[이데일리 남창균기자] 내년 8월 분양하는 판교신도시 45평형 아파트의 실
분양가는 7억2000만원선(평당 1600만원)이 될 것으로 보인다.

45평형의 경우 실 분양가는 분양가+채권손실액으로 계산된다. 분양가는
원가연동제가 적용되면 6억원선이 될 것으로 보인다.

분당 45평형 시세가 8억5000만~10억원인 점을 감안할 때 채권상한액 결정시
적용하는 주변시세는 8억원이 될 것으로 예상된다. 이럴 경우 주변시세의 90%인
7억2000만원이 실분양가가 된다.

실분양가가 7억2000만원이 되면 채권손실액은 분양가와 실분양가 차액인
1억2000만원이 된다. 채권손실율 35%를 적용하면 채권상한액은 3억4300만원이다.

채권은 전자발행되기 때문에 매수와 매도를 동시에 할 수 있다. 따라서
3억4300만원어치의 채권을 구입할 경우 손실액인 1억2000만원만 준비하면 된다. 이
손실액은 상한액 기준으로 1억원 이하는 계약 전에, 1억원 초과는 잔금 납부 전에
분납할 수 있다.

결국 45평형 당첨자의 경우 계약할 때 당장 필요한 돈은 채권손실액
7752만원(2억2150만원의 35%)과 계약금 6000만원 등 1억3752만원이다. 채권상한액
1억원 초과분은 잔금을 치르기 전에 분할납부가 가능하기 때문이다.

2회 걸쳐 2006년 부동산시장의 기회와 위험을 다뤘습니다. 이번 부자노트 칼럼에서는 기회에 대한 구체적인 접근으로 2006년에 주목해야 할 전철망을 다루고자 합니다.

전철망은 집값이나 땅값에 있어 가장 효과가 확실한 개발호재라고 할 수 있습니다.

우선 전국 전철망중 2006년 개통이 가능한 노선을 보면 △경부선 조치원~대구 전철(158km) △경부선 수원~천안2복선전철(55.6km) △경원선 복선전철 의정부~동두천 동안(22.3km) △대전지하철 1호선 1단계(판암~정부청사 12.4km) △장항선 복선전철 천안~온양온천(16.5km) 등이 있습니다.

또 내년 착공이 가능한 전철 노선으로는 △진주~광양 복선전철(56.1km) △성남~여주 복선전철(53.8km) 등이 있습니다.

착공을 앞두고 있거나 이미 공사중인 전철 노선중 투자자들이 주목해야 할 4곳을 소개합니다.

주목1: 성남~여주 복선전철(2006~2010년)

이미 2001년 전철 건설 발표이후 토지를 중심으로 강세를 보이고 있습니다. 특히 2004년 판교신도시 토지보상으로 투자대상지역이 광주를 거쳐 이천 여주까지 동진(東進)하며 돈이 몰리면서 땅값이 급등하기도 했습니다.

한때 사업 백지화설까지 나돌았지만 정부의 예산이 내년에 편성됨으로써 2006년 상반기 착공이 기정사실화되고 있습니다.

성남∼여주 복선전철은 사업비 1조3천억원(전액 국비지원)이 투입돼 2006년 2월 착공, 총 2010년 개통 예정입니다. 지하로 건설되는 판교역과 이매역에서 분당선과 신분당선과 환승됩니다.

이천 부발에서 강남권까지 시간이 50여분 걸리고 여주에서 분당까지 40분에 닿을 수 있습니다.

역이 들어서는 삼동, 광주, 쌍동, 곤지암, 신둔, 이천, 부발, 능서, 여주 등을 중심으로 역세권 개발이 이뤄질 것입니다.

주목2: 서울지하철 9호선 1단계구간(2001~2008년)

2001년 12월 착공한 지하철 9호선은 개통시기가 최근 2008년 12월로 1년이 또 연기됐습니다.

이미 역세권 아파트 값이 크게 올랐습니다. 특히 강남권 접근에 많은 시간이 소요됐던 강서구 양천구 영등포구 등 강서권이 대표적인 수혜지 입니다.

출발지인 강서구 방화동은 서울의 마지막 노른자위 땅으로 불리는 마곡지구와 가깝고 등촌삼거리역과 염창우체국 주변에는 아파트타운이 조성중에 있습니다. 마찬가지로 당산역과 양평동 일대에는 신흥 주거타운으로 변모하고 있습니다.

동작구 노량진역은 2008년에 지상 17층 높이의 민자역사로 탈바꿈하며 2차 뉴타운인 노량진과 대방동 일대 노량진뉴타운(23만평)이 2006년 상반기에 착공에 들어갈 예정입니다. 또 흑석동 1,2,3동 일대 22만1천평에 달하는 흑석타운이 3차 뉴타운 후보지로 선정된 상태입니다.

서초구에서는 노선이 구반포3거리∼신반포주공∼고속터미널을 거치며 반포주공 저밀도 단지를 비롯한 아파트 밀집지역이 역세권이 됩니다.

참고로 9호선 1단계구간은 김포공항에서 교보타워4거리까지 총 9개역만 서는 급행열차가 통근시간에 운행될 예정입니다.

주목3: 중앙선 덕소~원주(2001~2010년)

12월 16일 개통하는 청량리~덕소구간에 이어 2008년에 덕소~도곡리(2.9km), 2009년에 도곡리~용문 구간이 잇따라 개통될 예정입니다. 용문~원주는 사업비 예산 등 문제로 공정이 부진해 개통시기가 2010년이후가 될 가능성이 높습니다. 서울(용산)에서 용문까지는 수도권 전철로 바로 연결될 예정입니다.

역세권중 용문역과 양동역, 원주역이 대표적인 관심지역입니다. 특히 원주는 최근 기업도시에 이어 혁신도시로 선정됐습니다. 또 중앙고속도로와 영동고속도로가 관통하는 원주에 광주시 초월면과 이어지는 제2영동고속도로(56km)가 2006년 착공, 2009년 개통될 예정입니다. 또 오크밸리 스키장(9개 슬로프) 2006년 12월 개장도 예정돼 있습니다.

땅값은 이미 오를대로 올라 아파트 특히 분양단지 중심으로 3년이상을 내다본 장기투자 가치가 있다고 봅니다.

주목4: 분당선 연장구간 오리~수원(2002~2008년)

오리~죽전이 먼저 2007년에, 죽전~기흥, 기흥~수원은 2008년 개통예정입니다.

분당선 연장구간이 개통되면 용인 경전철과 분당선 환승역이 되는 구갈역 일대가 대표적인 수혜지역이 될 것입닏. 주변에 신갈 및 상갈, 구갈3지구, 동백지구 등 대규모 택지개발지구가 포진하고 있습니다.

또 죽전역과 영통역, 수원시청역도 핵심 역세권으로 떠오를 것입니다. 특히 죽전역은 2007년 개통에다 죽전지구 2006년 입주완료, 단국대 캠퍼스 이전 등 호재가 많습니다.

영통역도 ‘수원의 강남’이라 불리는 영통지구의 1만2천가구 대단지와 영동중, 매탄고가 2005년에 신설되는 등 학군이 우수하고 홈플러스, 그랜드백화점 등 편의시설이 풍부해 유망지로 꼽히고 있습니다.

수원시청역의 경우 인계동 매탄동 일대 재건축 단지에서 3천3백여가구로 재건축하는 매탄주공2단지 등 1만5천여가구의 새 아파트가 순차적으로 입주하고 있어 주목해야 합니다.

http://land.naver.com/news2004/themenews_list.php?id=20041221100256