40평 이상 1,300가구 증가, 에듀파크 조성
건교부 판교신도시 개발 계획 확정, 2005년 일반분양

판교신도시에 주택 2만9,700가구가 공급되며 40평형 이상 대형평형이 당초 계획보다 1,300가구정도 늘어난다. 건설교통부는 지난달 26일 판교신도시 284만평을 2005년 상반기 분양, 2007년 말 입주를 목표로 하는 개발계획을 최종 확정했다. 개발계획 확정 이후 올 9월경에 실시계획을 확정해 공사에 들어가게 된다. 이로써 ‘강남 대체신도시’로 불리는 판교신도시 개발이 급물살을 타게 됐다. 판교신도시 개발 청사진을 살펴본다.


판교신도시에는 토지이용 효율성을 높이고 서울 강남의 주택수요를 흡수하기 위해 용적률과 인구밀도 등이 상향조정된 총 2만9,700가구가 들어서며 녹지율은 과거 5대 신도시는 물론 김포와 파주 등 앞으로 개발될 신도시 가운데에서도 최고 수준을 유지, 쾌적한 환경생태도시로 조성될 예정이다.

40평이상 대형아파트 1,300가구 증가, 에듀파크 도입
공급규모는 공동주택 2만7,000가구, 단독주택 2,700가구를 공급해 인구 8만9,000명 규모의 도시로 개발시킬 계획이다. 경부고속도로를 중심으로 동쪽 지역은 판교 역사를 중심으로 공동주택을 집중적으로 배치하며 서쪽지역에는 단독주택위주로 저밀로도 개발한다.
공급규모는 소, 중, 대형을 3대 3대 3으로 균등하게 공급하되, 최근 40평 이상 대형평형이 적다는 여론과 지역내 청약예금가입자수 등을 종합적으로 고려해 1,300가구를 추가로 건설한다. 전용면적 25.7~40평인 중대형평형을 5,100가구 40평 초과인 대형 평형을 2,274가구로 공급한다.
국민임대주택은 전체주택의 20%인 6,000가구를 건설하고 주로 대중교통여건이 편리한 판교역 주변에 집중적으로 배치한다는 계획이다.
그동안 논란이 되어온 학원집적단지는 사교육을 부추긴다는 교육계의 반대를 받아들여 백지화시키기로 결정했다. 다만 우수교육시설 등은 정책적으로 유치시킬 방침이다.
초등학교 10개, 중학교 6개, 고등학교 6개 외에 자립형사립고, 특수목적고 등을 유치하는 한편 일부지역을 교육시설구역(에듀케이션 파크)로 지정해 지역내 학교, 도서관, 학원, 서점 등 교육관련 시설만을 집중적으로 배치한다.
자립형사립고는 지구 서편에 초, 중, 고교 병설학교 형태로 유치하며 교육부와 협의를 통해 2005년까지 설립을 허용한다. 벤처단지내 5,000평에 IT고교를 유치하며 외국어고교 설립도 계획중이다.
신도시의 자족성을 높이기 위해 서울시, 성남시, 경기도간 이견을 보여 온 벤처단지는 20만평 규모로 들어선다. 주로 제조업체 R&D 기능과 시제품 생산, 지식기반 서비스업, 이들 산업에 대한 지원기능이 집적된 지역으로 개발한다. 지역내 별도로 IT고교를 설립해 산학연 공동체의 시너지효과를 높인다는 청사진도 제시됐다.

녹지공간 확충, 신분당선 건설 등 광역교통개선대책 마련
지역내 5만평 규모의 친수테마파크도 조성해 시민들이 운동, 산책, 여가를 즐길 수 있는 각종 행사를 개최할 수 있도록 계획하고 있다. 녹지율은 35% 정도를 구상하고 있으며 판교역사 주변에는 광장이 설치된다. 분당이 27%, 일산이 24%, 평촌이 16%, 파주가 30%인 것을 감안해 볼 때 상당한 수준이다.
또 금토산, 신촌공원 등 기존의 양호한 수림은 보존을 원칙으로 하고 여기에 산책로와 소규모 체육장을 설치하여 주민들이 이용하기 편리한 근린공원을 다양한 형태로 조성한다.
운중천과 금토천에는 물길을 따라 보행자도로, 자전거도로가 잘 갖춰진 수변공원을 조성한다. 중심상업지역과 중앙공원을 너비 30m 정도의 녹지축으로 연결해 쾌적한 도시공간을 연출할 계획이다.
이와함께 교통난 해소를 위해 성남 판교 신도시 광역교통개통개선대책을 최종확정 발표했다. 대도시광역교통위원회 심의를 거쳐 확정된 성남판교지구택지개발사업 광역교통개선대책에 따르면 수도권 남부지역의 교통난 해소를 위해 분당-판교-신사에 이르는 20.5㎞에 신분당선 전철과 용인 영덕동-판교-서울 양재동을 잇는 고속화도로를 건설할 계획이다.
또 국지도 23호선(풍덕천사거리-세곡동)을 기존 6차선에서 8차선으로 확정하고 확장되는 2차선에는 대용량버스만이 운행될 수 있도록 하는 BRT(Bus Rapid Transit)시스템을 도입한다. 판교역사에 첨단환승센터를 건립하는 것은 물론 판교역으로 빠르게 접근할 수 있도록 친환경 무공해 지선버스 5~6개 노선을 운영한다.
한꺼번에 교통량이 증가하는 강남-판교간, 잠실-판교간, 광화문-판교간에는 논스톱 광역버스 도입을 추진하는 한편 간선도로를 이용해 서울로 접근을 편리하게 하기 위해 판교에서 성남대로에 연결되는 4차선의 탄천변도로를 신규 개설한다.
상습정체구역인 풍덕천사거리 및 죽전사거리의 교통해소를 위해 풍덕천삼거리에서 분당-수서간 고속화도로에 직접 연결하는 신규 4차선도로를 개설한다. 안양 등지와의 연결을 높이기 위해 국지도 57호선을 6차선에서 8차선으로 확장하며 우회도로로 분당-판교간 신규도로를 6차선으로 개설한다. 또 정체가 심각한 판교IC도 전면 개량할 계획이다.

판교 보상문제 걸림돌, 개발발표 불구 투자움직임 ‘잠잠’
판교 신도시 개발계획이 발표되자 지역주민들의 희비가 엇갈리고 있다. 그동안 보상비를 둘러싸고 지속적으로 문제를 제기해왔던 이 곳 주민들은 주민협의 없이 개발계획을 발표한 것과 보상비가 턱없이 부족하다는 점을 들어 판교신도시 개발계획에 반발해왔다. 반면 수용 대상에 포함되지 않는 주변지역 주민들은 신도시개발에 따른 수혜에 대한 기대감이 한껏 고조되고 있다.
판교동 가나공인 김규태 대표는 “판교신도시 개발계획이 구체적으로 발표됐지만 정작 해당지역보다 그 인근 지역주민들의 기대심리가 더욱 높다”면서 “해당지역 주민들도 개발 필요성에 공감하고 빨리 개발이 되길 바라기는 하지만 보상문제부터 해결해달라는 입장이기 때문에 개발계획 발표에 따른 큰 움직임은 없는 상태”라고 전했다.
토지가격도 판교신도시 해당 지역은 거래가 되지 않아 호가만 오른 상태지만 이를 둘러싼 주변지역은 가격이 급등해 이들 지역 주민들의 기대심리는 더욱 고조된 상태다. 실례로 신도시 경계부근에 있는 금곡동 도로변의 토지는 2년 전만해도 평당 180만~230만원에 거래됐지만 판교신도시 개발계획이 본격화됨에 따라 지난 2002년 말에는 500만~600만원으로 약 6개월 전인 지난 6월경에는 800만~1,000만원까지 거래가 성사됐다.
그러나 지난 6월 이후 거래가 성사되지 않으면서 평당 1,000만원 내외의 가격이 현재까지 유지되고 있는 상태다. 부동산 경기가 워낙 침체된데다 그동안 가격이 이미 많이 상승했고, 또 현재 매물로 나와있는 거래 가능한 토지의 경우 대부분 500평 이상의 대규모이기 때문에 선뜻 매수에 나서는 사람이 없는 상황.
이 지역 대부분의 공인중개사들은 판교신도시가 제2의 강남으로 손색이 없다고 평가하고 있다. 특히 분당보다 강남과 가깝고 교통도 편리하게 개선되기 때문에 앞으로 발전 가능성이 무궁하다는 것. 이러한 판교신도시에 대한 기대감은 최근 부동산 가격 하락세에도 불구하고 판교와 가까운 분당지역의 가격이 크게 하락하지 않은 점에서 찾아볼 수 있다.
분당지역 한 공인중개사는 “최근 전국적인 주택시장 침체에도 불구하고 분당지역의 주택가격은 다른 지역에 비해 비교적 완만하게 유지돼왔다”면서 “판교신도시 개발 필요성이 꾸준히 제기되면서 이에 대한 기대감이 한 요인으로 작용한 것으로 보인다”고 말했다.
같은 맥락에서 현재 정부가 제시하고 있는 적정분양가 850만원은 현실적으로 어렵다는 의견이 대세를 이루고 있다. 현지 한 공인중개사는 단순히 분양가만을 따져볼 때 물론 850만원선이 적정하지만 강남에서 판교보다 먼 분당지역의 평당분양가가 1,000만원이 넘어가는 상황이기 때문에 정작 분양때는 1,000만원이 넘는 분양가가 책정될 가능성이 크다고 지적했다.



수도권 주민 절반 “판교로 이사가고 싶다”

수도권 주민중 상당수가 판교신도시가 개발되면 판교로 이주하고 싶은 것으로 조사됐다.
건설교통부가 지난 10월13일부터 18일까지 여론조사전문업체인 한국갤럽에 의뢰해 판교지역 인근 주민 2,000여명을 상대로 전화설문 조사한 결과 응답자의 절반이 넘는 53%가 ‘판교신도시가 개발되면 이주할 생각이 있다’라고 답했다.
판교 이주시 서울로의 교통수단은 46%가 자가용을 선택했으며 지하철은 42%를 차지했다.
판교신도시 건설시 가장 중점사항을 묻는 질문에는 응답자의 39%가 ‘교통’을, 21%는 ‘교육여건’을 선택했다. 에듀파크 조성에 대해서는 4명중 3명이 ‘필요하다’고 대답했으며 소, 중, 대형을 균등하게 3대3대3으로 공급하는 정부계획에 대해서는 44%가 ‘적절하다’라고 평가했다.
이밖에 본인이 살고 있는 곳으로 이사한 이유를 묻는 질문에서는 ‘직장과의 거리’(36%), ‘자녀교육 환경’(22%), ‘쇼핑 등 주변환경’(16%) 순으로 조사됐다. 다만 강남지역은 응답자의 30%가 ‘교육환경’때문이라고 답해 타 지역 평균(10%)보다 높게 나타났다.
강남집값이 오른 이유에 대해서는 ‘우수교육 여건’이 35%로 가장 높게 나타났고 다음으로 ‘투기성향’이 35%, ‘투자가치’가 13%를 차지했다. 하지만 응답자의 91%는 ‘교육환경이 집값 상승에 영향을 미친다’고 대답해 교육문제가 부동산 문제와 연관이 있다고 생각하는 것으로 나타났다.
이와함께 강남 집값을 억제시키기 위해서는 응답자의 30%가 ‘세무조사 등 투기단속’을 20%는 ‘양도세, 재산세 등 과세 강화’를 지적했다.

13개 단지, 총 1,400여 가구 ‘쏟아져’
삼선동 현대ㆍ목동 삼호ㆍ방학동 동부 등 일반물량 ‘풍부’

2월 5일부터 청약에 들어갈 서울 1차 동시분양에서는 13개 단지에서 총 2,159가구가 공급될 것으로 보인다. 본지 리서치팀과 관련업계에 따르면 이 가운데 조합원분을 제외한 일반분양은 1,461가구가 예정돼 있다. 하지만 대부분이 100가구~300가구에 이르는 소규모 단지로 조사됐다. 가장 규모가 큰 단지로는 현대건설이 시공하는 삼선2재개발구역으로 총 377가구가 공급되며 이중 일반에게는 179가구가 분양될 예정이다. 가장 분양물량이 많은 단지는 삼호건설이 목동에 선보이는 단지로 32평형, 47평형, 56평형 276가구 전체를 일반에게 선보일 것으로 조사됐다. 또 공급물량 전체를 분양하는 단지로는 방학동 동부건설(264가구), 신길동 두산건설(164가구), 방배동 대림산업/이수건설(192가구), 성북동 남강토건(30가구)으로 나타났다. 이와 함께 강남권에서 분양하는 단지로는 동양고속건설이 청담동 진흥빌라를 재건축 해 92가구 중 44가구를 선보일 예정이며, 현대산업개발도 역삼동 신도곡아파트를 재건축해 153가구 중 33가구를 일반에게 분양할 계획이다. 서울 1차 동시분양은 오는 1월 30일에 입주자 모집공고가 있을 예정이며 무주택우선공급자 청약일인 2월 5일부터 본격적인 청약일정에 들어간다.

발전가능성 높은 저평가 블루칩 ‘노려라’
서울 강남권ㆍ용인ㆍ화성ㆍ남양주 물량 ‘풍부’

입주아파트는 어떨까? 최근의 부동산 시장 침체 분위기는 분양권 시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 그 중에서도 항상 상종가를 쳤던 입주 앞둔 분양권까지 상승세가 한풀 꺾이거나 심지어 거품이 빠져 가격이 하락하는 현상도 나타나고 있다. 특히 분양권 전매제한 강화 이후 투자자들이 분양권을 외면하고 있어 입주를 염두에 둔 실수요자라면 입주를 앞둔 분양권을 내 집 마련 수단으로 고려해 볼 수 있다. 물론 한번 구입하면 입주 시점까지 팔 수 없다는 단점도 있지만 잘 만 고르면 입주 후에도 자연 친화적 환경ㆍ대단지로 인한 단지 내 편의시설ㆍ편리한 교통 등으로 인해 여러 혜택을 누릴 수 있는 기회가 될 수 있다. 2004년도 유망 입주아파트를 찾아보았다.

2004년도는 입주시장의 황금기라고 해도 과언이 아니다. 특히 지난 2~3년 전 부동산시장의 호황을 틈타 공급됐던 단지들이 대거 입주를 앞두고 있다. 서울에서는 재개발이나 재건축을 통해 공급된 1,000가구가 넘는 대규모 아파트 6개 단지가 올 한 해 동안 입주를 할 예정이며, 경기지역에서는 용인 동천ㆍ신봉ㆍ죽전지구와 남양주 호평ㆍ평내지구, 파주 금촌지구, 화성 태안지구 등 대규모 택지지구에서 많은 물량이 입주를 앞두고 있다. 이와 함께 인천지역에서는 서구 당하ㆍ마전ㆍ삼산 택지개발지구에 입주 단지가 몰려 있는 것으로 나타났다.

서울, 1,000가구 이상 ‘여섯 곳’
도곡동 타워팰리스3차 등 주상복합도 ‘입주 러시’
새해 서울지역에서 입주를 앞두고 있는 대단지(1,000가구 이상)는 현대산업개발의 창동 북한산 I-PARK(2,061가구)와 문정동 삼성래미안(1,696가구), 상도동 삼성래미안3차(1,656) 가구 등 총 6개 단지로 조사됐다. 먼저 7월에 입주할 예정인 북한산 I-PARK는 전 평형에 걸쳐 분양가 대비 1억원~2억원 가량의 웃돈이 형성돼 있다. 2억 300만원에 분양한 33평형의 경우 2억 8,000만원~3억 3,000만원에 거래되고 있다.
문정동 삼성래미안은 모든 평형에 분양가 이상의 프리미엄이 붙었다. 2억 4,200만원에 분양한 33평형이 5억원~6억원, 4억 1,200만원에 분양한 48평형이 7억 7,000만원~8억 5,000만원에 분양권 시세가 형성돼 있는 상태. 서울외곽순환고속국도 이용이 수월하고, 인근에 위치한 장지ㆍ문정 택지지구가 개발될 경우 발전 가능성이 높을 것으로 기대된다. 입주는 9월이다.
대우건설의 신림동 관악산푸르지오 역시 총 1,456가구로 이뤄진 대단지. 입주는 6월이며 24평형(분양가 1억 3,250만원)이 1억 9,000만원~2억 4,500만원, 41평형(2억 6,700만원)이 3억 7,000만원~4억 2,000만원 선에 가격이 형성돼 있다. 하지만 지하철은 제일 가까운 2호선 신대방역까지 자가용이나 대중교통을 이용해야 한다.
주상복합아파트의 입주도 거셀 전망이다. 삼성물산이 시공한 도곡동 타워팰리스 3차 610가구가 5월, 역시 바로 옆에 라성건설이 시공한 아카데미스위트 414가구가 12월, 그리고 한남동 단국대 옆에 시공중인 금호건설의 리첸시아 371가구가 4월, 쌍용건설이 종로구 내수공에 공급한 경희궁의아침 360가구가 올해 입주할 대규모 주상복합아파트로 분석됐다.
또 한강조망이 가능하며 강남권의 랜드마크 아파트로 꼽히는 삼성동 현대I-PARK도 5월 입주를 앞두고 마무리 공사가 한창이다. 이 아파트는 55평형(분양가 7억 6,230만원)이 11억~15억원, 63평형(9억 2,690만원)이 12억~16억원에 분양권 시세가 형성돼 있다.
이외에도 저밀도지구 중 가장 최초로 분양한 동서울아파트 재건축단지인 암사동 강동 현대홈타운 568가구(8월), 대림 e-편한세상이 밀집돼 있는 신도림동에서 7차단지 411가구(7월), 중랑천체육공원과 동부간선도로 이용이 편리한 이문동 래미안2차 648가구(4월), 한강조망권아파트인 현석동 강변 현대홈타운 510가구(2월), 인근이 미아균형발전촉진지구로 지정돼 발전가능성이 높을 것으로 기대되는 종암동 현대 I-PARK, 재개발밀집지역과 북한산이 바로 뒤에 있어 발전성과 환경친화성을 두루 갖춘 불광동 현대홈타운 662가구(5월) 등이 올해 입주할 유망 분양아파트로 조사됐다.

경기, 용인ㆍ파주ㆍ남양주 등 택지지구 입주 아파트 ‘풍부’
올해 경기지역에서는 용인의 동천지구와 신봉지구, 죽전지구에 입주 아파트가 대거 몰려 있다. 본지 리서치팀의 분석 결과 용인지역에서 2004년도에 입주하는 물량만도 총 3만 4,571가구로 2003년의 1만 2,377가구의 세 배 가까이 되는 것으로 조사됐다. 2006년 12월경에 사업이 마무리 될 예정인 죽전지구에서는 현대건설이 공급한 3차(1단지) 1,998가구와 4차(2~4단지) 1,366가구가 6월 입주를 앞두고 있다. 2억원~2억 2,000만원에 분양했던 33평형이 현재 최저 2억 4,000만원에서 최고 3억 1,000만원까지 시세가 형성돼 있다.
죽전지구에서는 이외에도 현대 I-PARK 1,466가구, 포스홈타운 1단지(884가구)와 2단지(423가구)가 7월과 9월에 각각 입주할 예정이다. 이와 함께 신봉지구와 동천지구에도 입주 단지가 몰려 있다. 그중에서도 신봉LG자이1차 1,990가구가 1월, 동천동 우미이노스빌 396가구가 1월, 신봉동 우남퍼스트빌 962가구가 3월에 각각 입주할 계획이다. 신봉LG자이1차는 33평형(분양가 1억 7,850만원)이 2억 7,000만원~3억 1,000만원, 43평형(2억 5,980만원)이 3억 2,000만원~3억 8,000만원에 거래되고 있다.
신도시로 지정된 파주에서는 금촌택지개발지구와 교하면 야당리에 입주 아파트가 몰려 있다. 금촌지구에서는 주공아파트가 9월과 11월 사이에 총 6,700여 가구의 아파트가 입주할 예정이다. 또한 교하지구와 운정지구 인근에서는 파주 자유로 I-PARK(1,096가구)와 일신 휴먼빌(1,071가구)이 8월과 9월에 각각 입주한다. 자유로 I-PARK는 34평형이 1억 9,000만원~2억 1,000만원, 41평형이 2억 2,000만원 선에 분양권 시세가 형성돼 있다.
남양주시에서도 평내동과 호평동을 중심으로 입주 물량이 대거 몰려 있다. 먼저 평내지구에서는 우남퍼스트빌 378가구(5월), 주공아파트 1,050가구(7월) 신명스카이뷰 738가구(9월), 화성파크힐즈 328가구(12월)가 입주를, 그리고 호평지구에서는 주공아파트 496가구(8월), 호평아이파크 920가구(10월), 금강아파트 892가구(12월) 등이 각각 입주할 예정이다. 평내ㆍ호평지구는 2004년 하반기까지 퇴계원까지 잇는 자동차 전용도로가 완공될 계획이며, 2009년까지 경춘선 복선화공사도 완료될 예정이어서 교통여건이 한결 나아질 전망이다.
경부선 복복선화 사업으로 전철 이용이 더욱 편리해질 화성 태안지역도 입주 물량이 풍부하다. 특히 태안지역 인근에는 상반기 중에 동탄지구 분양이 본격적으로 시작될 예정이어서 향후 이 지역이 경기 남부권의 핵심 주거지역으로 발돋음 할 가능성이 높을 것으로 예상된다. 태안지구에서는 4월에 주공국민임대 2,168가구와 주공아파트 1,376가구가 각각 입주할 예정이며, 8월에는 우남퍼스트빌 477가구 그리고 9월에는 주공국민임대 836가구 등이 집들이를 할 계획이다.

인천 부평구ㆍ서구, 삼산ㆍ마전ㆍ검암지구 ‘집중’
인천광역시에서는 택지개발지구에서 분양한 단지들의 입주러시가 거세다. 삼산지구는 총 36만여평의 면적으로 개발 중이며, 수도권 외곽순환도로와 신공항고속도로, 경인고속도로 이용이 매우 편리한 교통의 요지에 위치해 있다. 이 지역에서는 올 하반기부터 본격적으로 입주가 시작될 예정이다. 서해그랑블 822가구가 8월, 주공그린빌 6단지와 7단지가 9월, 삼산4단지 임대아파트 1,696가구가 역시 9월에 각각 입주를 앞두고 있다.
서구에서는 마전지구와 검암지구 등에 입주물량이 집중돼 있다. 마전지구는 총 18만 여 평으로 개발되며, 총 수용인구는 1만여명이 계획돼 있다. 마전지구에서는 주공국민임대아파트 621가구가 4월, 대원레스피아1단지(423가구)와 2단지(311가구)가 11월에 각각 입주를 앞두고 있다. 또한 검암지구에서는 풍림아이원2차(718가구), 신명스카이뷰골드(311가구)가 7월과 9월에 각각 입주를 계획하고 있다.