서울 강남구 개포택지지구 내 재건축 용적률을 정한 제1종지구단위계획 변경안이 오는 29일까지 열람공고에 들어갔다. 재건축 사업의 기준이 되는 계획안이 마련됐지만 주민들의 반발이 만만치 않아 최종 결정까지는 적지 않은 진통을 겪을 것으로 보인다.

변경안은 개포지구 내 재건축 사업이 본격화하고 있지만 용적률 기준이 없어 당초 계획된 용적률 계획을 단지별로 배분해 재건축 사업이 가능하게 하려는 목적에서 만들어졌다.

강남구,허용용적률 개념 도입

개포지구는 개포동 일대 390여만㎡다. 32개 아파트 단지 총 2만8000여가구다. 대모산과 양재대로 주변에 2종 주거지역의 저층 11개 단지가 분포해 있고 북쪽에 3종의 중고층 22개 단지가 몰려있다.

저층 단지는 용적률 100% 미만의 저밀도이고 고층은 대개 100∼200%의 중저밀도다.

개포지구는 앞서 1999년 개포지구 지구단위계획구역으로 지정됐고 같은 해 지구단위계획에 착수해 2002년 6월 지구단위계획 결정고시가 이뤄졌다.

당시 결정고시된 내용은 공동주택단지 전체 평균 상한용적률을 200% 이하로 하고 용적률 배분은 별도의 지구단위계획 수립시 결정토록 했다.

이에 따라 이번 변경안에서 용적률 배분을 다룬 것이다.

강남구청은 변경안에서 평균 상한용적률을 평균 허용용적률 개념으로 바꿨다. 평균 상한용적률에 따라 단지별로 용적률을 나눌 경우 용적률 배분의 기준 마련이 어렵고 주민간 갈등이 생길 수 있다는 우려 때문이다.

상한용적률은 허용용적률×(1+1.3α)로 계산된다. α는 공공시설 부지로 제공 후의 대지면적 대비 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율이다.

강남구청은 대신 대지의 일부를 공공시설 부지로 기부채납하면 그에 따른 용적률 인센티브를 주는 평균 허용 용적률로 단지별 용적률을 나누기로 했다.

허용용적률을 도입해 2종 주거지역은 모두 177%, 3종 지역은 222%로 맞췄다. 다만 기존 용적률이 높은 우성 8차와 우성 9차는 각각 190%와 250%를 제시했다.

저층의 경우 부지의 5%를 기부채납하면 189.1%의 용적률을 받고 10%를 기부채납하면 202.6%의 용적률을 받는다.

강남구청은 주민들의 의견을 수렴해 구 도시계획위원회 자문을 거쳐 서울시 도시계획위원회에 올릴 예정이다.

용적률 일부 변경 가능성

구청 관계자는 “용적률 상향 조정을 요구하는 주민들의 요청이 많아 내용이 변경될 수도 있다”고 말했다.

특히 재건축이 활발한 저층단지들의 경우 “재건축 사업성이 없다”며 크게 반발하고 있는 실정이다.

구청 관계자는 “용적률이 다소 올라가는 허용용적률 개념에 대해 서울시에서도 크게 반대하지는 않는다”며 “2002년 250%로 올렸다가 200%로 결정됐기 때문에 용적률 상향은 쉽지 않다”고 말했다.

어쨌든 단지별 용적률이 최종 결정돼야 재건축 사업을 본격적으로 진행할 수 있다. 그 이전에는 조합설립인가까지만 사업을 진행할 수 있고 용적률이 정해지지 않았기 때문에 사업계획승인부터는 진행할 수 없다.

개포지구 단지들 가운데 주공1단지와 일원현대가 조합설립인가까지 재건축을 추진했고 개포시영과 주공2단지가 안전진단을 통과한 상태다.

재개발투자에 있어서의 사업단계별 투자타이밍분석을 중심으로
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재개발투자에 있어서 언제 들어가고 언제 나오는가는 사업진척에 따른 속도와 밀접한 관계가 있다.
똑같은 재개발지분을 사고 팜에 있어 지분을 판 사람과 그 지분을 산사람과의 수익차이를 극명하게
보여주는 실제 사례를 소개하고자 한다.

평범한 직장인 k씨가 삼성레미안 이 예정되어있는 월곡동 재개발지역을 찾은 것은 2002년 4월쯤
그때는 아직 이지역 재개발사업진척은 조합승인정도만 나있는 상태였다. 하지만 근처의 부동산
사무실과 조합을 방문하고나서, K씨는 사업승인이 임박해왔고 사업승인에 필요한 동의율 80%을
거의 달성한 상태라는 것을 알았다.

아현동이나 마포공덕동 등의 재개발지역을 돌아다녀보왔지만, 추진위가 2개가 있는등, 다툼이
심한 곳이 많았고 무엇보다 자신의 투자예산이 이들 유명지역에는 턱도 없이 부족한 상태였다.

2002년 5월, 사업승인이 나면 재개발지분값이 뛰는 경우를 많이 목격한 k씨는 드디어 평당 600만원
에 13평짜리 구옥을 구입하였다. 이때 전세는 1500만원이었고, 들어간 현금투자는 6300만원
매입후 얼마 안있어서 사업승인신청서가 구청에 접수되었다는 소식이 들렸고 2004년 12월에
사업승인이 떨어졌다.

K씨는 사업승인후 곧 이주비가 지급되었고 약 6000만원정도가 나와서 세입자 1500만을 주고
명도를 시켰고, 그러고도 4500만원의 투자금액이 회수되어서 이때의 실제투자액은 불과 1800
만원정도가 투자된 셈이었다.

K씨가 이지분을 매각한 시점은 2003년 5월 꼭 1년만이었다. 이때 세금문제에 있어서도
1년이상 보유하면, 기준세율만 내고 실거래가 양도세과세는 아니었기 때문에 1년이 지난시점을
매도타이밍으로 잡았다. 이때의 매각가는 평당 1200만원으로서, 총 15600만원
꼭 1년만에, 실투자 1800만원으로 추가적으로 원금에 7800만원을 더한 셈이었다.

K씨는 매각시점을 사업승인전에 매입하여 관리처분이전에 팔고 최소한 1년정도를 채우라는
전문가를 조언을 따랐고, 또한 매각한 자금으로 쪼각내기가 거의없는 동대문구 이문동의
이경구역에 지분을 2개를 살수있었다. 지금 이 2개의 지분은 작은 평수만 들어갈수 있는
소위 조각지분이지만, 이곳의 사업성이 좋아서 벌써 살때보다 더 올라 싱글벙글이다.

한편 K씨의 월곡동 재개발지분을 사들인 L씨는 사기전에 역시 많은 재개발지역을 돌아다녔지만
다들 꼬질꼬질한 것이 저게 언제 철거되어 새아파트들어서나 하는 걱정에 철저히 사업승인이
난곳만 찾았고, 이때 눈에 띈것이 월곡동 K씨의 재개발지분이었다. 이때의 월곡동 삼성레미안
구역은 이미 철거가 거의 완료되어가는 상태였기 때문에 사업이 너무나도 확실해보였다.

매입한 금액은 15600만원 여기에서 이주비를 공제하니 실제투자금은 9600만원이 들었다.
2003년 12월 관리처분인가가 떨어졌는데, 이때의 추가분담금은 15440만원
하지만 이때부터 본격적인 내수경기의 부진에다, 조합원분양가와 추가분담금이 공개되자
오히려 재개발지분의 프리미엄이 떨어지고 있었다.

프리미엄이 오르기를 기다리다 지친, L씨는 최근 2004년 12월 초 매각을 결심하고 매도해버렸다.
매매계약서금액은 31500만원, 이때는 종전 자신이 살때와는 사뭇 다른 계산이 적용되었다.
총 31500만원에서 추가분담금과 이주비를 빼고 나머지만, 잔금으로 받게되는 것이었다.
이때 손에 쥔 금액(매각차익)이 불과 460만원, 세금이나 중개수수료를 감안하면 오히려 손해
본 셈이었다.

왜이런 현상이 생길까?
대부분의 재개발투자자들은 사업의 장기화를 염려하고 이에 따른 자금이 장기간 묶일것을 걱정
한다. 때문에 사업승인이 끝나고, 이주비를 지급하거나 철거가 진행되는 시점에서 투자하려고
하는 것이다. 이때는 사업진척을 확실히 눈으로 볼수있고 새아파트의 입주날짜까지 확실히
일수있는 좋은 시기이긴 하지만 바로 이때가 가장 매도자들의 기대치가 높고 가장 지분의 가격이
높은 시점인 것임을 또 알아야 한다.

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전문가의 조언
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이번 도시및 주거환경정비법에 의하면, 종전 사업승인후 이주비지급하고 철거를 한후에 관리처분
을 하였다. 즉 철거를 한 상태에서 내재개발지분의 가격이 얼마이고, 추가부담금을 얼마를 내어야
하는지를 알수있었다. 이런 경우 이러한 지분평가와 추가분담금에 대하여 불만이 있다해도 현실적
으로 조합이나 시공사측에 이의를 제기하고 횡포를 막을 도리가 없었다. 소송의 경우로 겨우
불만을 표출할 뿐이었다.

하지만 2003년 1월부터 본격시행되고 조례에 의해 2004년 이후 진행되는 서울시및 지방 50만인구
이상의 대도시에서의 재개발은 반드시 철거전에 관리처분절차를 먼저거치게 되어있다.
사례를 들은 월곡레미안1차는 종전 도시재개발법에 의해 진행된 사업장이며 사업단계에 따라
가격차이가 현저히 나며, 사업승인이후 관리처분전이 가장 지분가격이 높았음을 알수 있다.

신법(도정법)에 의한 재개발사업장들도 1단계지역들이나 일부 뉴타운지역은 2005년에서 2006년쯤
사업승인을 받는 곳도 나올것이다. 그러나 이제는 종전과는 사뭇 다른 양상이 벌어질것이다.
이상의 사례에서는 사업승인후 관리처분이 약 1년걸렸지만 (빠른 편에 속한다) 보통 1~2년정도이고
앞으로는 사업승인후 곧바로 관리처분이 들어갈것이다. 때문에 매도타이밍의 시기가 중요하다
하겠다. 또한 반드시 사업승인만 고집할것이 아니라는 것이다 재개발투자의 가격상승은 단계마다
계단식의 상승을 보인다는 점을 염두에 둘 필요가 있다.

전문가들은 2003년이전의 재개발투자보다는 앞으로 새 도정법이 본격적용되고있는 2004년이후
재개발투자는 반드시 먼저 쪼각내기가 적은 곳을 선택하여 가능하면 일찍 투자하는 것이 요령이라고 입을 모은다.

특히 서울시의 경우 종전 동의율(이미 걷은 동의서)에 추가된 동의서를 인정하는 것으로 조례개정을 서두르고 있어 재개발의 사업진척의 가장큰 요소인 동의율의 재고와 재개발사업이 종전보다는 빨라질것으로 보인다고 말한다.

특히 분양율저조로 자금압박을 받는 시공사들이 최근 서울시 재개발에 적극 참여를 원하고 있으며도정법의 일부조항이 내년초에 개정되면 추진위단계부터 다시 자본참여로 사업전개가 가능하게 되어 사업비지출능력이 없는 추진위나 조합들의 재개발사업의 전개가 물살을 탈것으로 보이나 사업장마다 사업성이나 동의율이 많고 적음이 틀리기 때문에 반드시 쪼각내기 없는 사업장과 동의율이 좋은 사업장을 우선 골라 한발 앞선 투자를 해야 한다고 전문가는 조언하고 있다.

질문의 본래제목은,,, 개발이익비례율과 조합원분양가와의 관련에 대해 궁금? 였습니다만,,

(다음은 질문입니다.) 이번엔 질문먼저 소개하겠습니다.

가좌뉴타운구역입니다.
예를들어 홍길동씨의 집(대지:15평 건물:22평 / 다세대주택)의 보상가액이 1억원으로 평가되고 이지역의 개발이익비례율이 120%라고 할때 홍길동씨의 권리가액(관리처분시)은 1억2000만원으로 알고 있습니다.

이지역의 아파트분양평수가 25평과 34평이 있다고 가정할때 25평, 34평 각각 일반분양가는 평당 1000만원이라고 할때 조합원분양가가 약 일반분양가의 70%로 책정되었다고 하면 홍길동씨가 분양받을 수있는 아파트는 34평*700만원/평당 = 2억3800만원과 25평*700만원/평당 = 1억7500만원 중 홍길동씨의 권리가액과 가까운 25평이 해당되는 것인지 궁금하며,

또한 위에서 개발이익비례율 120%와 조합원분양가가 30% 할인되는 것하고 어떤 연관성이 있는지 아니면 전혀 관련성이 없는지 정말 궁금합니다. 초보라 정말 헷갈려서 알수가 없네요. 많이 지도 좀 해 주세요. 부탁드립니다.


~ 다음은 어떤 분의 댓글입니다. ~

lis22 30대주부 입니다.
내집마련의 꿈으로 처음 재개발에 관심을 가지게 되었는데.. 자료를 보다면 개발이익비례율이란 말이 많이 나오는데..재개발초기 단계에서... 개발이익비례율을 알수는 없을까요? 그리고 권리가액도요?

지금 성동구 금호동 재개발 13구역을 보고있는데.. 빚을 많이 지고 그쪽에 집을 사놓아도 되는건지.. 알고 싶네요.. 빚은 한 1억정도..

(신영균의 답글) 금호구역은 배상혁님의 글을 참고하세요.. 검색부분에서 글쓴이 배상혁으로 검색하여 보세요. 글고 " 제목 : 금호 " 라고, 검색하여 보시면 금호쪽 현황을 잘 알수 있을 것으로 보입니다.


(이제 본격적인 위의 질문들에 대한 답변입니다.)
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위의 질문에 이렇게 답해보렵니다.

재개발지역의 관리청산이 되어야 정확한 결과를 알수 있습니다만은,,원칙은 이렇습니다.

1) 지출 부문 : 각종사업비, 인허가비, 철거비, 주로 건축비비중이 큽니다
2) 수입 부문 : 일반분양분의 판매수입입니다.

즉, 2번 - 1번 해서, 제로가 나오면 비례율 100입니다. 하지만 비례율 100프로라고 해도, 각각 개별의 평가가 틀리기 때문에 어떤집은 90% 70% 150%일수도 있겠지요.. 따라서 전체적으로 100% 라는 것은 의미가 별로 크지않습니다.

재개발사업은 일단 수익 와 비용이 합쳐졌을때 제로가 나오도록 합니다.
즉, 남아도 골치입니다. 왜냐하면 남으면 일일히 각 지분평가에 따라 전체이익에서 차지하는 비율에 따라 이익을 분배해야 하기 때문입니다.

따라서 실무상 대부분 이익을 돌려주지 않고 조합원분 활인이란 방법을 씁니다. 즉, 남는것이 하나도 없게끔 조정하는 것이지요..

결국은 재개발투자에 있어서,, 비례율이나 분양가 활인에 대한 답은 이렇습니다....

" 그때 그때 달라요~~~" 왜그런지 아시겠죠.. 다시말하면, 이익이 많으면 조합원분양가를 줄여서 맞추고, 이익이 적으면, 조합원분양가를 왕창 올려서,, 결국 추가부담금을 올려서 건축비를 받아갈수 밖에 없으므로 그렇습니다.

답을 또 이렇게 생각해 볼수 있습니다.

재개발투자는 결국 사업성에 달려있다.. 그사업성이란 무엇인가,,,?
조합원수 적고, 일반분양분이 많으면 많을수록 좋다는 것입니다.
특히 이점이 중요하게 된것은,,,

부동산경기가 하락하고, 용적율하락으로 일반분양분이 갈수록 줄고 있으면서,, 분양후 프리미엄도 별볼일 없을수도 있기 때문입니다.

따라서, 님처럼 초보라면서,, 아주 고차원적인 질문을 하시면,,
남들이 보면 거짓말한다고 말합니다. 님은 대단한 실력을 갖추심에 틀림없어 보입니다.

하지만, 진정 님께서 재개발투자를, 액션을 취하신다면,,
저라면 이렇게 물어볼것입니다. 굳이 신영균이 에게 안물어보고,,원하는 투자지역의 부동산사장님과 추진위, 혹은 조합에 달려가서

1) 총 몇평입니까 구역의 전체면적이 ? (클수록 좋습니다.)
2) 현재 조합원수는 (추진위 승인서에 적혀있습니다.)
3) 예정세대수는? (오랜 옛날의 도면이나 배치도는 믿지마세요..)

이것을 물어보겠습니다. 비례율 활인율에 고민하느니,,,,
저도 계산못합니다. 용역을 맡은 컨설팅사도 건축설계사무실도, 시공사도,, 조합원들이 큰평수나 고가주택형을 원하면,,, 혹은 질질 끌어서,, 혹은 일반분양분이 별로없어서,,, 등등 이면,,

당연, 조합원분양가는 올라가고, 비례율은 줄겠지요.. 아마 지금 100% 비례율도 장담못하는 곳이 대부분입니다....심지어는 최근 상담메일에 의하면 숭인동 같은 경우는 조합에서 비례율, 100%이상 즉 1대1재개발을 장담하다가 지금은 1대1은 커녕 추가부담금 문제로 조합장을 죽일놈, 살릴놈 하더군요..

아무리 조합장 죽일놈 살림놈 해봐야 머하겠습니까???
면적이 적고 , 조합원수 많으면,, 이미 많은 추가부담금은 불보듯 뻔한 것 아니겠습니까?

먹을 떡이 적은데,, 아무리 각도기와 자, 등을 동원하여 정밀하게 이리재고 저리 재고 해도 불만이 많은것은 어쩔수없는 이치입니다...

자, 님께서는 사업성 형편없는 곳에 투자하셔서 정밀한 각도기, 자을 가지고 재면서,,,조합과 시공사와 이쌔끼들,,, 저쌔끼들 하고 씨름하시겠습니까?

아니면 일반분양분 널널한데 가셔서,, 룰루랄라 잊어버리고,, 열심히 생업에 전념하시겠습니까?

여러분 선택은 자유입니다..

또 일반분양분은 턱없이 적으면서, 아파트는 고급으로 지어달라고 떼쓰는 웃기는 조합원들이 많은 곳을 조심하십시오. 이세상에 공짜가 어디있습니까? 재개발사업은 본질적으로 자기땅과 집을 맡기고 외상건축하는 것입니다.

시공사들도 먹을것이 있어야 새아파트를 지어줄것이 아닙니까?
자신은 조금투자하고,,(적은지분, 적은 일반분양분) 그보다 많이 먹을려고 하면,, 그놈이 나뿐 놈이죠...시공사라고 흙만 먹고 삽니까? 공사비거져가 어디있습니까? 시공사 도둑놈, 조합장 도둑놈, 치고박고 싸우는 곳은 대부분 먹을 것(사업성)이 없으면 없을수록 많아집니다.

때문에 나중에 속편하려면,, 유명지역, 인기지역에 혹하지 마시고,,
그저,, 그저 사업성,,

다만, 치고 빠지는데,,, 자신있다면,, 유명지역도 좋겠지요..
썩어도 준치라는 말이 있지않습니까?