한국 APT 시장에 대한 버블론이 시장에 부각된지도 어언 5년은 된 듯하다.

APT 가격 폭락 불가피론자들도 심심치 않게 볼 수 있다.

이들의 논리들 중 상당부분은 필자도 동의하는 편이다.

그런데 일부 폭락 불가피론자들의 주장 혹은 우려에도 불구하고,

아직은 한국의 APT 시장에 의미있는 하락이 나타나지 않고 있다.

APT가격의 의미있는 하락이 아직 나타나지 않고 있는 이유는 도대체 무엇일까?

가격상승률이 유독 높았던 서울에서조차도,

1990년대 초반에 비해 소득 대비 APT 가격수준은 더 낮아졌다.

이로 인해 APT가 중상류층 이상이 주로 거주하던 특화된(?) 주거공간에서

중산층들도 거주할 수 있는 표준적인 주거공간으로 자리매김할 수 있었다.

즉, APT를 매수할 수 있는 저변층이 중상류층 이상에서 중산층으로까지 확대되었다는 것이다.

여기에 시장이자율까지 하락하니,  

아직은 저축이 부족한 중산층들도 퇴직금 중간정산을 받고 은행빚을 내서 APT 매수대열에 동참할 수 있게 된 것이고.......

세번째 이유는, 아직까지 대출금리가 거의 최저수준이라는 것이다.

APT가격 상승률이 유독 높았던 서울에서도,

비록 최근의 소득 대비 APT가격지수가 2000년대 초중반에 비해서 높은 수준에 있지만

[소득 대비 APT 구매에 소요되는 대출이자금액 부담]은 사상 최저 수준에 있다. 

(위의 차트에서 붉은색 점으로 연결된 선이 소득 대비 대출이자부담 수준 추이를 나타냄)

따라서 2006년 ~ 2007년에 약간 무리하여 APT를 구입한 사람도

지금은 그 당시에 비해 체감하는 이자비용 부담이 더욱 낮아져 있는 것이다.

소득은 늘어났고, 대출 이자비용은 오히려 줄어든 상태이기에..... 

APT 가격에 대해서 뿐 아니라 가계신용(가계대출 + 판매신용)에 대해서도 살펴보자.

주지하다시피, 한국경제의 2대 아킬레스건은 APT 가격과 가계신용이다.

APT담보대출을 위한 가계대출이 너무 크게 증가했기 때문이다.

[소득 대비 가계신용]의 비율이 상승한 것에 비해 시장이자율은 더욱 크게 하락했다.

이로 인해 국민소득에서 가계 이자비용부담이 차지하는 비중은 장기시계열상 매우 낮은 위치에 있다.

그런데 국민소득에서 가계소득이 차지하는 비중이 조금씩 하락하는 추이를 보이고 있다.

따라서 가계소득에서 이자비용이 차지하는 비중은 위의 차트에서 표시된 것보다는 약간 덜 하락했다.

이를 보정하여 추세를 보기 위해

아래에서는 국민계정상의 국민소득 대신에 가계소득지출 통계 상의 가계소득으로 이자부담 수준을 추정해 보았다.

즉 이자부담은 [예금은행 가계대출평균금리 * 가계신용 / 가구수]로 산출하여 가구당 이자비용을 계산하였고,

가계소득은 월소득10분위별 가구당 가계수지 (2인이상) 상의 평균소득을 적용하였다.

그 결과치는 다음과 같다.

그런데 기준금리 인상이 지체될수록 한국의 과잉유동성들은 자산시장으로 유입되고

자산시장은 버블을 해소하기는 커녕 오히려 버블을 심화시킬 수 있는 계기를 갖게 된다.

우리에게 남겨진 얼마 안되는 짧은 시간 동안 버블을 완화시키기보다는 버블을 심화시키다니....

이 경우 수 년 후 글로벌 경제에 커다란 충격이 발생했을 경우

한국 경제는 그 충격을 감당할 수 없게 되어 경착륙과 이에 이은 장기불황의 늪으로 빠져들 수 있다. 

수 년 후부터는 인구통계 및 가구통계의 쇠퇴 본격화 등이 겹쳐

외부충격을 감당할 수 없게 되기 때문이다. 

하지만 

한국의 인구통계, 가계구조, 주택시장 잠재매수층,

소득 대비 APT 가격지수, 소득 대비 가계금융비용 부담 등등을 볼 때,

아직은 한국의 APT 가격과 가계신용 등이 시장금리 상승 충격을 어느 정도 흡수할 수 있다.

따라서 아직은 체력이 될 때 부실과 버블을 치료하기 위한 수술을 실시해야 하는 것이다.

기준금리 인상을 통해 시중의 과잉유동성을 흡수함으로써,

시중의 유동성이 자산시장으로 몰려드는 것을 차단하고,

막연히 APT 가격 상승을 기대하고 있는 과잉레버리지투자자들로 하여금,

향후의 APT 가격  상승이 대출 이자율은 커녕 인플레이션율보다도 높지 않을 것이라는 시장전망을 확산시킴으로써

너무 늦지 않은 시기에 레버리지를 줄일 수 있도록 유도하고,

더 나아가 소득 대비 APT 가격 수준을 지금보다 더 낮추어 놓음으로써

향후의 글로벌 충격이 도래하였을  경우 APT 가격이 단기간에 폭락할 여지를 줄여 놓고 등등등....

지금은 시간과의 싸움이다.

체력과 여건이 될 때 최대한 버블을 줄이고 부채를 줄여 놓아야 한다.

그래야 수 년 내에 글로벌 충격이 도래하였을 때에 한국 경제가 살아남을 수 있다.

[한국 부동산 시장의 구조적 취약성]

(이 글은 2011/03/01 제 개인블로그에 올린 글입니다.

 부동산 시장에 대한 관심(일부는 오해)가 많은 듯하여 3차례에 걸쳐 연재합니다.)

지난 글 [한국, 무너지는 인구구조와 내수기반..]에서는

한국 인구구조의 빠른 퇴조와 빈부격차의 확대로 인해

한국 경제의 성장잠재력이 취약해져 가고 있으며,

자산시장에도 부정적인 하향압력으로 작용할 것임을 살펴 보았다.

이와 관련하여 일본과 미국의 사례를 잠깐 살펴 보자.

통상 선진국들의 Baby Boomer들은 제2차 세계대전 이후 탄생한 두터운 인구층을 말한다.

하지만 일본의 경우 제2차 세계대전 이후 탄생한 두터운 인구층은 2세대 Baby Boomer들이며,

일본의 1세대 Baby Boomer들은 1920년대 후반부터 일본 제국주의 시절의 적극적인 출산장려정책으로

탄생하였다.  

1980년대 후반 일본의 자산버블은,

플라자 합의 이후 엔고에 따른 경제성장 정체 타개를 위한

일본 정부의 적극적인 내수확장정책과 저금리정책 등과 함께

경제활동 전성기에 접어든 이러한 1세대 Baby Boomer들의 적극적인 자산시장 참여를 기반으로 하였다.

하지만 1990년을 전후하여 두터운 인구층을 형성했던 1세대 Baby Boomer들의 은퇴가 시작되자

수급의 역전현상으로 인해 일본의 자산시장도 격렬한 버블붕괴와 장기침체의 길로 빠지게 된다.

[일본 연령대별 인구구조 추이]