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부동산 펀드 알고 투자하기 04/11/6

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-비과세+안정성 `일거양득`

-취득ㆍ등록세 감면효과 소액으로도 투자 가능

-경기하락땐 원금손실 중도환매 불가능 단점

간접투자자산운용업법의 본격 시행과 함께 부동산펀드가 등장, 투자자들의 관심을 모으고 있다. 지금도 부동산투자회사(Reitsㆍ리츠)나 은행권의 부동산투자신탁을 통해 부동산에 간접투자할 수 있는 방법이 있지만, 새로운 제도의 시행으로 일반투자자들이 더욱 다양한 부동산펀드를 쉽게 선택할 수 있는 기회가 열리고 있는 것이다. 관련법 시행에 발 맞춰 각 증권사는 상품 개발에 주력하고 있으며 곧 일반에게 선보일 예정이다. 부동산펀드의 개념과 특징, 투자 요령을 두 차례에 걸쳐 알아본다.

부동산펀드는 투자자들로부터 자금을 모아 전문가가 엄선한 다양한 부동산, 즉 부동산개발사업, 수익성부동산, 프로젝트파이낸싱 및 ABS 등에 투자 운영 관리하고 이로 인해 발생하는 수익금을 분배하는 간접투자상품이다.

부동산 직접투자는 비전문가인 개개인의 투자판단에 근거하고 부동산시장의 흐름을 쫓는 투자로, 투자대상 부동산과 매입 및 매도 시점에 따라서 높은 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 그러나 거액자금이 필요하고 하나의 부동산에 집중투자하므로 투자위험이 증대하는 단점이 있다.

그러나 부동산펀드는 △부동산 사업분야별 전문가에 의한 철저한 분석과정을 통해 투자결정 및 자산운용을 수행하고 △취득세 및 등록세 등의 감면효과로 인한 세제혜택 △투자 지역별, 부동산 형태별 포트폴리오 분산투자 효과를 기대할 수 있으며 △소액으로도 안정적이고 신뢰성 있는 대형 부동산 투자가 가능하고 △전문가와 제도적 장치 등으로 적절한 리스크 관리가 된다는 측면에서 일반인이 직접 부동산 투자하는 것과 큰 차이가 있다.

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부동산 간접투자의 방법으로는 리츠회사의 주식을 사거나 은행의 부동산신탁을 통해 간헐적으로 할 수 있었다. 그러나 리츠는 상품의 다양성이 부족해 일반투자자들이 활용하기가 용이하지 않으며 은행의 부동산신탁은 순식간에 판매가 완료될 정도로 인기는 높았지만 상품형태가 단순하고 제한적이다. 하지만 이제는 부동산펀드의 도입으로 더욱 다양한 형태의 부동산 간접상품 구입이 가능하고 일반투자자들이 쉽게 선택할 수 있게 됐다. 또 부동산 운용의 전문성과 효율성을 제고해 보다 안전하게 수익을 극대화할 수 있는 여건이 마련됐다고 볼 수 있다.

부동산펀드의 투자방법은 매우 다양하다. 아파트나 빌라 등 주거형 부동산이나 오피스텔 등 수익형 부동산 등 개발사업에 투자할 수 있으며, 대부분의 리츠회사 투자방식과 같은 기존 사무용빌딩을 사서 임대수익을 얻어 투자자들에게 수익을 분배할 수도 있다. 또 부동산개발사업자에 대한 자금대여, 부동산 관련 유가증권에 투자해서 수익을 낼 수도 있다.

다시 말해 주식형펀드가 주식편입비율에 따라 기대수익과 위험이 반비례하듯이 부동산펀드도 유사한 형태를 띠게 될 것이다. 부동산사업자에 대한 자금대여 형식이나 빌딩 임대수익형은 상대적으로 위험은 작으나 안정적인 수익을 얻을 수 있으며, 개발사업에의 투자는 사업위험은 크지만 커다란 수익을 낼 수도 있다. 즉 임대수익형 빌딩의 매입가격이 과도하게 높다거나, 임대한 빌딩이 경기악화로 공실이 증가하거나, 임대료가 낮아지면 수익하락이 불가피하다. 개발사업에 투자하는 경우에도 그 사업이 실패하거나 경우에 따라 관리부실로 원금손실을 피할 수 없을 것이다.

다만, 부동산에 대한 권리 등의 담보력이 있는 것이 긍정적인 면이다. 이와 같이 부동산펀드도 그 투자대상 및 투자형태에 따라서 안정적 수익형, 고수익추구형 등 다양한 내용의 상품이 출시된 전망이다.

투자 대상물ㆍ운용 인력 꼭 확인하라

기대 수익률 연6~8%… `안정 금융상품` 인식을

시작됐다. 한국투자증권의 경우 판매 첫날 설정금액(500억원)의 절반이 매각되는 등 투자자로부터 인기를 끌고 있다. 그러나 부동산펀드 역시 실적배당 상품이므로 여러가지를 잘 살펴야 목표하는 수익을 제대로 올릴 수 있다. 부동산펀드 투자 시 유의할 점을 점검한다.

◆관리전문인력 필히 점검

부동산펀드는 투자실적을 분배하는 간접투자 상품으로 원금이 보장되지 않는다. 즉, 투자대상 및 운용 결과에 따라 수익이 날 수도 있고 손해를 볼 수도 있다. 따라서 펀드의 투자대상이 무엇인지, 그 투자대상의 부동산에 내재된 투자위험은 없는지 등을 살펴야 한다.

부동산펀드를 운용, 관리할 전문인력에 대한 점검도 중요한 요소다. 부동산펀드의 성공요소는 사업성 검토와 각종 리스크 관리라고 할 수 있다. 정확하고 객관적인 사업성 분석과 진행과정에서 발생할 수 있는 각종 리스크 요인을 분석하고 대응할 수 있는 펀드매니저의 전문적인 운용역량을 점검해야 한다. 그리고 펀드매니저 한 사람의 능력보다는 펀드 운용을 담당할 전문가 그룹의 종합적인 역량을 살펴야 할 것이다.

다음은 투자위험을 줄일 수 있는 각종 안전장치에 대한 점검이다. 즉, 부동산사업과 관련돼 시행사나 시공사는 안전한지, 수익성 부동산이라면 부동산 관리업무는 효율적으로 이뤄질 것인지 등을 체크해야 한다. 또한 투자금 및 투자금 집행과정, 수익금 및 수익금 관리 등에 대해서도 철저하게 체계적으로 관리되는지를 살펴봐야 한다. 그리고 각종 부동산투자와 관련해 인ㆍ허가에 따른 위험과 각종 법규를 지켜야 하는 제도 및 법적인 위험도 잘 관리될 수 있어야 한다.

◆중도 환매 불가

부동산펀드는 중도환매가 되지 않는다는 점을 염두에 둬야 한다. 부동산펀드는 투자기간이 5년인 리츠보다는 짧지만 운용기간에는 환매가 금지돼 있다. 이익 등의 분배만 가능하기 때문에 투자금 회수기간을 고려해야 한다. 물론 수익증권을 상장, 거래소를 통해 시장에서 매각하면 투자금 회수가 가능하지만 유동성에 제약이 있을 수 있다는 점을 고려해야 한다.

끝으로 부동산펀드에 접근하는 투자자의 태도다. 부동산펀드는 일반적으로 하방경직성이 강한 실물자산에 투자하므로 주식이나 채권 투자에 비해 상대적으로 안전한 투자대상이라고 할 수 있다. 그러나 부동산펀드를 20~30%의 고수익을 내거나, 투자 부동산 자산가치의 상승으로 2~3배의 횡재를 바라고 투자하는 상품으로 인식해서는 안된다. 이제까지 자산이 예금과 주식, 채권 관련 금융상품에서 부동산이라는 새로운 자산군(群)이 포함돼 더 효율적인 금융상품 포트폴리오를 구성하므로 기대수익은 높이고 위험은 줄일 수 있는 기회로 활용해야 할 것이다.

자산 배분의 관점에서 20~30% 정도를 부동산펀드에 투자하는 것이 바람직할 것이다. 또한 연 4%대의 확정금리를 지급하는 예금보다 높은 수익을 기대할 수 있으며, 주식보다는 그 가격변동성이 상대적으로 작은 연 6~8% 수준의 수익을 기대할 수 있는 하나의 금융상품으로 인식하고 투자하는 것이 합리적인 생각이다. 안경훈