12월 기획스페셜

[2007년 달라지는 제도] 2주택자 양도세 중과, 후분양제 시행

자료원 : 부동산114 등록일 : 2006/12/15 내년 2007년부터 달라지는 부동산 관련 제도나 정책이 많다. 부동산 시장은 정부의 정책, 제도 변경에 따라 단기간 민감하게 반응하는 만큼, 달라지는 내용을 알아두는 것이 중요하다. 특히 내년에는 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과가 시행되는 등 세제 분야에서 달라지는 내용이 많아 향후 부동산 시장의 수요 및 가격 움직임에 귀추가 주목된다. 그 밖에도 후분양제, 인터넷 청약 등 분양시장에서도 달라지는 내용이 많고 리모델링 기준 완화, 알박기 금지 등 달라지는 주택법 내용도 많다. 1가구 2주택자 양도소득세율 50%로 강화 2007년 1월 1일부터 1가구 2주택자가 집을 팔 때는 실거래가 기준, 양도차익의 50%를 양도세로 내야 한다. 2006년까지 적용되던 장기보유특별공제도 없어진다. 또한 2006년까지 주택투기지역에서 실거래가로 과세되던 양도세가 2007년부터는 지역에 상관없이 모두 실거래가 기준으로 과세된다. 종합부동산세 과표적용률 70% → 80% 상향 종합부동산세(이하 종부세) 과표 적용률은 70%(2006년)에서 매년 10% 포인트씩 올라 2007년에는 80%로 오르고, 2008년에는 90%, 2009년에는 100%까지 단계별로 인상된다. 주택 가격이 크게 하락하지 않는 한 매년 종부세 부담이 늘어나게 된다. 이에 따라 현재 종부세 과세 대상에 해당하지 않던 주택의 소유자들도 2007년에는 종부세 대상에 포함될 수 있다. 신축주택 비과세 특례 2007년 말 폐지 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일자 기준으로 종료된다. 비과세 특례제도는 1998년~2003년에 지어진 공동주택의 최초 입주자로 1가구 2주택자의 경우 기존 주택에 대해 비과세 혜택을 주었던 것으로, 1가구 2주택 보유자는 기존 주택을 2007년 12월 31일까지 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 2008년 1월 1일부터는 비과세 특례 적용을 받았던 아파트도 주택으로 간주되어 2주택 이상 보유 시 양도세가 부과된다. 기존주택 매각시 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 내야 한다. 단, 신축주택에 대해 5년간 발생한 양도차익은 현재와 같이 양도세가 100% 감면되고, 1가구 2주택 양도세 중과(50%)도 적용되지 않는다. 실거래 신고 60일로 늘고, 분양권도 실거래가 신고대상 포함 "공인중개사의 업무와 부동산거래신고에 관한 법률" 의 개정에 따라 2006년 말 국회에서 법안이 통과되면 이르면 2007년 하반기부터 시행될 전망이다. 우선 현행 부동산 실거래가 신고기간이 2007년 하반기부터는 30일에서 60일로 늘어난다. 부동산 실거래가 신고도 매도/매수자 중 한 쪽만 하면 되고 일방이 신고에 비협조적이거나 거부할 경우 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과된다. 그 동안 신고 과정에서 쌍방간에 발생했던 문제는 다소 해결될 것으로 기대된다. 그 밖에 아파트 분양권과 입주권도 실거래가 신고대상에 포함된다. 즉, 분양권 프리미엄에 대해서도 과세가 가능해지는 셈이다. 신고 대상은 주택법 상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합 아파트다. 상가나 오피스텔 분양권은 제외된다. 공공택지 내 공공분양아파트는 공정의 40% 마쳐야 분양 가능 분양시장에서 크게 달라지는 것은 "후분양" 이다. 공공택지에서 짓는 공공분양 아파트는 2007년부터 공정의 40%를 마쳐야 분양할 수 있다. 또한 2009년에는 60%, 2011년에는 80% 공정 이후 분양하도록 단계별로 조정된다. 서울시에서도 SH(서울도시개발)공사가 짓는 아파트의 경우 공정률이 80%를 넘은 뒤 분양하도록 후분양제를 앞당겨 시행한다. 그 밖에 2006년 12월 이후에 분양승인을 받은 투기과열지구 내 분양아파트는 인터넷 청약이 의무화된다. 리모델링 가능 연한 20년 → 15년으로 단축 "주택법" 개정에 따라 증축을 수반한 리모델링 연한이 현행 20년에서 15년으로 단축된다. 리모델링으로 최대 9평 이내에서 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있다. 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다. 전용면적의 증가가 없는 경우는 현행대로 사용검사 후 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있도록 했다. 리모델링은 소형평형 의무비율, 임대주택 의무건립, 개발부담금제 등 재건축 규제를 받지 않는다. 알박기 어려워, 사업용지 80%이상 확보시 10년미만 보유토지 시가로 매입가능 "알박기 방지대책" 으로 주택건설개발업체가 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 매수청구 할 수 있게 된다. 지금까지는 사업용지의 90% 이상을 확보해야 보유기간 3년 미만인 토지를 매수청구(협의매수) 할 수 있어 사업진행에 어려움이 많았다. 한편, 공동주택 관리현황을 인터넷,우편,게시판 등에 공개하는 것이 의무화되고 창문틀, 온돌, 방수 등에 대해 하자 담보 책임기간이 연장 또는 신설된다. 이 개정안은 이르면 내년 1월 국무회의 통과 후, 시행에 들어가 2007년 1월 이후 사업승인을 신청하는 아파트부터 적용될 예정이다. 무단 증축 옥탑방 양성화 기간 2007년 1월 8일 종료 "특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령" 에 따라 2006년 2월부터 시행됐던 무단 증축된 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물의 양성화 기간이 2007년 1월 8일자 기준으로 종료된다. 양성화 대상은 2003년 12월 31일까지 완공된 연면적 50평이하 단독주택과 연면적 100평이하의 다가구주택, 가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 주거용 위반 건축물 주인은 양성화 기간 만료 전까지 구제 받을 수 있도록 서둘러야 한다. 평 → ㎡, 법정 단위 사용 의무화 그 밖에도 2007년 하반기부터는 산업자원부에서 실시하는 법정단위 사용이 의무화된다. 따라서 계약서나 광고, 상품에 "평", "돈" 등 비법정 단위 대신 "㎡", "g" 등의 법정 단위로 표기해야 한다. 2007년 7월부터 단속을 벌이고 이를 위반한 업소나 기업에 대해 과태료를 부과할 예정이다. [부동산114 이영주]

먼저 결론을 말하면 지금 청약상품 가입은 금물이다.

지난 11월 3일 추병직 건교부 장관이 검단 신도시 계획을 발표하면서 온 나라가 현 정부의 성토장으로 변하고 있는 느낌이다. 사실 ‘시장 원리’인 수급을 무시한 현 정부의 부동산 정책은 실패가 예정돼 있었던 것이다. 추병직 장관의 주택공급 발표는 부동산 시장에 항복을 선언한 것이나 다름이 없다.

애초부터 시장원리에 입각해 주택공급을 늘리는 정책을 취해 왔다면 이런 혼란 상태로까지 치닫지는 않았을 것이다. 세금으로 부동산 가격을 낮추겠다는 발상이 현재와 같은 상황을 초래한 가장 중요한 원인이라고 본다. 부동산 정책 집행자와 관련자들은 부동산 가격 상승의 주범을 부동산 투기세력으로 몰아 세우고 있지만 1980년대 후반 이후 지속적인 부동산 가격 상승의 주범(?)은 1950년대와 1960년대에 출생한 베이비붐 세대다. 이들의 내집 마련을 위한 당연한 욕구와 보다 나은 생활 및 부를 늘리려는 욕구에 의해 부동산 가격이 상승할 수 밖에 없었던 것이다.

여기에 주식에 비해 경기의 영향을 덜 타는 부동산의 특성상 큰 변동 없이 상승 추세를 보여 온 부동산 가격의 추이가 학습효과를 발휘해 우리 한국인의 부동산 선호 의식이 더 강해진 것이 사실이고 이런 요인들이 복합되면서 부동산 선호 의식이 강도를 높여 왔다. 그런데 이런 근저의 실상을 외면한 채 수급을 고려하지 않는 정책을 펴 온 것이 부동산 시장 혼란의 화근이다.

하지만 지금이라도 주택 공급을 늘리지 않으면 안 된다. 수요를 충족시키지 않고서는 주택가격을 안정시킬 수 없기 때문이다. 오히려 만시지탄일 뿐이다. 어쨌든 주택이 금방 만들어서 공급할 수 있는 성격의 자산이 아니기 때문에 앞으로 공급을 늘린다 해도 향후 3년 정도는 이미 초과 상태인 주택수요 때문에 아파트를 비롯한 주택가격이 크게 오를 수 밖에 없고 여기에 정부의 불신까지 겹쳐 다른 부동산도 크게 오르게 될 것이다.

문제는 이렇게 때늦은 주택 공급 방침으로 2010 ~2012년에 주택공급량이 집중될 전망이어서 이때 이후 부동산 가격은 필연적으로 조정을 받게 될 것이 거의 확실하다. 또한 혼인건수의 추이에 비추어 2010년 이후 10년 가까이 부동산 시장이 침체될 것이기 때문에 부동산 정책 당국과 의도는 다르지만 지금 부동산 투자를 시작하는 것은 자칫 상투를 잡을 공산이 크다.

주택청약상품 별 효과 없을 것
마찬가지로 지금 이후로는 주택청약상품도 가입을 자제해야 할 것이다. 지금 청약상품을 가입한다면 2년이 지나야 1순위 자격을 취득하게 되는 바, 그 시기는 2009년쯤이다. 그야말로 부동산이 상투를 트는 시기인 것이다.

아직 우리 한국 부동산은 사실 버블 상태라고 볼 수 없다. 그러나 앞으로 수요의 폭발과 정부에 대한 불신이 상승작용을 일으키면서 버블상태로 치닫게 될 가능성이 크다. 차기 정부가 국민의 신뢰를 받아 진화에 나선다면 버블 정도를 낮출 수는 있을 것이지만 원천적으로 막기는 어려울 것이다.

그러나 2010년을 전후해서 우리 한국 부동산은 다음 변수들이 복합되면서 장기 하락을 면하지 못할 것으로 예상된다. 1990년대 일본의 재판이 될 가능성이 크다. 그러나 가장 강력한 복병은 저출산에 따른 혼인건수의 급감 추세다. 부동산 특히 주택의 가장 강한 매수세력은 혼인가구인데, 1996년을 정점으로 감소하고 있기 때문이다. 국민은행과 통게청 자료에 의하면 우리 한국 가구는 결혼 ? 남자 초혼연령 30세, 여자 초혼연령 27세 ? 후 7년에서 10년 사이에 주택을 마련하게 된다 바로 이 점 때문에 주택가격은 높은 상관관계를 보이며 혼인건수에 10년 정도 후행해 오고 있다.

① 국내경기의 상승국면 종료
② 미국을 비롯한 세계경기의 확장세 종료
③ 2008년 북경 올림픽 후 중국 경제의 하강 가능성
④ 혼인건수의 급감 추세

지금 나이를 불문하고 주택마련을 위해 지금 주택청약부금이나 주택청약저축을 가입할 계획이라면 그 돈으로 적립식 펀드를 가입하는 것이 훨씬 낫다. 그러나 이 기회도 얼마 남지 않았다. 내년 상반기까지가 적기이다. 내년 상반기를 놓치면 적립식 펀드로 얻을 수 있는 수익은 크게 줄어들게 되고 높아지는 평균매입단가 때문에 오히려 위험만 더 커지게 된다.

주택청약예금을 가입할 생각이라면 이 역시 차라리 주식형 펀드에 가입하는 것이 낫다. 이것이 앞을 보는 현명한 사람이라면 취해야 할 최선의 선택이다. 양도세 비과세 혜택 적용 기간과 부동산 거래 시 소요되는 각종 비용 등을 고려하면 답을 찾는 것은 그리 어렵지 않을 것이다.

내집 마련 2013년 이후로 미루는 것이 현명하다
그리고 부동산 매입을 적어도 2013년 이후로 미룬다면 훨씬 싼 가격으로 편하게 내 집을 마련할 수 있을 것이다. 지금같이 가격이 폭등하는 시기에 집을 마련하려 든다면 높은 이자 부담에 재정적으로 힘겨워질 것이고 더욱 불행스러운 것은 이렇게 힘겹게 주택을 마련하고 나서 그 기쁨을 누리려는 시기에 재산이 크게 줄어버릴 가능성이 큰 것이다.

아무리 열심히 살아도 그리고 아무리 열심히 저축을 해도 재산이 늘지 않고 투자에서 손해를 보고 있다면 그것은 세상의 잘못이 아니라 내 판단 잘못임을 알아야 한다. 거센 탁류를 거슬러 배를 아무리 열심히 저어 본들 단 몇 미터도 앞으로 나아가지 못할 것이다. 그러나 물살을 따라서 배를 저어간다면 편하고 빠르게 앞으로 나아갈 수가 있다.

부자와 가난한 사람의 투자에 있어서 차이는 세상, 즉 경제의 흐름을 읽으면서 기술(재테크)을 활용하는 것이다.