부동산
거품시장 부동산
- 2006/03/15 06:49
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| 한국 부동산시장 거품붕괴전 일본과 비슷? | |
| [매일경제신문] 2006-03-14 08:06 | |
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거품 얘기가 나올 때마다 비교대상이 되는 나라는 90년대 초반 부동산 가격 급락 이후 긴 침체를 겪었던 일본이다. 일본 부동산값 하락이 시작됐던 90년대 초반 경 제 상황이 해외투자 활성화, 대출제한, 세금정책, 지방개발 등 여러 가지 면에서 요즘 우리나라와 비슷하다는 평가를 받기 때문이다. ◆ 해외투자 활성화, 지방개발 붐 등 닮은 점 많아 ＝일본은 91년 이후 계속된 경기 불황으로 10년 새 부동산 가치만 1085조엔이 떨어 지는 끔찍한 경험을 했다. 낮은 금리로 늘어난 여유자금을 기업과 개인이 부동산에 투자하면서 거품이 생겼고 일본 정부가 급격한 금리 인상과 대출제한으로 이를 억제하면서 문제가 생긴 것이 다. 다이와종합연구소 하라다 유타카 수석 이코노미스트는 "80년대 말 일본 정부는 과 열된 부동산 시장을 잡기 위해 강력한 투기억제책을 썼다"며 "당시는 이미 시장이 하락기에 접어든 상태여서 이런 정책이 되레 부동산값 폭락을 부추긴 꼴이 됐다"고 평가했다. 일본 부동산의 거품 형성과 폭락 과정에선 다른 요소도 많은 구실을 했다. 일본에 서도 국내와 유사한 주택 수급 불균형이 있었고 세금정책도 보유부담을 강화하는 방향으로 흘렀다. 특히 기업을 중심으로 미국과 유럽의 대형 업무용 빌딩과 토지를 사들인 해외투자 활성화와 레저단지 개발 열풍에 편승한 지방권 개발은 현재 우리나라와 상당히 흡 사하다. 국내에선 해외투자 규정이 완화되면서 미국, 중국 등지에 집을 사려는 사 람이 늘었고 기업도시와 혁신도시 등 정부 주도의 지방개발 붐도 진행중인 상태다. ◆ 금리 인상 속도차, 시장 주도세력 차이＝이처럼 90년대 초반 일본과 우리나라의 현재 시장 상황이 유사하게 해석될 소지가 많지만 전문가들은 일대일 비교는 무리 라고 잘라 말한다. 일본과 우리나라 시장 상황은 두 가지 면에서 차이가 뚜렷하기 때문이다. 우선 돈 줄을 죄는 금리 인상 속도 면에서 상당한 차이가 있다. 우리나라는 작년 하반기 이후 세 차례에 걸쳐 콜금리를 0.75% 올려 부동산 시장 과열 억제에 신경을 썼지만 이번 달 금융통화위원회가 콜금리 동결을 결정하는 등 경기 위축을 염려한 완급 조절을 포기하지는 않은 상태다. 반면 급격한 부동산 거품을 염려한 일본의 금리 인상 속도는 무척 빨랐다. 1989년 부터 1991년 사이 금리를 무려 4.7%나 올려 대출부담을 진 부동산 보유자들에게 심 한 압박을 줬다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "한국도 저금리 기조가 계속되면 자산 거품이 생길 수밖엔 없지만 일본에 비해 상승폭과 예상되는 하락폭 모두 아직은 작은 상태"라고 평가한다. 김 소장은 "시장을 조정할 여유가 아직 남아 있고 중장기적으로 물가상 승률과 실질성장률을 합친 8% 선까지 금리가 올라간다면 안정적으로 부동산값을 안 정시킬 수 있다"고 내다봤다. 부동산 거품을 앞서 주도한 세력과 상품이 다르다는 것도 놓치면 안될 부분이다. 일본은 수출 호조로 여유자금이 생긴 대기업이 업무용ㆍ상업용 빌딩과 토지 매입에 나서면서 거품 형성을 주도한 반면 우리나라는 일부 투기수요가 섞인 개인투자자가 재건축 등 아파트 매입에 열을 올리면서 과열 염려가 나오고 있다. 시장 침체시 개 인의 고통이 심각할 것이라는 염려가 많지만 아직 국내 대기업은 부동산 투자에 있 어 보수적인 운용전략을 택하고 있어 일본 기업같은 곤란을 겪지는 않을 것이라는 평가다. |
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