출처 : 네이버 우리집사랑 블로거

1. 거래세

거래세란 부동산을 취득할 때 내는 세금을 말합니다.

거래세는 등록세와 취득세의 2종이 있으며 모두 지방세입니다.

여기에 교육세와 농어촌특별세가 부과되며 이 세금은 국세입니다.

 * 지방세는 각 구청의 세무과 소관이며, 국세는 국세청 산하 세무서 소관입니다.

    가. 등록세

         취득 또는 최초로 건축한 부동산을 등기할 때 부과합니다.

         등기 원인이란 이 부동산을 내 소유로 하게 한 원인으로 매매, 양도, 교환, 증여,

         경매취득 및 보존(집을 신축한 경우) 등이 있습니다.

      납부시기 : 등록시

      세율 : 1% (매매인 경우이며, 증여는 1.5%, 기업과의 거래시는 1.0%)

      과세 표준 : 실 거래가

      부가세

        - 교육세 : 등록세의 20% (즉, 과세표준의 0.2%)

        - 농어촌특별세 : 전용면적 25.7평 초과 주택 및 모든 부동산에 대하여 등록세의 20%

         (전용면적 25.7평 이하의 주택에 대하여는 농특세가 없습니다.)

      <예시>

        5억 짜리 주택으로 40평형 아파트를 매입한 경우

        - 등록세 : 500,000,000×1% = 5,000,000

        - 교육세 : 5,000,000 × 20% = 1,000,000

        - 농특세 : 5,000,000 × 20% = 1,000,000

             계                                  = 7,000,000

        등록시 실제로는 위 세금 700만원 외에 국민주택채권을 사야하며, 법무사 수수료,

        시공금등 별도의 금액이 들어 갑니다.

    나. 취득세

    납부시기 : 취득일 (잔금납부일)부터 30일 이내(연체시 납부 지여일수에 따라 과태료 부과)

    세율 : 1.5%(증여시 2.0%, 기업과의 거래시 1.0%)

    과세 표준 : 실 거래가

    부가세

       - 농특세 : 취득세의 10% (전용면적 25.7평 초과 주택에 대하여만 적용)

          (전용면적 25.7평 이하의 주택에 대하여는 농특세가 없습니다.)

2.보유세

 부동산을 보유한 경우 부과되는 세금으로 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세의 2종이 있습니다. 모든 보유세는 등기부 등본에 등기된 6/1일 기준으로 이 날짜에 보유한 자에게 부과됩니다. 따라서, 앞으로 부동산을 사실 때에는 가급적 6/1일 이후에 사시는 것이 좋습니다.

부동산을 매도한 분으로서 매수자가 일부러(또는 과실로) 6/1일 이후에 등기한 경우에는 계약서, 영수증 등 증빙을 갖춰 매수자에게 청구할 수 있습니다.

정확한 납부 책임은 잔금일 기준입니다.

   가. 재산세

 - 부과시기:매년 7월, 9월(토지분, 건물분의 개념이 없으며 당해년도분의 1/2씩을 각각 부과)

 - 부과금액:공시지가를 기준으로 초과 누진 방식으로 계산하여 부과됩니다.

                  여기에, 도시계획세·공동시설세·지방교육세가 부가 되어 합산한 금액으로

                  고지합니다.

  * 참고로 재산세는 고지 부과되므로 이의가 없는 한 부과된 대로 납부하면 됩니다.

  * 재산세에 대한 탄력세율 적용 : 구청(지자체)별로 산출 재산세의 일정 비율을 삭감할 수

     있는 것으로 최대허용 비율은 50%. 2006년의 경우 강남구는 50%의 탄력세율을

     적용하여  논란이 있었음.

   나. 종합부동산세

    - 대상 : 공시지가 기준 6억 초과의 주택을 대상으로 6억원 초과금액.(상가는 제외)

    - 합산과세 : 동일세대(주민등록)원의 부동산을 합산하여 계산

    - 과표 적용율 : 2006년도는 70% (2007년은 80%적용, 2008년 90%, 2009년 100%)

     * 6억원 초과금액이 3억원인 경우 과표 적용유를 70% 적용하면 2억 1천만원이 되며 이를

        과세 표준(=과표)로 한다는 뜻임

    - 세율 : 과세 표준 금액에 따라 각각 차등 적용하며 최소 세율은 1%

    - 재산세와의 관계 : 7,9월에 납부한 재산세 중 6억원 초과 분에 대한 순 재산세액은

                                 종합부동산 산출액에서 공제함

    - 납부시기 : 12월 중

    - 부과 기준 시기 : 6/1일 현재 보유 부동산

    - 신고납부 : 12.31까지 자진 신고 납부한 경우 3% 세액 공제함

     * 신고 납부란 납세자가 자기가 낼 세금을 계산하여 납부하는 것으로 이 종부세는 계산이

        복잡한 관게로 12월 초에 관할 세무서에서 자세한 안내장을 각 납세자 앞으로 송부함.

  * 공시지가

    2006년부터 기준시가란 용어 자체가 없어지고 공시지가로 대체됨

    공시지가란 정부(건설교통부)가 고시하는 지가(땅값)임

    이렇게 지가만 공시할 때 건물가는 어떻게 할 것이냐 하는 문제가 발생하는데

    실무상으론 건물가는 이미 건축허가를 받을 때 무슨 자재를 써서 몇층으로, 또 용도는

    무엇으로 짓겠다는 신고서가 있으므로 건설교통부 품셈표를 적용하여 여기에 감가상가를

    감안하면 건물가는 자동으로 결정되는 것임.

    이렇게 산정하여 합산한 것이 내 소유 부동산의 공시지가임

    (이름은 지가이지만 부동산가격이 되는 것임)

  * 참고사항

   종합부동산세에 대한 오해가 많이 있는 바, 그것은 재산세와 혼동하는 것임

   종합부동산세는 1세대가 보유한 과세 부동산의 가액을 합산하여 여기에서 기초공제

   6억원을  공제한 금액을 과세표준으로 하고 세율을 곱하여 종합부동산세를 산출함.

   12월에 납부하는 종부세는 7,9월에 기 납부한 재산세 중 순재산세(도시계획세, 공동시설세,

    지방교육세는 제외)를 차감한 금액을 납부하는 것임.

    따라서 지자체에서 탄력세율을 적용하여 재산세를 경감해 주었다해도 공시지가 6억을

    초과하는 부동산을 보유하는 경우에는 경감된 금액 중 상당액이 12월 납부 종부세로

    흡수되므로 큰 실익이 없게 됨.

Q1. 청약통장이 뭐죠?

우리나라는 새 아파트를 분양 받으려면 청약통장이 있어야 한다. 따라서 새 아파트를 분양받기 위해서는 청약통장에 반드시 가입해야 한다. 청약통장에는 청약저축, 청약부금, 청약예금이 있어 3가지 중에 하나를 선택해서 가입하면 된다.

Q2. 세가지 상품이 있다고 했는데, 모두 다 가입할 수 있나요?

아니다. 한 사람이 하나만 가입할 수 있다. 먼저 청약저축은 임대아파트, 주공아파트 위주로 청약할 수 있는 적금, 청약부금은 삼성·현대·대림 등 민간건설사에서 분양하는 25.7평 이하의 아파트를 구입할 수 있는 적금이다. 청약예금은 적금과 달리 정기예금처럼 한꺼번에 돈을 넣어 두는 예금으로 다른 상품과 달리 금액에 따라 큰 평수를 청약할 자격이 주어진다.

단, 청약저축은 아무나 가입하지 못한다. 무주택 세대주만 가입할 수 있으며 다른 통장은 어디 은행에서나 들 수 있지만 청약저축은 우리, 농협, 국민은행에서만 가입할 수 있다.

Q3. 청약통장 중 어떤 것을 가입해야 하나요?

이 부분이 처음 청약통장을 가입하는 사람에게 가장 고민스런 부분이다. 사람마다 처한 상황과 목적이 다르기 때문에 콕 집어서 설명하기 어렵다. 만약 미혼인 경우와 갓 결혼하거나 당분간 집계획이 없는 분들은 청약저축이 유리하다. 금리도 6%대(확정금리)로 높고 임대아파트나 주택공사에서 분양하는 아파트를 청약할 수 있기 때문.

또 민영아파트를 구입하고 싶은 경우 청약예금으로 변경도 가능하다. 청약부금과 예금은 청약할 평수와 갖고 있는 돈(가계자금상황)에 따라 결정하면 된다. 청약예금은 예금이니 서울인 경우 최소 300만원이상 목돈이 있어야 한다. 

Q4. 청약통장에 가입한 후 바로 청약할 수 있나요?

그렇지 않다. 불입한 금액과 기간에 따라 순위가 달라진다. 청약저축과 청약부금은 매달 꾸준히 불입한다면 2년 정도 있으면 1순위 자격을 가진다. 청약부금의 경우 2년 동안 서울·부산은 300만원, 기타광역시는 250만원, 기타 시·군은 200만원까지 넣으면 된다.

청약예금은 가입할 때 이미 원하는 평수에 따라 예치금을 한꺼번에 넣어 두므로 가입하고 2년만 기다리면 1순위가 된다. 단, 청약저축과 청약부금의 경우 연체에 주의해야 한다. 연체가 있는 경우 기간이 더 길어질 수 있기 때문이다.

*청약예금 지역별 예치금

Q5. 큰 평수 청약을 위해 예금으로 전환할 수 있나요?

청약부금과 청약저축은 청약평수가 25.7평 이하지만 그 이상을 청약하고자 한다면 청약예금으로 가입해야 한다. 청약저축과 청약부금의 경우 청약예금으로 변경하고자 하는 경우 납입인정금액 범위내에서 해당 청약예금으로 전환은 가능하다. 단, 1순위가 된 다음에만 변경이 가능하다.

예를들면, 청약부금에서 600만원 청약예금으로 가입한 경우 1년후에 25.7평~30.8평 이하에 청약할 수 있다. 1년이 지나기 전에는 25.7평 이하에 청약할 수 있으며 큰 평형은 전환 후 1년 후부터 가능하다.

Q6. 지방에 살다가 서울로 올라온 경우 지역변경이 가능한가요?

언제든 가능하다. 청약통장 가입 후 다른 지역으로 주소지를 옮긴 경우 주택공급(분양공고)전까지 최종 주소지로 변경하고 해당지역의 예치금액으로 정정하면 된다. 기존 순위는 그대로 유지된다.

Q7. 청약 당첨된 후 계약을 하지 않으면 계속 1순위가 유지되나요?

당첨되면 계약 여부와 관게없이 당첨되었다고 판명되므로 통장을 해지해야 한다. 한번 당첨된 청약통장은 수명을 다하게 된다. 필요하다면 다시 가입해야 한다. 요즘은 재당첨 금지로 인해 청약통장 사용을 신중하게 해야 한다. 한번 쓰고 나면 5년 동안 다시 쓸수 없게 되기 때문에 다시 가입해도 5년 동안은 쓸 수 없다.

Q8. 청약통장 현시점에서 가입하는 게 의미가 있나요?

결혼을 왜 하냐?라고 묻는 것과 같다. 무조건 가입하는 것이 왕도. 목돈을 한꺼번에 내지 않고 내 집을 마련할 수 있는 기회이며 새집을 마련할 수 있는 유일한 기회이다.

TIP : 청약 통장은 왜 좋은 거죠?

보통 아파트를 새로 지을때 건설사에서는 분양공고를 내어서 사람을 모아(청약통장 가입자 중) 당첨된 사람들에게 돈을 받아서 아파트를 짓게 된다. 이게 선분양제도이다. 이 청약제도의 가장 큰 특징은 당첨된 후 입주까지(3년 정도) 분양대금을 6번 정도 나눠서 내게 되므로 서민들에게 큰 부담을 주지 않아 내 집 마련의 좋은 방법인 것이다.

Q9. 결혼하면서 제가 가진 통장을 명의변경하고 싶은데, 가능한가요?

가입시기와 상품에 따라 조금씩 다르다. 부금과 예금의 명의변경은 가입자 사망의 경우에 한하며(2000.3.26이전 가입자는 결혼, 배우자 또는 세대원인 직계손·비속으로 세대주가 변경된 경우에도 가능), 청약저축 가입자의 명의변경은 사망·결혼 및 배우자 또는 세대원인 직계손·비속으로 세대주가 변경된 경우등에 가능하다.

Q10. 요즘 청약통장 1순위가 바뀌었다고 하던데, 뭐가 바뀐거죠?

요즘 많은 사람들이 "청약통장 세대주만 가입할 수 있나요?" "청약할때 세대주만 청약할 수 있나요?" "집 있으면 청약 못하나요?"라는 3가지 질문을 가장 많이 한다.

예전과 별로 달라진 것 없고 몇 가지 바뀐 제도만 알아 두면 된다.

[투기과열지구에서 1순위 청약제한] (2002년 11월부터 시행)

투기과열지구에서 주택을 청약할 경우 청약 1순위 자격이 제한된다. 물론 투기과열지구가 아닌 지역은 적용되지 않는다.

1. 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 세대에 속한 자

2. 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자

▶ 위 두 가지는 부부의 경우 무조건 안 된다. 하지만 부모님, 자식 같은 직계존비속의 경우 세대를 분리하면 1순위 자격이 생긴다.

3. 2002년 9월 5일 이후에 청약예금, 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 자

▶ 청약통장 가입은 누구나 가입할 수 있다. 그러나 2002년 9월 5일 이후에 가입한 경우 1순위가 되더라도 청약할 때는 단독세대주로 분리한 후 청약해야 한다.

여기서 세대의 당첨사실이나 주택소유 여부는 청약통장 가입자의 주민등록등본 상 세대주 및 세대원 전원을 대상으로 판단한다. 투기과열지구의 제한은 1순위 자격에 한한다. 현재 투기과열지구는 서울과 경기도, 광역시는 모두 해당되며 일부 시 지역이 포함된다.

청약당첨 확률을 올려주는 [무주택우선공급제도]

투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡이하의 민영주택이나 민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 75%를 우선으로 청약할 수 있다. 무주택자의 경우 아래의 3가지 조건이 모두 만족되어야 한다.

1. 입주자 모집 공고일 현재 1순위 자

2. 만35(40세)세 이상이고 5년(10년)이상 무주택세대주

3. 입주자 모집공고일로부터 과거 5년 동안 주택을 소유한 사실이 없는 사람

혹,일시적으로 주택을 소유한 경우에도 무주택우선공급대상에서 제외된다.

가장 헷갈리는 것이 만35세와 만40세의 무주택 우선공급일 것이다. 전용 면적 25.7평 이하 주택 공급 중 75% 중에서 40세이상 10년이상 무주택 세대주에게 40%, 만35세 이상 무주택 세대주에게는 35%를 공급한다고 한다.

청약제도는 항상 바뀌기 마련이므로 변경된 제도를 잘 알아야 청약에 유리하다. 우리나라 청약제도는 부동산 경기와 밀접하다. 정부의 부동산 정책은 계속 바뀌므로 무조건 청약통장을 마련해 두어야 한다.

예전 IMF때를 생각해 보자. 부동산 경기가 좋지 않을 때 경기부양을 위해 청약통장 가입도 세대주에게 개인으로 풀어주고, 분양권 전매도 풀어주었고 부동산 과열을 보이면 다시 분양권 전매를 막고 청약도 제한하는 등 이렇게 쉽게 바뀔 수 있다.

누구든 보험처럼 장기적인 안목으로 청약통장에 가입해 두는 전략이 필요하다.

청약통장에는 청약저축, 청약부금, 청약예금이 있어 3가지 중에 하나를 선택해서 가입하면 된다.

[조선일보 유하룡 기자] '전용면적, 대지지분, 기준층...'

건설회사는 아파트를 분양할 때 신문이나 인터넷을 통해 '입주자 모집공고'(분양공고)라는 것을 발표한다. 글씨가 깨알 같고, 용어도 어려워 소비자 대부분이 "대충 봐도 되게지"라며 어깨 너머로 흘려버리는 경우가 많다.

하지만, 분양공고는 지방자치단체의 승인을 받은 법적 공신력을 지닌 '분양 알림사항'이다. 통상 분양공고는 청약접수 5~7일 이전에 게재되며, 청약방법, 계약금·중도금 납입일과 입주일자 등 청약 및 계약에 관한 중요 정보를 담고 있다. 분양공고를 알기 쉽게 보는 법을 소개한다.

◆ 민영주택과 국민주택

민영주택이란 민간건설업자가 건설하는 주택으로 청약예금이나 청약부금 통장을 갖고 있어야 신청할 수 있다. 국민주택이나 중형 국민주택이라는 말이 나오는 경우도 있다.

국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사나 민간사업자가 공급하는 것. 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택에 한하여 청약저축에 가입해 있어야 한다. 보통 분양가가 민영주택에 비해 싼 점이 특징이다. 중형 국민주택은 민간 건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 주택으로 전용면적 60(18평)~85㎡(25.7평)에 해당된다.

◆ 층 분포 및 분양가

층은 최상층, 기준층, 1·2층으로 나눠져 있으며 옆에 층별, 평형별, 세대 수가 적혀 있다. 분양 받고자 하는 평형이 몇 층, 몇 평형인지 확인할 수 있는 자료이다. 재개발·재건축 아파트는 조합원이 로열층을 이미 계약해 좋은 평형이나 층수가 없는 경우도 있다.

기준층은 4·5층 이상 15층 이하인 경우가 많다. 분양가에 대해서도 반드시 체크해야 한다. 분양가 항목은 계약금, 중도금, 잔금등으로 구분되며, 자금운용을 위해 납부일정을 확실히 알아둬야 한다. 제때 중도금을 내지 않으면 연체료를 내야 한다.

분양가는 층에 따라 1·2층, 최상층과 기준층을 나눠 가격을 표시한다. 분양가에는 취득세·등록세·소유권 이전 등기비용이 포함되지 않는다. 일반적으로 계약금은 10~20%이며, 중도금은 4~8회로 나눠서 내도록 하고 있다. 법적으로 중도금은 분양가의 60%범위 안에서 건축공정이 50%달한 시점을 기준으로 2회 이상 나눠 납부한다.

◆ 계약조건도 확인해야

당첨자는 입주자 모집공고에서 정하는 날짜에 신문 또는 분양사무실 게시판에 발표된다. 계약일은 당첨자 발표일로부터 5일 이후이다. 또, 계약조건 및 유의사항 등도 반드시 확인해야 한다. 계약체결 후 당첨을 박탈 또는 취소할 수 있는 조건이 제시되기 때문이다. 아파트 입주예정일 이전에 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비해 연대보증인이나 보증회사가 어딘지도 확인해야 한다.