환경훼손 논란 우려, 임대아파트 주민반응 “제각각”
올해부터 2006년까지 매년 2만가구씩 총 6만가구 공급

그린벨트로 묶여있는 강남구 세곡동, 서초구 우면동 일대 등 강남권 24만2,000평을 포함, 총 78만여평이 택지개발지구로 조성된다. 이 곳에는 6만여가구에 이르는 임대아파트가 올해부터 본격적으로 건립될 예정이다. 하지만 이들 지역은 모두 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여져 있어 환경훼손에 대한 반발도 만만찮다. 특히 그린벨트지역이 대부분 교통 등 기반시설이 마련돼 있지 않은 시 경계지역이라는 점도 걸림돌이다. 그린벨트 해제 발표이후 강남권 주민들의 반응을 살펴봤다.

“아파트요?” “벌써부터 알고 있었던 일입니다” “그런데 임대아파트가 많이 들어선다면 좀.....” 서울의 그린벨트 9곳을 해제하고 그곳에 임대아파트 등이 들어서는 택지개발지구로 지정한다는 보도가 나간 후 현지 주민들은 오히려 담담한 표정이다.
특히 이들 지역은 이미 아파트가 들어선다는 소문이 1~2년 전부터 퍼져 있었고, 개발이 된다고 할 때마다 땅 값은 요동치기를 수차례 반복했다는 것이 현지 주민들의 목소리이다. 택지개발지구 지정 후보지 가운데서도 노른자위 땅에 해당하는 강남권 두 곳, 서초구 우면동과 강남구 세곡동을 다녀왔다.

지역 주민들 ‘지금 이대로가 좋아’
임대아파트 건립은 “글쎄…”
서초구 우면동 297번지 일대 49만㎡가 택지개발지구로 지정될 예정이다. 서울교육문화회관과 한국교육방송(EBS)이 바로 옆에 있고, 경부고속도로 서초인터체인지, 과천-의왕간 고속도로 진입이 수월하다.
또한 서울대공원과 우면산, 관악산, 청계산 등 주변 녹지공간이 풍부하다. 현재 우면산을 관통하는 도로가 막바지 공사 중에 있어서 서초동이나 강남고속터미널 인근으로 이동도 매우 수월해질 전망이다.
현지 주민들 사이에서는 택지개발지구 지정 소문이 언론에 발표가 있기 전부터 퍼져 있는 모습이었다. 기자가 찾아간 현지 화훼농가의 한 주민은 신문을 펴놓고 지도에 지정구역을 표시하는 등 관심을 보이기도 했다. 한 주민은 “아파트가 들어선다는 소문은 예전에도 있었다”면서 “하지만 당장 변화가 있다고 좋아할 것이 아니라 지금 이 상태를 보전하는 것이 이곳에 사는 주민들의 한 결 같은 소원일 것”이라고 말했다.
하지만 임대아파트의 비율이 많아 질 것이라는 소문에 한 주민은 “임대아파트를 많이 짓은 것에는 아무래도 주민들 여론이 좋지는 않을 것”이라고 말했다.
현지 주민들에 따르면 택지개발지구 지정구역으로 편입될 예정인 화훼농가 주변 땅은 이미 외부인이 80% 이상 소유하고 있는 것으로 알려 졌다. 한 주민은 “원주민들은 잘 해야 전체의 10~20% 정도 땅을 가지고 있을 뿐”이라고 말했다.
이 일대 땅 값은 12월 말 현재 도로를 접하고 있지 않은 전답이 평당 100만원 전후. 그리고 대로변 땅은 120만~150만원 정도인 것으로 알려졌다. 하지만 지주들이 매물을 전혀 내놓지 않아 거래는 없다.
그린벨트가 풀릴 것이라는 보도가 나간 지난달 25일과 26일 이틀사이에 현지 중개업소에는 문의 전화가 몰리는 모습이다. 우면동 대림공인의 한 관계자는 “문의전화가 부쩍 늘었다”고 말했다. 또 인근의 선일부동산 정헌양 사장은 “땅 주인들의 문의가 늘었다”며 “한 주인은 현재 평당 100만원 정도면 팔 의향이 있다며 매물을 내놓은 상태”라고 말했다. 정헌양 사장은 또 “최근에 정부가 인근의 땅을 보상한 가격이 이보다 훨씬 못 미쳤기 때문에 이 가격에라도 팔려고 한 것 같다”고 설명했다.

개발소문에 가격은 이미 턱밑까지 온 셈,
거래도 가끔 이뤄진다
강남구 세곡동은 294번지 일대 28만㎡가 택지개발지구로 지정될 예정이다. 최근 개발계획이 최종 확정된 판교신도시와의 거리가 불과 차로 10여분 남짓한 거리에 위치해 있고, 세곡동 사거리를 이용해 강남권, 송파권, 성남권, 용인권 등으로 이동이 편리한 사통팔달의 교통망을 자랑한다. 또한 서울공항(K-16기지)이 이전할 경우 향후 대단위 주거지역에 대한 개발기대감이 큰 곳이다.
이번에 택지개발지구로 편입될 구역내에서 땅을 임대해 화훼농장을 경영하는 한 주민은 “정부가 나서서 하는 일에 대해선 할 말이 없다”면서도 “그러나 이런 발표가 갑자기 나오는 통에 어떻게 할지 막막하기만 하다”고 말했다. 그는 또 “아직까지 여론이 모일 단계는 아니지만 주민들도 모여서 대책을 강구하는 등 모임을 가져야 하지 않겠느냐”고 말했다.
현지 중개업소 안에서 만난 한 원주민은 “정부에서 서민아파트를 짓는 것은 옳은 일”이라며 “하지만 정부의 시책 때문에 현지 땅주인들이 손해를 보며 개인재산을 수용당하는 것은 한마디로 몰수 수준”이라고 덧붙였다.
세곡동 주민들사이에서도 택지개발지구 지정은 어쩔 수 없다는 의견이 지배적이면서도 임대아파트가 들어선다는 계획에는 “지역 경제에 별 보탬이 안 될 것이기 때문에 한마디로 김빠지는 일”이라는 반응이다.
현지에서 이야기 하는 세곡동 일대 땅 값은 전답이 평당 150만~200만원. 서울공항 이전과 취락지구 개발제한구역 해제 소문 등으로 최근 1~2년 사이에 바짝 오른 가격이다. 이곳 역시 원주민들이 소유하고 있는 땅은 전체의 30% 정도. 또한 거래가 많지 않지만 나올 때 마다 바로 바로 팔려 쌓이는 일은 없다는 것이 인근 중개업소의 전언이다.
세곡동 합동중개사의 한 관계자의 말에 의하면 “언론에 보도된 뒤 문의전화는 귀찮을 정도로 늘었다”며 “요 며칠 전에 수용될 것으로 보이는 인근 땅 6,000여 평이 거래된 적이 있을 뿐 땅주인들이 물건을 내놓지 않아 거래는 전반적으로 많지 않다”고 말했다.

현대산업개발은 올해 전국 12개 아이파크의 단지내 상가 4,640평을 경쟁 입찰방식을 통해 분양할 예정이다.

지역별로 살펴보면 서울 4개, 수도권 2개, 지방 6개 등 총 12개 단지에서 4,640평이 분양되며 분양예정 상가의 아파트 단지 규모는 북한산 I'PARK 2,061세대, 삼성동 I'PARK 449세대, 인천 송도 I'PARK 616세대, 동두천 송내 I'PARK 424세대, 북진주 I'PARK 735세대 등 중,대규모 단지로 구성되어 있다.

도봉구 창동에 위치한 북한산 I'PARK는 오는 7월 입주예정이며 단지내 스포츠센터가 들어서며 인근 상권이 잘 발달되어 있어 수요자의 관심이 클 것으로 보인다. 연수구 동춘동에 위치한 인천 송도 I'PARK는 내년 9월 입주예정이며 국제 도시로 발달될 송도에 위치하고 있다.

단지 내 상가의 경우 고정적,안정적 임대수입을 올릴 수 있을 뿐만 아니라 주택과는 달리 1인이 다수 점포를 분양 받을 수 있고, 분양 받은 후 재매각 등에 대한 특별한 규제가 거의 없는 편이며, 환금성도 좋고, 상가 임대에 따른 수익이 저금리 은행보다는 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점에서 인기가 있다.

단지 내 상가는 일정 규모 이상의 가구수를 배후에 두고 있어 다른 상가들에 비해 안정적인 상권을 확보할 수 있으며 주변 생활권까지 수요층으로 흡수가 가능하여 임대를 목적으로 한 투자대상뿐 아니라 실제 상가를 운영하더라도 충분한 수익 창출이 가능할 것으로 보인다.

특히 주 5일근무제 도입에 따라 집에서 보내는 시간이 늘었으며 저금리 기조와 주택과 토지에 대한 정부규제가 갈수록 강화되고 있으며 대규모 테마상가 및 아울렛 상가 투자에 대한 불확실성으로 인해 아파트 단지내 상가는 상대적으로 인기를 끌 전망이다.

주택정책·총선변수, ‘수익성보다 안정성’
규제 영향권에서 벗어난 틈새시장 인기 예상

‘새해 부동산시장은 오리무중.’ 부동산 시장이 한치 앞도 분간 못할 만큼 안개정국 속으로 빠져들고 있다. 이에 따라 투자자들의 마음도 시계제로인 상태다. 어디에 투자해야 할지 전전긍긍하는 상황이 이어지고 있다. 지난해 정부의 고강도 대책 발표로 인해 투자위험요소가 늘어나는 상황이 계속되고 있다. 그렇다고 주식, 채권 등 여타 금융상품으로 투자처를 바꾸기에도 여건이 그리 녹록치만은 않다. 유망 부동산 투자 체크포인트를 짚어본다.

새해 부동산 시장 향방의 열쇠는 지난해 확정된 각종 부동산 안정대책 시행여부에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 지난해 말 각종 부동산 대책들이 줄줄이 국회를 통과하면서 새해부터 본격적으로 시장에 영향을 미칠 것이기 때문. 지금까지와는 확연하게 다른 시장으로 재편이 예고되고 있다.

바뀌는 부동산제도 시장흐름 좌우,
투자상품 신중히 골라야
세제, 재건축, 청약과 관련한 법령들의 변화가 예고된다. 우선 1월1일부터 재건축조합원분의 거래가 원칙적으로 금지된다. 무주택자 우선 공급도 75%로 대폭 늘어나 실수요자들의 문턱이 낮아진다.
반대로 투자자들이 구입할 수 있는 물량은 크게 줄어들어 가수요를 상당히 차단하는데 효과적일 것으로 예상된다.
또 1월1일부터 서울, 경기, 과천, 5대 신도시의 양도세 비과세 요건이 ‘현행 3년 보유 1년 거주’에서 ‘3년 보유 2년 거주’로 강화되면서 2주택자가 되어 양도세 비과세 혜택을 받기가 그만큼 어려워졌다. 20가구 이상 공급하는 주상복합의 분양권 거래가 금지되는 것이 지난 12월 29일 국회 본회의를 통과하면서 본격적인 시행을 앞두고 있다.
3월 주택거래신고제 시행도 새해 부동산 시장의 풍향계이다. 첫 시행이어서 어떤 영향을 미칠지 현재로선 가늠하기가 어렵다. 투기지역과 투기과열지구내 주택 취득자는 거래계약내용을 시군구에 의무적으로 신고해야 한다. 이렇게 되면 그동안 관행처럼 여겨오던 다운계약이 사실상 불가능해지게 된다. 만약 취득자가 다운계약서 작성 등 계약내용을 허위로 신고하거나 신고를 지연할 경우에는 과태료가 부과된다.
내집마련정보사 김영진 대표는 “계약내용을 해당 관청에 신고해야 한다는 것은 투자자들에게 있어서 부담감으로 작용할 수밖에 없다”면서 “시행이후에 있을 효과들을 봐가면서 투자를 모색해야 할 것”이라고 전망했다.
4월15일에 실시되는 국회의원 총선거도 부동산 시장에 있어서는 매우 중요하다. 그동안 큰 선거를 앞두고 항상 부동산 시장이 요동쳤다는 것을 비교해 볼 때 국회의원 총선거가 시장에 미칠 영향은 상당하다.
선거 결과에 따라 현재 정부가 진행중인 부동산 대책에 새로운 판도 변화를 몰고 올 수 있다. 노무현 대통령이 정권출범 전부터 총선에 승리하는 원내1당에게 총리 및 내각 구성권을 주겠다고 공언해 온 터라 국내 민생현안과 밀접한 관계에 있는 부동산 시장에도 상당한 파급효과를 줄 것으로 전망된다. 선거 결과 집권 여당의 승리로 끝나게 되면 현재 추진중인 부동산 정책이 더욱 탄력을 받을 것으로 예상되며 반대로 여당의 참패로 이어지게 되면 정책 수정이 불가피하다. 선거에 임박해 개발호재 등 각종 선심성 정책이 발표되는 것도 배제할 수 없는 부분이다.
당초 10.29대책 후속조치를 발표하려던 부동산공개념제도 시행과 관련해 귀추가 주목된다. 현재 건교부내 부동산공개념검토위원회가 구성, 각종 방안에 대한 연구가 진행중이다. 재건축개발이익 환수, 주택거래허가제 도입, 토지거래허가제 강화 등이 심도있게 논의중인 것으로 알려져 있다.
하지만 국회가 지난 12월9일 정부가 제출한 부담금관리기본법 개정안에서 개발이익환수제에 의한 개발부담금 부과를 삭제키로 결정하면서 부동산공개념제 도입에도 차질이 불가피해졌다. 새해에도 계속 연장하려던 정부계획이 타격을 받게 됐다. 일단 정부는 2005년 1월1일부터 재시행할 것을 목표로 정치권과의 협의에 나선 상태다.

서울 1차 동시분양 결과따라,
올 청약시장 향배 갈릴 듯
1차 동시분양은 새해 신규분양시장의 향배를 가늠하는 척도로 작용할 전망이다. 관련업계에 따르면 총 10곳에서 1,582가구가 일반분양으로 나올 것으로 예상된다.
통상적으로 1차 동시분양은 일반분양분이 1,000가구 미만으로 공급되며 대부분이 비유망지역으로 구성되어 있다. 하지만 이번에 분양될 1차 동시분양 물량은 지난해 연말에 공급될 것들이 해를 넘겨 분양된 것이기 때문에 강남권을 포함해 우량지역이 다수 포함되어 있다. 새해 1월말에 판가름 날 12차 동시분양 결과도 중요한 분수령이다. 하지만 전문가들은 청약시장이 급속도로 냉각되면서 청약경쟁률이 마이너스를 걷고 있고 계약률도 50%를 채 넘지 못하고 대거 미분양이 나고 있기 때문에 분양시장이 다시 호황에 접어들기까지는 상당시간이 지나야 할 것으로 예상한다.
3월에 시행되는 주택모기지론도 관심거리다. 한국주택금융공사법 통과가 국회에서 지연되고 있지만 정부계획대로 3월에 시행 될 경우 장기 저리로 내집 마련을 위한 서민들의 발걸음이 가벼워질 것으로 보인다. 저금리 여파로 금융기관들의 MBS 발행에 차질이 빚어질 수도 있으며 주택신보와 한국주택저당채권유동화(주)의 통합 등 굵직굵직한 현안도 아직 해결되지 않았다는 것이 문제다.
LG경제연구원 김성식 연구위원은 “주택시장이 안정되고 장기저리로 주택을 마련하는 것에 대한 무주택서민들의 반응이 긍정적일 때만 가능할 것”이라고 전망했다.
‘경기 불안이 어디까지 지속되느냐’도 관건이다. 한국개발연구원(KDI)의 경우 내년도 우리나라 경제성장률을 연 5.4%로 예상한 바 있다. 미국경기 회복에 따른 동반상승으로 주식시장이 되살아나게 되면 부동자금의 ‘탈 부동산’이 더욱 가시화 될 것으로 관측된다.
반대로 카드채발행 등으로 금융시장 불안과 더불어 경기불안이 계속될 경우 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금들이 다시 틈새 부동산시장으로 유입될 것은 불을 보듯 뻔한 일이다.
일부 연구기관에서 현 금리가 9% 수준까지 올라갈 거라는 전망을 조심스럽게 내놓고 있는 것도 관심 있게 지켜볼 부분이다. 금리가 인상되게 되면 부동산에서 자금이 급속도로 이탈해 시장은 더욱 위축될 것으로 예상된다.
이밖에 7월에 개통예정인 경부고속전철은 수도권 투자열기를 재편하기에 충분하다. 경부고속전철 개통으로 수도권에서 서울로의 진입이 지금보다 훨씬 빨라지게 되면 ‘탈 서울’이 더욱 가속화 될 것으로 보인다. 경부고속전철 개통에 따른 수혜지역으로는 평택, 화성, 광명, 아산, 천안 등을 꼽을 수 있다.
따라서 토지 등 상대적으로 정부규제를 덜 받는 종목에 대한 전망이 밝아졌다. 특히 저평가 되어 있는 경부고속전철 역사 주변에 대한 투자매력이 커지고 있다. 벌써부터 경부고속전철과 밀접한 지역의 아파트 분양권이 강보합세를 기록하고 있으며 경매시장에서 낙찰가율도 높다. 또 리츠 등 간접투자시장 등은 저금리 기조에다가 안정적인 투자상품이라는 점 때문에 새해 인기상품으로 커질 전망이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “시장이 불투명할 수록 전통적인 인기상품에 대한 소비자들의 선호는 커지기 마련”이라면서 “올해는 상품의 안정성이 승패를 좌우할 것”이라고 전망했다.