투자는 공격적으로. 서울 성북구 돈암동에서 카센터를 운영하는 최석진(42)씨와 유희정(40)씨는 어느덧 40대 초년을 맞이한 부부다. 30대 초반부터 자기사업을 시작, 나이에 비해 탄탄한 사회기반을 가지고 있다. 게다가 서울 양천구 신정동 D아파트를 분양 받을 정도로 재테크 감각도 뛰어나다. 이번에 최씨의 재테크 목표는 부동산 투자를 통해 재산가치를 높이는 것이었다. 중년에 접어든 나이고 자녀들이 커가다 보니 지출도 많아졌기 때문이다. 따라서 이 기회에 자녀들은 물론 노년을 대비해 재산을 늘리고 싶은 것이 그의 작은 소망이다. 필자는 최씨 부부를 대하면서 40대의 부동산 재테크에 대해 다시금 생각해 볼 수 있는 계기가 됐다. 필자 역시 최씨와 같은 40대 동반선상에 있기 때문이다.

40대의 부동산 투자는 재산가치를 높이는 시기라고 할 수 있다. 직장에서도 어느 정도 자리를 잡아 수입이 늘어나고 있고, 따라서 부동산은 물 론주식, 채권 등 모든 재테크 정보에 귀를 세우며 투자계획을 세울 연령대이다. 이때는 무엇보다 아직 내 집 마련을 하지 못했다면 부동산 경기의 흐름에 맞춰 내 집 마련에 총력을 기울이고, 좁은 집에 산다면 집 평수 늘리기 작전을 수립할 필요가 있다. 수입이 다소 늘었다고 해서 소비를 훨씬 많이 해버린다면 다가오는 50대의 생활이 어려울 수 있으므로 소득과 지출의 규모 있는 유지는 물론 공격적인 재테크에 나서는 것이 좋다. 어느 정도 위험을 감수하더라도 상황에 따라 시장의 평균수익률 이상을 기대해야 재산가치가 높아진다. 공격적 투자성향을 갖고 있는 투자자에게 적당한 부동산 상품은 단기 시세차익을 볼 수 있는 분양권 전매, 재건축 아파트, 부실채권(저당권 거래)，개발지 투자 등이며 경매나 공매를 투자수단으로 활용할 만하다.

이러한 상품은 짧게는 수개월 만에, 길게는 몇 년 만에 높은 수익을 올리는 게 일반적이기 때문에 잘만 하면 큰돈을 벌 수 있다. 그러나 권리상 하자나 물건상 흠결로 원금 손실 가능성이 있는 투자는 피해야 한다. 이 같은 위험을 방지하려면 약간의 수수료 지출을 감안하더라도 업계 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다. 수익성 보장되는 상가는 우선 계약부터 한다. 안정성과 환금성을 동시에 확보할 수 있는 상가 투자도 노려볼 만 하다. 상가는 고정적인 월세수익뿐만 아니라 창업용으로도 활용할 수 있는 전천후 투자종목인 것이다. 게다가 목 좋은 신도시 주변이나 대단지 아파트가 배후에 있는 아파트 상가는 높은 프리미엄까지 예상된다. 당분간 저금리 기조가 이어질 전망이므로 월세수익이 보장된 상가를 위주로 상품을 고를 필요가 있다. 다리품과 손품(인터넷)을 팔다가 수익보장형 상가나 목 좋은 상가 신규분양이 눈에 띄면 다른 사람보다 먼저 달려가 계약부터 하는 게 우선이다. 신도시 주변이나 역세권의 유동인구가 많은 1층 상가는 약간의 대출을 감안하고라도 적극적인 투자에 나서면 알짜 상품을 고를 수 있다.

40대는 노후를 대비한 재테크를 설계하는 동시에 투자가치가 있는 우량물건을 잦아야 하는 중요한 시기이기도 하다. 흔히 주식과 채권, 예금만으로 구성하는 포트폴리오로 일관했다가는 만년 '전세살이’에서 헤어나지 못할 가능성이 크므로 부동산을 포트폴리오에 편입하면 수익률을 크게 높일 수 있다는 점을 명심해야 한다. 개발용 부동산에도 관심을 기울일 필요가 있다. 싼값에 나온 수도권의 전원주택지나 그린벨트 토지를 중 • 장기적 안목에서 소규모 개발하면 재테크차원에서 유용하다. 부동산개발은 '무’에서 '유’를 실현하는 수단이므로 개발업자와 함께 투자가치가 높은 개발에 나선다면 노후에 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 투자가치가 높은 개발이란 위험이 큰 대규모 사업보다는 관광지주변에 소규모 펜션(민박집)이나 카페, 위락시설 등을 개발하는 것을 말한다. 위험을 줄이고자 한다면 공동투자나 동호인 투자형태로 개발하는 것도 괜찮은 투자방법이다.

매매차익을 노린 투자를 할 것인지 임대수익을 목적으로 투자를 할 것인지 결정을 했다면, 가급적 소액투자로 투자 감을 익히고 리스크를 줄여야 한다. 소액투자는 적은 돈으로 투자를 하기 때문에 혹시나 잘못되더라도 위험부담을 최소화시킬수 있다. 소액투자를 여러 번 하면서 경험을 쌓고 투자 감각을 키우다 보면 좋은 투자기회가 온다. 따라서 꾸준히 소액투자를 하면서 투자기회를 찾아야 한다. 많은 사람들이 부동산 투자는 돈이 많아야 한다고 생각한다. 하지만 실제로 적은 돈으로도 얼마든지 투자를 할 수 있는 방법도 있다.   

가장 대표적인 방법이 전세를 끼고 주택을 구입하는 방법이다. 전세는 우리나라에만 있는 독특한 제도이다. 쉽게 설명하면 매매가 1억 2천 만원 소형 아파트가 있다고 가정하자. 그런데 이 이 아파트의 전세 비중이 높아서 전세 시세가 1억이라고 한다면 전세를 끼고 이 아파트를 구입하게 되면 2천 만원의 돈으로 1억 2천 만원 아파트를 살 수 있다. ‘ 갭 투자 ’라고도 많이 회자되기도 한다. 물론, 과도하게 전세를 끼고 아파트를 몇 십채, 몇 백채 사는 갭 투자 방법은 역전세난으로 한 번에 무너질 수 있기 때문에 항상 조심해야 한다. 하지만 이자가 나가지 않는 무이자 대출 격인 전세제도를 활용하면 적은 돈으로도 얼마든지 부동산 투자를 할 수 있다.      

아파트 분양도 적은 돈으로 투자할 수 있는 방법이다. 일반적으로 아파트 분양은 분양가의 계약금 10%를 내면 계약을 할 수 있다. 즉, 매매가가 3억이라면 계약금 3천 만원만 있으면 아파트 분양권을 살 수 있다. 일반적으로 중도금은 이자후불제 혹은 무이자가 가능하기 때문에 만약 중도금 무이자 혜택을 이용하면 완공까지 계약금 외에는 돈이 들어갈 필요가 없다. 중도금을 무이자 대출로 받을 수 있기 때문이다. 참고로 서울 수도권 조정지역 내 중도금은 현행 1건까지만 나오지만 수도권 비 조정지역은 2건, 5억 이내에서 중도금 대출이 가능하다.   

계약금 10%를 내면 일반적으로 2~3년 후 아파트나 오피스텔이 완공되기 때문에 계약금 정도의 소액으로 아파트를 분양받을 수 있다. 아파트나 오피스텔이 완공 되면 받았던 중도금 대출을 아파트나 오피스텔 담보대출로 전환할 수 있다. 물론 DTI를 적용해서 대출이 나오긴 하지만 분약가의 60% 이상은 일반적으로 담보대출이 나온다. 따라서 대출을 받으면 계약금 10% 외의 잔금 30%를 2~3년 후 아파트나 오피스텔 입주 시 준비를 해야 한다. 만약 분양가가 3억이라면 분양가의 30%인 잔금 9천 만원을 준비해야 한다는 뜻이다.     

잔금을 준비하지 못했다 하더라도 전혀 방법이 없는 건 아니다. 앞에서도 얘기했듯이 본인이 입주하지 않는다면 새로 분양받은 아파트나 오피스텔을 전세를 주면 된다. 가령 3억짜리 분양 아파트의 전세가 2억 5천에 놓을 수 있다면 계약금 10% 3천만 원 외에 자금 시 전세를 2억 5천 만원에 전세를 놓으면 추가로 2천만 원만 잔금 시 준비하면 된다. 이처럼 전세 제도를 활용하면 기존 아파트뿐만 아니라 신규 분양하는 아파트도 적은 돈으로 투자가 가능하다.     

대출을 활용해서도 적은 돈으로 투자가 가능하다. 부동산의 가장 큰 장점은 담보가치에 의한 대출이 잘 나오고 대출 금리도 비교적 낮다. 예를 들면, 필자가 갖고 있는 위례신도시 오피스텔의 분양가는 1억 3천이다. 위 오피스텔을 담보로 8천 만원의 대출을 받았다. 이 오피스텔을 보증금 1천만 원의 월세 60만 원을 현재 받고 있다. 보증금 1천 만원과 대출 8천 만원을 합치면 9천 만원이기 때문에 분양가 1억 3천만 원 중 보증금과 대출을 제하면 4천 만원 내외의 소액으로 투자를 할 수 있었다. (편의상 취득세, 부대비용 제외) 물론, 8천에 대한 이자도 매달 내야 한다. 계산 편의상 금리를 3%라고 하면, 연 240만 원 한 달 이자는 20만 원 나간다. 월세 60만 원 받아서 이자 20만 원을 제하면 매달 40만 원의 현금흐름이 발생하고 연 480만 원이기 때문에 480만 원을 실투자금 4천 만원으로 나누면 12%의 수익을 거둘 수 있다.     

4천 만원으로 매년 12%의 수익을 거두는 것이다. 위 오피스텔은 2015년도 분양을 받았고 2017년 8월에 완공이 됐기 때문에 2015년도에 계약금 1,300만 원만 내고 나머지는 무이자 중도금 대출을 받고 2017년 8월 완공 시 추가로 잔금 2,700만 원만 추가로 돈을 넣은 케이스다. 8천 만원 담보대출을 활용했기 때문에 가능한 투자법이다. 이처럼 부동산 투자는 2~3년 후를 내나 보는 장기 투자를 해야 하기 때문에 자금 계획을 꼼꼼히 세울 수 있다. 자금계획을 세우게 되면 인생계획을 짤 수가 있고 삶도 계획적으로 주도적으로 살 수 있다. 또한 경우에 따라서는 위 사례처럼 빚을 내는 경우가 투자수익률을 고려했을 때 훨씬 유리하다. 따라서 빚내는 걸 절대 두려워해서는 안 된다. 현재 위 오피스텔의 매매가는 2억 가까이한다. 미실현 손익이긴 하지만 다달이 들어오는 월세 수익 외에 매매차익만 7천만 원을 거둘 수 있었다.     

전편에서 얘기했듯이 초보 투자자가 처음 투자를 하기에는 환급성이 뛰어난 소형 아파트와 오피스텔 투자가 유리하다. 또한 가격 비교도 비교적 쉽기 때문에 투자 판단 시 고평가 저평가를 따져 볼 수 있다. 특히 오피스텔은 잘 안 오른다는 편견에도 불구하고 잘만 투자하면 소액으로도 얼마든지 큰 수익을 얻을 수 있다. 오피스텔 매매가 자체가 낮기 때문에 진입장벽이 낮기 때문이다. 2009년 안산 고잔신도시의 오피스텔 매매가는 6천만 원 내외였다. 월세 수익도 보증금 500만 원의 월세 50만 원으로 대출을 활용하지 않아도 연 수익률이 10% 내외였기 때문에 상당히 투자 메리트가 있었고, 아니다 다를까 현재 이 오피스텔은 1억 2천만 원 이상으로 가격이 올랐다. 적은 돈으로도 얼마든지 투자를 할 수 있었던 경우였다. 항상 강조하지만 돈이 많아야 부동산 투자가 가능한건 절대 아니다. 편견을 버리자!