1. 임대매물 많은 중개업소 찾아라 - 한 지역에서 오래 중개업소를 운영하면서 다양한 매물을 확보한 중개사를 만나면 값싸게 나온 전세매물을 쉽게 찾을 수 있다. 임대 전문 경력의 중개업자는 여러 집주인의 임대매물을 직접 관리하고 월세수납과 주택관리까지 맡는 경우가 많아 임차인 입장에서 가격조정을 통해 유리한 금액의 전세매물을 찾아준다. 임대 전문업소는 지역 내 규모가 큰 업소거나 중개업소 외부간판에 관리 또는 분양매물을 많이 표기함으로 쉽게 알아낼 수 있다. 새로 개업했거나 경륜이 짧은 중개사보다 임대매물이 많고 전세입자의 입장에서 값싼 매물을 찾아줄 가능성이 높다.

2.주택가 이면 오래된 중개업소 이용하라 - 큰길가에 즐비한 도로변 중개업소는 주로 주택가 이면도로 안에 있는 중개사들로부터 임대매물을 공유하며 임차인들에게 매물을 찾아준다. 이면도로에 있는 중개업자들은 주택임대인과 친해 우량매물을 많이 갖고 있다. 값싸고 우량한  전세매물은 자기 손님에게만 주는 경우가 더 많다. 또 임대매물을 전문으로 취급하는 베테랑중개업자는 도로변에 위치하기보다는 주택가 이면 허름한 곳에서 10년 이상 동네매물만 취급해 집주인과 가깝고 신뢰를 얻은 상태라 도로변 중개업자보다 가격조정이 더 쉽다.

3. 담보 많은 주택은 월세로 돌려라 - 전세 들려는 주택의 등기부등본에 각종 선순위 담보가 설정돼 있으면 가격은 싸지만 누구나 전세 얻기를 망설이고 입주를 꺼린다. 그러나 등기부등본 상 근저당과 가압류가 설정돼 있더라도 주택임대차보호법 상 최우선변제 대상이라면 보증금 전액을 지킬 수 있다. 예를 들어 5000만원 전세로 나온 주택인데 등기부 상 하자가 많더라도 보증금 1500만원에 월세 35만원으로 하면 보증금 전액은 최우선변제의 대상이 된다. 주택임대차보호법 상 4000만원 미만의 경우 1600만원까지 최우선변제 대상이어서 임차인은 손해를 보지 않는다. 

4. 하자있는 주택은 저렴하다 - 건축 준공허가가 나지 않은 미등기주택, 아파트 및 연립 · 다세대주택인 공동주택인데 대지권 정리가 안 된 주택(대지권미등기), 불법 증축된 주택이나 무허가주택, 상가에서 주택으로 용도를 바꾼 경우 건축 상 하자가 있어 전셋값이 매우 저렴하다. 전세입자는 이런 주택을 만나면 하자 있다고 판단해 입주를 꺼린다. 그러나 겉으로는 하자가 있더라도 주택 세입자는 하등 손해를 보지 않는다. 예를 들어 전입신고를 갖추고 실제 거주하여 대항력을 갖추었다면 임차인으로서 주택임대차보호법 적용을 받아 손해를 입지 않는다. 확정일자를 갖추면 추후 경매에 부쳐지더라도 후순위 권리보다 우선하여 낙찰대금에서 배당을 받게 된다.

5. 아파트보다 대체 주택을 찾아라 - 전셋값이 비싼 아파트만 고집하다보면 값싼 전세매물을 찾기 어렵다. 주변을 돌아보면 연립·다세대, 다가구·단독주택, 상가주택과 오피스텔 등 가격이 저렴하고 살기 편한 대체주택은 많다. 새로 지어 살기에 편한 주택이라면 아파트보다 전셋값이 20~30% 저렴하게 입주할 수 있다. 특히 오래된 주택이 많이 몰려있는 구옥 일대는 전세 수요자들이 외면한다. 그러나 지은 지 얼마 안 된 빌라나 신축·개축·증축한 다가구주택은 가격과 주거환경 면에서 아파트에 뒤지지 않고 원하는 금액대에서 수월하게 찾아낼 수 있다.

6. 부동산 사이트를 활용하라 - 부동산 포털사이트에는 다양한 전·월세 매물 들이 전시돼 있고 다양한 금액대의 전세매물이 바로바로 등록된다. 이사 전 미리 손품을 팔고 중개업소에 의뢰해 놓으면 내 전세자금에 맞는 다양한 매물을 쉽게 접할 수 있다. 선호하는 지역과 전세금에 맞는 지역을 찾아 사이트 회원으로 등록된 중개업소에 전세의뢰를 등록해두거나 미리 전화로 접수해보자. 일부 사이트에서는 전셋집을 찾아주는 ‘거래지원 서비스’도 있다. 원하는 지역과 금액에 맞는 조건에 추천매물을 지원하고 중개업소에서 금액에 맞춰 전세매물을 찾아 직접 연락해 준다.

7. 공급 많은 지역에 집중하라 - 새 아파트가 동시에 입주하는 지역은 입주물량이 일시에 늘어나 전·월세 가격이 다른 지역보다 훨씬 값싸게 얻을 수 있고 전셋값에서 약간의 웃돈을 치루면 매입까지 할 수 있는 급매물도 종종 중개업소에 나타난다. 주택시장 침체로 입주시점에 잔금압박을 받은 아파트는 집주인이 다른 아파트보다 값싸게 내놓아서라도 서둘러 전세를 주려는 경우가 많아 유리한 가격에 전세를 얻을 수 있다. 입주 단지는 통상 3~4달 전에 전세물량이 나오므로 미리 입주물량이 많은 곳에 대한 정보를 얻어 한발 앞서 확인해 볼 필요가 있다

8. 지하층에도 알짜는 있다 - 반 지하 주택이 임대매물로 나왔다면 누구든 고개를 설레설레 흔든다. 곰팡이 슬고 통풍이 안 되리라는 선입견이 있는 반 지하주택은 주택 임대시장에서 예외 없이 찬밥신세이다. 그러나 중개업자가 적극 추천한다며 내놓은 저렴한 지하 전세매물이라면 고정관념을 버리고 한번 집 구경부터 해보자. 지대가 높거나 경사진 주택가의 반 지하는 1층과 진배없고 신축 연립·다세대주택 중에는 건축물대장 상으로만 지하이지 사실 1층과 같은 주택도 많으므로 현장을 답사해보면 금새 알아낼 수 있다. 반 지하 주택은 지상층 전셋값 보다 최소 20%에서 많게는 절반까지 저렴하다.

9. 수도권과 외곽지역을 노려라 - 전세물량 품귀현상으로 전셋값이 오르는 곳은 주택시장 전체적인 추세라기보다 특정 지역별로 나타나는 국지적인 현상이 대부분이다. 관심지역을 조금 벗어나 값싸고 살기 좋은 지역 내 전세매물을 찾아내는 것도 하나의 지혜다. 도심과 역세권을 벗어난 이웃지역 내 수도권과 외곽지역은 교통이 다소 불편하고 기반시설이 미흡하나 비교적 물량이 풍부해 값싼 매물이 많은 경우이다. 출퇴근 시간을 따져 큰 차이가 없다면 수도권과 외곽지역 내 입주를 시작하는 미분양아파트와 임대주택 전세매물이 집중적인 공략대상이다.

10. 전세 대출도 고려하라 - 전세자금이 부족하다면 나에게 가장 알맞은 은행권의 전세자금대출 상품을 활용해보는 것은 하나의 대안이다. 통상 은행권에서 빌려주는 전세자금은 대출주체와 대출신청자의 연간 소득에 따라 대출금과 금리가 각각 다르다. 연간 소득이 3000만원 미만이면 주택금융공사의 국민주택기금으로 근로자 · 서민전세자금 대출을 받는 것이 금리 면에서 유리하다. 국민주택기금 대출을 이용할 수 없는 경우 우리은행과 농협, 국민은행 등이 전세자금 대출상품을 취급한다. 시중은행의 경우 금리는 대출자의 신용도와 함께 급여이체, 인터넷뱅킹 가입유무에 따라 금리를 깎아주기도 한다.

전셋값이 비싸게 책정된 곳은 재개발 · 재건축 인근지역과 도심지 주택, 신설 역세권 등 개발호재가 많은 지역이 대부분을 차지한다. 이들 지역은 도심 직장인들로부터 인기가 많아 이주수요가 많아 이사철만 되면 전세매물 품귀현상을 빚는 곳이다. 전세금이 비싸고 주택가격 변동에 따라 전세금 상승폭이 커 전세금 상승이 우려된다면 피해야 할 지역들이다.

전세매물이 부족할 때는 적어도 전세계약 만료일 3개월 전부터 미리미리 집구하기에 나서야 한다. 되도록 여러 중개업소에서 의뢰해 두고 매물 많은 중개업소가 추천해준다면 아무리 바빠도 당일에 방문해 매물을 확인해야 한다.

값싸고 전세 들기 좋은 주택은 전세만료일과 다소 기간이 맞지 않더라도 미리 계약금을 치루는 것도 하나의 방법이다. 마땅한 집이 나올 때까지 한 지역에서 최대 10여개 물건 정도 답사해보고 결정하는 것이 내 조건에 맞는 값싼 전셋집을 구하는 요령이다.