“요즘 뉴스에서 아파트 가격이 많이 올랐다고 해서 부동산 사이트를 통해 관심가는 지역 아파트 시세를 보고 깜짝 놀랐습니다. 가격이 너무 많이 올랐더군요. 그래서 작년에 내집마련을 한 친구녀석 집을 찾았습니다. 찾은 순간 배가 아파오기 시작했습니다. 불과 1년 사이에 1억원 정도가 올랐더군요.

 

그래서 저도 이참에 집을 하나 마련하고자 합니다. 그런데 현재 가지고 있는 거라곤 전세보증금이 9천만원이 전부입니다. 부채가 조금 있긴 한데 올해 안에 다 갚을 것 같습니다. 연봉이 세후 3천만원 정도 되고 매월 50만원 정도는 저축이 가능한데 내년부터는 1백만원씩 저축이 가능할 것 같습니다.

 

요즘 분당이나 용인지역이 뜨는 것 같은데 24평형이나 33평형 아파트를 구입하고 싶습니다. 어찌해야 하는지 알려주세요. 거주의 목적도 있지만 나중에 시세차익도 노려볼까 합니다.“

 

최근 상담실을 보면 자금은 부족한데 내집은 마련하고 싶다는 상담이 들어오곤 합니다.

작년부터 아파트 값이 상승하면서 내집마련에 대한 욕구가 높아지고 있습니다. 특히 서울 강남권을 비롯해 분당과 용인지역에서 아파트를 사고 싶다는 문의가 많습니다.

 

하지만 자신의 자금사정을 고려치 않고 대출만을 이용해 집을 구입하겠다는 생각은 무리가 아닐까 하는 생각을 갖게 합니다. 예전에는 아파트 가격의 90%까지 대출을 해주고 있지만 요즘은 집값의 50% 정도만을 해주고 있습니다(모기지론은 제외).

 

집값의 50%라고 해도 시세가 기준이 아니라 감정가액이 기준이 됩니다. 소액대출인 경우에는 부동산 정보업체 사이트 가격이 기준이 되기도 하지만 은행마다 일정금액이 넘어설 경우에는 감정가액을 기준으로 합니다. 여기서 방 하나당 1천6백만원씩 공제한 금액에서 일정비율을 곱한 결과를 가지고 대출이 들어갑니다. 따라서 33평평 아파트가 4억원 정도 한다면 2억원 대출 받기가 힘듭니다.

 

모기지론은 집값은 70%까지 최고한도 3억원까지 대출을 해주지만 개인소득에 따라 대출한도가 제한이 됩니다. 2억을 대출 받았다면 매월 1백46만원의 원리금을 납부하는데 월소득이 이보다 3배는 많아야 가능합니다.

 

이를 근거로 위 질문에 대한 분석을 해보면 다음과 같습니다.

 

1. 분당 야탑동 A아파트 24평형 로열층 : 2억8천만원.

2, 현재 자금 : 9천만원

3. 월 소득 : 2백50만원

4. 대출 받아야 할 자금 : 1억9천만원

5. 1억5천만원에 대한 원리금 상환액 : 1백39만원(월소득액의 55%)

 

결국 위의 분이 모기지론으로 대출을 받을 수 있는 금액은 1억1천만원 정도만 가능다는 얘깁니다.

 

만일 1억9천만원 대출이 가능해 집을 매입해 3년뒤 팔아 시세차익을 누리려면 아파트 값이 얼마나 올라야 할까요?

 

우선 집을 살 때 들어가는 취득세와 등록세, 중개수수료만 해도 1천만원입니다. 그리고 구입시점부터 매도시점까지 납부한 이자는 3천4백20만원(대출원금 : 1억9천만원, 대출이율 연 6%)으로 약 4천5백만원 정도입니다. 결국 5천만원은 올라줘야 본전치기를 하게 되는 셈입니다.

 

작년초부터 시작한 가격상승세가 계속 유지가 된다면 5천만원은 쉽게 오를 것이라 생각되겠지만 각 지역마다 평형대별로 오르는 한계는 제한이 있습니다. 분당이라면 3년 동안 5천만원은 오를 가능성이 있겠지만 자신이 사고자 아파트가 속하는 지역이 집값변동이 그리 많지 않다면 다시 생각해 볼 문제입니다.

 

오히려 전세를 살면서 내집마련 준비를 착실히 해 나가는 방법도 하나의 재테크가 될 수 있습니다.

 

따라서 더나은 만족할 만한 주택을 살 수 있는 방법을 제시해 보도록 하겠습니다. 일반적인 내용일 수 있으나 기초적인 사항인 만큼 간과하지 말아야 합니다.

 

 

첫째, 최소 3년 계획을 세워고 재정상황을 계산하라

자신이 가장 적절한 주택구입시기라고 생각하는 때로부터 최소한 3년 전에 계획을 세우시기 바랍니다. 그리고 3년 후 자산은 어느 정도며, 소득과 지출규모는 어느정도 되는지에 대해 대체적인 예상을 해야 합니다.

 

둘째, 원하는 지역 두세 곳을 선정하라.

주택을 구입할 시기는 시장상황이나 자신의 재정상황에 따라 더욱 빨라질 가능성이 있습니다. 따라서 원하는 지역을 두세군데 선정해 두는 것은 의사결정을 하는데 도움이 됩니다.

 

지역이 선정되면 직접 가서 눈으로 확인해야 한다. 살고 있는 사람에게 장단점을 물어봐야 합니다. 그리고 정기적으로 그 지역을 방문하고 매물동향과, 가격추이를 파악해야 합니다.

 

셋째, 그 지역의 가격 기준을 확인하라.

다른 지역과의 어떠한 차이로 인해 시세가 차이가 있는지, 일반적인 거래가격에 대해서 확인해야 합니다. 매매값과 전셋값 모두 확인을 해야 한다. 이는 투자목적으로 매입을 서두를 때도 있기 때문이다.

 

넷째, 구매전략을 구체화하라.

① 구입 자금을 어떻게 마련할 것인가?

② 자금을 마련하는 데 따른 이자 등의 부담비용을 부담할 수 있는가?

③ 현재 살고 있는 집을 전세 주고 새로 사는 아파트에 입주할 경우의 득실은?

④ 현재 살고 있는 집을 팔고 새로 사는 아파트에 입주할 경우의 득실은?

⑤ 사고자 하는 아파트를 전세 주고 지금 살고 있는 지역에서 살 경우의 득실은?

수원~인천 계획	발표일:1995/01/01
:: 사업개요 1.사업내용 : 수원~인천간 52.8㎞ 복선전철 건설 2.사업기간 : : 1995~2008년 3.총사업비 : 571,032백만원(지방비 141,856백만원 포함) 4.사업효과 :  1)수도권 서남부 도시철도망 형성  2)지역개발촉진 및 서남부 지역주민 교통편의 제공  3)경인, 경호축 화물분담 및 대중국 교역에 따른 화물수요처리 :: 2004년 사업계획 구분 총대상(A) '03년까지 '04년예산현액 '04년까지누계(B) '05이후(A-B) 이월예산 본예산 공정 100% 3.1% 2.8% 5.9% 94.1% 사업비 571,032 17,452 250 16,000 33,702 537,330

수원_재개발_공고문(한글97).hwp(4894KB)

수원시 공고 제2006 - 420호

공          고

1. 우리시에서 수립중인「수원시 도시･주거환경정비기본계획(안)」에 대하여 주민공람(06. 02. 24 ～ 3. 10)를 실시하였으며, 관련실과 협의의견 및 이해관계인의 의견을 반영하여, 주민의견을 청취하고자 「도시 및 주거환경정비법」제3조 제3항 규정에 의거 다음과 같이 재공고 합니다.
2. 관계도서는 수원시청 건축과(☎031 - 228 - 2417, 2418)에 비치하여 일반인에게 보이고 있으니, 의견이 있으신 분은 2006년 5월 4일까지 서면으로 제출하여 주시기 바랍니다.


2006년   4월   21일

수   원   시   장

#1. 사업 초기 재개발 소형 지분… 신림뉴타운 15평형 전세 안고 가능

이미 재개발이 한창 진행 중인 곳은 값이 많이 뛰었기 때문에

사업 초기의 재개발 구역 지분을 노려볼 만하다.

부동산 정보제공업체인 ‘스피드뱅크’에 따르면, 서울 3차 뉴타운 지역인 신림뉴타운의 경우 현재 평당 800만원선에 지분 가격이 형성돼 있어 지분이 8~9평 가량인 소형 다세대(15평형)는 1억원 가량에 살 수 있다.

이곳에 세 들어 사는 세입자의 전세금 4000만원을 안고 사면 6000만원 정도를 투자해

소형 지분을 얻을 수 있다는 것이다.

이 지분은 사업이 끝나면 20평형대 아파트를 분양받을 수 있다.

‘재개발닷컴’의 유현근 사장은 “재개발 구역의 소형 지분 중에는 아직 적은 자금으로 살 수 있는 곳이 있다”며 “

다만, 분양자격이 있는 곳인지 여부를 꼼꼼히 따져야 한다”고 말했다.

재개발 구역에 포함돼 있지 않거나, 지분 쪼개기로 분양 자격이 없는 곳인지 등을 확인할

필요가 있다는 것이다.

#2. 1억원 안팎 역세권 오피스텔… “세입자 수요 충분한지 확인을”

서울 구로동 S오피스텔 19평형의 매매가는 1억원선.

자기 돈 5000만원에 융자(5000만원)를 끼면 살 수 있다. 이 집은 보증금 1000만원, 월 40만원에 세를 놓는다.

연 6% 이자비용(월 25만원)을 감안해도 월 15만원을 벌 수 있다는 계산이 나온다.

5000만원을 몽땅 은행에 넣었을 때의 이자소득보다 높을 수 있다.

스피드뱅크 김은경 팀장은 “역세권이나 대학가 부근 오피스텔을 노리되,

오피스텔이 지나치게 많이 공급돼 세입자를 구하기 어려운 곳은 피하는 게 좋다”며

“반드시 현지에 가서 과다공급 여부를 확인하는 게 좋다”고 말했다.

 

#3. 수도권 역세권 소형 아파트… “오피스텔보다 오를 가능성 커”

서울 노원구의 시영3단지 17평형 아파트 매매가는 8900만원선.

이 중 전셋값은 6500만원으로, 매매가 대비 전셋값 비율이 73%에 달한다.

전세를 끼면 5000만원으로도 충분히 살 수 있다.

경기 산본 광정동의 주공아파트 16평형도 매매가(8750만원) 대비 전셋값(6750만원) 비율이 77%에 달한다.

수도권 지역의 20평대 이하 소형아파트 중엔 이처럼 적은 돈으로 투자할 만한 아파트를 찾을 수 있다.

아파트는 오피스텔보다 가격 상승 가능성이 높다는 장점도 있다.

‘닥터아파트’ 이영호 팀장은 “이런 곳은 투자의 개념으로 접근해야 한다”며

“유동인구가 많은 역세권 아파트가 좋고, 세입자를 쉽게 구할 수 있는 작은 평형이

유리하다”고 말했다.

 

#4. 유찰된 경매물건 아파트… ‘경락대금 60%, 年5.5% 저리 대출’ 도움

올 초 서울 용산구 후암동 B아파트가 경매물건으로 나왔다. 시세가 2억3000만원을 웃돌았던 아파트였는데, 한 번 유찰된 끝에 1억9500만원에 주인을 찾았다. 시세보다 3000만원 가량 싸게 낙찰된 것이다. 그래도 여전히 5000만원으로 투자하긴 벅찬 금액. 하지만 전세(1억2000만원)를 끼면 가능하다. 집값에서 전세금을 빼면 실제 필요한 돈은 세금까지 포함해 9000만원 가량이 든다. 종잣돈 5000만원에다 4000만원 가량을 빌리면 아파트 주인이 될 수 있는 것이다. 스피드뱅크 김은경 팀장은 “아파트 경매의 경우 금융권에서 경락대금의 60%까지, 연 5.5%선의 저리(低利)로 대출받을 수 있다”고 말했다.

 

펌글(조선일보)

2001년 이후 아파트 가격이 치솟기 시작하면서 신혼부부 등 내집마련을 하려는 수요층에게 임대아파트의 인기가 높아지고 있다.

임대아파트의 장점은 언론이나 뉴스를 통해 충분히 보고 들어 일반인도 대충 몇 가지는 댈 수 있는 수준에 이르렀다. 그러나 그 장점 중 하나인 ‘분양전환’에 대해 막연히 알고 있는 경우가 대부분이므로 ‘임대아파트 분양전환’에 대해 정리를 해보기로 한다.

분양전환 되는 임대아파트의 종류

분양전환 되는 임대아파트는 공공임대(대한주택공사, 도시개발공사, 경기지방공사 등)와 민간임대가 있다.

민간임대는 공사가 아닌 일반 민간건설업체가 국민주택기금을 지원받아 짓는 임대아파트(전용면적 25.7평 이하)는 청약저축 가입자에게 신청자격이 주어지며 자체 자금으로 건설하는 아파트는 사업자 스스로 입주신청 자격을 정할 수 있으며 2년 6개월 후 분양전환이 가능하다.

공공임대 공사가 공급하는 공공임대주택(전용면적 25.7평 이하)으로 청약저축통장 가입자에게 신청자격이 주어지며 입주 후 5년이 경과하면 분양전환이 가능하다.

임대아파트 분양전환 시 유의점

공공임대주택은 국민주택기금 등의 지원을 받아 짓는 만큼 분양전환가격에 대해 임대주택법에서 그 상한가격을 제한하고 있지만 분양전환가격을 위반한 경우 임대주택법 관련규정에 대한 법원의 입장은 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있다는 점을 알아야 한다.

좀더 구체적으로 말해 강행규정과 단속규정의 차이점은 분양가격이 법 규정에 위배돼 높게 산출됐을 경우 강행규정에 해당되는 경우에는 그 차액에 대해 부당이득금으로 반환을 청구할 수 있지만, 단속규정에 해당되는 경우에는 임대주택법 벌칙규정만 적용 받게 된다는 것이다.

이점을 일부 임대사업자가 악용해 분양전환가격을 부당하게 높게 책정하는 사례가 적잖게 발생되고 있다. 분양전환가격은 허가사항어서 분양전환을 받으려는 당사자가 해당 지자체에 도움을 요청해 분양전환가격이 제대로 산출됐는지 검토해 본 후 인근 시세와 비교해 본다면 분양전환을 받는 게 나은지 인근 아파트를 매입하는 게 나은지 알 수 있다.

또한 공공임대아파트의 경우 분양전환받으려면 최초 분양을 받은 시점부터 분양전환 시까지 무주택자격을 유지해야하며 민간임대의 경우 사업자 스스로 입주신청 자격을 정할 수 있으므로 민간임대 분양전환을 받고자 한다면 건설회사에서 요구하는 조건이 어떤 내용인지 잘 살펴야 한다.

참고로 20일 임대주택건설 활성화를 위해 건교부에서 ‘임대주택법시행령 및 시행규칙 개정안’을 입법예고했으며 오는 3월 중 시행할 예정이라고 밝혔다.

그 내용은 현재 소형임대주택(전용면적 25.7평 이하)의 경우 분양~소유권이전등기 시점까지 무주택세대주여야 하며 전용면적 25.7평을 초과하는 중형임대주택의 경우 소형임대주택과 달리 주택을 소유한 사람도 입주가 가능한 상태다.

건교부는 이 같은 상황을 감안, 중형 임대주택은 분양전환 당시 주택을 소유한 경우에도 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있도록 해 중형임대주택의 입주수요를 확대할 방침이다.

또한 현재 부도가 나 있는 임대주택에 거주 중인 입주자라면 누구나 분양전환 때 우선분양을 받을 수 있게 되며 공사(도시개발공사, 대한주택공사, 경기지방공사 등)에서 분양하는 경우 전용면적 25.7평을 초과하는 경우에는 분양전환가격 및 임대료 산정을 자율적으로 할 수 있도록 했다.

그러면 분양전환 시 분양전환가격 산정방식을 알아보고 실 예를 한번 살펴보자.

분양전환가격 산정방식

◈ 분양전환가격=(건설원가+감정가격)÷2≦(분양전환시점의 산정가격-감가상각비)
◈ 건설원가=최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)+자기자금이자-감가상각비
㉠ 자기자금이자=(입주자모집당시 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)×이자율×임대기간
㉡ 이자율: 분양전환당시의 한국주택은행(현 국민은행)의 1년 만기 정기예금 이자율
㉢ 감가상각비: 잔존가액 없이 내용연수 40년, 정액법(법인세법시행령의 규정에 의한 계산)
◈ 감정가격=공사와 임차인이 각각 1인씩 선정한 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균 금액

분양전환가격 산정의 예(○○시 ○○동 주공아파트 32평형 항목별 추정 계산내역)

ꋼ 분양전환가격=(건설원가+감정가격)÷2

ꋼ 건설원가=1억4천9백82만원+1천43만원-1천4백96만원=1억4천5백29만원
가. 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)=1억4천9백82만원
나. 자기자금이자=최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)×이자율 ×임대기간=1천1백96만원(기금융자금 4천만원, 임대보증금 5천만원, 이자율 4%로 가정)
다. 감가상각비(내용 연수 40년, 정액법) : 건축비만 해당=1천4백96만원

ꋼ 감정가격 : 주택공사와 임차인이 각각 선정한 감정평가액을 산술 평균 금액
분양전환당시 건교부고시 표준건축비+입주자모집당시 택지비+택지비 이자-감가상각비=1억1천9백68만원+5천5백만원+1천1백만원-1천4백96만원=1억6천9백73만원
※ 2004년 건교부고시 표준건축비 평당 약 2백88만원

가. 분양전환당시의 건교부고시 평당 표준건축비=3백74만원(=2백88만원×1.3)×32평
=1억1천9백68만원
나. 입주자모집당시 택지비=5천5백만원
다. 택지비 이자=연 4% 가정 시 5년간 5천5백만원×20%=1천1백만원
라. 감가상각비=(내용 연수 40년, 정액법)
=32평형×3백74만원(건축비)÷40년÷12년×60개월(임대기간)=1천4백95만원

○○시 ○○동 주공아파트 32평형 추정 분양전환 가격 및 수익성

ꋼ 분양전환가격=1억4천5백29만원(건설원가)+1억6천9백73만원(감정가격)÷2=1억5천7백51만원
5년 후 시세=연간 6% 상승 가정할 경우
시세차익=2억1천76만원-1억5천7백51만원=5천3백25만원이 된다.(주변아파트와의 시세차익은 감안하지 않음)

기타 혜택으로 학교용지부담(분양가의 0.08%)을 하지 않으므로 그 만큼 저렴하며 5년 후 분양 전환시 소유권이전이 되나, 소유권이전 후 바로 매도해도 양도세가 비과세되므로 양도소득세를 전혀 납부하지 않는 혜택이 있다.(소득세법에 규정된 명의 이전 후 3년 이상, 2년 거주요건을 갖춰야 양도소득세 납부면제 규정이 적용되는데 임대아파트의 경우 5년 거주를 인정해줌.)

참고로 주공에서 작년 수도권지역에서 분양전환한 단지의 최초 입주자모집시의 주택가격 대비 분양전환가격의 비율은 평균 113% 안팎(±5% 정도)이었다. 즉, 주변아파트 값의 평균 87% 수준이라 생각하면 더 이해가 빠를 것이다.

따라서 이 비율을 그대로 적용해 계산해 본다면 입주자모집 시점 주택가격 1억4천9백82만원×1.13=1억6천9백29만원 안팎이라는 것을 알 수 있다.

이런 사항들을 잘 알아 두고 있으면 분양받아 거주하던 당사자 또는 분양전환 되는 아파트를 매입하려는 수요자는 분양전환 시 분양가가 적정한지, 주변 아파트시세와 비교해 비싼지 등을 알아보고 분양전환을 받는다면 재테크에 많은 도움이 된다.

오는 3월초 경남 양산신도시에 초대형 분양시장이 들어선다.

이번 분양은 양산신도시 2단계 지역 5개 블록에서 동시분양 형태로 공급되며, 벌써부터 양산뿐만 아니라, 부산, 울산, 김해에서도 문의가 있을 정도로 관심이 높다.

 

13일 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 에 따르면, 오는 3월초에 예정된

양산신도시 2단계 동시분양에서는 5개 단지 총 3689가구가 공급될 것으로 조사됐다.

단지별로는 고려개발이 가장 큰 규모인 1032가구를 공급하고, 효성(832가구), 우남종건(640가구), ㈜반도(625가구), 일신건영(560가구) 등이 중대형 단지들을 선보인다.

 

양산신도시내 분양가는 평당 550만원에서 600만원선이 될 것으로 예상하고 있다.

1단계 지역에 지난 2003년 9월 분양한 대림e편한세상 1차의 경우 평당 500만원대에 분양돼 현재는 평당 540만~580만원선에 시세가 형성되어 있다.

현재 공사가 한창인 양산신도시 2단계 동시분양 모델하우스는 경부고속도록 남양산 IC 왼쪽 석산리 노동부 건물 뒷편에 위치하게 된다.

 

부산의 분당, 양산신도시 2010년까지 4만가구 건설

 

323만평 규모인 양산신도시는 수도권의 분당(594만평) 및 일산(476만평)에 이어 국내에서는 세번째로 규모가 크다. 개발이 완료되는 오는 2010년까지 아파트 4만가구와 단독주택 3000여 가구를 건설, 인구 13만여명을 유입시킬 계획이다.

 

특히 양산신도시는 여러가지 면에서 분당신도시와 비슷한 조건을 갖추고 있다.

지리적으로 보면 부산시청과의 거리가 약 22km 떨어져, 서울시청에서 분당까지의 거리와 비슷하고, 신도시 내에 양산천이 통과해 분당의 탄천과 같은 생태하천이 지구내에 위치하는 것이 특징이다.

교통 역시 사통팔달의 여건을 갖춰 경부고속도로를 비롯해 양산~구포간 고속도로 등 간선도로가 잘 갖춰져 있다. 또한, 부산 지하철 2호선과 연결되는 양산선(증산, 석산, 남부, 중부역)이 2006년 완공될 예정이어서 교통여건이 크게 개선될 전망이다.

여기에 김해공항을 쉽게 이용할 수 있는 장점과 더불어, 부산대 제2캠퍼스를 유치하는 등 분당보다 더욱 자족적인 기능이 강화됨에 따라 지방에서 제2의 분당신도시와 같은 자리매김을 하게 될 지 관심을 모은다.

이번에 공급되는 2단계 지역은 부산대학교 제2캠퍼스 부지와 부산대병원 등이 가깝고, 인근에 초중학교를 비롯, 근린공원이 자리해 있어 주거환경이 뛰어난 편이다. 건설업체 관계자들은 “분양계약 1년 뒤 전매 허용 등 정부의 부동산규제 완화조치와 더불어 최근 문의가 늘어나고 있다”고 전했다.

 

고려개발은 22블록에 e-편한세상 아파트 1032가구를 공급한다.

이번 동시분양중 가장 큰 단지로 19~25층 15개동 규모다. 평형은 25평~45평형까지 골고루 공급된다. 친환경 마감재를 사용했으며 단지 인근에는 1만5000평 규모의 근린공원이 위치하게 된다. 단지내에는 휴게공간을 최대한 늘려 다양한 테마 공간과 각종 운동시설이 들어설 계획이다.

 

효성건설은 26블록에 25평~45평형으로 이루어진 효성백년가약 총 832가구를 공급할 예정이다. 부산대학교 제2캠퍼스와 부산대학교 병원, 부산지하철 2호선 남부역에서 가까운 거리에 위치한다.

 

우남종합건설은 24블록에 우남퍼스트빌 640가구를 공급한다. 평형은 25평~70평형으로 이번 동시분양에서 유일하게 50평형 이상의 대형평형을 공급한다. 1200여평에 이르는 어린이 공원이 단지 내에 위치해 있으며 사계절 산책로와 햇살가든 등이 포함된 40% 가까운 단지 내 녹지 조성으로 숲속 같은 녹음이 풍성한 단지가 자랑이다.

 

(주)반도는 25블록에 반도보라빌 24평~46평형 625가구를 공급한다. 타워형으로 건설되며 신평면 설계로 주목된다. 단지내 공원 시설과 조망권이 우수하다.

일신건영은 27블록에 일신휴먼빌 25평~45평형 560가구를 공급한다. 단지 바로 앞에 초•중학교가 들어서고, 부산대학과도 가깝다. 전 가구를 남향 위주로 배치해 일조권과 조망권이 뛰어난 것이 특징이다.

 

스피드뱅크 부동산연구소 김주환 [www.speedbank.co.kr]

- 부산 여름철 저가매물 소화되기 시작 - 울산 한달 내내 변동 없이 제자리에 머물러 10월 부산ㆍ울산광역시 아파트 시장은 서로 사뭇 다른 양상을 나타냈다. 부산은 일부 지역을 중심으로 여름철 저가매물이 소진되며 주춤하던 매수세가 서서히 살아나는 모습을 보인 반면, 울산은 시장자체가 움직임을 멈춘 듯 매수약세가 지속됐다. 30일 부동산정보업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 10월 부산ㆍ울산광역시 아파트값 변동률을 조사한 결과, 부산은 -0.08%로 하락세를 나타낸 반면, 울산은 이렇다 할 변동 없이 보합세를 유지했다. 전세시장은 부산이 -0.15%로 지난달(-0.17%)과 비슷한 하락률을 기록하며 매매가와 마찬가지로 약세를 나타냈다. 반면, 울산은 전세시장도 거래부진으로 변동 없이 제자리에 머물렀다. <부산>-매매가 ↓0.08% 저가매물 소화되며 회복선, 전세가 ↓0.15% 중 동래구만 상승 이번 달 부산광역시 아파트 매매가는 거래가 없어 보합세를 보인 지난 달에 비해 일부 지역에서 저가매물 중심으로 거래가 서서히 이뤄지며 실거래가로 매매가가 하향 조정돼 0.08% 소폭 하락한 것으로 나타났다. 그러나 부산 전체 변동률은 하락세를 기록한 것과 달리, 실제로는 꽁꽁 얼었던 매수세가 조금씩 풀리기 시작해 거래시장 분위기는 지난 달 보다 호전세를 보이고 있다. 대부분의 지역이 변동 없이 보합세를 보인 가운데, 영도구와 부산진구가 각각 0.62%, 0.48% 하락하며 비교적 큰 폭의 하락세를 기록했다. 이어 서구가 0.22%, 동래구가 0.20% 하락한 반면, 수영구는 0.22% 올라 10월 중 부산에서 유일한 상승세를 보인 것으로 나타났다. 이번 달 0.48% 하락하며 큰 폭의 하락세를 보인 부산진구의 경우, 대규모 단지인 롯데캐슬스카이(총1395세대)가 12월에 입주를 기다리고 있어 인근 기존 아파트를 처분하고 입주하려는 매도자들이 급매로 매물을 내놓고 있는 상황이다. 그러나 신규 입주 물량이 넘쳐 거래는 힘들다. 지난 달 저가매물 중심으로 거래가 되며 상승세(0.21%)를 보였던 서구의 경우, 10월에는 다시 매수세가 주춤해지며 매매가가 하락한 것으로 나타났다.  부산진구 개금동 신개금LG1차 24평이 한 달간 350만원 내려 현재 1억1500만~1억2300만원 선. 서구 서대신동 남성한빛 24평이 500만원 떨어져 8000만~1억원 선이고, 같은 지역 협성르네상스 43평 역시 한 달간 500만원 내려 현재 2억6000만~2억9000만원 사이에서 매물이 나와 있다. 10월 중 유일한 상승세를 기록한 수영구는 민락동 민락푸르지오 대형평형 매물이 부족해 매매가가 소폭 상승하면서 수영구 전체 상승세를 주도했다. 51평A형이 한달 동안 1000만원 올라 3억2000만~4억5000만원 선이고, 59평은 500만원 올라 3억5000만~4억8000만원 선이다. 한편, 부산광역시 아파트 전세가는 한 달간 0.15% 하락해 지난 달(-0.17%)보다 하락폭이 소폭 줄었다. 대부분의 지역에서 신규입주물량 영향으로 기존 아파트의 전세가가 큰 폭으로 떨어진 것으로 조사됐다. 남구가 한달 동안 0.67% 하락해 가장 큰 폭의 하락세를 기록했고, 이어, 부산진구가 매매약세에 이어 전세가도 약세를 보이며 0.66% 하락한 것으로 조사됐다. 그 외, 영도구(-0.45%), 사상구(-0.39%), 서구(-0.32%), 수영구(-0.01%) 등 총 6곳에서 내림세를 보였다. 가장 큰 폭의 하락세를 보인 남구는 대형 평형에 비해 중?소형 평형의 하락세가 두드러졌다. 용호동LG메트로시티1차 24평이 1000만원 내려 8000만~9000만원 선이고, LG메트로시티4-2차 27평 역시 1000만원 하락해 1억~1억1000만원 선이다. 그 외, 부산진구 개금동 현대아이 44평이 1000만원 내려 1억6000만~1억8000만원 선. 전포동 한신 46평은 750만원 내려 1억4000만~1억6500만원 선이다. 사상구 괘법동 강변동원 29평은 한달 동안 500만원 내려 8000만~9000만원 선에서 거래된다. 반면, 동래구는 거래부진이 심각했던 여름철에 비해 전세를 찾는 발길이 늘며 한 달간 0.36% 상승한 것으로 나타났다. 온천동 럭키 33평이 1500만원 올라 1억2000만~1억3000만원 선이다. <울산> - 거래부진 속 변동 없이 제자리 걸음 울산광역시는 10월 한달 동안 장기화된 경기불황으로 매수약세가 이어지며 매매 및 전세가가 모두 월간 변동률 0.00%를 기록하며 조용한 장세를 나타냈다.

내년에 바뀌는 부동산 제도들..알아야 돈이 보인다

내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 바뀐다. 이에 따라 주택소유자 뿐만 아니라 예비 수요자들도 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다. 30일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 바뀌는 부동산 관련 제도는 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등을 포함해 보유세 및 거래세 개편 등이 예고돼 있다. 또 신도시 사업인 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자들의 관심을 집중시키는 분양도 예정돼 있다. 반드시 살펴봐야 할 부동산 관련 제도 변경에 대해 살펴본다.   ◇ 1월   ▲부동산 거래세율 인하 1월1일부터 아파트를 취득, 등록할 때 세율이 바뀐다. 우선 취득세율은 변동이 없다. 다만 등록세율은 신규 분양 아파트의 경우 1%p 인하됨에 따라 4.6%의 취·등록세를 낸다. 기존아파트는 인하폭이 더 커 현행 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%p 인하된다. 하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨지기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날 가능성이 크다. 또 단독주택은 내년 4월말 이후부터는 아파트처럼 토지건물을 합산해 가격 고시한 금액을 기준으로 세금을 매기게 된다.   ▲1가구 3주택자 이상 보유자 양도세 중과 1가구 3주택 이상인 사람이 집을 팔면 양도 차익에 대한 일반세율(9~36%)보다 훨씬 높은 60% 세율로 세금을 내야 한다. 또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다. 현재 당, 정간 이 법안의 시행 시점을 두고 법률 개정 논의가 진행 중에 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성도 배제할 수 없다.     ◇ 2월   ▲ 원가 연동제·채권 입찰제 주택법이 12월에 개정되면 개정 절차를 걸쳐 2월부터 원가연동제, 채권 입찰제 시행이 가능할 것으로 점쳐진다. 원가 연동제는 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간이 공공택지에서 분양하는 25.7평 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다. 또 25.7평 이하 아파트에서는 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되는 원가 연동제가 적용돼, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 아파트가 공급된다. 반면 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해 채권을 가장 많이 매입한 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시될 예정이다. 이에 따라 전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 높아질 것으로 보인다. 이밖에 주택공급규칙개정방안으로 무주택우선공급비율 확대 (현행 75%에서 최대 85%), 청약제한 (재당첨 10년 이상 또는 평생 1회 제한), 전매제한(입주 후 일정기간 매매금지) 방안이 검토되고 있다.     ◇ 4월   ▲주택가격공시제 실시(30일) 토지와 마찬가지로 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다. 단독주택은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 13만5000개의 표준 주택을 선정, 평가한 후 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용해 450만호의 개별주택가격을 산정해 매년 4월30일 공시하게 된다. 단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을 각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다. 한편 건설교통부는 내년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시해 당해 연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정이다. 이번 조치에 따라 단독주택, 다세대, 다가구의 급격한 세 부담 증가와 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것으로 예측되고 있다.   ▲상가, 오피스텔 후분양제 도입(22일) 3000㎡(909평) 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 시, 군, 군청의 신고절차를 거쳐 분양하도록 의무화된다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1~3%)를 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 이 법안은 또 대형 건축물에 대해 분양신고 전까지 대지소유권 확보, 분양광고에는 반드시 건축허가 및 분양면적, 분양대금 납부방법 등을 밝히도록 했다.   ▲리모델링 증축 제한 공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다. 단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 경우에는 건축 심의를 거쳐 증축규모 제한 대상에서 제외해 탄력적으로 운영이 가능토록 했다.       ◇ 6월   ▲ 판교신도시 시범단지 분양 청약자와 투자자들의 관심이 높은 성남 판교신도시 시범단지 아파트 분양이 6월말 실시될 예정이다. 284만평 규모의 판교신도시는 총 2만9700가구가 지어지며 공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구가 들어설 예정이다. 공동주택은 국민임대 포함 소형(18평 이하) 9500가구, 중소형(18~25.7평) 1만 100가구 중대형 (25.7평~40.8평) 5100가구, 대형(40.8평) 2274가구 등이다. 이중 전용면적 25.7평 이하 아파트는 원가 연동제가 적용돼, 평당 850만~900만원에 아파트가 공급될 것으로 점쳐지면, 25.7평 초과 아파트는 채권입찰제가 적용돼 분양가격이 다소 높은 것으로 예상된다. 또 청약 과열을 방지하기 위해 무주택자 우선공급 비율이 현행 75%에서 최대 85%까지 상향 조정될 것으로 보이며, 전매금지, 당첨 후 일정기간 청약금지 등이 검토 중이다.   ▲종합부동산세 과세대상 확정 종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다. 따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.     ◇ 7월   ▲재건축 개발이익환수제 재건축 임대아파트 공급 의무화를 골자로 한 재건축 개발이익환수제가 7월경에 실시될 전망이다. 이 제도가 실시될 경우 법 시행일 기준으로 분양 승인 신청 이전 단계 재건축 단지에 한해선 일정비율에 맞춰 임대아파트를 건립해야 한다. 단 재건축에 따른 용적률 상승폭이 적은 단지는 적용대상에서 제외된다. 우선 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다. 또 사업승인은 받았으나 분양 승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 정부 또는 지자체가 공시지가와 표준 건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 했다. 당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월 정도 늦춰질 가능성이 크다.   ▲ 부동산 실거래가 신고 의무화 부동산투기를 방지하기 위해 이중계약서 작성금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월 경에 실시될 예정이다. 이 법안 역시 7월 실시 예정으로 잡혀 있지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 크다. 여하튼 개정중개업법은 현재 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 거래신고하던 것을 실거래 기준으로 바꾸도록 하고 있다. 이에 따라 전체 취, 등록세 등은 현재보다 2~3배 정도 늘어날 것으로 업계에선 점치고 있다.

어려운 경제여건속에서  어떻게 돈을 모을까?라는 고민중에,  연령대별로 돈모으는 방법에 대한 글을 보고, 나름대로의 생각을 적습니다. 어디까지 저의 생각이니... 한번 참고 해보세요~^^ 20대 결혼자금 마련시기~!!(비과세 및 세금 우대 저축) 가장 저축하기 힘든 때라는 생각이 들어요, 처음으로 돈을 벌고, 사회에 발을 내딛는 때, 하지만, 여자는 멋내고 싶고, 남자는 여기저기 술자리...하지만, 20대 때 돈을 모으지 못하면, 30대, 40대 때도 계속 허덕이기 쉽다는 것 잊으면 안돼요... 내 월급이 200만원이라면 최소 100만원정도는 저축하는 습관을 갖는 건 어떨까요? 직장에 들어가 3~5년 후 결혼한다고 생각하면 그때까지 모을 수 있는 돈은 2,600만원~4,000만원 정도로 결코 작은 돈이 아니죠? 이 시기에 좋은 금융상품은 비과세 혜택이 있는 장기주택마련 저축이나 내 집 마련을 위한 주택청약통장, 세금우대저축 등이 효율적으로 쓸 수 있는 상품들이라고 생각이 되네요!   [포트폴리오] - 근로자 우대저축 - 50만원(분기별 150만원까지 납입 가능) - 장기주택마련저축 - 30만원    *  장기주택마련펀드(수익성 중시) - 주택청약저축 - 10만원 - 적립식 펀드 - 10만원 30대 출산 및 육아, 내집마련~!! 30대는 결혼 후 아이가 태어나 자라는 시기라서...크게 낭비하지 않더라도 돈이 새어 나가는 아주 무서운 시기랍니다.^^ 맞벌이 부부는 전체 소비를 줄이기 위해 부부의 소득을 한 사람이 집중 관리하는 것이 좋아요~ 따로따로 관리하면 서로 효율적인 관리는 힘들겠죠? 이 시기엔 내 집 마련에 대해서도 심각하게 생각하게 되요. 청약통장이 없는 부부라면 빨리 만들어 아파트 분양을 적극적으로 고려해야 하고요. 이미 국민주택을 분양 받은 경우엔 아파트 평수를 더 늘리기 위해 청약부금에 가입한답니다. 보장성 보험과 연금 상품 가입도 미리미리 해두는 게 좋아요...   쓰다 보니깐…재밌네요~ 하하 여기서 글 쓰면서 저 나름 데로 공부도 되고 굉장히 좋아요. 워낙 얇은 지식이라…많은 걸 얻어갈 수는 없겠지만, 제 글을 통해서 관심이 생기는 사람이 있다면 그것 하나만으로 좋겠네요~ 그럼 저 번에 쓰던 글을 이어서 40대로 가볼까요? 40대 자녀 교육, 노후대책 자녀가 고등학교, 대학교에 들어가면 등록금 등 교육비로 목돈이 들어가죠. 또 노후 대책도 미리미리 챙겨둬야 하는 때가 바로 40대 랍니다. 6개월에서 3년 정도의 단기간에 돈을 불리려면 기존에 모아 놓은 돈을 기본으로 조합예탁금, 적립식 펀드, 주가지수 연동 상품 등을 적절히 활용하고요. 가장 중요한건, 금리 상승과 하락을 주의 깊게 관찰해 투자 해야 해요. 즉, 금리가 오를 것으로 예상되면 단기상품의 비중을 늘리고, 내릴 것으로 예상되면 단기상품의 비중을 늘리는 거죠~ 다시 말해, 40대는 그 동안의 저축, 투자 노하우를 적극 활용하는 시기에요~ 50대 이상 안정성이 우선~!! 슬슬 퇴직 후를 생각해야 될 때랍니다. 회사를 그만두고 나면 소득이 없을 수도 있고,  다른 곳에 취직했더라도 소득이 줄 수도 있으니깐요. 최소 원금을 보장해 주는 금융상품에 가입하는 게 하나의 요령~! 주식에 투자할 때엔 신탁재산의 대부분을 우량 국공채 및 채권에 투자하는 '채권형 펀드'나 투자금 대부분을 채권등 안정자산에 투자하는 '원금 보존형 펀드'를 생각해 볼 수 있죠. 그리고 목돈이 있다면, 분양 아파트나 오피스텔, 분양권, 토지 이외에도 상가 등 수익형 부동산 상품에 관심을 갖어 보는것도 좋은 방법이라는 생각이 드네요.

판교신도시 내년6월 청약은 이렇게

판교 신도시 시범단지 분양이 내년 6월로 다가왔다. 이에 따라 판교신도시 시범단지 분양에 맞춰 청약에 참여하려는 수요자들의 움직임도 분주해졌다. 10일 건설교통부에 따르면 2기 신도시 가운데 가장 주목을 끌고 있는 판교신도시는 내년 6월에 시범단지 5000가구를 분양한다. 판교신도시 분양물량은 2006년 1만2000가구, 20007년 1만가구, 2008년 2700가구 등 총 2만9700가구다. 특히 판교신도시는 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 실시돼 분양가격이 상대적으로 여타 신도시나 주변 아파트 보다 낮을 전망이다. 6월경에 분양되는 판교신도시 시범단지는 `판교 당첨= 대박` 이란 말이 공공연하게 나돌 정도로 입지와 주거 조건이 뛰어나 수요자들이 관심이 벌써부터 높다. 반면 수요자들의 관심이 높아지는 것과 비례해 `과연 내가 판교 청약 대상이 될 수 있을까`하는 아리송한 질문도 이어지고 있다. 판교청약 대상조건이 상당히 복잡하고 전문적으로 느껴져 일반인들이 이해하기가 어려운 면이 있기 때문이다. 부동산 포털정보업체 `네인즈(www.neins.com)`가 제시한 그림(도표)를 통해 판교청약 조건 및 본인 여건에 합당한 청약준비 요령을 살펴본다. `가`: 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약저축에 가입한 상태 청약저축 가입자로 국민임대로 공급되는 6000호에 분양 신청을 할 수 있으며, 임대아파트에 당첨될 확률이 높다. 특히 이중 4000호는 10년 장기임대주택(청약저축가입자)로 공급될 것으로 점쳐지고, 689가구는 중형 임대아파트로 공급될 예정이다. 단 임대아파트를 공급 받을 목적이 아니라면 청약예금으로 바꾸어 전용면적 25.7평이하의 아파트에 청약하는 방법도 있다. 이때 청약예금에서 저축으로는 전환이 안되기 때문에 신중히 고려해 보아야 한다. `나` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 예금에 가입한 상태 내년 판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 총 1만3600가구(추정) 가운데 30%(4080가구)는 성남시 거주자에게 우선 청약권을 준다. 특히 이들 물량 중 75%가 무주택우선공급 대상자의 몫이므로 분양 당첨에 상당히 유리하다. 또한 무주택자는 우선공급에 당첨이 안되어도 일반 1순위 청약자와 다시 경쟁을 벌임으로 그만큼 당첨확률이 높아진다. 단, 원가 연동제 적용을 받는 25.7평이하의 주택을 분양 받을 경우 예치금 최소 300만원(300만원이상~600만원 미만)이 필요하다. `다` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 부금에 가입한 상태 청약부금은 매월 일정금액을 불입하는 적금형식으로 2년 동안 예치금 300만원 이상 채울 시 민영주택 25.7평 이하 아파트 분양신청이 가능하다. 단, 큰 평형을 원할 땐 청약예금으로 바꾸어 예치금을 증액 시켜야 한다. 이때 변경일로부터 1년이 경과해야 변경된 평형으로 청약할 수 있다. 그러나 `다`의 경우는 성남무주택조건대상자에 만족하므로 원가연동제로 인한 분양가 인하 효과를 기대할 수 있는 전용면적 25.7평이하의 아파트를 신청하는 것이 좋다. 때문에 다른 저축으로 변경하지 않고 사용이 가능하다. `라` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 현재 보유한 청약통장이 없음 청약통장은 분양을 받을 수 있는 1차적인 권리를 획득하는 수단으로 판교 신도시 분양에는 청약통장이 반드시 필요하다. 이 경우 내년 6월 경에 분양되는 판교 시범단지 청약을 위해서는 2003년 6월 이전에 청약 통장에 가입했어야 한다. 하지만 판교는 2005년을 시작으로 2007년까지 총 2만9700여 가구가 공급됨으로 지금 통장에 가입해도 늦지 않는다. 청약통장 가입은 모든 시중은행에서 가능하며 판교 신도시를 분양 받기 위해서는 청약저축,청약예금, 청약부금 중 1개의 통장만 개설해야 한다. 이때, 가,나,다 각각의 경우를 살펴 자신에게 맞는 청약통장을 고르는 것이 중요하다. `마` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 살고 있고, 현재 청약저축 1순위에 해당 내년 판교 신도시에서 국민임대로 공급되는 6000호의 경우 대다수가 성남 거주자 우선 공급급이 될 전망이다. 때문에 서울 거주자로서는 국민임대 청약이 이루어질 가능성이 희박하다. 그러므로 이 경우 판교신도시 25.7평이하의 아파트를 분양 신청 시 청약예금이나 부금으로 통장을 전환해야 한다. `바` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 거주하고 있으며, 청약예금 1순위에 해당 판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 중 성남시 거주자 우선 청약 30%를 제외한 70%(9250가구)의 청약권이 서울, 수도권거주자에게 돌아간다. 물론 성남 무주택우선 거주자들에게 다시 한번 청약할 수 있는 기회가 제공되므로 성남 거주자에 비해 확률이 떨어지나 30분내에 강남 진입이 가능하고, 제2기 신도시로서 개발 가능성이 높아 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다. 이 경우 현재 300만원 이상~600만원 미만의 예치금이 있으면 가능하다. 단, 대형평형을 노리고 있던 청약예금 보유자들은 소형평형(25.7평 이하) 통장으로 바꾸면 수익률을 높일 수 있다. 때문에 600만원이상 예치금을 보유해 놓은 청약 가입자들은 나머지는 모두 인출한다. 이처럼 큰 평형에서 작은 평형으로 바꾸는 경우에는 감액신청을 분양 모집공고 전날까지 은행에 신청하면 분양이 가능하다. 이때 가입 후 2년이 지난 1순위 계좌만 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다. `사` : 무주택 우선 조건자로 서울에 거주하고 있으며, 청약부금 1순위에 해당 바의 경우와 마찬가지로 이 경우도 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다. 원가 연동제 적용을 받을 수 있는 전용면적 25.7평이하의 경우 시세차익이 가장 클 것으로 보이기 때문에 다른 통장으로 갈아타지 않고도 분양신청이 가능하다. `아` : 무주택 우선 조건 대상자로 서울에 거주하고 있으나 현재 청약 통장을 보유하고 있지 않음 판교 신도시 분양은 내년부터 시작하지만 2007년까지 계속되기 때문에 무주택조건을 만족한다면 지금 청약 통장을 만들어도 늦지 않는다. 물론 성남시 무주택조건을 만족하는 사람보다 분양 받을 확률이 다소 적으나 시세차익이 크기 때문에 가능성을 열어둘 필요가 있다. 특히 25.7평이하의 경우 시세차익이 클 것으로 예상되므로 청약예금이나 부금을 선택하여 들어 놓는 것이 좋다. `자` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장을 보유하여 현재 청약통장 1순위에 해당 청약저축 1순위- 청약 저축 가입 2년 이상, 월 납입금 24회 이상 납입 청약예금 1순위- 원하는 평형에 따른 예금을 일시에 납부, 가입하여 2년 경과한 경우 청약부금 1순위- 청약부금에 가입한 후 2년이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우 -성남 거주 청약통장 1순위자 현재 성남시에 거주하는 청약 통장 1순위자의 경우 판교신도시에서 원가 연동제가 적용되는 25.7평이하의 아파트 중 성남시 30%인 4080가구 가운데 성남시 거주자의 몫에서 무주택자에게 공급되는 3060가구를 제외한 나머지(1020가구)가 돌아가게 된다. 물론 무주택자들이 여러 번 청약을 할 수 있기 때문에 그 확률은 더욱 적어질 수 있으나 조건이 된다면 분양을 시도해 보는 것이 좋다. 특히 청약저축가입자의 경우 판교신도시에 공급되는 국민임대 6000호를 노려볼 만 하다. 이 경우는 무주택 우선공급자 대상이 아니라 납입횟수 60회 이상인 가입자를 우선으로 접수하고 미달 시 24회 이상 납입한 가입자를 접수 받는다. 따라서 60회 이상 납입한 청약저축가입자의 경우 무주택자가 아니더라도 분양신청을 할 수 있다. - 서울, 수도권 거주 청약통장 1순위자 현재 서울, 수도권에 거주하는 청약통장 1순위자의 경우 지역거주자 우선공급, 무주택 우선공급 두 조건을 모두 만족하지 못하므로 전용면적 25.7평 이하의 공급물량 중 17.5%(2380가구)를 청약할 수 있다. (성남거주자 우선공급 30%, 지역우선공급을 제외한 70%중 무주택 우선 공급분 75% 제외) 이에 따라 25.7평 이하를 분양 받으려는 수도권 1순위자의 경쟁률은 수천 대 1까지 치솟을 것으로 예상된다. 때문에 청약 신청 시 활용도를 높이기 위해서는 청약예금으로 예치금을 증액하여 큰 평수의 청약기회를 높이는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이다. 그러나 채권입찰제 도입으로 큰 평수는 오히려 분양가가 10~20% 정도 상승할 것으로 예상돼 시세차익을 노릴 계획이라면 전용면적 25.7이하 아파트 분양신청을 하는 것이 좋다. 단, 수도권, 서울 거주자이면서 청약저축에 가입하였다면 민영주택을 분양 받을 수 있는 청약예금이나 부금으로 갈아타야 한다. `차` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 2순위에 해당 청약저축 2순위- 청약저축에 가입하여 6개월 이상, 월 납입 금액 6회 이상 청약예금 2순위- 원하는 평형에 따른 예치금 납부, 가입하여 6개월 이상 청약부금 2순위- 청약부금에 가입한 후 6개월이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우 판교 신도시 전용면적 25.7평 이하 아파트를 분양 받기 위해서 성남 무주택 우선조건대상자- 서울, 수도권 무주택 우선조건 대상자- 성남 청약 1순위자- 서울 수도권 1순위자를 거쳐 청약 통장 2순위가 분양 받을 기회가 온다. 때문에 청약 통장 2순위자로 판교 신도시에 분양 받을 수 있는 확률은 거의 희박하다. 그러므로 청약 통장 2순위자는 1순위가 될 때까지 기다렸다가 다음번 분양 기회를 노리는 것이 현명하다. `카` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 3순위에 해당 청약통장 3순위 - 가입 후 6개월 미만 청약통장 3순위는 1,2순위에 해당되지 않는 자들로 가입 후 6개월 미만에서 통장이 없는 사람이 해당된다. 이 경우 통장은 이미 있기 때문에 당첨확률을 높일 수 있는 나만의 청약 전략을 세워 분양 신청을 해야 한다. 결국 3순위에서 청약신청을 하기 보다 1순위가 될 때까지 기다려 2007년 분양 기회를 노려보는 것이 좋다. `타` : 무주택 우선 조건 대상자도 아니고 청약통장도 보유하지 않았다. 청약통장 3순위 - 청약통장 없음 청약 통장이 없으면 청약 기회조차 없으므로 판교 신도시 분양을 위해서 청약 통장을 만들어야 한다. 이 경우 지금 청약통장 가입 시 2006년 11월 이후 및 20007년 분양물량에 대해서는 성남에 사는 사람은 성남1순위로 신청이 가능하고, 서울, 수도권에 사는 사람은 서울, 수도권 1순위로 분양 신청이 가능하다. 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