부동산 시장의 최대 변수 ‘대선’ 후보자들 공약은

부동산 시장의 가장 큰 변수는 뭐니뭐니해도 19일에 치러질 대선이다.

참여정부 5년 동안 말도 많고 탈도 많은 분야가 ‘부동산’인 만큼 후보자나 유권자나 부동산 공약을 눈여겨 보고 있다.

특히 현재 부동산 시장이 각종 정책으로 옥죄어 있어 대선 후보자들의 규제 완화가 어느 선까지 인가가 주요 관심사다.

대체적으로 후보자들은 양도세 완화 등 일부 세제 개편에는 긍정적인 목소리를 낸 반면 주택공급 및 재건축 규제는 다른 의견을 나타냈다. 따라서 앞으로 대선 결과에 따라 수도권 주택시장 특히 재건축 시장의 향배가 결정될 것으로 보인다.

▶정동영 후보… “3.3㎡당 600만원대 아파트 공급”

정 후보는 전체적으로 부동산 투기 억제 정책의 필요성은 인정하면서도 부작용을 우려해 약간씩 유보적인 입장을 취하는 모습이다.

세제와 관련해 참여정부의 부동산 세제 기본 골격은 유지하면서 다소 보완이 필요하다는 것. 양도세와 종부세에 대해서도 검토할 필요가 있다는 유연적인 태도를 보이며 종합부동산세는 원칙대로 가야한다는 입장이다.

단 종부세를 납부하기 어려운 65세 이상 고령의 1가구 1주택 장기 보유자의 경우에는 주택매각이나 상속 시점까지 종부세 납부를 유예해 주는 방안을 검토할 필요가 있다고 밝혔다.

또 정 후보는 토지임대부, 환매조건부 분양제를 도입해 분양가를 낮추고 서민형 공공임대주택을 대폭 확충하는 방식으로 서민 주거 복지에 초점을 맞췄다.

공급과 관련해서는 신도시 건설보다 강북지역을 중심으로 한 광역 재개발이나 서울시내 자투리 땅을 활용한 소형단지 개발이 더 타당하다는 쪽이다. 구체적인 계획으로는 구도심 광역재정비사업을 통해 장기전세주택 공급, 수도권 신도시를 공영개발로 3.3㎡당 600만원대 아파트를 추진, 저소득층을 위해서는 생활기반형 공영주택을 공급한다는 의견이다.

이밖에 ‘1가구 1주택 10년내 마련’을 30대 주요 정책공약으로 하며 신혼부부와 출산가정에 최대 2억원까지 5% 미만 저리 대출을 내놓았다.

▶이명박 후보… “재개발 규제 완화… 도심 용적률 높여 공급 늘린다”

부동산 문제에 대한 이명박 후보의 해법은 한마디로 ‘공급확대’. 주택가격의 급등은 공급이 수요를 따라가지 못했기 때문이라는 게 그의 시각인 만큼 이 후보의 부동산 정책 핵심은 수요억제보다는 공급확대를 통해 집값 안정과 서민경기 부양에 초점이 맞춰질 전망이다.

공급확대 방안으로는 ▲용적률 상향을 통한 재개발ㆍ재건축 활성화 ▲택지공급 확대 ▲도시 재개발 확대 등을 제시하고 있다.

이 후보는 언론과의 인터뷰에서도 “주택 공급을 위해서는 대규모 신도시 개발보다는 뉴타운 등 도심 재개발ㆍ재건축을 활성화하는 게 낫다”고 했다.

또 “강남 일부지역 고층화에 반대하지 않는다”고 말해 용적률 상향 등을 통한 사업 활성화 시사한 바 있다.

세제정책과 관련해서는 1가구1주택 장기보유자에 대한 종합부동산세와 양도세 감면 내세우고 있다. 또 보유세 증가에 맞춰 세율을 인하, 장기보유 유도를 위해 양도세는 연분연승법(보유기간에 따른 차등부과 방식) 과세 등을 검토 중이다.

또 다른 핵심 정책은 신혼부부 주택 반값 공급이다. 지난 7월 임기중 매년 12만쌍의 신혼부부에게 집 한채씩 지원해주는 ‘신혼부부 내집마련 지원 정책’을 발표했다.

▶이회창 후보… “소형은 ‘정부’ 중대형은 ‘민간’...아파트값 30~40% 낮춰”

무소속 이회창 대선후보의 부동산정책은 시장경제 원리를 기본으로하되, 필요한 경우 국가의 개입도 가능하다는 입장을 바탕으로 한다.

우선 이 후보는 주택공급을 활성화해 가격을 안정시킨다는 입장이다. 중대형아파트는 민간이 공급하게 하고 국민주택규모 이하의 소형, 서민주택인 국민임대주택은 국가가 주도적으로 공급하게한다는 방침이다.

'반값아파트'와 같이 아파트 가격을 낮추는 방안도 제시했다. 즉 아파트 공급 과정 중 건설분야를 뺀 나머지 부분을 국가가 맡아서 한다면 아파트가격은 30~40%까지 낮아질수 있다는 주장을 펼치고 있다.

세제 부분에 있어서는 거래세는 완화하고 과도한 종부세 부담을 증가 속도를 조정하겠다는 입장이다.

재건축에 대해선 개발이익 환수를 전제로 각종 규제를 완화해 도심내 주택 공급을 확대할 필요가 있다고 주장하고 있다.

또 주택구입이 불가능한 기초생활보호대상자 및 차상위 계층을 위한 공공임대주택은 정부가 실태를 파악해 적극적으로 공급하겠다고 약속했다. 종부세 징수분 등을 활용해 임대 금융재원을 조성하고 연리 2~3%의 저금리로 내집 마련이 불가능한 최저소득층의 전ㆍ월세 자금 지원 방침이다.  

▶권영길 후보… “현 정부 정책보다 더 강력한 억제책”

권영길 후보의 부동산 공약은 1가구1주택 초과 소유 제한을 법제화하고, 임대소득세를 부과하는 등 현 정부의 정책보다 더 강력한 억제정책을 내놓고 있다.

특히 ‘부유세’ 신설을 약속한 권 후보의 경우 종부세를 이와 통합하자고 하고 있어 한발 더 나아가 강화하겠다는 입장이다. 또 양도세 역시 더 강화해야 한다는 공약을 내놓아 다른 후보자들과 가장 차별화된 입장을 나타냈다.

권 후보는 1가구1주택 법제화나 택지국유화 등 기존에 있던 주택에 대한 재분배를 강조하고 있으며 전체 아파트를 공영개발 및 공공임대주택 공급해야 한다는 의견이다.

▶문국현 후보… “대지임대부ㆍ환매조건부 결합형 ‘반의 반값’아파트”

문국현 후보는 현 부동산 정책의 근간을 유지하면서 일부 조정한다는 입장이다.

재건축 규제완화는 개발이익 환수를 전제로 선별적 허용을 추진해야 한다고 주장했으며 아울러 재건축ㆍ재개발의 용적률도 일정 정도 인정해줄 수 있다고 밝혔다.

세제와 관련해서는 양도세 현행 유지, 개발부담금 50%부과, 임대소득세 징수 등을 통해 투기 억제에 강하게 나서겠다고 밝혔다.

공급 방안으로 문 후보는 대지(토지)임대부ㆍ환매조건부 결합형 ‘반의 반값’ 아파트 공급을 약속했다.

▶이인제 후보… “지분소유형 주택 공급 방안”

이인제 민주당 후보는 투기 억제에 소극적인 모습이다.

이인제 후보는 1가구 1주택 장기보유자의 경우 종부세 부과 기준을 현행 6억원에서 9억원으로 인상해 종부세 부과 대상자를 감소시키겠다는 입장이다.

주택 공급 방안으로는 임대주택 의무비율 확대를 전제로 한 신도시 건설을 공약하고 있다. 즉 공공성을 전제로 한 주택 공급 방안에 무게를 두는 쪽이다.

스피드뱅크 리서치팀(www.speedbank.co.kr)

[PAX plus]변동성 장세_향후 주식, 펀드 어떻게 해야 하나?

이번주는 굿모닝신한의 펀드리서치팀의 이계웅팀장을 만나 펀드운용전략을 통해

개인투자자들이 향후 어떻게 주식이나 재테크에서 투자방향을 설정해야 하는 것인지에

대해 상세히 들어보았습니다. 　 　 　

내용을 요약해보면

주식은 저가에 사야한다. 한국과 함께 이머징마켓에 대한 관심을 내년에도 계속 유지해야 한다.

이들 국가들은 선진국에 비해 경제성장과 함께 계속된 상승을 할 것이다. 따라서 이들 나라들에

대한 주식보유가 가능하다. 또한 리스크를 줄이려면  개인자산분배를 통해 수익을 거둬야 한다. 

내년에는 올해보다 목표수익률을 낮게 잡아야 한다등이 요지입니다.

관련된 인터뷰 상세내용은 하단부분 참조하세요. 　 　

Q > 인사이트펀드, 브릭스펀드가 인기다, 이런 '쏠림 투자'의 위험성있는 현상에 대해

어떻게 생각해야 하는지, 펀드투자자는 어떻게 받아들여야 하는지 궁금하다.

특별한 투자전략이 있다면 ?

2달전 중권거래소 기자간담회에서 "올해 펀드투자의 실패와 교훈"에 대한 설명을 하였다.

국내펀드가 오르자 리츠펀드, 일본펀드, 물펀드 등에 갈아탔으나 모두 상황이 안좋다.

또한 8월이후 중국펀드에 15조가량 자금이 몰렸다. 

올해 대박펀드가 많이 생겼다고 하나 실제 성공투자자는 많지 않다. 

성공투자자는 중국펀드를 작년초에 투자했거나, 국내펀드를 오래들고 있었던 투자자이다.

지난 40~50년간 선진펀드시장은 저평가, 가치&성장주를 싸게 사서 장기보유하는 하는

전략이었다. 여기에 분산투자와 자산배분을 첨가하면서 리스크를 줄이는 전략을 완성하고 있다.

올라가는것만 사겠다. 이것은 올바른 투자문화가 아니다.

헷지펀드형태의 인사이트펀드가 상당한 인기를 끌고 있으나 이는 "향후 시장이 끝났다"라는

상품생성 배경이 있다고 해석할 수 있다. 

올해같이 50%~60%수익은 어렵게 보는 것이라고 할 수 있다.

최근 상승사이클 5~6년간 downside를 경험 못했으므로 이런상품을 생각해낼 수 있었을것

이라고 본다.  향후 수익이 날 수도 있고 손실이 날 수 있다는 예측을 하긴 어렵다.

다만 대안투자로서의 펀드상품이 3~4조이상의 막대한 자금이 들어가는 것은 정상적인

형태의 투자로 보기 어렵다.

포트중 일부자금을 사이드 형태로 투자하는 거라면 나쁘지않아 보이나 지나치게 묻지마 투자는

지양해야 겠다.

브릭스펀드의 경우 펀드안의 국가들이 내년에는 함께 움직일 수 있다.  세계시장은  서브프라임

등으로 인해 수익이 많이 난 국가를 먼저 차익을 거두려 할 것이다.  따라서 이러한 변동성을

감안하여 선별화 전략이 필요하다.

개별국가에 투자하는 것보다는 브릭스 펀드처럼 자산배분의 효과와 함께 투자리스크를 줄여주는

전략이 필요하다.

Q > 투자자에게 펀드포트폴리오구성을 요청받았다면 어떻게 자산배분을 하라고 권할까?

자산배분이라는 것은 교과적의미로 볼 때 Asset Allocation, Style Allocation, Fund Sellection

등의 과정으로 생각할 수 있겠다.

주식과 채권비중, 기타 CMA 상품등에 어떤 배분을 할것인지 정한 후 주식에 있어서는

국내형 펀드와 국외형 펀드, 그리고  부동산펀드 등을 대안투자로 구분할 수 있겠다.

이에 국내주식형은 성장형, 배당형등을 구분 하면 될것이고 국외의 경우 선진국, 이머징마켓등으로

구분하면 되겠다. 이런형태과정을 거친 후 펀드 를 선택하면 되겠다.

참고로 주식형가치가 계속 성장하고 있으므로 주식과 채권비중은 85%, 15%정도를 유지하는것이

바람직해 보인다. 따라서 국내, 국외 주식비중은 40%, 40%씩 잡아보면 어떨까 싶다.

쉽게 말하면 국내주식형펀드 1개, 국외주식형펀드1개, 채권, 대안투자등(부동산, CMA, 헷지펀드등)

을 거쳐 개인당 3~4개의 펀드를 가지고 있는 것이 좋을것이다.

이 자산배분의 목적은 리스크를 줄이고 시장평균보다 수익율 높게 포트폴리오를 구성하자는 데

의미가 있다.

Q > 최근 국내증시가 변동성이 심한 장세를 보이고 있다. 펀드투자자는 유리한 것인가?

아니면 좀더 저점을 기다린후 투자를 하는게 바람직한가?

올 8월부터 미국금리인하와 버블로 인한 충격속에서 우리나라를 중심으로 이머징마켓 등 시장이

너무 올랐다.

8월 서브프라임문제가 아직 해결이 안되었음에도 불구하고 가파른 상승세를 유지하고

있음은 향후 이익실현이 계속 나타날 수 있음을 의미한다.

올해를 마켓타이밍으로 잡고 있는 신규 투자자라면  1/2 혹은 1/3씩 "분할 매수"하는 전략이

좋을 듯하다. L, U자 반등이 가능하나 인고의 시간이 올 수 있으므로 시장을 좀더 주의깊게

보는 전략이 중요한것이다.

Q > 한국시장에서 펀드투자에 대한 향후 전망은 어떻게 보는지?

올해 보다 내년은 더더욱 다양한 변동성을 보일 수 있다고 본다.　 　

다만 내년은 올해보다 못하지만 성장은 계속할것이다. 　

우리나라 뿐 아니라 이머징국가들도 성장을 할 것이다. 　 　

따라서 이들 관련된 나라들에 대한 주식형 비중을 상당부분 유지하는 전략을 계속 했으면 한다.

Q > 다양한 형태의 펀드상품 중 초보투자자에게 권한다면 어떤 펀드가 적당할까?

상당히 어려운 질문이다. 에너지가 전부상승하는형태가 아니라 광산기업이라고 해도 금만　

사는게 아니라 니켈, 알루미늄을 함께 사기 때문에 이들 종목들이 빠지면 다시 수익률은

줄어든다. 위험요소를 제어하기 위해 포트폴리오를 구성하는게 대부분이기 때문에

Commodity 상품자체가 다 오른다고 볼 수 없다.

현재는 한종목상품을 만드는 것을 꺼려하기 때문에 많은 수익률을

기대하기는 어렵다.

펀드자체가 간접투자다.  믿고 맡기고 일상생활을 편하게 하는게 간접투자의 장점이다. 

좀더 이익을 내기위해서는 자산배분도 하고 그러는 것이다.

올해 수익낸 투자자들이라면 내년 전망이 좋은 섹타에 대해 장기보유하는게 좋은것이다.

Q > 펀드투자시 중요한 사항은 무엇인가? 

(예를 들면, 운용사, 운영안, 펀드보수비용, 가입시기, 펀드매니져 등)

마켓타이밍을 맞추긴 어렵다.  따라서 나눠서 분할매수하는 전략을 계속 유지해야 할 것이다.

과거에 꾸준한 수익률을 올린 펀드, 오랫동안 해당 펀드를 운용한 펀드매니져 이런것은

분명 중요한 사항이 될 수 있다.　

참고로 펀드매니져에 대한 비용은 중요한 고려사항요소이긴 하나 현재 국내 수수료비중은

외국에 비해 그리 비싸다고 할 수 없다.  적정선은 2~2.5%선으로 보고 있다.

Q > 신규 투자자에게 당부하고 싶은말? 신규 펀드 투자 적기는 언제인지? 　

그리고 기존 투자자의 펀드투자적기는 언제인지 알고 싶다.

미국은 60~70년 초반부터 적립식 투자가 자리를 잡는 형태를 보이고 있으며 우리나라도

현재 4명중 1명은 간접투자를 하고 있다.

개인들이 종목을 선택하여 투자하는 직접투자는 더더욱 어려워지고 있다.

따라서 펀드투자를 통해서 투자의 다양성을 확보해야 한다. 앞으로도 시장이 계속 성장할꺼라고

본다면 예금, 부동산보다 향후 주식에 장기투자하는것이 수익이 더 날 수 있다.

다시한번 말하자면 올해 수익만큼의 높은 기대치를 잡는 것보다는 기대수익을 보수적으로

잡아야 할 필요가 있다.

Q > 마지막으로 펀드애널리스트란말이 다소 생소하다. 어떤 역할을 하는 것인지?

2006년 6월출범하였으며 당해년도 8월부터 "펀드투자인사이트"라는 월간 레포트를 발행하고 있다.

자통법이후 회사장기 마스터플랜을 수립하여 자산영업관리 및 이론적 방향성을 확립할 목적으로

자산영업에 대한 방향성이 크게 확대될 것으로 보고 마련하였다.

주된 역할은 투자자에게 펀드시장전망,  자산배분전략, 유형별 투자전략, 글로벌시장전망 등

올바른 펀드투자에 대한 전체적인 안내역할을 진행하고 있다.

특히 심층 분석등을 두어 분석자료를 제공하고 있으며 최근 일본시장에 대한 방향성 내용등을

상세히 담아내고 있다.  심층분석을 통해 차별화된 리서치를 하고 있다는 것이 타증권사와

비교 장점이다.

우리나라 펀드시장은 3년전부터 제대로 시작되고 있다. 향후 세분화가 진행될 펀드분야가

제대로 뿌리를 내리려면 펀드인력이 많이 부족하여 4~5년은 안정화작업이 필요할 것으로 본다.

본 인터뷰 내용은 팍스넷에서 새롭게 시도하는 프리미엄 증권메일인 PAX plus를 통해 매주

받아볼 수 있습니다. PAX plus의 ‘People’에는 애널리스트,CEO 등과의 인터뷰가, ‘Cube’에는

한 주의 특징종목에 대한 심층분석이 실립니다.

"뉴욕증시 5년 호황 막내리나"

"금리인하땐 다우 반등" 낙관전망도

◆꺼지지않는 서브프라임 불씨◆

이에 따라 주식시장의 향방은 이 두 가지 재료의 전개 방향에 따라 결정될 수 있다는 것이 전문가들의 진단이다.

◆ 확산되는 모기지 사태

= 당초 전체 모기지시장에서 차지하는 서브프라임 모기지 규모가 크지 않아 금융시장에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상했던 투자자들은 점차 이로 인한 금융기관들의 손실이 커지면서 불안해졌다.

문제는 손실 규모가 얼마나 되는지 정확히 파악되지 않고 점점 늘어나고 있는 데 있다. 전문가들은 모기지 사태로 인한 금융기관들의 손실이 점점 늘어나고 수습되는 과정도 장기화될 것이라는 전망을 내놓고 있다.

골드만삭스의 미국 시장 분석책임자 얀 해치우스는 최근 보고서를 통해 "과거의 채무불이행 상황 등을 감안할 때 이번 모기지 위기로 인한 금융권의 피해가 그간 드러난 것보다 훨씬 큰 4000억달러에 달할 것"이라고 밝혔다.

모기지 등 금융시장 전문가인 앤서니 샌더스 애리조나주립대 교수도 "서브프라임 모기지 사태가 금융시장 전체로 확산되고 있다"면 "서브프라임 모기지 사태는 향후 수년 동안 금융시장에 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

◆ 커지는 비관론

= 모기지 사태와 함께 주식시장을 짓누르고 있는 주택경기 침체로 인해 미국 경제가 침체에 빠질 것으로 전망하는 비관론이 확산되고 있다.

전미실물경제협회(NABE)가 최근 이코노미스트 50명을 대상으로 조사한 설문조사에서 응답자 가운데 9명이 `12개월 안에 침체에 빠질 확률이 50%`라고 전망했다. 이는 9월 조사 때 46명 가운데 5명이 같은 전망을 내놨던 것과 비교해 두 배가량 늘어난 것이다. 이번 조사에서 응답자의 3분의 2 이상은 `12개월 안에 침체에 빠질 확률이 최소한 25%`라고 밝혔다.

월가에서 헤지펀드를 운영하고 있는 데이비드 전 아틀라스캐피털 대표는 미 증시는 서브프라임 모기지 부실 여파로 인한 금융시장 경색으로 유동성이 위축되고 있는 데다 주택경기 둔화가 심화돼 경기침체로 이어질 가능성이 매우 높아 하락세를 보일 수밖에 없다고 진단했다. 그는 또 주식을 사려는 사람이 줄어들어 미국 주가는 앞으로 10% 이상 하락할 수도 있다고 전망했다.

앤서니 샌더스 교수도 "향후 주식시장은 은행의 보고서에 달려 있다고 보는데 향후 수분기 동안 손실이 많을 것"이라면서 "이는 주식시장을 불안하게 만드는 요인이 될 것"이라고 진단했다. 그는 주식시장은 대폭락을 하지 않더라도 약세를 보일 가능성이 높다고 전망했다.

◆ 재상승 기대 강세론자도

= 주가가 올 연말 안에 다시 상승세를 보일 것으로 전망하는 강세론자들도 적지 않다. `강세장의 여제` 애비 조지프 코언 골드만삭스 투자전략가는 투자전망 보고서에서 주택시장 침체로 인한 부진한 기업 실적은 기술과 산업장비 등 해외 판매에 나서고 있는 기업들이 호조를 보이며 상쇄될 것이라면서 S&P500지수가 연말에 1600까지 오를 것으로 내다봤다.

러셀 이 스미스 바니 자산운용 부사장도 기업실적이 여전히 좋고 현금흐름이 양호해 연말 다우지수가 1만4000까지 다시 올라갈 것이라고 내다봤다. 데이비드 비안코 UBS 수석 투자전략가도 "연방준비제도이사회(FRB)가 현재 4.5%인 금리를 내년에 3.5%까지 낮출 것으로 보인다"면서 "주가는 앞으로 연말까지 현 수준보다 10%가량 오르는 상승랠리가 전개될 것"이라고 장담했다.

[뉴욕 = 위정환 특파원]

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2007.11.21 07:08:37 입력, 최종수정 2007.11.21 15:21:42