TodaY Tip

집을 볼때 는 후각도 활용하자 새집증후군은 세입자가 자주 바귀는 원인을 제공한다

*역세권, 다같은 역세권이 아니다

배후세대, 주변상권과 권리금, 월세, 배후 세대의 특징, 경쟁업종, 현재업종분포등을 꼼꼼히 따져봐야한다

* 오피스텔을 살때는 전용률을 가장 먼저 따져봐야 한다 전용률 80%?

투자용이면 '안좋은 층'에 안좋은향을 사는게 낫다고 조언 분양가 차이는 꽤크지만 월세는 어차피 큰 차이가 없기 때문이다 특히 분양가는 높은 층이 비싸지만 업무용으로는 고층을 꺼린다

TodaY Tip

거꾸로 가는 '선수들

진짜 꾼들은 저층에 비선호 호수에 투자한다

TodaY Tip

관리소장을 내편으로

관리소장은 정보의 보고 :아파트,오피스텔 관리소를 적극 활용하자 속깊은 정보는 물론 임차인을 쉽게 구할 수 있다

TodaY Tip

경매입찰가 산정법

1.당일날 아침에 법원의 분위기를 보고 결정한다 과거 낙찰 사례를 보고 최종가격을 정한다

2.동사무소에서 전입세대 열람을 한다 다녀간 사람이 많다면 관심이 많고 경쟁률이 높은 물건이다

TodaY Tip

선계약금의 함정

선계약금은 절대 걸지말것 : 주로 200만원선인데, 돌려받기까지 2주 이상이 걸린다 심지어 절차도 복잡하다

TodaY Tip 상가 푸드코트 투자 주의

1. 푸드코트는 대부분 망한다 절대 들어가지 마라

2. 특히 소유주가 많은 푸드코트는 용도변경이 어려워 낙동강 오리알이 될 수 있다

3. 경매로 나온 푸드코트는 망한 상권인 경우가 대부분이다

TodaY Tip 부동산 방문 요령

1.경매물건 볼때 '음료수'라도 들고 부동산 가기

잠깐! 투자포인트

상가투자? 웬만하면 하지 마라

일반인들이 무턱대고 접근할 물건이 아니란 말이다 상가 상권분석은 아파트, 오피스텔 등 주거용과는 전혀 다르다

상가 투자를 하려면 먼저 각 업종별 특성을 알아야 한다 커피숍이면 커피숍, 휴대폰 가게면 휴대폰 가게, 옷가게면 옷가게 각각 업종별로 잘되는 상권이 따로 있다 한마디로 상권은 너무 복잡하고 또 다양하다 초보자들에게 웬만하면 상가 투자는 하지 말라고 말하고 싶다

정말 상가 투자가 하고 싶다면, 주거용 부동산을 '마스터'하고 난뒤에, 여유자금이 생겨서 손해를 봐도 큰 타격이 없을때 그때 가서 해도 늦지 않다고 본다

대전 사람들, 오피스텔은 별로

'매그놀리아 오피스텔 분양 (생소한 지역을 갈때는 모델하우스에서 지역 정보를 얻어보자, 시간 절약의 효과가 있다) 매그놀리아 내부 업무용에 보다 적합 대전시의 중심대로인 대덕대로와 한밭대로가 교차하는 지점에 위치한 비운의 오피스텔 동아건설의 부도로 방치됐던 이곳은 광원건설이 인수해 골조공사부터 다시 시작했다 2008년 8월 준공, 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞고 분양에 실패 결국 시행사인 매그놀리아는 스스로 임대사업자로 변신해 헐값 임대를 끝냈다

이후 3년이 지난 지금, 임대는 100%맞춰진 상태 현재는 1억2천만원선 월세는 보증금 천만원에 60만원 , 사실 이정도면 매매가, 임대가 모두 서울대입구 오피스텔들과 비숫한 수준 물론 전용면적 차이는 세배정도였지만, 임대업자 입장에서는 면적이 중요한게 아니다 (임대사업지로 등록된 주거용 오피스텔도 주택에 해당되지 않는다

공급 34평을 먼저 봤다 들어서는 순간, 전망이 확 트였다 대전청사부터 둔산동까지 한눈에 보였다 조망이 괜찮았다 다만 부엌이 한쪽 구석에 치우친 것이 주거용보다는 업무용에 적합

신탄진>노은>황학>도안이 유망지역

.이랜드, 대전에 대형유통점

5602㎡ 규모 부지 매입, 2015년 완공목표...'직매입 백화점 유력

1)대전 가장 큰 백화점 갤러리아 2000년을 기준으로 오피스텔들이 대거 준공 , 1호선 정부청사역 인근엔 우림필유, 태산시그마빌, 매그놀리아가 있으며 시세는 평당 500~600만원선, 시그마빌은 입지는 떨어지지만, 복층, 풀옵션으로 내부 구조는 좋은편

둘째 과학벨트와 세종시의 수혜지역으로 도안 신도시보다 노은지역이 훨씬 낫다 개인적으로 보기에 10년 장기로 내다볼때 대전에서 유망지역은 1.신탄진, 2. 노은,3. 황학,4. 도안이다

3. 대전 투자 성향은 서울고 ㅏ달리 상당히 보수적, 대출을 거의 받지않고 현금을 가지고 투자, 보수적인 연구원들이 많아서 그렇다고 한다

4. 지하철 2호선은 혅 추진중, 국토해야우에서 용역을 발주했다, 1,2,3안에 모두 정부청사역을 환승역으로 하고 있다

.미분양 잔여세대 분양중인 모델하우스, 지난 6월에 분양을 시작해 노은4지구 한화꿈에그린, 아직 잔여분이 남은듯, 의외로 가가운 곳에 있었다 매그놀리아에서 갤러리아백화점 방향으로 700미터만 걸으면된다 ㄷ

도안신도시는 세종시와 과학벨트 수헤지로서 메리트가 별로 없다고 했다 아직 인프라 형성이 안돼 10년은 기다려야 한다는 것이다 그런데도 가격은 비싸다는 것이 흠이라고 강조

노은4지구, 한화꿈에그린은 대전시 최초로 평당900만원대 최고가 기록 (가장 큰 규모인 35저층이 2억대 후반이다 인근 우미린은 기준층이 평당 880만원 분양) 하지만 하반기에 분양 예정인 도안 신도시 아파트들의 분양가가 이선에서 결정될 것이라고 했다 그럴 바에는 차라리 노은지구가 낫다고 했다 노은지구는 세종시에서 15분, 과학별트에서 20분 거리에 있어서 세종시 배후단지가 될 만, 또 노은3지구 5000세대, (LH의 보금자리주택지구)에 노은 한화꿈에그린 2000세대(노은4지구),총7000세대의 배후지가 생긴다고 했다 지하철 '반석역'에서 도보로 이용 가능하다

분양사무소 팀장은 대전은 서울과 달리 오피스텔이 인기가 없다고 했다 대전에서 오피스텔은 남아돌아요 지하철 개통도 큰 호재가 되지 못한다

분양예정인 노은3지구는 한국토지주택공사(LH)의 보금자리주택지구도 임대아파트가 군데군데 섞여 있어 학군이 좋지 않으며, 노은1지구(노은역인근)'열매마을은 상권이 형성돼 있긴 하지만 8~9년은 돼 한번 갈아탈 시기가 됐다

반석동 상가, 무더기 경매로

반석동 '노은2지구 를 다시 찾은 것은 그로부터 한달반 뒤였다 반석역 인근에 대거 매물로 쏟아진 상가를 보기 위해서

반석동 상가가 이제 자리르 잡는 것 같다 며 처음에 들어온 상가들이 두세차례 물갈이가 된 것 같다 원래 초기 상권은 잦은 손바뀜을 통해 자리를 잡는데, 반석동도 예외는 아닌 것 같다

도안신도시와 청사 인근 입주 14년차 샘머리아파트 그리고 노은 1지구 열매아파트

도안신도시는 노은지구에 비해 확실히 입지가 떨어졌다 구도심인 정부청사에서 택시를 타고 20분 이상을 가야 했다 대중교통도 불편해 콜택시를 부르거나 간간이 운행하는 버스를 타야했다 아직 주변 인프라가 갖춰지지 않아 휑했다

둔산동 샘머리아파트는 정부청사에서 도보로 10분거리라 위치가 좋았다 그러나 10년 이상된 아파트라 가격 상승을 기대하기 어렵다 특히 세종시가 분양을 본격적으로 시작하면서 가격이 오히려 빠지는 상황 경매로 나온 물건은 시세보다 4천만원 정도 저렴한 2억4천

샘머리아파트의 가격은 2011년 7월1억원대 후반에서 2억원으로 껑충 뛰어버렸다 이에 향후 시세차익 가능성이 낮다

노은1지구 열매아파트는 중산층이 살기에 딱 좋은 동네 중저가의 상점들 입접 학원가도 꽤 잘 형성, 열매4단지는 20평이 인기가 있었다 소형이지만 전용률이 높아 4인 가족이 살기에도 괜찮다

성기자의 발품 포인트

국제과학비즈니스벨트 창조적 연구환경 조성을 통해 세계적 두뇌들을 집약시키고, 기초과학과 비즈니스가 융합된 국가 성장 네트워크를 구축하기 위한 사업

1. 거점지구 : 대전광역시 유성구 대덕연구개발 특구

2. 기능지구 : 천안시, 청원군, 연기군

2011년 9월 14일

내년 세종시 이전 4천명, 절반은 살집 없다 (이전 첫해부터 공무원 주거대란 우려) 동아일보

세종시의 첫 분양단지인 '첫마을'은 입지가 떨어졌다 세종시의 중심 상업지구와는 거리가 좀 있었다 세종시에서 가장 좋은 입지는 뭐니뭐니해도 중심 상업지구와 가가운 곳이다 아직가지 알짜분양지가 많이 남아 있는 만큼 관심을 가져볼만 하다

충남 연기군 금남편 대평리 '모델하우스촌'에 간신히 도착

'분양권프리미엄'형성 시스템 - 세종시는 향후 시세차익을 볼 수 있는 지역 중에 하나라고 본다 하지만 실거주가 아닌 이상 오랜 시간을 기다려 시세차익을 내기엔 부담스럽다 분양권을 사고 파는 시장이 형성되긴 하지만 이것도 전매 제한 기간 1년 전에는 불법이라 선뜻 권유할 수가 없다 실거주라면 매입을 추천할 만하다 (세종시 분양권 전매 제한 기간은 1년이다)

덧다방이란?

1. 떳다방 : 거처가명확하지 않은 이동식 중개업자 이러저리 돌아다닌다는 의미에서 떳다방으로 이름 붙임 이들은 분양권을 주고 거래한다 전국에 돈이되는 지역이면 어디든 날아간다

2. 떳다방 주의보 : 전매제한이 있는 분양권을 주로 취급해 정부단속의 주요 대상이 된다 떴다방으로 부터의 분양권 매입은 법적인 보호를 받지못하므로 주의

3.분양권 전매제한 : 투기를 억제하기 위해 일정기간 동안 분양권 매매를 제한 하는 것

1.사기분양을 경계하라 : 지방 투자는 반드시 현장을 방문하고 자기 눈으로 직접 확인해야한다

2. 현장방문시에는 주민들과 얘기를 나눠라 : 겉만 훑고 오는 현장 방문은 아무런 의미가 없다 현재 살고 있는 사름들과대화를 나누고 관리사무소에 들러 법적인 문제는 없는지 등등 꼼꼼히 체크하자

잠깐 투자포인트

진짜 대 가짜, 부동산 호재 감별법

진짜와 가짜 구분은 결국 실력이다

진짜 호재 감별법은 뭘까? 직접 현장에 가보지 않고서는 답이 나오지 않는다 효재가 호재로 작용하려면, 해당 지역민들이 크게 반기고 이를 필요로 하는 것이어야 한다

예를 들어, 지하철이나 경전철도 인근 주민들이 큰 기대를 하지 않는다면 집값 상승의 호재로 작용할 수 없다 2011년 8월 개통된 김해 경전철도 집값에 큰 영향을 미치지 못했다 오히려 세금먹는 천덕꾸러기가 됐다

반면 주민들에게 직접적인 영향을 미친호재로는 2010년 말 개통한 거가대교를 들수 있다 거가대교 개통 이후 거제는 2011년 전국 땅값 상승률 1위 기록

r사업지의 수익구조는 그야말로 기발했다 먼저 시행사 대표가 싸게 산 땅을 쪼개 개별적으로 분양한다 그런다음, 개발분양자들이 공동으로 펜션을 짓는다 회사측은 자신들이 건축해 분양하면 마진이 더 많이 남지만 고객들의 부담을 줄이기 위해'필지(토지등기부상에서 1개의 토지로 치는 것)로 판매한다고 설명했다 하지만 얘기를 들어보니, 공사대금을 분양자들에게 떠넘기려는 것 같다

불법 고시원들 합버화 길 열렸다 불법시설로 분류됐던 고시원의 인허가가 쉬워질 전망이다 2011.9.27 동아일보

'불당동 고시원 천안 불당동에 텅텅 빈 상가들이 많이 있는데 이를 용도 변경해 고시원을 하면 굉장히 잘된다는 것 핵심은 빈 상가를 잡아 용도를 변경해 수익률을 높이는 것이다

- 주변 배후수요 탄찬, 첨단도시 꿈꿔 지역현장리포트/아산테크노밸리 2011.9.30

-아산테크노밸리 '시동'내년부터 아파트분양 7820가구 미니도시로 2011.12.19

불당동은 천안의 강남 인근에 바로 아산신도시가 잇어 입지도 좋고, 천언에선 땅값이 제일 비싸다

임대수익을 목표로 한다면 '소형아파트'에 투자하라고 추천

tip

1. 용도변경으로 시세차익:용도변경은 부동산의 수익률을 높이는 방법 중하나다

2. 상권이 쇠퇴한 곳에 입지한 상가는 용도를 변경해, 고시원, 다가구주택으로 전환하는 것을 검토해보자

3. 상권이 점차 확대되는 곳에는 주택을 상가주택으로 용도 변경하는 것도 방법

충청권 세종시와 오송의료복합단지로 분위기 반전 청주

tip

1.나침반은 필수 물건지를 볼때 향을 반드시 확인, 남향은 북향에 비해 임대가 잘된다 요새는 스마트폰에 나침반 앱, 특히 위치 저장 기능을 쓰면 편리하다

2. 청주의 추천 오피스텔 : 사창동 월드피아 강서지구 원룸촌

3. 지방 탐방의 파트너 택시기사아저씨 서울에선 택시기사 아저씨와 대화를 하는 경우가 거의 없다 하지만 지방으로 가면 애기가 달라진다 프로젝트 기간동안 지방의 택시기사 아저씨들은 고급 정보원이었다

지방투자의 경쟁력은 뭐니뭐니 해도 가격이다 부산, 울산, 대구,창원등은 솔직히 이미 가격이 많이 올라 투자 메리트가 떨어졌다 해운대가 본격적으로 개발되기 시작한 부산은 서울과 맞먹는 수준까지 올라있었다 경상권에서 그나마 저평가됐다고 생각된 지역은 경전철이 뚫린 김해와 거가대교 수혜지역인 거제, 대기업 공단이 집중된 구미은근지역이다

대구가 지는 해라면 부산은 다시 뜨는 해다 대구는 삼성 등 기존의 공장들이 빠져나가면서 지역경제에 먹구름이 낀 부산은 중국인 관광객과 일본 기업등의 수혜를 입어 활기를 띠고 있다 영남권 양대산맥 대구와 부산의 공통점은 신도심의 안정화이다

대구 부동산 시장을 요약하자면,

1.대구지역 경제의 향후 전망이 밝지 않다

2. 대체적으로 대형 평형의 거래가 거의 없다

3. 특히 고가 새 아파트들을 거래에 부담이 크다

4. 그나마 서민 대상 저가 아파트들의 환금성이 높을 수 있다

tip 대구지하철 3호선 : 이미 아파트 가격에 반영돼 개통시점에 호재로 작용하지 않을 수 있다

경상권 다시뜨는해, 집값은 더 뛰었다 부산

-해운대 '마린시티 임대수익률 1%

해운대구의 새로운 랜드마트 해운대두산위브더제니스와 해운대 아이파크를 찾았다 일명 해운대 마린시티다 연말 입주를 앞둔 상태였지만 공사가 한창이었다 신문 지면에서 만 보던 이들 주상복합을 직접보니 욍구에 온듯한 착각 2012년 2월 해운대 두산위브더제니스는 국내 최고층 건물로 조사됐다 101동이 80층으로 국내에서 가장 높았다 2010년까지는 서울 양천구 목동 현대 하이페리온과 강남구 도곡동 타워팰리스 G동이 69층으로 가장 높았지만 2011년 12월 해운대 위브더제니스가 입주하면서 이를 앞지른다 비싸더라도 무조건 바다 조망의 로열층에 투자해야 한다

2012년 5월 현재, 해운대 아이파크 전용 25평의 임대수익률은 1.4%에 불과하다 20평형대의 가격이 4억을 넘긴 반면 월세 수준은 이에 미치지 못하고 있기 때문이다

전세도 2억원으로 매매가의 절반 정도에 그쳐 수익률로만 따지면 투자가치가 전혀 없다는 결론 매매가가 지나치게 비싸기 때문이다

매가가 높아 수익률이 안나오기는 5년전 입주한 센텀시티역 인근도 마찬가지 부산의 강남이라 불리는 초고가 아파트단지들이다 이들의 임대수익률도 1%대에 그쳤다

해운대구 좌동, 중산층 거주지

해운대구 우동이 신시가지라면, 지하철 2호선 장산역 인근 좌동은 구시가지였다

-수영역 오피스텔 수익률 10%

경상권 경상권 숙원사업, 김해-부산 경전철 개통 김해

최저가 아프트와 오피스텔 김해시 삼계동의 한 빌딩에 주목했다

지방 투자를 결심하면서 세웠던 원칙은 두가지다

첫째 한채 이상 여러 채를 잡아 규모의 경제를 적극 활용한다

둘째 입찰금 5000만원 미만 수익률은 투자금이 적으면 적을수록 높다 철저히 소액으로 접근해 최저 입찰금이 5천 만원 물건만 들어가기로 했다

tip입찰보증금 수표는 경매 입찰 하루전에 찾아놓자 대리인에 맡길때는 수표 번호를 적어놓자

경상권 두 조선소의 도시 거제

고현이 거제의 중심이라며 옥포보다 생활하기가 낫다

전라권 새만금 수혜지? 아니다 군산

아무래도 타지방에 비해 저평가 5대 광역시중에서 유일하게 1억원미만의 중심가 아파트를 잡을 수 있는 곳이 광주였다 광주 봉선동 8천만원대 오래된 소형 아파트들이 꽤 많다 이박에 군산, 전주, 목포, 여수등에서도 최근에댜 신도심이 자리를 잡아가고 있다 경상권에 비해 개발 가능성이 크다 아직까지도 향후 발전이 가능한 옥토

군산 전라권 첫 탐방지

지방은 주로 통건물로 분양

군산은 수송동 집값이 제일 비싸 32평 아파트 2억원

수송동이 군산의 강남 오식도동은 원룸촌 ,오식도, 통건물 수익률 연11%

통건물 한채의 시세는 4억원 초반에서 7억원선 인근의 산북동과 비슷 실제로 군산 수송동의 아파트경매로 나오는 족족 낙찰된다 그것도 100%에

2012년 상반기 한라 비발디 40평과 수송아이파크 31평이 경매로 나왔다 이둘도 단 한번의 유찰도 없이 신건으로 최초감정가를 념겨 낙찰

tip

1. 지방에선 주로 다세대원룸을 구분등기 된 낱개가 아닌 통건물로 분양한다

2. 지방 다세대원룸에는 주인 세대가 있어 은퇴부부들이 관리하기 좋다

전라권 재건축 아파트를 주목하라 전주

-삼천동1가, 재건축 월세 아파트 수익률 연 28%

전주의 신주거중심지인 효자동,ㅡ 중화산동, 신서동으로 가는 길목으로 거리상 가까웠다 효자동 서부 신시가지택지개발지구로 가는 입구이기도 했다 서울로 치면 강남입성이 좌절된 준강남급의 옥수동, 성수동쯤

-효자4동 관공서 이전으로 새롭게 뜨는 지역

-상산고 하나만으로 투자가치 충분한 효자동

-서부 신시가지, 난개발로 투자 매력 떨어져

tip

1. 지방 수익형 부동산 투자는 명문학군 지역을 우선 고려하자

2. 지역의 명문고를 찾아서 인근 월세 아파트에 투자하는 것도 한 방법이다

전라권 5대 광역시 중 가장 저평가된 도시 광주

명실상부한 광주 최고의 명당, 상무지구

상무지구 도착 첫번째 물건지로 정한 랜드피아 오피스텔 앞은 불과 5년만에 몰라보게 달라졌다 5년전만 해도 광주에 지하철이 없었다 공항역에서 내려 5번 출구로 나오니 대주파크빌 아파트가 보였다 왼편에는 광주공항으로 가는 길 나중에 택시기사한테 들은 얘기로는 비행기 소음때문에 시끄러운 동네

봉선동, 광주의 대치동?

아파트는 오래됐지만 학군때문에 월세수요가 넘친다 봉선동을 상주하로 구분하자면 포스코,쌍용,아델리움 등 6년차 아파트단지가 상급에 속한다 그다음으로 무등아파트단지 등 10~18년된 아파트단지들이 중급이며 20년이 넘은 아파트단지들은 하급이다 봉선동의 중심은 삼익아파트 그주변으로 학원들이 몰려있다고 했다 경매로 나온 명지맨션과 라인광장등도 추천물건에 속했다

-다시찾은 광주 풍암동의 진가를 알다

풍암지구는 심각한 교통체증을 경험 하지만 이번엔 광주종합터미널에서 풍암지구가지 30분도 채안걸렸다 -상무지구는 업무단지 개발 ,

주거로 할거면 상무지구보다 풍암지구가 낫다고

-명지맨션은 입지가 제일떨어지고

-수요와 공급의 법칙의 진정한 의미

광주에선 상무지구가 유일하게 3베이구조

상무지구는 광주상권이 아니다 목포,나주,전주등 번화한 큰 유흥상권이 없는 인근에서 몰려오는 전라권 전체의 상권이다

tip

아파트의 구조

아파트 2베이,3,4베이를 나누느 기준 한방향에서 보이는 방이 몇개인지 따지는 것이다 베이가 많을수록 채광이 좋아진다

2베이 : 아파트 밖에서 안방과 거실이 보인다

3베이 : 방두개와 거실이 보인다

4베이 : 방세개와 거실 한개를 전면에 배치한 구조다

전라권 임대사업하기 괜찮은 항구도시 목포

-서울 아파트 가격 맞먹은 옥암동 아파트

일단 바다 조망이 있는 산정동 대송에이스빌 상동으로 가는 길목에 있는 용해동 청산푸른 아파트 옥암동 한라비발디 목포에서 최근뜨는 지역은 옥암동 지도를 보면 목포 터미널에서 남동방향이다

-산정동 신안비치 1차 32평은 보증금 1000/60우러세가 괘 비싼편

첫번째 물건지인 대송에이스빌은 신안비치아파트 바로 옆에 있다

-옥암지구는 이제 막 생기기 시작한 택지개발지구인 만큼 나대지에 고층 아파트들이 우뚝 솟은 모양새

-다시찾은 옥암동 남악신도시

-평균 임대수익률9%, 신안비치는 2는 16%로 최고

목포 소형 아파트 임대수익률은 평균 9%선이다 다시말해 대출을 60%까지 받고 금리를 5.5% 가정할때 내돈 3200만원을 투자해서 1년 303만원을 가져간다는 의미

월세여왕의 투자다이어리

나주, 빌딩투자에 도전하다

tip

1.손품이 돈이다 아파트, 오피스텔뿐 아니라 상가, 빌딩까지도 경매 검색 영역을 넓혀보자 의외의 알짜 물건을 발견할지도 모른다

2.하자 판단은 전문가에게 수익률이 좋은데 싼 물건은 반드시 전문가에 의뢰하자 여부를 검토하자 특히 법률적인 문제는 전문가에게 맡기는게 좋다

전라권 돈도 풀리고 사람도 몰리는 여수

신기동 주공2단지 급매4100만원 수익률18%

8개월후 다시 찾은 여수, 신기주공아파트는 어느새 5천만원

지방아파트 투자매력

경매사이트에서 최저 5천만원 미만의 전국 아파트 물건 검색 원주, 여수등 대형 호재들이 있는 곳이다

지방아파트틀 볼때는 월세시세조사가 가장 중요하다

-전라권 땅 투자에 홀리다 광양

-강원권 강원도의 진주 원주

원주 아파트에 주목한 이유-평창올림픽 수혜지