최근 강남 모아파트에 대한 의뢰를 받고 현장조사를 해 드렸는데 조사결과를 본 고객A씨는 한숨을 쉬면서 어제 계약을 했는데 필자가 조사해준 물건보다 동, 층, 집안상태도 안좋은데도 2천만원이나 더 주고 계약을 하였다고 했다.
더구나 부동산 중개사의 빨리 해야한다는 말만 믿고 집 상태도 확인하지 않고 계약금부터 입금을 해버렸고 나중에 집상태를 보니 마음에 들지 않았던 것이다.
고객 A씨는 단순히 2천만원을 더 주고 구입했다는 금전적 손실보다 제대로 알아보지 않고 중개사말만 믿고 선불리 계약을 했다는 불신감과 허탈감이 더 큰 상처로 남아버렸다.
그래서 오늘은 투자성공의 첫단추인 부동산 계약 잘 하는 비법을 소개하고자 한다.

손품 팔기 (사전조사를 먼저)
지피지기면 백전백승이라고 했는데 아무런 정보나 지식없이 덜렁 현장 부동산 방문부터 하면 속된말로 현장부동산에 휘둘릴 가능성이 아주 높아진다.
중개사분들은 거래가 성립되고 계약서를 작성할 때 나오는 중개수수료가 주 수입원이기때문에 찾아온 최대한 자신이 확보한 물건을 계약시키기 위하여 최선을 다할 수 밖에 없다.
중개사분들이 거래를 위하여 다소 과정되거나 오버하는 경향이 있지만 단순히 중개사 잘못으로 돌릴 것이 아니라 옥석을 가리지 못한 자신의 잘못도 있다는 점을 알아야 한다.
이렇게 최선을 다하는 중개사분들에 비하여 논리나 지식이나 경험이 부족한 일반인들이 아무런 준비없이 마주치게 되면 분위기에 휩쓸려 나중에 후회하는 계약을 할 가능성이 높다.
그렇기때문에 현장방문을 하기전에는 손품을 팔아서 인터넷을 통한 사전조사를 충분히 해서 지식과 정보를 습득하고 방향을 정한 후 현장으로 나가야 할 것이다.

발품 팔기(현장조사는 기본)
아무리 인터넷이 발달하고 정보의 바다에서 원하는 정보를 얻을 수 있다고 하더라도 막상 현장에 가보면 사전조사한 내용과 다를때가 많기때문에 반드시 발품을 팔아서 현장조사는 해야한다.
오르막길이 있거나 역세권이라고해도 진입로 위치가 잘못되어 불편하거나 소음에 노출이 되거나 동간간격에 좁거나 도로가 더 크는 등 사전조사와는 내용을 확인할 때가 많다.
중개사무소 방문할때는 그래도 동네에서 오래되고 평판이 좋은 곳을 찾아가는 것이 좋고 동네수퍼, 미장원, 떡집 등 동네주민의 의견을 들어보는 것도 도움이 된다.
손품과 발품 모두 필수항목인 것이다.

중개사무소 방문은 최소
많은 분들이 중개사무소 방문을 쉽게 생각하는데 계약을 목적으로한 현장조사에서는 중개사무소 방문이나 연락은 신중할 필요가 있다.
중개사무소 방문을 하거나 연락을 하게되면 중개사는 거래를 위한 물건확인을 위하여 매매의사가 있는지, 어느 정도로 조정이 가능한지 집주인에게 연락을 하게 되는데 조사하는 사람은 나 한사람이지만 전화를 받는 주인은 여러곳의 중개사무소로 부터 연락을 받게 되며 결국 집주인은 매수자가 많아진 것으로 판단하고 호가를 올리거나 매물을 회수해 버린다.
특히 요즘같이 거래가 회복되는 상황에서는 이런 일들이 더욱 빈번히 발생하기때문에 내가 계약을 할 의사가 있을때 중개업소 방문하고 물건확안하고 집을 보러 가야 할 것이다.
그리고 중개사무소도 여러 곳 방문하지말고 1-2곳 정도 압축해서 진행하는 것이 좋다.

나의 약점을 알리지 마라
현장 중개사무소에 전화를 하거나 찾아갈때 자신의 이야기를 너무 많이 하는 것은 좋지 않고 오히려 역으로 이용당할 수 있으니 주의가 필요하다.
해외로 가야하기때문에, 일시적 2주택때문에 빨리 팔아야한다라고하면 이 손님은 빨리 팔아야하는 약점을 알기때문에 적정시세보다 더 많은 가격인하 조정을 요구받을 수 있다.
나는 아무것도 모른다, 나는 빨리 사야하는 상황이다, 반대로 빨리 팔아야할 상황이다 라는 등 자신이 이용당할 수 있는 이야기는 하지 않는 것이 좋다.

계약 전에는 한번 더 확인
계약을 하게되면 모든 상황이 종료되며 다시 돌이킬려면 위약금이 발생하기때문에 반드시 계약전에 적정시세, 권리관계 등을 충분하고 냉정한 고민을 하고 판단을 해야한다.
계약 후 24시간 이내면 계약해제를 할 수 있다는 분들이 있는데 전혀 사실과 다르며 한번 계약을 하면 상황종료가 되기때문에 자신이 없다면 섣부른 계약은 금물이다.
만약 자신이 없는 상황에서 계약을 하게되는 경우라면 특약사항에 24시간 이내 계약해제 요구시 위약금 없이 계약해제 가능하다는 내용을 추가하는 것도 좋다.

전문가도움은 필수
세상에 믿을 사람없기에 전문가도 100% 믿어서는 곤란하지만 그래도 부동산지식과 경험이 나보다는 더 많은 분들이기에 의견수렴을 하는 것이 좋다.
만약 내의견과 일치하지 않는다면 객관적으로 비교분석해서 전문가 의견이 타당하다면 원점에서 재검토를 해야할 것이며 내 의견이 더 타당성이 있다고 판단되면 가족의견 한번 더 들어보고 판단하는 것이 좋다. 요즘 부동산포털에 무료상담실 코너가 잘 되어있어서 돈 드는 것도 아닌데 왜 먼저 계약하고 잘 했냐, 어떻게 해야하느냐 등 순서가 뒤바뀐 질문은 하지 않았으면 좋겠다.
적어도 계약전에 전문가 의견을 수렴해서 실패확률을 줄여야 할 것이다

1가구 1계좌 시대라는 말이 나올 정도로 펀드 투자는 보편화됐다. 그만큼 이번 정부의 펀드 세제혜택 대상자는 광범위하다. 그러나 당장 20일 적립식으로 국내 주식형 펀드에 자금을 넣는 투자자가 은행에 별다른 통보없이 불입하면 그 금액은 소득공제 대상에서 제외되는 등 주의할 점도 많다. 알쏭달쏭한 펀드 세제 혜택에 대해 문답식으로 풀어봤다.

-내 펀드 세제혜택 받을 수 있을까.

“우선 자신이 가입한 펀드가 펀드 자산의 60% 이상을 국내 주식에 투자하는 주식형펀드인지 확인해야 한다. 또 한 번에 일정한 금액을 맡기는 거치식은 해당되지 않고 매달 일정금액을 내는 적립식 펀드만 가능한 만큼 거치식인지 적립식인지 확인해야 한다.”

-국내 주식형펀드를 거치식으로 부어놓은 투자자가 혜택을 받으려면 어떻게 해야 하나

“거치식으로 부어놓은 펀드를 해지하고 다시 적립식으로 가입하면 된다. 갱신 기간은 내년 말까지다.”

-기존 가입자도 대상이 되나.

“그렇다. 다만 자신이 적립식 펀드를 가입한 금융사에 전화 등을 통해 3년 이상 계약을 연장하겠다는 의사를 전달해야 한다.”

-과거 불입분도 세제 혜택 대상이 되나.

“아니다. 세제혜택을 받을 수 있는 기간은 계약 갱신일 이후 불입액부터 계산된다.”

-미가입자가 혜택을 받으려면 어떤 펀드에 들어야하나.

“내년말까지 적립식으로 국내 주식형 펀드에 3년 계약을 맺어 가입하거나 장기 회사채형 펀드에 가입하면 된다. 근로자, 자영업자 등 개인투자자는 모두 가입 자격이 있다.”

-장기 주식형펀드 투자자의 소득공제 혜택은.

“불입액의 일정비율(가입 1년차는 20%, 2년차 10%, 3년차 5%)에 대한 소득공제 혜택과 배당소득에 대한 비과세 등 2가지이며 분기별 300만원, 연간 12000만원까지만 혜택을 받을 수 있다.”

-장기 회사채형펀드 투자자가 받을 수 있는 세제혜택은.

“소득공제 혜택은 없다. 3년간 배당소득 비과세(농특세 비과세 포함) 혜택이 부여되며 대상은 2009년 12월 말까지 1인당 불입한도가 3년 간 총 3000만원까지만 가능하다.”

-부부가 각자 가입해 세제 혜택받을 수 있나.

“받을 수 있다. 만약 맞벌이 부부의 경우 소득공제 혜택이 2배로 늘어난다.

-적립식 펀드 계좌에 나눠서 투자해도 세제혜택이 가능한가

“그렇다. 한사람이 여러 금융사에 계좌를 개설해도 합산해서 혜택을 받을 수 있다. 그러나 세제혜택 대상은 전체 펀드계좌를 합한 금액이 1인당 분기별 300만원까지만 가능하다.”

-연봉 4000만원의 개인투자자가 3년간 적립식 주식형펀드에 투자해 최대로 받을 수 있는 소득공제액은.

“우선 연 1200만원씩 3년간 3600만원이 최대 소득공제 대상액이다. 계산해보면 3년간 모두 71만9000원의 소득공제 혜택을 받을 수 있다.”

-3년 이내에 세제 혜택 대상 펀드를 중도해지하면 어떻게 되나.

“가입기간 동안 받았던 배당소득 비과세 및 소득공제액을 모두 토해내야 한다.”

                                                                (출처: 쿠키뉴스)

 

- 지난 주 미증시는 리먼의 파산 이후 처음으로 주간 상승을 기록하면서 다우가 4.75% 상승한 8,852pt로 마감하였고 나스닥은 3.7%가 상승한 1,711pt를 기록하였습니다. 주간 내내 급등락을 반복하였던 시장이 그래도 주간 기준 상승으로 마감한 것은 시장이 어느 정도는 안정을 되찾고 있는 모습으로 봐도 무방할 것으로 생각됩니다. 하지만 발표되고 있는 경제지표들은 미국경기가 하강국면으로 진입하고 있다는 것을 나타내고 있어, 급반등보다는 현재 시점에서 반등을 모색할 가능성이 클 것으로 보입니다. 주말의 경제지표는 미국의 경기하강을 확인하는 모습이었지만 워렌 버핏이 주식을 매수할 타이밍이라는 말 한마디로 지수를 끌어 올리는 모양이었습니다. 개인적으로도 이같은 의견에 동조하고자 합니다. 장기적으로는 지금의 지수는 매수하기에 충분히 매력적인 지수대라고 생각합니다.

 

- 지난 주 우리시장은 미국발 금융불안에 경기후퇴 우려마저 겹치면서 3년만에 1,200선이 붕괴면서 주간 2.73% 하락한 1,180pt로 마감하였습니다. 주초에는 이틀 연속 상승하면서 단기랠리에 대한 기대감을 가지게 하였지만 잇따른 미국의 경기지표 악화와 외환시장의 불안 등으로 인해 결국 하락마감하였습니다. 현재로서는 기술적인 분석도 의미가 없게 되었다고 보입니다. 한마디로 진정될 때까지 기다리는 것이 최선이라고 생각됩니다. 분명한 것은 지금의 지수는 워렌 버핏의 말처럼 탐욕을 부려도 괜찮을 시기라는 것입니다. 지금은 목표지수나 수익을 염두에 두기 보다는 장기적 관점에서 분할매수로 대응해야 할 시점으로 파악됩니다.