“작년 11월 방 3칸, 화장실 2곳, 100㎡(34평) 크기의 아파트를 샀습니다. 82㎡(25평)짜리 내 집을 팔고 큰 집으로 옮겨가지 않으면 안 될 것 같은 다급함에 대출을 3억원이나 받아 버블세븐 지역에 어렵게 집을 마련했습니다. 주변의 집값이 오르는 것을 보면서 아내도 더 오르기 전에 집을 늘려가자고 저를 졸랐습니다.

그리고 1년이 가까워옵니다. 갖고 있던 82㎡ 집은 아직 못 팔았습니다. 4억5000만원에 팔려고 내놓았지만 이제는 4억원에도 안 팔립니다. 3억원 융자금은 1년새 월 이자가 50만원이 더 붙었습니다. 동시에 종합부동산세 대상자가 됐습니다. 저 같은 경우는 어떻게 해야 하나요?

저는 또 ‘처분조건부 대출자’라고 합니다. 빨리 융자금을 갚거나 종전 주택을 팔지 않으면 금리를 15%까지 올리고 집을 경매 처분한다고 은행에서 전화도 걸려왔습니다. 우리나라도 집값이 급락해 미국의 서브프라임 모기지 사태가 오거나 파산에 이르지는 않을지 두려워 잠을 못 자겠습니다. 이제 곧 새집을 등기한 지 1년이 되고 2주택자가 됩니다.”(H씨와의 상담 중에서)

성큼 다가선 가을, 하늘은 높고 푸르다. 녹색은 점차 갈색으로 변하고 공기는 선선해진다. 오곡이 결실을 보고 단풍은 아름다운 성숙의 계절. 조금씩 집을 늘려가고, 넓어진 공간에 행복을 담아가는 그 자연스러운 작업이 왜 이리도 혼란스럽고 힘들단 말인가. 지난해 부동산 가격 폭등의 광풍을 타고 집을 사거나 늘려간 사람들은 세금폭탄과 대출폭탄에 이 좋은 가을, 귀뚜라미 소리가 달갑지 않고 잠을 이루지 못한다.

전혀 예측할 수 없고 지나치기까지 한 부동산 정책과 각종 경제 변동 상황, 낮은 금리 때문에 애써 모아둔 돈이 허송세월을 한다는 심각한 고민은 많은 개미에게 서둘러 집을 사게 했다. 하지만 몇 년이 지난 지금, 은행에서 수억원을 빌리며 자발적 채무자가 된 이들은 자신의 인생 드라마가 비극의 흑백 화면으로 바뀌어가고 있음을 직감한다. 기대하던 장밋빛 화면은 오간 데 없고 흑백 화면에는 월급의 절반을 은행에 가져다주고 금리가 더 오를까 두려워하는 가난하고 초라한 이방인이 우두커니 서 있다. 돌이켜 반성하면 시황에 눈이 멀어 집을 사서 돈을 벌고자 한 ‘욕심’이 문제였다.

삐라처럼 날아드는 규제의 폭탄들

자본과 부동산이 만나는 수요와 공급의 ‘시장원리’, 그리고 ‘필요한 숫자나 크기만큼 내 집을 가질 수 있는 권리’. 이 두 가지 주제는 지금 이 나라에선 인정돼서는 안 될 정부의 구속 대상이다. 1주택자가 이처럼 규제의 대상이 된 것은 국내 부동산 사상 초유의 일이다. ‘6억원 이상의 종부세 대상 주택’ 소유주는 이번 규제의 대표적인 피해자다. 2003년 말 또 하나의 부동산 보유세 개념으로 만들어지기 시작한 종부세는 2005년 8·31 부동산 대책으로 그 마각을 드러냈다. 그것은 정부가 만들어낸 새로운 세금이자 오르는 주택에 가해진 벌금형이었다. 그래도 이후 한두 해는 세금의 상승폭보다 집값의 상승폭이 컸다. 당시 일각에서는 이런 우려가 제기됐다.

“저런, 세금보다 부동산 가격이 더 올랐다고 좋아하다니…. 집이 현금으로 당장 바꿀 수 있는 것도 아니고…. 저 싸움은 틀림없이 집을 가진 자가 진다. 집값은 끝없이 오를 수 없고, 다들 집을 팔지 않는 한 꾸준히 늘어나는 세금을 낼 돈이 없을 것이기 때문이다.”

그 우려는 2년이 지나 현실이 됐다. 그 사이에 ‘확실한 보너스 규제’인 대출규제가 또 생겨났다. 부동산 가격을 안정시키기 위해 주택의 매수 세력을 원천 차단한 것이다.

“아이구, 이젠 정말 큰일 났어요. 집은 안 팔리고 세금은 눈덩이처럼 불어나네요.”

2005년 말 9억원 이상 주택 소유주에게 부과된 종합부동산세는 그래도 잘 넘어갔다. 비싼 집을 가진 사람들은 몇십만원에서 몇백만원의, 견딜 수 있을 만한 세금을 내고 푸근한 연말을 맞았다. 그러나 2006년 말 6억원 이상 주택 소유주에게 부과된 종부세는 문제가 심각했다. 과세표준이 70%로 오른 데다 공시가격이 30% 이상 올라갔고 종부세 부과선도 6억원으로 내려갔다. 과장을 좀 보태 전국 방방곡곡 모든 고을이 시끄러웠다. 아파트촌에는 플래카드가 붙고 곳곳에서 ‘주민모임’이 열렸다. 정부는 큰소리로 외쳤다.

“누구든 종부세 납부를 방해하거나 거부하기를 선동하면 처벌할 것입니다.”

하지만 ‘종부세 대책모임’에 모인 사람들은 불복 절차만 문의할 뿐 누구도 적극적으로 나서지 않았다.

“이 사람들 속에 세무서 직원이 있을지도 몰라. 말 잘못 꺼냈다가 괜히 시달림당할라.”

2007년 연말, 세 번째 종부세고지서가 날아온다. 과세라인 6억원, 과세표준 80%, 과세 기준일은 2007년 1월1일. 상당액이 될 것이다. 이른바 ‘세금폭탄’. 지금껏 앓는 소리로 말하던 ‘세금폭탄’은 장난감 폭탄일 뿐이다. 올겨울, 하늘에서 삐라처럼 날아드는 세금폭탄 고지서는 실전(實戰) 폭격만큼이나 무섭고 파괴력이 클 것이다.

언제 집을 살까?

“차라리 지금이 집을 살 때가 아닌가요?”

“에이, 쓸데없는 소리…. 뭐 하러 불구덩이로 들어간단 말이오.”

“그러면 언제 집을 사야 하나요?”

이 질문에 대한 일반적 해답은 ‘2주택자에 대한 규제가 풀리는 날’이다. 부동산시장을 억지로 누르고 있는 각종 규제는 지금 2주택자를 집중 공격하는 중이다. 2주택자를 누르면 ‘주택시장’이 가라앉는다. 알고 그랬을까? 아무렇게나 여러 방법을 쓰다 보니 그 방법이 먹혔을까? 어찌됐든 그 답은 ‘2주택자에 대한 규제가 풀리는 날’이다.

2주택자는 억제책과 부양책의 바로미터다. 2주택자는 지금 고통 받고 있다. 2007년 1월1일부터 2주택 소유자의 양도소득세는 양도 차익의 50%다. 거기에 주민세 10%가 붙으니 실제 양도시 세금은 55%다. 거기에다 10년 이상 보유하면 깎아주던 양도소득의 30%에 달하는 장기보유 특별공제도 사라졌다.

종부세는 1주택자의 머리 위에 또 하나의 주택을 올려놓고 그 몸통 중 6억원 이상 부분에 과세를 해 목을 죈다. 여기에 실거래가 신고와 대출 제한으로 매수자를 매도자의 근처에도 못 오도록 저 멀리 쫓아낸다. 9월부터 시행된 청약가점제는 2주택자와는 무관하고 1주택자와도 거리가 먼 무주택자를 위한 법이다. 분양가 상한제는 1주택자가 기존 주택을 매입하려는 수요를 꺾어놓고 5년에서 10년의 전매제한을 만들어내 시장을 가라앉힌다.

우리나라에는 총 1400만 가구의 ‘집’이 있고 1400만 가구의 ‘가구주’가 있다. 이른바 주택보급률 100%, 1가구 1주택 시대다. 그러나 실제로 들여다보면 1주택자의 비율은 68%, 2주택자에서 11주택 이상자까지 다주택자의 비율이 32%다. 다주택자 32%는 1주택자의 몫을 잠식해 무주택자로 만들어놓는다.

결국 1400만 가구는 600만 가구의 1주택자와 270만 가구의 2주택 이상 다주택자, 530만 가구의 무주택자로 구성된다. 이 가운데 600만 가구의 1주택자가 추가로 주택을 구입해 2주택자가 되려는 것을 방해하고 2주택 이상자가 집을 계속 보유할 수 있는 환경을 불안정하게 만들어놓으면 부동산시장은 기력을 잃어버린다. 그럼 2주택자의 매도 물량을 받아낼 대상은 530만 가구의 무주택자인데, 그 사이에는 상당한 경제적 갭(gap)이 있다. 2주택자가 가진 집은 무주택자가 사기에는 너무 비싸다.

빈익빈 부익부, 억겁의 윤회

부자와 빈자. 세상은 불공평하다. 모두 다 부자인 세상, 그런 사회는 원칙적으로 불가능해 보인다. 사람들은 재화를 가운데 두고 뺏고 빼앗기는 제로섬 싸움을 진행 중이다. 그 대상물 중 하나가 부동산이다. 정책에 따라 움직이며 급격히 가격이 오르다가도 각종 규제가 생기면 거래가 뚝 끊기는 그래프의 반복. 가난한 사람들은 대개 가격 곡선의 꼭짓점, 즉 ‘상투’ 지점에서 물건을 사게 된다. 생활 인프라나 시스템이 자금과 정보, 그리고 예측력 측면에서 열악하기 짝이 없기 때문이다.

2006년 11월, 부동산시장에 최대의 거래량이 터졌다. 웬만한 전문가라면 예측이 가능한, 이른바 ‘꼭지’였다. 주택담보대출은 4조2000억원 더 늘어났다. 더불어 마이너스통장 대출도 1조6000억원 늘었다. 2002년 10월 이후 4년 만에 최대치를 보이며 증가한 5조8000억원의 대출금은 고공행진을 벌이며 춤을 추는 금리 때문에 대출자에겐 엄청난 고통을 안겨준 애물덩이가 됐다. 올해 하반기 두 차례의 콜 금리 인상을 기반으로 올라간 여신 금리로 말미암아 1억원을 빌린 사람은 작년 대비 연 150만원씩 이자를 더 부담해야 하는 상황.

지난해 말, 새집을 살 때 가지고 있던 집은 조만간 ‘판매조건부 주택’에 물리거나 새집 등기 후 1년 내 팔지 못하면 2주택이 되어 집이 팔리더라도 양도세 50%를 내야 한다. 빨리 팔아야겠다고 마음을 먹는 순간, 이미 때는 늦었다. 시장 형편은 ‘매수인 1명에 매도인 15명’인 상황. 제 가격을 받는 정상적인 거래가 어렵다. 이 시장은 대체 어떻게 될까? 그 답은 명확하다. 막차를 탄 ‘착한 서민’들은 결국 손해를 보고 빠져나와야 한다. 그것이 ‘현실’이고 ‘운명’이다.

‘부동산 폭등 → 막차 타기 → 각종 규제 → 세금 증가 → 금리 인상 → 매물 증가 → 집값 하락 → 저소득층 타격….’ 안타깝지만 과거의 역사나 지표는 늘 이렇게 흘러왔다. 또 그렇게 흐를 수밖에 없다. ‘기회를 선점’하고 동시조건으로 ‘레버리지’를 쓴 사람들은 돈을 번다. 그러나 주위 사람들이 부동산으로 돈을 버는 것을 여러 차례 보면서 막판에 타인의 돈을 빌려 시장에 들어간 사람들은 사연이 어떻든 대개는 잃고 나온다. 그 와중에는 급작스레 오르는 금리와 부동산 경기 침체의 시간, 늘어나는 세금 등 과거와 토씨 하나 다르지 않은 ‘계절의 변화와 비바람’이 있었다. 항상 ‘예상치 못한’이란 전제가 붙지만.

일단 사두고 보자!

그 고비의 시간이 깊어질 즈음 다시 ‘돈 있는 사람’들이 그 물건을 산다. 각종 규제는 완화되고 그리고 새로 물건의 주인이 된 사람들은 야금야금 돈을 벌어간다. 다시 원래대로 시장이 풀려가는 것이다. 그것은 자본시장의 원리이며 기억 속에 있는 현실이다. 그 환경을 만드는 이유에는 정치적 요소와 경제적 요소, 심리적 요소 등 각종 내재상황이 존재한다.

그럼 이런 구렁텅이에 빠진 우리는 어떻게 해야 하는가. 위기는 곧 기회이고, 기회는 또다시 위기를 불러올 수 있다. 문제는 지금이 위기인지 기회인지를 판단하는 것이다. 따라서 지금은 어떤 자에겐 기회의 시기이며, 또 다른 이에게는 침잠의 시기, 고통의 시기가 될 수 있다.

무주택자는 지금이 집을 살 때다. 청약통장을 가졌다고 무작정 청약을 기다리는 것은 어리석은 일이다. 납입 횟수가 제법 쌓인 청약저축 가입자나 청약 가점이 어느 수준에 오른 청약예금 가입자는 청약을 기다려보겠지만, 그렇지 않은 사람이나 청약통장이 없는 경우는 집을 살 시점이 ‘바로 지금’이다.

본인이 직접 거주할 경우는 법규가 허용하는 범위 내의 융자를 얻어서 사면 되고, 일단 사두려는 사람이라면 전세를 끼고 살 것을 권한다. 올 연말까지 나올 수밖에 없는 매물을 감안하면 지금 시장 상황은 매도 15, 매수 1 상황으로 15: 1 정도의 매도: 매수 비율을 당분간 유지할 것으로 보인다. 집을 사기에는 시장이 제법 괜찮은 상황이다.

1주택 소유자도 청약통장을 사용해 신규분양을 받을 것을 권한다. 신규분양 주택은 집으로 완성될 때까지 종부세가 부과되지 않는 데다, 분양 후 집이 지어질 때까지의 시간, 즉 앞으로 약 3년 안에 현재의 세금폭탄 정책과 무리한 강경 일변도의 부동산 규제에 일대 변화가 올 것으로 예측되기 때문이다. 청약통장이 없는 1주택자는 기존 주택을 매입해 지역이나 평형 갈아타기를 시도할 수 있는데, 이 경우엔 매우 신중해야 한다. 일단 기존 주택을 매입하고 나면 되팔기가 어렵기 때문이다. 어렵게 말하면 ‘환금성이 떨어지는 시장 환경’이라는 이야기다.

이때의 ‘안전모드’는 종부세를 완화할 만한 ‘확신’이 드는 때 결행하는 것이고, 위험모드는 지금처럼 불확실성이 세상을 지배할 때 싸게 나온 매물을 사놓는 것이다. 이 경우 기존주택을 사는 것은 100% 자기 자금으로 하는 것이 좋다. 금리 등 경제상황이 조금 더 안 좋아질 가능성도 있기 때문이다. 최소 2008년 말까지의 종부세는 염두에 둬야 한다.

‘느림의 미학’을 배울 때

팔려는 사람은 조금 더 느긋할 필요가 있다. 물론 모든 상황이 불안하겠지만 ‘과감하게’ 느긋해야 한다. 물론 여유 자금의 상황에 따라 이는 달라질 수 있다. 또 얼마만큼을 차입했느냐가 문제가 될 수 있다. 하지만 지금 집을 내놓는다고 당장 팔리지도 않는데다, 빨리 팔려면 값을 크게 내려 손해를 볼 각오를 해야 한다. 하지만 이는 연말까지의 상황일 뿐이다.

이미 2주택자라면 신경 쓰지 말고 계속 보유하는 것이 유리하다. 지금 종부세가 부담스럽다고 집을 한 채 싸게 팔아 50%의 양도세와 그에 따른 10%의 주민세를 낸다면 양도 차익이 큰 주택은 오히려 더 손해일 수 있다. 세금이 많아 최종적으로 손에 쥐는 돈이 뭔가에 다시 투자할 만큼 많지 않을 수 있다. 이 경우 집 팔고 남은 돈으로 종래 집의 가치에 달하는 집을 살 수도 없을뿐더러 저축이나 증권 등에 투자하기도 애매한 상황이 펼쳐진다.

일시적 2주택자나 양도세 일몰기간이 도래한 5년간 양도세 면제 주택 소유자로 또 다른 주택을 보유한 사람은 10~15% 내려서 ‘바겐세일’로 물건을 처리해야 한다. 이미 상황은 변했고 머릿속에 떠오르는 옛날의 가격으로는 거래가 쉽지 않다. 종전에 6억원 나가던 집은 5억3000만원 정도까지 할인해 시장을 앞서가는 매매를 해야 한다. 정 깎아주기가 아깝다면 지인이나 매수 조건이 허용되는 무주택자에게 ‘일단 이전’하고 상황이 좋아지면 재판매하거나 가격을 정산하는 방법을 찾아야 한다.

지난해 주택 가격 폭등 시점에서 수억원을 빌려 내 집 마련에 나선 주거형 1주택자도 상황은 마찬가지다. 은행의 대출이자를 도저히 감당할 수 없는 파산 직전의 상태가 아니라면 집을 팔지 않는 게 유리하다. 집값이 조정을 받고 있는 시점에서 구입가격보다 15% 정도 싸게 집을 팔 경우 거래세 등 각종 세금을 합치면 앞으로 몇 년간 물어야 할 이자보다 더 손해를 볼 수 있다. 앞에서도 말했듯, 꼭짓점에 다다른 가격은 반드시 떨어지지만 일정 기간이 지나면 반등하기 때문이다. 문제는 그 기간을 버틸 수 있는 힘, 즉 재력이다.

더욱이 대선 이후에는 어떤 일이 벌어질지 누가 알겠는가? 두 번의 콜 금리 인상에서 재미를 보지 못한 정부가 가까운 장래에 다시 콜 금리를 올려 서민의 목을 옥죌 일도 없어 보인다. 6억원 이하의 집을 가진 이들에겐 그 무서운 세금폭탄의 위험도 없다. 사실 이들은 현재의 부동산시장에선 오히려 ‘해피한’ 사람들에 속한다. 오히려 이런 사람들은 청약예금통장을 이용해 노른자위에 싸게 나오는 중대형 분양물을 노려봄 직하다. 중대형 아파트 등은 전체 분양물의 50%가 1주택자에게도 자격이 주어지는 까닭이다.

한 줄기 햇빛…대선

그렇다면 올 연말과 내년까지의 주택시장은 어떨까. 도사가 아니면 알 수 없는 이야기지만 2007년 10월부터 연말까지는 주택시장의 침체가 지속될 것으로 보인다. 미분양 물건은 급속도로 늘고, 판매가 부진한 공사 현장을 서너 군데 보유한 건설사들은 줄줄이 부도를 낼 것이다. ‘신일 해피트리’와 ‘세종 그랑시아’는 시작일 뿐이다. 그룹사가 아닌 단일 건설사들에 있어 아파트 판매 부진으로 인한 자금난은 더욱 심각하게 목을 죄어온다.

은행 융자를 얻어 2주택자가 된 사람은 종부세와 높은 양도소득세로 인해 역마진이 날 수밖에 없다. 무주택자가 대출을 통해 집을 사기에도 지금까지의 여신 금리 인상은 악영향을 준다. 집을 살 사람은 줄고 조건은 나빠지는 상황, 시간이 지날수록 아파트 현장이 전 재산인 시행사나 시공사는 위기를 맞게 된다. 공인중개사, 법무사 등 부동산 거래를 통해 먹고사는 사람들은 연말까지 개점휴업 상태다.

“연말까지만 버텨보려고요. 특별히 좋아질 것이 없어 보입니다. 연말에도 이 모양이면 다른 직업을 찾아봐야죠. 사려는 사람과 팔려는 사람이 제시한 가격 차가 수천만원이고 실거래가 신고에 각종 세금 등 집을 사라고 권유하기가 낯 뜨거운 상황이에요. 뭔가 조치가 나오겠지요.”

연말에는 오른 공시 가격과 과표 인상으로 종부세 대란이 날 조짐이 보인다. 2005년 9억원에서 2006년 6억원으로 종부세 기준이 내려오면서 시장이 급속히 굳어지기 시작했다. 올해는 2006년 말보다 더욱 더 큰 덩어리의 종부세가 나올 태세다. 그나마 정점에 머물던 종부세가 과표 인상으로 2007년 1월1일 기준의 현실화한 공시가격으로 집 소유자에게 과세되기 때문이다.

부동산시장에 서서 정치를 볼 때, 집 가진 사람들에게 그나마 남은 희망은 세금을 깎아주겠다는 대선주자들의 공약이다.

2007년 12월19일 목요일. 새 정권이 탄생하면서 무겁고 과다한 세금의 무게가 가벼워질지 모른다는 생각이 무너지려는 시장을 그나마 유지시키고 있다. 2007년 12월20일부터 2008년 상반기까지는 어떤 형태로든 거래 활성화 대책, 투기지역 해제, 대출규제 완화 등 미분양 아파트를 줄이고, 죽어가는 시공사를 살리는 방법이 나올 것으로 예상된다. 2008년 7월1일부터 2008년 12월31일까지는 종부세와 양도세 완화에 대한 구체적 토론이 벌어질 듯하다. 이미 나온 선거의 각종 공약에 1주택자와 장기 보유자, 고령자 등에 대한 보유세금 완화와 법을 바꿔 거래의 숨통을 트이게 하려는 의지가 다분히 보이는 까닭이다. 무주택자나 유주택자나 정적인 사고가 절실히 필요한 시점이 ‘지금’이다.

문어와 오징어를 구별하라

문어와 오징어는 비슷하게 생겼다. 연체동물에다 다리에 빨판이 있고 먹물을 쏜다. 그러나 자세히 보면 문어는 8개의 다리를 가지고 있고 머리도 매끈하다. 오징어는 10개의 다리에 머리엔 삼각형 모자를 쓰고 있다.

요즘 부동산시장이 침체되면서 많은 사람이 청약통장을 빼앗기고 있다. 일단 청약은 했는데 당첨되고 보니 그 아파트가 내가 가지고 갈 블루칩이 아니라는 생각이 드는 경우가 많기 때문이다. 애매한 300가구 미만의 주상복합, 본인의 생활권에서 먼 거리의 아파트 등이 대표적인 예다.

모델하우스에 몰린 수많은 인파와 고급스럽게 장식된 수입 자재, 비싸 보이는 빌트인 집기를 보고 인터넷 청약을 했지만, 막상 경쟁률이 생각보다 낮게 나왔을 때 청약자들은 당황한다. 더욱이 바뀐 대출 여건으로 본인이 예상한 대출이 여의치 않다고 판단했을 때 계약을 포기하는 경우가 비일비재하다. 따라서 집을 선택하거나 청약할 때에는 충분히 조사하고 여러 사람의 의견을 들어보고 판단해야 하는 때다.

‘문어’인 줄 알고 그물을 던졌지만 잡고 보니 ‘오징어’인 경우, 아까운 재산은 손실을 입게 된다. 어느 때보다도 청약하거나 주택을 사고자 할 때는 시간과 노력을 투입해야 한다. 모델하우스나 현장에 최소 5번 이상 가보고 카탈로그도 수십번 보고 세심하게 따져봐야 한다. 교통망이나 근린시설 등 인터넷 검색도 충분히 해봐야 한다. 실수요자의 측면에서 살펴보고 접근해 장기 투자할 생각을 해야 하는 때다.

“이 아파트 어떻게 생각해요?” “위치나 가격 경쟁력은 어떤가요?”…주변의 ‘똑똑한 전문가’에게 많이 물어볼수록 좋다. 우연한 광고나 소개로 5%나 10%의 계약금을 내고 전부 이월해서 잔금 처리하는 ‘조건변경’ 미분양 아파트에 현혹되어선 안 된다.

전체적 상황이 어떻든 시세차익이 있는 곳에는 엄청난 돈이 몰린다. 분양가 상한제 시대, 더불어 공공택지 분양 물건은 7~10년, 민간택지는 5~10년 전매가 금지되는 시대다. 물건을 고르는 눈이 정확해야 주거와 투자 두 마리의 토끼를 잡을 수 있다.

분명한 점은 지금이 그 어느 때와 다른 ‘특별한 시점’이란 사실이다. 부동산 침체기이지만 ‘블루칩 아파트’의 희소가치가 더욱 높아지고 그 기준도 강화되고 있으며, 부동산 구입의 절대적 조건인 대출에 있어 아파트를 보고 대출해주는 시대는 끝나고 사람을 보고 대출해주는 특별한 시대가 왔다.

봉준호 부동산 컨설턴트 drbong@daksclub.co.kr

신동아 2007-10-25

부동산 절세책

부동산 거래를 라이프사이클(life cycle)로 분류해보면 부동산 취득 - 보유 - 매도 로 구분할 수 있을 것이다. 이러한 분류기준에 해당되는 각종 세금을 살펴보면 아래의 표와 같다.

취득 : 취득세, 등록세, 인지세, 부가가치세(1)

보유 : 종합토지세, 재산세, 종합소득세, 부가가치세(2)

매도 : 양도소득세, 부가가치세(3)

위에서 언급한 세목을 중심으로 사례별로 반드시 알아야할 사항들을 15가지로 분류하여 설명하겠다.

절세포인트 하나.

ꡒ 다운계약서는 분명 탈법이지만 지방세법상 다운계약서를 허용하는 문제점을 안고 있다.

처음 부동산을 취득하는 사람의 경우 다운계약서 작성 제의를 받고 '혹시 탈세를 하는 것 아닌가'하고 의문을 갖지만 법적으로 인정된 부동산 거래 관행이라는 주변의 조언에 안심하고 그 제의를 수락하게 된다.

하지만 분명 다운계약서 작성에 의한 취득세 등의 고의 탈루는 엄연히 탈법행위이며 검찰 및 재경부에서도 다운계약서 작성시 처벌하겠다는 입장을 분명히 하고 있다.

하지만 지방세법 111조에서 취득 당시의 가액은 취득자의 신고에 의한 것이 원칙이지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다'고 규정하고 있어 사실상 다운계약서의 작성을 용인하고 있다. .

현행 세금 제도하에서는 성실히 신고하는 사람이 오히려 비정상적으로 여겨지도록하여 전국민을 무의식적으로 탈세를 하게 하는 것이다.

이에 정부에서는 내년 후반기부터 토지종합정보망을 통하여 취득/등록세, 양도소득세 등 부동산관련 세금의 과세표준을 실거래가로 일원화하여 다운계약서 작성을 원천적으로 봉쇄할 방침이다.

절세포인트 둘.

ꡒ 30평형대 이하 신규분양 공동주택 취득하면 취득세 및 등록세 등을 일부 감면 받을 수 있다.

무주택자가 분양할 목적으로 건축한 공동주택(분양권에 의한 취득도 포함)을 분양 받은 후 취득일로부터 2개월 이내에 소유권 이전등기를 하는 경우 취득세 및 등록세 아래와 같이 감면해 준다. 다만, 신규분양공동주택 취득시(등록세의 경우 등기일) 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우 공동주택의 취득일로부터 30일이내에 종전주택을 매각하는 경우 1세대 1주택이 되는 것으로 보아 위 규정을 적용한다.

① 전용면적 40㎡(12평)이하 : 100%면제

② 전용면적 40㎡(12평)초과 60㎡(18평)이하 : 50% 감면

절세포인트 셋.

ꡒ 상가 건물 등의 양도 및 양수시 항상 부가가치세 문제를 고려해야한다.

건축업자에 도급을 주어 신축하거나 상가를 분양받는 경우 부가가치세(1)를 포함한 건축 및 분양대금

을 지불하여야 한다. 이 경우 사업자등록을 득한 사업자(일반과세자에 한함)의 경우 부가가치세 신고를 통해 환급을 받을 수 있다. 다만, 상가공급의 공급시기 전에 사업자등록을 필히 해야한다.

■ 공급시기

① 일반적인 경우 : 재화가 인도되거나 이용가능한때

② 중간지급조건부 공급의 경우 : 대가의 각 부분을 받기로 한때

* 중간지급조건부 공급 : 계약금을 지급하기로 하는 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의

기간이 6월 이상인 경우(일반적인 분양계약 조건임)

또한 임대용 상가를 처분하는 경우 원칙적으로 건물가액에 별도로 부가가치세(3)를 부가하여 처분하고 부가가치세를 신고,납부하여야 한다. 하지만 일반거래에서는 이러한 규정을 무시하고 거래하다 추후 부가가치세를 추징 당하는 불이익을 받기도 한다. 이러한 불이익을 받지 않기 위해서는 임대사업을 포괄적으로 양도하고 부가가치세 확정신고시 ꡐ사업양도양수신고서ꡑ를 제출하면 양도자나 양수인 모두 부가가치세를 고려하지 않아도 된다.

또한 매매계약서상의 매매대금 기재시 부가가치세 포함여부가 불분명한 경우에는 통상적으로 부가가치세가 포함되어 지급되는 것으로 보므로 계약서 작성시 주의하여야 한다.

절세포인트 넷.

ꡒ 미성년자 등 소득이 불분명한자가 부동산을 취득할때에는 자금출처조사에 대비하여야 한다.

직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 하기 때문이다. 그러므로 소득이 불분명한 자가 부동산을 취득할때는 나이와 결혼여부를 고려하여 추후 자금출처조사에 대비하고 신혼부부의 경우 자금출처를 쉽게 입증하기 위해서는 부부가 공동명의로 취득하는 것이 유리하다.

다만, 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 일정 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.

절세포인트 다섯.

ꡒ취득시기나 양도시기를 조절하면 재산세와 종합토지세를 내지 않아도 된다.

과세기준일(재산세/종합토지세 모두 6월 1일) 이전에 양도하거나 과세기준일 이후에 취득을 하게되면 재산세와 종합토지세를 피할 수 있다.

절세포인트 여섯.

ꡒ 투기지역으로 지정되면 양도세 부담이 늘어나기 때문에 투기지역 지정일 이전에 잔금을 지불하거나 매수인이 등기신청을 하는 것이 유리하다.

투기지역내 1가구 1주택 3년 이상 보유, 1년 이상 거주의 양도세 비과세 요건을 충족시키지 못하면 실지거래가를 기준으로 양도차익에 대한 양도세를 내야 하므로 투기지역 지정여부를 반드시 확인하여야 한다.

절세포인트 일곱.

ꡒ 임대용 부동산을 취득하는 경우 소득이 적은 배우자 명의로 취득하여야 절세할 수 있다ꡓ

자산소득에 대한 부부합산과세제도가 없어졌으므로 임대사업을 할 경우 소득이 없는 배우자 명의로 건물을 취득하고 사업자등록을 하는 것이 절세하는 방법일 것이다. 다만, 증여세문제가 있으므로 증여재산공제 등을 잘 고려하여 결정하여야 한다. 부부사이에는 3억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세된다.

절세포인트 여덟.

ꡒ주민등록상 같은 세대이나 사실상 생계를 같이하지 아니한 경우 주택을 양도하기전에 주민등록을 분리해두어야 한다.ꡓ

부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있지만 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다.

이 경우 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓아야 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다

절세포인트 아홉.

ꡒ 부동산 양도시 보유기간을 잘 파악하여 잔금 청산일을 결정하거나 등기이전을 해야한다. ꡓ

부동산을 양도하는 경우 보유기간이 1년 미만인 경우 50%의 높은 세율을 적용받거나 보유기간이 3년미만인 경우에는 1세대 1주택 비과세의 적용요건을 충족하지 못해 불이익을 받을 수 있으므로 잔금 청산일을 조정하거나 등기이전일을 늦추는 것이 현명할 것이다. 특히 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우 실무적으로 잔금 청산일을 확인하기 곤란하므로 등기접수일을 양도 및 취득시기로 판단한다.

절세포인트 열.

ꡒ 1세대 1주택 비과세 요건 해당여부를 반드시 확인한다.

1세대 1주택(고가주택 제외)과 그 부수토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다. 이 경우 비과세 되는 1세대 1주택이란 아래의 요건을 반드시 충족하여야 한다.

① 1세대의 요건 : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족

② 1주택의 보유

일시적인(1년이내 양도) 2주택, 동거봉양 및 혼인으로 인한 2주택(2년이내 양도) 등의 경우 예외

③ 3년이상 보유 : 근무상의 형편 및 국외 이주 등으로로 인한 양도의 경우 예외

④ 1년이상 거주 : 서울, 과천 및 5대신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역

절세포인트 열하나.

ꡒ상속으로 인한 일시적 1세대 2주택인 경우 일반주택과 동일하게 과세한다.

종전에는 1세대1주택자가 상속받은 주택은 보유기간 및 양도시기에 상관없이 비과세하였으나 상속주택도 일반주택과 동일하게 과세한다. 또한, 상속주택 외의 주택 양도시에는 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 해당여부 판정하고 상속주택을 상속개시일로부터 1년이내에 양도시(단기 양도시)에도 실지거래가액과세대상에서 제외한다.

다만, 2003.1.1 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하므로 시행일 전(2003.1.1)에 주택을 상속받은 경우 2004.12.31이내에 양도하면 종전 규정을 적용받아 비과세 받을 수 있다.

절세포인트 열둘.

ꡒ 실지거래가액으로 신고할때에는 세무조사받는 경우를 대비하여 그 근거자료를 필히 보관하여야 한다.ꡓ

실지거래가액으로 신고한후 세무서에서 그 근거자료를 제출할 것을 요청한 후 소명하지 않은 경우 실지조사 과세하므로 기준시가 신고하는 것보다 오히려 더 많은 세금을 부담해야 하는 경우가 있다.

따라서, 매매계약서의 경우 가짜 계약서로 의심받을 경우가 있으므로 다음과 같은 자료들을 챙겨 두는것이 현명할 것이다.

■ 중개업자의 허가번호 등이 기재된 매매계약서

■ 매매대금을 금융기관을 통해 주고받은 경우 통장내역

■ 매매대금을 현금으로 주고받은 경우 영수증과 거래사실확인서(인감증명서 첨부)

절세포인트 열셋.

ꡒ 양도세 예정신고하면 10% 세액공제 혜택을 받을 수 있다.ꡓ

어차피 양도소득세 신고를 하려면 예정 신고해야 한다. 예정신고를 하면 양도소득세를 10% 할인 받을 수 있다. 예정신고는 부동산을 양도한 날이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 하면 된다.

예정신고시 양도소득세 자진납부계산서와 양도소득 금액계산명세서에 부동산 등기부 등본, 토지대장 등본, 건축물관리대장 등본, 매매계약서(거래사실확인서, 매수인 인감 첨부), 취득 당시 매수계약서(분양계약서) 등을 첨부해야 한다.(실지거래가액 신고 기준)

세금을 낮추기 위해서는 취득세/등록세 등 영수증, 인테리어 비용 등 수선 관련 영수증을 첨부해야 한다. 예정신고를 하지 않으면 부동산을 양도한 다음해 5월까지 확정신고를 반드시 하여야 한다.

절세포인트 열넷.

ꡒ 1년에 2회이상 부동산등을 양도하는 경우 반드시 합산하여 예정 신고하여야 한다.ꡓ

당해연도에 누진세율의 적용대상 부동산에 대한 예정신고를 2회이상 하는 경우 나중에 양도하는 부동산의 예정 신고시 먼저 양도한 부동산의 과세표준을 합산하여 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 예정신고산출세액으로 신고하여야 한다. 그 이유는 양도소득기본공제(2,500,000만원)가 1년 단위이고 양도소득세가 누진세율 구조로 되어 있기 때문이다. 즉, 과세표준 구간별로 세율을 다르게 적용하고 있어 합산시의 과세표준이 보다 더 높은 세율을 적용 받을 수 있기 때문이다.

절세포인트 열다섯.

ꡒ재개발/재건축 주택 취득 관련 양도소득세 비과세 규정을 검토하면 절세할 수 있다.ꡓ

1. 재개발/재건축 기간중 취득한 주택의 양도시

사업시행기간중에 다른주택 취득하여 거주하다가 재개발등 신규주택으로 이주하여 다른주택을 양도하는 경우 다른주택를 취득하여 1년이상 거주하다가 양도시 보유기간의 제한을 받지 않고 1세대1주택의 요건을 충족하면 비과세한다. 다만 다른주택을 재개발등 신규주택의 사용검사필증교부일과 임시사용승인일 중 빠른 날부터 1년이내에 양도하는 경우 비과세된다.

2. 1세대 1주택의 재건축/재개발로 인한 분양권의 양도시

최초 재건축조합원이 관리처분계획의 인가일등에 해당하는 날 현재 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 인가일과 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보지 않고 1세대1주택으로 보아 비과세한다.

닥터아파트

천만명 부동산의 꿈 김종갑떴다

나의 투자 유망 부동산 발굴법

부동산에 관심 있는 사람들이 가장 궁금해 하는 주제 중 하나가 바로 어떻게 투자가치가 높은 부동산을 발굴해내느냐 하는 것입니다.

부동산 가치투자를 통해 최고의 투자수익률을 올리기 위해서는 도대체 어떻게 해야 하는 것일까? 이 질문에 대한 답을 찾아가는 과정이 결국 부동산 가치투자자로 거듭나기 위한 험난한 여정이 될 것입니다.

이번 칼럼에서는 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 경험에서 우러나온 나의 투자 유망 부동산 발굴법을 소개합니다.

3년 이상 보유한 후 대박을 터뜨릴 부동산을 발굴하려면 반드시 2가지 단계를 거쳐야 합니다. 1단계로 수많은 부동산 중에서 도대체 어떤 부동산을, 어떤 기준에 의해 투자 대상으로 설정할 것인지를 결정해야 합니다. 2단계로는 투자 대상 부동산을 조사한 후 투자할 것인가, 말 것인가를 결정해야 합니다.

우선 1단계인 투자 대상 선정에 대한 내용을 살펴봅니다. 투자 대상을 선정하는 작업은 곧 투자 성공의 열쇠라 해도 과언이 아닙니다. 많은 지식을 갖고 있는 않은 상태에서 어느 곳에 금광이 있는지 찾아야 하기 때문입니다.

경험상 투자 실적이 가장 좋았던 투자 대상 선정 방법은 인적 네트워크로 구축해온 실전 투자 전문가들에게서 투자 대상을 추천받은 경우입니다. 이들은 3년 이상 탁월한 투자 실적을 쌓아온 사람들로 현장에서 투자자들로부터 투자 대행 또는 자문을 해주면서 철저히 투자 실적에 따라 고객들로부터 평가받는 알짜배기 투자 전문가 들입니다.

이들 실전 투자 전문가들은 대부분 최소한 1인당 3억원 이상 보유하는 있는 투자자들의 자산을 운용하고 있어 부자들의 움직임을 가장 빨리 알 수 있습니다. 즉 부자들이 어느 부동산에 관심을 갖고 있고, 어느 곳에 투자하고 싶어 하는지 가장 빨리 알 수 있습니다.

보통 사람들이 이와 같은 인적 네트워크를 구축하기는 힘들지만 결코 불가능한 것은 아닙니다. 궁즉통(窮卽通)이라고 절실히 원하면 투자 전문가(멘토)가 분명히 나타날 것입니다. 가장 이상적인 방법은 아파트 상가 경매 땅 등으로 분야별 투자 전문가를 구축하는 것입니다.

제대로 된 투자 전문가를 고르기 위해서는 전문가 자신이 직접 투자해 돈을 얼마나 벌었는지, 그를 통해 부자가 된 사람이 몇 명인지, 전문가가 어떤 평판을 얻고 있는지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또 전문가가 현재 무슨 일을 하고 있는지 역시 중요합니다. 총론은 그럴듯한데 현장감이 떨어져 각론에 약한 전문가는 피해야 합니다.

두 번째로 투자 실적이 훌륭한 경우는 투자 대상 지역에 거주하는 사람(보통 사람보다 부동산에 관심이 많은 사람)으로부터 투자할 것을 권유받은 경우입니다.

“지금 2억원만 있으면 아파트 한 채를 사둘 텐데... 지금 사두면 2년만 지나면 1억원 이상 오를 거야” 하는 말을 종종 듣게 됩니다. 이런 경우 대부분 투자 실적이 좋았습니다.

재개발 재건축의 경우 조합 간부와 친하게 지내면 이런 말을 들을 기회가 많아지고, 따라서 투자수익을 올릴 가능성도 더욱 높아집니다.

마지막으로 독자적으로 부동산 투자 대상 후보를 선정할 때 좋은 투자 실적을 거둘 수 있습니다. 이 경우 정부의 정책 및 개발계획, 지방자치단체의 개발계획, 지역별 부동산시장 동향을 체크하면서 투자 대상을 골라 투자해야 합니다.

1단계에서 3가지 방법을 통해 투자 대상을 선정했다면 2단계에서 투자할 것인가, 말 것인가를 결정하기 위해 자신만의 투자원칙을 준수하고 있는지 따져봐야 합니다. 또 부동산을 고를 때 던지는 질문 6가지(부자들이 매입하는 부동산인가? 세입자들이 계속 거주하고 싶어 하는 곳인가? 공급보다 유효수요가 많은 곳인가? 악재에도 불구하고 가격이 거의 하락하지 않았는가? 침체기에도 가격이 거의 하락하지 않았는가? 지역경제력이 높은가?)를 자신에게 진지하게 물어봐야 합니다.

만일 투자 원칙에 맞고 질문 6가지에 예라고 대답할 수 있다면 투자 대상 최종 후보로 올리고 사실조사에 들어가야 합니다.

사실조사 방법은 먼저 3년 이내에 투자 대상에 발생할 호재와 악재를 비롯해 각종 개발계획, 최근 시장동향 등을 조사합니다. 그리고 도시기본계획, 교통망 계획, 공람자료 등 관련 자료를 읽습니다.

이어 현장 방문을 통해 부동산을 직접 눈으로 확인하고 중개업소나 조합원 또는 조합원 간부, 세입자, 소유자의 말을 들어볼 필요가 있습니다. 사실조사가 끝났는데도 의심나는 구석이 있다면 의심이 해소될 때까지 확인하고 또 확인해야 합니다.

조사하고 분석하는 시간이 끝난 뒤에는 반드시 혼자 생각하는 시간을 가져야 합니다. 이를 피터 린치는 ‘2분간의 독백’이라고 표현했습니다. 이 시간에 과연 투자 원칙과 투자 기준에 부합하는 부동산인지, 그 부동산에 투자하는 이유는 무엇인지, 발생 가능한 리스크는 무엇인지 등을 자문(自問)하는 것입니다.

독백이 끝나면 주변 사람들에게 투자 결정 사실을 설명하고, 그들을 지지자로 만드는 것이 중요합니다. 이와 함께 투자 전문가들에게 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다.

남보다 먼저 투자 유망 부동산을 발굴하기 위해선 반드시 우공이산(愚公移山)의 실행력이 전제돼야 합니다. 매일 사람을 만나고 읽고 연구하고 조사하고 분석해야 합니다. 또 긍정적인 사고방식에 자제력, 인내심, 집중력을 갖추고 끈기 있게 노력하는 투자자만이 최고의 수익을 얻을 수 있습니다. 이는 침체기에도 마찬가지입니다.

침체기 때 무주택자가 고민하는 5가지

부동산 투자에 있어 경험(성공 또는 실패 경험)보다 강한 무기는 없을 것입니다. 부동산 불패라는 말은 부동산으로 돈을 번 사람이 떠들어댄 말이 아니라 몸으로 알게 된 사실입니다.

워렌 버핏이 아무리 일관되게 주식시장에서 가치투자를 했다고 하더라도 지금과 같은 자산을 보유하지 못했다면 과연 버핏의 말에 몇 명이나 경청할까? 하는 생각이 들었습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 독자님의 요청에 따라 침체기 때 내집마련을 하려는 무주택자가 어떻게 행동해야 하는지를 고민 5가지를 중심으로 조언하겠습니다. 직접 또는 간접 경험에 근거해서 말입니다.

고민1: 더 떨어지면 어떡하지?

언론 기사를 보면 한쪽에서는 막차를 탄 사람이 고생한다고 하고, 또 다른 쪽에서는 무주택자 내집마련 적기는 5월이라고 합니다.

인터넷 시대(유비쿼터스 시대)에 정보 과잉은 보통 사람들에게 결단을 더욱 어렵게 하고 있습니다. 침체기 때는 더욱 그렇습니다.

침체기 때 집을 구입하려면 주변에선 대부분 “지금 집값이 폭락한다고 야단인데, 무슨 집을 사려고 하느냐?”고 반대합니다. 이런 상황에서 추가 하락의 두려움을 떨쳐버리기란 쉽지 않습니다.

어드바이스: 능선을 타면서 산을 오랫동안 만끽하고 싶다면 최소한 2시간 이상 오르막을 올라가야 합니다. 된비알도 통과해야 합니다. 또 남이 가지 않은 등산로는 힘들지만 산과 나 자신이 하나 되는 느낌을 줘 만족감이 높습니다. 마찬가지로 내집마련에서 최후의 승리자가 되려면 추가 하락과 주변 반대 등 된비알을 통과해야 합니다. 그리고 내집마련을 실행해야 합니다. 내재가치가 있는 아파트는 일시적으로 가격이 하락할 수 있지만 가치는 좀처럼 하락하지 않습니다.

고민2: 대출이자를 어떻게 감당하지?

주택담보대출 규제에다 콜금리, 양도성예금증서(CD) 금리 등 단기 금리가 강세를 보이면서 무주택 내집마련 수요자의 어려움이 가중되고 있습니다.

내집마련의 성공 여부는 매도시점에 결정되지만 대출이자는 우리가 잠잘 때도 불어나 직장인이 이같은 고통을 매달 이겨내기가 쉽지 않습니다. 더욱 최근 한국은행의 콜금리 인상설 마저 나오고 있는 상황입니다.

어드바이스: 대출금리 인상폭에 대해서는 굳이 언급하지 않겠습니다. 앞으로 일은 알 수 없으니까요. 대출규모가 줄어든 것은 오히려 가계 부실화를 막아주는 장치로 이해하면 되겠습니다. 또 대출금리와 이자금액에 집중하기 보다는 무주택자가 사려는 아파트에 집중하라고 권하겠습니다. 매달 내는 이자의 고통을 이겨낼 자신이 없다면 시작(대출 받아 주택 구입)부터 하지 않는 게 좋습니다. 다만 대출이자는 가구당 수입의 30% 이상을 넘지 않는 게 좋습니다.

고민3: 언제 사야 하나?

내집마련도 남이 살 때 사고, 남이 팔 때 팔아서는 성공할 수 없습니다. 내집마련 타이밍은 따로 있을 수 없습니다. 물론 계절적으로 비수기 때 구입하는 게 좋겠지만 이는 현실적으로 실행하는데 어려움이 있습니다. 비수기 때는 매물이 적은데다 거래가 많지 않아 무주택자들이 제때에 전세자금을 빼서 내집마련을 하는 게 어렵습니다.

어드바이스: 매수타이밍은 내재가치가 시세보다 높거나 일시적으로 시세가 내재가치 보다 낮아질 때입니다. 이 때가 활황기이든, 침체기 이든 바로 내집마련 타이밍입니다. 물론 매수자 우위 시점인 침체기가 협상력이 높아 구입하기 좋은 타이밍입니다.

고민4: 어디를 사야 하나?

내집마련을 구입하는 사람들을 보면 현재 거주하는 지역에서 시야를 벗어나는 게 쉽지 않은가 봅니다. 단순히 내가 지금 살기 편하다고 주변에서 아파트를 찾아 내집마련하는 것은 실패할 가능성이 높습니다.

내집마련도 투자입니다. 마감재가 좋다고, 평면설계가 좋다는 이유만으로, 또는 가격이 싸다는 이유로 매입하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다. 또 아파트가 싫다고 빌라 등 애매한 주택을 구입하는 경우도 있습니다.

어드바이스: 우선 무주택자는 내집마련을 반드시 아파트로 해야 합니다. 어디를 살 것인가를 결정하기 전에 반드시 아래 6가지 질문에 스스로 대답해야 합니니다. 첫째 부자(최소한 해당 지역 중산층 이상)들이 선호하는 아파트인가? 둘째 세입자들이 계속 살고 싶어 하는 곳인가? 셋째 공급보다 유효수요가 많은 지역의 아파트인가? 넷째 악재에도 가격이 크게 하락하지 않는 곳인가? 다섯째 침체기에도 가격 하락폭이 작은가? 여섯째 지역경제력이 높은가? 이에 대해 최소한 3가지 이상 질문에서 예라고 답변해야 구입할 가치가 있습니다.

고민5: 얼마에 사야 하나?

내집마련에 실패한 사람을 보면 대부분 상승기에는 너무 올라서 집을 안사고, 침체기에는 가격이 하락해 집을 안산다고 하는 경우가 많습니다. 특히 침체기에는 추가 하락을 기대하며 자신이 감정적으로 정해 놓은 과거 시세 수준 이하로 떨어지면 사겠다며 무작정 기다리는 수요자도 적지 않습니다. 하지만 저점매수는 글자로만 존재하는 허구일 뿐입니다. 누구도 사람인 이상 저점 매수는 불가능합니다. 즉 바닥에 사서 꼭지에 판다는 것은 불가능하다는 것입니다. 이 때문에 무릎에 사서 어깨에 팔아라는 말이 있습니다. 이것도 쉽지 않습니다.

어드바이스: 사고자 하는 아파트의 적정가는 현실적으로 알기 힘듭니다. 적정가는 유추할 수 있을 뿐입니다. 가치투자자에게는 넓게 보면 내재가치가 시세보다 높으면 어느 때 사든 매입가가 적정가로 볼 수 있습니다. 물론 내재가치와 시세 격차가 벌어지는 침체기에 사는 것이 좋습니다. 더욱 쉽게 표현하면 침체기 때 내재가치가 높은 아파트의 실거래가가 최근 마지막 상승기 때보다 실거래가가 5% 이상 하락했다면 적정가로 보면 됩니다.