펀드의 종류

1.주식형펀드: 일반적으로 말하는 펀드로 주식에 투자하는 펀드

  기대수익률:시장수익률 이상의 수익을 목표로 하는 공격적펀드

2.채권형펀드:주식이 아닌 채권에 투자하는 펀드

  기대수익률: 일반 은행상품 이자보다 조금 높은 수준의 수익을 추구하는 펀드

3.혼합형펀드:주식+채권에 투자하는 펀드

   기대수익률: 시장수익률을 추구하면서 안정적인 수익을 추구하는 펀드 안정성장펀드

4.인덱스펀드: 특정 주가지수를 따라가게 만든 펀드(KOSPI200/ KRX100.........)

  기대수익률:시장수익률을 약간 상회하는 수익을 추구하는 펀드

5.ETF: 인덱스펀드의 일종으로 인덱스펀드를 주식시장에 상장시켜 주식처럼 거래하는 펀드

  기대수익률: 시장수익률을 약간 상회하는 수익을 추구하는 펀드

6.ELS: 특정기업2-3개를 대상으로 그 기업의 주가가 30%이상 하락하지 않으면 10%내외의 수익률을 제공하는 상품

  기대수익률:원금을 보전하면서 은행예금 이상의 수익률을 목표로 하는 상품

7.RCF: 코스피지수를 대상으로 코스피지수가 30%이상 하락하지 않으면 연7% 정도의 수익을 제공하는 상품

  기대수익률: 원금을 보전하면서 은행예금 이상의 수익률을 추구하며 안정성에 초점을 맞춘 상품

8.ELW: 옵션의 일종으로 미래시점의 주가를 예측해서 미래 시점에 권리를 행사 할 수 있는 상품

  기대수익률: 예측이 맞으면 대박 틀리면 쪽박

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흔히들 대한민국에 부자가 몇 명이나 되냐는 질문에 금융자산이 10억원 이상인 사람이 몇 명이니 대략적으로 몇 명쯤 되지 않을까? 정도의 통계를 내세워 산정하곤 한다.물론 어느정도의 재산을 가지고 있어야 부자인지 답이 있는건 아니다.그래도 사회적인 통념상 대부분의 사람들이 공감하는 수준에서 이정도면 부자구나..라고 나름대로 결론을 내리곤 한다.
부자가 몇 명이나 되는지 알아볼 다른 방법은 없을까?

한국에 부자는 과연 몇명이나 될까? 부자의 기준이 명확하게 정해져있지 않기 때문에 이를 정확히 뽑아낸다는 건 결코 쉬운 일이 아니다. 우리나라에서 보유 재산금액별로 국민들을 순위로 매긴 자료는 어디에도 없으니 말이다.
따라서 부자 숫자는 이를 엿볼 수 있는 각종 수치를 동원해 간접적으로 가늠해볼 수밖에 다른 도리가 없다.
몇가지 방법중에서 세금으로 부자들의 숫자를 짚어보는 것이다. 일단 고소득자들의 현황을 알 수 있는 종합소득세(근로소득, 사업소득, 부동산소득 포함·금융소득은 제외) 부과 현황을 살펴보면 국세청자료를 인용하자면 2000년 종합소득세 신고자 중 과세표준이 8천만원 이상인 사람은 4만4465명이다. 이들은 ‘상식적으로’ 볼 때 한해 1억원 이상 벌어들이는 사람이라고 할 수 있으며 직장의료보험 가입자 630만명 중 지난해 연간 소득을 1억원 이상으로 신고한 사람이 2만9500명이다. 이러한 상황을 감안하면 대체로 연소득 1억원 이상인 사람은 3만∼4만5천명으로 추정된다.물론 지금은 더 늘어났겠지만...
소득에 비해 보유재산이 많은 사람들은 대체로 부동산 부자들이다. 이를 알아보기 위해서는 종합토지세 부과 현황을 보면 된다.

행정자치부가 밝힌 2001년 종합토지세 부과현황을 보면 공시지가 6억원 정도의 부동산을 소유해 연간 100만원 이상 종토세를 납부하는 개인은 11만명(0.8%)에 이른다. 공시지가 6억원이면 그동안의 토지가격 상승 등을 감안할 때 실제 시세는 2배에 달한다고 볼 수 있으며 2002년과 2003년의 뉴타운개발과 경부고속철도호재,행정수도이전,강남권의 저밀도 재건축아파트를 중심으로한 부동산시장의 폭등세를 감안하면 앞서 언급한 고소득자들을 포함하면 서민들이 바라보는 부자들은 최소한 15만∼25만명에 이른다는 계산이 나온다.

서두 말미에 굳이 부동산부자들을 언급한 것은 부자들의 숫자를 굳이 복잡하게 계산하지 않아도 된다는 얘기를 하고싶어서이다.무에 그리 복잡하게 계산을 하느냐 말이다.우리가 출퇴근을 하면서 또는 외출을 해서 길거리를 거닐다 무심코 지나치는 무수히 많은 건물들..
당연히 소유주가 있을 그 건물들의 숫자만 헤아려도 대략적으로 부자라는 계층이 얼마나 많을지 짐작이 간다.

물론 레버리지효과를 활용하여 대출등의 부채를 감안한다면 건물들의 소유주가 다 부자가 아닐수도 있다.하지만 자본주의 사회에서 서민들의 관점과 시선에서는 대로변의 건물이나 3층~4층의 주거지역의 건물을 가지고 있다면 부자라는 호칭을 붙여도 크게 어색하지 않으리라.
이러한 관점에서 건물의 소유를 서민들도 할 수 있고 임대료수입도 배당금으로 지급받을 수 있는 리츠(Reits : Real Estate Investment Trust)에 대해서 2회에 걸쳐서 다루어 보고자 한다.
건물주가 우리도 한번 되어보자는 것이다.

리츠는 무엇인가?

리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자들로부터 모집한 자금을 부동산에 투자, 얻은 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 나눠주는 부동산투자회사를 말한다. 따라서 리츠에 투자한 사람은 투자자이기 보다는 부동산 투자회사의 주주로서의 입장으로 자산운용을 한다고 보면 된다.리츠는 연평균 수익률이 은행 정기예금의 2배에 달하는 데다 주식시장에 상장되어 자유롭게 주식처럼 사고팔수가 있기 때문에 환금성과 유동성등을 겸비한 저금리시대의 투자대안으로 떠오르고 있는 상품이다.

예를들어보자.5억원짜리 건물이 있다고 가정해보자.그런 건물은 보통의 경우에 어느정도 재력이 있는 사람이 단독으로 소유하게 마련이다.혹은 가족이 공동으로 유산 등으로 물려받아 형제간에 또는 부부간에 공동으로 소유하는 경우가 많을 것이다.
그러나 리츠는 이런 고액의 부동산에 대해 좀더 여러사람에게 소유의 기회를 제공한다는점이 가장 큰 특징이라고 할 수 있다.
즉,투자자의 입장에서는 적은 돈으로 감히 혼자서 매입해서 소유할 수 없는 건물등의 부동산을 여러명의 투자자가 나누어서 소유하고 임대료를 배당받을수가 있는 것이다.

리츠는 1970년대에 미국에서 도입되었지만 실제로는 1990년대에 크게 유행하였다.즉 20여년 이상의 진통이 있었다는 얘기이다.현재 미국의 경우 리츠회사들은 의무적으로 증권거래소에 상장하고 있지만 300여개 리츠회사중에서 200여개사가 증권거래소에 상장되어 있다.

우리나라도 몇년전에 리츠가 도입되어 비교적 짧은기간에 정착이 되었으며 교보메리츠,리얼티1,코크렙1~3등의 리츠가 주식시장에 상장되어 있어서 자유롭게 매수 및 매도를 할 수가 있으므로 한번쯤 관심을 가져볼만 하겠다.

그럼 리츠의 투자는 어떻게 하는걸까? 쉽게 설명해서 주식 발행과 비슷하다고 이해하면 될것같다.
위에서 언급한 5억원짜리 부동산을 액면가 10,000원짜리 주식으로 발행을 해서 자금을 모은다고 가정하면

5억원 = 10,000원 X 50,000주
즉,한사람이 최소 10주이상 사야한다고 계산하면..
5억원 = 10,000원 X 10주 X 5,000명이라는 결론이 나온다.

즉 5억원짜리 부동산에 이론상 최대 5,000명까지 함께 투자할 수 있게 되는 것이다.
이렇게 되면 부동산의 가장 큰 단점중의 하나인 낮은 유동성(환금성)을 보완할 수가 있게 되는 것이다.

언급했듯이 리츠는 소액으로 대형건물등에 투자가 가능한 부동산간접투자상품의 하나로서 지금까지는 서민들에게 그림의 떡이었던 명동이나 강남요지의 상업용 부동산을 소유할수있다는 희망과 만족감,게다가 은행의 정기예금 이자율의 두배이상의 수익률을 거둘수있다는 기대감 때문에 최근에 큰 인기를 누리고 있다.

부동산에 직접투자하는 것은 여러 가지 권리관계의 분석이나 챙겨서 확인해야할 서류등이 많을뿐더러 각종 세금이나 비용을 빼고 나면 남는게 없는게 현실이기도 하다.또한 한번에 목돈을 넣어야한다는 부담감도 작용해서 이러한 부담을 덜기위해 주목받고 있는게 바로 리츠(Reits)인 것이다.
리츠의 종류에는 일반리츠와 CR리츠 두 종류가 있는데 현재 국내에는 CR리츠만 존재하고 있다. CR리츠는 다수 투자자로부터 자금을 모아 기업이 구조조정을 위해 내놓은 부동산을 매입해 운영하고 수익을 투자자에게 배분하는 페이퍼컴퍼니(Paper Company)방식의 리츠이다.투자자는 지분 공모에 직접 참여하거나 거래중인 주식을 매입하는 방식으로 투자할 수 있지만 역시 최초 지분공모시에 투자에 참여하는게 좋을듯하다.

CR리츠는 대부분 사무용 빌딩을 운용하여 임대수입을 배당하는 형태의 리츠회사인데 코크랩1호는 한화빌딩과 대한빌딩,코크렙2호는 신원빌딩과 하나로빌딩에,교보메리츠퍼스트는 대한항공 연수원과 사원아파트에 투자되고 있다.
또한 2003년 5월에 상장한 리얼티1호는 로즈데일빌딩(수서),엠바이엔빌딩(분당),세이백화점(대전)에 투자되고 있으며 코크렙 3호가 한화증권빌딩,
아이빌,힐타운빌딩에 투자되었고 2004년 1월에 상장한 메쿼리 센트럴오피스는 763.03억원의 자본금으로 극동빌딩에 투자되어 11%이상의 높은 배당률을 예상하고 있다.

이렇듯이 여러 가지 장점을 가지고 있는 리츠의 매력을 다시 6가지 정도로 정리하자면 [
첫째로 높은 배당금을 들수가 있다.
2002년 1월 30일에 최초상장한 교보메리츠의 경우 8.04%의 배당률을 나타내고 있고 2003년 5월 13일에 상장한 리얼티 1호의 경우 무려 11.67%의 배당률을 나타내거나 예상하고 있다.이렇듯이 높은 수익률을 나타내고 있기 때문에 최근에 시중금리의 소폭하락으로 인하여 다시 3%대로 떨어진 시중금리수준을 감안하자면 리츠의 매력중에서 으뜸이라고 할 수가 있다.
두 번째로는 안정적인 이율이라고 할 수가 있다.물론 부동산경기의 급격한 폭락으로 인하여 공실률이 늘어나면서 임대수입에 대한 위험이 커진다면 예외일수 있겠지만 일반 주식투자나 기타 자산의 운용보다는 안정적으로 목표수익률을 거둘수가 있다는점이 리츠의 두 번째 매력이다.

세 번째로는 분산투자효과를 들수가 있다.
투자자 입장에서 주식시장에 30%와 정기예금이나 채권시장등의 안전자산에 40%투자하고 나머지 20%~30%를 리츠에 투자할 수가 있기 때문에 소액투자가 가능하다는점을 십분 활용한다면 분산투자효과를 톡톡히 거둘수가 있을 것이다.
네 번째로는 인플레이션 헷지(hedge)성이 있다.현금가치가 하락하는 물가상승시 부동산가격도 상승한다고 보면 물가상승시에도 현금가치가 하락하지않는 기능이 있기 때문에 인플레이션의 경기상황에서도 충분히 남들보다 앞선 재테크를 할 수가 있다는 점이다.
리츠의 매력 다섯 번째로는 낮은 주가변동성이다.주식의 경우에는 경기에 따라서 등락이 심한데 비해 상대적으로 상업용부동산에 투자되는 리츠의 경우에는 일반주식투자와 비교해서 주가의 변동성이 그만큼 낮기 때문에 안전성을 확보할 수가 있다고 할 수 있다.
마지막으로는 역시 부동산에 대한 소유만족감을 들수가 있다.소액투자만으로도 부동산에 대한 소유의 만족감을 얻는다는게 돈으로 환산할 수 없는 또하나의 리츠의 매력이라고 사료된다.
이상과 같은 특징에서 REITs상품은 주식과 채권의 중간적인 성질을 지닌 것으로서 주식을 hige risk & hige return, 채권을 low risk & low
return이라 하면, REITs상품은 나름대로의 risk를 부담하는 대신에 그 나름대로의 return을 기대할 수 있는 middle risk & middle return의 금융상품이라고 정리할수 있겠다.
 
자...그럼 리츠의 투자시에 어떤점을 주의해야 할까?

모든 투자가 그렇듯이 고수익에는 반드시 따르는게 고위험이다.리츠 역시 투자할 부동산의 수익성과 안정성등을 꼼꼼하게 따져보아야 한다는 점이다.리츠가 안정적이라고는 하지만 부동산 경기가 위축되어 가격이 폭락하는등의 위험이 만에하나 현실화된다면 손해를 볼수도 있는건 당연한 일이다.이런 이유로 이왕 리츠에 투자할 거라면 리츠사들이 제시한 사업계획서,투자계획서 등을 챙겨서 보유자산이나 운영 방식을 체크할 필요가 있다.투자대상 부동산의 종류가 다양하고 입지여건등의 수익성에 대한 조건이 각각 다르기 때문에 투자대상에 따라서 배당수익률도 2%~3%가량 차이가 나므로,자신의 투자성향에 맞는 상품을 고르는것도 중요하다.또한 투자설명서에는 보유자산이나 운영방식 외에도 계약조건 등 필수 사항이 담겨있으며,이를 통해 향후 본인에게 돌아오는 수익률에 대한 전망도 어느정도는 계산이 가능하기 때문에 반드시 충분한 점검과 확인이 필요하겠다.
항상 강조하는 사항이지만 리츠나 그외의 투자를 함에 있어서 계획단계에서부터 나에게 맞는 대상인지의 여부와 위험성,그리고 수익이 날만한 투자방법인지를 정확히 파악하는 능력을 길러야한다.그러한 과정이 있어야만 나중에 일어날 수 있는 여러 가지 투자환경의 변화에 민첩하게 대처할 수 있기 때문이다.
많지않은 자금으로  건물에 투자해서 임대료를 받으면서 보유에 대한 만족감도 느낄수 있는 리츠...
봄의 화창함을 느끼면서 나도 건물주라는 생각을 하며  뿌듯함을 느껴보는것도 좋지않을까?

퍼온글 http://blog.naver.com/cfchoice/40002072784