초소형 임대주택 사업이 불황기에 실속 있는 투자수단으로 다시 주목 받고 있다. 금리가 떨어지고 있는 데다 주택 임대사업 규제가 대폭 완화돼 상대적으로 투자의 장점이 커지고 있기 때문이다. 실제 부동산 자산가들이 투자에 나설 때 가장 따지는 게 바로 ‘실속’ 투자이다. 덩어리가 크고 외관이 번듯한 부동산일수록 투자금액 대비 임대소득은 별로인 게 대부분이다.

그러나 33~66㎡(10평대) 아파트와 다세대·원룸, 주거용 오피스텔과 같은 초소형 주거용 부동산은 안정성과 수익성을 동시에 얻을 수 있는 전천후 상품이다. 면적과 함께 투자금액이 작아 불황기에도 임대 놓기에 걱정이 없다. 덩치 큰 임대용 상품은 경기영향을 많이 타지만 초소형 임대주택은 수요가 넉넉해 대표적인 수익성·안정형 부동산으로 꼽힌다.

인구 느는 지역 내 초소형 임대사업 ‘굿’

몇 년 전부터 도심 내 소형 주택공급이 줄면서 소형주택의 가치는 지속적으로 높아지고 있다. ‘작은 것이 아름답다’는 말처럼 최근의 부동산투자 트렌드는 소형 부동산이다. 독신자와 젊은 층 단독가구가 늘어 소형주택 수요는 꾸준히 늘어나는 추세다. 인구가 늘어나는 지역에 초소형 주택을 매입해 세를 줄 경우 연 임대수익률은 연 10%대를 훌쩍 상회한다.

서울 강북에서 유통업을 운영하는 임 모 씨는 2005년부터 노후대책으로 임대사업용 소형주택을 물색하기 시작했다. 하는 일이 경기를 많이 타는 데다 마진율이 떨어져 고민하던 중이었다. 우선 임대수요가 많은 도심 및 역세권 일대 소형주택 임대사업이 많은 품을 들이지 않고도 안정적인 월세수익을 얻을 수 있다는 판단이 섰다.

고민 끝에 임 씨는 우연한 기회에 미분양 소형아파트 할인광고를 보고 42㎡ 아파트 2채를 매입했다. 당시에는 연초 비수기에다 미분양 물량이 많았다. 계약 조건이 좋아서 초기 투자비용은 거의 들지 않았다. 완공 후 가구 당 보증금 1000만원, 월 40만원에 세를 놓았다.

이후에도 소형 경매주택 투자에 나섰다. 대학가나 업무밀집지역 내 33~66㎡ 허름한 빌라 지하를 3000만~4000만원에 2가구를 낙찰 받아 한 채 당 보증금 500만원에 월 30~40만원씩 세를 놓았다. 당시 시가가 5000~6000만원을 호가하는 주택을 감정가의 70%대에 낙찰 받아 세를 줬기 때문에 주변 임대가보다 10% 이상 싼값이어서 젊은 임대수요자들이 많았다.

또 수도권 일산 외곽에 있는 39㎡ 미니 오피스텔 2실을 각 4000만원에 낙찰 받아 보증금 500만원, 월 30만원에 세를 주었다. 기존 업무용 건물을 오피스텔로 리모델링한 것이어서 입찰경쟁률이 높지 않아 감정가의 60%에 낙찰 받았다. 이렇게 부지런히 발품을 판 결과 2년 동안 2억 원의 종잣돈을 굴렸고, 월 400만원의 고정적인 월세소득을 올리는 임대사업자로 변신했다.

임 씨는 투자 목적을 초소형 임대사업으로 명확히 정하고 부지런히 발품을 판 것이 성공의 비결이다. 투자가치 있는 임대용 소형주택이 매물로 나왔다면 밤낮을 가리지 않고 현장 답사부터 하고 값싼 급매물을 중심으로 할인매물과 경매를 통해 저가매입을 최우선으로 고려한 것이 성공의 비결이 된 셈이다.

임대수익률은 대출금리보다 연 2~3% 높아야

초소형 주택은 공급이 부족하다. 서울시에 따르면 서울의 총 가구(342만) 중 ‘1인 가구’는 전체의 22.4%(76만 가구)에 달한다. 서울 시내 다섯 집 걸러 한 집은 가구 구성원이 한명인 ‘1인 가구’인 셈이다. 재건축 의무비율 폐지로 신규 공급은 갈수록 줄어든다. 게다가 저출산·고령화, 만혼 등의 여파로 작은 집 선호의식은 당분간 지속될 전망이다.

임대사업과 노후대비 투자를 위해 소형주택 투자에 나서려면 전략이 필요하다. 우선 전세가 비율이 높을 곳을 골라야 한다. 신혼부부나 젊은 층이 모여 사는 강남권이나 서대문 마포구 일대의 대학가, 청장년 직장인과 개인사업자들이 많은 도심 주변의 주거밀집지를 골라야 임대가 비율이 높고 나중에 되팔 때 차익을 챙길 수 있다.

부동산 침체에 저금리 기조까지 맞물리면서 싸고 조건 좋은 매물들이 꾸준히 공급되고 있다. 서울·수도권 소형 주택을 중심으로 급매물과 미분양아파트 물량을 집중적으로 노리되 가격이 싸다고 덜컥 매입하는 건 곤란하다. 싼 게 비지떡일수 있으므로 지역배후에 젊은 층 직장인이 많은지, 인구가 증가하는 지역인지 꼼꼼히 따져보고 임대 사업성이 높은 곳에 집중해야 한다.

인기지역 소형주택의 매입비는 다소 높은 편이다. 서울에서 1억 미만의 아파트를 찾기 쉽지 않다. 따라서 아무리 괜찮은 투자상품이라도 무리하게 빚을 내 투자하거나 초기 투자금을 높이면 위험할 수 있다. 대출비중을 무리하게 높이면 나중에 이자부담으로 인해 실제 수익률이 떨어질 수 있고 자칫 부동산 침체국면이 길어질 경우 매매가와 임대가 동반 하락으로 손실을 입을 수 있다.

임대 수익률은 대출금리(연 4~6%선)보다 연 2~3% 정도 높은 연 7~8% 대의 수익률을 유지할 수 있어야 한다. 수익률을 높이려면 최대한 ‘저가매입’을 기본으로 해야 한다. 매입 시점 한두 달 전 충분한 발품을 많이 팔아 시세보다 값싼 매물을 잡아야 한다. 급매물을 중심으로 여러 매물의 비교분석의 안목을 키워 투자를 결정해야 한다. 값 싸게 사기 위해서는 대물변제 매물이나 경매·공매, 할인매물 등 가격우위의 매물을 사들여야 투자수익을 최대한 확보할 수 있다.

메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr) 대표 ㅣ 윤재호