요즘 부동산 현장에 나가 보면 특징적인 현상을 발견할 수 있다. 거래는 뜸한데 값이 싼 급매물이 아주 많지는 않다는 사실이다. 시세보다 낮은 매물은 많지만 외환위기 때처럼 눈에 번쩍 뜨이는 초급매물은 의외로 많지 않다.

초급매물을 기다리고 있는 소비자들은 이런 의문을 많이 질문해 온다. 뉴스만 보면 초급매물이 눈덩이처럼 쌓인 것으로 이해할 수 있는데 막상 현장에 가보면 싼 매물은 있지만 초급매물을 만나기가 쉽지 않으니 고민스럽다는 것이다.

현재 매물의 특징을 파악하라

왜일까. 매물의 특성 때문이다. 부동산시장에서 성공하려면 매물의 흐름을 파악해야 한다. 현재의 부동산시장을 한마디로 표현하면 '정책변수와 투자심리 위축에 따른 매수세의 실종'이다. 사려는 세력이 잠복하다보니 매매 호가가 스물스물 내려간 것이다.

외환위기 때처럼 급매물이 전역에 걸쳐 전폭적으로 출회되는 시장은 아니다. 즉, 팔려는 쪽보다는 사려는 쪽의 비중이 약해지고, 매수 심리가 위축된 데 침체의 원인을 찾을 수 있다.

현재의 매물을 몇 가지로 나눠 보자. 첫째, 적극적인 매물이다. 다주택자들이 세금 부담이나 자산 포트폴리오(자산의 재구성) 재편 차원에서 내놓는 매물이다. 둘째, 대출을 지나치게 많이 안고 부동산을 사서 이자 부담 및 상환 필요성이 제기된 경우의 매물이다.

이 두가지의 매물은 성격이 급하다. 상당히 적극적인 매물이다. 최근 시장에서 호가를 끌어 내린 직접적인 매물은 이런 유형에 속한다.

셋째, 이보다는 덜하지만 역시 적극적인 축에 드는 것은 이사 매물이다. 다른 집으로 이동하기 위해 기존 주택을 팔아야 하는 매물이다. 새 아파트 입주 매물의 경우 시장에 부담으로 작용하고 있다.

올해 31만여가구의 새 주택이 입주했거나 입주 중이다. 거래가 정상적으로 이뤄지는 예년의 시장이었다면 어느 정도 소화될 수 있는 물량이었지만 정상 기능이 멈춘 시장이기 때문에 물량 소화가 더디다.

내년에는 28만∼30만가구가 더 입주한다. 올해보다는 조금 적다. 매물 소화는 이르면 새해 1.4분기, 좀더 길어지면 상반기까지 진행될 것이다. 그 이후는 부담이 덜하다. 이때가 주택시장 조정과 회복의 변곡점이 될 가능성이 있다. 내집마련을 오랫동안 계획해온 실수요자들은 매물 소화의 모습을 잘 지켜볼 필요가 있다.

마지막으로 소극적인 매물이다. 시황에 대해 심리적인 불안을 느낀 나머지 한번 팔아보자는 매물이 여기에 속한다. 집값이 떨어진다고 하니 일단 한번 팔아보자는 매물이다.

이런 매물은 호가를 그리 많이 낮추지 않는다. <이 정도 값에 내놓고 안팔리면 그만>이라는 식의 매물이다. 전체 매물의 양이 많게 보이는 것은 이런 매물 때문이다.

급락은 어떤 경우에 오나

그렇다면 어떤 경우에 급락 상황이 올까. 심리적으로 불안한 것이 아니라 실제로 팔 수밖에 없는 상황에 닥친 사람들이 많을 때 발생한다.

구체적으로는 크게 두가지다. 위에서 마지막인 소극적 매물이 적극적 매물로 전환되는 양이 급증하는 경우가 첫번째요, 이자 부담에 따라 실제적으로 매달 내야 하는 이자가 대폭 늘어 보유 자산을 팔수밖에 없는 경우가 두번째다.

이런 상황은 어떤 경우에 올까. 금리가 급등할 경우에 발생할 수 있다. 지금처럼 투자심리가 위축돼 있고, 시장이 작동하지 않을 때 금리가 큰 폭으로 오른다면 시장은 심리적 불안을 넘어 직접적인 충격을 받게 된다.

이렇게 되면 외환위기 때처럼 급매물이 어느 지역, 어느 대상 할 것 없이 전폭적으로 쏟아진다. 외환위기 때는 3년 만기 회사채 수익률이 20% 이상으로 치솟았다. 1998년 봄 한때는 30%까지도 폭등한 적이 있었다.

그렇다면 지금은 어떤가. 3년 만기 국고채 수익률은 3.3∼4% 대에서 오르내린다. 내수경기 회복 기대감으로 금리가 소폭 오르긴 했으나 절대적 수준은 여전히 낮다. 시중 부동자금은 390조원을 넘어 잠재적인 불안 요인으로 남아 있다.

현 상황에서 금리가 오르려면 경기가 확장국면으로 급격히 전환돼야 한다. 그래야 기업들이 투자할 돈이 필요해 은행 돈을 빌리고 금리 상승 압력이 커진다. 헌데, 경제 주체들은 눈치를 보며 있는 돈도 투자를 망설이고 있다. 그래서 다수의 금융 전문가들은 금리의 변동폭이 크지 않을 것이라는 쪽에 무게를 둔다.

조정 보이지만 급락하지 않는 경우

요즘과 같은 상황이다. 급격한 금리 변동이 없는 한 급락 상황은 연출되기 쉽지 않다. 심리불안이 상존하면서 매수세가 약화돼 거래가 안 되지만 구조적으로 급매물이 전폭적으로 출회되지는 않는 것이다.

금리로 인한 직접적 자극이 없다면 시간이 갈수록 시장의 불확실성은 약화될 가능성이 있다. 시장은 악재보다 불확실성을 더 싫어한다. 그동안 많은 정책들이 드러났다. 정부가 거래 경색을 해소하는 대책을 마련 중이라고 한다. 이 대책의 내용에 따라 향후 시장의 거래 회복 여부가 결정될 수 있다.

이런 상황에서 막연한 불안에 기초해 극단적인 비관을 하기보다는 매물의 흐름을 보고 시황을 객관적으로 판단하는 지혜가 필요하다.

과연 지금 시장에는 전폭적인 급매물을 출회시킬 만한 직접적 요인이 있는가를 보는 것이다. 이는 금리 변동과 직결돼 있다. 앞으로 금리가 과연 큰 폭으로 오를 여지가 있을까를 잘 판단해보면 해법이 나온다.

매물을 볼 때는 현장에 나가는 게 최선이다. 그러나 일 때문에 여의치 않은 경우가 대부분이다. 그렇다면 인터넷을 뒤져야 하는데, 인터넷 매물 변동치는 참고 수준에 머물러야 한다. 중복매물이 워낙 많아서다. 매매를 할 때는 일단 매물 정보를 인터넷에서 참고한 뒤 현장에 가서 반드시 정확한 매물 추이를 확인하는 게 좋다

판교신도시 아파트 청약 이렇게… 인터넷으로만 청약받아 모델하우스도 사이버로 판교外강남·분당등 인근지역 견본주택 분산설치는 허용

정구영 기자 gychung@sed.co.kr

판교 신도시 아파트 청약은 은행창구에서 접수하지 않고 인터넷으로만 가능하다. 또 인터넷 청약을 하려면 청약일 전까지 청약통장 가입은행에 가서 전자공인인증서를 발급 받아야 한다. 이와 함께 판교지역 내에는 모델하우스 설치가 금지된다. 건설교통부는 25일 이 같은 내용을 주요 골자로 한‘인터넷 청약 실시 방안’과‘사이버 모델하우스 운영방안’을 마련했다고 밝혔다. ◇인터넷 청약 실시 방안=판교 신도시 아파트에 청약하려면 은행창구가 아닌 인터넷을 활용해야 한다. 이는 판교 신도시 청약자가 너무 많을 것으로 보이는 데다 은행창구 접수로는 수용이 불가능하고 줄서기 등 큰 혼잡도 예상되기 때문이다. 인터넷 청약을 하기 위해서는 청약일 전 아무 때나 청약통장 가입은행을 방문, 전자 공인인증서를 받아 두었다가 판교 신도시 청약기간에 청약통장 가입은행의 홈페이지에 접속해 청약을 하면 된다. 전자공인인증서는 온라인 전자거래를 하기 위한 신원 확인용 전자서명이라고 할 수 있는데, 일종의 인감증명과 같은 역할을 한다. 전자공인인증서 발급은 신분증을 지참하고 청약통장 가입은행을 방문해 신청하면 언제든지 발급이 가능하다. 인터넷 청약 절차를 요약하면 ①전자공인인증서 발급→②청약통장 가입은행 홈페이지 접속→③‘인터넷 청약’코너 클릭→④청약신청→⑤접수증 발급의 순이다. 일부에서는 인터넷 청약에 취약한 사람들을 위해 부분적인 은행창구 접수를 허용해야 한다는 지적도 하고 있지만 건교부는 각 은행에 인터넷 청약 도우미를 배치해 이들의 도움을 받도록 한다는 방침이다. 건교부는 또 판교 신도시는 청약통장 가입자들의 관심이 높은 점을 감안해 보통 2일인 청약기간을 12일로 늘리고 지역별, 무주택자 우선공급별로 각각 다른 날에 청약을 받아 청약혼잡을 방지한다는 계획이다. 또한 앞으로 청약을 할 때에는 서류 제출을 없애고, 당첨자에 한해 사후에 필요한 서류를 제출토록 해 청약자의 편의를 제고할 방침이다. 건교부는 이를 위해 7월 중 주택공급에 관한 규칙을 개정할 예정이다. 건교부는 인터넷 청약의 재검토 및 보완을 위해 오는 8~9월경 수도권 1~2개 단지에 시범 실시한 후 판교 신도시에 적용한다는 계획이다. ◇사이버 모델하우스 운영방안=정부는 투기과열지구 내 택지지구 등 건교부장관이 지정하는 곳에서 공동주택을 분양할 경우 인터넷에 사이버 모델하우스 설치를 의무화하기로 했？ 사이버 모델하우스는 건물 배치도, 각 세대별 및 규모별 평면도, 입면도, 단면도, 투시도(조감도)로 구성되며, 건교부장관이 지정하는 건설업체나 주택협회의 홈페이지에 등재해야 한다. 또한 마감재 목록표를 사진과 함께 작성해 게시해야 한다. 현재 모델하우스는 사업 주체가 주택의 판매촉진 일환으로 자율적으로 설치할 수 있도록 돼 있다. 하지만 건교부는 판교 택지지구 등 청약과열이 우려되는 곳에는 모델하우스 설치 위치를 제한한다는 방침이다. 해당지역 내 모델하우스 설치를 금지하는 조건으로 택지를 공급하거나 모델하우스 건축을 위한 해당지역의 토지 사용승인 때 모델하우스 건축을 제한하겠다는 것. 건교부는 이를 위해 5월 중 모델하우스 기준을 개정ㆍ고시해 6월부터 시행할 예정이다. 이에 따라 새로운 모델하우스 기준은 용인 흥덕지구의 주택공급 승인 분부터 적용될 것으로 보인다. 판교 신도시와 관련한 모델하우스 설치가 전면 금지되는 것은 아니다. 다만 판교지역 내 모델하우스 설치를 금지하되, 서울 강남이나 분당 등 인근지역에 분산 설치하는 것은 제한하지 않겠다는 방침이다.

인터넷시장에서 부동산정보사이트가 등장하기 시작한 것은 90년대 말부터다. 2000년 이후 부동산시장이 크게 호황을 누리면서 이들 업체들도 더불어 커갔고, 그 수도 이제 100여 개를 넘어선다.

예전에는 부동산매물을 구하기 위하여 관심 지역의 인근 중개업소를 방문하는 것이 첫번째 할 일 이였다면 최근에는 인터넷 문화가 크게 발전하면서, 인터넷으로 사전 정보를 습득하지 않고 중개업소 문을 바로 두드리는 경우는 거의 없다.

특히 젊은이들의 전유물로만 여겨졌던 인터넷 문화가 중, 장년층에 까지 확산되면서 이제는 나이 지긋한 분들이 부동산정보를 보기 위해 부지런히 인터넷을 서핑하고 있는 모습을 심심찮게 볼 수 있다.

하지만 막상 이런 부동산정보 사이트에 들어와 봐도 도데체 무엇을 먼저 보아야 할지 감이 안 잡히는 경우가 많다. 이용하는 방법이 익숙치 않아서 이기도 하고, 매물이 너무 많아 판단이 잘 안 서는 것도 문제다. 또 수많은 매물 중에 딱히 맘에 드는 매물을 잡아내는 데도 어려움이 많다.

부동산정보업체 스피드뱅크(speedbank.co.kr)에서는 일반인들이 부동산정보 사이트의 매물을 검색할 때 유용하게 이용할 수 있는 방법 몇 가지를 제시해 본다.

1. 본인이 원하는 조건의 매물을 못 찾았다면
이곳, 저곳 둘러봐도 내가 원하는 조건의 매물을 찾을 수 없다면, 몇몇 부동산사이트에서 운영되고 있는 매물 찾아주기 메뉴를 이용해 보자.

각 부동산사이트의 매물 카테고리를 클릭 해 보면, 부동산역구매, 이런 물건 없나요? , 거래지원센터 등 네티즌들이 원하는 매물을 찾아주는 코너를 운영하고 있다. 각 업체마다 서비스하는 내용은 다소 차이가 있지만, 본인이 원하는 매물종류, 지역, 면적, 가격대, 거래유형(매매/전세) 등을 기입하여 등록해 두면, 중개업소 회원들이 조건에 맞는 매물을 찾아주는 서비스다.

이런 서비스의 경우, 중개업소 회원 확보 정도가 직접적인 영향을 미치므로 가능하면 중개업소 회원수가 많은 사이트에 올리는 것이 더 유리할 수 있다.

2. 가격 너무 낮은 매물은 의심해 봐야
가격이 주변 유사매물과 비교해 너무 낮다고 무조건 좋아해서는 안 된다. 일반적으로 너무 가격이 저렴하게 나오는 물건들은 경매물건이거나 하자가 있는 물건일 수 있다. 또 실제 있지 않은 유인(허위)용 매물인 경우도 많다. 그러므로 매물을 검색할 때 가격대로 오름차순 정렬을 한 후 대략적인 평균치에서 크게 벗어나는 물건은 아예 보지 않는 것이 나을 수도 있다. 보통 이런 물건들은 전화해 보면 ‘이미 나갔다’ 는 말이 80% 이상이다.

전세의 경우도 너무 가격이 저렴한 경우는 융자가 너무 크게 잡혀 있다던가, 권리상 하자가 있을 가능성이 높기 때문에 유의해야 한다.

3.‘추천’ 붙은 물건, 그럴 만 하다?
부동산 사이트마다 추천, 스페셜 등 수식어가 붙어 있는 매물들이 있다. 이런 매물들은 대개 회원 중개업소에게 본인이 보유하고 있는 매물 중, 정말 괜찮은 매물을 일정 개수까지만 추천하도록 한 것으로, 다른 매물보다는 믿을 만하다고 생각하면 된다.

4. 투자가치 있는 매물 어떻게 찾나?
각 정보업체마다 매일매일 쏟아내는 투자관련 리포트들이 상당하다. 이러한 리포트들은 해당 사이트에 대부분 올려지게 되는 것들인데, 이러한 글을 매일 매일 꼼꼼히 읽어보기만 해도 어느 지역, 어떤 아파트가 투자가치가 있는지 정도는 쉽게 알 수 있다.

물론 ‘어떤 아파트가 투자가치 있다’ 라고 쓴 리포트를 나 혼자만 보는 것은 아니다. 이들 리포트는 해당 사이트에 들어오는 사람들 대부분에게 무료로 개방된 것으로, 공유되는 정보라고 할 수 있다. 하지만 그냥 읽고 지나칠 것이 아니라 리포트에 추천되거나 수혜대상으로 보고된 지역이나 아파트의 매물을 둘러보는 적극성을 가져 보는 것도 좋다.

반드시 구매하겠다는 의지가 있지는 않더라도, 매물을 둘러본 후, 인근 중개업소에 문의를 하면서 우연찮게 투자가치 높은 알짜매물을 저렴한 가격에 매입하는 호기(好機)가 올 수도 있다.

5. 특별한 조건의 매물을 원한다면, 테마매물을 살펴라
전세 끼고 아파트를 구입하고 싶거나, 입주임박 분양권을 매입하고 싶다면, 각 사이트마다 있는 테마매물 코너를 살펴라.

최대 200만 건을 넘어가는 넓고 넓은 매물의 바다에서 전세 끼고 살 수 있는 아파트만 어찌 따로 찾을 수 있겠는가? 매물을 하나하나 열어보지 않는 이상 찾기 어려운 조건의 매물은,  정보업체에서 이미 만들어 놓은 테마매물을 찾아보는 것이 더 빠를 수 있다.

보통 신규아파트, 입주임박아파트, 역세권단지, 대단지 아파트, 프리미엄 높은 분양권, 월세 20만원 이하 원룸 등의 테마는 기본적으로 갖추고 있으며, 이외에도 묘자리 용도로 적절한 토지 등 재미있는 기준으로 만들어진 테마매물도 많다.  

6. 강남권 아파트 33평 9000만원? 충분한 사전검토를
강남권 33평 아파트가 1억도 안 된다는 광고는 인터넷뿐만 아니라, 옥외 인쇄물 광고로도 어렵지 않게 접할 수 있다. 알만한 사람은 다 알지만 그래도 혹시나 이에 대해 들어본 적이 없는 사람은 선의의 피해자가 될 수도 있다.

가장 흔하게 광고가 이뤄지고 있는 곳은 세곡, 우면지구, 장지지구 등으로 광고하는 업자들이 주장하는 것은 서울에 마지막 남은 강남권 택지개발지구로써 이들 지역에 있는 철거가옥을 구입하게 되면 후에 33평 아파트의 입주권을 얻을 수 있다는 얘기.

하지만 철거가옥을 매입하여 특별분양아파트 입주권을 부여 받기 위해서는 만 20세 이상으로 서울시 주민등록자이며 무주택세대주이어야 한다는 자격 요건을 갖춰야만 한다.  그러므로 위의 요건을 충족하지 못한다면 철가가옥을 매입하였어도 후에 입주권은 받지 못하게 되는 것이다. 또한 이외에도 여러 가지로 복잡한 절차가 많아 부동산 전문가들 조차도 특별분양 입주권 취득에 대한 확신을 갖지 못하는 경우가 많다.

그러므로 인터넷 상에 올려지는 그럴 듯하게 포장된 특별분양 광고에 혹하지 말고, 만약 구입 의사가 있더라도 사전에 충분한 검토를 거친 후 거래에 임해야 한다.

2005년05월20일-- 건설교통부는 2.17 수도권 주택시장 안정대책에서 발표한 「채권.분양가 병행입찰제」 및 「택지청약 자격강화」에 대한 구체 시행방안을 마련하여 5.23부터 시행한다고 밝혔다.

* 지난 2.17 대책에서 판교택지지구의 25.7평 이상 공동주택 용지는 채권입찰제를 보완하여 채권.분양가 병행입찰제를 시행하고, 시행사의 과당경쟁을 방지하기 위해 택지응찰자격을 강화하기로 발표

1. 채권.분양가 병행입찰제

채권.분양가 병행입찰제는 업체가 제시한 분양가와 채권액을 3 : 7의 비중으로 점수화하여 가장 높은 점수를 얻은 업체에 택지를 공급하기로 하였다.

분양가 평가는 인근시가를 감안하여 산정한 분양가평가기준가격을 기준으로 하여 이보다 낮을 경우 점수를 가산하고 낮게 쓸 경우 감점하여 과다한 분양가 상승을 방지토록 하였다.

분양가평가기준가격은 인근 유사지역 아파트평균가격에 1.1(신축주택조정치)을 곱한 값으로 사업시행자가 산정하되 지역여건을 감안 일부 조정도 가능하도록 하였다.

인근 유사지역 : 당해 택지지구와 인접해 있거나 유사한 생활환경을 지닌 지역(판교의 경우 분당)

아파트평균가격 : 분양면적 30평형이상 단지 평형별 아파트 평균가격

채권평가는 건축면적당 채권 매입액을 기준 단위로 하여 채권 매입액 만큼 점수를 가산토록 하되 채권 매입으로 인한 순손실(채권매입 후 바로 유통시킬 경우 발생하는 손실)을 고려토록 하였다.

이러한 평가 방식에 따를 경우 「분양가 평가 기준」에 근접한 분양가를 제시하면서 채권을 많이 매입하는 업체가 가장 유리할 것으로 예상된다.

* 4.25 기준 판교의 분양평가 기준가격은 1,500만원/평 내외 추정

이번 병행입찰제는 5월에 용인흥덕지구에서 시범시행하고, 시행과정에서 발생하는 문제를 보완하여 6월에 택지가 공급되는 성남판교지구에 우선 적용할 예정이며 앞으로, 택지지구 인근 주택 가격이 분양가상한제에 의한 가격의 1.3배를 초과하는 곳으로 주택시장 불안을 초래할 우려가 있다고 주택정책심의위원회 심의에서 인정하는 지구에도 적용할 계획이다.

경쟁 입찰을 하지 않는 수의공급 대상 택지 중 병행입찰제 해당택지(85㎡초과 용지)는 계약자가 낙찰평균 채권 매입액 만큼 채권을 매입하고 분양가는 낙찰 평균 분양가를 넘지 못하는 조건으로 공급받을 수 있도록 하였다.

이번 병행입찰 방안 시행으로 과당경쟁으로 인한 분양가 상승 및 주변 집값 불안이 우려되는 택지지구는 적정 분양가를 유지하면서도 최대한의 개발이익 공공 환수가 가능하게 될 것으로 기대된다.

2. 공공택지 청약자격 강화

택지지구에서 응찰 시행사 난립을 방지하기 위해 공공택지 청약자격을 강화하였다.

그 동안 일반 택지지구의 택지응찰자격 1순위는 최근 3년간 300세대 이상 주택건설실적이 있거나 일반건설업(토건, 건축) 또는 주택법상 시공능력자에 허용하여왔으나, 앞으로는 주택건설실적은 물론 시공능력을 모두 갖춘 업체에게만 1순위 택지청약자격을 부여토록 하였다.

이번 청약자격 강화로 택지 응찰자 난립이 억제되어 과당 경쟁 및 이에 따른 분양가 상승 등의 부작용이 줄어들 것으로 기대된다.

* 청약자격 업체수 변동 : 570개 업체(시행전) → 269개 업체(시행후)

3. 공급공고 단위상 1사1필지 원칙조정

택지청약 자격 강화로 공공택지 공급시 응찰대상자가 줄어 사전 담합입찰이 우려됨에 따라 그간 전국 택지지구에서 운영하던 1사1필지 택지청약 기준을 조정하였다.

기존에는 택지지구에서 택지공급 입찰시 공급공고 단위 기준으로 1개사가 1필지 이상 청약할 수 없도록 하였으나 적정 경쟁률 유지를 위하여 분양가상한제 적용용지(전용면적 85㎡이하)와 채권.병행입찰제 적용용지, 임대주택용지 별로 각각 1번의 청약자격을 부여키로 하였다.

* 변경안 시행시 경우에 따라 1개회사가 최대 3개필지(채권 또는 병행입찰제 적용용지, 분양가 상한제 적용용지, 임대주택용지)를 공급받을 수 있음

이번 공공택지 청약자격 강화 및 1사 1필지 조정 방안은 5.23이후 최초 택지공급 공고되는 투기과열지구에 속한 택지지구부터 적용된다.

[건설교통부, 2005-05-20]

◇값이 오를 때는 수요 확산의 원리가 작용한다 

 

시세는 바람이다. 바람은 한 자리에 머물지 않는다. 이리저리 옮겨 다니고 싶어 한다. 부동산 시세는 특히 그렇다. 속도는 느리지만 전염성이 강하다. 값이 오를 때는 소비자들의 선호도가 높은 곳에서 시작한다. 이러한 곳은 대개 돈 많은 사람들이 많이 사는 지역이다. 서울의 경우 강남지역이 여기에 해당한다.

이런 지역의 값이 일정 폭 오르면 주변부로 매기가 퍼진다. 핵심 지역의 값이 올라 주변부의 값이 싸 보이기 때문이다. 요즘은 주식시장에 빗대 핵심지역을 ‘블루칩 부동산’이라 부른다. 또 주변지역 중 입지가 좋은 곳은 ‘옐로우칩 부동산’이라고 일컫는다.

상식이지만 주식시장에서의 블루칩은 삼성전자나 포항제철 같은 초우량기업이다. 옐로우칩은 블루칩보다는 못하지만 재무구조나 시장 지배력이 큰 LG전자 삼성전기 등의 주식을 말한다.

부동산 시세를 말하면서 주식 이야기를 꺼내는 것은 기본적으로 시세의 속성에 닮은 구석이 있기 때문이다. 상황에 따라 다르지만 대개는 블루칩이 시장을 선도한다. 그 뒤 수요가 몰리고 매기가 강해지면 옐로우칩으로 시세가 퍼진다.

부동산도 비슷하다. 블루칩 지역의 부동산 값이 어느 정도 오르면 주변부도 가격 차를 메우는 과정이 시작된다. 아파트는 특히 그렇다. “저 동네가 저렇게 올랐는데 우리 아파트값이 싼 것이 아니냐”는 인식이 퍼진다.

이러한 현상은 시중에 돈이 넘쳐나고 경기가 좋을수록 뚜렷하게 나타난다. 옐로우칩 부동산이 오르고 나면 평소 같으면 수요자들의 관심을 전혀 끌지 못할 비인기지역, 즉 변두리까지 매기가 퍼진다. 옐로우칩 지역에 관심을 갖고 있던 소비자들 가운데 가격 부담을 느낀 이들이 값이 싼 변두리로 눈을 돌리기 때문이다.

이처럼 바람이 휩쓸고 지나가면 부동산 시세는 전체적으로 한 단계 올라간다. 부동산시장의 시가총액도 늘어난다. 이 때가 되면 ‘말도 안 되는 가격’이라고 느껴지던 핵심지역, 즉 블루칩 부동산의 가격도 시중에서 수용하는 이들이 늘어난다. 시세에 대한 일반인들의 눈높이가 전반적으로 높아지는 까닭이다.

정부가 오는 2007년부터 양도세를 물리는 기준을 국세청이 발표하는 기준시가가 아니라 실거래가로 전환하기로 한 데 대해 벌써부터 부작용에 대한 걱정의 목소리가 높아지고 있다.

때문에 정부도 현행 양도세율 체계와 장기보유 특별공제, 투기지역 페널티, 비과세 대상 등 양도세와 관련된 사항을 재검토할 필요가 있다는 데 공감하고 있는 것으로 알려지고 있다.


◇세금 부담 늘어 조세 저항 불 보듯=15일 재정경제부에 따르면 현재의 양도세 체계는 실거래가 보다 훨씬 낮은 기준시가에 맞춰져 있어 새로운 체계를 만들지 않고 세금을 물릴 경우 주택을 사고 파는 이른바 ‘실수요자'들의 세금이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 당연히 조세 저항이 거세질 것이라는 얘기다.


현행 기준시가는 아파트는 실거래가의 80%, 단독·다세대·다가구 주택은 60∼70%에 불과하다. 땅의 경우 실거래와 공시지가의 차는 이보다 더 크다. 정부는 공시지가가 실거래가의 70∼80% 수준이라고 하나 이보다 훨씬 낮다는 게 부동산 업계의 지적이다.


지난해 양도세를 낸 87만명 가운데 실거래가로 과세된 납세자는 전체의 28%인 24만명이었다. 따라서 오는 2007년부터는 나머지 72%도 실거래가를 기준으로 양도세를 내게 됨으로써 아파트와 주택, 땅을 판 사람의 세금 부담이 지금보다 크게 늘어난다는 것은 자명하다.


◇정부 양도세 체제 개편에는 공감=정부도 이런 문제점을 알고 검토의 필요에는 공감하면서도 시행 시기와 구체적인 방법 등을 놓고 고민하고 있는 중이다. 재정경제부 권혁세 재경부 재산소비심의관은 “양도세가 실가과세로 적용되면 현 체계를 재검토할 필요가 있다”면서 “그러나 아직까지 구체적인 재검토 항목에 대해서는 결정된 바 없다”고 밝혔다.


이런 맥락에서 양도세율 체계를 개편하는 것을 비롯해 장기보유자에게 특별공제를 확대하는 한편, 비과세 대상과 투기지역 페널티 등 기존 제도들을 실가과세 체계에 맞춰서 개선할지, 유지할지, 개선한다면 어떤 방식으로 할지 등을 연구?검토하기로 한 것으로 전해졌다.


현행 양도세율은 2년 이상 보유의 경우 양도차익에 따라 4단계로 9∼36%의 누진세율이 적용되고 미등기 전매는 70%, 등기했으나 1년 미만 보유하는 경우 50%, 등기했으나 1년∼2년 미만 보유 40%, 1가구 3주택은 60%의 세금을 물려 지나치게 복잡해 간편하고 효율적으로 개편할 필요가 있다는 지적이다.


◇장기보유 특별공제 확대여부가 열쇠될 듯=실거래가로 양도세를 물릴 경우 오랫동안 보유한 사람이 세금을 많이 부담하게 돼 세금을 올려 투기를 잡겠다는 본래 정책목표와 어긋난다는 지적이 나오고 있다.때문에 장기주택 보유자가 집을 팔 경우 세제 혜택을 줘야 한다는 목소리가 커지고 있는 것이다.


개경부 관계자는 “실가과세로 세 부담이 늘어나면 장기보유 특별 공제를 확대해야 한다는 주장도 있지만 공제 규모의 확대 여부를 떠나 공제제도를 근본적으로 재검토할 생각”이라고 밝혔다.


또다른 관계자는 “지금까지 투기지역에 대한 페널티는 기준시가가 아닌 실가로 과세하는 것이었다”면서 “전면적인 실가과세가 이뤄지면 투기지역 페널티는 효력을 잃게 되는 만큼 이 제도도 손실해야 할 것으로 본다”고 말했다.


그는 “투기지역에 대해서는 기존 양도세율에 상하 15%포인트 범위 안의 탄력 세율을 적용할 수 있는 현행 제도를 활용해 페널티를 부과할지 다른 방식을 도입할지 등을 고민할 수밖에 없다”고 설명했다.


이와 함께 정부는 기존 비과세 제도가 실가과세 체계에 부합되는지 여부도 점검할 계획이다. 그러나 이같은 재검토 움직임과 관련, 이종규 세제 실장은 “세율체계 재검토는 먼 훗날의 얘기며 지금 생각할 단계는 아니다”고 밝혀 양도세 개편에 관한한 ‘난산(難産)'이 예상된다.

그 동안 추진해온 임대주택정책을 전반적으로 살펴보고,서민들의 주거안정과 사회통합을 강화하기 위해 공급체계를 효율화하고 운영시스템을 개선하기 위해 마련된 것임.

※ 안심하고 다운 받으셔도 됩니다.(한글 및 뷰어 프로그램 필수)

- 임대주택정책개편방안

교통의 발달은 상권의 변화에 가장 큰 요인 중에 하나 이다.
우선 교통의 편리성으로 인하여 주거발달을 가져오게 되며, 주거발달은 대형할인점 및 상업시설 등의 입점을 가능 하게 만든다. 상권을 넓게 보는 대형할인점이 가장 먼저 입점하지만 역세권과 주거밀집지역의 밀도가 가장 높은 곳에 은행 등 생활 밀착형 업종들이 출 점하여 자연스레 상권은 정착하게 된다.


주식과 마찬가지로 호재와 악재에 따라 상권의 향방이 달라지게 되는 것처럼 지하철 개통 역시 그 재료에 따라 득을 보는 업종과 오히려 누가되는 업종이 있게 된다.
7호선이 개통하던 시점에 과연 7호선 개통으로 인해 가장 큰 혜택을 보는(권리금이 많이 오르는) 업종이 무엇일지에 대하여 조사를 한적이 있어서 그 예를 위주로 가양동 상권을 설명해 볼 까 한다.


7호선의 개통은 크게 두 가지의 돈 벌 꺼리를 제공 하였는데, 그 첫 번째가 교통이 어려웠던 곳의 지명도 있는 소형 아파트(광명시)의 가격이 최고 100%까지 상승한 적이 있는데, 가양동과 염창동 역시 기존의 대중교통을 이용하기가 매우 불편한 지역이었는데 9호선 개통으로 인하여 여의도와 반포등 강남 지역으로 직통으로 연결되는 지역임을 가만 하면, 소형평형의 아파트는 가격상승이 불 보듯 뻔한 순서라고 할 수 있다.


두 번째는 역이 생기기 전의 재래상권은 버스 정류장 앞이 재래상권의 메인역활을 하였는데,도시계획 정책상 교통이 혼잡한 것을 바라지 안기 때문에 이러한 곳에 역 출구를 만들게 되면, 교통은 더욱 혼잡스러울 것이기 때문에 역 출구를 버스정류장과 징검다리 형태로 만들게 되는데, 이러한 현상은 자연스레 동선을 바꾸게 되어 지역상권에서 가장 좋은 입지를 지하철 역 쪽으로 이동하게 된다.


그렇기 때문에 지하철 역 출구가 나오는 쪽으로는 권리금이 하나도 없던 곳이 역 개통 6개월 정도가 지나게 되면, 바닥권리금만 1억까지도 거래되는 곳이 생기게 된다.


가양동 상권을 드림맵(www.dreamap.co.kr)의 정보를 분석한 결과





상가공급량의 증가와 경기 영향으로 인하여 입지영향을 비교적 덜 타는 학원 등의 업종은 대형화로 인하여 감소추세를 보이고 있으며, 입지영향이 매우 큰 매장 등을 제외하고는 대형화 추세가 한동안 지속될 것으로 판단 된다.

다음은 필자가 한국정보거래소(www.kix.co.kr)에 근무하면서 분석한 내용으로 지역상권의 소비패턴을 알 수 있는 내용으로 소상권별 소비패턴을 분석한 내용 이다.



군집1 :오전 10시부터 오후8시까지 거래가 고루게 일어나는 상권으로 사다리꼴형태의 매출을 보임
군집2 : 점심식사 시간인 12시에서 오후2시까지의 거래가 가장 많고, 저녁식사 시간인 오후 7시에서 9시까지 매출이 발생하는 쌍봉형 매출형태를 보이는 상권
군집3 : 저녁식사 시간인 6시부터 저녁 11시까지 거래가 가장 빈번하게 일어나며 점심시간에 거래가 발생하는 상권
군집4 : 낮에는 발생하는 거래에 비해 오후 6시부터 새벽3시까지 거래가 꾸준히 있는 상권
군집5 : 오전 11시부터 저녁 8시까지 거래가 서서히 증가하고 8시 이후부터 11시까지 거래가 줄어드는 상권

부동산에 첫 발을 내디딘 초보자와 서민들은 늘 서글프다. 알뜰살뜰 저축해 내 집 마련의 꿈을 이루려 하면 집값은 저만치 달아나 있다. 적은 돈으로 집도 마련하고 투자도 해야 하는 일반인들은 선택의 폭이 좁다. 하여, 일반 네티즌들이 부동산시장에 대한 시각과 마인드를 키우는데 도움이 될 수 있는 '사이버부동산교실'을 신설한다.

값이 오르내리는 시장에는 어디든 상승장, 하락장, 횡보장이 있다. 시세의 움직임이 예민하고 등락 폭이 큰 주식시장에는 이러한 모습이 더 뚜렷하다. 부동산도 정도의 차이가 있을 뿐 비슷하다.

매매는 이러한 흐름과 요동침의 맥을 잡는 일이다. 주식이든 부동산이든 속성은 마찬가지다. 주식시장에는 ‘산이 높으면 골이 깊다’는 격언이 있다. 이 또한 상승장과 하락장을 설명하면서 시세의 냉엄함을 경고하는 말이다.

전략은 전쟁의 승리를 가져오고, 전술은 전투의 승리를 가져온다(Strategy wins wars, tactics wins battles)는 외국 격언이 있다. 전략은 보다 길고 큰 안목에서의 대응책이고 전술은 국지전에서의 요령을 뜻한다.

이를 부동산시장에 적용하면 전략은 보다 시장이 큰 흐름에 대한 시황관이고, 전술은 매매하는 방법이라 할 수 있다. 무엇이 더 중요할까. 전쟁에서의 승리다. 즉, 시장의 큰 맥락을 읽는 것이 더 중요하다는 말이다. 작은 시세만을 보면 지금 시장의 위치가 어디에 와 있는 지를 망각하기 쉽다. 큰 그림을 보아야 큰 열매를 맛볼 수 있다.

◇상승장

주택시장에서 상승장은 시대에 따라, 계절에 따라 움직임이 바뀐다. 주택시장의 상승장은 이사철보다 1-2개월 앞서는 경우가 많다. 이사철에는 수요가 몰려 거래도 활발하고 값도 오른다.

이사철의 기준은 시대에 따라 달라지고 있다. 과거에는 봄철인 3-4월과 가을인 9-10월이 이사철이었다. 날씨가 좋고 사람들이 생기를 띠는 시기에 이사하는 것이 좋다는 것이 우리 조상들의 생각이었다.

하지만 인터넷이 발달하고 일반인들이 부동산 정보를 접하기 쉬워지면서 이사철도 템포가 앞당겨지고 있다. 엄밀히 보면 요즘은 따로 이사철이 없다. 굳이 구분한다면 방학 때다. 봄 이사철은 겨울방학인 12월에서 3월 초까지로 과거보다 2-3개월 앞당겨졌다. 가을 이사철은 여름방학과 휴가철이 끝나는 8월 중순에서 9월까지에 몰린다.

인터넷이 발달한 뒤부터 주택시장이 활기를 띠는 시기는 이사철보다 1-2개월 전으로 앞당겨졌다. 값이 오르기 전에, 매물이 많을 때 미리 사두거나 전세를 구해 놓자는 심리가 작용하기 때문이다. 이를 선취매(先取買)라고 한다. 선취매가 일면 값이 꿈틀거리는 경우가 많다. 그래서 전통적으로 부동산의 비수기인 겨울이나 여름에 값이 더 오르는 현상이 나타나기도 한다.

계절 변화에 따른 가격 등락은 일정한 패턴이 있다. 수요가 몰리는 시기가 지나면 주택시장은 거래가 줄어들고 하한기에 접어든다. 쉬는 시기다. 이 때는 부동산에 대한 일반인들의 관심이 줄어들고 중개업소도 계약서 한 장 쓰기가 어려워진다.

계절의 영향 이외에 수급의 변화는 상승장과 하락장을 결정짓는 매우 중요한 요인이다. 수급은 사자와 팔자간의 다툼이다. 1장에서 말했듯이 수급은 재료에 우선한다. 수급이 변화하면 시장은 요동친다. 수요를 움직일 수 있는 재료나 정책이나 사건이 발생하면 사자는 사람이 늘어나 상승장이 시작된다. 그리고 그 상승장의 기간도 길다.

이러한 상승장은 반드시 과열을 낳는다. 이 때의 모습을 과매수 국면(over-bought)이라 한다. 과매수 국면의 시세에는 거품이 낀다. 분명 많은 사람들이 비싸다고 인식하는데도 돈의 힘과 수요에 의해 시세는 좀처럼 꺾이지 않는다.

시쳇말로 ‘갈 때까지 가는’ 것이 이 때의 시세 속성이다. 모든 사람들이 부동산을 살 만큼 사고, 월간 거래량이 폭주하고 나서 초강경의 시장안정책이 나오고 나서야 시장은 진정된다. 과열에 따른 후유증도 뒤따른다.

◇하락장

과매수 국면에 의한 상승장이 일단락되면 일정 기간 가격조정이 뒤따른다. 이 때를 하락장이라고 한다. 다만 부동산에 있어서 하락장은 주식시장과 사뭇 다르다. 부동산은 실물이라는 특성이 있다. 주택은 삶의 터전이기도 하다. 따라서 부동산의 하락장은 충격적인 경제상황이 오지 않는 한 기간과 정도에 있어 제한적인 특징이 있다.

계절 요인에 따른 하락장은 짧다. 한 여름 휴가철이나 혹한이 맹위를 떨치는 한 겨울에는 부동산 수요가 줄어들어 하락 내지는 횡보(가격 변동 없이 기간 조정을 하는 국면)장세가 펼쳐진다. 이 때는 사자는 사람이 없을 뿐 아니라 팔자는 사람도 많지 않다.

수급에 의한 하락장은 강도가 세다. 상승장에서는 수요, 즉 사자가 많았지만 하락장에서는 공급, 즉 팔자가 늘어난다. 공급이 많으면 경기가 웬만큼 좋지 않고서는 값이 오르기 힘들다.

예컨대 1980년대 줄기차게 오르던 아파트 값은 1990년대 초 분당 등 5개 신도시가 본격 입주하면서 하락장으로 돌아섰다. 당시는 개발시대로서 우리 경제가 연간 10% 안팎의 고성장을 지속하던 때였다. 그런데도 집값은 이 때부터 상당 기간 오르지 못했다.

일시적인 공급 과잉 때문이었다. 5개 신도시의 입주가 시작되자 서울 강남 송파 강동구의 거주자들 중 상당수는 분당이나 평촌신도시로 집을 옮겼다. 서울 강북과 강서 양천구의 주민들은 일산과 중동신도시로 발길을 돌렸다. 오르기만 하던 서울의 집값이 주춤할 수밖에 없었다.

이는 공급, 즉 새 아파트 입주가 한꺼번에 몰렸기 때문이다. 집이 부족하지 않은 상황이 되니 가격이 오르기 힘든 구조가 된 것이다. 경기가 좋아도 공급이 너무 많으면 가격이 떨어지는 하락장이 닥친다.

◇박스권 장세-횡보장

주식 투자자들은 ‘박스권 장세’라는 말을 언론 매체에서 자주 접했을 것이다. 부동산시장에도 박스권 장세가 있다. 박스권이란 무엇일까. 말 그대로 박스(상자)모양의 시세가 전개되는 국면이다. 일정한 공간에 갇혀 있는 것처럼 많이 내리지도 않고 크게 오르지도 않고 등락을 반복하는 상황을 말한다.

부동산값이 크게 오르거나 내린 뒤에는 한동안 박스권에 머무는 경우가 있다. 많이 내리면 매수자가 달려들고, 어느 정도 반등하면 매수 대기자들이 다시 팔짱을 끼고 돌아서는 모습이다.

박스권 장세라는 표현은 전체 시장의 모습이 그렇다는 얘기다. 시장의 내면을 들여다보면 개별 재료를 가진 상품과 단지는 시장의 성격과 무관하게 움직인다. 이것이 흔히 말하는 차별화다.

박스권 장에서는 시세가 방향을 잡지 못하다 보니 예측이 난무한다. 대세상승이니, 하락이니 하는 말들이다. 그러나 박스권 장세야말로 부동산을 공부한 이들의 역량이 발휘되는 시기다. 차별화된 상품은 세간에서 상승과 하락에 대한 논쟁을 하는 동안 알게 모르게 슬금슬금 움직인다. 지나고 보면 시장 평균치를 훨씬 웃도는 시세를 연출한 상품이 즐비하다.

박스권은 왜 형성되는 것일까. 보통 큰 폭의 가격 상승이 있은 뒤에는 상당 기간의 숨고르기 장세가 이어진다. 이 때는 한번 급등을 경험한 이들의 환상과 급락을 걱정하는 이들이 불안이 뒤섞인다. 시세는 계속 오를 것 같지만 좀처럼 그 전의 급등세를 재연하지 못한다. 거꾸로 워낙 많이 올라 당장이라도 급락할 것 같지만 생각만큼 크게 떨어지지도 않는다.

최근 심판청구사례 중 납세자가 진 불복사례를 살펴보다가 관점만 달리 주장한다면 이길 수 있다고 판단되어 어렵게 수소문하여 고충처리를 통해 8000만 원 정도의 양도세를 환급해 준 사례가 있다.

최근 몇 년 사이 부쩍 이러한 사례를 많이 접하게 되는데 이것은 양도세 규정을 정확히 이해하여 신고한다는 것이 결코 쉽지 않다는 것을 반증해 주는 사례이다. 특히, 개인적으로 재건축이나 재개발 관련 양도세를 많이 다루면서 관련 양도세 규정이 몇 개 조문밖에 되지 않아 해석에 따라 세금의 폭이 큰 사례를 많이 접하게 된다. 이 경우 납세자가 본인에게 유리하게 해석하여 적용할 수 있는데도 논리를 제대로 세우지 못해 과다납부한 사례가 많이 있다.

또한, 양도세에는 정책적인 목적 등을 달성하기 위하여 납세자에게 유리한 특례규정을 두고 있는데 이러한 특례규정을 잘 몰라 과다납부한 사례도 많이 있다.

어떤 원인에 의해 과다납부가 되었든지 과다납부한 양도세를 되돌려 받기 위해서는 일정절차를 거쳐야한다. 절차는 경정청구가 가능한 기간내에 있는 경우인가 아닌가에 따라 다르다. 경정청구 가능한 기간내에 있다면 과세관청에 경정청구를 하면 되고, 경정청구가 받아들여지지 않으면 심판청구나 심사청구 및 행정소송을 순차로 진행하여 승소하면 과다납부한 양도세를 되돌려 받을 수 있다. 경정청구가 가능하지 않은 경우라면 고충처리 절차를 활용하면 된다. 고충처리절차의 아쉬움은 고충처리가 받아들여지지 않으면 법적 구제방법이 사라진다는 것이다.

예를들어, 납세자와 동일한 상황의 다른 사람의 승소사례가 국세심판원이나 법원에서 나왔다고 하더라도 개별사안이기 때문에 당해 사건이 아닌한 과세관청은 꼭 수용할 필요는 없다. 만약, 경정청구가 가능한 기한내에 있다면 승소사례를 가지고 경정청구를 하고 받아들여지지 않더라도 심판청구나 심사청구 및 행정소송을 순차로 진행할 수 있다. 하지만, 고충처리신청이 받아들여지지 않으면 추가적인 구제절차가 존재하지 않고 과다납부한 세금을 되돌려 받지 못한다는 것이다. 여기서 경정청구기한이란 법정신고납부기한일로부터 2년 이내를 말한다.

결국 현재시점에서 과다납부한 양도세가 있는 경우 2000년과 2001년 양도분은 고충처리절차밖에 진행할 수 없다. 하지만, 2002년도 이후 양도분부터는 경정청구 등의 절차를 모두 거칠 수 있다. 단, 2002년 양도분의 경정청구기한은 2005년 5월31일까지이므로 2002년에 양도한 분은 경정청구기한이 종료되기전에 서둘러 양도세 과다납부금액이 있는지 점검 받는 것이 바람직하다.

구체적으로 점검할 필요성이 있는 사례를 살펴보자

1. 조합원입주권을 매도하는 경우

조합원입주권은 분양권이기 때문에 사실상 매도하는 경우 비과세제도가 없었으나, 1999년부터는 다음의 2가지 요건을 충족한 경우 주택으로 보아 양도세 비과세가 가능하도록 하였다 2가지 요건이란 첫째, 재건축 사업시행인가일(종전 사업계획승인일)․ 재개발은 관리처분계획인가일 현재 또는 철거일이 빠른 경우에는 철거일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고, 둘째 매도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 해당되어야한다.

여기서, 가장 빈번한 견해차이는 입주권 비과세 조건에서 주택의 비과세 특례조항을 수용해서 적용가능한지 아니면 무조건 배제해야하는지이다.

예를들어, 입주권을 보유한 사람이 다른 주택을 추가 구입한 후 매도하는 경우 등이 대표적인 경우이다.

또한 6억 원을 초과하는 고가 조합원입주권에 대한 양도세 산출과 조합원입주권의 양도세 계산시 장기보유특별공제 적용 및 조합원입주권을 소유한 경우 주택수에서 제외되는 시기와 다른 주택의 비과세 및 양도세 60% 중과 배제 등 많은 문제들에 대해 과세관청과 심판원 및 판례의 견해가 통일되지 않고 있다. 따라서, 국세심판원이나 법원을 논리적으로 설득할 수 있다면 과다납부한 양도세를 되돌려 받을 수 있다.

2. 1998년 5월22일부터 1999년 12월31일 사이에 분양받은 주거용 오피스텔, 2001년 5월23일~2002년 12월31일 사이에 최초 분양받은 주거용 오피스텔을 등기후 매도하는 경우 오피스텔 양도세 계산을 하여 이미 신고납부한 경우라면 다시 되돌려 받을 수 있는지 점검해 볼 필요성이 있다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 나누어 볼 수 있는데 주거용이라면 주택으로 취급한다는 것이 세법의 입장 및 과세관청의 해석이다, 따라서, 주택으로 취급되는 경우 받을 수 있는 혜택를 받을 수 있는지를 점검해 보는 것이 좋다.

3. 완성된 재건축 재개발 주택을 매도하는 경우

완성된 재건축에 있어 논의될 수 있는 부분은 비과세 받는 조건 따질때와 세금계산을 실거래가계산을 할때이다. 비과세 판단시 쟁점되는 부분은 당초 조합원과 승계조합원의 차이로 인한 보유기간 산정 방법의 차이가 대표적인 경우이다. 특히, 사업계획승인후에 취득한 분양권이 완성되어 매도하는 경우 비과세 여부 판단시 보유기간 산정방법, 재건축 재개발 주택의 다시 주택으로 보는 시기와 재건축 주택 등 완성시 일시적 2주택 유예기간 적용을 통한 양도세 비과세 적용 방법, 실거래가 양도세 계산 등은 반드시 점검해 보아야한다.

4. 소수지분으로 소유한 상속주택을 포함하여 3채인 경우 일반주택 매도시 실거래가 신고를 해야하나?

현재 1세대 3주택 이상 소유자는 2주택이 될 때까지 먼저 매도하는 주택은 무조건 실거래가로 양도세를 게산하도록 되어 있다. 이 경우 소수지분으로 소유한 상속주택이 주택수에 포함되는가에 따라 기준시가 신고가능여부가 달라진다. 이 경우 법상 명문규정이 없지만 심판례는 취지로 보아 소수지분으로 소유한 상속주택은 주택수에서 제외하고 판단을 하도록 하고 있다. 따라서, 실거래가 신고한 사람이라면 납부한 세금을 되돌려 받을 수 있는지 점검해 볼 필요성이 있다.

5. 해외이주시 2주택인 경우와 해외이주후 재건축완성된 주택을 매도하는 경우 비과세

해외이주 당시 1세대 1주택인자가 주택 매도시 보유기간이나 거주기간과 상관없이 비과세 가능하나 해외이주당시 또는 해외이주후 추가취득한 후 순차적으로 매각하는 경우 나중에 매도하는 주택의 비과세 가능여부를 판단함에 있어 과세관청은 과세를 주장하고 있지만 이 해석이 반드시 옳은 것은 아니다. 또한, 해외이주당시 1세대 1주택인 사람이 재건축 등으로 조합원입주권으로 전환되는 경우 비과세 가능한가 등이 쟁점이다.

이 이외에도 많은 사례가 있으니 반드시 세무전문가를 통해 다시 한번 살펴보는 것이 바람직할 것으로 보인다.

법원 경매에 부쳐질 예정이던 아파트가 집행 이전에 변경 또는 취하되는 경우가 늘고 있다. 취하는 빚을 갚는 경우에 주로 이뤄져 최근의 경기 회복 분위기를 반영하는 것으로 보인다.

변경도 여러 이유가 있기는 하지만 최근에는 감정가가 너무 낮다며 재산정을 요구하는 경우가 늘어 집값 상승 분위기를 보여주고 있다는 분석이다.

9일 부동산경매정보제공업체 지지옥션(www.ggi.co.kr)에 따르면 지난 4월 한달간 전국법원에서 경매 일정이 잡혔다 취하된 아파트는 총 341개로 전체 아파트 물건(1만1천656건)의 2.93%를 차지했다.

이같은 비율은 작년 10월(1.36%)의 2배 수준으로 올 들어 1월 2.25%, 2월 2.70%,3월 2.76% 등으로 줄곧 상승해왔다.

그만큼 집을 담보로 돈을 빌렸다 이를 갚지 못해 집을 날릴 위기에 있던 이들의경제 형편이 나아졌다는 의미다.

일정 변경을 요구하는 이들도 늘고 있다.

작년 10월에는 전체 물건중 변경된 물건 비중이 1.33%에 불과했지만 올해는 2월2.25%, 3월 2.10% 등으로 높아졌다가 지난달에는 그 비율이 3.38%에 달했다.

변경은 경매절차 진행도중 새로운 사항이 추가되거나 매각 조건이 변경돼 법원이 지정된 입찰일에 경매를 진행할 수 없을 경우에 이뤄지는데 매각 조건 변경에는재감정이 주 사유가 된다.

지지옥션 관계자는 "감정가가 너무 낮다며 재산정해 달라고 일정 변경을 요구하는 경우가 최근 늘고 있다"고 말했다.

최근 경매에 나오는 물건들은 작년 말 아파트값이 바닥일 당시에 감정가가 매겨진 경우가 많아 현 시세보다 낮을 가능성이 크고 따라서 낙찰가도 낮아질 것을 염려한 채권자와 채무자가 감정가 재산정을 요구하는 것으로 보인다.

친구나 직장 동료끼리 돈을 모아 경매 물건에 공동입찰하는 '펀드 경매' 열풍이 불고 있다.



비교적 소액으로 목돈이 소요되는 부동산투자에 나설 수 있기 때문이다.

김진현 대일건설컨설팅 대표는 "요즘 경매법정에 나가 보면 여러 사람들이 돈을모아 공동으로 입찰하는 광경이 눈에 띄게 늘었다"면서 "지난 2002년 민사집행법 개정으로 공동입찰 자격이나 절차가 간소화된 점도 한 배경"이라고 설명했다.

공동입찰자 중 상당수는 경매 교육생들로 파악되고 있다.

최근 경매교육 프로그램이 쏟아지면서 교육생들이 투자모임을 형성,실전 학습차원에서 대거 경매에 참여하는 추세다.

전문가들은 부동산 경매물건을 공동으로 낙찰받을 경우 공유지분 표시나 근저당설정 등이 모두 가능하기 때문에 이런 부분에서 문제가 발생할 소지는 거의 없다고 말하고 있다.

경매 초보자인 직장인 송기창씨(32)는 "퇴근 후 같이 경매수업에 참여하고 있는사람들과 공동으로 경매입찰에 참여하기 위해 최근 작은 집으로 이사했다"면서"전세보증금 3000만~4000만원을 넣어 2~3년 후 30% 가량 수익을 내는 게 목표"라고 말했다.

공동입찰을 할 때는 적게는 3~4명,많게는 10명 가량 참여하며 2억~3억원짜리 아파트나 뉴타운지역 노후주택을 타깃으로 삼고 있다는 게 관계자들의 전언이다.

이영진 디지털태인 부장은 "부부가 공동입찰로 지분을 쪼개 소유하면 종합부동산세를 피할 수 있기 때문에 부부간 공동입찰도 늘어나는 추세"라고 말했다.

정부가 1가구 2주택자의 살지 않은 주택과 외지인이 소유한 농지.임야.나대지에 대해 내년부터 양도세를 무겁게 물리기로 해 부동산 투자로 돈을 벌기가 어렵게 됐다.

아파트 재건축 시장은 19일 시행될 개발이익환수제에다 기반시설 부담금제까지 겹쳐 더욱 움츠러들 것으로 보인다.◆2주택의 양도세 실거래 과세, 비강남권에 타격=1가구 2주택자의 양도세 실거래 과세는 서울 강북권.수도권.지방 등 비주택투기지역에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 서울에서 주택투기지역이 아닌 곳은 강서.광진.구로.서대문.노원.도봉구 등 대부분 비강남권 지역이다. 이곳의 주택 양도세는 현재 실제 거래가의 80% 선을 기준으로 매긴다. 서대문구의 한 중개업자는 "강남권 거주 2주택자 가운데 뉴타운 예정지나 재개발구역 주택 등에 투자해 놓은 사람들이 제법 된다. 이들이 세금 중과를 피해 연말 이전에 매물을 많이 내놓을 가능성이 있다"고 말했다. 노원구 박모(43) 공인중개사도 "종합부동산세, 3주택자 양도세 중과 조치 시행을 앞둔 지난해 투자자들이 비인기지역 주택을 먼저 처분하는 바람에 값이 많이 빠졌는데 이번에도 비슷한 현상이 나타날 것"이라고 전망했다.

반면 서울 강남권 시장에 미치는 영향은 제한적일 것 같다. 강남.서초.송파구 등 강남권은 양도세를 실거래가로 내는 주택투기지역으로 묶여 있기 때문이다. 김종필 세무사는 "이번 조치로 비인기지역의 여러 채를 팔아 인기지역에 한 채를 사려는 경향이 나타나 오히려 강남권 쏠림현상이 심화할 수 있다"고 말했다.

◆농지.임야도 수요 줄 듯=올해 시행된 종합부동산세 에서 제외되면서 외지인 투자 수요가 몰린 농지.임야 시장도 위축될 전망이다. 토지거래허가구역과 토지투기 지역에서 제외돼 그 동안 외지인 투자가 많았던 강원도 철원.홍천.횡성이나 경기도 가평.연천.양평 등의 타격이 심할 것으로 점쳐진다. 경기도 가평의 김모(45) 공인중개사는 "농지.임야 투자자의 60~70%가 서울 강남 등 외지사람이다. 이번 조치는 투기지역으로 묶는 효과가 있어 거래가 위축될 수밖에 없다"고 말했다. 양도세 부과기준이 공시지가(시가의 30~70%)에서 실거래가로 바뀌면 세 부담이 지금보다 최고 2~3배 늘 것으로 보인다. 이 때문에 개발 예정지 등 인기지역 땅의 경우 매도자가 늘어난 양도세 부담을 매수자에게 떠넘겨 호가가 뛸 것으로 보는 전문가도 있다.

◆재건축.재개발시장에도 '찬물'=정부가 2007년부터 개발이익의 일부를 환수키로 함에 따라 도심 재건축.재개발의 수익성도 떨어지게 됐다. 현재 사업 초기 단계인 재건축단지들은 기반시설 분담금제의 적용을 받을 가능성이 커 조합원의 추가 부담금이 더 늘어날 것으로 예상된다.

서울 강동구 고덕지구 재건축조합 관계자는 "지금까지 규제로도 사업이 버거운데 기반시설분담금까지 내야 한다면 사업을 제대로 진행할 수 있을지 걱정"이라고 말했다.

10~15층의 중층 단지가 받을 타격은 더 크다. 최근 정부의 감독 강화 방침으로 안전진단을 통과하기가 어려워진 마당에 통과하더라도 수익성이 줄 것으로 예상되기 때문이다. 조인스랜드컨설팅 백준 사장은 "이번 조치로 재건축 대신 리모델링을 택하는 재건축단지가 많을 것"이라고 내다봤다.

재개발 역시 순항하기 어렵다. 올 들어 서울시 등 지자체가 규제 완화 대책을 잇따라 내놓으면서 사업이 활기를 찾고 있었는데 부담금이 불거져 나왔기 때문이다.

건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "단기적으로 재건축.재개발시장을 잡을 수 있겠지만 주택 공급이 줄어 장기적으론 집값 불안요인이 될 수도 있다"고 말했다.

26. 공동 근저당권·동 순위의 근저당권

* 해 설
<기재례22>을 보면 소유권자 이진우가 채무자 성춘향을 위하여 이 물건 토지를 담보로 제공하고, 또 동소 동번지 건물을 공동담보로 하여, 채권자 유영희에게 일억오천만원, 또 다른 채권자 김유택에게 일억원의 돈을 빌려쓰게 해준 것으로 되어 있습니다.
근저당권은 부동산의 가치에 따라 개별로 설정할 수도 있지만, 이와 같이 2개 이상의 부동산을 한꺼번에 공동담보로 제공하는 것이 1개의 채권을 담보하는데 편리한 것이라면 이를 하나로 묶어서 하는데 이를 공동근저당이라고 합니다.
대지상의 건물이 있는 경우 물론 부동산은 대지와 건물이 각각의 부동산임에는 틀림없으나 실제 있어서 대지 따로 건물 따로 사고 팔 수는 없는 노릇이어서 일체로서 거래되는 것이 관행입니다. 이는 대지와 건물의 소유주가 다르면 법률관계 및 그에 따른 이용관계가 복잡해지기 때문입니다.
왜냐하면 대지 상에 건물이 있을 때 건물을 제외시키고 대지만을 담보로 하여 근저당을 설정하게 되는 경우, 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 자기채권을 확보하기 위하여 강제집행을 하게 되는데, 이때 대지만의 경락자는 그 지상건물을 위하여 지상권을 인정해주지 않으면 안되므로(민법 제366조 참조) 지상권을 인정해주어야 하는 부담을 안고 대지를 경락 받을 사람은 아마 없을 것입니다. 그래서 건물이 있는 대지는 건물과 대지를 일체로서 담보를 저당하게 되는데 이를 공동근저당이라고 합니다.
같은 그림 "을구"를 보면 순위번호란에 앞 뒤 번호가 똑같이 1로 되어 있는 것을 알수 있습니다. 동일한 부동산에 관한 등기권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후 즉, 순위번호에 따르게 됩니다. 그런데 만약 동일한 부동산에 관하여 동시에 여러 개의 등기신청이 있게 되면 어떻게 되는가? 신청인이 그와 같이 여러 개의 등기신청서를 동시에 제출하는 경우에도 등기관은 접수순서대로 번호를 부여하기 때문에 등기의 전후가 생기게 됩니다.
그런데 등기신청이 2개의 근저당권 설정신청을 동시에 제출하면서 같은 번호를 접수하고 싶으면, 각개 신청서 비고란에 붉은 글씨를 2개의 근저당권을 동 순위로 설정한다는 기재해야 합니다. 이와 같이 동 순위로 등기된 근저당권은 저당권실행의 경우에 같은 순위로 우선변제를 받게 됩니다.

27. 근저당권 공동 담보 추가


* 해 설
채권자와 채무자간에 채권최고액을 정하여 근저당권을 설정한 후에도 필요에 의하여 담보물을 추가 할 수도 있고, 부동산의 담보가치가 하락했거나 최초 부동산 가격을 과대평가한 잘못이 있었다면, 담보물이 채권액을 충족시키지 못할 위험에 처하게 되는 수도 있습니다. 이렇게 되면 채권자는 채무자에게 부동산의 담보를 더 요구하게 되고 채무자가 이에 응하여 새로운 부동산을 담보로 더 제공한다고 할 때 이를 추가 근저당권 설정이라고 합니.
앞 그림 "을구"를 보면 부기번호표시인 1-1(전1-2)라고 되어있는 것은 이 부동산에 공동담보가 추가로 제공되었고, 이 근저당권은 추가 계약에 의하여 추가로 부동산을 담보로 제공하여 기존의 채권담보 내용을 보충시켰음을 부기 등기한 것이고, 공동담보목록 1248호라는 기재는 채권 담보를 위하여 여러 개의 부동산이 제공된 경우에 담보되는 부동산의 표시를 모두 기재해야 하지만 5개 이상의 부동산이 공동으로 담보된 때에는 공동담보목록번호만을 기재하고, 그 부동산의 표시는 공동담보목록 1248호를 보면 알 수 있다는 의미 입니다. 이와 같이 공동담보목록이 등기신청서와 함께 제출되면 매년 일련번호를 부여한 후 그 목록번호를 등기부에 기재함으로써 공동담보 등기를 마치고, 공동담보목록은 등기부의 일부가 되어 서고에 보존하게 됩니다.
부연하자면, 1번 근저당권에 공동담보목록 1248호가 공동담보로서 추가되었다는 뜻입니다. 따라서 이와 같이 공동담보로 근저당이 설정되어 있는 부동산에 관련하여 어떤 법률행위를 하려면 그 목적물이 공동담보와 일체적인 공동운명인 경우에 해당하는지 분리 될 수 있는지 알지 않으면 안 됩니다.

28. 근저당권 이전·근저당권 변경

* 해 설
<기재례24>를 보면 소유자 김재벌이 자신의 소유 대지 600㎡를 보람은행에 근저당권을 설정, 채권최고액 금 5억원을 대출받았는데, 보람은행이 하나은행에 흡수·합병되자 보람은행이 갖고 있던 채권인 4번 근저당권이 하나은행으로 이전되었고(을구 4-1), 같은 날 채무자가 김재벌로부터 김채무에게로 근저당권설정계약이 인수되어 근저당권 변경(을구 4-2)이 이루어졌음을 나타내고 있습니다.
이와 같이 저당권 이전등기를 하기 위해서는 반드시 저당권이 채권과 함께 이전되어야 하는데, 이는 담보물권의 부종성 때문에 저당권만이 채권과 분리하여 단독으로 이전 할 수는 없기 때문입니다. 그리고 채권양도는 채권 양도인이 채무자에 게 그 채권의 양도를 통지하거나 또는 채무자가 이를 승낙해야만 그 채무자나 제3자에게 대항 할 수 있습니다.
그리고 ‘을구 4-2’를 보면 채무자가 김재벌로부터 김채무에게로 바뀌었는데, 이와 같은 채무자 변경은 채권자가 승낙해 야 합니다. 흔히 근저당권부 부동산을 매매하는 경우에 채무자 변경등기를 소홀히 함으로써 불이익을 당하는 경우가 있는데 금융실명제가 실시되고 있는 우리나라 현실에서는 부동산을 사고 팔 때 특히 채무자의 지위를 분명히 정리해야 하겠습니다.

29. 지상권 - 토지

* 해 설
지상권이라 함은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.(민법 제279조) 경제사적으로 볼 때 과다토지 소유자가 과소토지 소유자 또는 무산자에게 토지를 무상으로 이용하게 하거나 어떤 대가를 받고 이용할 수 있도록 토지를 제공하는 일이 빈번히 발생하였고 이 경우 토지 소유자와 사용자간의 물권을 설치하기 위한 경우가 그 예 입니다. 관계를 법률용어로는 '지상권'이라는 물권으로 부르게 된 것입니다. 지상권은 주로 토지의 표면(지표)만을 위하여 설정되어 왔지만, 최근에는 건축 재료의 개발과 건축 기술의 발달에 의하여 지하와 지상의 공간을 이용하는 건축물을 위해서도 번번이 설정되고 있습니다. 지상의 송전탑, 광고탑, 옥상안테나, 지하철 및 지하광장과 터널 등을 설치하기 위한 경우가 그 예 입니다. <기재례25>에서도 토지소유자 김천만은 토지의 전부에 대하여 30년간 철근콘크리트조 건물의 소유를 목적으로 한 강유희에게 지상권을 무상으로 설정해준 것으로 되어 있습니다. 그러나 이 경우는 (2번지상권) 순수한 지상권(본래의 모습으로)설정된 것이 아니라, 1번 근저당권자가 근저당권 실행의 필요가 있게 되면 그것을 용이하게 하고 토지에 대한 담보가치를 유지시킬 목적으로 한 변칙등기인 것입니다.