<집값 기대상승률 >

주택 보유자가 시장금리인 채권수익률(회사채수익률)만큼 수익을 얻기위해 필요한 최소한의 집값 상승률을 말한다.

<집값 기대상승률 산식>
집값 기대상승률 = 회사채수익률 - 임대수익률
임대수익률 = 회사채수익률 * (전셋값/매매가)

<집값 기대상승률의 의미>
1. 집값 실제 상승률이 기대상승률에 못미친다면?

다른 자산을 보유하는 것이 유리 -> 사람들이 집을 팔고자 함 -> 집값 하락 야기

2. 집값 상승률이 기대상승률보다 높다면?

집을 팔지 않고 계속 보유하는 것이 유리 -> 사람들이 집을 사고자 함 -> 집값 상승 야기

대개 실제 주택시장에서는

집값 상승률이 기대상승률보다 크게 낮지 않는한(차이가 5%포인트이상)

주택보유에 따른 심리적인 안정감과 양도세 등 거래비용으로 인해

주택 보유자가 집을 팔지 않아 바로 집값이 하락하지 않는다.

또 집값 상승률이 기대상승률보다 낮아도

그 차이가 일정부분(2~3%포인트 이내)으로 좁혀지면

주택 구입자가 매수에 나서면서 주택가격이 상승하기 시작한다.

<예시>

2005년 6월 8일 현재

수도권 아파트값 실제 상승률과 기대상승률, 경제성장률을 토대로 예측해 본다면?

1.수도권 아파트값 실제 상승률

수도권 6.80%
-서울 7.42%
(강남구 10.88%, 강동구 10.65%, 서초구 12.73%, 송파구 18.39%)
-신도시 12.17%
(분당 19.65%, 평촌 10.12% 등)
-인천 0.80%
-경기 5.10%

2. 6월 8일 현재 수도권 아파트값 기대상승률
4.6%(상반기 회사채수익률. 삼성경제연구소 예측)-[4.6*0.44]=2.57%
*수도권 전셋값/매매가는 평균 0.44로 봄

3. 집값 적정성에 대한 분석

6월 8일 현재

상반기 수도권 아파트값 기대상승률이 2.57%로

상반기 경제성장률(삼성경제연구소 예측) 3.2%보다 낮지만

비슷한 수준으로 볼수 있어 현재 수도권 집값은 적정하다고 볼수 있다.

4. 집을 계속 보유해야 되는지 여부에 대한 분석

상반기 수도권 집값 실제 상승률은 6.8%이고 기대상승률은 2.57% 로,

집값 상승률이 기대상승률보다 4.23%포인트 높은 것으로 나타났다.

실제 상승률이 더 높아 이론상으로 가격상승은 계속될 것으로 예측된다.

1. 보유기간이 1년 미만시 : 50%

2. 보유기간이 1~2년 미만시 : 40%

3. 보유기간이 2년 이상시 : 9~36% (누진세율)

※ 3번의 누진세율 적용방법

과세표준 1천만원 이하 : 9%

1000만원 초과 ~ 4000만원 이하 : 18% (누진공제엑 90만원)

4000만원 초과 ~ 8000만원 이하 : 27% (누진공제액 450만원)

8000만원 초과 : 36% (누진공제액 1170만원)

예) 과세표준(양도차익-장기보유특별공제-기본공제)이 5000만원이라면

5천만원 x 27%-450만원(누진공제액)=900만원 (이렇게 계산하는 방법을 간편법이라고 함)