부부공동명의 등기시 장단점

▶ 부부 공동명의는 증여로 본다.

이때 10년간 합산한 증여액이 3억원을 넘지 않으면 세금을 물리지 않는다.

따라서 6억원짜리 고가주택이라도 공동명의로 등기하면 지분의 50%인 3억원만 증여한 셈이되므로 증여세를 내지 않는다.

▶ 장 점 (세금 감면 혜택)

공동명의를 하면 과표(세금을 매기는 기준)가 낮아져 합법적으로 세금을 줄일수 있다.

1. 부동산을 취득시 : 취득세․등록세

   공동명의든 단독명의든 큰 차이는 없다.

2. 부동산 매도시 : 양도세

부부 지분을 따로 계산하므로 공동명의를 하면 기본공제(연간250만원)를 부부가 각각 공제받고 과표 및 세율도 낮아진다.

양도소득세율은 2년이상 보유했다가 팔 경우 양도차익이

1000만원 이하 : 9%

1000만원 초과 ～ 4000만원 이하 : 18% (누진공제 90만원)

4000만원 초과 ～ 8000만원 이하 : 27% (누진공제 450만원)

8000만원 초과 : 36% (누진공제 1170만원)

예) 2년이상 보유한 주택의 차익이 1억원인 경우 배우자 한 사람 이름으로 등기했다면 8000만원 초과분에 대해 36%의 최고 세율이 적용된다.

하지만 공동명의라면 부부의 양도차익이 각각 5000만원으로 나뉜다.

세율도 최고세율 36%가 아닌 27%가 적용되어 양도세 총액이 줄어든다.

3. 부동산을 보유할 때 : 재산세․종합토지세

보유세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조인데 공동명의를 하면 과표가 분산되어 세율이 낮아지기 때문에 공동명의가 유리하다.

▶ 단 점

1. 양도차익이 작아 세금분산효과를 기대할수 없는 경우 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다.

2. 1가구 1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다.

3. 증여할 때 부담하는 증여세, 취득세 등의 합계가 공동명의에 따른 양도세 절감액보다 많은 경우

이미 등기가 되어있는 기존주택의 경우 공동명의를 하기전에 증여세,취득세,등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다.

양도세 절감액이 크지않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼수도 있다.

4. 공동명의는 증여형식이므로 증여재산의 액수가 커서 증여세 부담이 많은 경우도 공동명의를 하면 안된다.

※ 주의할점

입주를 앞둔 새 아파트나 분양권을 공동명의로 등기하려면 잔금을 치루기전에 해야한다.

남편이 분양받아 잔금을 모두 치룬뒤 아내를 등기부에 올리려면 아내는 남편에게 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주된다.

잔금을 완납했다면 아내의 증여 지분에 대해 결과적으로 이중으로 취득세를 내야하는 셈이다.

잔금을 치루기전에 공동명의로 등기하면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할때와 같다.