김경환 서강대 경제학과 교수

언젠가부터 주택가격 안정을 위해서는 재산 보유과세 강화가 필수적이라는 주장이 진리처럼 통용되고 있다.

그 근거는 주택보유세가 늘면 보유부담이 증가해 투기적 주택수요가 줄고 따라서 가격이 안정된다는 '이론'과 '선진국'인 미국에 비해 우리나라 보유세 부담이 턱없이 낮다는 '실증적 증거'다.

여기서는 재산보유과세 강화가 주택시장에 미치는 영향에 관한 이론과 미국 재산세의 가격안정효과에 관한 실증분석 내용을 정리해 본다.

◆ 재산보유과세 강화의 이론적 효과

재산보유과세 강화가 이론적으로 주택가격에 어떤 효과를 미치는지 살펴보자. 특정 지역의 주택가격은 수요와 공급 그리고 세제 및 규제 등 내부적 여건, 그리고 소득, 이자율, 주택대출 등 외부적 여건에 의해 결정된다.

그중에서 이 분석이 주목하는 바는 주택의 매매가격이 주택을 보유함에 따라 현재와 장래에 기대되는 수익(소위, 순임대수입의 현재가치)을 반영한다는 점이다.

단기적으로 계약에 의해 정해져 있는 임대료를 조정하기 힘든 상황에서, 보유세를 올리면 (보유세 부담을 감안한) 순임대수입이 줄어들게 된다. 그 결과 주택 보유에서 기대하는 수익률이 떨어지고 그에 따라 매매가격이 내려갈 수밖에 없다. 이를 부(負)의 자본 환원(negative capitalization)이라고 한다.

여기서 주목할 점은 주택 보유세 인상에 따른 주택가격 하락 현상은 한번에 그친다는 사실이다. 보유세 인상 시점에 한번만 주택보유 수익률이 낮아지기 때문이다.

주택 보유세가 인상되면 그 시점에서 주택 보유자들의 세금 부담이 늘고, 주택보유 수익률은 내려간다. 그러나 그 후 주택을 구입하는 사람들의 경우는 구입가격에 보유세 인상에 따른 세금부담이 이미 반영이 되어 있으므로 주택보유 수익률은 더이상 낮아지지 않는다. 이들은 신규 세금 부담이 반영된 낮은 가격에 집을 사서 거주하는 동안 매년 보유세를 더 내면 되는 것이다.

같은 이유로, 보유세가 인상되면 주택의 투자수익률이 낮아져 주택에 대한 (투기적) 수요가 줄어들 것이라는 주장도 이론적으로 옳지 않다.

한편 1가구 다주택 보유에 대해 과세를 강화하면 더 많은 사람들이 내 집을 마련할 수 있을 것이라는 주장은 주택 재고가 고정되어 있는 단기에는 성립할 수 있지만 궁극적으로는 반드시 옳지 않다.

단기적으로 보유세 강화의 부담을 느끼는 일부 다주택 보유자들이 주택을 처분함에 따라 가격이 하락하지만, 매매가격이 내려가면 신규주택 공급의 채산성이 떨어져 장기적으로는 주택 재고가 감소하고, 이에 따라 임대료도 상승할 가능성이 높기 때문이다.

결국 보유세를 인상하면 단기적으로 주택 매매 가격의 안정에 기여할 수 있지만 임대료가 상승하고 전체 주택 재고가 줄어들어 전반적인 주거 수준은 하락하게 된다는 얘기다.

1가구 2주택 이상 중과세도 마찬가지다. 주택의 재고가 고정되어 있는 단기에는 가격하락 효과가 있겠지만 궁극적으로 주택 공급의 감소를 가져올 것이다.

현재 우리나라 자가보유율이 63%이고 최저주거기준 미달가구가 23%로 알려져 있다. 따라서 1가구 2주택 보유를 매우 어렵게 만들 경우 신규주택 수요가 크게 줄고 공급도 위축될 것이다. 결국 자가보유 능력이 없거나 구입 의사가 없는 사람들이 임대료 상승 부담을 질 수도 있다.

요컨대 재산보유과세 강화의 기대효과에 대한 세간의 주장은 토지와 달리 주택공급은 자본의 유입을 필요로 하므로 장기적으로 공급이 변할 수 있다는 사실을 간과하고 있는 것이다.

◆ 재산세와 집값의 관계는

주택가격의 안정을 위해서는 우리나라 재산보유세 실효세율을 '선진국' 수준으로 올려야 한다는 주장이 널리 퍼져 있다. 실제로 미국 50개 주의 가장 큰 도시들의 재산세 실효세율의 단순평균은 1.69%, 중간값은 1.50%에 달한다.

그런데 재산세 실효세율이 우리나라의 10배를 넘는 미국 주요 도시에서도 최근 몇 년 동안 주택가격이 큰 폭으로 상승했다. 실효세율과 주택가격 지수 상승률의 관계를 보면 두 변수 사이에는 특별한 관련이 없거나, 오히려 재산세 실효세율이 높은 도시가 주택가격 상승률이 더 높은 경우가 많은 것(상관계수 0.25)으로 나타났다.

미국의 재산세의 본질을 아는 사람에게는 이 결과가 놀라울 게 없다. 미국의 재산세는 지방정부가 제공하는 교육, 경찰 및 기타 공공서비스에 대한 수익자 부담금으로서 지방정부가 자율적으로 과표와 명목세율을 결정하며 투기억제와는 아무 관계가 없다.

재산세 수입이 그 지역의 공공재 지출에 사용되므로 재산세가 높으면 대개 공공서비스의 양과 질도 우수하다. 또 재산세 대비 공공재 공급수준의 지역간 격차 자체가 주택가격에 반영된다.

미국에서는 중앙정부가 주택가격 안정을 위해 지방 정부에 보유세를 올리라고 강권하는 일은 상상하기 어렵다. 오히려 많은 주에서는 재산세 인상폭에 대한 한도를 두고 있는 실정이다.

이와 관련해 중요한 사실은 재산세는 집을 팔아서 내는 것이 아니라 그해의 소득으로 납부하는 세금이므로 실효세율을 논할 때도 소득대비 재산세 부담을 고려해야 한다는 점이다.

2002년 미국의 1인당 재산세 납부액은 평균 968달러로 개인소득의 3.2% 수준이다. 주목할 사실은 2003년 현재 미국의 연간 가계소득 대비 주택가격은 2003년 3.7배로 우리나라에 비해 훨씬 낮다는 것이다. 국민은행의 자료에 따르면 우리나라의 2003년 평균 주택가격은 가구소득의 6.2배, 서울은 8.9배이다.

따라서 우리나라의 재산세 실효세율을 1%로 올린다면 그 부담을 소득으로 감당하기 어려운 사람이 상당수에 달할 것이다. 특히 은퇴한 노령가구의 부담은 심각한 문제가 될 수 있다.

미국의 많은 주에서는 재산세 부담액이 소득의 일정수준을 초과하는 노년층에 대해서는 세금을 감면해 준다. 우리도 집값에 비해 소득이 낮은 65세 이상 은퇴 노령가구가 보유한 1가구 1주택에 대해서는 세율을 대폭 낮출 필요가 있다. 대부분의 재산이 주택인 노령층에 대해 자신들의 의지와 무관하게 집값이 올랐다는 이유로 과도한 세금부담을 지게하는 것은 문제가 있기 때문이다.

참여정부의 세제강화를 통한 부동산 안정화 정책은 부동산 시장 전체를 일시에 마비시키는 결과를 가져왔다.

끊임없이 오르던 부동산 가격은 그 상승세를 멈추었고 부동산 시장에서 거래는 실종되어 버렸다.

집을 사고자 하는 사람은 매물이 없어 주택구매가 어렵다고 한다.

또 팔고자 하는 사람은 구매자가 없어 거래를 할 수 없다고 한다.

지속적인 거래속에서 가격이 수요과 공급의 시장논리에 의해 안정적으로 형성된 것이 아니라 거래 자체가 실종되었기 때문에 부동산 가격이 상승을 멈춘듯 한 느낌이 들 뿐이다.

‘더 이상 집값 폭등은 없을 것이다. 지금보다 더 집값이 내릴것이다. 2005년에는 수도권 집값이 평균 5% 정도 하락이 예상된다. 미분양아파트가 더 늘어날 것이다. 역전세난이 심화될 것이다’ 는 보도가 끊임없이 흘러나오고 있다.

과연 이러한 보도와 예상들은 적중할 것인가?

한시적으로 이러한 예상은 분명히 맞다.

2005년 입주물량이 올해와 유사한 30만 가구라고 한다.

즉 공급물량이 많은 만큼 시장에서 가격은 조정될 수 밖에 없다.

수요에 비해 공급이 많다면 당연히 가격은 내릴것이고 공급에 비해 수요가 많다면 가격은 상승할 것이다. 물론 이러한 시장의 논리에 정부의 개입이 있을 경우 그 가격의 조정은 있을 수 있다.

‘주택보급율이 이미 100%에 도달했는데 어떻게 수요가 더 있을 수 있겠는가? 주택수요가 더 있다고 주장하는 것은 투기자들이 하는 말이다.’ 라고 하신다면 더 이상 할말이 없다.

주택보급율은 단순한 통계치일 뿐이다.

단적인 예로 주위에 자기 소유의 주택을 보유한 사람들이 몇 %정도나 될까?

혹 자기소유의 주택을 가지고 있더라도 새로운 아파트 혹은 더 좋은 환경조건을 가진곳으로 이사하고자 하는 욕구는 없는가? 난 현재 연립이나, 다세대, 다가구에 살지만 아파트 청약을 위해 준비하고 있다고 하는 사람은 없는가?

이러한 수요가 진정한 수요인 것이다. 하지만 이러한 수요는 주택보급율이라는 통계로는 전혀 나타날 수 없는 것이다.

수요가 분명 존재하는데 왜 미분양아파트가 나타나는가?

미분양 아파트는 경기가 좋은 시점에도 존재했었다. 한참 집값이 폭등하던 2002년 및 2003년에도 미분양 아파트는 존재했었다. 하지만 소진되는 속도가 지금보다 훨씬 빨랐었고 그 양이 미미하여 잘 드러나지 않았을뿐이었다.

아파트도 하나의 상품이다. 물론 일반적인 공산품과는 다른 속성이 있긴 하지만 상품이라는 속성을 버릴 수는 없을 것이다.

잘 팔리는 물건이 있는가 하면 잘 팔리지 않는 물건도 있는 것이다.

대규모 단지이며 주변 생활편의 시설이 잘 갖추어져 있고, 출퇴근이나 다른 이동을 위한 교통환경이 좋으며, 교육여건이 좋은 곳에 있는 아파트라면, 시공사의 능력 또한 우수하여 튼튼하고 동일한 평형이라도 체감공간을 훨씬 넓게 구현된 평면구성을 가지고 있다면, 단지내 지상주차를 없애고 자동차 동선과 사람의 동선이 겹치지 않아 내 아이들이 자동차로 인한 사고 확률이 확연히 줄어들 수 있다면, 단지내 녹지공간을 충분히 확보하고 있다면, 단지내 구성원들이 자신이 희망하는 준거집단의 구성원들로서 생활수준이 비슷한 비슷하다면, 더 나아가 타 아파트들에 비해 가격 경쟁력이 있어 주택가격이 상승할 시 타 아파트 가격상승에 비해 상승률이 더 높을 것으로 기대되는 곳이라면 이 상품은 더할나위 없이 좋은 상품인 것이다.

반면 위 조건들과 전혀 반대적인 조건을 가진 상품이라면 그 아파트 상품은 잘 팔리지 않을 것이다.

경기가 나빠지면 사람들은 저마다 소비를 줄이게 된다.

미래에 대한 불안감과 각 가계별 자금유입이 줄어들 가능성이 있기 때문이다.

고정 지출비용은 어쩔 수 없겠지만 그 외 기타 비용은 줄일 수 밖에 없다.

필요하다고 느끼는 물건이 있으나 지금 당장 살아감에 있어 반드시 존재해야 하는 물건이 아니라면,그 물건의 가격이 예전보다 올라 버렸고 물건을 구매하는데 지불해야 할 부가적인 비용이 더 많아졌다면, 더불어 언론에서, 물품을 거래하는 시장에서 그 상품의 가격이 향후에 내릴것이다라는 소문이 들린다면 그 물품의 구매시기를 늦추는 사람들이 많을 것이다.

그 상품이 자신이 전재산을 모두 투자하고 그것도 모자라 금융권에게 돈을 빌려야하는 것이라면, 더 불어 한번 구매를 하게 되면 좀처럼 처분하기가 어렵고 잘못 처분하면 몇 년 고생해야 모을 수 있는 규모의 금액을 손해볼 수 있는 상품이라면 말할 필요도 없을 것이다.

끝없이 오르던 아파트 가격과 그로인한 투기 열풍, 분양원가 공개 논란, 정부의 강력한 부동산 시장 개입, 공급물량의 증가, 투자가치 상실에 따른 투입 자금의 신속한 유출은 미분양 속출이라는 결과를 당연히 가져올 수 밖에 없는 것이다.

미분양 아파트 물량의 증감은 향후 부동산 시장을 예측할 수 있는 훌륭한 지표가 된다.

현재 미분양 아파트는 계속 증가하고 있다.

즉 내년 부동산 시장은 올해보다 못한 상황을 유지해 갈 가능성이 높다.

위에서 언급한 바와 같이 전반적인 침체는 인정해야 한다.

하지만 아파트가 일반적인 공산품과는 다른 속성을 아파트는 가지고 있다고 했다.

그 속성은 3년이라는 시간적 미래성이 존재한다는 것이다.

아파트의 경우 일반적으로 분양에서 입주까지 30개월 정도가 소요된다.

청약을 하는 사람의 입장에서는 30개월 이후 즉 입주시점을 기준으로 해서 결정하는 것이 바람직한 것이다.

30개월 후 국내 경기는 어떻게 변해 있을까?

대부분의 사람들은 2006년 상반기 혹은 하반기면 어느정도 경기가 회복될 것이라고 전망하고 있다.

2006년 하반기라고 하더라도 지금부터 24개월 후의 일이다.

아파트에는 또 다른 속성이 존재한다.

중고품이라고 하더라도 좋은 환경을 가지고 있는 중고품은 새로운 상품이 등장하게 되면 그 상품에 비례하여 가격이 상승한다는 것이다.

30개월 후 새 상품의 분양가는 어떻게 달라져 있을까?

지금보다 분양가가 떨어질 것이다? 

내년 2005년부터 원가연동제와 채권입찰제가 시행된다. 채권입찰제는 접어두고라도 원가연동제 적용을 받는다고 하더라도 시간이 지나면 표준공사비는 상승할 수 밖에 없다.

표준공사비 상승은 분양가 상승을 가져올 것이고 좋은 환경을 가진 중고 아파트는 더불어 가격 상승이 예상되는 것은 이미 우리는 경험으로 배우지 않았는가?

지금 아파트 가격은 안정되어 있는 것이 아니라 정부의 강력한 부동산 세제정책으로 인해 거래가 실종되어 버린 것이라 앞에서 한번 언급한 적이 있다.

어느 순간 정책의 변화가 온다면 다시 가격이 요동칠 수 있는 요소를 다분히 안고 있다.

투자처를 찾지 못한 시중 유동자금 350조가 여전히 떠돌아 다니고 있다. 지속적인 경기침체로 인하여 저금리는 계속해서 유지될 것이다. 참여정부의 분배에 초점을 맞춘 정책이 경기침체와 서민경제 파탄의 위험성으로 인해 성장쪽으로 돌아서는 경향을 보이고 있다. IMF이후 평생직장의 개념은 사라진 지 오래며 그로인한 미래에 대한 불안감으로 누구나 다 재테크를 하고자 한다. 아파트 가격 상승을 경험한 사람들이 언제 다시 부동산 가격이 요동칠 줄 모른다는 불안감에 싸여있다.

다시 가격 상승의 조짐이 보이면 이제는 지난 몇 년과는 달리 많은 이들이 더 뛰어들 가능성도 있다.

30개월 후를 보는 것이다.

경기가 좋지 않으면 명품도 세일을 한다.

경기가 좋을 때는 명품을 세일물품속에서 찾을 수 없다. 하지만 경기가 좋지 않을때는 세일품목속에서 명품을 찾을 수 있다.

요즘 백화점을 가 보면 백화점 세일기간이라도 절대 세일 품목에 해당되지 않던 명품들도 세일을 하고 있는 것을 발견할 수 있을 것이다.

미분양 아파트 중 명품을 골라야 한다.  

명품은 조건은 위에서 이미 한번 언급을 했었다.

건설업체들이 미분양 물량을 해소하기 우해서 분양가 할인 및 무이자 융자 등 각종 방안을 내세워 미분양을 덜어내기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

명품아파트를 세일된 가격에 구매할 수 있는 것이다.

미분양 아파트의 경우 청약통장을 사용하지 않으므로 무주택자라면 입주 후 등기시 까지 무주택 조건을 계속해서 유지해 나갈 수 있으며 청약과는 달리 남아있는 물량 중 내가 마음대로 동호수를 선택할 수 있다는 장점도 있다.

자 그럼 명품아파트를 찾기위해 충분한 자료 준비 후 현장으로 가도록 하자.

미분양 아파트에 관련된 자료는 한국주택협회나 국민은행 부동산 섹션, 닥터아파트 분양센터 등에서 확인할 수 있다. 충분한 자료검토 후 마음에 드는 단지를 선택했다면 그 자료를 가지고 현장으로 가도록 하자.

내가 원하는 조건에 맞는 미분양 단지가 없다고 불평하지 말자.

아무리 어려운 시기라고 하더라도 명품은 명품인 것이다. 명품세일매장에 가보시면 알 것이다.

사람들의 눈은 거의 같다고 보면 된다. 내가 마음에 들어하는 물건은 다른 사람들 마음에도 쏙 드는 경우가 대부분이다. 이미 많은 사람들이 선점을 해 두었을 가능성이 높다.

하지만 요즘 같은 시기이기에 세일품목중에서 내 마음에 드는 명품을 잡을 수 있는 행운이 존재할 수 있는 것이다.

10만원 20만원하는 가전제품 하나를 구매하면서 인터넷으로 미리 가격비교를 해보고 사람들의 사용후기를 보고 가격대비 성능은 어떠한가를 체크하고 할인매장에 가서 직접 모델을 보고 그렇게 고르지 않는가?

하물며 자신의 전재산을 모두 올인하는, 가족의 생활패턴의 변화까지 생길 수 있는 엄청난 물품을 구매하면서 현장을 가보지 않는다는 것은 있을 수도 없는 일이다.

주변 아파트 시세를 살펴보고 향후 30개월 후 환경변화를 예상하고 건설업체의 홍보내용이 사실과 동일한지 등에 대해서도 반드시 체크하도록 해야 한다.

분양하는 시공사의 재무상태에 대한 체크도 필요하다.

경기침체 및 부동산 시장 침체로 인해 미분양 물량이 많은 만큼 건설업체의 자금압박도 예상해야 하며 그로인한 부도사태도 발생할 수 있다. 중소규모의 건설사로서 재무상태가 좋지 않다면 반드시 분양보증 여부를 체크해야 한다.

또한 분양하는 사람들이 그 건설회사 직원이 밎는지, 현재 공사는 최초 계획대로 제대로 진행되고 있는지, 건설부지에 별다른 채권채무관계는 없는지 등에 대한 체크도 필요하다.

세일하는 명품 중 마음에도 들고 현장확인 결과 자료와 차이가 없다면 바로 구입하는 것이 가장 좋은가? 자금여력이 된다면 바로 구매하는 것도 나쁘지 않다.

자금 투입이 자유롭다면 구매 시점을 저울질 해보는 것도 좋다.

구입시점에 따라 어느정도 비용을 더 아낄 수 있기 때문이다.

건설사에서 계약금을 최초 분양시 분양금액의 20% 조건에서 10%로 혹은 5%로 낮출 때, 60%에 해당하는 중도금을 중도금 이자 후불제, 중도금무이자 등으로 분양조건을 완화시키는 시점이라면 바로 구매를 생각해도 좋다.

위의 조건을 만족하더라도 현재 계약률이 현저히 낮다면 조금 더 상황을 지켜보고 판단할 수 있다.

어느순간 계약율이 빠르게 증가하는 시점이 존재한다. 그 시점은 상승을 예견한 사람들이 구매시장에 뛰어드는 시점인 것이다.

조금 더 적은 비용으로 내집마련을 생각하고 계신분들이 있다면 위에서 제시한 이러한 기준을 가지고 미분양 아파트 단지를 하나하나 살펴보시길 바란다.

기준은 3년후임을 잊지 말도록 하자.

부동산 투자에 관심이 있는 사람들에게 혹은 내집마련과 투자를 병행하고자 하는 사람들에게 가장 청약하고 싶은 곳이 어디냐고 묻는다면 그 답은 다름아닌 판교신도시 일 것이다.

판교신도시의 가치가 얼마나 되길레 많은 사람들이 청약통장을 내년을 위해 아껴두었을까?

판교신도시는 2005년 6월 시범단지 5천가구의 분양을 시작으로 2008년까지 총 2만9천700가구가 분양될 예정이다.

더불어 내년 즉 2005년 2월부터 원가연동제 및 채권입찰제가 시행이 된다.

판교신도시 분양과 원가연동제 시행은 어떠한 함수관계가 있을까?

원가연동제는 공공택지내 분양되는 아파트 중 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해 표준공사비를 적용하여 분양가를 적정한 선에서 규제하는 제도이다.

원가연동제가 적용되는 아파트의 경우 주변 아파트와의 시세차가 커질가능성이 높아 시세차익을 노린 청약과열현상이 발생할 가능성이 상당히 높다.

바로 판교신도시가 이 원가연동제 및 채권입찰제 적용을 받는 공공택지인 것이다.

당초 판교신도시에 분양될 전용면적 25.7평이하 아파트의 평당가격이 1천만원~1천100만원선으로 예상을 했었다.

하지만 원가연동제가 적용될 경우 전용면적 25.7평 아파트의 평당분양가를 850만원선으로 예상하고 있다.

분당지역의 현재 아파트 가격은 평당 1천200만원~1천400만원대이고 강남지역의 아파트가격은 평균 평당가는 2천200만원대이다.

단순비교를 통해 지리적인 면만 고려를 할 경우 현재 판교는 분당과 강남사이에 위치하고 있다.

판교 입주가 시작되는 2007년 아파트 가격은 강남과 분당의 중간으로 분당보다는 높고 강남보다는 낮을 것으로 예상된다. 왜냐하면 강남지역의 수요를 흡수하기 보다는 분당, 용인 및 인근 지역의 수요를 끌어들이 가능성이 높기 때문이다.

이러한 예측은 과거 분당신도시 개발 후 강남 거주자들이 분당으로 이주를 했고 일부 분당 수요자들은 다시 용인의 대형 평형으로 이주를 했으나 시간이 흐른 후 이주자 중 일부는 다시 강남으로 회귀하는 현상을 보였다.

따라서 판교는 분당과 강남의 중간 가격인 평당 1천700만원 내지 1천800만원대로 형성될 가능성이 높다.

자 이제 계산기를 가지고 시세 차익이 얼마나 발생하는지 직접 한번 계산해 보시라.

물론 등기시 비용(2005년부터 실시될 거래세 개편을 고려할 경우 분양가의 4.6%)을 고려한다고 할지라도 그 시세차익은 어마어마할 것이다.

채권입찰제 적용을 받는 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우 평당 1천300만원선에서 분양가가 책정될 가능성이 높다. 그렇다고 하더라도 입주시 시세를 고려할 경우 평당 400만원내지 500만원의 시세차익이 발생한다.

대형평형이라는 점을 고려한다면 시세차익은 1억5천만원 이상의 금액이 쉽게 나올 것이다.

그렇다면 누구나 다 판교신도시 청약이 가능한가?

서울과 수도권, 인천지역 거주자라면 청약이 가능하다.

다만 판교신도시 분양 물량 중 전체 2만9천700가구 중 국민임대 6천가구와 나머지 2만3천700가구 중 30%에 해당하는 7천110가구는 성남시 거주자(2001년 12월 26일 이전부터 분양공고일까지 성남시 거주자에 한함)에게 우선공급된다.

아마 이 물량은 성남시 거주자들이 모두 소화할 것으로 예상된다.

또한 2004년 11월 22일 건설교통부 발표에 따르면 원가연동제 및 채권입찰제 실시로 인한 청약과열 방지책으로 공공택지내 분양되는 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해서는 무주택 우선공급 물량을 기존 75%에서 85%선까지 확대할 계획이라고 한다.

검토중인 이 보완책이 연내에 확정될 경우 중소형 아파트 1만9천600가구 중 국민임대 6천가구를 제외한 1만3천600가구에 대해서는 무주택자가 아닌 이상 당첨확률이 지극히 낮아질 것으로 예상된다.

특히 1가구 1주택자로서 전용면적 25.7평 이하에만 청약할 수 있는 청약부금 통장을 소지하고 있다면  무주택 우선공급이 85%로 결정날 경우 2천40가구에만 청약할 수 있다. 성남시 거주자가 아닐 경우 당첨확률은 더 낮아진다. 2천40가구 중 70%인 1천428가구에만 청약할 수 있어 청약전략에 대한 대대적인 수정이 불가피 할 것으로 보여진다.

만약 청약부금 통장을 소지하고 있다면 혹은 전용면적 25.7평이하 중소형 아파트에 청약할 계획이었다면 청약예금으로 전환을 통해 무주택우선공급 적용을 받지 않는 대형평형으로 청약전략을 수정해 보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

2004년 올해는 전반적인 부동산 시장의 침체기였습니다. 내년 2005년 도한 입주물량이 올해와 유사한 30만 가구로 예상되어 올해와 같이 소폭의 가격하락과 역전세난이 심화될 것으로 예상됩니다.   

내년에 바뀌는 부동산 시장 제도를 간단히 살펴보겠습니다.

정부의 부동산 시장에 대한 가격 안정화 의지는 내년에도 변화없이 유지될 것으로 보입니다. 부동산 시장의 가격만은 꼭 잡겠다는 대통령의 의지가 있는 만큼 특별한 무리수가 없다면 올해와 같은 정책기조가 계속될 전망입니다. 다만 지속적인 경기침체로 인하여 일부 정책의 시행 시기가 연기될 가능성은 있으나 정책의 변경은 크게 있지 않을 것으로 보입니다.

▶ 부동산 거래세율 인하?

1월부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 변경됩니다. 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 내지만 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하됩니다.

하지만 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준에서 70~90% 수준인 기준시가로 변경되므로 오히려 거래세가 늘어날 가능성이 더 높을 것으로 예상됩니다.

▶ 1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과

1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔 경우 양도 차익에 대한 세율이 일반세율보다 훨씬 높은 60% 세율이 적용됩니다. 내년 1월 시행 시점을 두고 많은 논의가 있었으나 시행시기에는 변화가 없을 것으로 예상됩니다.

▶ 원가 연동제 및 채권 입찰제 도입

공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트에 대해서는 표준공사비를 적용하여 공사원가를 공개해야 하는 원가연동제가 내년 2월부터 실시될 예정입니다.

원가연동제가 적용될 경우 시세차익을 노린 청약과열로 투기가능성이 있어 무주택 우선공급 비율 확대(75%에서 85%선까지), 청약자격 제한(재당첨 10년 동안 금지 혹은 평생 1회), 전매 혹은 매매 제한(전매 금지 및 입주 후 일정기간동안 매매 금지) 등의 보완책이 연내 확정될 전망입니다.

25.7평 초과 아파트용 택지에 대해서는 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제 또한 내년 2월 실시될 예정입니다. 

▶ 종합부동산세 과세 대상자 확정

종합부동산세 적용 과세 대상자에 대한 선정기준은 내년 6월1일 현재입니다. 6월 1일 현재 보유한 주택에 따라 과세 대상자 선정이 이루어지므로 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하시면 세금을 절약할 수 있습니다. 또한 분양받은 주택의 등기도 6월1일 이후로 미루면 절세하실 수 있습니다.

▶ 재건축 개발이익환수제

법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해서 늘어나는 용적율의 25%를 임대아파트로 의무 공급해야 하는 재건축 개발이익환수제가 내년 7월경 실시될 예정입니다. 

또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 분양해야 합니다.

▶ 부동산 실거래가 신고 의무화

투기를 방지를 위한 이중계약서 작성금지를 골자로 하는 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정입니다. 중개업법 개정이 이루어지면 부동산 거래시 모든 거래가가 실거래로 신고가 이루어집니다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 예상됩니다.

11월 22일 원가연동제가 적용되는 지역의 청약과열 방지를 목적으로 무주택 우선 공급물량을 조절한 보완책 논의에 대한 발표가 있었습니다.

건설교통부는 22일 발표를 통해 내년부터 실시될 예정인 채권입찰제 및 원가연동제 실시 안 중 무주택우선공급 물량에 대한 보완책을 연내에 마련할 계획이라고 발표 했습니다.

원가연동제는 공공택지내 분양되는 아파트 중 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해 표준공사비를 적용하여 분양가를 적정한 선에서 규제하는 제도로서 원가연동제가 적용되는 아파트의 경우 주변 아파트와의 시세차가 커질 가능성이 높아 시세차익을 노린 청약과열현상이 발생할 수 있다는 지적이 제기되어 왔습니다.

건설교통부는 내년 제도시행에 앞서 이러한 청약과열로 인한 투기방지책으로서 무주택자 우선공급 물량 확대, 청약자격 제한, 전매 및 매매기준 강화 등 여러 방안을 검토중입니다.

현재 투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하 분양물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 있으나 판교신도시처럼 원가연동제를 적용받게 될 아파트에 대해서는 무주택 우선공급 물량을 75%이상 즉 75~85% 선으로 확대할 예정이며 청약자격도 대폭 강화하여 청약우선자격을 평생 1회만 허용하거나 10년간 재당첨을 금지 등의 방안에 대해서도 검토하고 있습니다.

전매나 매매 기준도 대폭 강화되어 최초 당첨자가 일정기간(3년 보유 및 1년 거주 등) 동안 전매 및 매매 금지방안도 검토 중입니다.

검토중인 이러한 보완책이 연내에 확정될 경우 채권입찰제 및 원가연동제 적용을 받게 될 판교신도시의 경우 전체 분양물량 2만 9천 700가구 중 34%에 해당하는 중소형 아파트(18평 이상 25.7평 이하) 1만 100가구에 대해서는 무주택자가 아닌 이상 청약 및 당첨확률이 지금보다 더 낮아질 것으로 예상됩니다.

특히 전용면적 25.7평 이하에만 청약할 수 있는 청약부금 통장 소유자 중 수도권 1주택 소유자의 경우 1만 100가구 중 성남시 거주자 우선공급물량 3천 30가구를 제외한 7천 70가구 중 무주택 우선 공급분을 제외한 물량(최소 1천 60가구, 최대 1천 767가구)에 대해서만 청약할 수 있어 청약전략에 대한 대대적인 수정이 불가피 할 것으로 보여집니다.

판교신도시의 경우 환경영향평가 협의지연으로 내년 2005년 6월 분양이 11월로 연기될 것으로 예상했으나 예상과는 달리 내달 초 승인이 전망되면서 내년 2월 택지공급을 시작으로 계획대로 내년 6월 5천가구 시범단지 분양을 시작으로 본격적인 분양이 시작될 예정입니다.