좋은 입지를 찾는 체크포인트

* 유동인구 많은 곳 : 하지만 머무르지 않고 흐르는 유동인구가 많은 곳은 피해야 된다.

* 노점상 많은 곳 : 노점상은 노른자 위에 진을 친다.

* 이면도로가 유리하다 : 회전율이 빠른 패스트푸드 등 대형 음식점은 예외

* 물은 낮은 곳으로 흐른다 : 언덕짐 곳은 피한다.

* 상가의 연속성이 끊어진 점포는 피한다 : 상가 중간에 놀이터나 주차장이 있거나 저녁에 일찍 문을 닫는 업종인 우유배달, 카센터, 부동산등이 바로 옆에 있는 곳은 피한다.

* 출근 길목보다는 퇴근 길목이 좋다.

* 싼 게 비지떡 : 초보자일수록 권리금이 있고 영업권이 형성된 자리르 찾아야 한다.

* 주인이나 간판이 자주 바뀌는 점포는 피한다.

* 간판이 커야 가게도 산다.

장소 계약전 체크 리스트

접근성

대중교통을 이용한 접근이 용이한가?(지하철 역, 버스정류장, 마을버스 등) / 횡단보도나 육교와의 거리는? / 도로와의 접근성이 양호한가? / 주차장이 필요한 업종인가? / 입지 앞에서 교통체증이 있는가? / 경사, 계단, 턱 등 장벽이 있는가?

상권특성 상주

인구의 수와 경제적 수준은 어떠한가? / 반경 500미터 이내에 경쟁업소 현황은 어떠한가? / 해당 지역의 주택 밀도와 세대별 평수는? / 유동인구의 특성은 어떠한가? / 마을버스, 백화점 셔틀버스가 상권에 미치는 영향은? / 내가 하고자 하는 업종과 상권의 특성과의 부합 여부는? 가시성 점포 전면의 노출상태가 양호한가? / 점포가 몇 미터 전방에서 보이나? / 간판설치와 인테리어 시옥에 문제가 없는가?

경쟁력,

수익성 경쟁 점포는 어디에 위치하고 그 점포의 고객 흡인력인 어느 정도인가? / 경재 업소와의 차별화 전략은 있는가? / 하고자 하는 업종에 대한 점포규모의 적정성은? / 자발적 수요와 잠재적 수요의 창출 가능성은? / 기대 매출이 합리적으로 설정되었는가? / 권리금. 보증금, 임대료가 적정한가?

법적인 문제

도시 계획상의 하자나 법적으로 문제가 있는 건물은 아닌가?

배후 지역 세대수 및 이구 현황 파악표 아파트 단지 세대수, 인구수 / 대형 사무실 상중 인구 / 백화점, 공공시설, 은행 등 출입 인원

<출처:일억버는 음식점, 일억 날리는 음식점>

“6.2평 점포 5억5천만원에 낙찰” ( 평당 8천8백70만원)

이는  주공이 지난 3월 인천 삼산택지지구에서 공급한  상가 낙찰가이다

지난 4월  수원 망포동에서 분양된 단지(6백90여가구)내 8개 상가는  평균 낙찰가는 216%로  입찰경쟁률만  13.2대 1이었다.또한 지난 5월에  주공이  부평구 삼산지구내 3개 블록의 주공상가에 대한 공개입찰을 실시한 결과 평균 낙찰가율은 215%로 이르러  평당 평균 3576만원에 낙찰됐다.삼산지구 7블록 상가의 경우도  1층 4개 점포의 입찰에서 최고 낙찰가가 평당 5085만원을 기록하여  280%의 낙찰가율을 보였다. 이와 같이  최근 공개입찰에 부쳐진 주공 상가의 예정가대비 낙찰가율은  보통 200%가 넘는게 보통이다.  택지지구내에 위치한 상가의 경우는 단지규모에 비해 상가비율이  일정규모 이하이기 때문에 안정적인 투자가 가능하다.

 주택거래 신고제에 연이은 재건축 개발이익환수제로 인해 주택시장은 전혀 회복될 조짐이  없이 줄곳 내리막길을 걷고 있다. 하지만 아직까지  정부의 규제의 칼날에서 벗어나 있고 오피스텔과 펜션에 이르기까지  규제의 압박으로  인한  투자수익 급감으로  마땅한 투자처를 찾지못한 부동자금이 비교적 안전하고 고수익인 임대수입을 올릴수 있는 주공에서 분양하는 단지내 상가로 몰리고 있는 것이다. 상가투자의 경우 현재까지  전매제한이나 분양방식 등에 대한 규제가 없다.

주로 택지지구내에서 공급이 이루어지는 주공단지내 상가는  비교적 민간업체에서 분양하는 상가보다 내정가가  낮게 책정되고 상가수가 단지규모에 비해 너무 많이 있지 않아 투자처로서는 금상첨화다.또한  주택공사에서 분양하는 것이기 때문에 안전성에서 민간업체보다  앞서가고 게다가  주공단지의 특성상 대단지로 구성된 중,소형 평형이 밀집된  아파트로 이루어져 대규모 배후단지가 충분히 단지내 상가로의 유입력이  뒷바침된다. 앞으로도 장기간  저금리기조가 유지되면  임대수익과 프리미엄을  동시에 챙길 수 있는  주공단지내 상가의 인기는 계속 될것이다.

하지만  택지지구내 상가는 아파트 완공후 인구유입으로 인해 입점후 할인점 등 대형유통시설이 인근에 들어서는게 다반사이기 때문에 시간이 지날수록 경쟁력이 떨어질수도 있다.

또한  자칫 이런 고가낙찰 분위기에 휩쓸려 자금계획이나 수익율을 고려하지 않고 낙찰받는  경우도 있는데 이 경우는 낭패를 보기 쉽다. 독점 상권이 보장되지만 낙찰가격이 높게 형성되면 수익률을 맞추기가 어렵기 때문이다.

통상 단지내 상가 투자수익률을 8∼12%로 보는데 주공상가의 경우도 낙찰가율이 200%를 넘어서면 수익률이 8% 이하로 떨어지게 되기 때문에  투자자금 대비 수익력을 면밀히 검토해야 한다  

특히 기반시설이 완비된 택지지구내 단지내 상가라 하더라도 미분양이 장기간 해소되지 않는 곳에  배후상권이 미흡해 대출을 이용해 상가를 무리하게 분양받았다면  오히려 기대에 못미치는 임대료 수입과 대출이자로 인해 오히려 자금 부담과 더불어 상가를 다시 팔 때 애로점이 있다.   

섣불리 주공에서 분양하는 택지지구내 상가라고 무턱대고  덤벼들지 말고 보수적인 관점을 갖고 연 10%정도의 수익률이  나온다는 계산하에  선별적으로 투자하는  지혜가 필요하다. 특히 상가의 경우는 경기가 급속히 악화되면  주거용인 아파트보다 먼저  타격을 받기 때문에 주의해야 한다.

기본적으로 단지내 상가를 고를때에는 단지규모와 주변 상권과의 경쟁관계를 고려하여야 하며 상가를 분양받을 때에는 인근에 대형 할인매장,  백화점이 있는가   확인하고  의류점 과 같은  중복 업종은 되도록  피하고 세탁소나 중국점 같은 생활 밀착형을 택해야  한다.

또한   대형평형으로 이루어진 것보다 이왕이면 중,소형이 고루 혼재된 평형으로 500가구 이상, 가구당 점포면적은  0.5~0.6평 이하가 적당하다고 하겠다.

 ▶  분양중·예정인 주공단지내상가

정부가 이번에 택지지구내 공급되는 아파트의 분양가격 원가 공개에 대한 기본 방침을 전용면적  25.7평이하와 초과로 분리하여 원가연동제(확률 많음)와 채권입찰제(확률 절반)로 가닥을  잡아가고 있습니다.

 따라서 택지지구내에서 공급되는 주공아파트의 가격이 크게 낮아지고 택지개발지구의 아파트는 중,소형아파트의 분양가격과  대형아파트의 분양가격이 이원화되며 평당 APT분양가격이 크게 차이가 날 것으로 보입니다. 이에 따른 여타 민영대형APT 분양가격이 상승세를 띨 것으로 예측되지만, 분양가격이  자율화되어 이미 시장 가격에 반영되었으므로 대형APT 가격 상승보다는 실수요자 입장에서는  중소형APT의 청약이익이 커져 중소형APT 청약 경쟁률이 크게 높아지는 현상이 나타날 전망입니다.

내집마련 수요자들은 통장을 어떻게 사용해야 될까요?

사례별로 알아 보겠습니다.

case 1. 난 서울에서 사는데 아직 집이 없어요! 어떻게 하면 좋을까요?

아 네~에, 무주택 우선순위에 해당해블면  굳이 서울지역의 아파트를 분양받기보다는 참는김에 올해 한해만 더  꾸~욱 참고 기다려 보세요. 내년부터 원가연동제가 시행되어 분양가가 지금보다 20~30정도 싸지는데, 그때  장롱속에서 청약부금을 꺼내서   화성  동탄, 파주 교하,  판교 등의 중소형APT 무주택 우선순위 겨냥하는 것이 좋겠습니다.  다만, 청약 저축을 5년이상 불입했다면  청약예금으로 전환하지 말고  자격 요건을 잘 따져 청약저축으로 서울지역의 주공, 시영APT를 분양 받는 것이 유리합니다.

case 2.  서울에서 오래 살았고 내집은 이미 마련한 상태입니다. 어떻게야 할까요?

서울을 제외한 수도권에서 공급되는  공공택지개발지구의 대형APT 분양가격이 상승할 확률이 높아지기 때문에 인기지역을  제외한 수도권 공공택지개발지구의 대형APT 분양실익이 많이 떨어질 것으로 보입니다. 따라서  공공택지개발지구보다 민영택지개발지구 에서 저렴하게 공급되는 대형APT를 노리는 전략이  유리할 것으로 보입니다. 따라서, 서울지역의 재건축 대형아파트 또는 수도권 지역의  민영개발 대형APT가 유리합니다. 그러나, 이미 택지가 공급된  화성 동탄, 파주 교하, 일산 풍동  등은 대형APT 분양실익이 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다. 따라서 이지역의 중.대형 아파트를 올해 반드시 노리셔야 합니다.

case 3. 전 수도권에서 사는  무주택자입니다. 어떻게 해야 할까요?

수도권 무주택의 경우는 청약저축을 장롱에서 꺼내어 공공택지개발지구  APT 또는 해당지역에서 분양되는  주공APT를 겨냥하여 하세요. 공공택지개발지구는 지역주민에게 30% 우선 배정이 있을 뿐 아니라 무주택 우선 순위자에게는 75%가 배정되기 때문에 청약저축을 던져  맞출 확률이 높습니다. 게다가  공공택지개발 지구의 주공APT는 지역 주민에게 100% 우선배정되기 때문에 유리합니다.

case 4. 전  수도권에 살고  집을 가지고 있습니다. 어떻게 해야할까요?

 공공택지개발지구의 중소형APT로 분양받는 것이 좋습니다. 무주택 우선순위가 75%를  가져가기 때문에 불리하지만 지역순위 30% 우선배정에게 유리하기 때문이죠 .그리고 지역에서 분양되는 민영개발 대단지APT는 지역주민에게 100% 우선 배정되기 때문에 민영개발 대단지  APT의 청약이 좋습니다.

그러나 민영개발 APT는 분양가격이 높게 나오는 단점이 있기 때문에 분양가격을 잘 따져보는 것이 좋고 또한, 이미 택지가 분양된 화성 동탄, 일산 풍동, 파주 교하 등은 대형APT의 상대적인 이익이 예상되기 때문에 중.대형평형으로  집을 늘리려거든  올해 안에 청약통장을 이지역을 청약하시는 것이 좋겠습니다.

그 동안 높은 분양가 때문에 청약통장 무용론이 제기되기도 했으나 앞으론 택지지구내에서는    전용면적 25.7평이하의 원가연동제로 인해  청약통장의 인기는 다시 부활될것으로 예상합니다.