교하시는 것이라면 위험한 비교란 뜻입니다.

싸다 비싸다의 토지가격비교는 항상 여러 조건들을 조합해서 복합적으로 비교판단하셔야 합니다.

앞서 말씀드린 귀농지역은 귀농지역에 맞는 평당가격이 기준입니다.

싼 땅에 농사를 지어 경제력을 확보해야 하기 때문입니다.

물론, 땅을 팔고 소개하는 사람은 멋진 풍광을 보고.....별장지고 펜션지라고 말하셔도....

‘그렇게 들으시면 안된다’는 뜻입니다.

이런 풍광이기에 주변 시세보다 비싸다고 말한다면.....

님께서 왜 그 멀리까지 가서 땅을 보고 있는지 생각해보세요.

그리고, 혹여 직거래로 매입하시면....

꼭 지적도와 토지이용계획확인원은 발급받아 확인해보시구 계약하시구요.

직거래는 서류확인없이 계약하고 나중에 확인했을 때 문제가 되는 경우가 많기 때문입니다.

계약써놓고 판단하시기 보다는 판단하시고 계약하란 뜻입니다.

참, 자금이 부족한 전원주택 구입자에게는 귀촌지라고 전원주택지와 귀농지의 중간 정도로 타협안도 있습니다.

전원주택지로 판정하기에 어려운 조건을 지닌 토지입니다.

대신 도시로의 접근성은 좋습니다.

전원주택지의 차선책이지요. 풍광 등 조건이 나쁘다면 자주 내려가셔서 나만의 터를 가꾸시면 됩니다.

귀농지역에서 전원주택지를 찾는 것보다 오히려 낫습니다. 보다 현실적이구요.

귀촌을 사람들은 생활비를 모두 시골에서 발생시키려는 귀농보다는

거주지는 시골로 정하고 무리하지 않는 선의 텃밭을 가꾸며 도시로 출퇴근을 하는 거주방식이거나

아니면 노후자금으로 시골에서 사는 경우라지요?

소규모 자금으로 시골살이를 위한 터를 마련하시려는 분들께...

귀농이 아니라면....전원주택지보다는 귀촌도 생각해보시는 것이 또 다른 대안일 수 있습니다.

은퇴 후까지 내가 만들어가는 터에서 정착하고 오래 사실려면....

도시로의 접근성을 확보하는 것....그것은 다시 말씀 들려도 부족하지 않은 중요한 부분입니다.

현지민들이 자신이 태어난 마을을 벗어나 근처의 면이나 읍으로  거주지를 옮기고 불편한 농사를 짓는 이유도

어찌보면 고향을 지키기 위한 나름의 대안이라는 것을 상식선에서 인정하셨으면 합니다.

생활의 불편함이 많을수록 차량유지비 등 비용은 더 들어가는 것이 현실이니까요.

님께서 이 글을 읽고서

본인의 조건과 생각이 전원주택지를 원하시는 것인지 귀농을 원하는 것인지....

아니면 귀농보다는 귀촌을 원하시는 것인지....생각해보셨으면 합니다.

 

도시민들의 전원주택지라는 것은 다양한 조건이 충족되어야만 인정받을 수 있습니다.

나름대로 성공한 전원주택택지개발업자들이 도시의 지근거리에서 영업을 하고 있는 이유는

다른 이유가 있어서가 아니라는 거....실수요자이신 회원님들도 인정하셨으면 합니다.

 

이 글은 풍광에 홀려 깊은 산골로 들어가시면서....

비싼 땅값까지 지불하시겠다는 분들이 많아지는 것 같아 걱정이 되서 글을 썼습니다.

한푼 두푼 아껴서 시골땅을 매입하시려는 도시분들 중에 풍광을 너무 따지는 분이 많아서 우려의 말씀을 드리는 겁니다.

산골 오지면 오지다운 가격이 형성되어 있어야 합니다.

그래야 도시에서의 접근성이 떨어지는 부동산시장의 치명적인 단점을 낮은 평당 가격으로 보탬이 되어주어야지요.

그런 가격이어야 나중에 다음사람에게 부담없이 넘길 수 있는 것이구요.

 

도시에 살면서 완전히 내려갈 때까지 한번 가기도 어려운 곳인데...

현지에 내려가 살면 한두가지 불편한 것이 아닐진데....

생활비로 다른 곳보다 더 들어야 하는 곳인데.....(차량유지비 때문에)

가격마져 비싸면....부담스럽습니다. -.-;;

 

혹여 이런 터를 벌써 마련하신 분들이라면.....

집은 정말 저렴하고 작게 지으세요.

그래야 나중에 후회할 일이 줄어듭니다.

 

시골에 주변 분위기와 어울리지 않는 큰 집 짓고 갑자기 목돈이 필요하여 융자 받고...결

국엔 건축비 제대로 인정도 못받고 팔고 나오시는 분들이 많기에 드리는 추가 당부였습니다.

 

시골은 자신의 능력에 맞게...내려가셔야 합니다.

그래야....행복한 시골전원생활을 즐길 수 있습니다.

경제력에 흔들리는 삶이 예정된 것이라면....그것만큼 부담스러운 것은 없으니까요.

 

그리고, 인간은 사회적 동물이라는 거......아시죠.

이 논리도 부동산 시장에서 시장가치의 한 기준입니다. ^.^

1.전원주택

부산지역에서 전원주택을 고려한다면 정관신도시,기장,금곡,철마 등이 가능하다

판단됩니다.

만약, 부산근교를 말씀드리자면 양산배내골,물금,김해지역이 가능합니다.

2.전원주택 공사비용

일반적으로 전원주택이라 함은 일상생활에서 탈피하여 여유로운 생활을

즐기기 위하여 건축하는 것이 보통이라 규모가 그리 크지않고 25-50평 정도

의 규모로 많이 하고 있습니다.

그리고 공사비용은 구조체 또는 마감재에 따라 달라집니다.

-샌드위치패널주택 : 평당 200-250만원

-콘크리트주택 : 평당 300-350만원

-스틸하우스 : 평당 350-400만원

-목조주택 : 평당 400-500만원(통나무수입목재일 경우 500-700만원)

-황토주택 : 평당 350-400만원

등으로 분류할 수 있습니다.

 

3.기타비용

대문,담장,조경,포장,설계비,수도,전기,도시가스인입비,정화조원인자부담금,

취득세,등록세,측량비,지역개발공채,면허세,주택채권매입비 등은 별도 처리

되므로 공사비용 예산 책정시 감안하셔야 됩니다.

 

더 궁금하신 부분이 있으시면 저희 더집닷컴으로 연락주시면 성심껏

답변드리겠습니다.

 

Tel : 051-742-9194

c.p : 018-589-6522

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저는 서울에 살고 있는 사람입니다..   경기도 포천의  논 180평을  매입하려고 합니다.

제가 알기로는  포천은 토지거래 허가 구역이므로   저처럼 타지에 살고 있는 사람은  토지매입이  어려 운것으로 알고 있습니다...

 

한편으로 303평 이하  토지 매입은  주말 농장 식으로  매입 가능 한걸로 알고 있습니다

1.이때  저처럼  대지.밭이 아닌  논을  주말 농장 형식으로 매입 가능한지 알고 싶습니다

 

2.매입 가능하다면..  주말 농장형식으로  매입하는 방법밖에 없는것인지요..??

불이익은 없는건가요..??  자세히 알고 싶습니다..

 

3이때 어떻게 절차를 해야 하는지  자세히 알고 싶습니다..   (제가 대충알기로는   영농계획서 제출이라던가..  농지 취득자격증명 등을  해서 제출해야 한다는데....)

자세히 알고싶습니다..... 

 

부탁드립니다.. 내공있습니다.... 

1. 종전에는 농지법에 의거, 이미 소유한 농지를 포함하여 1,000m2 이상인 경우에 한하여 농지소유를 허용하였습니다. 그러나 지금은 기존 농지를 포함하여 1,000m2 미만의 농지도 "주말농장"용으로 취득이 가능해졌습니다.

한편, 토지거래허가제도에 의한 규제는 위 농지법 규제와는 별다른 것입니다. 즉, 토지거래허가구역에서는 허가제도 개시전에 이미 500m2 미만으로 분할된 농지는 토지거래허가없이 취득할 수 있으나, 그 이상의 농지는 허가를 받아야 하고, 허가를 받을려면 농지 소재지 또는 20km 이내의 이웃 시군에 1년 이상 거주한 자에 한하도록 규정되어 있습니다. 귀하의 경우 허가받지 아니하고 취득할 수 있는 농지는 500m2 미만으로 분할된 농지입니다.

 

2. 500m2 미만의 농지를 주말농장용으로 취득하는 방법밖에 없습니다. 그리고 불이익은 예상되지 아니합니다. 다만, 농지를 주택이나 기타 목적으로 허가받은 경우는 그 허가사유에 따라 토지거래허가를 받을 수 있습니다.

 

3. 토지거래허가 대상이 아닌 경우는(500m2 미만의 농지 취득시), 해당 읍면사무소에 영농계획서를 제출하면 농지취득자격증명을 발급하는데, 이 증명을 가지고 이전등기하면 됩니다.

 

4. 부동산 취득시는 등록세, 취득세 등을 내게 되고 보유기간중 재산세를 내게 되며 그밖의 다른 세금은 없습니다.

 

5. 농지를 경매로 취득하면 농지원부가 정리되는게 아니라, 토지거래허가를 아니받아도 되는 것 뿐입니다. 농지취득자격증명은 여전히 받아야 합니다. 농지취득자격증명은 통작거리제한이 없어졌으므로 거주지에 상관없이 "영농계획서"를 제출하면 발급받을 수 있습니다.

 

1. 농지를 구입할려면 농지원부가 있거나 "농지취득자격증명"을 발급받으멵 됩니다. 농지취득자격증명이란, 기왕에 농사를 짓던 사람이거나 처음으로 농사를 지을 생각이 있는 사람이, 영농계획서를 읍면동사무소에 제출하면 이를 심사하여 발급하는 증명서입니다. 이것을 등기소에 소유권이전등기서류 제출시 함께 제출하면 됩니다.

 

2. 농지취득자격증명을 발급받는 데는 거주지의 제한을 받지 않습니다. 서울 사람이 전남의 농지를 취득할 수도 있습니다. 종전에 있던 통작거리제한이 없어졋기 때문입니다.

 

3. 그러나 해당 농지가 토지거래허가구역내 토지라면 사정이 달라집니다. 이때는 매수인이 농지가 소재하는 시군, 또는 20키로 이내의 인접시군에 1년 이상 거주한 경우에 한하여 토지거래허가를 받아 농지를 취득할 수 있습니다. 

 

4. 즉, 위 1.2.항은 농지법에 의한 취득 요건인 반면, 위 3항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가 관련 규정을 적용하기 때문에 사정이 달라지는 것입니다.