꿈의집짓기프로젝트
지역권설정 꿈의집짓기...
- 2008/03/04 17:28
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2517188/754619
집터 결정.. 꿈의집짓기...
- 2008/02/20 07:55
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P080215005.jpg(64KB)
P080215004.jpg(59KB)P080215003.jpg(65KB)P080215002.jpg(91KB)
집지을 장소 물색하느라
그동안 팔공산부근을 뻔질나게
다녔는데..
최종 결정했슴...
다른 곳에비해 큰 장점은 조망권이 한마디로 끝내줌..
팔공산 한티고개부터 파계사부근 노태우생가까지 한눈에 확들어오는
조망권이 아주 좋은곳...
평수는 230평짜리로 할지 300 평으로 할지 고민중,,
통유리로 창문을하여 최대한 조망권을 살리고 거실은 천정을 하늘을 볼수있게 유리로
하면 좋을거 같은데..
오늘부터 가격 흥정에 들어감..
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관리지역..농지취득과 농지전용 꿈의집짓기...
- 2007/11/19 19:25
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농지취득시는 거주지 제한 없지만, 전용허가 받는 때는 거주지 제한을 받습니다.
농지를 취득할 때 전 가족이 농지 소재지로 주민등록을 전입하고, 6개월이 지나야 농지를 취득할 수 있는 것으로 통작거리를 제한하였던(농지 개혁법 시행규칙 제 51조 3항) 농지 개혁법은 1996.1.1부터 새로운 농지법 시행으로 폐지되고, 농지매매증명제가 농지 취득 자격 증명제로 바뀌었습니다.
동 법에 의하면 농지를 신규로 취득 할 때는 1000㎡ 이상이라야 하고, 농지 취득 자격 증명서를 받고자 할 때는 신청서에 농업 경영 계획서를 첨부하여 농지 위원 2인 이상의 확인을 받아, 시·구·읍·면장에게 제출 하면 5일 이내에 "발급", 혹은 신청서 반려 통지서를 "송부" 합니다.(농지법 제 2조 2호, 동법 시행령 3조) (현행 절차외에 농지취득신청자가 시,구,읍,면,장에게 신청하면 시,구,읍,면장이 신청인을 대신하여 농지관리위원의 확인을 받은후 농지취득자격증명의 발급을 신청할수 있도록 2002.4.1일부터 개정농지법이 적용됨)
그러나 농지 전용 허가는 아무에게나 내주지는 않고, 전 가족 주민 등록 전입이 6개월 이상 되어 있는 경우에만 내주고 있는곳이 있으므로 매매 단계에서부터 해당 관청 농지과·환경과에서 확인한 후에 계약을 해야 할것입니다.( "팔당·대청호 상수원 수질보전 특별 종합대책" 시행 지침 환경부 고시 제 199 -37호 참조)
농지 취득 자격 증명서가 필요 없는 경우
1. 도시 지역과 준 도시 지역안의 농지를 토지 거래 허가 받은 경우(국토이용 관리법 제 27조 제3항)
2. 도시 계획 구역내의 농지, 단, 도시 계획 사업에 필요 하지 아니한 농지는 제외(도시 계획법 제 87조1항3호)
3. 녹지 지역안의 농지 단, 도시 계획 사업에 필요한 농지.(위 법 동조 동항)
4. 지목은 농지이나 토지의 현상이 농지로 이용 되지 아니한 농지
*주의*
필지 분할·측량·전용허가 등 전문적인 관련 문제는 해당 지역 지적 측량 공사와 사전 협의가 필요함.
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농지는 면적이 303평 이상이어야 소유권 이전등기 가능하고, 농지전용허가는 세대당 200평이하입니다. (2002.4.1부터는 소규모 농지거래를 활성화하기 위해 농업경영면적 (취득면적+임차면적)이 1000㎡ 이상이면 농지취득이허용됨.)
농지 취득은 1996년 개정된 농지법 시행으로 농지 매매 증명이 사라지고 외지인이라도 영농의사만 있으면 농지를 취득할 수 있습니다. 그러나 아직도 토지거래 허가제가 존속되고 있는 지역도 있으므로 주의할 필요가 있습니다. 농지를 살때는 면적이 303평 이상인때만 소유권이전등기가 가능하고, 농업을 직접 경영하거나 농업에 종사하는 영농주체당 농지를 전용할 수 있는 농가주택의 범위는 주거시설의 용지와 영농에 직접 사용하는 창고·농막등 시설을 위한 용지의 합계가 1,000㎡이하 이어야 합니다.(동시행령제7조) 만약 불법으로 전용하거나 부정한 방법으로 허가 받은자는 3년이하의 징역 또는 해당 토지시가의 30%이하의 벌금에 처하게 됩니다.(동법제21조2항)
농가 주택을 건축할 수 있는 해당 행정구역 내에서는 6개월이상 전가족이 거주하고 있는 농민일때만 가능하며, 전용허가 신청면적의 30%까지 목적 건축물을 건축해야 합니다. 그러므로 1층 바닥면적이 40평 주택이라면 대지화하는 형질변경 가능토지는 바닥면적의 그 3-5배인 120-200평 이내가 됩니다.
바꿔 말하면, 전원주택을 지으려고 원주민으로부터 303평의 토지를 구입하고, 그 자의 이름으로 200평의 농지전용허가를 받아 그 사람의 이름으로 또 전원주택을 지은후 지목을 대지로 변경하고 소유권 이전등기를 한다고 할 때에 나머지 농지로 남아있는 103평의 농지는 소유권 이전등기가 불가능하게 되므로, 같은 지역의 농지를 또다시 200평이상 매수하여 303평 이상을 만든후 등기이전을 해야합니다. 그 이유는 농민의 자격취득자격이 최소 농지면적 303평이상일때만 주어지기 때문입니다.
그러므로 1년에 30일 이상 영농을 계획한 사람은 해당 농지소재지 리·동에 거주하는 농지관리위원 1인과 이웃농지 관리위원 한 사람, 즉 2명의 농지관리위원으로부터 본인의 영농계획의사 확인을 받아 또는 시,구,읍,면장에게 농지관리위원의 확인을 받도록 신청을 하여- 읍·면의 장에게 농지취득자격 증명신청서(읍·면에 비치되어있음)에 농업경영계획서 주민등록등본(농지소재지와 거주지가 다른 경우) 농지원부등본(농업인으로서 농지소재지와 거주지가 다른 경우)등을 첨부하여 제출합니다.
신청서를 접수한 읍·면의 장은 서류를 검토하여 합당한때 농지취득자격 증명을 발급해 줍니다. 이렇게 하여 농지를 취득하게 되면, 전가족의 주민등록을 해당지역으로 옮긴후 6개월이 지나야 농지전용허가 신청을 할수 있게 됩니다.
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우선 대도시인근 관리지역중 계획관리지역내의 농지나임야를 경매로 잡아 전용하여 개발하는것이 최상의 개발 입니다 관리지역 이고 맹지만 아니라면 전용이 가능합니다 현행법상 안된다는것은 약간의 문제가 있어서 그러니 그점을 찿아 제거 하면 됩니다 아무리 안되도 다방법이 있게 마련 입니다 앞문이 안되면 옆문 뒷문 으로 들어가는 방법이 있습니다 왜안되는지 담당공무원 에게 문의하되 아는분 통하서 담당자를 만나면 실무담당자니 그사람은 님이 모르는 방법을 알고 있를 겁니다 그러나 친하지 않으면 님이 준비한자료만 보고 된다 안된다 할것 입니다 사무적인것 보다 같이 식사라도 하면서 물어본다면 다방법이 있을 겁니다
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ㅇ,시,군,구 지정 문화재에 대하여는 그대상 문화재로 부터 300 미터, 도지정 문화재는 그대상물로 부터 500 미터 이내에서 어떠한 행위를 하려면 해당 시,군,구, 도의 협의를 구하여야 합니다.
ㅇ,무조건 어떤 행위가 불가한 것이 아니라 그문화재 관리 보호에 지장을 주지 아니하는 시설등 행위는 가능 합니다.
ㅇ,지금 어떤 건축 행위를 하고 있다면 그행위는 관할 관청의 동의를 받아 행하는 합법적인 행위 일 것입니다.
아울러 귀하가 농지 전용허가를 받아 어떤 행위를 하고자 한다면 그행위 목적이 그 문화재 보호 관리에 지장을 주지 아니하는 행위라면 관할 관청에서 구태어 제재 하지 않을 것으로 판단 됩니다.
ㅇ,그러므로 농지 전용허가를 받으려면 토목 설계가 선행 되어야 하는 것이니 토목 측량 설계 사무소를 통하여 자세한 자문을 받아 처리 하면 차질이 없을 것입니다
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현재밭으로 되어있는 준농림지에 상가를 지으려고 합니다.
절차를 어떻게 해야하나요
전을 대지로바꾸는데 들어가는 비용은 무엇이며 얼마나 드나요
형질변경 전용 지목변경같은 전문용어가 있긴한데 너무어려워요
자세하게 갈쳐주세요
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준농림지역은 관리지역으로 바뀌었다..
2004-01-30 08:51 작성
,2003, 1, 1자로 국토 이용 관리법이 국토계획법으로 바뀌었고 구법에서 적용했던 준농림지역과 준도시지역을 합처서 국토계획법에서는 "관리지역"이라고 바뀌었습니다.
다***해 준농림지역이 없어젔고 관리지역으로 변경 되었다는 얘깁니다.
ㅇ,관리지역내에서 행위의 법위는 타용도지역 보다는 많은 부분이 용이 합니다. 즉 허용하는 행위가 많다는 말이지요.
ㅇ,상가를 즉 근린 생활시설이 허용됩니다.
ㅇ,대상지역이 농지라 할 경우 하고자 하는 행위에 대한 토목설계를 해서 허가(승인)관청에 제출하면 행위에 대한 허가와 동시 농지전용허가가 나오도록 되어 있습니다.
ㅇ,관리지역내에 농지위에 어떤 행위를 하고자 할때는 대체농지 조성비라는 비용을 평당 약 3만원 정도 납부를 합니다. 기타 소소한 비용도 들어 갑니다.
ㅇ,우선 하고자 하는 행위를 하려면 해당 시군구 내에 있는 토목측량설계사무소(민간운영)에 가서 상의후 설계를 부탁하면 모든 절차를 대행하여 하여 줍니다.
토목측량설계사무소의 설계비용은 그지역 같은 업자간에 협정 가격이 있는데 싸게 하면 평당 만원 정도 비싸게 하면 2만원 정도 들어 갑니다.
ㅇ,지목변경등은 행위 완료후 준공이 되면 병경이 됩니다. 그런것은 걱정 않해도 됩니다.
ㅇ,여하튼 자세한 사항은 토목설게 사무소에가면 알수가 있습니다. 대충 이정도만 알고 가시면 됩니다. 목적 달성 하세요.
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안녕하세요 이시대의 막차 Last49er입니다.
이런 질문은 워낙 많아서 이전답변을 참고하시면 될듯합니다만
앞선 분의 답변이 훌륭하긴 하지만 몇가지 보충할 것이 있어서 새로이 몇자 남깁니다.
우선 관리지역에 목적사업(근린생활시설)을 하기위한 절차를 알아보겠습니다.
1) 법률검토- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하"국법")에서 정한 규모와 대상인지 확인합니다.
2) 지방조례검토- 상위법인 국법에서 가능한 범위에 속한다 하여도 지방 도시계획조례에서는 불가능한 범주가 있으니 확인합니다.(예를들어 관리지역에서 3층이상 2종근린생활시설은 불가 한다라든지, 농지전용면적이 1000평방미터 미만이라든지, 임목본수도,경사도,해발고도,..등등 개발행위제한사항에 해당이 없는지 알아봐야합니다)
3)지자제 지침사항- 국법과 조례에 해당하지 않지만 지자제장의 권한으로 개발행위를 제한하는 경우가 있습니다. (예를들어 어는어디지역은 도시계획입안 중이니 개발행위가 보류되어진다거나, 도시계획심의를 받아야 한다든지 따위지요)
4) 법률검토 완료후 개발행위 및 건축허가 접수- 법률검토가 완료되어 이상이없다면 가까운 측량토목설계사무실에서 개발행위(농지전용이나 산림훼손)허가와 관련한 토목설계를 그리고 건축사무실에서 근생시설에 대한 건축설계를 의뢰합니다. 이 두가지 허가는 일괄처리됨으로 건축허가가 승인되면 개발행위허가도 난것으로 봅니다.
5) 허가를 득한후 전용부담금(통상 1M2당 만삼백원), 개발행위이체보증금,면허세 를 납입하고 착공신고를 합니다.
6) 허가서와 허가도면에 맞게 공사를 하신후 준공을 득합니다(분할이 필요한경우 분할).
7) 준공이 끝난 후, 준공검사필증과 지목변경신청서를 제출하여 지목변경합니다(분할한 경우 분할 성과도 지참) ,지목변경에 따른 취득세를 냅니다.
8) 끝...행복하게 돈을 법니다.
비용에 관해 몇자 적자면 허가비용에 해당하는 토목설계비와 건축설계비는 대략 토목이 2만원선,건축이5만원선 정도 됩니다. 물론 지역마다 차이가 있겠지만
************중요******************
사실상 이런 절차를 설명을 드렸지만 일반인이 홀로 진행할 수는 없습니다.
자격이 있는 건축사무실과 측량설계사무실에 의뢰하셔야 하는 일인데요
간혹 부동산 사무실을 운영하시는 분들이 브로커처럼 토지 매매와 관련하여
이 모든것들을 다루시는 분들이 있습니다. 대게는 건축허가를 내서 팔아주겠다느니
혹은 건축허가 낸 토지를 사주겠다든지로 매매를 성사하려고 하지요 대게는 믿을만한 분들이 많지만 간혹 인허가가 끝나지 않은 토지 혹은 반려를 받은 토지를 매매하는 경우가 있습니다. 인허가서를 확실히 확인해야 하구요 한가지 더 은행에 근저당이나 지상권설정이 있는경우 개발행위가 제한을 받는 경우가 있습니다. 토지분할과 관련된 개발행위시 채무비율에 대한 확실한 검토후 등기를 정리 하셔야 만일 있을 손해를 예방합니다.
이상 긴글 지루하지 않았나 합니다
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준농림지역(관리지역)내 1800여평 농지중 600여평을 대지로 전용허가를 내서 지금 건축할 것이 아니고 몇년후에 건축을 하거나 매도하려고 하는데 측량토목설계사무소에서 지금 건축을 할것이 아닌데도 건축설계비와 정화조시설도 공사를 해야 대지로 변경이 가능하다는데 그래야만 대지 전용이 가한것인지요.
또 이렇게 대지로 전용후(개발행위 허가후) 몇년동안 건축을 유보하거나 몇년후 매도를 하는 경우에도
개발행위 허가 사항은 유지되는지 알려 주시면 정말 감사하겠습니다
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,관리지역내 농지위에 법적으로 허용하는 행위를 하고자 할때 개인이 운영하는 토목설계사무소에서 목적 행위 허가(승인)신청에 따른 토목 설계를 하여 관할 시군구 부서에 제출하여 승인이 나면 허용행위를 할수가 있습니다.
ㅇ,농지의 현상태가 복토를하거나 절토를하거나 토목 설계상에 표시된 내용대로 토지(농지)의 형태를 변경 하고 행위 목적 사업은 당장 착수 하지 않아도 됩니다.
편법이긴 하지만 개인 사정에 의한 기한을 연기 할수가 있고 허용된 기간 연장 기간내 즉 3년 이든 4년이든 최대한 연기 가능한 때까지 목적 행위를 하지 아니하면 당초허가(승인) 내용은 취소가 됩니다.
ㅇ,당초 허가시 대체 농지 조성비를 평당 약 3만원 정도 납부 해야 되고 채권등 기타 비용을 지출 하게 되면 되고 최종으로 허가취소가 되었을때는 납부한 대체 농지 조성비는 반환 받을수 있으며 대신 행위 허가를 받은자는 그토지에 대한 원상 회복을 하여야 합니다.
ㅇ,목적에 따른 건축 행위를 당장 하지 않아도 됩니다.
아울러 그 건축 행위와 관련된 어떤 시설이나 비용을 설계 사무소든 어디고 지불할 필요가 없습니다.
ㅇ,허가 받은 내용이 유지되는 기간은 최대 약 4년정도 될것입니다.
ㅇ,농지 전용허가만 받았다고 지목이 대지로 변경 되지를 않습니다,. 목적 행위를 하여 준공 처리가 완료 된후에 지목이 그용도에 따라 변경 되는것입니다.
ㅇ,농지 전용허가 받은 자체에서 토지를 매도 할수 있습니다.
ㅇ,이만 말씀 드리오니 참고 하시고 자세한 내용 아시고자 하시면 011-279-0505로 전화 주세요. 성실히 답변하여 드리겠습니다 아는데 까지,,,'
목적 달성 하시고 부자 되시고 건강 하세요.
5번후....
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농지전용허가절차 꿈의집짓기...
- 2007/11/14 21:10
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2131474/754619
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농지전용 허가의 절차와 방법
 심심한 토끼 2007/10/07 22:49 |
"개발행위[농지전용] 허가" 의 절차와 방법
이론적으로 형질변경(정식용어로는 개발행위)이란 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립을 의미합니다. 내용만 놓고 보면 좀 어려워 보일 것입니다.
그러나 실제로는 그렇게 복잡하지 않습니다. `대지가 아닌 땅을 허가를 통해 대지로 바꾸는 것`으로 이해하면 됩니다. 구체적으로는 농지를 , 또 임야를 대지로 바꾸는 것으로 생각하면 이해가 쉽습니다. 물론 이 과정에서 전용허가는 필수적입니다.허가 없이 대지나 공장용지 등으로 바꾸는 것은 형질변경이 아닙니다. 아무 땅에나 무턱대고 집을 지을 수는 없습니다. 사들인 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 전용허가(개발행위허가)가 그것입니다. 형질변경의 대상으로는 임야와 농지가 대표적입니다..
-. 대지로 전용이 가능한 땅
집을 지을 수 있는 땅은 두 종류가 있습니다. ‘대지’ 이거나 ‘대지로 전용이 가능한 땅’입니다. 원칙적으로 지목이 ‘대지’인 토지는 국토의계획및이용에관한법률(이하 `법`이라 약칭함)상 건설교통부에서 관리하며 건축법이나 이 법의 적용을 받습니다. 그래서 도시지역 이외의 지역에서 60평 이하의 집을 짓는 경우는 신고만으로 건축이 가능하기도 합니다.
그러나 도심 외곽은 대지가 많지도 않을 뿐더러, 있다 하더라도 전용하는 데 드는 시간과 비용이 많는 만큼 가격이 비쌉니다. 그래서 전원주택이나 공장을 짓고자 하는 이들은 ‘대지나 공장용지로 전용이 가능한 땅’을 찾게 됩니다.
-, 건물을 지을 수 있는 땅을 만드는 것
대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야입니다.관리지역은 예전으로 말하면 준농림지에 해당하는 것으로 전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말합니다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 개발행위허가제에 포함됩니다.
2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위 허가제로 변경되었고, 제출서류도 기존의 농지전용 허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었습니다. 그래서 지금은 농지전용허가나 개발행위허가를 같은 의미로 사용하고 있습니다.
농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용될 수 있는 것은 아닙니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥지역(농업진흫구역과 농업보호구역으로 구분)로 정해 철저히 보호받기 때문에 농지전용이 거의 어렵다고 봐야 합니다.
단, 농업보호구역일 경우에는 가능성이 있으니 미리 속단하지 말고 전용 여부를 직접 확인해 봅니다.토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시·군청의 종합민원실을 찾는 것이 확실합니다. 건축 및 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 건폐율과 용적률(농림지역일 경우은 각각 20%, 80%)은 얼마인지 꼼꼼히 알아본 후 구매에 들어가야 합니다.
그리고 노파심에서 말씀드리자면 형질변경(개발행위/전용)은 해당지역의 지자체에 찾아가 허가를 신청하는것으로 절차가 시작됩니다. 담당공무원에게 서류를 내면 해당 지자체가 자체적으로 심사해 허가 여부를 결정하는 것이 대부분입니다.
허가 여부가 지자체에 따라서는 더 걸릴 수도 있다는 점을 기억해야 합니다. 너무 서두르면 일을 그르칠 수 있습니다. 결정될 때까지 차분히 기다리는 자세가 필요합니다. 문의한다고 지자체에 자꾸 전화 등을 해대면 오히려 역효고를 볼 수 있습니다. .
-.토목측량설계사무에 내는 대행비와 농지조성비 내야
이 때 비용으로 전용할 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비가 들게 됩니다. 기존에 있던 농지전용부담금은 현재 폐지된 상태입니다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만원 이내의 소소한 비용도 내야 합니다.
개발행위 허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면서, 개인이 전용허가를 받기가 힘들어졌습니다. 부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나 토목 설계도면 등이 필요하기 때문에 관련업체를 통해 진행해야 합니다.
측량부터 대행까지 총괄해 드는 비용은 3백평 미만의 부지는 250만~4백만원 정도, 3백평 이상은 평당 1만6천원선까지 하고 있습니다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두어야 뒷탈이 없습니다.
다음 가장 큰 부담이 농지조성비입니다.농지조성비를 내야하는 원리는 이렇습니다. 우리나라에 토지는 한정되어 있는데, 원래 농지를 타목적으로 사용하게 되면 그만큼 농사지을 땅이 줄어들게 되는 것입니다.
이 때 정부에서는 개간이나 간척사업을 통해서 식량자급을 할 수 있는 기반을 만들어야 하는데, 그 필요한 재원을 마련하려는 목적입니이다. 농지조성비는 ㎡당 다음과 같으며 전국 공통으로 적용됩니다.(단, 농업인의 주택은 농지조성비가 전액 면제)
◎ 경지정리가 시행된 논 - 13,900원
◎ 용수개발이 시행된 논 - 18,300원
◎ 경지정리, 용수개발이 시행된 논 - 21,900원
◎ 경지정리가 시행된 밭 - 12,500원
◎ 그 외 농지 - 10,300원
ex> 556㎡(168평)의 경지정리가 안 된 밭을 전용하기 위해서는 556㎡(168평)×10,300원= 5,726,800원이 들게 되는 것입니다
-. 전용허가일로 부터 2년 이내 착공, 1년 이내 공사완료
허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소됩니다(전용허가를 받으면 1년 내에 집을 지어야 하지만 6개월씩 두차례는 연장할 수 잇고 전용 후 2년간 건축을 하지 않고 지연할 수 있음). 이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있습니다.
또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용완료일부터 5년까지는 용도변경이 까다로워집니다.만약 다른 용도로 사용하려면 시·군수의 허가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 어렵다고 봐야 합니. 그러나 허가상에 제출된 원래의 목적대로 사용하고 있다가 5년이 경과한후에는 타용도로의 용도변경이 가능합니다.
즉, 농지전용 허가 후 완료기간은 2년이며, 그리고 용도변경 제한이 2002년 4월 1일부터는 전용허가 후 또는 건축물대장상 등재된 날 , 농지의 전용목적이 완료된 날로부터 기산하여 5년(개정 이전은 8년)이 경과하면 용도변경을 할수 있다고 되어 있습니다.[농지법 시행령 제60조 1항(2002.3.30.개정)]
주택건축의 계약을 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경하면 전용허가가 취소됨은 물론 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해집니다.
-. 개발행위허가의 구체적인 절차
1.매매가 되면, 땅의 원래 주인으로부터 토지영구사용승낙서를 받습니다. 이 승낙서는 땅주인이 토지에 대한 모든 권한을 구입한 이에게 넘겨주겠다는 약속으로, 꼭 전주인의 인감증명이 첨부되어야 합니다. (토지주 명의로 허가신청을 하고 소유권이전을 하는 경우도 있음)
2.승낙서 외에 사업계획개요서 1부, 전용할 구역이 표시된 토지의 지적도, 건축허가 관련서류, 전용이 인근농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지 계획서 등을 첨부해 개발행위허가신청서를 제출합니다.
3.읍ㆍ면ㆍ시 소속의 농지관리위원회로부터 확인을 받고, 확인서를 첨부하여 허가전용권자에게 제출합니다. 부지가 1만㎡ 미만이면 시장이나 군수, 구청장이 전용허가권자입니다. 확인에서 서류 송부는 7일 이내에 이루어져야 합니다.
4.전용허가권자가 허가 가능한지 불가능한지를 결정해 15일 이내로 신청자에게 통보해 줍니다. 허가가 이루어졌다면 농어촌진흥공사가 대체농지조성비를 부과하는 고지서를 신청자에게 발송합니다.
5.신청자는 대체농지조성비와 전용부담금을 전문수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부하고 시장, 군수, 구청장에게 영수증을 제시합니다.
6.허가권자는 납부 사실을 확인 후 전용 허가증을 발급합니다. 그리고 이 때 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아닙니다. 건축물을 짓고나서 준공검사를 완료한 후라야 지목변경이 가능합니다그러나 일단 전용허가증이 나오면 일반 농지와는 용도가 다르며 전용허가를 받은 농지는 외지인도 소유권 이전등기가 가능합니다.
마지막으로 말씀드릴 것은 답보다는 전이 전용이 상대적으로 쉽기 때문에 지목이 답이면 전으로 먼저 농지개량을 한 후 전에서 농지전용을 하는 수순을 밟는게 좋습니다.
그리고 농지전용을 신청하기 전에 농지부서에서 적용하는 최소의 건페율이 어느정도인지 확인해야 하는데 무조건 전용을 많이 한다고 좋은 것은 아닙니다. 건축면적을 불필요하게 넓히면 건축비가 많이 들기 때문입니다. 보통 땅 면적의 30~40%가 건축면적입니다.
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농지전용허가 절차
| 아래 내용을 참조 하시되... 자세한 사항은 관할 시, 군, 구청에 가셔서 상담 받으시기를 권고합니다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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농지전용허가란?
농지전용허가
=============================================== 저는 서울에서 연로한 부모님을 모시고 있는데, 부모님이 늘 고향을 그리워합니다. 그래서 서울 근교에 요즘 많은 관심을 모으고 있는 전원주택을 지어드릴까 합니다. 농지를 구입하려면 농지취득 자격이 있어야 한다는데 농지 취득과 전용허가 절차는 어떻게 되는지요? ----------- 농지는 면적이 303평 이상이어야 소유권 이전등기 가능하고, 농지전용허가는 세대당 200평이하입니다. (2002.4.1부터는 소규모 농지거래를 활성화하기 위해 농업경영면적 (취득면적+임차면적)이 1000㎡ 이상이면 농지취득이허용됨.)
===================================== 경기도 양평군지역에 대지300평의 전원주택(건평60평)를 매입하려하는데 등기이전에 관해궁금합니다. 전세대 동일지역 의무거주기간이 있다는데 좀더 자세하고 구체적인 고견을 부탁드립니다. ........................... 1. 양평군 지역내의 농지(전,답,과수원 등)를 취득하기 위해서는 6개
================================== 안녕하세요 답답하여 상담의뢰드립니다 저의시누네일인대요. 화성시가 고향으로서 팔탄면에서 조상대대로 사시다가 시아버님이 돌아가셔서 시어머님혼자농사를 짓지못해 99년도에 논을 팔고 시동생과 함께화성시 장안면에서 살다가 시동생이 결혼을하여서 어머님혼자 사시기를원해 같은면에 농가주택을 구입하여서 잔금까지 지불하여 소유권이전등기를 할려고했더니 그 땅(대지70평,전50평,답10평)이 분활되어 지번이 다르지 않겠서요 그런데 대지는 소유권이전이가능하고 전50평과 답10평은 소유권이전이안된대요. 농지원부가있어야하는데 99년도에 아버님앞으로 있던농지원부는 없어지고 어머님앞으로농지원부도 없고 그런데시골에서는 농사를 부부가같이하는데.... 팔탄면에서 장안면으로 주민등록을 옮길때같이했어야하는데 우리소시민이 알지나했나요 몰랐지요. 다시살릴수 있는 방법은 없는지요 그렇지않으면 전,답을3백3평을 구입하여야한다는데 자금이없고 어떻게해요 도와주십시요. 부탁드립니다 ...................... 정수임님께서 질문하신 내용입니다. 1. 농지(전,답,과수원 등)는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 1. 농지의 소유권을 취득하고자 하는 자는 농지취득자격증명을 발급 농지취득시는 거주지 제한 없지만, 전용허가 받는 때는 거주지 제한을 받습니다.
====================== 1. 과거 국토이용관리법과 도시계획법이 국토의 계획 및 이용에 관한 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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드림하우스프로젝트 중간 점검-(6) 꿈의집짓기...
- 2007/11/14 08:06
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2127850/754619
전원주택지를 그동안 여기 저기를 둘러보고 조사해본봐..
대략 세군데 인데.. 결정하는데 약간의 고민이 예상됨..
위치..1. 八公山 .. 파계사입구,, 하늘천따지 조금 밑--> 평당 90만원선 .. 주소가 대구이고
건폐율이 20%인것이 단점, 경관 ,전망,공기 교통 모두 좋음,평수 원하는
만큼 살수있는있점,
2. 八公山 .. 송림사 뒷편 ,,기성전원주택마을,,,--> 전원주택단지가 형성되있어 좋고,
평당 75만원선, 경관 전망,공기,교통 역시 모두 좋음,단점 주소가 경북으
로됨, 불과 1키로 거리차이인데,,경북이군. 건폐율이 40%인것이 장점
3. 八公山... 송림사뒷편,,가산산성 앞에 위치한 마을,,,,--> 기존의 시골마을가까이에
있고 평당 65만원,,경관이 아주 빼어난게 장점,마을 뒷배경이 가산산성
으로 둘러 쌓여있고 대구의 교수님들이하,돈많은님들이 이곳에 전원주택을
지어 많이들 살고있슴. 공기 좋고,교통좋고, 단점은 일부지역이 지목변경
이 어려운점 이 있슴,건폐율이 40%이고,주소가 경북권
위의 3곳 모두 팔공산에 위치해있어서 경관,공기 교통 모두 끝내주고, 초등학교가
가까이에 있고 쇼핑거리 또한 칠곡이나 무태방향으로 아주 가까운거리이고,기타
모든게 딱 좋은거 같다..
단점은 2,3번의 경우 주위에 러브호텔이 몇군데 있어서 좀 문제가 있슴.
아무래도 경관이 좋은 3번이 맘이 쏠리는듯하다...
가족들과 상의후 조만간 결정하고 계약할 생각..!
대지 평수는 300 평 정도로 결정....!
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전원주택 구입시 고려할점(전원주택 짓기 실속요령) 꿈의집짓기...
- 2007/11/08 10:23
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2102879/754619
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과거는 50～60년대를 중심으로 노후생활대비와 재테크 수단으로 수요가 많았으나 최근에는 30～40대 실수요자들이 전원생활을 저울질하고 있는 경우가 많이 있다.
전원생활을 하려면 자녀교육, 교통, 쇼핑, 문화면에서 불편을 각오해야 한다. 따라서 우선 대도시와 교통망이 잘 연계되는지 살펴야 한다. 또한 진입로 확보는 기본이고 지나치게 마을과 떨어져 있는 곳은 피해야 한다.
가능하면 중심가에서 30분 이내인 안전한 곳을 선택해야 집을 비우거나 저녁에 방범문제를 해결할 수 있다.
일반아파트와 마찬가지로 주변경관을 해치는 혐오시설이나 오물저장소 등이 있는지도 반드시 확인해야 한다. 집은 직접 땅을 사고 자기 취향에 맞춰 짓거나 농촌의 빈 농가주택을 구입해 증·개축하는 방법, 전원주택 건설업체가 분양하는 전원주택을 구입하는 방법이 있다.
최근에는 땅 지주들로부터 위탁을 받고 수요자를 모집한 뒤 집을 지어 분양을 대행하는 회사도 생겼다. 서울까지 1시간대인 경기도 용인, 광주, 양평, 이천, 남양주, 가평 등지가 각광받는 후보지이며 용인시 수지읍 성복리와 신봉리에는 개인이 지은 것과 업체가 분양하는 전원주택가지 모두 500여가구나 된다. 그러나 경기도 광주, 양평 등지는 상수도보호권역으로 1필지당 1채밖에 지을 수 없는 등 규제가 심한데다 그린벨트 지역이 많아 상대적으로 후보지를 구하기가 쉽지 않다. 땅을 살 때는 실수요자가 현장을 찾아가 직접 확인해야 한다. 현장 인근의 도로상태와 진입로, 인근마을과을 거리, 학교생활편의시설들이 어떤지 살펴보고 도로가 없을 때는 도로용지를 함께 사 진입로를 확보해야 나중에 문제가 발생되지 않으며 전원주택지의 선택 방법은 주변에 거점도시가 얼마나 가까이 있느냐를 잘 살펴야한다. |
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1.전원주택 수요자들의 한결같은 바램은 어떻게 하면 같은 값에 더 좋은 전원주택을 지을 수 있는가이다. 그만큼 비용을 줄일 수 있는 방법이 보인 다. 전원주택에 거주하는 사람들을 만나보면 사전에 공부를 많이 한 사람일 수록 경제적으로 집을 는 일은 전적으로 전문 설계 사무소 맡기는 것이 좋다. 전원주택 설계비는 대개 평당 10만원 안팎. 이보다 설계비를 약간 더 지불하더라도 사전에 치밀하게 설계 도를 그려야 시공 과정에서 자재비와 건축 비용을 줄일 수가 있다. 건축 공법도 한번 생각해볼 필요가 있다. 아울러 전문 건축 설계사 사무소의 협조를 얻어 반드시 건축 공정표를 작성한다. 이를 바탕으로 각 공정마다 조달해 야 할 자재의 수량과 가격, 공시 기간을 정확히 파악해두는 것 쓸데없는 자재 낭비를 줄일 수 있는 방법이다. 최소화 해야 한다. 마감재다.가급적 국산 제품을 사용하는 것이 좋다. 최근 가격은 저렴하지만 품질 은 외국산 제품 못지 않은 국산 마감재가 많이 출시되어 |
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건축비 20% 절감 요령 |
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지역권(사도의 경우 필요)밎 등기절차,농지전용과 집짓기 절차 꿈의집짓기...
- 2007/11/07 10:24
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2098731/754619
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토지사용승락서란?
일반적으로 맹지(길이 없는땅)나 구거(하수로)등이 없을때 부득이 하게 땅주인에게 그 부분의 토지 사용을 위한 승락을 받는 것을 말합니다.또는 건물이 자기땅의 경계를 넘어 갔을 경우도 넘어간 땅 부분의 토지사용승락서를 얻으면 허가가 가능하지요.. 사용 승락을 못 받는다면..눈물을 머금고..땅을 비싼값에라도 사거나...건물 짓는걸 포기해야 하지요..
양식은 따로 없구요..지번과 위치를 표시한 종이에 토지의 사용을 허락한다는 내용과.. 땅주인의 인감 도장 날인과 인감증명 한통이면 되는걸로 알고 있습니다..
지역권설정은?..
토지사용승락보다..법률적으로..재산상으로 효력을 발생시키기 위한 좀더 적극적인 권리행사방법입니다..
일정한목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리입니다(민 제291조) 예컨데 甲地의 소유자가 乙地를 통해하기 위하여 또는 을지를 통과하여 물을 끌어들이기(引水)위하여, 또는 갑지를 관망하여 乙地上에 건축을 하지 못하게 하기 위하여 을지에 설정하는 권리가 지역권입니다.
============================================== 우선 농지전용허가 기간을 찾아 보니...
(2001.8.31일부터)
그러나 문제는...
농지전용허가를 한 후 정당한 사유없이 2년이상 대지의 조성, 시설물의 설치등 농지전용목적사업에 착수하지 아니하거나 농지전용 목적사업에 착수한 후 1년이상 공사를 중단한 경우에는 농지전용 허가를 취소할 수 있다고 합니다.
그리고 측량문제는...지자체별로 차이가 있는지 모르나.. 제가 사는 강화지역은 사설 사무소의 측량도면등은 군청에서 인정을 않하더군요.. 그래서 지적공사 강화 출장소에 의뢰를 했답니다..그곳도 지적공사 출장소가 있을듯 합니다..신청하면 한 1주일후 연락하고 측량나오더군요..
보다 자세한 사항이 필요하시면..홍천군청 민원상담실에 인터넷사이버 상담을 하면 확실한 답변이 있을 듯 합니다..지번표시 있지 마시고요.. 지역적 특수성이 있을지도 모르고....주변말씀이나,, 부동산 업자 말만 듣지 말고, 반드시 관할 관청을 통해확인을 하십시요.. 그리고 확인한 사항은 근거를 남겨두시고요.. 참고로 제가 인터넷 문의를 강조 하는것은 비용도 안들고 빠르기 때문이기도 하지만, 답변을 한 담당부서와 담당자..답변 일자 시간등이 상세히 나오기 때문에 ..프린트를 해두거나..하드에 저장해 두시면..나중에 잘못될일 없을것 같습니다..
일이 잘못되거나, 엉뚱하게 처리되면 반박자료도 될 수 있고요..
--------------------------------------- Re:토지 등기
글쓴이: 바브 번호 : 46
 조회수 : 1962004.11.23 23:46
============================================ 전원주택 농지전용허가와 집짓기 절차..
글쓴이: 바브 번호 : 48
조회수 : 5352005.05.12 00:44
------------------------------------------------- 전원주택 시공..건식/습식에 대해..
글쓴이: 바브 번호 : 74
조회수 : 3412005.01.17 01:35
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전원주택설계하지 꿈의집짓기...
- 2007/11/05 11:12
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2090054/754619
집 지을 터를 잡은 다음 가장 먼저 해야 할 일이 설계다. 설계를 하기 전에는 그 부지에 지을 수 있는 건물의 평수를 관공서 등을 찾아가 정확히 알아보아야 한다. 그리고 어떤 모양, 어떤 자재로 집을 지을 것인가를 머리 속에 정확히 그려놓은 후 설계에 들어간다.
사실 부지마련은 개인이 쫓아다니며 할 수 있다 하더라도 건축은 개인이 하기에는 무리함이 많다.
그래서 보통 시공업체들에게 맡겨 하게 되는데 그렇다고 무작정 맡겨둘 수는 없다.
잘 못 하면 원하는 집이 안될 수 있고 부실공사가 될 수도 있다. 이런 문제로 시공업자와 건축주의 갈등이 끊이지 않는다.
특히 전원주택은 개성을 중시하는 집들이 많은데 시공업자는 천편일률적으로 자신이 많이 지어본 스타일대로 지으려 하는 경향이 있어 건축주의 개성을 소화하지 못하는 때가 많다.
건축의 첫 단추는 설계다.
우선 밑그림이 그려져야 그것을 가지고 뼈대도 세우고 색칠도 하게 되는 것이다. 건축의 모든 단계가 그렇듯이 설계도 전문건축사에게 맡기는 것이 좋다. 그러나 시공업체를 선정 하여 건축을 할 때는 보통시공업체에서 설계까지 맡아서 해주기 때문에 신경을 쓰지 않아도 된다. 설계를 맡길 때는 건축사에게 자신이 원하는 것, 예를 들어 방의 수와 크기 내부공간 중 중요하게 생각하는 것과 외관 지붕의 모양 등에 대해 충분히 인식시켜 주고 또 시간도 충분히 갖고 시작하는 것이 좋다. 특히 전원주택은 기교가 다양하여 자투리공간을 어떻게 활용하느냐에 따라 같은 평수, 같은 형태 의 집이라도 사는 사람에겐 큰 영향을 미칠 수 있다.
설계를 의뢰할 때는 정확한 대지의 위치와 땅의 평수 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 현장사진 등을 미리 준비해 가면 작업이 수월해 진다.
설계도면이 완성되면 건축허가를 신청한다.
주택 설계할 때 주의할 점
주택의 설계는 건축사사무소에서 하는 것이 원칙이다.
그러나 주택건축의 경우 설계비를 절약하기 위해 보통 시공업체에서 설계를 하여 건축사사무소를 통해 감리만 받는 것이 현실이다.
건축사사무소에서 설계를 하든 아니면 시공업체에서 설계를 하든 설계를 하기전 건축주는 자신이 의도한 집이 될 수 있도록 충분한 의견제시를 해야 한다.
한번 설계를 한 후 시공에 들어가면 설계변경이 쉽지 않다. 설령 설계변경을 할 수 있더라도 변경을 하게 되면 시공기간이 길어져 그 만큼 손해다.
특히 설계를 어떻게 하느냐에 따라 집의 모양은 물론 공간을 효율적으로 이용할 수 있다. 그러므로 설계에 들어가기 전에 가족들의 생활스타일과 취향을 고려해 설계사와 충분히 협의 해야 한다.
설계를 맡기기 전에 설계에 필요한 기초자료를 준비하는 것이 좋다. 그 기초자료는 대지위치, 땅의 평수, 현장사진 등과 토지이용계획확인원, 임야 등이다.
설계는 한번에 끝나는 것이 아니다. 1차 설계작업이 끝나면 설계사와 만나 설계도면에 대한 상세한 설명을 들은 후 변동요인에 대해 수정을 요하거나 미처 생각지 못했던 부분에 대한 추가적인 요구를 할 수 있다.
건폐율과 용적률
대지(垈地)의 평수에 대해 얼마정도의 평수에 건물을 지을 수 있는지는
건폐율과 용적률에 대한 건축법률에 따라서 허가가 되므로 자신이 갖고 있는
대지에 몇평 정도를 지을 수 있나를 알고 싶을 때 필요한 건축 용어입니다.
1. 건폐율(建蔽率: building coverage)
대지면적에 대한 건물바닥면적인 건축면적 비율을 말한다.
이 비율은 지역에 따라 다르다.
자연환경을 보전하기 위한 녹지지역에서는 20% 이하,
주거전용지역에서는 50% 이하,
주거.공업지역 등 지역과 상관 없는 지역에서는 60% 이하이다.
건폐율은 각 건물용지에 최소한 공터를 많이 확보해 충분한 햇볕이 비치고 통풍이 되도록 하고
화재가 발생할 경우 옆 건물이 타는 것을 방지하고 재해시 피난하기 쉽도록 하기 위한 규정이다.
2. 용적률(容積率: floor area ratlo)
대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다.
대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 적용된다.
건축물을 높이 지어 일정한 땅에서 많은 터를 확보하고 동시에 도시 전체에도 공터를
만들기 위한 건축규정이다. 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 합친 면적이다.
자연녹지의 100평 대지에 건폐율 20%와 용적률 40%의 건물로 짓는다면
건물바닥면적은 20평으로..연면적은 40평 까지 가능하다는 예가 됩니다..
즉 20평으로 2층까지 지을수 있다는 예가 되지요..
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지역권 (地役權 easement) 
단어장에 추가
요약
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용익물권의 하나. |
설명
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전원 주택지 구입할 때 확인할 서류들(사도에 주의하자) 꿈의집짓기...
- 2007/11/05 10:55
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2089979/754619
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전원주택지 구입할 때 확인할 서류 그러나 변칙취득 방법도 있죠..현지인 명의로 해서...^^ ● 등기부등본
((전원주택 터잡기....사유(私有)도로에 주의하자! ))
글쓴이: 귀여운여인 번호 : 13
조회수 : 3362005.04.16 09:37
대지에 전원주택 짓기 구거(하수로연결로)등이 이미 있으므로 그로인한 추가 비용이 덜드는 장점도 있다.
그러나 대지는 공급에 한계가 있어 가격이 비교적 다른 땅에 비해 다소 비싸다고 할 수 있다.
논밭에 전원주택짓기 : 농지전용
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호화주택의 기준과 세금 꿈의집짓기...
- 2007/10/30 19:41
- http://blog.moneta.co.kr/jksunn/2057026/754619
1.단독주택
1)연면적(주차장 면적 제외)331제곱미터초과+시가표준액2500만초과
2)대지면적이662제곱미터초과+시가표준액2500초과
3)에스컬레이터.엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하 제외) 또는
67제곱미터 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 단독주택과
부속토지
2.공동주택
1구의 건물 전용 면적(공용면적 제외)이 245제곱미터초과(복층형은
274제곱미터)초과
*다가구주택은 한가구가 독립하여 거주할수 있도록 구획부분을 각각
1구의 독립된 주택으로 본다.
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1.고급주택이라함은 법마다 그 규정이 조금씩 다르지만,대체로
양도소득세;주택의 연면적이 264제곱미터이상이고 매매가액(실거래가
액)이 6억원을 초과하며 지방세 과세시가 표준액이 2천만원이상인 주
택 또는 수영장,엘리베이터등이 설치된 주택을 말하며
지방세;건물면적이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 지방세과세시가
표준액이 2500만원을 초과하는주택을 말합니다.
2.상기의 요건에 맞아 고급주택에 해당하는 경우
양도소득세는 1세대1주택 비과세 규정 적용이 제한적으로 적용되며
재산세는 별도의 세율로 과세되며 취득세는 일반건물의 5배가 중과세
되는등 각종 세금에 대해 중과세 됩니다.
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택지면적이 4백95㎡를 초과하고 건축연면적이 2백64㎡를 넘는 주택. 그러나 66㎡ 이상의 수영장이 설치되어 있거나 내부에 엘리베이터 또는 에스컬레이터가 설치되어 있는 주택은 이러한 택지면적 또는 건축연면적의 규정에 해당되지 않더라도 고급주택으로 본다. 또 고급주택의 기준을 갖추었더라도 상시 주거용에 사용되지 않고 자기 또는 그 가족이나 회사 임직원이 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 주택은 고급주택과는 별도로 별장으로 분류된다. 건설 및 주택관련 법률에서는 고급주택과 별장을 특별히 규정, 취득과 등록시 일반주택에 비해 중과세를 하고 있는데 이는 택지가 부족한데도 고급주택, 별장 등 호화주택이 난립하는 것을 막기 위한 것이다.
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