한국과 달리 일본은 15년째 부동산 경기가 맥을 추지 못하고 있다. 그나마 일본 부동산시장에 온기를 불어 넣고 있는 것이 고층 주상복합아파트들이다. 재개발을 통해 40~50층 정도 높이의 주상복합들이 동경시내 곳곳에 들어서고 있다.

특히 동경만 해안가에는 대규모 고급 주상복합아파트들이 줄을 잇고 있다. 한국과 달리 대규모 아파트가 별로 없는 동경에 주상복합아파트가 급증하고 있는 것은 일본 정부의 정책덕분이다. 일본 정부가 경기부양책, 혹은 도시재개발차원에서 도심용적률을 높이는 정책을 취하면서 주상복합 개발붐이 촉발됐다. 여기다가 일본 정부는 주택구입 장기대출자에 대해 대출금의 1%정도의 감세 혜택까지 주고 있다. 초저금리인데다 감세 혜택까지 주어지자 주상복합에 대한 수요가 늘고 있다. 물론 한국과 같은 과열된 분위기는 아니다.

주상복합아파트가 팔리지 않아 10~20% 정도의 덤핑판매를 하는 경우도 비일비재하다. 이때문에 주상복합 붐에 대해 "미니버블"로 보는 전문가들도 많다. 더군다나 일본 부동산시장의 미래에 대해 부정적인 시각이 아직은 우세하다. 전문가들이 일본 부동산 시장을 부정적으로 보는 첫 번째 이유는 "고령화 사회" 로의 진입이다. 결혼시기가 늦어지고 결혼을 하더라도 아이를 하나 밖에 낮지 않은 현상이 보편화되면서 인구 감소가 본격화되고 있다. 일본의 인구가 100년 후 현재의 절반 정도로 줄어들 것이라는 비관적인 전망까지 나오고 있다. 인구감소는 주택수요 감소로 이어질 밖에 없다는 것이다.

가용토지의 증가도 중요한 원인으로 꼽힌다. 가용토지 증가는 우선 농지의 전용에서 촉발됐다. 일본 역시 우리와 마찬가지로 농업시장개방에 따라 농지축소가 불가피해지고 있다. 농지규제 완화에 따라 주거용지로 전용되는 농지가 급증하고 있다. 또 공장의 해외이전이 가속화되면서 공장용지의 주택용지 전용도 광범위하게 벌어지고 있다. 도심의 경우, 일본 정부가 재개발 촉진을 위해 용적률을 대폭 완화, 실질적으로 도심 주택지가 늘어나는 효과가 발생하고 있다. 일본경제의 저성장 체제가 굳어지고 있는 점도 부정적인 전망에 무게를 더하고 있다. 부동산 가격이 향후 5년 내에 50% 정도 하락할 것이라는 비관적인 전망을 하는 전문가도 있다.

대통령이 부동산과의 전쟁을 선포한 우리나라 입장에서는 일본의 부동산시장은 머나먼 나라의 이야기인 것처럼 보일 것이다. 하지만 일본의 부동산시장을 짓누르는 악재들을 잘 살펴보면 남의 나라 이야기만은 결코 아니다. 고령화, 공장의 해외이전, 농지규제 완화. 최근 들어 우리 사회의 화두로 급부상하고 있다.

물론 이런 문제가 당장 우리 부동산 시장의 악재로 작용하지는 않을 것이다. 기계설비가 해외로 빠져나간 공장의 부지는 주택단지로 탈바꿈, 오히려 지가를 끌어 올리고 있다. 농지규제완화는 토지 투기열풍의 촉진제가 될 것이다. 현재 정부가 추진하는 지방균형발전 정책도 부동산시장에 돈을 몰아주는 역할을 할 가능성이 높다.

일본의 지가 폭등을 촉발시킨 정책이 70년대 일본 열도 개조론이었다. 동경 등 태평양 연안을 따라 발전한 공업지역을 전국으로 확대 한다는 게 일본 열도 개조론의 핵심이다. 우리로 치면 일종의 국토 균형개발 정책인 열도개조론은 전국의 지가 폭등을 촉발시켰다. 정부의 개발계획이 거론된 지방의 땅값이 먼저 오르기 시작했다. 지방의 땅값 폭등은 결국 도시지역으로 이어지면서 전국의 토지가격을 급등시켰다.

최근 정부가 추진하는 지방균형발전 정책은 일본 열도 개조론에 버금가는 폭발력을 지닐 수 있다. 균형발전정책은 물론 장기적으로 수도권에 집중된 인구와 산업을 지방으로 분산시켜 수도권 부동산의 가격 하락을 촉발시킬 수 있다. 하지만 단기적으로 보면 지방의 땅값을 급등시키고 그 영향으로 도시의 지가까지 동반 상승 시킬 위험성이 있다.

현재의 한국의 부동산 활황세가 언제까지 지속될 것인지는 정확하게 예측할 수는 없다.
일본 부동산 전문가들의 좌담내용을 실은 어느 전문지는 미래를 전망하는 것은 전문가로서 는 자살행위가 될 수 있다는 표현이 썼을 정도이다.

부동산가격은 단기적으로 복잡한 메카니즘에 의해 결정된다. 누구도 예측하기 어려운 심리라는 변수도 작용한다. 사상초유의 저금리에다 부동산 불패신화까지 합쳐지고 있어 우리 부동산시장은 당장 과열국면에서 벗어나기는 어려워 보인다. 하지만 우리사회가 갖고 있는 구조적인 변화가 언제가 우리 사회의 발목을 잡을 것이다. 고령화, 가용토지의 증가, 산업공동화 등 일본 부동산 시장의 발목을 잡고 있는 요소들이 일본만의 특수한 변수는 아니기 때문이다.

물론 일본과 우리는 주택시장의 구조자체가 다르다.
우선, 일본은 단독주택 중심의 주택시장이다. 단독 주택이다 보니 가격 정보가 거의 공개되지 않는다. 반면 우리는 대규모 아파트 단지가 많아 실시간으로 가격이 공개돼 일부 지역의 주택가격 급등이 인접지역으로 연쇄 파급되는 독특한 구조를 갖고 있다. 둘째, 일본의 경우, 고령화 사회로의 진입이 현실적인 화두로 떠올랐다. 반면 우리는 아직도 먼 미래의 일로 여기고 있다. 셋째, 일본은 경제가 이미 성숙단계로 진입했기 때문에 역동성이 떨어지는 반면 우리경제는 아직 성장의 여지가 많다. 그만큼 역동성도 크다.

그러나 현재 우리의 시장구조가 일본과 다르다고 해서 우리 부동산시장이 일본과 근본적으로 다를 것이라고 믿는 것은 시장의 법칙을 무시하는 엄청난 착각이다. 물론 당장 우리 시장이 일본의 구조를 따르지는 않겠지만 머지 않은 장래에 암초에 부딪칠 가능성이 높다. 재건축을 중심으로 확산된 집값 급등세는 정부의 초강경 정책을 초래하고 있다. 전세계적으로 가장 허술하다는 비난을 받던 부동산 관련 세제는 지난 1~2년간 상당히 정비됐다. 90년대 분당 등 5대 신도시 개발 이후 중단됐던 신도시개발도 다시 재개됐다. 물론 당장은 아니지만 머지 않은 장래(그것이 올 하반기일수도 있고 혹은 3~4년 후 일수도 있다)에 엄청난 부담이 될 수 있다.

주택가격이 단기적으로 보면 제멋대로인 것 같지만 장기적으로 보면 경제학의 일반법칙을 벗어나지 않는다. 어떤 재화도 장기적으로는 수요와 공급의 법칙을 벗어날 수 없다. 인구에 비해 국토가 좁기 때문에 영원히 땅값이 오를 수 밖에 없다고 믿던 일본인들의 부동산 신화는 환상이었음이 이미 오래 전에 증명됐다. 최근 국내에서 다시 되살아나고 있는 부동산 불패신화는 명백한 착각이다. 더 큰 문제는 그 신화가 무너지는 순간 한국경제에 엄청난 걸림돌이 될 수 있다는 것이다

차학봉 [조선일보 기자] / ☞ 차학봉기자 블로그 바로가기

서울 강남권 지하철9호선, 분당선 연장선 수혜지역 주목

자료원 : 부동산114 등록일 : 2005/06/14

- 지하철 타고 오르는 아파트값 상승세, 2005년에도 여전 - 교통 외 단지규모 및 입지여건 떨어지는 곳, 이미 가격 많이 오른 곳은 주의 하루가 멀다 하고 각종 부동산 대책이 쏟아지고 있지만, 쉽사리 아파트 값이 잡히지 않고 있다. 특히 지역적 우수성, 뛰어난 생활여건, 각종 개발호재, 대규모 신규단지는 이제 아파트 가격 상승의 키워드로 자리잡고 있다. 이중에서도 개발호재는 흙 속의 진주처럼 상대적으로 적은 자금으로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 아파트 값 상승의 주요한 재료이다. 서울에서는 지하철 9호선과 분당선 연장이 가장 눈에 띄는 개발호재 중 하나이다. 통상적으로 지하철로 인한 주변 부동산 가격상승은 초기 지하철 개발계획이 발표되는 시점에 한번 상승하고, 착공과 함께 가격이 뛰고, 개통을 전후해서 또 한차례 오름세를 보인다. 지하철 9호선과 분당선 연장도 완전 개통까지는 아직 10년 이상의 기간이 소요될 전망이지만 향후 1~2년 사이에 부분 개통하는 구간이 있기 때문에 지금 아파트를 구입하더라도 생활여건의 개선과 이에 따른 가격상승을 기대해 볼 수 있다. 지하철 9호선과 분당선 연장으로 인한 호재가 있는 아파트들을 살펴보도록 한다 먼저 지하철 9호선은 김포공항에서부터 강남의 교보타워4거리를 지나서 송파구 방이동을 잇는 노선으로 2020년까지 전 구간이 완공될 예정이다. 이 중에서 김포공항~가양동~당산동~양평동~여의도~노량진동~흑석동~반포동~교보타워4거리는 2007년에 부분 개통될 예정이다. 개통지역들이 서남부권에 치우쳐 있어서 상대적으로 아파트 가격이 높지 않고, 강남권과 접근성이 뛰어나기 때문에 개통 후에는 강남권에 직장을 둔 직장인들의 수요도 증가될 전망이다. 이들 중 올해 분양하는 주요 단지로는 강서구 방화동 동일스위트, 동작구 상도동 신원아침도시, 서초구 서초동 금강KCC 등이 400가구 이상의 주요 분양단지들이다. 반면 분양권에서는 2005년 12월에 입주하는 영등포구 여의도동의 주상복합 단지인 롯데캐슬아이비가 있고, 역시 여의도동의 여의도자이 580가구도 2008년 4월에 입주할 예정이다. 대체로 소규모 재건축 단지가 많아서 분양이나 입주예정 물량이 넉넉치는 않지만, 비교적 단지규모가 큰 주상복합이나 직장인 비중이 높은 30~40평형의 투자성이 상대적으로 높은 편이다. 분당선은 수서~선릉간 구간은 2003년 9월에 완공되었지만, 2007년에는 오리~죽전간, 2008년에는 선릉~강남구청~청담~성수~왕십리, 죽전~기흥, 기흥~수원역을 잇는 2차와 4~5차가 각각 완공될 예정이다. 이 중 서울에서는 청담동 주변과 성동구 주변이 가장 수혜지역으로 떠오르고 있다. 청담동 주변은 이미 지하철 7호선이 개통되어 있지만, 7호선의 경우 다른 노선과의 환승 구간이 부족해서 이용에 불편함이 있었다. 하지만 지하철 9호선과 분당선의 개통과 함께 지하철 7호선, 4호선 등 다른 노선과의 환승도 편리해져서 이들 지역의 대중 교통여건이 크게 개선될 전망이다. 특히 강남권에서는 강남구 삼성동 현대홈타운 2,070가구가 분양대기 중이고, 713가구의 롯데캐슬프레미어는 2007년 3월에 입주를 앞두고 있어서 대규모 재건축 단지들의 경우 지역적 선호도, 교통여건 개선, 대규모 새 아파트 등 각종 가격상승 요인이 복합적으로 작용할 전망이다. 성수동 역시 뚝섬숲 개발과 함께 주변의 아파트값이 꾸준히 오름세를 보였고, 주변 상업용지 매각과 개발기대감으로 노후 단독주택들까지 가격이 껑충 뛰고 있다. 또 기존 2호선 성수역 이외에 분당선 성수역까지 연결되면 강남권으로의 접근성도 훨씬 높아지게 된다. 뿐만 아니라 왕십리역은 현재도 1, 2, 5호선의 환승역인 동시에 분당선과 청계천 복원의 호재까지 업게 된다. 이들 지역에서 분양예정인 단지들은 현재 KT 자리에 들어서는 현대홈타운 579가구와 중구 황확동의1,534가구의 롯데캐슬 등이 있다. 하지만 9호선 라인과 분당선 연장구간에서 아파트를 구입하거나 투자할 때 주의해야 하는 점도 있다. 먼저 서울의 경우, 지하철 노선만 9개 호선이고, 앞으로도 분당선 연장, 중앙선, 경춘선 등 다양한 전철 구간이 추가될 예정이어서 시내의 웬만한 지역은 지하철 역세권이 될 전망이다. 따라서 장기적으로는 지하철의 개통만으로 해당 지역의 아파트가격이 경쟁력을 가지기는 어려울 전망이다. 9호선 라인의 경우, 2020년 완공되기 전까지 개통에 따른 수혜지역이 대부분 강서구, 동작구, 영등포구 등 강서권에 집중되어 있고, 주변 아파트들도 중소규모의 단지들이 많다. 또 분당선 연장구간의 경우는 강남권, 성수역 등 관심이 집중되고 개발호재가 많은 만큼 가격도 이미 많이 올랐다는 점을 감안해야 한다. 단기적인 개발호재만 생각하고 무리한 투자를 하기 보다는 해당 지역에서도 장기적으로 경쟁력이 있을만한 단지를 선택해야 하고, 투자규모도 자금계획에 맞춰서 신중하게 결정해야 한다. [부동산114 김혜현]

뉴타운, 알고 투자하자

 

서울시의 투자메리트 대상항목은 뉴타운 지역과 일부시행이 빠른 재개발 지역에 한정되는 경향을 보입니다. 재개발활성화 의지는 곳곳에서 이미 그 방향을 잡아가는 듯 한데 도시및주거환경 정비법 개정 역시 그 일환일 것입니다.

재건축의 잇따른 규제와 지나친 고공행진이 투자자를 재개발로 끌어들이는 것으로 보이며 서울시의 『지역균형발전방향』과 『재개발이 밀집된 강북의 개발방향』이 그 맥락을 같이 하여 재개발은 큰 무리 없이 활성화될 것으로 예측됩니다.

 

거액의 투자는 거의 관망의 자세이거나 토지시장 또는 해외시장으로 돌아서고 있던 것이 현실일 것입니다. 그러나 앞으로는 대거 재개발과 뉴타운 지역으로 그 흐름이 바뀔 것으로 예상되며 이미 많은 곳에서 그 모습이 드러나고 있습니다.

 

여기서 뉴타운 예정 지역 투자 및 재개발 투자에 있어 몇 가지 주의 할 점을 알려 드리오니 참조하시어 성공적인 재테크가 되시기 바랍니다.

 

▶ 뉴타운 이란?

 

뉴타운이란 서울시만이 가지고 있는 서울시의 도시개발 의지입니다. 서울시의 뉴타운 계획에 이어 각 지방에서도 그와 유사한 조례를 제정하여 뉴타운을 도입하려는 움직임이 있으며 그 역시 서울시의 뉴타운과 유사할 것으로 봅니다. 현재는 서울시 뉴타운에 한정하여 말씀드리겠습니다.

 

뉴타운의 지정은 서울시 조례에 의하지만 그 시행은 개별법(도시개발법, 도시및주거환경정비법, 등등)에 의존합니다.

 

1차의 경우 서울시가 시범으로 지정하여 추진하고 있으며 2차 이후부터는 각 구의 의견을 수렴하여 그 타당성을 점검하며, 그 시행단계(지구단위계획)를 하나하나 거치고 있는 중입니다. 물론 3차 역시 그 방식은 마찬가지입니다.

 

예산의 확보는 서울시가 어느 정도 지원을 하나 그것은 지정이 된 후이며 그 전까지는 각 구의 예산으로 추진됩니다. 재개발은 서울시에서 그 타당성을 검토하여 그 가능지역을 단계별로 지정하며 가능지역의 범위 내에서 주민들의 추진에 의해 그 사업이 진행됩니다.

 

▶ 투자시 주의할 점

 

여기서 첫번째, 뉴타운 및 재개발 투자의 기본은 장기적인 안목으로 접근해야 한다는 것입니다. 뉴타운과 재개발이란 것은 미래의 예정을 가정한 투자이므로 미래가치라 할 수 있는데 이 부분이 무시된다면 당연 넓은 시야를 잃어버릴 수 있습니다. 투기성으로 움직이는 뭉칫돈들에 보탬을 주는 결과만을 초래할 뿐입니다. 오히려 그런 자금들은 단타의 성향을 띠는 경향이 많기 때문입니다.

 

두 번째로 조심할 사항은 뉴타운지정에는 존치도 가능하다는 것입니다. 앞에서 언급했듯이 뉴타운의 지정은 여러 개별법의 시행이며 묶음이므로 그 묶음의 바운더리 안에는 존치(그대로 보존) 역시 존재할 수 있다는 것입니다.

 

지역을 직접 방문하여 판단하는 수밖에는 없지만 전문가의 의견을 충분히 수렴한 후 투자를 결정해야 합니다. 지정이 되더라도 지구단위계획이 나오기 전까지는 불안할 수밖에 없으며 존치로 결정이 되면 오히려 하락할 수도 있기 때문입니다.

 

세번째, 이와 더불어 경계지역은 지정 후에도 어느 정도 진행과정을 거치면서 제외될 수 있으니 이 또한 투자할 때에 주의할 점입니다.

 

네번째, 또 한가지는 소스(재료)에 의해 투자를 결정하시면 안 된다는 것입니다.

 

모두들 아시겠지만 주식의 경우도 대부분의 사람들이 재료에 의해 투자하였다가 실패를 보는 경우가 많습니다. 사람이 하는 일이라 소문이 생길지 않을 수는 없지만 도시계획이라는 것이 그런 것들에 의해 결정되는 것은 아닙니다.

 

대부분의 재료는 뭉칫돈들의 움직임 속에서 생겨나는 경우가 많으며 그것의 대부분은 단타를 하기 위한 "소문 만들기"에 지나지 않는다는 것입니다.

 

너무 원론적인 얘기들을 하였지만 원론은 무척 중요하다고 생각합니다.

 

사람들의 투자 성향과 기본 베이스는 성공이냐 실패냐를 결정지으며 이는 로또(복권)처럼 하나의 성공사례에 의해 결정되는 것이 아니고 무수히 많은 경험에 의해서 결정되는 만큼 확률적일 수밖에 없다는 것입니다.

 

투자에 성공하는 확률을 높이는 것이 중요하지 단 한번의 대박을 꿈꾸어서는 안 된다는 의미입니다. 확률은 결론적으로 원론적일 때만이 높아지기 때문입니다. 올바른 투자패턴을 익히시어 투자에 성공하시길 기원합니다.

 

경매절차의 개요

부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 다만, 그 절차에 있어서 큰 차이가 없으므로 여기서는 강제경매절차를 중심으로 설명하고, 임의경매절차의 경우 차이가 있는 부분만 별도로 설명하고자 합니다. 그리고 2002. 7. 1.부터 새로운 민사집행법이 시행되었지만, 이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정이 적용되는데 그 구체적인 차이점에 대하여는 각 절차마다 별도의 설명을 하도록 하겠습니다. 강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법입니다. 예컨대, 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하는 강제집행을 실행하여야 하며, 그중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이 강제경매입니다. 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는바, 이는 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것을 말합니다. 한편, 경매사건의 유형에 따른 담당 판사의 판단에따라 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 기일입찰 방법외에 기간입찰의 방법이 추가되었고, 매수신청의 보증방법도 현금, 자기앞수표로만 제공하였던 방식에서 일정액의 보증료를 내고 발급받은 경매보증보험증권의 제출로도 가능하도록 하였습니다. (2004.9.1부터 시행) 경매절차는 대체로 목적물을 압류하여 환가한 다음 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.

1. 경매신청 및 경매개시결정	상세보기  | Top
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

2. 배당요구의 종기결정 및 공고	상세보기  | Top
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

3. 매각의 준비	상세보기  | Top
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

4. 매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지	상세보기  | Top
위 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정하여 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 택하여 매각기일 등을 지정, 통지, 공고합니다.

5. 매각의 실시	상세보기  | Top
① 기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다. ② 기간입찰의 경우 매각기일에 입찰기간 동안 접수된 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하기만 할 뿐 직접 입찰을 실시 하지는 않습니다.

6. 매각결정절차	상세보기  | Top
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다. ◇ 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시항고할 수 있습니다.

7. 매각대금의 납부	상세보기  | Top
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

8. 배당절차	상세보기  | Top
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다. ◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령	상세보기  | Top
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

[3차뉴타운] 영등포 신길뉴타운 지분시세 저렴, 투자성 있다

자료원 : 부동산114 등록일 : 2005/05/18

- 지분쪼개기 거의 없어 조합원 추가부담 적고, 일반분양 물량 많아 - 고수익 기대 - 역세권 신길6구역과 대단지 신길5-2구역 투자 유망 서울 서남권 3차 뉴타운 후보 신청지 중에서 눈길을 끄는 곳이 있다. 바로 신길동 뉴타운 3차 후보지(이하 신길 뉴타운으로 칭함) 다. 전체 대상지 규모가 크고 주택 노후 정도가 심해 지정 가능성이 높기 때문이다. 낡고 오래된 단독주택과 3층 이하의 단층 다가구 주택들이 들어선 신길 뉴타운 지역은 좁은 도로가 미로처럼 무질서하게 이어져 있어 주거 환경 개선 요구가 높으며 3차 뉴타운 후보지로 신청을 한 현재는 지정 발표를 앞두고 투자자들의 문의가 늘어나고 있다. 다만, 아직 지정 여부가 불투명하고 당장 생활여건이 많이 낙후되어 있어 실제 거래사례는 뜸하다. 지역 상황을 잘 모르는 투자자들이 3차 뉴타운 후보지로 실사요청이 들어간 지역 외에 인접한 추가검토지역과 재개발구역이 아닌 다른 지역에 투자를 하는 사례가 종종 나타나고 있어 투자에 신중해야 한다. <영등포 신길동 3차 뉴타운 후보 신청지 위치도> ☞ 위치도 클릭하면 확대해서 보실 수 있습니다!! - 3차 후보 신청지 중 3번째로 규모 큰 신길 뉴타운, 영등포 부도심의 배후 주거지 부상 기대 신길 뉴타운은 영등포구 신길 1,3,4,5,6동 일대로 기존 신길동에 소재한 10여 개에 달하는 재개발 추진 구역을 통합한 지역이다. 유일하게 사업시행인가를 받고 속도를 내고 있는 5구역을 비롯해서 구역지정을 받기 위해 준비중인 9개 구역이 총 대상이다. 전체면적이 146만 9,910m2에 달해 이번에 서울지역 3차 뉴타운 후보지로 실사 요청을 한 지역 중에서도 세번째로 면적 규모가 크다. 이들 구역은 대부분 210%대 용적률이 적용되는 양평동, 당산동, 영등포동 일대 재개발 구역이나 주거환경개선사업 지역에 비해 용적률은 190%로 다소 낮지만 건폐율은 60%로 평균적으로 다소 높다. 층수는 12층이하로 제한되어 향후 공급 단지들은 단지 내 쾌적성이 비교적 높은 수준일 것으로 기대된다. 또한 신길동 소재 재개발 구역들이 상대적으로 다른 동 소재 구역들에 비해서 각 구역별 면적이 큰 편이어서 공급 규모 면에서는 투자성이 나은 편이다. 한편 영등포구는 금번 실사 요청한 신길 뉴타운 후보지 외에 영등포 2차 뉴타운에 대해, 기본계획 수집중인 2차 영등포 뉴타운은 도심형 뉴타운으로, 배후 주거지 역할을 할 신길동 일대는 주거 중심형 뉴타운으로 각각 개발할 기본사업계획을 꾸리고 있다. 또한 신길 뉴타운 지역에는 구역지정 준비중인 재개발 구역들 외에도 남서울, 신미 등 재건축 추진 아파트 2개와 주거환경개선지구 두 곳의 개발계획도 포함해서 관리하고 있다. - 지분쪼개기 거의 없어 조합원 추가부담금 적고, 50% 이상 일반분양 전망 신길동 일대는 빌라보다는 오래된 단층 단독주택과 다세대, 다가구 주택이 빼곡히 밀집되어 있으며, 준공 10년이상된 노후주택이 전체 규모의 85% 가량을 차지한다. 재개발 사업이 진행된 지도 오래됐고 진행되는 구역도 많다. 다만, 신길 뉴타운의 경우 신길5구역만 사업시행인가를 받은 상태고 나머지는 대부분 구역지정 준비 중이다. 신길 뉴타운 내 재개발 구역들의 특징 중 하나는 도시및주거환경정비법 시행 전의 일부 구역을 제외하고는 지분쪼개기가 거의 없는 편이어서 일반분양 예정 가구수가 전체 공급물량의 50%를 넘는다. 이에 따라 조합원 추가 부담이 적은 편이어서 수익성도 높을 것으로 기대되고 있다. 신길동 뉴타운공인(☎835-8949) 김윤제사장은 "이 지역은 다른 재개발 구역과 달리 지분쪼개기가 거의 이루어지지 않아 일반분양 물량이 많고 조합원 수익성도 높을 것으로 전망된다" 고 설명했다. 그러나 "1억 미안 자금의 소액 투자자들은 대출도 받아야 하고 현재 지역 주거환경이 워낙 낙후한 편이라 선뜻 계약은 못하는 것 같다" 며 "확신이 없는 투자자들이 많이 망설이는 편" 이라고 전했다. 그러나 "아직 전반적으로 가격이 많이 오르지 않아 뉴타운이 추가 지정이 되면 투자성은 높다" 고 전망했다. - 신길동 일대 재개발 지분 1년 전과 큰 변동 없어, 단독-다세대 평당 8백-9백만원선 신길동 일대 재개발 지분 가격은 1년 전 가격이 현재까지 이어지고 있다. 2002년 초 평당 500만원 대였던 지분 시세가 2003년 초 평당 700만원 선까지 오른 후 2차 뉴타운 발표 전에는 신길동이 2차 뉴타운에 포함될 것이라는 기대감에 지분 시세가 800~900만원 선까지 오름세를 보였다. 하지만 2차 뉴타운 지역에서 제외되면서 현재까지 보합세를 보여왔다. 재개발 구역별로 시세 차이는 있지만 전반적으로 평당 1천만원 이하 수준이다. 평당 평균 800~900만원 선으로 다가구 주택은 평당 850~900만원대, 단독주택은 보통 20~30평형대 기준으로 도로와 접해있으면 평당 1,000만원대, 좁은 골목길에 접하면 평당 850만원 정도에 시세가 형성되어 있다. 빌라매물은 찾아보기 힘들다. 몇 안되는 지분쪼개기한 빌라매물 시세는 평당 1,200만~1,3000만원 선이다. 신길동 명문중개업소(☎832-0833)에 따르면 "2차뉴타운 지정 발표 이후 조용했으나 작년 5~6월쯤부터 거래가 좀 이루어졌다. 현재는 뉴타운에 속한 재개발지역에 대한 관심이 꾸준하게 있고 가격은 그때보다 30% 이상 올랐다" 고 전했다. 또한 "지역자체가 서민층이 많이 사는 곳이라 40평형대 이상 대형보다는 30평형대 중소형 평형대를 더 찾는 편이다" 고 귀뜸했다. - 신풍역세권 신길6구역과 대단지 신길5-2구역 등이 투자 유망 총 10개 재개발 추진 구역 중에서 신길6구역이 지하철 6호선 신풍역과 도보로 5분내 거리에 있으면서 입지도 좋은 편이어서 관심도 높고 초기 거래도 많이 진행됐다. 현재 가격대도 다소 높은 편. 삼성물산이 시공사로 선정되어 단지 브랜드 선호도도 높은 편이다. 가격이 상대적으로 높지만 입지나 구역 면적이 큰 편이고 총 800여 세대가 공급될 예정이어서 여전히 투자자들 관심이 많다. 10평대 지분 시세가 평당 1,400~1,500만원대로 1년 전 평당 1,200만원 수준에서 연간 25%나 올랐다. 재개발 구역 중에서 가장 물량이 많은 곳은 신길5-2구역으로 총 1,138세대가 공급된다. 시공사는 이수건설㈜과 GS건설㈜ 이 추진 중이다. 한편 신길 뉴타운 후보 신청지는 앞서 설명한 10개 재개발 구역 외에도 신길1동 일대의 뉴타운 추가검토지역을 포함하고 있다. 재개발 구역이 많은 데다가 일대 입지가 복잡하여 뉴타운 후보지 신청구역을 확인하는 것만도 상당히 어렵다. 특히 추가검토지역인 신길1동 일대를 잘못 계약하는 사례도 있는 것으로 나타났다. 3차 뉴타운 후보지 신청지역도 아직 뉴타운 지정이 불확실하지만 그 외 지역의 경우 단기간 개발과 상관없는 곳을 투자하게 되는 수도 있으니 정확한 구역 확인 후 신중히 투자해야 낭패를 면할 수 있다. - 인근 주택시장은 뉴타운 영향 거의 없어, 아파트 가격 보합세 한편 일대 주택시장은 별다른 영향이 아직 없다. 신길동 주변 오래된 아파트를 제외하고는 별다른 움직임 없이 매매 시세도 강보합세다. 준공 30년이 넘은 남서울 재건축아파트 17~22평형대와 81년도에 입주한 신미아파트 16~31평형대가 최근 평형별로 500만원 정도 올랐을 뿐 삼성래미안, 우성 등 다른 아파트들은 올 1분기에도 가격 변동 없이 작년 수준과 큰 차이가 없다. 재개발로 공급된 삼성래미안아파트는 존치지역으로 신길 뉴타운 후보 신청지 내에 있지만 사업에서는 제외되는 곳이다. 뉴타운 지역으로 지정되어 인근 주거한경이 전반적으로 개선되면 주변 아파트 가격도 상승 여력이 있지만, 그 상승폭은 뉴타운 이슈 만으로는 그다지 크게 기대하기 어려울 것으로 보인다. 인근 부동산메이트 중개업소에 따르면 "재건축하는 남서울과 신미아파트는 뉴타운 영향은 없고, 시세가 주변 단지들에 비해 낮은 편인데다가 재건축 영향으로 최근 500만원 정도 올랐다" 고 전했다. 또한 "향후 이 지역은 재개발 사업이 진행되면 5년 내지 8년 내에 새아파트에 입주가 가능해 30-40대 젊은 실수요자들이 중장기 투자목적으로 매입에 나서면 적합하다" 고 추천하면서 "조합원 지분 투자로 매입, 실거주 하면서 대기하면 일반 분양가격의 75% 정도 선에서 새아파트 내집마련이 가능한 것이 가장 큰 매력" 이라고 말했다. [부동산114 이미윤]

뉴타운 투자 길잡이

자료원 : 부동산114 등록일 : 2004/09/10

2004년 하반기에 들어 본격적으로 하락세를 타기 시작한 부동산 시장상황에 얼마전 발표된 재건축개발이익환수제로 인해 그 동안 가격상승을 주도했던 강남권 재건축에 마지막 일격이 가해졌다. 때문에 그 동안 지속적인 규제에도 불구하고 관심상품이었던 재건축이 이제는 조심해야 할 상품으로 변하였다. 반면, 그동안 복잡한 시행절차와 긴 사업기간으로 인해 비교적 관심 받지 못했던 재개발 사업이 "강북 뉴타운"사업과 더불어 수요자의 관심을 끌고 있다. 서울시에서 의욕적으로 추진하고 있는 뉴타운은 지난 2002년 10월 길음, 왕십리, 은평구에 시범지역이 1차로 지정되면서 시작되었으며, 2003년 11월에 2차로 서울 각지의 12개 지역이 선정된 상태이다. 1차 뉴타운 사업의 경우 지정 초기, 전반적인 부동산시장의 호황과 맞물려 이미 상당부분 시세상승이 있었으나, 단지별로 차이는 있지만 지난해 9월을 기점으로 점차 둔화되는 추세를 보이고 있다. 개발에 대한 기대감이 낮아지고, 가격도 어느 정도 반영되었다고 판단한 매수세가 줄어들었기 때문으로 판단된다. 반면, 2차 뉴타운의 경우 지정된 기간이 얼마되지 않았을 뿐만 아니라 부동산시장의 침체와 맞물려 일부 지역을 제외하고는 별다른 움직임을 보이지 않고 있다. 2차에 새로 지정된 대부분의 뉴타운이 그야말로 "지정"만 된 상황으로 구체적인 개발계획이 없기 때문이다. 또한 웬만한 재개발단지 인근은 모두 뉴타운이나 균형개발촉진지구 등으로 묶어서 개발하고 있어 "뉴타운" 자체에 대한 메리트도 예전에 비해 떨어진다는 지적도 있다. 그럼에도 한남뉴타운, 왕십리 뉴타운 등 조망권, 다른 개발계획, 입지가 탁월한 몇몇 뉴타운의 경우 수요자들의 관심을 받고 있는 것이 사실이다. 한남 뉴타운은 용산민자역사, 미군이전으로 인한 공원화, 한강조망이라는 겹호재가 있는 핵심부이자 용산에서 보기 드물게 미개발 된 지역으로 향후 가치가 더욱 상승할 것으로 보이는 지역이다. 재개발이 어느 정도 빠르며 한강조망권이 확실히 보장되는 한남1구역을 중심으로 시세가 이미 높게 형성된 상황이며, 뉴타운 지정으로 인해 아직 재개발 추진이 거의 안된 지역의 매물도 1구역 매물과 거의 비슷한 시세가 형성된 상황이다. 현재, 10평형대 지분은 평당 2000만원 선, 15~20평형은 1,500~2,000만원 선에서 거래가 되며 대형평형은 호가로 1,200~1,300만원에 나오고 있으나 거래는 잘 이루어 지지 않는다. 왕십리 뉴타운의 경우 도심형으로 개발되는 뉴타운이긴 하지만 쌈지공원과 청계천, 뚝섬숲의 호재를 고루 받게되므로 주거환경으로도 쾌적성이 어느 정도 보장된다 하겠다. 성동구라는 지역적 이점으로 인해 강남북으로 교통이 편리하다는 점이 가장 강점이다. 현재 10평이하의 적은 지분은 1,300~1,400만원 정도, 중간평형은 1,000~1,100, 대형평형은 900만원 선에서 거래가 되고 있다. 왕십리 뉴타운은 지역에 비해 조합원 수가 적은 편으로 10평이하의 지분으로도 30평대를 분양 받을 수 있다는 점이 장점이다. 뉴타운은 기본적으로 재개발지역을 묶어서 주변도로, 공원 등 편의시설을 함께 구축하는 개념이므로 기본적으로 재개발에 대한 투자개념으로 접근해야 한다. 그럼, 뉴타운 투자를 하기 위한 주의점을 알아보자. ◈ 뉴타운 투자시 유의사항 ◈ 1. 같은 뉴타운 지역내에서는 개발속도가 빠른 재개발지역이 유리하다. 뉴타운으로 지정 될 경우 재개발추진이 느린 지역의 시세도 주변시세와 함께 오르기 때문에, 사업속도에 관계없이 시세가 평준화되는 경향을 보이고 있다. 때문에 이미 어느정도 추진이 된 지역과 그렇지 못한 재개발지역이 함께 묶여있을 경우 추진이 빠른 재개발구역의 개발이 먼저 이루어지게 되므로 투자성이 더 높다 하겠다. 2. 역세권, 건설사 브랜드 등 기본적인 사항을 살펴볼 것 일반적으로 아파트를 선택할 때에는 교통환경, 교육환경, 건설사브랜드, 조망권 등이 잘 갖춰져 있는 구역인지 잘 살펴봐야 한다. 뉴타운의 경우 재개발사업에 비해 교통, 교육 등 기반시설계획이 잘 되어 있기 때문에 각 뉴타운의 위치나 중점개발주제에 따라 알맞은 지역을 선택하면 된다. 3. 개발지역에 비해 주민수가 적은 지역이 유리하다. 유망한 사업장의 경우 사업이 확정되기 전 이른바 "지분쪼개기"가 많이 이루어지고 있다. 지분쪼개기는 기존의 다가구 주택이 다세대 주택으로 변경하는 형식으로 이루어지고 있는데, 현재는 도정법 조례개정으로 인해 재개발 사업이 확정될 경우 지분쪼개기는 금지되어 있다. 지분쪼개기로 분양하는 주택수에 비해 조합원 지분이 많을 경우 건설사의 수익성 악화가 초래되고 이로 인해 미니지분조합원들은 입주권을 받을 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 4. 비례율(개발이익률)이 높은 지역이 유리하다. 재개발 사업의 수익률은 "비례율"이라는 지표를 사용한다. ** 비례율= {(총분양수입-총사업비용)/구역 내 토지의 감정평가금액}*100 **조합원의 권리가액= 지분의 감정평가액 * 비례율 수익률을 좌우하는 것이 조합원개인의 지분의 감정평가액과 비례율이다. 지분의 감정평가액은 각 매물별로 상이할 수 있으나, 비례율은 해당사업장에서 동일하게 적용되므로 비례율이 높은 사업장의 평균적인 수익률이 높게 된다. 사업추진속도가 빠른 곳, 조합원이 적어 일반분양분이 많은 곳, 건축비가 상대적으로 싼 곳, 국공유지보다 사유지의 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원, 세입자의 수가 적은 곳이 일반적으로 비례율이 높게 나오는 지역이며, 따라서 사업성이 높은 곳이다. 5. 2주택자 및 1개의 지분을 수인이 공유한 경우 1개의 입주권만 나온다. 하나의 토지, 건축물에 여러명의 공유자가 있다 하더라도 1개의 입주권만 지급된다. 또한 재개발 사업장 내 2주택자에게도 1개의 입주권만 지급된다. 투자자의 경우 먼저 구입하려는 지분이 공유지분이 아닌지 확인해야 한다. 재개발사업은 재건축과 달리 조합원 지분 양도가 허용되고 있고, 이후 입주시 로얄층, 동을 배분 받을 수 있는 등 여러가지 장점이 있다. 한편 뉴타운 개발계획은 기존의 주택재개발계획에 비해 교육, 도로, 정비시설 등 계획적인 인프라 구축과 테마가 있는 개발이 함께 연계되어 있기 때문에 개발 후 더 나은 주거환경을 보장하는 상품이다. 그러나, 재개발 사업의 특성상 복잡한 법률 규정 등을 숙지하지 못하고 섣불리 투자할 경우 자칫 손해를 입을 수 있다. 철저한 수익성 분석이 따라야 할 것이며, 사업기간이 장기적인 만큼 무리한 대출을 통한 투자는 피해야 할 것이다. [부동산114 투자정보팀]

사업자가 받을 수 있는 종합소득공제 종합소득공제는 납세자 자신과 가족의 최저생활비의 의미로서 납세자 각자의 부양가족, 지출상황 등을 고려하여 공제금액이 결정된다. 이와 같은 종합소득공제는 소득세 납세의무가 있는 모든 자에게 적용되는 것이지만 근로소득이 있느냐, 없느냐에 따라 그 내용이 조금 달라진다. 아래에서는 음식점을 운영하고 있는 홍길동씨의 경우를 바탕으로 사업자가 받을 수 있는 종합소득공제에 대하여 알아보자. ▶ 홍길동씨가 받을 수 있는 종합소득공제액 홍길동씨의 가족사항: 부인, 고등학생, 대학생 자녀 2명 지출내역: 국민연금 보험료 120만원, 신용카드 사용금액 1,200만원, 생명보험료 240만원, 대학교 등록금 700만원, 고등학교 수업료 80만원, 불우이웃돕기 성금 100만원, 개인연금저축 200만원 ⊙ 기본공제 = 100만원 X 4인 = 400만원 ⊙ 연금보험료공제 = 120만원 ⊙ 표준공제 = 60만원 ⊙ 기부금공제 = 100만원 ⊙ 개인연금저축공제 = 200만원(한도 240만원) ⊙ 소득공제 총계 = 920만원 ▶ 사업자가 받을 수 있는 종합소득공제 1. 기본공제 배우자, 자녀, 노부모와 같은 부양가족에 대하여 1인당 100만원을 공제한다. 부양가족에 대한 일종의 최저생계비의 의미로 공제하는 제도이므로 연소득이 100만원 이상이거나 노동이 가능한 20세에서 60세(여자는 55세)사이의 자는 공제를 받을 수 없다. 2. 추가공제 위의 기본공제 대상자 중에 노령자, 장애인 등이 있는 경우에는 추가로 추가공제를 받을 수 있다. 3. 연금보험료공제 공적연금의 보험료를 납부한 경우에는 납부한 보험료의 전액을 공제한다. 4. 표준공제 근로소득이 없는 자는 교육비, 의료비 등 지출액에 따라 항목별로 소득공제를 적용받을 수 없으며 일괄적으로 연 60만원을 종합소득금액에서 공제한다. 다만, 기부금만은 일정 한도 내에서 근로소득이 없는 자도 공제받을 수 있다. 5. 기타 소득공제 개인연금저축에 가입한 경우 일정한도 내에서 저축불입액을 공제한다. 신용카드 사용금액에 따른 소득공제는 근로소득이 있는 자만 받을 수 있으므로 일반적인 개인사업자는 공제받을 수 없다. ☞ 근로소득이 있든 없든 부양가족에 대한 기본공제와 추가공제는 모두 적용받을 수 있다. 다만, 홍길동씨처럼 근로소득이 없는 일반 자영업자는 자녀교육비, 보험료 등의 실제지출액은 적용받을 수 없으며, 일괄적으로 60만원이 공제된다.