아파트 리모델링의 비밀 리모델링의 함정을 모르고 대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'... '○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다. 여기에는 무시무시한 함정이 있습니다. 먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠습니다. 어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를 찾습니다. 아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년 된 아파트에 집을 사서 들어옵니다. 그리고 동대표회의 사람들 과반수이상을 자기사람으로 만들고 리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 월급을 줍니다. 이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 월급을 줍니다. 이 돈은 정비 업체를 선정해서 정비업체에 대여금이라는 명목과 보증금이라는 명목으로 빌리는데 이 돈과 나중에 리모델링 건설업체를 선정하면서 대여금이라는 보증금 형태로 받게 됩니다. 그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립총회를 합니다. 그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로 돈을 받고 그 돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다. 결국 리모델링 업자, 부동산 중개인, 정비업체, 그 아파트 동대표들, 그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다. 그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고 건설비를 못내는 할아버지, 할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게 됩니다. 그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요. 그돈이 건설비의 30%라고 합니다. 그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과 나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고 합니다. 바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다. 이것이 리모델링업자의 일반적 업무입니다. 재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다. 그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다. 30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요. 보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고 현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다. 이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로 리모델링이 된다고 할 때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고 현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다. 여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다. 여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다. 그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다. 그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다. 여기에 추가 분담금(물가, 금리 등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당 380만원 이상을 요구합니다. 30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대 아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고 리모델링이 끝나면 건축비를 낼 수 없고 못 내면 경매처분 되고 집에서 쫓겨나는 것입니다. 아주 죽는 것입니다. 리모델링업자는 불법, 탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를 동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다. 리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니 당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다. 돈 낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분 되고 집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요? 능력없으면 죽으라는 것입니까? 능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다. 또 건축비없는 사람들은 바로 집이 경매 넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다. 그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 없습니다. 자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요? 첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다. 예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는 30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다. 즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다. 통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면 총 공사비용은 얼마가 될까요? 이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다. 즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다. 조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다. 조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다. 그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다. 하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만 이 모두가 오답입니다. 왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다. 리모델링시의 계약면적은 전용면적 증축면적 공유면적으로 계산하기 때문입니다. 일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면 실제로는 계약면적은 149㎡(전용 증축면적) 33㎡(공유면적)이 되며, 공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다. 그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가? 절대로 그건 아닙니다. 리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다. 사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다. 하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다. 다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다. 이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요... 109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는 이사가야 할 것입니다. 서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다. 즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다. 그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까? 그것 역시 아닙니다. 조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다. 리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데, 주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다. 이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고, 리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다. 그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도... 그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니 최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다. 취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니, 총 4억원 정도는 마련되어야 합니다. 그럼 이걸로 되는가? 그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;; 세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다. 공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다. 이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와 인력비용의 상승등이 주 요인입니다. 솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면 추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다. 5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만 결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다. 따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서, 최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다. 이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만, 잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다. 결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고, 집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다. 리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠... 이것만한 낭비는 없다고 생각되네요... 둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다. 재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만, 리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다. 물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도 이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다. 중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠... 입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고, 원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다. 흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만, 이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면.. 입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다. 그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다. 일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다. LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다. 나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠. 그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다. 그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다. 기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다. 예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나 이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라 5억원이 되어야 합니다. 따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다. 과연 얼마나 있을까요? 그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다. 셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다. 리모델링에 찬성하는 사람들은..리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다. 또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면 해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다. 물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다. 하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠. 그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만, 리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에.. 리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다. 그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다. 단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다. 하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다. 리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다. 예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서.. 리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다. 집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠. 따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다. 쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다. 제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다. 따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다. 집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까? 집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다. 그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..즉, 4억 3천만원 ＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다. 이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만, 리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다. 유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다. 시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데, 현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고.. 그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다. 어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠. 그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가? 그것도 아닙니다. 리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여.. 리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다. 어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고, 소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다. 리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면.. 반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다. 공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고, 그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다. 넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다. 리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다. 그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠. 그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에... 건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다. 그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다. 시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다. 이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다. 그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면.. 유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다. 우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다. 정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에.. 시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다. 시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다. 그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터 대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서 인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다. 돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에 리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에.. 조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다. 이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다. 그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다. 위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다. 5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이.. 공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다. 우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에.. 500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다. 예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다. 리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠. 만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면.. 100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다. 이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라.. 장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다. 즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라.. 경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다. 따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나.. 자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다. 주민들은 우선협상시공사의 의미를.. 그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도.. 이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다. 건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고, 경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다. 조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는.. 자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에.. 조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다. 결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고, 추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다. 건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다. 자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고, 시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠. 팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다. 어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다. 하지만 주민들은??? 사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고, 반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고, 찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다. 무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고, 원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고, 친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다. 다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고, 집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다. 예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다. 낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다. 그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은.. 재건축 규제가 그 계기가 되었습니다. 원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데, 언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다. 재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고, 재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다. 결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이.. 소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다. 그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까? 그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니.. 2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다. 그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니 다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을 인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고 사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후 대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다. 정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등 모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다. 그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다. 주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다. 온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게 우선 협상대상자로 선정해주겠다는 말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서 빌립니다. 뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다. 리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고? 건설사로부터 대여금이라는 명목으로 돈받고 계속하는 겁니다. 자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서 리모델링 찬성하라고 합니다. 그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다. 입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은 임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서 계속적인 증가가 됩니다. 이만한 돈벌이가 어디있읍니까? 우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요? 우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "김우중건설"이랍니다 주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요. 리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로 정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게 쓰여있는 내용입니다. 그러나 세부내용은 절대 없습니다. 그피해는 모두 입주민에게 갑니다... 당시 이 정책을 입안한 사람들은 이런 일을 짐작이나 했을지 의문이 아닐수 없습니다. 우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서 홍보물 나누어주더군요. 그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다. 조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고 자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요. 조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고 이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까? 주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다. 그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다. 그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요. 건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다. 리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과 협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니 모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다. 리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다. 400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요

"연묵이뇌성 시거이용현(淵默而雷聲 尸居而龍見)"

"깊은 연못처럼 고요히 침잠해 있다가, 때가 되면 천둥처럼 세상을 울리고,
시동처럼 가만히 있다가, 때가 되면 용처럼 신묘한 조화를 드러낸다" (장자)


서로가 너무나 사랑하는 아름다운 연인들이 있었습니다. 남자 친구가 등산을 좋아하여 알프스 산을 등반하던 중 실수로 발을 헛디뎌서 낭떠러지로 떨어져 죽고 말았습니다. 여자 애인은 너무나 큰 슬픔에 잠겨서, 반드시 남자 친구의 시신을 찾고자 하였으나, 찾을 방도가 없었습니다. 어쩔수가 없었기에, 여자는 언젠가는 눈이 녹아서 남자 애인이 강물로 떠내려 올 것이라는 믿음으로, 알프스 산 아래에 오두막을 짓고 매일 강가에 나와서 애인의 시체가 떠내려오기를 기다렸습니다. 세월이 흐르고 흘러 여자도 늙어서 할머니가 되었습니다. 몇 십년이 지난 어느날, 강위에 떠내려오는 남자 시체 한 구를 발견하여 건져 보니, 수십년 전에 등반 중 조난 사고로 죽은 남자 애인이었습니다. 젊은 그 때 그 모습 그대로 하나도 변하지 않은 사랑하는 애인의 얼굴을 보고서 여자는 하염없이 눈물을 흘렸습니다.

제가 그동안 살아 오면서 깨닫게 된 사실은, 우리네 인생에서 영광되고 화려하고 행복한 시간들은 20% 정도에 지나지 않고 나머지 80%의 시간들은 모두다 20%의 영광된 시간을 위해서 참고, 견뎌내고,준비하며 노력하고 공부하며 기다리는 시간들이라는 것입니다. 투자의 세계에 있어서도, 화려한 상승의 시기는 전체 투자 기간 중 20% 정도에 지나지 않고, 나머지 80%의 투자 기간은 대부분이 고통 속에 참고 견뎌내고 버티면서 기다리는 시간들인 것같습니다.

왜 이처럼 투자의 세계에서는 바닥 시세 기간은 엄청나게 길고 천정 시세는 짧게 되는 지를 생각해 보셨는지요? 그 이유를 알기 위해서는, 먼저 가격을 움직이는 '세력'의 입장에서 생각해 보아야 할 것입니다. 세력들은 정도의 차이는 있겠지만 일반인이 상상도 못할 정도의 엄청난 자금력을 가지고 바닥에서 고점까지의 시세를 결정한다고 보아야 합니다. (제가 1989년에 만나본 큰 손은 그당시 돈으로 3천억원의 현금을 운용하고 있었습니다) 세력이 자기가 원하는 양만큼의 물량을 확보할 수 있기 위해서는, 가격조정 뿐만 아니라 반드시 횡보하는 기간조정의 지루한 시간들이 필요한 것입니다.(김현정님께서 일전에 " ...다시 한번 하향곡선을 띄워 1400~1500사이에 바닥이 다져져야 그것이 진짜 바닥이지요...."라고 말씀하신 것도 반드시 세력이 충분한 원하는 만큼의 물량을 확보할 수 있는 손바뀜의 시간들이 있어야 한다는 의미로 받아 들입니다) 세력이 원하는 만큼의 물량을 확보한 다음에는, 일반인이 눈치채고 매수에 가담하기 전에, 순식간에 번개처럼 원하는 고점까지 급상승으로 가격을 올려 버리는 것입니다. 고점을 찍고 난 그 다음에, 내릴 때에 세력은 이익 실현을 하는 것이라고 합니다.( 고점에서 거래량이 폭증하는 경우가 세력이 이익실현을 하는 매물로 보면 될 것입니다)

"예쁜 엉덩이에 긴 뿔이 달린 모양을 찾으라. 엉덩이가 예쁠수록, 뿔이 길수록 큰 시세가 난다"

제 스승님께서 매수 타이밍과 매수 종목을 찾는 방법을 제게 가르켜 주실 때 하신 말씀입니다.( 비유가 '엉덩이' 운운하여 공적인 자리에서 사용하기에는 적절하지 못한 것같아 다른 표현을 생각해 보았으나, 달리 적절한 비유를 찾지 못하여 그대로 쓰는 것이니 이해를 바랍니다.) 일반적으로 주식을 하는 분들은, 매수 보다는 매도가 중요하다면서, 매도 시점을 찾는 데, 주안점을 두는 경향이 있는 것같습니다. 그러나, 저는 이기는 투자를 하기 위해서는 매도보다 매수가 중요하다고 생각합니다.물론 매도도 중요하지만, 매수만 잘하면, 이익의 폭이 줄 따름이지 손해 보는 것은 아니기 때문입니다. 따라서, 큰 시세를 낼 수 있는 종목의 매수싯점을 찾아내는 것이 무엇 보다도 가장 중요하다고 여겨집니다.

요즈음 외국인들이 채권시장에서 대거 빠져나갈 것이라는 '9월 위기설'이니 환율이 고공행진을 하며 외환시장이 불안한 가운데 고물가하의 경기침체로 '제2의 IMF가 온다'느니 하는 말들이 시중에 떠돌고, 경제가 어려운 실정이라서, 10여년 전 외환위기로 거리에 노숙자가 넘쳐나고 기업들이 도산하고,구조조정의 매서운 한파로 친구들이 직장에서 쫓겨나던 암담한 시절이 떠오릅니다. 저는 그당시 나이 40대 초반으로, 그동안 한번도 겪어 보지 못한 현실 앞에서, 이같은 혼란기를 어떻게 이겨나가야 할 것인지, 그리고 닥쳐올 미래를 어떻게 대비해야 할 것인지 등에 대해서 심사숙고를 하지 않을 수 없었습니다. 그 당시 느꼈던 '절박한 심정'은 10여년이라는 시간의 흐름으로 인하여 단순히 너무나 힘들고 어려운 시간이었다는 느낌 이외는 감정이 많이 흐려져 버리고 말았습니다. 제 방과 사무실에 "뇌룡재"(雷龍齋)라는 표찰을 붙이고, 그 아래에 이 글 서두에 나오는 장자의 문구 10자를 써 놓고서, 매일 흔들리는 마음을 다지던 기억이 떠오릅니다.(남명 조식 선생님이 '뇌룡정'을 짓고 후학들을 가르쳐서, 임진왜란 때 의병장들의 반 이상이 남명의 제자들로서 이들이 나라를 구할 수 있었다는 이야기에서 뇌룡재라고 이름지음) 반드시 이 어려운 시기를 이겨내고 '천둥 소리를 내며 용처럼 세상에 모습을 드러낼 것이다'라는 굳은 결심을 하고스스로를 격려하며, 외환위기를 겪었던 나라들에 대해서 분석해 놓은 책들을 사서 하루종일 쳐박혀서 미친듯이 독서를 하며 다가올 미래에 대비하여 계획을 세우던 일들이 생각 납니다. 나이는 자꾸 먹어가는 데, 우리나라가 또다시 이와같은 경제위기를 겪게 될 경우에 미리 대비해 놓지 않는다면, 제 노년이 비참해 질 것이라는 불안감을 떨칠 수가 없었습니다.( 그 당시 몰락한 제 주위의 잘나가던 지인들이나 친구들 모두다 두번다시 결국 재기하지 못하고, 지금도 비참하게 하루하루를 살아가고 있는 살정입니다.) 저는 그당시 앞으로 돈을 버는 경우가 생기면 무조건 달러나 엔화등 외화를 매수하여 정기예금으로 보유하여 최악의 상황에 대비하기로 투자원칙을 정하였습니다.

달러, 엔화 등 외환에 대해서 관심을 가지고 지켜 보던 중, 2006.4.5. 달러당 960원대가 깨어진 이후 2008.3.10. 달러당 965원으로 960원대를 돌파할 때까지(현재까지 돌파한 960원대 아래로 내려오지 않고 있음) 무려 2년여간을 900원과 960원대 사이에서 지루하게 움직여 왔던 것입니다. 특히 2007.10.31.에는 장중에 900원을 깨기까지 하면서 달러 보유자들을 엄청나게 겁을 주기까지 하였던 것입니다. 1997.12.24. 환율은 달러당 1964원 까지 갔었습니다. 환율이 고점에서 바닥까지 내려가는 데 무려 10여년에 가까운 시간이 걸렸던 것입니다. 그리고는 바닥권에서 2년여 동안 횡보하며 지루하게 끌어 왔던 것입니다.( IMF당시 1997.11.10. 달러당 979원이던 환율이 44일만에 달러당 1964원 까지 폭등하였던 것입니다.) 요즈음 외환에 대해서 관심이 많으신 것 같아서, 위에서 말씀드린 내용들을 환율시장을 사례로 비교해 보았습니다.

"시간은 적당한 때를 기다릴 줄 아는 사람에게는 좋은 친구이지만,
엉뚱한 때에 서둘러 나서는 사람에게는 위험한 적이다"

'점이 아니라 면이다'라는 말이 있듯이, 충분한 매수기간이 있는 법이므로, 절대로 서둘거나 조급해 할 필요는 없다고 생각되어집니다. 싸질 때까지 기다렸다가 사서, 그 다음에는 비싸질 때까지 기다려서 팔면 된다는 단순하고도 우직한 '기다릴 줄 아는 투자'만이 이기는 투자라고 여겨집니다. 느긋하고 여유있는 마음 자세로, 기다려서 확인한 후에, 이길 수 있다는 확신이 들 때만 투자를 하여야 할 것입니다. 진저리가 쳐지고, 위태위태하고, 모든 것이 부정적으로 보이고, 확신이 흔들리더라도, 참고 참아서 최상의 매매 타이밍이 올 때까지 견뎌내고 기다려야만 할 것입니다. 늘 그 순간만을 기다리며 준비해 온 사람만이 최상의 타이밍을 알 수 있을 것이며, 준비해 온 자만이 그 기회를 가질 수 있다고 생각합니다. 이처럼 기회는 지루함과 함께 온다고 생각되어집니다. 따라서, 지루함을 이겨내고, 즐기고, 사랑하는 지혜로운 사람이 되어야만 할 것입니다. 결국은, 투자는 시간과의 싸움이며, 참을성있게 기다리는 자신과의 싸움이라고 여겨집니다.

제가 가장 존경하는 민족의 스승이신, 칼을 찬 선비 南冥(남명) 曺植(조식) 선생님은 자기자신을 이기고, 스스로를 성찰하기 위하여, 평소 惺惺子(성성자)[마음 속 총총한 별]라는 방울과 敬義劍(경의검)을 몸에 지니고 계셨습니다. 성성자에는 ‘雷’(뇌)와 ‘天’(천)자를 새겨서,[뇌천(雷天) 즉 하늘을 치는 천둥소리] 걸을 때마다 마음 속 별이 부딪쳐 천둥소리를 소리를 낼 때에, 유혹에 흔들리지 않고, 자만하지 않기 위해서,자기자신을 돌아보고 또 돌아보았던 것입니다. 경의검에는 .'내명자경 외단자의(內明者敬 外斷者義)'. '안에서 밝히는 것은 경敬이요 밖에서 결단하는 것은 의義다'라는 글귀를 칼자루에 새겨서, 거울과 같은 마음을 유지하여 안을 반듯하게 하고, 밖으로는 果斷性(과단성) 있는 실천을 이룩하여 바깥을 바르게 하려는 의지 때문에 칼을 항상 차고 계셨던 것입니다. 이처럼 뛰어나고 훌륭하신 분도 자기자신을 통제하고 극복하는 데 잠시도 게을리하지 않기 위하여 옷에 성성자를 달고 칼을 차고 생활하셨던 것입니다. 우리들도 삶에 있어서나, 투자에 있어서나 성공하기 위하여서는, 가장 무서운 적인 자기자신을 이기기 위하여 항상 스스로의 마음을 수양하고 극복하는 데 게으름이 있어서는 안될 것입니다.

월도천휴여본질, 유경백별우신지
(月到千虧餘本質,柳經百別又新枝)"

"달은 천번을 이지러져도 그 본질이 남아있고,
버드나무는 백번을 꺾여도 새가지가 올라온다." (신흠)

제가 인생을 살아 오면서 깨닫게 되는 것은, 우리네 인생살이의 굴곡이 사업이나 주식,부동산 등의 투자세계의 모습과 너무나도 흡사하다는 점입니다. 아마도 모든 것이 사람이 관계되어 있는 것이기에 비슷한 모양새를 가지게 되는 것이라고 여겨집니다. 투자에 성공한 사람들의 삶이 인생에 달관한 모습을 보이게 되는 것은, 마음에 대한 철저한 다스림이 없으면 삶이나 투자에서도 결코 성공할 수 없다는 공통점 때문이라고 여겨집니다. 제가 투자를 이야기하면서, 성공적인 삶에 대해서 이야기하는 이유도, 바로 삶에 성공하여야만 투자에서도 성공할 수 있다고 생각하기 때문입니다.

 

우리가 살아가다 보면, 좋은 일만 있는 것이 아니고 행과 불행이 교차하듯이, 사업이나 투자의 세계에서도 잘 될 때와 안될 때가 있는 것 같습니다. 2-3년 기간의 짧은 기간에 걸친 작은 파동이 있을 수도 있고, 10여년에 걸친 크나큰 파동도 있는 것 같습니다. 영원히 계속되는 행운과 불행은 없는 것같습니다. 따라서, 잘 나갈 때에는 안 될 때를 대비하여 위기의식을 스스로 가지고 주의하고 경계하여야 할 것이지, 너무 들뜨거나 흥분하여 기쁨을 드러내면 안될 것입니다. 반대로, 불행이나 위기가 닥치더라도 잘 될 때를 생각하여 희망을 잃지 않고 좌절하거나 포기하지 말고 굳은 결심으로 앞으로 나아갈 것이지, 자신이 겪는 아픔과 슬픔을 드러내어서는 안될 것입니다. 제가 살아 오면서 느낀 점은, 운명의 신은 시기와 질투심이 많아서, 행운에 기뻐하면 그것을 빼앗아 가고, 또한 잔인하고 짖궂은 성질이 있어서, 우리가 불행으로 아파하면, 그 아픈 곳을 더 찔러대는 것같습니다. 기쁨과 슬픔을 드러내지 않아야만, 행운은 좀더 오랫동안 머무는 것같고, 불행은 좀더 일찍 떠나는 것같습니다.

 

옛날 어느 산골마을에 사냥꾼 부부가 아들 하나를 데리고 행복하게 살고 있었습니다. 그러던 어느날, 사냥꾼이 아들을 데리고 사냥을 갔다가, 아들을 사냥감으로 오인하여 총을 쏘아서 죽이는 불행한 일이 발생하였습니다. 사냥꾼은 슬픔에 잠겨서, 아들을 가마니에 둘둘 말아서 지게에 얹어 집으로 돌아와서는, 아내에게 말하기를, "오늘 사냥한 동물은 너무나 진귀한 것이어서,불행한 일을 단 한번도 겪지 않은 집안의 솥으로 요리를 해야만 먹을 수 있는 것이므로, 마을에 가서 불행을 단 한번도 겪지 않은 집안의 솥을 빌려오라"고 말헀습니다. 해가 질 무렵, 아내가 돌아와서는," 온 마을을 다 돌아다녀도, 불행한 일을 단 한번도 겪지 않은 집이 없어서 결국 솥을 빌려 오지 못했다"고 말했습니다. 이 말을 듣고서, 비로소 사냥꾼은 "우리도 오늘 처음으로 불행한 일이 생겼소, 내가 오늘 잘못하여 사랑하는 아들을 총으로 쏘아 죽이고 말았소. 저 가마니 속에 있는 것이 바로 우리가 사랑하는 하나뿐인 아들이오." 라고 아내에게 말하며 흐느껴 울었습니다.

 

이 이야기는 제가 학창시절 어렵고 힘든 시기에 명동성당을 찾았다가 신부님으로부터 미사시간에 들은 이야기인 데, 제가 그동안 인생을 살아오면서, 어렵고 힘든 일이 생길 때마다 이 이야기를 머리 속에 떠올리며 스스로를 위로하며 힘을 내곤 하였습니다. 주위를 살펴 보면, 이 세상의 거의 대부분의 사람들이 모두들 남모를 아픔을 한가지씩은 가슴에 묻고서 험난한 인생을 살아가고 있다고 생각됩니다. 한나라당 나경원 국회의원의 큰딸이 다운증후군 병을 앓는 장애인이란 이야기를 T.V.를 통해 알게 되고서, 아름다운 미모에, 부장판사인 남편에, 재단이사장 딸로서, 머리까지 영특하여 일류대를 나오고 사시까지 합격한 사람으로서, 남들이 보면 모두다 갖출 것을 가진 부러울 것 없는 사람같지만, 그 가슴속 깊이에 자리잡은 아픔을 알 수 있을 것 같았습니다. 제 선배 한분도 서울대 정치학과 3학년 때 고시에 합격하고 고위공직에 계시다가 은퇴하셨지만, 하나뿐인 아들이 지체장애자이어서 20여년째 거의 한 평생을 웃음을 잃고 살고 계십니다. 지난 2006년 지방자치 단체장 선거에서 극적으로 당선되어 현재 00광역시장으로 근무 중인 제 친구도, 외아들이 다운증후군이어서 엄청난 개인적인 슬픔과 아픔 속에 인생을 살고 있습니다. 안상수 인천시장도 부인이 10년 전에 뇌출혈로 쓰러져 지금껏 병상에 누워 거동을 못하고 있는 실정을 얼마전에 T.V를 통해 알게 되고서 참으로 마음이 아팠습니다.

 

우리는 크고 작은 위험을 떠안고 살고 있기 때문에,불행이나 위기는 누구에게나 찾아오기 마련이라고 생각합니다. 다소 차이가 있을지는 몰라도, 그 어느 누구도 피해갈 수는 없다고 여겨집니다. 한치 앞도 알 수 없을 만큼 불확실하고 냉혹한 이 세상을 살아가다 보면, 어느 누구든지 반드시 불행과 맞닥뜨리는 불운의 시기가 있기 마련입니다. 한번 불운이 시작되면 정신을 차리지 못할만큼 연달아서 들이닥치고, 오랜기간에 걸쳐서 고통을 주기 때문에, 자칫 잘못하면, 단 한번의 위기로 그대로 파국으로 치닫고 마는 경우들을 주변에서 수없이 볼 수 있습니다. (우리가 흔히들 삼재시기라 하여 출생 띠별로 조심해서 보내야만 하는 3년간의 기간을 말하는 것도 이에 해당한다고 생각합니다.)

우리가 흔히들 '위기가 기회다'라고 말들은 손쉽게 하지만, 저는 "위기는 단지 위기일 뿐이다"라고 생각합니다. 위기를 기회로 삼아 성공하는 사람들은 지극히 드물며,위기를 기회로 바꾸기는 웬만해선 어렵고도 힘든 일이라고 생각합니다. 우리가 살아가면서 마주치는 불행이나 위기는 엄청난 파국의 전 단계인 징조일 수도 있는 것이기에, 스스로 움츠리고 경계하며 조심하여야 할 것이지, 막연하게 '위기는 기회다'라고 생각하여 배짱스레 무리한 일을 벌여서는 안 될 것입니다.그믐달인지 초승달인 지는 구분하여야 할 것인 바,겉보기엔 똑같은 위기라도 보름달로 가는 초승달로서의 끝맺음하는 위기도 있을 수 있으며, 완전한 파국으로 가는 그믐달로서의 시발점인 위기도 있을 수 있다고 생각하기 때문입니다. 예를 들어 보면, IMF 국난 사태를 전후하여 대우그룹의 김우중회장은 구조조정을 단행하는 삼성그룹 등과는 달리, 세계경영이라는 모토를 내걸고, 위기는 기회다라는 인식하에 무리한 확장경영으로 그룹전체의 도산이라는 엄청난 파국을 맞고 말았던 것입니다. 아무나 위기를 기회로 만드는 것이 아니라, 냉철한 판단으로 위기의 성질을 정확히 판단하여, 끝맺음하는 위기 싯점을 선택하여(즉, 보름달로 가는 초승달일 때), 위기에 흔들리지 않는 엄청난 정신력을 갖추고서, 사전에 충분한 대비책을 마련해 둔 사람만이 위기를 기회로 활용하여 성공할 수 있을 것이라고 여겨집니다.

 

하늘은 우리들에게 손쉽게 성공을 허락하지 않는 것같습니다. 크나큰 아픔과 불행의 시기를 얼마나 잘 견뎌내고 대처하여 이겨내는 지를 살펴본 후에, 스스로를 통제하고 극복한 자에게만 성공이라는 선물을 주는 것같습니다. 얼마전에 메이저대회인 브리티시 오픈에서, 20살 어린 나이로 우승한 신지애 양의 경우를 보더라도 15살에 어머니를 교통사고로 잃고 부상당한 두 동생을 간호하며 소녀가장으로 생활하면서도 꿈을 이루기 위해서 불철주야 눈물을 감추고 노력하고 연습한 데 대해 하늘이 감동하여 우승의 영광을 선물한 것이라 여겨집니다.요즈음 올림픽에서 메달을 따낸 최민호, 장미란,윤진희,사재혁 등등의 경우를 보더라도, 자신에게 밀어닥친 불행을 이겨내고 자신과의 싸움에서 이긴 사람들만이 승리의 영광을 차지할 수 있다는 것을 알게 해줍니다. 역사에 크나큰 족적을 남긴 징기스칸이나 나폴레옹,마호멧트 등 위인들의 경우를 보더라도 모두다 어린 시절에 아버지를 잃고 고난의 시기를 스스로의 노력으로 극복한 분들입니다.

 

제가 지난 글들에서도 말씀드린 바와같이, 저 역시도 IMF 국난사태를 겪으면서, 엄청난 자금압박으로 경제적인 위기 상황에 처하게 되었던 바, 이러한 와중에,1998.10.21. 아버님이 돌아가시고, 1999년 하반기 부터 갑자기 하나 분인 아들이 이유없이 신열이 나며 경기를 하며 자지러지는 데,( 저 자신도 약 2년간 엄청난 스트레스를 받아서, 원형타모증에 걸려서 6개월간 치료를 받을 정도였음) 아산병원에 입원시켜 정밀 진단을 받아 보아도 별다른 원인을 밝혀 낼 수가 없었습니다. 주위의 친구들이나 잘나가던 지인들이 부도가 나서 소유하고 있던 빌딩이나 공장들이 경매로 처분되는 것을 지켜보면서, 어떤 미래에 대한 대비책을 세우지 않는다면, 언젠가는 저 역시도 이들과 동일하게 파국을 맞고 말 것이라고 생각하였던 것입니다. 가정적으로 아들의 질병등으로 어려운 시기였지만, 새로운 사업을 구상하고, 연구하며 노력하여서,2001년에는 사업을 새로이 시작을 할 수가 있었던 것입니다.

 

저는 어떠한 불행 속에도 행운은 숨어 있는 법이라고 생각합니다. 마치 행운 속에 불행이 숨어 있듯이... 우리가 알지 못하고 느끼지 못할 따름이지, 위기 속의 기회는 생각보다 훨씬 더 가까이에 다가와 숨어 있을 수도 있는 것입니다.어떤 상황에서도 흔들림없이 목표를 세우고, 굳은 결심으로 목표를 향해 끊임없이 노력하고 나아갈 때만이 미래가 있는 것이지, 주변에 불어 닥치는 시련이나 불행으로 인하여 좌절하여 자기 스스로 포기한다면, 결코 꿈은 이룰 수가 없을 것입니다. 언제나 최악의 상황 속에서 큰 일들은 이루어 지는 법이라고 여겨집니다. 고난과 역경을 이겨내야만 성공의 고지를 밟을 수 있을 것입니다. 벼랑 끝 위기의 순간에서도, 자신을 이겨내고 성공을 향해 나아가야만 할 것입니다.

 

 

 

"흔들리지 않고 피는 꽃이 어디 있으랴/이 세상 그 어떤 아름다운 꽃들도
다 흔들리면서 피었나니/흔들리면서 줄기를 곧게 세웠나니
흔들리지 않고 가는 사랑이 어디 있으랴

젖지 않고 피는 꽃이 어디 있으랴/이 세상 그 어떤 빛나는 꽃들도
다 젖으며 젖으며 피었나니/바람과 비에 젖으며 꽃잎 따뜻하게 피웠나니
젖지 않고 가는 삶이 어디 있으랴 " (흔들리며 피는 꽃 - 도종환)

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그간 안녕하셨는지요?

나라 안팎이 모두 광우병파동에 유가폭등을 비롯한 우후죽순처럼 하루가 다르게 새롭게 나타나는 문제점들로 너무나도 혼란스럽군요.

‘그냥 내 길을 간다’..하면서도 혼란스러운 시기에 많은 분들이 그래도 기대고 찾고 싶은 욕망을 더 갈구한다는 것을 알기에 그냥 아무말없이 내길만 가기에는 좀 송구스러운 감이 있어서 이렇게 다시 글을 씁니다. 한 두달정도 글을 안 쓴 것 같군요. 잠시 쉬는 동안에도 너무나도 바쁜 일상의 생활 속에 한달이 일주일처럼 느껴지는 것이 못내 지금과 같은 육체의 여유로움도 점점 짧아져 얼마 안 남았으리라 생각이 드는군요.
잠시 쉬는 동안에도 개인적으로 메일 남겨주신 많은 분들께 감사드립니다.

누구 때문도 아니고 무엇 때문도 아닌 개인적인 일 때문에 잠시 글쓰기를 멈추려 했는데, 많은 분들께서 어떤 도피 정도로 생각하시는 분도 계시고, 개인적인 메일로 너무나도 많은 질문을 보내시고 계시니 차라리 아무리 시간이 없다 하여도 시간을 내어서 다시 써야겠다고 고민 고민하다가 책상 앞에 앉았네요.

오늘 지방미분양 대책의 일환으로 일시적 ‘2주택자 면제 및 취/등록세감면’ 등의 조치가 나왔더군요. 그리고 세금환급을 비롯한 민생경제에 대한 대책들……
바로 이야기할 수 있는 것이, “이렇게는 아니죠!”
참으로 아이러니 한 것이 옛말에, “구더기 무서워서 된장 못 담는다.” 라는 표현이 바로 이것인 것 같군요.
어찌이리 절묘하게도, ‘쇠고기 파동’과 ‘유가폭등’ 그리고 여기저기서 보이는 ‘경제의 적신호’로 나빠질 때로 나빠진 민심 속에서 그리 내밀 카드가 별로 없었던 게지요.

지방에 살아보고 느껴봐야 지방미분양의 심각성을 알 텐데, 모든 공무원들이 서울/수도권에서 거주하고 바로 책상 앞에서만 대책을 만들다 보니 바로 卓上空論이 나오는 것입니다.

주변의 신문지상에서 보여지는 것에 대하여 할말은 많은데 무엇부터 이야기 해야 될 지도 모르겠고, 그냥 시간이 날 때마다 틈틈이 조금씩 이야기 해볼까 합니다.

하지만 꼭 알아두셔야 할 것이, 저는 전문가도 아니고 학문을 연구하는 교수도 아닙니다. 그저 아이들 키우고 남들처럼 결혼시키고 그냥 손주가 있는 평범한 할머니에 불과하기 때문에 제 글을 맹신하거나 절대믿음 같은 것을 가지고 읽으시면 안됩니다.
그저 평범한 여염집 아낙의 생각을 글로 표현한 것뿐이니 그 이상도 그 이하도 마음에 담아두시지 마시고 그렇게 생각하는 사람도 있구나 하는 정도로 생각해 주셨으면 좋겠네요.

그리고 오늘부터 몇 번에 걸쳐서 잠시 ‘미래’ 주제를 가지고 현재의 문제에 대한 이야기를 해볼까 합니다.
3년 혹은 5년 후가 아닌, 최소 10년에서 2~30년 후의 모습과 시장의 변화, 삶의 변화에 대하여 어느 정도 예측하고 준비를 해야만 바로 현재의 문제를 풀 수 있는 매듭을 찾을 수 있겠죠. 이는 숲을 볼 줄 아는 안목을 키우는 것이 바로 적재적소에 나무가 어떻게 배치되어야만 주변의 모든 것들과 어울릴 수 있는 그림을 그릴 수 있기 때문입니다. 이는 비단 현재 내가 살아가는 모습이기보다는 우리들의 자녀들이 앞으로 어떻게 살아가야 할지에 대한 부모로써의 최소한의 방향성에 대한 제시를 할수 있는 기본이 될 수 있겠죠.

말이 길었네요.

재미있는 사실이 거의 칠십 줄을 살면서 느낀 두 가지는 바로,
모든 것은 반복적이고 예측 가능하다라는 전제이었고,
다음 한가지는 변화의 속도는 내가 예상하고 있는 것보다 항상 앞질러 간다는 것이죠.

우리가 타고 다니는 자동차와 현재 이렇게 편하게 시원한 에어컨을 틀고 컴퓨터 앞에서 앉아서 일하는 것은 바로 과거의 ‘증기기관’과 ‘전기장치의 개발’이라는 것이 없었더라면 이루어지지 않았을 현재의 모습입니다.
아마도 초창기 ‘증기기관’은 농업의 수확을 좀더 쉽게 하는 데에만 이로울 것이라 생각했을 것이며, 전기 또한 밤거리를 밝힐 수 있는 ‘초’보다 나은 기술 정도로만 생각을 했을 것입니다.

여기서 우리가 알 수 있는 것은 모든 시장은 우리가 예상하는 것보다 더 복잡하고 빠르게 그 ‘확장(擴張)성’을 가진고 발전한다는 것을 우리는 분명 과거 1세기간의 경험으로 알 수 있었죠. 그렇다면 우리가 가장 쉽게 접근할 수 있는 결론은 바로,
첫 번째가 시장의 예측 가능한 방향은 우리가 생각하는 이전보다 더욱더 빠른 속도로 발전할 것이며,
둘째로 시장이라는 자본이 가지는 힘은 우리가 예상하는 것보다 더욱더 크게 확장할 것이라는 것입니다.

이는 바로 짧게는 10년 길게는 2~30년 후의 모습을 과거와 지금의 현재의 모습으로 예측할 수 있는 초석이 될 수 있겠죠.

오래 전일인 것 같지도 않은데 바로 20년 전에 88올림픽이 한국에서 개최되었고, 약 40년 전에 시작된 새마을 운동이 30년 전인 1970년 말 그 결실을 맺기 시작하는 시기였죠.
이처럼 2040년이나 2050년은 꿈에서나 볼 수 있는 세상이 아닌 바로 얼마 남지 않은 미래이기에 단순히 집값이나 주식 그리고 월급이 얼마 오른 것에 너무 조바심 내는 것이 아닌 바로 내가 오늘 무엇을 미래를 위해서 무엇을 준비하고 계획하는가를 고찰하는 것이 더 중요하다고 생각이 되네요.
(물론 현재도 중요하죠. 현재에 벌어지는 현상에 대하여서도 이야기를 조금씩 곁들이죠.)

현재의 세계의 모든 인류가 살아가는 방식 그 중에 대표하는 두 가지는 바로 ‘시장’ 과 ‘민주주의’죠.
세기를 거듭하면서, 모든 인류는 다른 어떤 가치보다도 개인의 자유를 최우선에 놓는 흐름을 만들어 냈지만, 우리가 알듯이 이는 일부 계층만 국한되었던 권력의 소유물이었습니다.

시간이 흐르면서 기존의 권력자들보다 훨씬 더 거대하며 기동성 있는 축이 그 자리를 대체하고 있었는데 바로 그들이 상인입니다.
이 상인들은 처음에는 그들의 이익을 위해서 모든 일을 진행하였지만, 그것과 맞물려서 진행된 것이 바로 ‘시장’ 과 ‘민주주의’ 의 탄생입니다. 이것은 현재도 그렇지만 미래에도 기본적인 가치관을 좌지우지할수 있는 기준점이죠.

독재권력이나 봉건권력은 그들의 세력을 유지하기 위하여 많은 돈이 필요하였고, 그 돈을 밀어줄 수 있는 상인계급의 탄생을 부추겼습니다. 또한, 상인 계급은 시장을 형성하였으며, 시장은 사유재산의 보호와 자본을 바탕으로 한 최소한의 기본권이 요구되었기에 그로 인하여 민주주의는 태어났습니다.

역사공부를 하자고 하는 것이 아니라 바로 ‘시장과 민주주의’ 즉, 사유재산과 기본권은 우리의 선조가 조금씩 조금씩 만들어서 현재에는 완성된 것처럼 보이지만 앞으로 이는 더욱더 우리가 예상하는 다른 모습으로 변할 수 있다는 것을 이야기 하고 싶어서 기본적인 이야기를 언급한 것입니다.

집값이나 주식 그리고 다른 채권이나 그 밖의 현물투자 등등…현재 우리주변에는 너무나 많은 투자를 해야 할 대상들이 있죠. 그것들은 모두 현재에 파생되어져 앞으로 나갈 일부에 불과할 뿐 앞으로 더 많은 종류의 투자방향은 지속적으로 생겨나겠죠. 이제는 집과 땅을 투자 대상으로 한 펀드까지 나타났으니 이것은 펀드라 봐야할지 부동산 투자라 봐야할 지 참 난감한 상황이 온 것도 사실입니다.

미국의 기침소리에 우리나라가 현재 감기에 드는 것이 현실인가요?
현실이죠!

그렇담, 20년 후나 30년 후에 미국의 감기 정도가 아니라 암에 걸린다면 우리의 현실은 어떻게 될까요?
미국이 구 소련처럼 세계를 지배하는 권력을 내 놓는다면 그리고 그것이 기정사실화 된 것이라면 어떻게 될까요?

“설마 미국이…?”라고 생각하시는 분들이 많을 줄로 보이네요.
하지만, 현재 진행되는 있는 시장과 자본의 움직임이 예사롭지 않게 보이는 것은 제가 잘나서만 이라고 판단하기에 너무 주변에서 보여지는 것들이 그 조각을 하나씩 맞추어 가고 있는 것이 참 예측 가능하게 전개되고 있기에 사실처럼 다가오는 듯 보여지네요.

이것은 가정이 아니라 과거로부터 진행되어온 사실들로 그 전개를 해 나간다면, 미국과 유럽의 앞으로 진행방향. 그리고 아시아의 진행방향 등… 갖가지 변형진행 되어온 것들을 짜맞추다 보면,
1) 내가 투자해야 하는 곳과
2) 준비해야 할 그 무엇,
3) 그리고 자녀에게 가르쳐야 할 그 무엇이 바로 보이겠죠.

원래 시장과 자본이라는 것은 모든 국가와 조직 그리고 부족간에 오래 전부터 존재하였던 행태이지만, 단순한 시장의 기능을 넘어서 바로 범세계적인 시장. 즉, 규모의 경제를 이루고 조직화된 상단과 대형화와 체계화된 물류체계를 가진 시장의 형태는 10세기 초/중반부터 존재하였습니다.
즉, 범세계적인 시장의 형태를 가지는 “중심지”가 있었다는 것이죠.

쓸데없이 ‘중심지’에 대한 이야기를 하는 것이 뭐 도움이 될까 하나, 이것에 대한 깊은 이해는 바로 앞으로의 거주형태 및 ‘강남’을 능가하는 대체지를 예견할 수 있는 기본입니다.
이제 눈이 좀 뜨이시는지 모르겠군요.^^

몇 년 전인가요?

“베네치아의 상인들” 이라는 소설이 Best Seller가 된 적이 있죠. 베네치아는 지중해를 중심으로 14세기에서 15세기 사이에 전 세계무역과 상권의 ‘중심지’이었던 곳이죠. 그저 고립된 항구로 별볼일 없던 곳이었지만, 십자군원정으로 인하여 조선사업이 발달하였고 세계 무역의 중심이 되었었죠.

이 베네치아는 광대한 농업지와 항구를 끼고 2세기 가깝게 번성하였지만, 나중에는 자신의 부에 대한 통제력을 잃은 나머지 쓸쓸한 항구로 전락했습니다.

그리고 그 ‘중심지’는 바로 앤트워프와 제노바를 거쳐서 19세기말 런던의 ‘증기기관’을 통한 산업혁명으로 그 ‘중심지’가 이동해 왔고, 그 후 20세기 초 중반을 거치면서 미국의 기계산업과 전자산업의 발달로 인하여 자본과 시장이라는 세계의 ‘중심지’는 이동했습니다. 이를 바탕으로 금융과 미디어 그리고 오락산업등으로 성장을 지속적으로 해왔고 ‘중심지’의 자리를 굳건히 현재도 지키고 있습니다.

잘 보면, 시장의 ‘중심지’가 초기 중동에서 지중해에 머물다가 유럽을 통하여 대서양을 건넜고 이제는 태평양에 이르렀습니다.
참으로 신기하게도 바로 그 ‘중심지’는 항상 서쪽으로 이동을 해왔고, 현재 누구도 부인할 수 없는 시장이 바로 우리와 태평양을 마주보고 있는 ‘미국’이라는 나라에 있습니다.

‘중심지’ 가 미국이 되었고 그 중심지는 계속해서 서쪽으로 이동을 하고 있다고 말씀 드렸습니다.
그렇담 미국 다음에 ‘중심지’가 될 국가나 지역은 태평양을 건너 서쪽의 나라들인 아시아 인가요?

Singapore의 Singapore
China의 Shanghai
Netherlands의 Rotterdam
China의 Ningbo
China의 Hong Kong
South Korea의 Busan
China의 Guangzhou
China의 Tianjin
United States의 South Louisiana, LA
TX United States의 Houston,
Japan의 Nagoya
Japan의 Chiba
South Korea의 Kwangyang
China의 Qingdao
South Korea의 Ulsan
Taiwan의 Kaohsiung
Belgium의 Antwerp
China의 Qinhuangdao
China의 Dalian
United States의 New York/New Jersey

이것이 보여주는 것이 무엇일까요? (네이버 검색으로 찾았죠. 세계 10대 항구를 치니 나오더군요.)
세계에서 가장 큰 항구 12개중 9개가 태평양의 아시아 연안에 위치해 있더군요.
현재 세계 무역의 2/3는 태평양을 사이에 두고 아시아와 이루어 지고 있으며, 이미 세계 20대 컨테이너 항구들 중 13개의 항구가 아시아에 포진해 있네요.

‘앞으로 세계 시장경제에서 중심지는 ‘아시아’가 될 것이며, 권력 또한 아시아가 지배할 것이다!’

이것이 유추될 수 있는 명제인가요?