'집값 바닥' 쳤다는 강력한 징후 4가지

[헤럴드생생뉴스] 최근 집값이 바닥을 쳤다는 주장이 곳곳서 제기되고 있다.

집값이 바닥을 치고 반등한 뒤 6개월은 지나야 바닥 시점을 정확히 알 수 있다는 게 일반론이지만 최근의 주장은 주목을 끌 만큼 이슈를 몰고 오고 있다. 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 집값이 바닥을 쳤을 때(정확히 바닥을 치고 오르기 시작할 때) 나타나는 강력한 징후 4가지를 정리했다.

▲징후1. 유료상담 건수가 늘어난다

 개인적으로 집값이 바닥을 쳤다는 가장 확실한 징후라고 생각할 수 있다. 닥터아파트 유료상담 코너에 건당 4만4천원 또는 6만6천원을 내고 상담하는 사람들이 늘었다는 것은 시장이 변했다는 것을 확실하게 알려주는 신호다.

한동안 주택시장이 침체되면서 닥터아파트 유료상담은 일주일에 1건 정도 올라왔지만 지난해 11월부터 상담건수가 점차 늘어나 2014년 1월 둘째 주부터는 하루 한 건씩 유료상담이 올라오기 시작했다.

유료상담은 돈 없는 사람(정확히 부동산 구매력이 없는 사람)은 절대로 하지 않는다. 과거도 그랬고, 현재도 그렇다. 미래도 크게 다르지 않을 것이다.

중국 미국 일본은 물론 두바이에서까지 유료상담이 들어오고 있다. 물론 유료상담자는 대부분 투자자다. 갈아타기를 하려거나 투자용으로, 아니면 자식 결혼용으로, 노후용으로 주택을 구입하려는 유효수요자가 유료상담을 한다.

상담 내용은 해외거주자는 얼마 있는데 어느 아파트를 사야하는지 물어보는 경우가 많으며 국내 거주자는 구체적으로 구입대상을 정해놓고 마지막으로 투자가치가 있는지, 얼마에 사야하는지 등 마지막으로 전문가 의견을 듣기위해 상담하는 경우가 많다.

▲징후2. 매수는 늘고 매물은 줄어든다

 일시적으로 매수는 늘고 매물은 줄어들 수 있다. 관건은 얼마나 지속되느냐에 달렸다.

하지만 2014년 1월 둘째 주를 고비로 시장상황은 완전히 달라졌다. 지난해말 세제혜택이 종료됐음에도 오히려 매수문의가 늘어나고 있다. 다주택자와 중가 및 고가 전세입자가 적극적으로 매수에 나섰기 때문이다. 하지만 매물은 사라졌다. 집값이 바닥을 친데다 매수세가 단기간에 늘어나니 집주인들이 매물을 거둬들인 것이다. 또 집값 상승에 대한 기대감이 하루가 다르게 높아지고 있다.

이제 강남권 재건축단지부터 매수자 우위시장이 매도자 우위시장으로 바뀌었다. 단기상승에도 불구하고 추격매수가 이어지고 있다. 따라서 거래량이 늘어나고 있어 확실히 이전과 다른 신호를 보이고 있다.

▲징후3: 집값 바닥 기사가 급증한다

 최근 언론에서 집값 바닥에 대한 보도는 지난해 8.28대책 이후 9월부터 나오기 시작했다. 하지만 10월 이후 다시 주택시장이 주춤하면서 집값 바닥론이 다시 수면 아래로 가라앉기도 했다.

지난해 12월에는 새해 주택시장 전망 보고서가 쏟아지면서 2014년 상반기에 바닥을 친다는 보도가 주류를 이뤘다. 1월 들어 세제혜택 종료로 거래절벽이 재연될지 모른다는 우려를 뒤엎고 매수세가 살아나자 둘째 주부터 바닥이 임박했다는 기사가 쏟아졌다. 급기야 2013년 4분기(10~12월)에 바닥을 쳤다는 기사까지 나왔다.

언론 보도는 주택시장 즉 현장 움직임보다는 늦을 수밖에 없다. KB은행 한국감정원 등에서 발표하는 통계상 전세가율이 실제 전세가율보다 평균 10% 포인트 낮다는 것을 보면 이해할 수 있다.

1월에 집값 바닥 보도가 절정에 이르렀다면 실제 집값 바닥은 이보다 6~7개월전인 지난해 6~7월로 보면 정확하다. 이 시기는 제가 집값 바닥 시기라고 주장하는 지난해 5월과 거의 비슷한 시기다.

▲징후4. 낙찰가율이 3개월 연속 상승한다

 법원 경매시장의 아파트 낙찰가율(낙찰가/최초 감정가)은 지난 2000년 이후 주택시장에서 집값 선행지수 역할을 하고 있다. 통상 일반 아파트시장보다 3개월 선행하는 것으로 보면 된다.

하락세를 보이던 낙찰가율이 3개월 연속 상승세를 보이면 아파트값이 바닥을 치고 상승세로 돌아선다.

지지옥션에 따르면 1월(지난 13일 현재) 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 82.5%로 지난 2011년 4월(83.1%) 이후 2년 9개월 만에 최고치를 기록했다. 전년동기(74.1%) 대비 8.4%포인트나 오른 것.

작년 10월에 낙찰가율이 80%를 넘으면서 회복세로 돌아선 뒤 4개월 연속 상승세이다.

최초 감정가에서 한 두번 유찰하면 최저 입찰가가 전셋값과 비슷해져 지난해 하반기부터 실수요자들이 경매에 몰리고 있다.

한편 닥터아파트의 주택시장지수가 2개월 연속 상승하거나 주택시장지수 4개 지수중 하나인 가격전망지수가 100을 넘어 상승세를 보이면 집값이 바닥을 쳤다고 봅니다.

[매경의 창] 고령화시대의 빗나간 예측들

2008년 국제 금융위기와 더불어 우리나라 부동산 시장이 침체되자 부동산 시장이 통상적인 경기변동을 겪는 것인지 아니면 구조적이고 장기적인 대세 하락에 접어든 것인지에 대해 열띤 논쟁이 벌어졌다.

대세 하락을 주장하는 사람들의 논거 중 하나는 베이비부머들이 은퇴하면서 쓸 돈이 부족해져서 주택을 처분하지 않을 수 없고, 이를 대신할 수요가 없으므로 장기적인 주택 가격 하락이 불가피하다는 이야기였다.

이 논리는 이미 1963년도에 경제학자 안도와 모딜리아니가 생애주기가설에서 제시한 바 있다. 소득이 많은 청장년기에 부동산을 포함한 자산을 축적하고, 은퇴 이후에 이 자산을 처분하여 줄어든 소득을 보전하며 소비 수준을 유지한다는 것이다. 이후 고령화에 따른 주택 가격 하락을 예측하려는 시도들이 뒤따랐으나 성공보다는 실패가 두드러졌다.

대표적으로 맨큐-와일의 1989년 논문은 베이비붐 세대가 고령화되면서 주택 수요가 줄어 1987~2007년 기간 중 주택의 실질가격이 연간 3%씩 하락한다고 예측했다. 이 예측은 20년 동안 주택의 실질가격이 절반 수준으로 떨어지는 가격 붕괴를 의미하므로 큰 반향을 일으켰다. 그러나 이 기간 중 주택 실질가격은 연간 3.5% 정도 상승하였다. 예측이 크게 빗나간 것이다.

최근의 연구는 보다 가벼운 충격을 예상한다. 국제결제은행의 타카스 박사가 2012년 발표한 논문은 22개 선진국의 1970~2009년 자료를 분석하고 인구 변화가 주택 가격에 미치는 영향을 예측하였다. 결론은 평균적으로 향후 40년간 연간 0.8% 정도의 가격 하락 효과가 있다는 것이다. 고령화가 보다 빠르게 진행되면 그 효과가 크겠지만, 소득 증가 등의 다른 요인들이 상쇄할 수 없을 정도는 아니다.

왜 고령화가 많은 사람들이 걱정하는 만큼의 가격 하락 효과를 가지지 못할까. 고령층의 주거 행태가 생애주기가설의 예측과 다르기 때문이다. 은퇴 후 소득이 줄어도 집의 규모를 줄이거나 자가에서 임차로 바꾸어 이사 가는 소위 다운사이징이 쉽게 일어나지 않는다.

우리나라에서도 지난해 미래에셋은퇴연구소가 발표한 설문조사 결과를 보면 60대 은퇴자 1002명 중 56.6%가 이주 경험이 없고 거주지를 옮길 계획도 없었다. 이주한 사람 중에서도 노후자금 확보 목적은 3분의 1 미만이었다.

경제학자들은 생애주기가설에서 벗어나는 고령층의 행태를 여러 가지로 설명하고 있다.

첫째, 주택과 금융자산은 다르다는 것이다. 금융자산은 언제라도 처분해서 소비를 충당하는 데 쓸 수 있지만, 많은 사람들은 집을 처분해서 그렇게 하는 것을 꺼린다. 마치 두 가지 자산이 심리적으로 서로 다른 계정에 들어가 있는 듯 대한다는 것이다. 살던 곳에서, 살던 집에서 가능한 한 마지막까지 있고 싶은 희망 때문일 것이다.

둘째, 자녀들에게 상속을 해주고 싶은 바람이 있어서 집을 처분하지 않으려 하는 사람도 많다. 죽을 때 모든 자산가치가 0이 되는 것이 가장 합리적이라는 생애주기가설이 설명하지 못하는 동기이다.

이런 가설에 대한 가장 최근의 연구가 건국대 박사학위 논문으로 나왔는데, 이 논문은 국민노후보장 패널의 자료로 중고령가구의 주택 다운사이징 요인을 분석하였다. 가구의 소득수준과 소득변화가 다운사이징에 통계적으로 유의한 영향을 주지 않는 반면 배우자 사망과 같은 인구학적 변수는 유의한 것으로 나타났다.

또 금융자산이 많을수록 다운사이징 확률이 낮아서 유동성 부족에 직면할 경우 주택보다는 금융자산을 우선 활용하는 것으로 보인다.

결국 인구 고령화는 항상 거기에 있지만 크게 신경 쓸 필요 없는 주택시장의 배후 소음 정도로 생각하면 되는 문제이다.

나만의 전원주택, 종류 바로 알기

<목조주택>

전원주택하면 ‘목조주택’이라는 말이 나올 정도로 자연과 가장 잘 어울리는 주택이다. 목조주택의 가장 큰 장점은 자재 자체가 친환경적이라는 것이다. 비록 벽돌이나 철근 콘크리트보다 20~30% 비싸지만, 외관을 멋들어지게 꾸밀 수 있는데다 벽체 두께가 얇아 일반주택보다 실평수를 넓게 사용할 수 있다. 단열성면에서도 철근 콘크리트 보다 30% 우수하다. 난방이 중요한 전원주택에는 꼭 체크해야 할 요소다. 또 공사가 계절의 영향을 덜 받고, 시공 기간이 2개월 정도로 짧다는 장점이 있다. 건축비용은 규모에 따라 달라질 수 있지만, 일반적으로 3.3㎡당 400만원 정도를 예상하면 된다.

방음문제는 목조주택의 최대 단점이다. 전원주택의 경우, 보통 다른 집과 거리가 떨어져 있기 때문에 큰 영향은 없으나, 집 내부 방과 방 사이의 방음 문제가 생길 수 있다. 또 5년 이상 지나면 해충, 균열, 기밀성과 같은 문제가 발생할 수 있기 때문에 시공사의 품질관리 기관과 신뢰성을 꼼꼼히 체크해야 한다.

<통나무주택>

통나무 주택은 통나무로만 집을 짓기 때문에 목조주택과 더불어 자연과 잘 어울린다. 나무가 주는 질감으로 별다른 치장이 없이도 좋은 장식 효과를 나타낸다. 또, 통나무 자체가 갖고 있는 높은 단열성으로 여름에는 시원하고 겨울에는 따뜻하다. 특히 1백년이상 가는 내구성, 습도조절작용, 음향효과 등 다른 재료와 비교할 수 없는 장점을 갖고 있다. 그러나 건축기술의 부족, 해외의존도가 높은 부자재조달, 높은 건축비 등의 단점도 있다. 외국에서 수입되는 나무들은 방부·방충 처리로 썩지는 않지만 그만큼 인체에 해롭다고 할 수 있다. 여기에 대부분의 통나무 건축업체들이 목재와 함께 주택의 모델까지 수입하는 경우가 있어서 모델이 단조롭고 우리 주거문화와 다소 차이가 나게 설계된다는 점도 고려할 사항이다.

통나무주택은 지은 후 관리가 중요하다. 1년에 한 번 정도는 통기성을 잘 유지하도록 목재용 전용도료로 칠을 해주는 것이 좋다. 관리가 허술하면 나무가 검게 변하게 되는 등 볼품이 없어지기 십상이다.

업체선정 역시 신중을 기해야 한다. 가장 안전한 방법은 건축 경험이 많은 업체를 선정하는 것이다. 이미 지어놓은 주택을 살 경우엔 마룻바닥과 천장의 통풍 처리가 잘 되어 있는지, 나무의 수축과 팽창 과정에서 뒤틀림은 없는지를 살피고 구입하는 것이 좋다.

<황토흙집>

한국인의 정서에 가장 맞는 집, 황토흙집! 황토흙집은 통나무와 황토를 함께 사용하기 때문에 벽면의 질감이 아름답고, 나무에서 나오는 향으로 삼림욕 같은 분위기를 느낄 수 있다. 보통 10평짜리 흙집을 지을 경우, 황토가 15톤 트럭으로 1대 분량, 통나무가 50개 정도 들어간다.

황토흙집의 가장 큰 매력은 건강에 좋다는 것이다. 대부분 우리 땅에서 나는 자원을 활용할 수 있고, 철거시 흙을 그대로 다시 사용할 수 있어서 경제적이면서 친환경적이다. 또, 여름과 겨울에 열기와 냉기가 내벽까지 전달되지 않아 난방 및 단열에 효과가 뛰어나다. 흙 자체가 공기를 흡수하고 방출하는 기능이 있어서 자연적으로 실내의 습도를 조절해 주기도 한다.

흙집의 가장 큰 단점은 높은 인건비다. 그래서 최근에는 황토벽돌을 만들어 조적식으로 쌓아 인건비를 줄이기도 한다. 제대로 건조되지 않은 나무를 사용하면, 나무가 마르면서 부피가 줄어 나무와 흙벽 사이에 틈이 생길 수도 있다. 하지만 이것은 큰 문제가 되지 않는다. 완전히 건조된 다음 황토로 그 틈새를 한 번 더 메워주면 간단하게 해결할 수가 있다. 또 집을 지을 때 통나무를 그대로 사용하면, 마르면서 껍질이 분리돼 흙과 잘 밀착되지 않는다. 그래서 반드시 껍질을 벗겨 사용해야 한다.

흙집을 지을 때는 최대한 공해 없는 재료를 사용해야 한다. 결국 흙집은 집 전체가 흙으로 둘러싸여야 그 효과를 충분히 발휘할 수 있는 것이다. 시멘트 방바닥에 수평 몰타르를 시공하듯, 황토를 몇 센티 깔았다고 해서 흙집이 되는 건 절대 아님을 잊지 말자. 건축주들이 흙집이 건강에 좋다는 건 알고 있지만 쉽게 짓지 않는 이유는 집의 하자가 많고 관리가 힘들다고 생각한다. 하자가 많은 이유 중 하나가 흙집 건축을 너무 쉽게 생각해서 대충 짓는 경향이 있다. 그 결과 흙집이 기울어지고, 벌레가 생기고, 틈이 생겨 윗풍이 심하다.

개인적인 생각이지만, 주택 중에 가장 어렵고 예술미를 부여해야 하는 게 흙 집이어야 한다. (※ 황토흙집은 다음 파트에서 전문가(김동구님)의 칼럼을 자세히 싣는다.)

<스틸하우스 (철골식 주택)>

최근 공사기간 단축과 비용절감 차원에서 스틸하우스가 인기다. 철골을 주택의 뼈대로 쓰기 때문에 기존 조립식 주택에 비해 월등히 튼튼하고, 별도의 철골 기둥을 세워 벽체로 기둥을 대신하여 위험요소를 보완했다. 이에 시공 후에는 금이 가는 현상을 미연에 방지할 수 있게 됐다. 단열문제 역시 일반 벽돌보다 우수한 보온성을 유지, 특수복합수지로 개발된 외장재 사용은 시공성과 내구성의 우수성을 인정해 주었다. 특히 벽돌, 목재, 자연석, 타일 등의 외장재로 다양한 모델을 선택할 수 있다.

마감자재를 제외할 경우, 약 200만 원 정도의 경비가 든다. 공사기간은 단층일 경우 대략 45일, 2층이면 70~80일 정도의 기간이 소요된다. 그러나 공사기간이 짧고 시공비가 저렴한 대신 집주인의 독특한 개성을 나타내는 데는 역부족이다.

다만, 한국농촌공사에서 무료로 제공하고 있는 표준주택설계도를 바탕으로 자신의 취향에 맞도록 변형할 수는 있다. 이렇게 되면 별도의 설계비를 지급하지 않아도 되므로 일석이조의 효과를 누릴 수 있다.

<조립식주택>

조립식 주택의 최대 장점은 건축비 절감이다. 공장에서 대량 생산돼서 건축 자재의 70%이상이 완성돼 나와 공사 기간이 짧고 인건비가 싸다. 따라서 일반 건축에 비하여 평당 건축비가 평당 250만원 선이다 여기에 내외장 마감을 별도로 하면 평당 건축비는 200만 원선에 불과하다.

또 규격화된 자재를 이용하여 구조를 자유롭게 변경할 수 있다. 공사 과정도 난방용 용수배관, 전기시설, 싱크대, 욕조 등이 공장에서 만들어 오기 때문에 벽체만 붙이고 마감하면 집을 완공할 수 있다. 하지만 집의 외부가 깔끔해서 단조롭다는 인상을 주기도 한다.

조립식 건축자재로 가장 많이 사용되는 것은 경량기포콘크리트(ALC)블럭이다. ALC블록을 이용한 주택은 자연습도조절 기능이 있고 열전도율이 일반 콘크리트의 1/10에 지나지 않아 단열효과가 월등하다. 방음효과 역시 일반 시멘트에 비해 높은 편이다.

그러나 기둥이 따로 없어 벽면에 충격이 가해질 경우, 지탱해 주는 힘이 약하고 시공 후 벽면에 금이 가는 등 하자가 발생할 수 있다. 또한 별도의 내외장을 필요로 하기 때문에 다른 주택에 비해 신경을 써야하는 단점이 있다.

조립식 주택도 잘 짓기 위해선 고급 내외장재 및 좋은 부자재의 선택시 건축비는 약 300만원을 뛰어 넘을 것이다. 어떤 집이나 마찬가지다

<벽돌조적식 주택>

벽돌조적식 주택은 벽돌이 주는 중후한 멋 때문에 주로 노년층이 선호한다. 주로 철근 콘크리트와 병행하여 사용되는데, 외부 모양을 자유롭게 할 수 있어 개성 있는 집을 지을 수 있다. 벽돌집의 가장 큰 장점은 튼튼하다는 것이다. 집의 수명도 다른 주택보다 오래가며 콘크리트나 조립식 주택보다 방음·단열효과가 좋은 편이다.

외벽을 인조석 등으로 치장하면 색다른 분위기와 다양한 형태의 연출이 가능하다. 그러나 목재나 흙에 비해 습도 조절능력이 떨어진다는 단점이 있다. 벽체가 두꺼워서 실면적이 다소 줄어들고, 공사기간도 벽돌을 쌓고 말려야 하기 때문에 다른 주택보다 2개월 이상 긴 편이다.

◈ 건강한 집짓기 원리

1. 환경오염에서 멀리 떨어진 지역일 것

2. 경관에 적합하게 계획할 것.

- 자연과 조화를 생각해서 색채, 조명, 빛을 사용한다.

- 잘못된 건축 계획을 가리기 위해 조경하지 않는다.

3. 가장 적게 가공된 재료를 사용할 것

- 방사능을 방출하는 재료는 피한다.

- 건축재 폐기 과정이 사람과 환경에 부정적인 영향을 미치지 않아야 한다.

4. 쓰임새에 따른 재료 선택을 신중히 할 것

- 벽, 바닥, 천장은 통기성이 좋은 재료를 사용한다.

- 습기를 흡수할 수 있는 재료를 사용한다.

- 실내 마감재는 오염물질을 중화하거나 여과할 수 있는 것을 사용한다.

5. 편안하고 안락한 생활이 되도록 계획할 것

- 냄새나 악취를 줄이는 방안을 고려한다.

- 건물 표면과 기온 사이의 균형을 생각한다.

- 외부 소음을 적적하게 차단한다.

- 외부 에너지 사용을 줄이기 위해 채광, 그늘을 활용한다.

출처: 산골 전원주택 이야기-느티나무(http://cafe.daum.net/h.s.love)