김창욱님 추천 1463 | 조회 72198 | 2009.02.15 23:02

지난 20년 정도의 기간동안 강남/송파지역 대표아파트 시세가 어떻게 변했는지 직접 차트를 만들어봤습니다.

증권차트를 분석할 줄 아시는 분들이면 현재 상당히 위험한 위치라는 것을  보실 수 있을 것입니다.  

미국의 대표적인 부동산가격지수인 S&P Shiller 지수를 살펴보면, 현재 대표 10개도시의 평균값기준으로 2004년 가격에 와있는 반면, 국내 부동산가격은 대부분 2006년~2007년 사이 정도의 가격정도로만 조정받은 상태입니다. 현재 잠깐 지역에 따라 반등 또는 유지수준에서 움직이고 있는데 다시 재하락할 경우, 실망매물이 더해져서 자칫 급락의 모습을 연출할 가능성이 높아질 가능성이 높습니다.  

원래 하락세가 강할때는 반등은 짧고, 하락은 길게 마련입니다. 짧은 반등을 먹을 수 있는 증권시장과 달리 부동산의 경우 짧게 치고나올 수 없으므로 사실 자칫 물려서 맘고생할 확률이 높습니다. 또한 극적으로 반전에 성공하여 상승한다하여도, 다시 위에서는 매물에 막혀서 상승폭이 제한될 가능성이 훨씬 높습니다. 또한 역사적으로 급락후 V자 반등이 나오는 경우보다 어느정도 박스권에서 움직이다가 위로 돌파하면서 시세가 강하게 붙는 경우가 많았던 점을 고려한다면, 잠재매수자의 경우 지금은 추이를 관망하고 어떻게 움직이는지를 관찰할 때이지, 지금 바닥을 예상하고 도박을 걸 때는 아닌 것으로 보입니다.  

긴 상승장이 마감하면 보통 3~5년 동안은 별로 재미있는 장이 나오지를 않는 경우가 많습니다. 많은 사람들이 대부분 위에서 물려있는 상태에서 매물의 부담이 만만치 않은 것과, 상승에 대한 투기심리가 많이 약하기 때문인데요.  

아무쪼록 부동산 불패신화에 대한 미련으로 섣부른 매수를 하기 보다, 아직은 추이를 관망하며 기다리는 것이 가장 합리적인 전략으로 보입니다. 더구나, 국내 부동산의 경우 "신규주택 수요자에 해당하는 인구 및 그들의 주택구매력 감소"라는 현실을 좀더 냉정하게 고려해야 할 것입니다. 즉, 실수요는 분명 감소할 것이 분명하고, 투기수요가 강하게 붙지 않는한 오를 확률은 거의 없다고 보는 것이 맞으니깐요. 

부동산에 대해서 단순히 뉴스만 보고 판단하기 보다, 여러가지 경제적 변수를 함께 고려해서 보다 합리적이고 현명한 판단하시길 바라겠습니다.