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부동산 임대소득은 총수입금액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 총수입금액은 임대의 조건에 따라 달라집니다. 부동산임대조건은 그 형태에 따라 부동산을 임대하고 그 대가를 받는 방법으로는 월세와 전세가 있습니다. 전세는 보통 전세보증금을 일시에 내고, 월세는 어느 정도의 보증금과 월세를 같이 내는 경우가 많습니다. 각각의 경우에 따라 총수입금액 산정방법이 달라집니다.
총수입금액을 산정할 때 월세로 받는 경우는 매달 받는 월 임대료의 1년치 합계액 (월임대료 × 12)이 임대료 수입금액이 됩니다. 그리고 전세금으로 받는 경우에는 1년 만기의 정기예금 이자액만큼을 임대에 대한 대가로 보아 이를 간주임대료라고 합니다. 즉 전세보증금만 받는 경우 '보증금 × 정기예금이자율' 이 총수입금액이 됩니다. 예를 들어 임대보증금으로 3천만원을 받고 월 임대료로 50만원을 받을 때 임대료 수입금액은 (만약 정기예금금리를 7%라고 하면) 1년치 임대료 600만원과 간주임대료 210만원을 합한 810만원이 됩니다.
임대소득금액을 산정할 때에는 장부를 기장하면 장부에 의해 소득금액을 계산하면 되나, 장부가 없는 경우 표준소득률에 의해 추계과세합니다. 표준소득률을 사용하는 이유 중의 하나는 표준소득률은 당해 사업에 관련된 비용을 일일이 계산할 수 없기 때문에 적용되는 경우가 많습니다. 표준소득률은 임대주택유형에 따라 다르며 고급주택은 60%, 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 일반주택은 45%, 장기임대 공동주택은 36.1%, 장기임대 다가구 주택은 30% 등 입니다. 예를 들면 앞서 임대료 수입금액이 810만원이고, 장기임대 다가구주택인 경우 임대소득금액은 243만원 (810만원 × 30%)이 됩니다. 이렇게 소득금액이 산출되면 여기에서 기본공제, 추가공제, 표준공제 등의 소득공제를 하여 과세표준을 구합니다. |
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