너무 쉬운 양도소득세의 계산구조

부동산을 양도하려고 하는 분들 중에 양도가액을 알려주시며 세금이 얼마쯤 되는 지 알고 싶다고 문의하는 경우가 있다. 그러나 양도가액만으로는 양도소득세의 계산이 불가능하다. 양도소득세는 거래세가 아니기 때문이다. 양도소득세는 양도차익(매매차익)을 과세대상소득으로 보아 세금이 결정된다. 따라서 양도소득세를 계산하는데 있어서 취득가액에 대한 정보는 필수다. 양도소득세를 알기 위해서는 계산구조를 알아둘 필요가 있으며, 계산구조를 알면 양도소득세의 계산을 위하여 필요한 자료가 무엇일지도 자연스럽게 알 수 있게 된다.

양도소득세는 양도차익에 대한 세금이며 소득세의 한 부분이다. 소득세는 소득(‘이익’의 개념으로 이해하면 된다)이 있는 경우에만 세금을 부담한다. 따라서 손해가 발생한 경우에는 당연히 세금을 부담하지 않는다.

때때로 양도소득세를 수시세로 알고 있는 경우가 있으나, 양도소득세는 종합소득세와 마찬가지로 기간과세세목이다. ‘기간과세’라는 것은 일정한 기간단위로 계산된 수익의 합계에서 비용의 합계를 차감하여 계산한 하나의 소득에 대하여 세금을 부담하는 세목이다. 따라서 어느 하나의 양도로 인하여 손해가 발생했다면 동일한 과세기간 내에 다른 양도로 인한 양도차익과 합산하여 세금이 줄어들 수도 있다. 물론 대부분의 경우에는 양도차익의 합산으로 인하여 세금부담이 늘어나는 것이 일반적이다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 기타의 필요경비를 차감하여 계산한다. 취득가액은 순수한 부동산의 구입가격이라 할 수 있으며, 기타의 필요경비는 취·등록세와 자산가치상승을 위하여 지출한 비용이 포함된다.

양도소득세의 세율은 단일세율이 아닌 4단계 초과누진세율(6~35%) 구조를 가지고 있다. 양도소득은 수년에 걸친 자산가치상승분이 한꺼번에 실현되기 때문에 기간단위로 계산하는 종합소득세 등의 다른 세금계산방법에 비하여 세율적용에 있어 상대적으로 불리하다. 누진세율구조에서는 총소득이 일정할 때, 이 총소득이 일정한 기간동안 분산하여 발생한다면 낮은 세율을 과세기간 횟수만큼 적용받을 수 있는데 반하여, 일시에 발생할 경우에는 낮은 세율을 한 번 밖에 적용받을 수 없기 때문이다. 또한 양도소득세는 오랜 기간동안 축적된 소득임에도 불구하고 물가상승율을 고려하지 않고, 단순히 절대금액으로만 계산된다. 따라서 물가가 지속적으로 상승하는 일반적인 경제환경에서는 실질소득에 비하여 높은 세금을 부담하는 꼴이 된다. 이러한 점을 감안하여 양도차익에서 보유기간에 따라 일정한 비율을 차감하여 양도소득금액을 계산하는데, 이것을 장기보유특별공제라고 한다. 보유기간 3년 이상인 경우 양도차익에 대하여 10%를 공제하고, 10년 이상인 경우 최대 30%까지 공제(1세대 1주택인 경우에는 24~80%)를 적용한다. 다만, 다주택보유자의 주택양도나 비사업용토지의 양도에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 여기까지 계산된 금액을 “양도소득금액”이라고 하며, 기본공제 연간 250만원을 차감하면 과세표준이 계산된다.

이렇게 계산된 양도소득과세표준에 세율을 적용하면 양도소득세가 계산된다. 현재 양도소득세의 세율을 상당히 복잡하다. 경제환경의 변화에 따라 세율도 복잡하게 변한 탓이다. 일반세율은 6~35%의 4단계초과누진세율구조이지만, 2년 미만의 단기보유부동산에는 40, 50%를 적용하며, 3주택자의 주택양도와 비사업용토지의 양도에는 60%의 세율을 적용한다. 다만, 2010년 말까지는 한시적으로 단기보유인 경우를 제외하면 일반세율을 적용한다.

위 계산구조를 보면 양도소득세의 계산은 정말 단순하기 짝이 없다. 그러나 이 단순한 계산원칙에는 많은 예외가 존재한다. 앞으로는 이 단순한 계산과정을 복잡하게 만드는 하나하나를 살펴보겠다.

2012년 집 구입을 목표로 하고 있는데  남편은 뜨금없이  친구랑 반반해서 땅을 사겠다고 한다.

앞으로 개발될 수 있는 땅이라고....

도대체 이해가 안 된다.

땅을 사면 집은 무슨돈으로 사며....   남편 속은 알수 없다... 

난 취미가 없다. 책읽는 것도 그다지...  음악듣는 것도 그다지...

내 나이 40....

취미가 무엇이냐는 물음에 "글쎄"   "뭐지?"

무엇인가 취미를 찾아야지...

< 취미생활 길들이기 >

- 자신이 좋아하는 취미를 한가지 선택하자

- 여유시간을 취미로 활용하자

- 취미를 가지고 있으면 인간관계를 넓힐 수 있다

- 돈이 들어가는 취미도 있지만 돈이 전혀 들어가지 않는 것도 많다

- 취미가 없는 사람만큼 재미없는 사람도 없다

- 취미는 사람을 행복하게 만들어 준다.