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올 하반기에는 지난 4월 통과한 ‘주택법 개정안’이 대거 시행될 예정이다. 여기에 오는 7월부터는 평, 근, 돈 등과 같은 비(非)법정단위를 사용하지 못하고, 청약제도도 29년 만에 대폭 손질될 것으로 보여 관련업체들이나 수요자들의 손놀림이 분주할 것으로 보인다. 2007년 하반기 바뀌는 부동산 제도에 대해 알아본다.

◆ 분양권,입주권 실거래가 60일 내 신고

오는 29일부터 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 ’법령‘개정이 시행됨에 따라 아파트 분양권과 입주권이 실거래가 신고대상에 포함된다. 또 실거래가 신고기한도 현행 30일에서 60일로 늘어난다.

현재 분양권의 경우 부동산거래 신고 대상에서 제외돼 있고, 재건축,재개발 조합원 입주권도 토지지분에 대해서만 관리처분계획상의 감정평가금액으로 실거래가를 신고하도록 돼 있어 그 동안 일반아파트와 형평성 문제가 제기돼 왔다.

지연신고를 할 경우에는 500만 원 이하의 과태료, 허위신고를 했을 경우에는 취득세액의 3배 이하의 과태료 처분을 받게 된다. 또 실거래가 거짓신고 혐의자에 대한 조사․단속 실효성을 높이기 위해 담당 공무원이 자료제출 등을 요구할 수 있도록 하고 이에 응하지 않을 경우 500만원의 과태료를 부과할 수 있도록 강화된다.

◆법정단위 사용의무화

오는 7월부터 법정계량 단위 사용이 의무화된다. 산업자원부가 오는 7월부터 법정계량단위 사용 의무화 조치를 시행함에 따라 앞으로 평이나 근, 돈과 같은 비(非)법정단위를 계약서나 광고, 상품 등에 사용하면 되면 50만 원 이하의 과태료가 부과된다. 평과 병행해 사용하도록 제작된 부동산 매매계약서나 입주가 공고문을 ㎡로 단일화하고 토지구획 정리사업 등에도 ㎡만 사용하도록 할 방침이다.

◆토지보상제도입

대토보상제 도입을 골자로 한 토지보상법 개정안이 이번 국회를 통과할 경우 오는 7월부터 현물보상이 곧바로 시행될 예정이다. 그동안 공익사업에 토지가 수용될 경우 현금으로 보상을 받았지만 토지소유자가 원할 때는 현금대신 사업지구내의 토지로 보상을 받을 수 있다.

토지로 보상을 받으려면 건축법상 대지분할제한면적(주거지역 60㎡, 상업․공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡)이상의 토지를 사업시행자에게 협의 양도했을 경우에 한한다. 보상을 받을 수 있는 토지의 면적은 주택용지 330㎡, 상업용지 1,100㎡ 한도 내에서 공익사업지구의 연건과 사업계획 등을 고려해 사업시행자가 결정하게 된다.

◆청약가점제 시행

오는 9월부터 청약가점제가 시행되는 등 청약제도가 29년만에 바뀐다. 현재 청약방식은 주택유무에 상관없이 로또식 추첨방식으로 공급자를 가렸지만 오는 9월부터는 무주택기간, 부양가족수, 통장가입기간 등을 고려해 점수가 높은 사람순으로 당첨자를 선정하게 된다.

가점항목 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 통장가입기간(17점) 등 3가지이며 최대점수는 84점이다. 무주택기간이 15년 이상이고 부양가족수가 6명 이상이며 통장가읍기간이 15년 이상이면 만점이 된다.

하지만 청약부금가입자나 신혼부부 등 가점제 전면 시향시 불이익을 받게 되는 기존의 청약통장가입자들의 불이익을 최소화하기 위해 기존에 사용하고 있는 추첨제도 당분간 병행된다. 전용 25.7평 이하는 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제가 적용된다. 전용면적 25.7평 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용하고 경쟁이 잇을 경우 가점제와 추첨제로 각각 50% 비율로 배상된다. 청약가점제는 9월 이후에 사업시행 인가 신청을 한 단지부터 적용된다.

◆민간택지 분양가상한제 적용

지난 4월 주택법 통과에 따라 오는 9월 1일 이전에 사업시행인가를 신청하지 못한 재개발, 재건축, 주상복합 등 모든 민간택지에 대해 분양가상한제가 적용된다. 분양가상한제는 건설교육부에서 정하는 표준건축비에 택지비를 더해 분양가를 책정하는 제도로 지난 1999년 분양가 전면 자율화 방침에 따라 사라졌다.

그러나 판교신도시 분양가 과열을 막기 위해 지난 8.31대책의 후속조치로 공공택지에만 다시 도입됐다. 분양가 상한제가 적용되면 표준건축비를 사용하기 때문에 분양가가 20~30%가량 낮출 수 있는 효과가 있다.

분양가 상한제가 시행되면 원가연동제가 적용돼 민간택지에서도 전용면적 25.7평 이하 주택은 계약일로부터 7년 동안, 전용면적 25.7평 초과는 5년 이내 전매가 금지된다. 또 전매제한 기간에는 신규주택을 분양받을 수 없게 된다.

또 9월 1일 이전에 사업시행인가를 신청한 민간택지(재개발․재건축단지 포함)라도 12월 1일 이전까지 분양승인신청(관리처분계획 인가 신청)을 하지 못하면 분양가상한제가 적용된다.

◆민간택지 분양원가 공개

오는 9월부터 수도권 및 대통령이 정하는 분양가 상승우려가 있는 민간아파트에 대해서도 분양원가가 공개된다. 또 분양원가 공개를 시행하고 있는 공공택지에서는 분양원가 공개항목을 현행 7개에서 61개 항목으로 확대하고, 조성원가도 상세히 공개한다.

공개항목은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 모두 7개 항목이다. 택지비는 원칙

장별로 공개된다

분양원가 공재는 올 9월 1일 이후 주택사업계획 승인 신청분부터 적용되고 이날 이전 사업승인신청을 하였다 하더라도 제도시행일 3개월 이내에 분양승인신청을 하지 않을 경우에도 적용된다.

◆마이너스옵선제 시행

분양가상한제가 적용되는 모든 주택에 대해서는 ‘마이너스옵션제’가 의무적으로 적용된다. 마이너스옵션제란 건설업체등 사업시행자가 아파트 골조공사와 외부미장․마감공사까지만 하고, 내부 마감이나 인테리어 공사 등은 입주자 개별 취향에 맞게 직접 할 수 있도록 한 제도다. 즉 건설회사에서 기본적으로 제공하는 주방기구나 가구 등이 필요 없을 경우 이들을 설치하지 않고 해당 품목의 원가를 분양가에서 제외한 가격으로 분양을 받는 것이다. 이 제도가 시행되면 일부 호화 외장이나 마감재를 사용해 분양가를 올리는 건설업계의 관행에 제동이 걸리고 현재보다 5~10%가량 분양가 인하 효과가 예상된다. 현재 인천과 대전 등의 일부 사업지에서는 마이너스옵션제를 우선 적용하고 있다.

◆반값아파트 공급

토지임대부 및 환매조건부 등 이른바 반값아파트가 오는 10월 중에 선보일 예정이다. 분양규모는 전용면적 25.7평으로 토지임대부 주택 200가구, 환매조건부주택 200가구 등 총 400가구로 안산 신길이나 군포 부곡지구 중 한곳에 공급될 예정이다.

토지임대부 분양주택의 경우 토지임대기간은 30년이고, 토지임대료 상승률은 2년간 5%가 넘지 않을 것으로 보인다. 건축부분의 분양가는 분양가상한제를 적용해 오는 7월 고시되는 기본형 건축비의 적용을 받는다.

환매조건부아파트는 환매기간을 20년으로 하고, 기간 내 되파는 가격은 최초 공급가에 1년만기 예금이자율이 적용된다. 환매조건부 아파트의 분양가는 분양가상한제를 적용해 산정하되, 일반 분양아파트에 비해 더 낮은 가격으로 공급할 계획이다.

2007년 하반기 바뀌는 주요 부동산 제도