전업투자자 L씨는 얼마 전 낙찰 받은 물건을 통해 모처럼 고수익을 올렸다.

대항력 있는 임차인(점유와 전입, 확정일자를 지닌 선순위 임차인)때문에 주택 가격이 감정가의 절반 가까이 떨어졌지만 낙찰자가 물어줘야 할 임차보증금이 높아 거듭 유찰됐던 물건이다.

위장임차인은 경매 대상 물건 소유자(채권자)의 친척이었고 특정한 계약 없이 거주하고 있던 것으로 드러났다. 결국 대항력있는 임차인이 가짜로 밝혀지면서 L씨의 가계부는 활짝 폈다.

경매고수 K씨는 최근들어 투자 방향을 약간 틀었다. 법원경매가 대중화되면서 경쟁률이 높아지고 소위 경매 비법이라고 일컬어지는 특수물건 처리 방법도 너무나 많이 공개됐기 때문이다. 종전과 같은 방법으로는 큰 수익을 낼 수는 없다는 게 K씨의 판단이다.

K씨는 단기 매매보다는 장기 투자가 가능한 토지나 주택에 공을 들이고 있다. K씨의 전공분야인 법정지상권이나 유치권 관련 물건은 경쟁자가 많이 늘기는 했다. 하지만 K씨만의 노하우를 발휘해 아직 고수익을 낼 수가 있다.

◇ 고급정보 캐내야 진짜 고수
경매가 대중화되면서 경매로 반값 아파트를 줍는다거나 고수익을 올릴 수 있는 길이 멀어졌다. 왠만한 노력과 운이 따르지 않고서는 말이다.

자칫하면 보증금 등 귀중한 재산을 날릴 수 있기 때문에 운에 기대를 거는 것은 물론 금물이다. 결국 경매시장도 해당 물건에 대한 확실한 분석과 동시에 발품을 많이 팔아야 수익이 보장되는 레드오션이 된 셈이다.

L씨가 투자한 대항력있는 선순위(첫번째 채권보다 앞선) 임차인과 같은 사례는 경매 물건에서 종종 나타난다. 그렇다면 그는 어떤 노하우를 가지고 진위여부를 가려냈을까.

그가 위장임차인을 감별하는 방법은 정형화돼 있다.
임차인의 이름이 소유자(채무자)와 비슷하다면 무상으로 거주하는 친인척일 가능성이 크다.

전입신고일과 확정일자일이 차이가 많이 나면 전입신고만 한 후 실제거주는 하지 않다가 경매시점에 임박해서 부랴부랴 확정일자를 받은 경우로 의심할 수 있다.

감정가, 근저당 금액, 주변 시세에 비해 전세 보증금액이 지나치게 높다면 가짜로 의심해 볼 수 있다. 은행이 근저당을 설정할 때 임차인 조사를 하기 때문에 근저당과 보증금을 더한 금액이 감정가를 넘기기는 힘들기 때문이다.

방 하나에 여러 명이 세들어 있다고 신고됐다면 소액보증금을 노린 경우라고 추정할 수 있다.

하지만 여기까지는 상급자 정도의 수준이라면 알 수 있는 내용이다. L씨는 의외의 것을 그만의 노하우로 제시했다.

그는 해당 물건 세입자는 물론 이웃 집과 통장 집을 방문하는 등 주변을 탐문했다. 탐문 결과 L씨는 확신을 가졌고 낙찰 이후 이해관계인이 되서는 채권자가 금융권에 돈을 빌릴 때 위장임차인이던 친척이 무상거주확인 각서를 썼다는 사실까지 알게 됐다. 이러한 정보를 토대로 그는 허위사실을 주장하는 임차인을 압박했다.

K씨는 일반적인 방법외에 유치권을 해결하기 위해 채무자, 채권자 등 가능한 모든 이해관계인을 다 만난다. 거기서 얻은 정보를 토대로 유치권자를 만나 협상을 벌이거나 유치권이 허구인지를 밝혀낸다.

경매의 고수도 결국 기본에서부터 출발한다. 여기에 꼭 낙찰을 받아 수익을 창출하겠다는 강한 의지와 수십번 발품을 파는 노력도 고수들의 특징이다.

때문에 그들은 누구도 알지 못하는 방법을 동원해 수익을 창출하는 것이 아니라 기본적인 것을 꼼꼼히 점검하고 현장조사를 철저히 해 초보자들이 보지 못하는 부분을 잡아낸다. 결국 경매고수는 손에는 관련 서류를 들고 현장을 누비는 사람들이다.

장근석 지지옥션 매니저는 "경매와 관련한 왠만한 노하우는 책이나 강의에 모두 공개돼 있지만 어려운 물건은 판례를 찾거나 이해관계인을 직접 만나 고급정보를 알아내야한다"며 "자신만의 노하우가 있다면 다른 사람한테는 레드오션인 법원경매가 자신에게는 블루오션이 될 수 있다"고 말했다.

부동산 원가분석 방법

 

부동산의 원가 분석 방식

 

우리가 흔히 구입하는 주택의 경우, 가치는 건물의 가치와 토지의 가치로 나뉜다. 우선 건물 가치와 토지 가치를 구별하여야 한다.

 

건물 가치는 우선 건물의 구조에 따라 건물의 건축원가가 차이가 난다. 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 아파트와 일반주택은 대부분 철근콘크리트조 건물이다. 철근 콘크리트 건물의 경우, ㎡당 약 90만원 정도의 건축비를 산정한다. 그리고, 토지의 가격은 주변의 동종의 지역과 비교 사례 분석을 통해 가격의 적절성을 비교해 보도록 한다.

 

1) 아파트 분석 사례(서울 강서구 지역 아파트 가치 분석 : 현재 시세 4억 1,500만원)

 

토지 가격 기본 자료 - 대지지분 : 39.26㎡ , 개별공시지가 : 312 만원 / ㎡

건물 가격 기본 자료 - 건물 분양면적 : 109㎡ ,건물구조 : 철골콘크리트, 건축년도 : 2004년(5년경과)

 

- 건물 가격 분석 방식

건축원가 : 90만원 X 109㎡ = 9,810 만원

(- 감가상각) : (100% / 30년) X 5년 = 17% X 9,810 만원 = 1,635만원

(철근 콘크리트 건물은 내구년도 20년으로 보지만, 최근 재건축법 개정으로 30년 적용)

  적정 건물 가격 : 9,810만원 – 1,635만원 = 8,175만원

 

- 토지 가격 분석

개별 공시지가 312만원 X 39.26 ㎡ = 12,249 만원

 

* 개별공시지가

 

공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별토지에 대한 단위면적당(원/㎡) 가격이다. 국토해양부장관이 결정하여 고시한 공시지가를 바탕으로 하여 시장·군수·구청장 등이 산정한 공시지가로, 토지의 특성조사와 표준지 선정여부로 결정한다.

 

토지의 특성조사는 주거용과 상업용·공업용·전답 등 토지의 용도와 도로조건 및 공적규제 등을 조사하는 것을 말하며, 표준지 선정여부는 비교할 만한 표준지를 말한다. 이 두 가지를 통해 결정하는데, 개발부담금·농지전용부담금·양도소득세 과세 시 기준이 된다.

 

비록 개별 공시지가가 적정 원가로 보기에는 어려움이 있지만, 현재 우리나라에서 모든 토지에 대한 판매가격을 산정하기에는 어려움이 있으므로 과세를 하는 기준으로 비교 판단하기에는 적절한 지표로 판단하여 원가 산정에 인용하였다.

 

상기 분석에서 보면 아파트의 기초 원가는 건물가격 8,175만원 + 토지가격 1억 2,249만원 = 2억 1,076만원이 됩니다. 이를 기업의 내재가치와 비교 해보면 이 아파트의 PBR은 4억 1,500만원 / 2억 1,076만원 하게 되면 주식의 PBR과 비교해 볼 때, PBR 1.97 정도의 가치의 아파트 임을 알 수 있다.

 

2) 인근 지역(강서구 같은 동)의 빌라 가치 분석 (현재 시세 1억 8,000만원)

 

토지 가격 기본 자료 - 대지지분 : 48.74㎡ , 개별공시지가 : 173 만원 / ㎡

건물 가격 기본 자료 - 건물 전용면적 : 42.98㎡ ,건물구조 : 철골콘크리트, 건축년도 : 1982년(27년경과)

 

- 건물가격

건축원가 : 90만원 X 42.98㎡ = 3,868 만원

(- 감가상각) : (100% / 30년) X 27년 = 90% X 3,868 만원 = 3,481만원

적정 건물 가격 : 3,868만원 – 3,481만원 = 387만원

 

- 토지가격

개별공시지가 : 173만원 X 48.74㎡ = 8,432 만원

 

건물 가격 387만원 + 토지 가격 8,432만원 = 8,819만원이 된다. 물론 빌라의 경우에는 개별공시지가로 토지 원가 반영하기에는 무리가 따르지만 동일하게 계산 시에는 PBR이 2 정도의 주택이 되게 된다.

3. 상기 원가 분석에서 도출 할 수 있는 결론

 

상기에서 보면 아파트와 빌라의 경우, 위치로 보면 도로를 하나 사이에 두고 있을 뿐이다. 크게 보면 건물가격에서 노후도로 인한 건물가격에서 차이가 많이 난다. 이 부분의 원가에 대해서는 여러분들도 크게 이견이 없을 것이다.

 

하지만 개별 공시지가는 무려 두 배 가까운 차이가 있다. 이렇게 된 이유는 정확하게 알 수는 없지만, 아파트로 건축 이후 아파트는 기본적으로 시가가 드러나게 된다. 따라서, 국세청에서는 과세를 실거래가를 위주로 하다 보니 빌라와 아파트 물건간 대체적으로 공시지가에 차이가 발생한다.

 

또한 상기 물건은 공법상의 용도지구(2종 일반 주거지역(빌라) 과 3종 일반 주거지역(아파트))에서 차이를 보일 수 있다. 그렇다고 하더라도 상기 정도의 가격 차이는 조금은 과도한 면도 있다. 원가 방식으로 이처럼 가격 구성 요소를 하나씩 찾아 가다 보면 적정 가치를 구성하는 눈을 가질 수 있다.

 

물론 주택가격을 결정하는 요소는 원가 분석 방식 말고도 고려해야 할 사항들이 많다. 특히 경기의 흐름과 금리의 변동, 재건축 등 부동산 규제 사항의 변동 등 가치를 구성하는 요소들이 많다. 이런 부분들 모두 여러분들이 직접 판단하기에는 어려움이 따르겠지만 상기처럼 원가 분석 방식이라도 이해를 한다면 조금은 투자의 위험을 줄일 수 있을 것이다.

"중소형 빌딩 투자자, 개발호재 있는 용산ㆍ이태원 등 관심둘만"

김민구 포커스에셋&인베스트먼트 이사