출처 : http://blog.daum.net/dontstopgo/5520625

여러분이 자주 다투는 모습에 제가 몇가지 알려드립니다. 

세계 생명공학계의 80%는 유태인 출신의 과학자들이 점령하고 있습니다. 

그 네트웍크는 아주 마피아조직 처럼 치밀하게 구성되여 있구요.. 
이 조직의 '보스'라고 불리는 사람이 누구인지 아십니까?? 

'제럴드 새튼' 박사입니다. 

우리를 배신하고 떠난 그 새튼박사.. 말이죠.. 

새튼 박사는 언론에 알려진 것 처럼 생명공학계의 권위자 이기도 합니다. 

그 새튼 박사가 '개'복제에 실패를 하고 (사실 포기 했답니다.) 
원숭이 복제에 도전 했을 때 번번히 실패했죠... 

그 때 우리 황우석 박사님은 복제 '소' 영롱이 만들고.. 

이종장기와 무균미니 돼지, 줄기세포 연구에 박차를 가하고 있었습니다. 


과학적 배경지식이 없는 분을 위해 간결히 설명 드리겠습니다. 


줄기세포는 '세포치료술' 이라고도 합니다.. 

쉽게 말하면 인간의 복제를 할 수 있는 전 단계라고 할 수 있습니다. 

인간의 정자, 난자가 수정하면 분화가 되어가는 되요.. 
최초 2개->4개->8->16개로 분화 되는데.. 




16개로 분화되는 과정에서 많은 학자들이 실패했습니다. 

이것을 깨는 사람이 바로 '재럴드새튼' 박사입니다. 

하지만 
재럴드새튼이 16분화에 성공하는 시점에 우리 황우석 박사팀은 이미 완벽한 성숙세포 까지 만들었습니다. 

그리고 그 세포를 다시 '재배양'하는데 성공했고... 

거기에서 신경세포,근육세포 등등이 나오는 다는 것을 이미 알아 내었습니다. 

그래서 

개에게 실험을 했습니다. 우리가 뽑아낸 신경세포를.....사용해서.... 

A = 하반신 불수인 개에게 신경세포치료를 하고... 
B = 하반신 불수인 개에게 세포하지 않았습니다. 

결과 
A 개는 5주에 다리를 떨고 
=====>7주차에 4 다리로 떨면서 일어나고.. 
=====>12주차에 4다리로 정상적으로 걸어다니고...(4족보행 가능) 
=====>18주차 완벽히.. 치료되어 막 뛰어 다는다는 것을 알았습니다. 

B 개는 시간과 큰 상관 없이 별다른 차도가 없죠.. -_-; 

엄청난 과학적 쾌거 였습니다.~!!! 

단지 이 엄청난 사실을 발표할 수 없었습니다. 

왜냐하면.. 이 사실을 발표하면 새튼의 16분화 논문을 완전히 깔아뭉게 버리는 것이라... 새튼에게 찍힐 수 있으니까요.. 

아까 말씀 드렸지만... 



이 바닦은...생명공학 분야는 유태인들이 장악한 바닦입니다. 

그 총 보스(BOSS)가 '새튼'이구여.. 

그래서 

여기서 한번 찍히면 속된 말로 '한방에 골로가는 것이죠 -_-; 
유태인들이 우리 실험 결과물을 인정 안해줘 버리면 그걸로 끝입니다. -_-; 
사이언스고 네이쳐고 근처도 못가구요... -_-; 

그들이 우리 결과 사기라고 해도 뭐 할 말도 없습니다... 
전통적으로 생명공학 분야는 영국과 미국이 치열하게 싸우던 지역이니까요.. 

그런데.. 아시아의 '한국' 이라는 나라에서 이런걸.. 허허 
아무도 안 믿어주겠죠.. -_-; 


근데... 재럴드 새튼이 한국와서 우리와 공동으로 연구 하겠다고 했죠.. 

그가 어떻게 해서 우리와 손을 잡은 줄 아십니까?? 

우리의 실험실은 각 단계별로 구분되어 있습니다. 

그 중 핵심기술이 사용되는 최종실험실은 연구진 중에서도 그 소수의 인원만 출입이 가능하고요... 때문에 보안이 아주 철지히 유지되는 곳입니다. 

(참고로 '안규리 박사님'도 최종실험실은 못 들어오십니다.) 

하지만 
새튼에게 우리가 인정 받기 위해 우리는 어쩔 수 없이... 

모두 공개했습니다....ㅠㅠ 




그리고 그 연구 결과를 설명했고요.. ㅠㅠ 

그 때서야 새튼이 우리와 손을 잡았던 겁니다. 

이렇게 해서 우리가 얻을 수 있는 것은.... 

새튼 박사의 그 엄청난 인적 네트웍크를 맘대로 사용할 수 있다것 이구요. 
새튼 때문에 우리의 연구는 그 어떤 이유로든 관심과 인정을 받을 수 있습니다. 

또한 
우리가 줄기세포허브를 한국에 설치한다는 정당성도 자연스레 이끌었구요.. 

우리는 꿈에 부풀었습니다. 줄기세포허브를 한국에 정착시키고 줄기세포시장을 우리 대한민국이 먼저 선점해 버린다면... 

그 엄청난 효과는.. 

우리 후학들이 마음놓고 연구할 수 있는 발판이되고.. 
이제 더 이상 한국의 과학자들은 외국의 눈치보지 않으며 사이언스와 네이쳐를 오가며 논문을 발표하고.. 그 기량을 마음 껏 발휘하며 세계의 관심을 받으며 생명공학분야에서 대한민국의 강력한 영향력을 행사 할 수 있고... 

경제가 많이 기울어 버린 우리 대한민국 경제에도..큰 도움이되며.. 등등.. 

이 엄청난 꿈 말이죠.. 

이제 새튼의 존재를 좀 아시겠죠?? 


하지만 

새튼은 MBC취재를 핑계로 떠났고 ... 
(우리가 자기를 '오도'했답니다. -_-; 참나.. ) 




우리의 그 때까지의 기술은 사실상 유출되었구요.. ㅜㅜ 


그리고 

이제는 미국쪽에서 우리허브에 들어오기로 한 기관들이 불참의사를 밝혔구요.. 
영국에서는 허브를 자신의 도시로 유치하려고 3조원 투입했습니다. 
연구소도 새로 지었구요... 

하지만 우리는 지금 무엇을 하고 있습니까? 

MBC가 얼마나 국가에 큰 손해를 입혔는지 아시겠죠? 

어제 난자기증식 때문에 안규리 박사님이 행사장으로 내려가셨죠.. 
그 때 표정이 죽으러 가시는 표정이였습니다. 

왜인줄 아시나요??? 

국민들은 응원해주고 있지만... 

사실상 우리는 거의 모든 것을 잃었으니까요.. 
연구발표에 필요한 환경기반이 완벽히 파괴 되었으니까요~!!!! 

우리가 세계로 들어가는 문을 스스로 부쉬 놓았는데.. 
이제 누가 우리을 받아줍니까? 

세계에서 인정 못받으면 그것으로 끝인데.. 우리가 또 다른 엄청난 쾌거를 못 이루면 여러분들은 우리를 그 때에도 응원해 주실 수 있나요? 

이제 우리는 완전히 고립 되었습니다. 

안규리 박사님이 희망은 있다고 말씀하 것이 무엇인 줄 아십니까?? 

이제 세계는 우리를 곱지 않은 시각으로 볼 것 입니다. 



그리고 트집꺼리가 생기면 가차 없이 공격하겠죠~!!! 
MBC 보다 더 호되게...공격하겠죠..ㅠㅠ 

하지만.. 그 이전에 새튼과 함께 할 때 복제 '개'스너피 까지 복제 해버리면서.. 

일단은 우리의 과학적 수준과 기술력은 인정 받긴 한거니까... 

우리가 열심히해서... 뭔가 보여주면.. 학계에서 우리에게 등 돌린 사람들을 다시 데려올 수 있을 지도 모른다는 막연한 믿음 입니다. ㅠㅠ 

그것을 안 박사님 께서 말씀 하신 겁니다. ㅠㅠ 


이제는..!! 
MBC가 잘했다는 말씀은 진짜 진실을 더 알아보신 후 신중하게 해주셔요!! 

부탁드립니다. 


P.S 
아~! 제글을 많이 읽어주셔서 몇가지 추가 합니다. 

이종장기이식과 무균미니돼지는 우리가 최초로 시도했다기 보다는 .. 

기존의 계념이 이미 미국에 있었습니다. 

무균미니돼지는 미국의 한국인 과학자가 이미 만든 상태였습니다. 

그런데 그 분도 서울대 출신이셨구요...그 인연으로... 

예전에 한국에 오셨을때 황 교수님이랑 만나서셔 우리 연구실도 보시고 그랬죠. 
(그 땐 우리 연구실의 일부만 보여드렸습니다. -_-;) 


아무튼 .. -_-; 




그걸 가지고 와서 우리가 일반돼지의 몸에서 키워서 우리 기술로 다시 완벽하게 업그레이드 된 '무균미니돼지'로 만들어서 지금 서울대병원 어느 곳에서 사육하는 겁니다. 

새로 짓는 '황우석연구동'도 그 '무균미니돼지'들 때문에 새로 신축했구요.. 
일단.. 그 정도만 채우면 국내수요는 충족할 수 있다고 판단해서 그렇게 했던 겁니다... 

또 이종장기 분야는 우리 안규리 교수님이 총책임자 이신데요... 

솔직히.. 
이 분야는 우리보다 외국이 훨씬 앞서있습니다. 
그래서 그들의 도움이 없이 단독으로 하기에는 무리가 있었습니다. 
근데 
새튼의 인적네트웍크를 이용해서 우리가 무척 빠른 속도로 따라잡았었구요.. 

이상입니다.~! 

여러분의 많은 의견 감사합니다. 

P.S 

믿음이 안 가신다면 제가 공개할 수 있는 자료를 더 드리겠습니다. 
단 공개할 수 있는 자료만 드립니다. 

감사합니다. 


예 그렇습니다.

기술은 뺏겼고, 자원은 나갔고, 남은건 일부의 의혹과 MBC의 위기 뿐.

검증할 수 없는 이유는 간단합니다.

유일하게 황박사의 연구 성과를 발표해 줄 사이언스지가 황박사의 업적을




확고히 인증했는데, 황박사님께서 다시 검증을 해버리면 사이언스 지의 권위와

신뢰도가 바닥으로 떨어지게 됩니다. 이것은 황박사님이 언급하신게 아니라

사이언스 지의 편집장이 단호히 거론한 부분입니다. 

검증은 있어서는 안됩니다. 

뭐... 어차피 황박사님이든, MBC든간에 둘다 승자는 없습니다.

패배자만 남았지요. 그런데 일을 초래한 어떤 '패배자'에게는

분노를 금할 수가 없군요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

1. XP를 보면 참 예쁘다. 창 모양도 예쁘고.. 아무튼 이런 겉 인터페이스의 예쁜 점은 보기에는 좋지만 컴터를 느리게 하는 주요인이다. 이를 다 제거하면 진짜 빨라진다. 단 인터페이가 windows 95 모습이라서 좀 우울하다..

내컴퓨터 -> 속성 -> 고급 으로 가면 (시각효과프로세서일정메모리 사용 및 가상 메모리)이 있는데 설정으로 들어가 모든 콤보박스 체크해제를 하면 된다. 속도의 빠름 체감은.. 강추이다! 

2. 내컴퓨터 -> 속성 -> 고급 -> 시각 효과 -> 고급으로 이동하면 가상 메모리라고 있습니다. 변경을 눌러서 최소를 자신의 램의 2.5배로 합니다. 512 램이라면 1280이겠지요? 최대는 적당히 적어줍니다. 

3. 내컴퓨터 마우스 오른쪽 클릭 -> 속성 -> 고급 -> 성능옵션 -> 고급 탭을 보면 프로세서 사용 계획이 있는데 여기서 2 항목을 백그라운드와 시스템 캐시로 체크하세요. 이거하면 재부팅 됩니다. 몬지 몰라도 빨라진 듯 한 느낌이...=ㅅ= 

4. 원도우 탐색기를 열어서 Windows폴더 -> Prefatch폴더 안에 있는 *.pf 파일들을 싹 제거한다. *.pf는 주기적으로 쌓이는 쓰레기 파일 같은 거랍니다. 지워도 또 생기니깐 생각날 때마다 해주세요. 안 해주어도 상관없음. 

5. 윈도탐색기 -> 도구 -> 폴더옵션을 선택하신 후 [보기]탭에 보시면 [네트워크 폴더 및 프린터 자동검색]이라는 항목이 있는데 이 항목의 선택을 지웁니다. 이거 효과 큽니다. 왜 쓸데없이 프린트를 자동 검색하는지. 

6. 익스플로러 -> 도구 -> 인터넷옵션 -> 고급 -> 부드러운 화면이동 체크를 해제. 요건 XP 기존 설정으로 익스프로나 탐색기 같은 창을 열고 휠로 내리면 무슨 물결이 치는 듯이 이상한 효과가 납니다. 컴터가 느릴 경우 답답하니 제거~! 

7. 제어판에서 [폴더옵션]을 실행한 다음 보기-> 고급설정 부분에서 [폴더 및 바탕화면 항목에 팝업 설명 표시]와 [압축된 파일과 폴더를 다른 색으로 표시] [독립된 프로세스로 폴더창 실행]을 체크 해제하면 폴더창의 속도가 빨라져요. 

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다음부터는 레지스터리를 만지는 건데 컴터 초보 분들은 어려울 겁니다. 그리고 레지스터리를 잘못 만지면 컴터가 아예 맛이 가기 때문에.. 조심하세요. ^_^ 적힌 대로만 하시면 잘못될 일이 없을 겁니다. 

레지스터리는 컴터의 뇌신경 같은 곳인데 잘 알아두면 상당한 팁이 됩니다. 초보 분들도 겁먹지 말고 차근차근 해보세요. 만약 못하겠다면 그냥 하지 마세요~! 책임은 절대 안지는 감각이~! 

8. 시작 -> 실행 -> regedit를 한다. 

HKEY_CURRENT_USERControl PanelDesktop 를 찾는다. 

MenuShowDelay 의 값을 더블 클릭해서 원하는 값으로 변경해준다. 윈도 9X/me의 경우 기본 값이 250이고 윈도 XP/2000/NT의 경우 400이니 알아서 작은 숫자를 입력하세요. 

프로그램 메뉴가 빨리 뜬답니다. 

9. DNS캐쉬 수정으로 브라우저 속도를 높일 수 있습니다. 

HKEY_LOCAL_MACHINESystemCurrentControlsetServicesDnscacheParameters에서 

다음 항목의 값을 입력합니다.(만약 없다면 새로 오른쪽 마우스 클릭하여 새로만들기->DWORD값-10진수로 만든다) 반드시 10진수 확인하세요!!!!! 안하면 책임 안짐. 

CachehHashTableBucketSize---->1 
CachehHashTableSize---------->384 
MaxCacheEntryTtlLimit-------->64000 
MaxSOACacheEntryTtlLimit----->301 

10. 윈도 창을 최소 최대하는 동작에도 애니메이션이 나온 데요. 바로 요걸 제거하면 프로그램이나 인터넷 창을 클릭할 때 원샷으로 뜨겠죠? 

레지스트리 편집기를 실행하고 (시작 -> 실행 -> regedit) 

HKEY_CURRENT_USERControl Paneldesktopwindowmetrics 로 이동 

우측 화면에서 마우스 오른쪽 버튼을 누른 후 [문자열 값]을 선택하고 MinAnimate라고 입력한다. 
그 다음 이 값을 더블클릭하여 값을 "0"으로 설정한다. 

11. 요번 것은 폴더를 열었을 때 파일의 아이콘이 뜨는 시간을 줄이는 겁니다. 

레지스트리 편집기를 실행하고 (시작 -> 실행 -> regedit) 

HKEY_LOCAL_MACHINESystemCurrentControlSetControlUpdate 로 이동 

오른쪽 창의 [UpdateMode] 에서 오른쪽 마우스 버튼을 클릭하고 수정을 선택 value를 1에서 0으로 바꾼다. 

12. 캐쉬 메모리를 늘리는 방법입니다. 이걸 적게 해놓으면 아무리 컴터가 좋다고 해도 소용없겠죠.. 

일반적으로 xp는 cpu와 L2Cache의 값을 자동으로 인지하게 되어 있지만 그렇지 못할 때도 종종 있습니다. 이럴 땐 수작업으로 해야겠지요? 

레지스트리 편집기를 실행하고 (시작 -> 실행 -> regedit) 

HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession ManagerMemory Management에서 오른쪽에 SecondLevelDataCache항으로 간다. 

자신의 cpu에 맞는 10진수 값을 다음과 같이 수정한다. 

AMD Duron → 64입력 
CeleronA/celeron2 → 128입력 
PII mobile/PIII E(EB)(칩형태 256K L2캐쉬내장 펜3 코퍼마인)/P4/AMD K6-3/AMD THUNDERBird/Cyrix III → 256입력 
AMD K6-2/PII/PIII katmai(초기 카트리지형식 펜3 카트마이)/AMD Athlon→ 512입력 
PII Xeon/PIII Xeon → 1024입력 

13. 캐쉬 메모리를 최적화 시키는 방법입니다. 

레지스트리 편집기를 실행하고 (시작 -> 실행 -> regedit) 

HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession ManagerMemory Management IoPageLockLimit에서 자신의 램 사이즈에 맞는 16진수(hex)값을 다음과 같이 수정한다. 

64M: 1000; 
128M: 4000; 
256M: 10000; 
384M: 22000; 
512M or more: 40000. 

14. 컴터 쓰다보면 갑자기 프로그램이 멈추더니 나중에 보면 [응답 없음]으로 나오죠? 이거 참 열 받습니다. 그러면 첨부터 종료를 하던가.. 바로 이런 경우에 응답 없음 지속 시간을 줄이는 거죠~! 

레지스트리 편집기를 실행하고 (시작 -> 실행 -> regedit) 

HKEY_CURRENT_USERControl PanelDesktop에서 HungAppTimeout를 클릭해서 보면 기본적으로 5000(5초)으로 설정되어 있는데 이걸 1000 (1초)로 설정해준다 

15. 자기 컴터 폴더를 살펴보고나 복사 이동 등을 할 때 윈도우 탐색기를 많이 사용하시죠? 바로 이 윈도우 탐색기를 빠르게 해봅시다! 

레지스트리 편집기를 실행하고 (시작 -> 실행 -> regedit) 

HKEY_LOCAL_MACHINE/System/CurrentControlSet/Control/ 로 이동. 

여기에 update 로 가서 오른쪽에 보면 updatemode라고 있는데 updatemode에서 오른쪽 버튼 눌러서 수정을 선택하면 0000 01 이라고 나올 겁니다. 여기서 01을 00으로 해주세요. 

김경환 서강대 경제학과 교수

언젠가부터 주택가격 안정을 위해서는 재산 보유과세 강화가 필수적이라는 주장이 진리처럼 통용되고 있다.

그 근거는 주택보유세가 늘면 보유부담이 증가해 투기적 주택수요가 줄고 따라서 가격이 안정된다는 '이론'과 '선진국'인 미국에 비해 우리나라 보유세 부담이 턱없이 낮다는 '실증적 증거'다.

여기서는 재산보유과세 강화가 주택시장에 미치는 영향에 관한 이론과 미국 재산세의 가격안정효과에 관한 실증분석 내용을 정리해 본다.

◆ 재산보유과세 강화의 이론적 효과

재산보유과세 강화가 이론적으로 주택가격에 어떤 효과를 미치는지 살펴보자. 특정 지역의 주택가격은 수요와 공급 그리고 세제 및 규제 등 내부적 여건, 그리고 소득, 이자율, 주택대출 등 외부적 여건에 의해 결정된다.

그중에서 이 분석이 주목하는 바는 주택의 매매가격이 주택을 보유함에 따라 현재와 장래에 기대되는 수익(소위, 순임대수입의 현재가치)을 반영한다는 점이다.

단기적으로 계약에 의해 정해져 있는 임대료를 조정하기 힘든 상황에서, 보유세를 올리면 (보유세 부담을 감안한) 순임대수입이 줄어들게 된다. 그 결과 주택 보유에서 기대하는 수익률이 떨어지고 그에 따라 매매가격이 내려갈 수밖에 없다. 이를 부(負)의 자본 환원(negative capitalization)이라고 한다.

여기서 주목할 점은 주택 보유세 인상에 따른 주택가격 하락 현상은 한번에 그친다는 사실이다. 보유세 인상 시점에 한번만 주택보유 수익률이 낮아지기 때문이다.

주택 보유세가 인상되면 그 시점에서 주택 보유자들의 세금 부담이 늘고, 주택보유 수익률은 내려간다. 그러나 그 후 주택을 구입하는 사람들의 경우는 구입가격에 보유세 인상에 따른 세금부담이 이미 반영이 되어 있으므로 주택보유 수익률은 더이상 낮아지지 않는다. 이들은 신규 세금 부담이 반영된 낮은 가격에 집을 사서 거주하는 동안 매년 보유세를 더 내면 되는 것이다.

같은 이유로, 보유세가 인상되면 주택의 투자수익률이 낮아져 주택에 대한 (투기적) 수요가 줄어들 것이라는 주장도 이론적으로 옳지 않다.

한편 1가구 다주택 보유에 대해 과세를 강화하면 더 많은 사람들이 내 집을 마련할 수 있을 것이라는 주장은 주택 재고가 고정되어 있는 단기에는 성립할 수 있지만 궁극적으로는 반드시 옳지 않다.

단기적으로 보유세 강화의 부담을 느끼는 일부 다주택 보유자들이 주택을 처분함에 따라 가격이 하락하지만, 매매가격이 내려가면 신규주택 공급의 채산성이 떨어져 장기적으로는 주택 재고가 감소하고, 이에 따라 임대료도 상승할 가능성이 높기 때문이다.

결국 보유세를 인상하면 단기적으로 주택 매매 가격의 안정에 기여할 수 있지만 임대료가 상승하고 전체 주택 재고가 줄어들어 전반적인 주거 수준은 하락하게 된다는 얘기다.

1가구 2주택 이상 중과세도 마찬가지다. 주택의 재고가 고정되어 있는 단기에는 가격하락 효과가 있겠지만 궁극적으로 주택 공급의 감소를 가져올 것이다.

현재 우리나라 자가보유율이 63%이고 최저주거기준 미달가구가 23%로 알려져 있다. 따라서 1가구 2주택 보유를 매우 어렵게 만들 경우 신규주택 수요가 크게 줄고 공급도 위축될 것이다. 결국 자가보유 능력이 없거나 구입 의사가 없는 사람들이 임대료 상승 부담을 질 수도 있다.

요컨대 재산보유과세 강화의 기대효과에 대한 세간의 주장은 토지와 달리 주택공급은 자본의 유입을 필요로 하므로 장기적으로 공급이 변할 수 있다는 사실을 간과하고 있는 것이다.

◆ 재산세와 집값의 관계는

주택가격의 안정을 위해서는 우리나라 재산보유세 실효세율을 '선진국' 수준으로 올려야 한다는 주장이 널리 퍼져 있다. 실제로 미국 50개 주의 가장 큰 도시들의 재산세 실효세율의 단순평균은 1.69%, 중간값은 1.50%에 달한다.

그런데 재산세 실효세율이 우리나라의 10배를 넘는 미국 주요 도시에서도 최근 몇 년 동안 주택가격이 큰 폭으로 상승했다. 실효세율과 주택가격 지수 상승률의 관계를 보면 두 변수 사이에는 특별한 관련이 없거나, 오히려 재산세 실효세율이 높은 도시가 주택가격 상승률이 더 높은 경우가 많은 것(상관계수 0.25)으로 나타났다.

미국의 재산세의 본질을 아는 사람에게는 이 결과가 놀라울 게 없다. 미국의 재산세는 지방정부가 제공하는 교육, 경찰 및 기타 공공서비스에 대한 수익자 부담금으로서 지방정부가 자율적으로 과표와 명목세율을 결정하며 투기억제와는 아무 관계가 없다.

재산세 수입이 그 지역의 공공재 지출에 사용되므로 재산세가 높으면 대개 공공서비스의 양과 질도 우수하다. 또 재산세 대비 공공재 공급수준의 지역간 격차 자체가 주택가격에 반영된다.

미국에서는 중앙정부가 주택가격 안정을 위해 지방 정부에 보유세를 올리라고 강권하는 일은 상상하기 어렵다. 오히려 많은 주에서는 재산세 인상폭에 대한 한도를 두고 있는 실정이다.

이와 관련해 중요한 사실은 재산세는 집을 팔아서 내는 것이 아니라 그해의 소득으로 납부하는 세금이므로 실효세율을 논할 때도 소득대비 재산세 부담을 고려해야 한다는 점이다.

2002년 미국의 1인당 재산세 납부액은 평균 968달러로 개인소득의 3.2% 수준이다. 주목할 사실은 2003년 현재 미국의 연간 가계소득 대비 주택가격은 2003년 3.7배로 우리나라에 비해 훨씬 낮다는 것이다. 국민은행의 자료에 따르면 우리나라의 2003년 평균 주택가격은 가구소득의 6.2배, 서울은 8.9배이다.

따라서 우리나라의 재산세 실효세율을 1%로 올린다면 그 부담을 소득으로 감당하기 어려운 사람이 상당수에 달할 것이다. 특히 은퇴한 노령가구의 부담은 심각한 문제가 될 수 있다.

미국의 많은 주에서는 재산세 부담액이 소득의 일정수준을 초과하는 노년층에 대해서는 세금을 감면해 준다. 우리도 집값에 비해 소득이 낮은 65세 이상 은퇴 노령가구가 보유한 1가구 1주택에 대해서는 세율을 대폭 낮출 필요가 있다. 대부분의 재산이 주택인 노령층에 대해 자신들의 의지와 무관하게 집값이 올랐다는 이유로 과도한 세금부담을 지게하는 것은 문제가 있기 때문이다.

아마 그때가 1994년 여름이었던 것으로 기억하고 있다.

실연의 아픔을 안고 난 무전여행을 결심했다.

3년 동안 친구로 지내던(과내에서는 CC로 소문이 났지만 정작 그녀와 난 그냥 친구였다..하지만 3학년을 마치고 난 휴학을 했었고 그때서야 난 알았다..그녀가 내게 여자였음...) 그녀에게 차인 후..(차인거 맞다..난 네가 여자로 느껴져 했다가 무지하게 심하게 맞았다..그녀는 학교 대표 검도선수였다..지금도 그때를 생각하면 ㅠ.ㅠ, ) 갑작스럽게 여행을 결심했다.

한밤중 대충 짐을 챙겨 무작정 고속버스 터미널로 향했다.

바다가 보고 싶었다.

바다를 보면서 다 잊고 싶었다..(쩝..영화 본거 많아서 꼭 그 짓을 해 보고 싶었다...<--지금 생각해 보면 이건 미친 지랄에 가깝다...)

야간 우등을 타고 강릉에 도착하니 젠장 새벽 4시다...

여름이라지만 무지하게 춥다...

배도 고프다..

가슴이 아픈데 배가 고픈게 이해가 가질 않는다..이럴때 내 배고픔이 너무 저주스럽다..

무작정 베낭을 메고 감각에 의존하여 바다쪽으로 걸었다..

참 대단하다 지금생각하면 아무생각없이 어찌 그럴 수 있는지...

한참을 걸었다...해가 떠올무렵 바다에 도착할 수 있었다..

넒은 바다를 바라보고 깊이 심호흡을 했다..

아 바다 비린내가 장난이 아니다........헉..

갑자기 이상한 생각이 나의 뇌를 강타하고 지나간다..

'무전여행에 도전해 보자.....졸라 힘든 여행을 하고 나면 다 잊어버릴 수 있을꺼다.. 그래 그거다..돌아가서 그녀을 확실히 내 가슴속에서 지웠음을 보여주리라..'

이런 쓸데없는 생각이 나를 장장 12일 동안 눈물흘리게 만들꺼라고는 생각도 하지 못했다.

베낭안에는 당시 유행이었던 나의 문화 유산 답사기가 있었고...무작정 떠난 여행이지만 문화유산 답사기에 나온 곳을 모두 가 보리라는 결심도 했다..

강릉에서 시작된 여행은 동해 삼척 울진 등 관동팔경을 다 둘러보게 되었고..5일째 되던 날 난 경주에 도착할 수 있었다.

그날도 난 경주에 새벽에 도착할 수 있었다..버스는 주로 야간 버스를 탔다..물론 돈은 낸 적이 없다.

짧은 거리는 무조건 걸어다녔고...장거리는 밤에 이동을 했다.

터미널에서 버스 앞에 기다리고 있다..운전기사 아저씨한테 사정을 했다..최대한 불쌍한 표정으로..

생각을 해 봐라..더운 여름에 베낭메고 걸어다니면 어찌되는지...

햇볓에 노출된 얼굴, 팔, 다리 완전히 까맣게 변한다.....

머리는 헝컬어져 있다....

이런 모습의 학생이 불쌍한 표정으로 이런 말 하면 왠만하면 다 된다...

'혼자 여행하는 학생인데...돈이 다 떨어져 밥도 먹지 못했습니다. 경주까지 가야 하는데...그냥 조수석이라도 앉아 갈 수 없을까요?'

당시 지방을 이동하는 버스는 모두 조수석이 있었다..즉 안내양 자리..야간 운행이라 아저씨도 심심하고 해서..보통 얘기나 하고 갈겸해서 그냥 타라고 해 주신다...

경주에 도착한 그날은 유난히 배가 고팠다..

배 속에서는 밥을 달라고 야단이다..주머니를 뒤져보니..달랑 2500원이 전 재산이다..

빵이라도 사 먹을까?

새벽이라 터미널 가게도 모두 문을 닫은 상태다...

아 배고파...빵도 못 먹고....

운전기사 아저씨랑 수다 떠느라..잠을 자지 못해 무지하게 피곤하다.

터미널 벤취에서 누웠다..베낭을 베고..신문을 이불삼아 덮고서...(잠을 잘때 무조건 뭐라도 덮어야 잠을 잘 수 있다..이상한 습관이다..)

배가 고프니 피곤해도 잠이 잘 오지 않는다..

그렇게 비몽사몽 두어시간을 보냈나 보다..

어디선가 아주 맛있는 냄새가 내 코를 자극했다..

아 졸라 배고픈데...

바로 앞 식당에서 풍겨져 나오는 된장찌게 냄새..

고개를 애써 외면하며 돌렸다...

도저히 참을 수 없을 꺼 같아...자리를 옮기려 일어났다..

머리는 다른 곳을 가야지 하면서 내 몸은 어느새 그 식당앞에 와 있다..

아무리 배가 고파도 음식 구걸을 하지 않으리라..다짐했기에...(지금 생각하면 버스를 구걸해서 타는거는 괜찮고 음식을 구걸하면 안된다는 그런식의 모순어린 사고는 어디서 나왔는지 너무 궁금하다..쩝) 재빠르게 메뉴판을 봤다.

된장찌게 3000원

젠장...난 당랑 2500원뿐인데...

어디서 500원을 구하지...

자판기 밑을 뒤지면...나올까? 화장실에는 혹시...

난 500원을 구하기 위해 터미널 전체를 이 잡듯이 뒤졌다..

100원도 못 구했다...ㅠ.ㅠ

머리속에는 온통 된장찌게 생각뿐이다..

이와 비슷한 경험을 해 보신 분들은 아시리라..먹고 싶은게 있는데...못 먹는 그 심정이 어떤지....ㅠ.ㅠ

난 500원을 구하지 못했다..그래서 된장찌게를 먹지 못했다..

'나 된장찌게 먹고 싶어.....................'

그날 난 경주를 둘러보지 못했다..

잠을 못 자 피곤한 몸에  새벽부터 500원을 구하기 위해 터미널을 모두 뒤졌고...억울한 아음에 가진 돈 2500어치를 모두 빵과 우유를 사 먹어 버렸다..(당시 빵은 200원, 300원 이었다.)

난 하루종일 경주 터미널 화장실과 벤취를 왔다 갔다 해야만 했다..

갑작스럽게 너무 많이 먹어 버린 빵, 피곤한 몸에 우유는 바로 어떠한 증상을 가져오는지..........

그 다음날도 난 벤취에 누워 있었다...설사로 난 탈진해 있었다..

이틀 후 난 겨우 정신을 차리고 경주를 둘러볼 수 있었다..후들거리는 다리로...

'아 내가 왜 이런 병신짓을 하고 있을까?

아 된장찌게 졸라 먹고 싶다....'

이런 생각과 함께..

16박 17일 동안의 무전 여행 중 무려 12일 동안 내 머리속은 된장찌게 생각으로 꽉 차 있었다...

그녀를 잊어야 한다는 생각은 할 필요도 없었다...

그녀는 된장찌게와의 싸움에서 철저히 패배한 것이다..

거의 거지가 된 모습으로 서울에 도착한 난 제일먼저 간 곳이 그녀를 찾아 학교로 갔다.

'넌 된장찌게와의 싸움에서 철저히 패배했어...넌 이제 내게 3000원짜리 된장찌게 보다 못해'

라는 말을 하기위해서가 아니라.....

비굴하게 그녀에게 된장찌게를 사 달라고 조르기 위해 난 학교로 갔다..

아 비참하여라...난 그녀가 사주는 된장찌게를 먹어면서 눈물을 흘려야 했다..

'아이씨...이게 아닌데...나란 놈은 도애체 뭐냐....'

그녀는 안타까운 눈으로 나를 바라보고 있었다..

3000원짜리 된장찌게

경주를 가게 되면 꼭 그 집에가서 그 원한의 된장찌게를 먹어야지 하면서 거의 10년이 지난 지금도 난 가지 못하고 있다.

참여정부의 세제강화를 통한 부동산 안정화 정책은 부동산 시장 전체를 일시에 마비시키는 결과를 가져왔다.

끊임없이 오르던 부동산 가격은 그 상승세를 멈추었고 부동산 시장에서 거래는 실종되어 버렸다.

집을 사고자 하는 사람은 매물이 없어 주택구매가 어렵다고 한다.

또 팔고자 하는 사람은 구매자가 없어 거래를 할 수 없다고 한다.

지속적인 거래속에서 가격이 수요과 공급의 시장논리에 의해 안정적으로 형성된 것이 아니라 거래 자체가 실종되었기 때문에 부동산 가격이 상승을 멈춘듯 한 느낌이 들 뿐이다.

‘더 이상 집값 폭등은 없을 것이다. 지금보다 더 집값이 내릴것이다. 2005년에는 수도권 집값이 평균 5% 정도 하락이 예상된다. 미분양아파트가 더 늘어날 것이다. 역전세난이 심화될 것이다’ 는 보도가 끊임없이 흘러나오고 있다.

과연 이러한 보도와 예상들은 적중할 것인가?

한시적으로 이러한 예상은 분명히 맞다.

2005년 입주물량이 올해와 유사한 30만 가구라고 한다.

즉 공급물량이 많은 만큼 시장에서 가격은 조정될 수 밖에 없다.

수요에 비해 공급이 많다면 당연히 가격은 내릴것이고 공급에 비해 수요가 많다면 가격은 상승할 것이다. 물론 이러한 시장의 논리에 정부의 개입이 있을 경우 그 가격의 조정은 있을 수 있다.

‘주택보급율이 이미 100%에 도달했는데 어떻게 수요가 더 있을 수 있겠는가? 주택수요가 더 있다고 주장하는 것은 투기자들이 하는 말이다.’ 라고 하신다면 더 이상 할말이 없다.

주택보급율은 단순한 통계치일 뿐이다.

단적인 예로 주위에 자기 소유의 주택을 보유한 사람들이 몇 %정도나 될까?

혹 자기소유의 주택을 가지고 있더라도 새로운 아파트 혹은 더 좋은 환경조건을 가진곳으로 이사하고자 하는 욕구는 없는가? 난 현재 연립이나, 다세대, 다가구에 살지만 아파트 청약을 위해 준비하고 있다고 하는 사람은 없는가?

이러한 수요가 진정한 수요인 것이다. 하지만 이러한 수요는 주택보급율이라는 통계로는 전혀 나타날 수 없는 것이다.

수요가 분명 존재하는데 왜 미분양아파트가 나타나는가?

미분양 아파트는 경기가 좋은 시점에도 존재했었다. 한참 집값이 폭등하던 2002년 및 2003년에도 미분양 아파트는 존재했었다. 하지만 소진되는 속도가 지금보다 훨씬 빨랐었고 그 양이 미미하여 잘 드러나지 않았을뿐이었다.

아파트도 하나의 상품이다. 물론 일반적인 공산품과는 다른 속성이 있긴 하지만 상품이라는 속성을 버릴 수는 없을 것이다.

잘 팔리는 물건이 있는가 하면 잘 팔리지 않는 물건도 있는 것이다.

대규모 단지이며 주변 생활편의 시설이 잘 갖추어져 있고, 출퇴근이나 다른 이동을 위한 교통환경이 좋으며, 교육여건이 좋은 곳에 있는 아파트라면, 시공사의 능력 또한 우수하여 튼튼하고 동일한 평형이라도 체감공간을 훨씬 넓게 구현된 평면구성을 가지고 있다면, 단지내 지상주차를 없애고 자동차 동선과 사람의 동선이 겹치지 않아 내 아이들이 자동차로 인한 사고 확률이 확연히 줄어들 수 있다면, 단지내 녹지공간을 충분히 확보하고 있다면, 단지내 구성원들이 자신이 희망하는 준거집단의 구성원들로서 생활수준이 비슷한 비슷하다면, 더 나아가 타 아파트들에 비해 가격 경쟁력이 있어 주택가격이 상승할 시 타 아파트 가격상승에 비해 상승률이 더 높을 것으로 기대되는 곳이라면 이 상품은 더할나위 없이 좋은 상품인 것이다.

반면 위 조건들과 전혀 반대적인 조건을 가진 상품이라면 그 아파트 상품은 잘 팔리지 않을 것이다.

경기가 나빠지면 사람들은 저마다 소비를 줄이게 된다.

미래에 대한 불안감과 각 가계별 자금유입이 줄어들 가능성이 있기 때문이다.

고정 지출비용은 어쩔 수 없겠지만 그 외 기타 비용은 줄일 수 밖에 없다.

필요하다고 느끼는 물건이 있으나 지금 당장 살아감에 있어 반드시 존재해야 하는 물건이 아니라면,그 물건의 가격이 예전보다 올라 버렸고 물건을 구매하는데 지불해야 할 부가적인 비용이 더 많아졌다면, 더불어 언론에서, 물품을 거래하는 시장에서 그 상품의 가격이 향후에 내릴것이다라는 소문이 들린다면 그 물품의 구매시기를 늦추는 사람들이 많을 것이다.

그 상품이 자신이 전재산을 모두 투자하고 그것도 모자라 금융권에게 돈을 빌려야하는 것이라면, 더 불어 한번 구매를 하게 되면 좀처럼 처분하기가 어렵고 잘못 처분하면 몇 년 고생해야 모을 수 있는 규모의 금액을 손해볼 수 있는 상품이라면 말할 필요도 없을 것이다.

끝없이 오르던 아파트 가격과 그로인한 투기 열풍, 분양원가 공개 논란, 정부의 강력한 부동산 시장 개입, 공급물량의 증가, 투자가치 상실에 따른 투입 자금의 신속한 유출은 미분양 속출이라는 결과를 당연히 가져올 수 밖에 없는 것이다.

미분양 아파트 물량의 증감은 향후 부동산 시장을 예측할 수 있는 훌륭한 지표가 된다.

현재 미분양 아파트는 계속 증가하고 있다.

즉 내년 부동산 시장은 올해보다 못한 상황을 유지해 갈 가능성이 높다.

위에서 언급한 바와 같이 전반적인 침체는 인정해야 한다.

하지만 아파트가 일반적인 공산품과는 다른 속성을 아파트는 가지고 있다고 했다.

그 속성은 3년이라는 시간적 미래성이 존재한다는 것이다.

아파트의 경우 일반적으로 분양에서 입주까지 30개월 정도가 소요된다.

청약을 하는 사람의 입장에서는 30개월 이후 즉 입주시점을 기준으로 해서 결정하는 것이 바람직한 것이다.

30개월 후 국내 경기는 어떻게 변해 있을까?

대부분의 사람들은 2006년 상반기 혹은 하반기면 어느정도 경기가 회복될 것이라고 전망하고 있다.

2006년 하반기라고 하더라도 지금부터 24개월 후의 일이다.

아파트에는 또 다른 속성이 존재한다.

중고품이라고 하더라도 좋은 환경을 가지고 있는 중고품은 새로운 상품이 등장하게 되면 그 상품에 비례하여 가격이 상승한다는 것이다.

30개월 후 새 상품의 분양가는 어떻게 달라져 있을까?

지금보다 분양가가 떨어질 것이다? 

내년 2005년부터 원가연동제와 채권입찰제가 시행된다. 채권입찰제는 접어두고라도 원가연동제 적용을 받는다고 하더라도 시간이 지나면 표준공사비는 상승할 수 밖에 없다.

표준공사비 상승은 분양가 상승을 가져올 것이고 좋은 환경을 가진 중고 아파트는 더불어 가격 상승이 예상되는 것은 이미 우리는 경험으로 배우지 않았는가?

지금 아파트 가격은 안정되어 있는 것이 아니라 정부의 강력한 부동산 세제정책으로 인해 거래가 실종되어 버린 것이라 앞에서 한번 언급한 적이 있다.

어느 순간 정책의 변화가 온다면 다시 가격이 요동칠 수 있는 요소를 다분히 안고 있다.

투자처를 찾지 못한 시중 유동자금 350조가 여전히 떠돌아 다니고 있다. 지속적인 경기침체로 인하여 저금리는 계속해서 유지될 것이다. 참여정부의 분배에 초점을 맞춘 정책이 경기침체와 서민경제 파탄의 위험성으로 인해 성장쪽으로 돌아서는 경향을 보이고 있다. IMF이후 평생직장의 개념은 사라진 지 오래며 그로인한 미래에 대한 불안감으로 누구나 다 재테크를 하고자 한다. 아파트 가격 상승을 경험한 사람들이 언제 다시 부동산 가격이 요동칠 줄 모른다는 불안감에 싸여있다.

다시 가격 상승의 조짐이 보이면 이제는 지난 몇 년과는 달리 많은 이들이 더 뛰어들 가능성도 있다.

30개월 후를 보는 것이다.

경기가 좋지 않으면 명품도 세일을 한다.

경기가 좋을 때는 명품을 세일물품속에서 찾을 수 없다. 하지만 경기가 좋지 않을때는 세일품목속에서 명품을 찾을 수 있다.

요즘 백화점을 가 보면 백화점 세일기간이라도 절대 세일 품목에 해당되지 않던 명품들도 세일을 하고 있는 것을 발견할 수 있을 것이다.

미분양 아파트 중 명품을 골라야 한다.  

명품은 조건은 위에서 이미 한번 언급을 했었다.

건설업체들이 미분양 물량을 해소하기 우해서 분양가 할인 및 무이자 융자 등 각종 방안을 내세워 미분양을 덜어내기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

명품아파트를 세일된 가격에 구매할 수 있는 것이다.

미분양 아파트의 경우 청약통장을 사용하지 않으므로 무주택자라면 입주 후 등기시 까지 무주택 조건을 계속해서 유지해 나갈 수 있으며 청약과는 달리 남아있는 물량 중 내가 마음대로 동호수를 선택할 수 있다는 장점도 있다.

자 그럼 명품아파트를 찾기위해 충분한 자료 준비 후 현장으로 가도록 하자.

미분양 아파트에 관련된 자료는 한국주택협회나 국민은행 부동산 섹션, 닥터아파트 분양센터 등에서 확인할 수 있다. 충분한 자료검토 후 마음에 드는 단지를 선택했다면 그 자료를 가지고 현장으로 가도록 하자.

내가 원하는 조건에 맞는 미분양 단지가 없다고 불평하지 말자.

아무리 어려운 시기라고 하더라도 명품은 명품인 것이다. 명품세일매장에 가보시면 알 것이다.

사람들의 눈은 거의 같다고 보면 된다. 내가 마음에 들어하는 물건은 다른 사람들 마음에도 쏙 드는 경우가 대부분이다. 이미 많은 사람들이 선점을 해 두었을 가능성이 높다.

하지만 요즘 같은 시기이기에 세일품목중에서 내 마음에 드는 명품을 잡을 수 있는 행운이 존재할 수 있는 것이다.

10만원 20만원하는 가전제품 하나를 구매하면서 인터넷으로 미리 가격비교를 해보고 사람들의 사용후기를 보고 가격대비 성능은 어떠한가를 체크하고 할인매장에 가서 직접 모델을 보고 그렇게 고르지 않는가?

하물며 자신의 전재산을 모두 올인하는, 가족의 생활패턴의 변화까지 생길 수 있는 엄청난 물품을 구매하면서 현장을 가보지 않는다는 것은 있을 수도 없는 일이다.

주변 아파트 시세를 살펴보고 향후 30개월 후 환경변화를 예상하고 건설업체의 홍보내용이 사실과 동일한지 등에 대해서도 반드시 체크하도록 해야 한다.

분양하는 시공사의 재무상태에 대한 체크도 필요하다.

경기침체 및 부동산 시장 침체로 인해 미분양 물량이 많은 만큼 건설업체의 자금압박도 예상해야 하며 그로인한 부도사태도 발생할 수 있다. 중소규모의 건설사로서 재무상태가 좋지 않다면 반드시 분양보증 여부를 체크해야 한다.

또한 분양하는 사람들이 그 건설회사 직원이 밎는지, 현재 공사는 최초 계획대로 제대로 진행되고 있는지, 건설부지에 별다른 채권채무관계는 없는지 등에 대한 체크도 필요하다.

세일하는 명품 중 마음에도 들고 현장확인 결과 자료와 차이가 없다면 바로 구입하는 것이 가장 좋은가? 자금여력이 된다면 바로 구매하는 것도 나쁘지 않다.

자금 투입이 자유롭다면 구매 시점을 저울질 해보는 것도 좋다.

구입시점에 따라 어느정도 비용을 더 아낄 수 있기 때문이다.

건설사에서 계약금을 최초 분양시 분양금액의 20% 조건에서 10%로 혹은 5%로 낮출 때, 60%에 해당하는 중도금을 중도금 이자 후불제, 중도금무이자 등으로 분양조건을 완화시키는 시점이라면 바로 구매를 생각해도 좋다.

위의 조건을 만족하더라도 현재 계약률이 현저히 낮다면 조금 더 상황을 지켜보고 판단할 수 있다.

어느순간 계약율이 빠르게 증가하는 시점이 존재한다. 그 시점은 상승을 예견한 사람들이 구매시장에 뛰어드는 시점인 것이다.

조금 더 적은 비용으로 내집마련을 생각하고 계신분들이 있다면 위에서 제시한 이러한 기준을 가지고 미분양 아파트 단지를 하나하나 살펴보시길 바란다.

기준은 3년후임을 잊지 말도록 하자.

부동산 투자에 관심이 있는 사람들에게 혹은 내집마련과 투자를 병행하고자 하는 사람들에게 가장 청약하고 싶은 곳이 어디냐고 묻는다면 그 답은 다름아닌 판교신도시 일 것이다.

판교신도시의 가치가 얼마나 되길레 많은 사람들이 청약통장을 내년을 위해 아껴두었을까?

판교신도시는 2005년 6월 시범단지 5천가구의 분양을 시작으로 2008년까지 총 2만9천700가구가 분양될 예정이다.

더불어 내년 즉 2005년 2월부터 원가연동제 및 채권입찰제가 시행이 된다.

판교신도시 분양과 원가연동제 시행은 어떠한 함수관계가 있을까?

원가연동제는 공공택지내 분양되는 아파트 중 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해 표준공사비를 적용하여 분양가를 적정한 선에서 규제하는 제도이다.

원가연동제가 적용되는 아파트의 경우 주변 아파트와의 시세차가 커질가능성이 높아 시세차익을 노린 청약과열현상이 발생할 가능성이 상당히 높다.

바로 판교신도시가 이 원가연동제 및 채권입찰제 적용을 받는 공공택지인 것이다.

당초 판교신도시에 분양될 전용면적 25.7평이하 아파트의 평당가격이 1천만원~1천100만원선으로 예상을 했었다.

하지만 원가연동제가 적용될 경우 전용면적 25.7평 아파트의 평당분양가를 850만원선으로 예상하고 있다.

분당지역의 현재 아파트 가격은 평당 1천200만원~1천400만원대이고 강남지역의 아파트가격은 평균 평당가는 2천200만원대이다.

단순비교를 통해 지리적인 면만 고려를 할 경우 현재 판교는 분당과 강남사이에 위치하고 있다.

판교 입주가 시작되는 2007년 아파트 가격은 강남과 분당의 중간으로 분당보다는 높고 강남보다는 낮을 것으로 예상된다. 왜냐하면 강남지역의 수요를 흡수하기 보다는 분당, 용인 및 인근 지역의 수요를 끌어들이 가능성이 높기 때문이다.

이러한 예측은 과거 분당신도시 개발 후 강남 거주자들이 분당으로 이주를 했고 일부 분당 수요자들은 다시 용인의 대형 평형으로 이주를 했으나 시간이 흐른 후 이주자 중 일부는 다시 강남으로 회귀하는 현상을 보였다.

따라서 판교는 분당과 강남의 중간 가격인 평당 1천700만원 내지 1천800만원대로 형성될 가능성이 높다.

자 이제 계산기를 가지고 시세 차익이 얼마나 발생하는지 직접 한번 계산해 보시라.

물론 등기시 비용(2005년부터 실시될 거래세 개편을 고려할 경우 분양가의 4.6%)을 고려한다고 할지라도 그 시세차익은 어마어마할 것이다.

채권입찰제 적용을 받는 전용면적 25.7평 초과 아파트의 경우 평당 1천300만원선에서 분양가가 책정될 가능성이 높다. 그렇다고 하더라도 입주시 시세를 고려할 경우 평당 400만원내지 500만원의 시세차익이 발생한다.

대형평형이라는 점을 고려한다면 시세차익은 1억5천만원 이상의 금액이 쉽게 나올 것이다.

그렇다면 누구나 다 판교신도시 청약이 가능한가?

서울과 수도권, 인천지역 거주자라면 청약이 가능하다.

다만 판교신도시 분양 물량 중 전체 2만9천700가구 중 국민임대 6천가구와 나머지 2만3천700가구 중 30%에 해당하는 7천110가구는 성남시 거주자(2001년 12월 26일 이전부터 분양공고일까지 성남시 거주자에 한함)에게 우선공급된다.

아마 이 물량은 성남시 거주자들이 모두 소화할 것으로 예상된다.

또한 2004년 11월 22일 건설교통부 발표에 따르면 원가연동제 및 채권입찰제 실시로 인한 청약과열 방지책으로 공공택지내 분양되는 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해서는 무주택 우선공급 물량을 기존 75%에서 85%선까지 확대할 계획이라고 한다.

검토중인 이 보완책이 연내에 확정될 경우 중소형 아파트 1만9천600가구 중 국민임대 6천가구를 제외한 1만3천600가구에 대해서는 무주택자가 아닌 이상 당첨확률이 지극히 낮아질 것으로 예상된다.

특히 1가구 1주택자로서 전용면적 25.7평 이하에만 청약할 수 있는 청약부금 통장을 소지하고 있다면  무주택 우선공급이 85%로 결정날 경우 2천40가구에만 청약할 수 있다. 성남시 거주자가 아닐 경우 당첨확률은 더 낮아진다. 2천40가구 중 70%인 1천428가구에만 청약할 수 있어 청약전략에 대한 대대적인 수정이 불가피 할 것으로 보여진다.

만약 청약부금 통장을 소지하고 있다면 혹은 전용면적 25.7평이하 중소형 아파트에 청약할 계획이었다면 청약예금으로 전환을 통해 무주택우선공급 적용을 받지 않는 대형평형으로 청약전략을 수정해 보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

2004년 올해는 전반적인 부동산 시장의 침체기였습니다. 내년 2005년 도한 입주물량이 올해와 유사한 30만 가구로 예상되어 올해와 같이 소폭의 가격하락과 역전세난이 심화될 것으로 예상됩니다.   

내년에 바뀌는 부동산 시장 제도를 간단히 살펴보겠습니다.

정부의 부동산 시장에 대한 가격 안정화 의지는 내년에도 변화없이 유지될 것으로 보입니다. 부동산 시장의 가격만은 꼭 잡겠다는 대통령의 의지가 있는 만큼 특별한 무리수가 없다면 올해와 같은 정책기조가 계속될 전망입니다. 다만 지속적인 경기침체로 인하여 일부 정책의 시행 시기가 연기될 가능성은 있으나 정책의 변경은 크게 있지 않을 것으로 보입니다.

▶ 부동산 거래세율 인하?

1월부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 변경됩니다. 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 내지만 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하됩니다.

하지만 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준에서 70~90% 수준인 기준시가로 변경되므로 오히려 거래세가 늘어날 가능성이 더 높을 것으로 예상됩니다.

▶ 1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과

1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔 경우 양도 차익에 대한 세율이 일반세율보다 훨씬 높은 60% 세율이 적용됩니다. 내년 1월 시행 시점을 두고 많은 논의가 있었으나 시행시기에는 변화가 없을 것으로 예상됩니다.

▶ 원가 연동제 및 채권 입찰제 도입

공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트에 대해서는 표준공사비를 적용하여 공사원가를 공개해야 하는 원가연동제가 내년 2월부터 실시될 예정입니다.

원가연동제가 적용될 경우 시세차익을 노린 청약과열로 투기가능성이 있어 무주택 우선공급 비율 확대(75%에서 85%선까지), 청약자격 제한(재당첨 10년 동안 금지 혹은 평생 1회), 전매 혹은 매매 제한(전매 금지 및 입주 후 일정기간동안 매매 금지) 등의 보완책이 연내 확정될 전망입니다.

25.7평 초과 아파트용 택지에 대해서는 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제 또한 내년 2월 실시될 예정입니다. 

▶ 종합부동산세 과세 대상자 확정

종합부동산세 적용 과세 대상자에 대한 선정기준은 내년 6월1일 현재입니다. 6월 1일 현재 보유한 주택에 따라 과세 대상자 선정이 이루어지므로 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하시면 세금을 절약할 수 있습니다. 또한 분양받은 주택의 등기도 6월1일 이후로 미루면 절세하실 수 있습니다.

▶ 재건축 개발이익환수제

법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해서 늘어나는 용적율의 25%를 임대아파트로 의무 공급해야 하는 재건축 개발이익환수제가 내년 7월경 실시될 예정입니다. 

또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 분양해야 합니다.

▶ 부동산 실거래가 신고 의무화

투기를 방지를 위한 이중계약서 작성금지를 골자로 하는 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정입니다. 중개업법 개정이 이루어지면 부동산 거래시 모든 거래가가 실거래로 신고가 이루어집니다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 예상됩니다.

11월 22일 원가연동제가 적용되는 지역의 청약과열 방지를 목적으로 무주택 우선 공급물량을 조절한 보완책 논의에 대한 발표가 있었습니다.

건설교통부는 22일 발표를 통해 내년부터 실시될 예정인 채권입찰제 및 원가연동제 실시 안 중 무주택우선공급 물량에 대한 보완책을 연내에 마련할 계획이라고 발표 했습니다.

원가연동제는 공공택지내 분양되는 아파트 중 전용면적 25.7평 이하 공영 및 민영아파트에 대해 표준공사비를 적용하여 분양가를 적정한 선에서 규제하는 제도로서 원가연동제가 적용되는 아파트의 경우 주변 아파트와의 시세차가 커질 가능성이 높아 시세차익을 노린 청약과열현상이 발생할 수 있다는 지적이 제기되어 왔습니다.

건설교통부는 내년 제도시행에 앞서 이러한 청약과열로 인한 투기방지책으로서 무주택자 우선공급 물량 확대, 청약자격 제한, 전매 및 매매기준 강화 등 여러 방안을 검토중입니다.

현재 투기과열지구 내 전용면적 25.7평 이하 분양물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 있으나 판교신도시처럼 원가연동제를 적용받게 될 아파트에 대해서는 무주택 우선공급 물량을 75%이상 즉 75~85% 선으로 확대할 예정이며 청약자격도 대폭 강화하여 청약우선자격을 평생 1회만 허용하거나 10년간 재당첨을 금지 등의 방안에 대해서도 검토하고 있습니다.

전매나 매매 기준도 대폭 강화되어 최초 당첨자가 일정기간(3년 보유 및 1년 거주 등) 동안 전매 및 매매 금지방안도 검토 중입니다.

검토중인 이러한 보완책이 연내에 확정될 경우 채권입찰제 및 원가연동제 적용을 받게 될 판교신도시의 경우 전체 분양물량 2만 9천 700가구 중 34%에 해당하는 중소형 아파트(18평 이상 25.7평 이하) 1만 100가구에 대해서는 무주택자가 아닌 이상 청약 및 당첨확률이 지금보다 더 낮아질 것으로 예상됩니다.

특히 전용면적 25.7평 이하에만 청약할 수 있는 청약부금 통장 소유자 중 수도권 1주택 소유자의 경우 1만 100가구 중 성남시 거주자 우선공급물량 3천 30가구를 제외한 7천 70가구 중 무주택 우선 공급분을 제외한 물량(최소 1천 60가구, 최대 1천 767가구)에 대해서만 청약할 수 있어 청약전략에 대한 대대적인 수정이 불가피 할 것으로 보여집니다.

판교신도시의 경우 환경영향평가 협의지연으로 내년 2005년 6월 분양이 11월로 연기될 것으로 예상했으나 예상과는 달리 내달 초 승인이 전망되면서 내년 2월 택지공급을 시작으로 계획대로 내년 6월 5천가구 시범단지 분양을 시작으로 본격적인 분양이 시작될 예정입니다.  

부동산 시장을 좀 더 안정화 시키겠다는 정부의 의지로 도입된 종합부동산세가 논란의 대상이 되고 있습니다. 부동산관련 세법의 변화는 내가 납부해야 하는 세금이 달라지는 만큼 종합부동산세에 대해 반드시 알고 넘어가도록 합시다.

■ 보유세 강화?

정부와 여당은 당정협의를 거쳐 일정규모 이상의 부동산을 보유한 사람에게는 추가적으로 종합부동산세를 납부케 할 예정입니다.

내년 하반기부터 적용될 것으로 예상되는 종합부동산세의 과세대상 기준금액은

주택의 경우 국세청 기준시가로 9억원 이상, 나대지는 공시지가로 6억원 이상, 사업용 토지는 40억원 이상으로 확정됐습니다.

주택의 경우 현재 토지는 종합토지세, 건물은 재산세로 구분평가·구분과세되던 것이 1차로 시군구에서 통합평가·통합과세방식으로 재산세 하나로 과세되며, 2차로 개인별 소유주택 합산가액의 9억원 초과분에 대해 종합부동산세가 과세됩니다.

(자신 소유의 9억원 이상 주택 하나를 보유한 경우 종합부동산세 납부대상이 되지만 3억원, 2억원, 2억원 주택 3채를 보유한 경우 합이 7억원이므로 종합부동산세 납부하지 않습니다. 또한 자신 소유의  5억원 주택, 부인소유의 5억원 주택를 보유한 가구 또한 가구별 기준이 아닌 개인별 기준이므로 종합부동산세를 납부하지 않습니다.) 

나대지와 사업용 토지의 경우에도 시군구에서 1차로 재산세를 과세하고, 2차로 개인별로 합산하여 나대지의 경우 6억원 초과분, 사업용 토지의 경우 40억원 초과분에 대해 종합부동산세를 과세합니다.

2차적으로 과세되는 종합부동산세 계산시 1차적으로 시군구가 과세한 재산세는 전액 공제될 예정입니다.

또한 보유세 부담이 급증할 것을 대비해 매년 세금증가액이 전해의 50%를 넘지 않는 세부담 증가 상한제를 도입하기로 했습니다.

(올해 재산세 및 종합토지세의 합이 100만원인 경우 내년 재산세와 종합부동산세의 합이 150만원을 넘을 수 없습니다.)

■ 거래세 완하?

보유세 강화에 따른 전반적인 세부담 증가를 완화하기 위한 다른 수단으로 거래세를 줄이는 조치가 추진됩니다.

우선 지방세법을 개정해 내년 1월1일부터 부동산 거래시 납부하게 되는 등록세를 1% 인하해 전체 거래세 부담을 1.2% 줄일 예정입니다.

(현행 부동산 거래시 전용면적 25.7평 이상의 경우 취득세 2%, 등록세 3%, 농어촌 특별세는 취득세의 10%로 0.2%, 교육세는 등록세의 20%로 0.6%. 총 거래금액의 5.8%를 납부.

전용면적 25.7평 이하 주택의 경우 농어촌 특별세 면세 혜택으로 인해 거래금액의 5.6% 납부)

하지만 내년부터 적용될 실거래가 신고가 이루어질 경우 오히려 올해 보다 거래세가 더 증가할 수도 있습니다.

또 다른 조치로 각 시·도가 행정자치부 장관의 허가를 얻어 지방세를 감면할 수 있는 '감면조례'를 활용해 자체 여건에 맞춰 취득세 또는 등록세를 추가 인하할 수 있도록 할 방침입니다.

하지만 지방세수 감소로 인해 이를 시행할 시군구는 거의 없다고 보여집니다.

전세 계약시 주의하시고 꼭 알았으면 하는 내용을 간단히 정리해 보았습니다.

■ 등기부등본을 확인해 보니 대출금이 있네요 전세계약을 해도 되나요?

전세계약을 하고자 하는 대상이 아파트나 다세대 주택과 같이 구분등기가 되는 주택의 경우에는 해당주택의 선순위 담보설정 금액과 자신의 전세금 합이 시세의 60%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다.

일반적으로 담보대출의 경우 물건 시세의 60%선에서 이루어지고 있는만큼 전입 후 집주인의 추가 담보설정을 예방할 수 있으며 경매 등의 경우에도 70%선에서 낙찰되기 때문에 안전하게 전세금을 지키실 수 있습니다.

또한 전세금으로 집주인에게 선순위 담보설정금액의 상환을 요청하신다면 더더욱 좋을 것입니다.

상환여부 및 담보설정 말소는 집주인과 함께 가셔서 확인하시는 것이 가장 좋은 방법입니다.

다가구 주택의 경우엔 다른 세입자들의 전세 보증금 총액과 은행 담보 대출금 등을 모두 합쳐 건물 가격의 40% 이하여야 하며 자신의 전세금을 합해 60%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다.

전세계약 후 전입신고와 더불어 반드시 확정일자를 받아두시기 바랍니다.

확정일자는 전세권 등기설정과 동일한 효력을 가집니다.

주의) 전세권 등기를 하게 되면 전세금이 무조건 보호된다고 생각하시는 분들이 많이 계신데 전세권 등기나 확정일자를 받았다고 하더라도 경매시 선순위 근저당이 있는 경우 후순위로 배당을 받게 되므로 100% 보장을 받는다고는 할 수 없습니다..

■ 살다보니 집 수리가 필요한데 그 금액은 누가 부담해야 하나요?

전세기간 중 하자가 생겼을 경우 집주인은 이를 수리하여 완전한 상태로 세입자가 사용할 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다. 하지만 비용 부담이 매우 적은 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 세입자가 부담해야 한다.

만약, 집주인이 하자에 대한 수리를 거부할 경우에는 세입자가 하자를 수리한 후에 그 비용을 집주인에게 청구할 수 있으며 임차 건물의 제 3자에게 매도되었다 하더라도 매수자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다.

게다가 세입자는 수리비용 상환이 충족되지 않을 경우 임차 건물의 반환을 거부할 수도 있습니다.

■ 계약만료 전에 이사를 가게 되면 새로운 전세 계약에 대한 중개수수료를 세입자가 내야 하나요?

새로운 전세계약에 대해서는 세입자의 중개수수료 책임은 없습니다. 집주인의 중개수수료는 부담하는 것이 맞습니다.

하지만 계약을 파기한 만큼 파기된 계약에 대해서는 세입자가 전세계약 당시 집주인이 지불했던 중개수수료를 손해배상 해야 합니다.

예) 전세금 7,000만원의 전세계약기간 만기 전에 중도해지하고 집주인이 새로운 전세계약 8,000만원을 체결했다면 중도해지한 세입자는 7,000만원 전세계약 시 집주인이 지불한 중개수수료를 집주인에게 배상해야 하고, 새로운 전세계약 8,000만원의 중개수수료는 집주인이 부담해야 합니다.

● 강남아파트 불패신화 결국 무너지나?
● 성수동 뚝섬 역세권 개발 가속화
● 4차 무주택 경쟁률 2.06대 1

대한민국 강남에 비상등이 켜졌다 !!

열린우리당의 총선 승리와 진보정당 민주노동당의 약진으로 그동안 논란을 빚었던 고강도 부동산 안정대책이 속속 가시화되고 있기 때문입니다.

우선 4월 26일 전격시행된 주택거래신고제와 오는 7월부터 적용될 재산세 대폭인상, 현재 논의중인 재건축 아파트 개발이익환수제 등이 그것입니다.

정부의 강남집값잡기 정책에 강남에 살고 있는 애꿎은 실거주자들만 피해자가 되게 생겼습니다.

우선 주택거래신고제로 인해 부동산 거래가 중단된 상태입니다.
집을 살 수도 팔 수도 없는 상황이 되어버렸습니다.

대치동 은마아파트에 거주하는 40대 주부는 자신은 10년이상 강남에 거주하고 있는 실거주자인데 강남에 산다는 이유만으로 자신은 투기꾼이 되어버렸다고 억울해 합니다.

또한 7월부터 시행될 재산세 대폭인상안에 대해서도 많은 부작용이 뒤 따를것으로 예상됩니다.
국세청 기준시가를 적용해 재산세를 산정할 경우 강남에 살고 있는 사람들은 최고 460% 이상 오른 재산세를 내야하기 때문입니다.
취득세, 등록세, 양도세를 거의 지불하지 않고 대신 재산세를 납부하는 외국 사례에서 재산세 부문만을 가져온 정부의 정책이 과연 올바른 것인가 하는 의문이 든다고 합니다.

강남에 살고 있는 봉급생활자들은 국세청 기준시가에 의해 재산세를 납부할 경우 그 부담이 결코 적지 않을것으로 보입니다.

정부의 이러한 정책들은 강남집값을 잡겠다는 취지에서 벗어나 오히려 더 큰 부작용을 가져올 수 있을 것으로 보여안타깝습니다.

강남 집값이 오른 근본적인 원인에 대한 해결없이 단순히 정책으로만 해결할려고 하는 정부의 이런 노력이 얼마나 효과를 지속시킬지는 두고 볼 일입니다.

서울 성동구 성수동 뚝섬 '서울숲' 조성지 인근 역세권 개발이 가속화될 전망입니다.

서울시는 6일 열린 제8차 도시계획위원회에서 성수동 1가 일대 685의20 일대 자연녹지 8만3870㎡(2만4500여평)에 대한 용도지역변경안을 원안대로 의결, 이 지역을 일반 상업지역으로 변경키로 했다고 밝혔습니다.

서울시는 이에 따라 '서울숲' 예정부지 115만6000여㎡(34만8600여평) 가운데 2008년 개통 예정인 분당선 성수역 일대 대한 본격 개발에 착수할 계획입니다.
이 지역은 최고 용적률 600%가 허용돼 20~25층 건물이 들어설 수 있습니다.

서울 4차 동시분양 무주택 경쟁률이 평균 2.06대 1을 기록한 가운데 청약양극화 현상이 극심한 것으로 나타났습니다.

서울지역 35세 이상, 5년 이상 무주택 가구주를 대상으로 서울 4차 동시분양 무주택우선 청약접수를 마감한 결과, 721가구 모집에 모두 1천484명이 신청해 평균 2.06대 1의 경쟁률을 보였습니다.

이는 지난 3차 동시분양 때의 2.04대 1과 비슷한 것이지만 청약 양극화 현상으로 인해 미달가구수는 3차 때보다 훨씬 많았습니다.

● 신도시별 집값 가격격차 점점 더 벌어져
● 플러스 옵션 아파트 등장
● 아파트 층당 4가구로 제한
● 행자부-강남권 재산세 분쟁 재현

6일 닥터아파트에 조사에 따르면 최근 1년간 수도권 5대 신도시의 아파트값 격차가 최대 2배이상 벌어진 것으로 나타났다.

5대 신도시 중 평당 아파트값이 가장 비싼 곳은 분당으로 평당 1천2백6만원으로 조사되었다.
평촌(평당 7백99만원),일산(7백66만원),중동(6백91만원), 산본(5백98만원)

지난해 5월까지만 해도 분당과 산본 두 지역의 아파트값 차이는 평당 3백28만원에 그쳤지만 올들어 평당 6백8만원으로 두배 이상 벌어졌다.
이처럼 지난 1년동안 분당신도시 아파트가격과 다른 신도시 아파트 가격의 격차 가 더 벌어진 것은 분당의 아파트값 29.99% 상승한 반면 다른 지역은 소폭 상승 하거나 오히려 떨어졌기 때문이다.

플러스 옵션제를 적용해 분양되는 아파트 단지가 등장했다.

현대산업개발은 7일 견본주택을 개장하는 수원 영통 아이파크 아파트에 플러스 옵션제를 적용, 분양한다고 6일 밝혔다.

플러스 옵션제란 가전제품과가구, 위생용품 등은 아파트 분양가 산정에서 제외하고 입주자가 원할 경우에만 별도로 계약을 하는 제도로 관련규정 개정에 따라 지난 1월 14일이후 분양 승인을 신청한 단지에는 의무적으로 적용된다.

별도 계약 대상인 선택 품목은

거실장, 붙박이장, 옷장, 서재장, 싱크대상판인조석, 현관대리석, 보조 주방장 등 가구제품
TV, 식기세척기, 김치냉장고, 에어컨, 가스오븐레인지 등 가전제품
비데, 안마샤워기, 음식물 탈수기 등 위생 용품이다.

변기, 욕조 등은 분양가 산정 대상에 포함된다.

경기도내에서 새로 짓는 아파트 등 공동주택은 앞으로 층당 가구수가 4가구까지만 허용되며 지하주차장 비율도 80% 이상으로 의무화된다.

경기도는 4일 획일화되는 도시미관 개선을 위해 ‘경기도 공동주택설계기준안’을 마련해 모든 공동주택 건축에 적용하도록 일선 시·군에 내려보냈다.
경기도는 올해안에 새로 만들 ‘경기도 주택조례’에 이 내용을 반영해 의무화할 예정이다.

기준안을 보면 조망권 확보와 개방감을 늘리기 위해 공동주택 한 층당 가구는 복도식과 계단식에 상관없이 4가구까지만 허용된다.
그러나 전용면적 18평 이하 공동주택 층별 가구수는 최대 6가구까지 허용하기로 했다.

또 현재 평균 40%수준인 지하주차장 비율도 80% 이상으로 대폭 강화되고 스카이라인을 훼손하고 있는 옥상 물탱크는 가압급수방식으로 바꿔 지하에 설치하도록 했다.

재산세 인상안을 관철시키겠다는 중앙정부와 갑작스런 세금 인상은 받아들일 수 없다는 지방자치단체의 기싸움이 다시 불거지고 있다.

재산세 인상안에 대한 반발의 진원지는 서울 강남구와 서초구, 송파구다.
부동산 투기를 잡겠다는 목적으로 재산세를 올린 것인 만큼 이들 지역은 재산세가 지난 해보다 최고 7배까지 오르는 최대의 피해지역이기 때문이다.

강남구는 지난 3일 구의회에서 재산세율 50% 감면 조례를 만장일치로 통과시켰다.
이 조례안이 시행될 경우 당초 4~5배 인상될 재산세가 많아야 2배 정도 오르는 수준으로 완화된다.

행자부는 당장 강남구의 상급기관인 서울시에 재의를 요구하도록 권고했지만 구의회에서 재의결될 것이 확실시된다.

서초구는 구청장 권한으로 재산세 20~30% 감산율 적용을 검토 중이다.
송파구 관계자는 "일단 강남구와 서초구의 대응방식을 지켜본 후 재산세를 낮출 수 있는 방법을 강구하겠다"고 밝혔다.

현행 지방세법에서는 자치단체장이 재산세율을 가감할 수 있도록 명시하고 있어 강남권 자치단체가 재산세율 인하를 밀어부칠 경우 별다른 도리는 없다.

● 강남 주택거래신고제 여파 재건축 값 하락
● 고속철 효과 글쎄? 개통 한달 부동산은 제자리 걸음
● 30평에서 40평형으로 넓히기 16년 1개월 걸린다.

지난달 26일부터 실시된 주택거래신고제로 인해 서울 강남 재건축아파트들이 일주일 새 1000만~2000만원씩 떨어지고 거래도 뚝 끊겼다.

취득, 등록세에 대한 부담이 커지자 매수자들이 관망세로 돌아섰기 때문이다.

송파구 잠실동 주공1단지 13평형은 5억~5억5천만원으로 1500만원이 빠졌고 신천동 시영13평형동 1700여만원 떨어진 4억3천만~4억4천만선에서 매물이 나왔다.

한편 건설교통부는 신고제 시행 이후 1일까지 해당 각 구청에 신고된 거래건수는 9건에 그쳤다고 밝혔다.

고속철도가 개통한지 한달이 지났다. 역사 주변 부동산시장은 들썩일 것이라는 예상과는 달리 대체적으로 안정세다.

충청권 역사 주변 썰렁 - 이미 고속철도 개통재료가 반영된 것 같다는 천안 불당 동 한 중개업자의 말처럼 고속철이 개통되었지만 부동산 거래가 없어 한산하다. 고속철 요금이 비싼데다 역에서 시내로 들어오는 대중 교통이 불편해 개통 효과가 예상보다 크지 않은 것 같다고 관계자는 전했다.

천안 대학가 일대 원룸 주택들 또한 고속철 개통으로 타격을 받을 것이라는 당초 예상과는 달리 공실률을 줄이고 있다.

분양시장은 고속철도 개통 덕을 보고 있다. 분양권값도 천안 불당지구, 대전 너은지구를 중심으로 강세다.

용산은 상가, 광명은 땅 강세 - 용산역사 이용객이 들면서 용산역사내 상가가 주목받고 있다. 하지만 땅갓이나 집값은 개통 전에 이미 많이 올라 막상 개통된 뒤로는 보합세를 유지하고 있다.

경기도 광명시 땅값은 광명역사에서 가까운 소하. 일직동 주변을 제외하고는 대체로 보합세를 유지하고 있다.

서울의 근로자가 월소득에서 지출을 뺀 돈을 모두 저축하더라도 30평대 아파트에서 40평대로 집을 넓히려면 16년1개월이 걸리는 것으로 나타났다.
또 20평대에서 30평대로 이사하려면 11년6개월을 꼬박 저축해야 한다.

20평대는 지난해 4월 1억8천7백53만원에서 지난 4월 2억5백75만원으로, 30평대는 2억9천9백51만원에서 3억3천6백79만원, 40평대는 4억6천92만원에서 5억3천3백37만원으로 상승했다.

이에 따라 현재 서울에서 20평형대에서 30평형대로 이사하는 데 필요한 자금은 평균 1억3천1백4만원으로 1년 전보다 1천9백6만원 늘었다.
30평형대에서 40평형대로 넓히려면 1년 전보다 3천56만원이 늘어난 1억9천6백58만원이 필요하다.

● 청약과열 오피스텔 웃돈 미미
● 주택거래신고지역 아파트값 하락세
● 강동구 종세분 결정 연기
● 집 맡기면 매달 일정 금액 대출해 주는 역모기지론 등장

분양권 전매제한을 받지 않은 주거용 오피스텔들이 높은 청약경쟁율에도 불구하고 분양권 프리미엄은 미미한 수준에 그치고 있습니다.

4만여명의 청약자들이 몰렸던 용산 시티파크 오피스텔 분양권은 수요가 없는 가운데 프리미엄이 수천만원대에 그치고 있고 부천 위브더스테이트도 로열층 기준으로 3천만원 정도의 프리미엄이 형성되어 있을 정도입니다.

주택전문가들은 최근 주거용 오피스텔 청약과열 현상은 시중 부동자금이 몰려 발생한 거품현상일 가능성이 높다며 투자에 유의해 줄것을 당부했습니다.

주택거래신고지역으로 지정된 강남구, 강동구, 송파구, 분당지역의 아파트값이 일제히 하락세로 돌아섰습니다.
특히 재건축개발 이익환수제가 하반기에 도입된다는 소식이 전해지면서 재건축 단지의 아파트값이 급락세로 돌아섰습니다.

지역별로 보면 송파구 -0.57%, 강동구 -0.16%, 강남구 -0.12%, 분당구 -0.01%등의 순으로 나타났습니다.

서울시는 28일 도시계획위원회를 열어 강동구 고덕지구 용적률에 대한 심의를 할 예정이었으나 다음달 도시계획위원회 때 안건으로 올릴 예정이라고 29일 밝혔습니다.

강동구 고덕지구는 재건축 단지들이 밀집해 있어 몇종지역으로 구분되느냐에 따라 재건축 사업방향에 많은 변화를 가져올 수 있습니다.

강동구는 현재 2종(용적률 200%)주거지역에 해당하는 지역을 모두 3종(용적률 250%)으로 변경해 달라고 요청해 놓고 있으며 종 변경이 어려우면 층수제한이라도 풀어달라는 입장을 보이고 있습니다.

서울시 관계자는 고덕지구 주민들의 요구사항이 형평성을 고려해 받아들여지기 어려운 점이 많다는 입장을 밝혔습니다.

집을 가진 사람이 은행에 집을 담보로 맡기고 최장 15년 동안 연금처럼 매달 일정금액을 대출 받아 쓸 수 있는 역모기지론이 국내에 다시 등장했습니다.

모기지론은 집을 구입하려는 사람이 목돈을 대출받아 장기간에 걸쳐 조금씩 갚아나가는 것인 데 반해 역모기지론은 집을 가진 사람이 장기로 조금씩 대출을 받아 쓴 뒤 나중에 한꺼번에 갚는 상품입니다.

역모기지론 상품은 집은 있으나 은퇴 후 일정한 소득이 없는 퇴직자가 늘면서 집을 담보로 맡기고 매달 생활비를 대출받고자 하는 수요가 늘어 다시 등장한 것으로 담보비율은 집값의 50% 안팎으로 정해질 전망입니다.

신한은행과 조흥은행이 공동으로 다음달 10일 부터 판매에 나설예정.

● 전국 아파트 기준시가 평균 6.7% 인상(평균 873만원 올라..)
● 10ㆍ29대책후 집값 되레 올랐다
● 분양권 전매 자유로운 단지 청약 열품

국세청은 28일 '2004년 공동주택 기준시가 정기고시'를 발표하고 30일부터 시행하기로 했습니다.

고시에 따르면 전국의 아파트와 연립주택 등 공동주택 540여만가구의 기준시가가 평균 6.7%, 금액으로는 873만원이 오르것으로 조사되었습니다.

특히 인천과 대전의 기준시가가 15.2%, 14.0% 올라 전국의 기준시가 상승을 주도했으며 서울은 8.8% 오른 것으로 나타났습니다.

금액기준으로는 서울이 2천 33만원으로 가장 많이 올랐고 경기도와 대전도 각각 1천 507만원, 1천 340만원 상승한 것으로 조사되었습니다.

시.군.구 중에서는 고속철도 역사가 있는 광명(29.1%)과 미군부대 이전 예정지로 택지 개발이 활발한 평택(27.0%),
행정수도 이전 기대감이 큰 대전 유성구(26.6%)와 서구(23.4%)가 가장 높은 상승률을 보였습니다.

가장 비싼 아파트는 서울 서초구 서초동 트라움하우스Ⅲ 180평형으로 32억4천만원이고 강남구 도곡동 힐데스하임빌라 160평형 31억5천만원, 강남권 아파트값 상승을 주도했던 강남구 도곡동 타워팰리스 102평형 27억원 등이 그 뒤를 이었습니다.

연립주택 역시 서울 서초구 서초동 트라움하우스Ⅴ 230평형이 36억9천만원으로 최고가를 기록했습니다.

작년 4월 이후 상승 금액이 가장 큰 아파트는 타워팰리스 102평형으로 기준시가가 18억원에서 27억원으로 1년 새
무려 9억원이 올랐고 상승률이 가장 높은 아파트는 종로구 숭인동 동일상가 19평형으로 기준시가가 3천450만원에서 1억50만원으로 191.3%나 뛴 것으로 나타났습니다.

부동산 시장 안정화를 위해 지난해 10ㆍ29 발표한 정부의 정책에도 불구하고 집값은 되레 오른 것으로 조사되었습니다.

28일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 지난해 10ㆍ29대책 직전 평당 1145만원이던 서울 지역의 아파트 가격은 현재 평당 1155만원으로 소폭 오른 것으로 나타났습니다..

구별로는 광진구(2.75%), 용산구(2.33%), 성동구(1.74%) 등 강북 지역의 아파트값 상승세가 두드러졌으며, 강남 지역에서도 강동구(1.76%), 송파구(1.08%)가 상당한 상승폭을 나타냈습니다.

가장 많이 오른 단지는 송파구 문정동 올림픽훼밀리 68평형으로 10ㆍ29대책 직전 12억~13억5000만원이던 호가가 지금은 14억~15억원으로 뛰어올라 6개월 새 1억7000여만원이 올랐습니다.
또 마포구 상암동 월드컵2공구 2단지 25평형이나 강남구 대치동 개포우성1차 55평형도 1억원이 넘는 상승세를 보였습니다.

올 들어 정부의 강력한 부동산 정책으로 인해 분양권 전매가 자유로운 비투기과열지구에서 분양되는 아파트나 임의분양 아파트들이 인기몰이를 하고 있습니다.

28일 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 분양권 전매가 자유롭고 대부분 신규 아파트에 대한 실수요가 강한 지방 중소도시에서 공급되는 비투기과열지구 아파트들에 수요자들이 몰리고 있는 것으로 나타났습니다.

LG건설의 진해자이는 모델하우스에 상당한 인파가 몰렸으며, 공주 신관동 현대홈타운 5차 등이 높은 경쟁률로 청약을 마감했습니다. 또 청약접수 후 한 달도 되지 않아 계약률이 95%를 넘어선 것으로 조사되었습니다.

속초에서 분양된 속초 e-편한세상도 속초는 물론 서울과 수도권의 투자자들이 몰려든 끝에 2.7대1의 경쟁률로 청약을 마감했으며 계약률도 두 달 새 85%에 이르렀다고 합니다

지방 아파트 뿐만 아니라 서울 강남권 임의분양 단지들이 평균 100대1이 넘는 높은 경쟁률을 기록하고 있습니다.

임의분양 아파트는 건설사들의 재건축 시행 시 조합원 분양분을 제외한 저층 분양분으로, 청약통장이 필요 없는 데다 부대비용이 줄어 상대적으로 분양가가 저렴하며 분양권 전매가 자유롭기 떄문입니다.

닥터아파트에 지난 26, 27일 이틀간 실시된 `삼성동 SKVIEW` 인터넷청약 접수 결과, 40ㆍ47평형 13가구에 1880명이 몰려 평균 144.6대1의 청약경쟁률을 기록했습니다.