새해 경기전망에 대한 청탁을 받고 자료를 수집하던 중 삼성경제연구소(seri.org)의 한 보고서에서 ‘잃어버린 8년‘이란 흥미롭고도 비장한 문구를 발견했다. 잃어버린 8년은 ‘95년 1인당 국민소득 1만불을 달성한 이후 8년 동안 1만불 수준에 머물러 있는 우리의 경제상황(95년 10,823불, 02년 10,013불)을 일본의 ’잃어버린 10년‘에 빗대 패러디한 표현이다. 보고서에는 또 국민소득 1만불은 선진국이 아닌 개도국 수준이며, 생활의 기본요소인 의/식/주 중에서 의/식은 선진국 문턱을 넘어섰으나 주택은 자가보유율 54.2%로 일본의 1만불 시대인 62.4%보다 훨씬 낮다는 점을 지적하고 있다. 한편 삼성경제연구소는 2만불 시대에 도달하기 위한 과제로 국가리더십 발휘, 기업 활력 제고, 생산적 노사관계 구축 등 8가지를 과제로 꼽고 있었다. 부동산쟁이 입장에서 본다면 ‘부동산시장 안정‘이란 과제가 빠져 아쉬운 감이 있으나, 부동산이 경제의 큰 축을 담당하고 있긴 해도 미시적이고 개별분야인 탓에 무어라 항변하기도 어려운 입장이다.(혹시 그간의 부동산시장 불안으로 떼돈을 번 기업으로 부동산시장 안정을 거론하기가 다소 민망해서가 아닐까?) 어쨌거나 해가 바뀌었으니 우리 연애방에서도 지난 한 해 일반인들의 애간장을 녹이며 요동쳤던 부동산시장의 새해 전망을 종목별로 구분해 살펴보기로 하자. 올해의 경기를 예측하기 위해선 먼저 지난해 부동산시장의 전반적인 흐름을 돌아볼 필요가 있는데... 이곳저곳을 기웃거려보니 스피드뱅크(speedbank.co.kr)가 일목요연하게 잘 정리해 놓았던 터라 이를 주로 하고 건교부와 국민은행의 자료를 덧붙여 참조했다. 일반주택(아파트) 국민은행 조사에 따른 2003년 전국 집값은 평균 5.7% 오른 것으로 나타나 2002년(16.4%)에 비해 안정되었던 것으로 분석됐다. 전국의 집값 상승률로만 보았을 때 비교적 안정세를 나타냈음에도 불구하고 부동산시장 전반에 걸쳐 불안요소가 상존했던 것은 국지적 지역에서의 오름세가 극심했기 때문인 것으로 풀이된다. ▶전망 부동산시장의 불안이 지속될 경우 부동산공개념의 도입도 불사하겠다는 정책의지로 인해 2004년 주택시장은 투자자들의 관망세가 유지되는 가운데 약보합의 안정세가 예상된다. 지난 한 해 동안 전세가격의 약세가 지속되며 (아파트)매매가 대비 전세비율이 4.8% 포인트 하락했다는 점도 매매가를 끌어내리는 역할을 할 것으로 예상된다. 또한 부동산시장 외적으로 올해 가계대출 만기 도래액이 사상 최대(40조원)란 점도 경기침체, 신용불량자 급증 문제와 더불어 주택시장의 약세를 부채질 할 것으로 전망된다. 주상복합아파트 투기과열지구내 300세대 이상의 주상복합에 대해 7월부터 분양권 전매를 제한한 5.23안정대책이 오히려 투자를 부추겼고, 그간 강남에 집중되었던 투자가 분당 등 신도시로까지 확산됐다. 그러나 10.29안정대책으로 주택시장이 침체되자 주상복합아파트도 타격을 받아 연말에 분양한 주상복합아파트는 청약률 저하, 미분양 등의 어려움을 겪어야 했다.▶전망 올해 주상복합아파트의 전망도 밝지는 않다. 투기과열지구로 지정된 지역(주상복합의 입지특성상 거의 모든 지역)에서 20가구 이상을 공급하게 되면 일반아파트와 마찬가지로 청약통장을 사용해야 하고 청약자격 제한과 함께 분양권 전매가 금지된다. 또한 <건축물의분양에관한법률>에 의해 무주택자에게 우선 공급되며, 선분양시 분양보증이 의무화되고 관할 지자체장에게 분양승인을 받아야 한다. 따라서 타워팰리스와 같은 주상복합 신화의 재현은 어려울 전망이며 공급도 대폭 줄어들 것으로 예상된다. 재건축아파트 스피드뱅크에 따르면 올해 재건축아파트 변동률은 서울 17.29%, 경기 14.75% 오른 것으로 조사됐다. 특히 서울 재건축아파트는 기존아파트(9.07%) 연초대비 상승률에 비해 두 배에 가까운 높은 수치를 기록해 평당가도 일년 새 389만원이 올랐다. 경기지역 역시 재건축단지의 연초대비 상승률이 기존아파트 상승률 보다 높은 수치를 보였고 평당가로는 197만원이 오른 것으로 조사됐다. 그러나 10.29안정대책 발표 후에는 여타 종목에 비해 가장 극심한 하락폭을 기록하기도 했다. ▶전망 <도시및주거환경정비법(도정법)>이 ‘03년12월31일자로 개정.공포되어 조합원이라 할지라도 조합설립 인가일로부터 소유권보존등기 이전일까지는 명의변경이 어렵게 됐다. 이미 사업계획을 승인받은 경우와 도정법 부칙에서 정한 예외규정의 적용을 받을 경우에 한해 조합원 명의변경을 1회 허용하고 있지만 까다로운 조건을 충족시키기가 만만치 않다. 따라서 새해의 재건축아파트 시장은 더욱 침체될 것으로 전망된다. 분양권 연초 약세를 보이던 분양권 시장이 이사철을 고비로 시세가 상승하기 시작했다. 이후 강보합세를 보이던 분양권 시장은 소유권 이전등기 이전의 분양권 전매를 금지한 5.9안정대책으로 위기를 맞았으나 9.5안정대책 이후엔 대형평형 희소가치가 부각되며 오히려 9월 한 달 동안만 무려 2.5%가 오르는 강세를 보였다. 그러나 역시 10.29안정대책의 여파로 큰 폭의 내림세로 돌아서며 호가가 빠지기 시작했다. ▶전망 최근의 투자관행상 분양권은 가장 단기적인 투자가 이루어지는 종목으로 분류해 볼 수 있다. 흔히 치고 빠지는 P(프리미엄)장사가 바로 이 종목을 주무대로 삼을 만큼 분양권 시장은 소재에 민감하다. 따라서 10.29안정대책 이후 부동산시장이 실수요자를 중심으로 재편되면서 가장 먼저 타격을 받았다. 지난 연말에 이어 2004년에도 역시 부진을 면치 못할 것이며, 전매규제로 인해 앞으로는 부동산경기 선행지수로서의 역할도 마감해야할 처지에 놓일 것으로 전망된다. 토지 2003년 토지시장엔 신행정수도 이전, 고속철 개통 임박, 신도시 개발 등의 소재가 넘쳐났다. 따라서 참여정부가 갓 출범한 연초부터 신행정수도 후보지인 대전, 충남을 중심으로 거래가 활발히 이루어졌다. 2003년 1월 가격을 기준으로 전국 평균으로는 1.95%가 올랐으며, 대전은 4.78%의 급등세를 보였다. 토지의 용도별 구분에 의하면 녹지의 오름세가 전국 평균을 크게 상회했다. 특히 대전의 녹지는 전국 최고인 107.28을 기록했고, 수도권과 충북, 충남의 녹지도 평균지가를 높이는 데 일조했다. ▶전망 새해에는 10.29안정대책의 여파로 전체 부동산시장이 조정기를 거치겠지만, 토지시장만은 여전히 활기를 띨 것으로 예상된다. 4월의 고속철 개통, 신행정수도 이전 계획의 가시화, 주5일근무제 도입 등의 풍부한 호재를 바탕으로 충청권의 토지시장이 활발히 움직일 것으로 보여 부동산시장 내의 갈 곳 없는 자금을 끌어들일 것으로 보인다. 특히 지난해 상대적으로 오르지 못했던 관리지역 내 토지(기존 준농림지)가 투자자의 눈길을 끌 것으로 전망된다. 살펴본 바와 같이 갑신년 새해의 부동산시장은 지난해 말 10.29안정대책의 서슬에 움츠러들어 개별 종목에서 약세를 면치 못할 것으로 보인다. 그러나 두어 해 동안 재미를 보았던 투자자들과 이를 지켜보았던 일반인들은 당국의 눈치를 살펴가며 새로운 호시절을 도모하려 할 것이다. 부동산정보업체 스피드뱅크가 지난 11월 말 네티즌 9,512명을 대상으로 ‘앞으로 여유자금을 어떻게 운용하겠는가?`라는 설문조사를 벌인 결과, 응답자의 80%가 ‘그래도 부동산에 투자하겠다’고 대답한 것에서 힌트를 얻을 수 있다.(야후 등 여타 설문에서도 유사한 응답이 나왔다.) 따라서 부동산시장의 흐름이 전문가의 예측과 달리 투자자들의 심리에 의해 움직여왔던 최근 부동산시장의 현상을 고려해 본다면 올 한 해 당국-투자자간의 새로운 줄다리기도 배재할 수는 없을 것이다.

부동산 여유자금이 많아지고 투자처가 토지로 이동하면서, 특히 평당시세가 싸고 펜션 용도로 가능한 임야로 관심이 집중되어 가고 있습니다.

 

임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에 제약이 많이 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다. 또, 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.
첫째, 보전목적이 강한 보전임지
둘째, 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야
셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야
넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야
다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지
여섯째, 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자 비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다.

도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.
그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.
취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.
특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

그러나 산 좋고 물 좋은 곳이 그리 많지 않다.
또 무조건 강이나 호수가 가깝다고 좋은 것만도 아니다.
강이나 호수, 계곡 가까이에 건물이 있으면 장마나 홍수 때 물이 넘칠 위험이 있다. 더욱이 강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거리로서 적합하지 않다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진 위치면 적합하다.
산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.
최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고, 주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.
반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.
또 당 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.
산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.
이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.
동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.
강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.
이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.
또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.
겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.
늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.
자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.
특히 주변에 축산농가가 있거나 화학약품의 공장 등이 있다면 계절에 따라 바람을 타고 냄새가 실려 올 우려는 없는 지도 세심하게 살펴야 한다.
저지대에 위치한 전원주택은 위쪽에 축사나 농장등이 있을 경우 냄새뿐만 아니라 오염물질이 땅속에 스며들기 때문에 우물을 파더라도 깊이 파지 않으면 오염된 물을 마실 수 있다.

장기체류형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.
의료시설은 가까울수록 좋다.
갑작스런 돌발사태가 생기거나 위험한 일이 생겼을 때 의료시설을 바로 이용할 수 있는 위치여야 한다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.
토지 활용도가 가장 높고, 집짓기 좋은 땅의 모양은 정사각형이다.
그러나 근린생활시설 등을 고려할 때는 꼭 정사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한 것은 토지의 폭이다.
직사각형 부지의 경우 건물폭이 보토 8~10M정도는 확보되어야 하므로 부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.
부정형이라도 단점이 아니다.
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다.
건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다.
또한 연면적이 600평이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.
임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로 조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로 여건을 꼭 살펴야 한다.
만약 도로 여건이 여의치 않으면 진입도로 개설이나 도로 확장 등에 필요한 토지의 손실과 공사비용 등을 감안해서 매입금액의 경제성을 따져봐야 한다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.
용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.
이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양등을 확인한다.

현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.
특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.
개발은 땅만 사는 게 아니라, 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는 것을 의미한다.
그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업성공의 중요한 조건이다.
특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.
보수적이고 폐쇠적인 씨족 중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는 곳은 개발에 항상 민원이 따른다.
사전에 충분히 주민들과의 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을 수 있는 분위기를 조성하는 것이 무엇보다도 중요하다.

행정기관의 태도도 중요하다.
똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.
개발은 홀로서기가 안된다.
대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.
이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.

부동산 시장이 지난 3년간의 상승세를 마감하고 내년도에는 조정기내지 하향 안정세를 맞을것으로 전망된다.

양도세,보유세중과 및 주택거래신고제도입,주상복합전매제한등 투기억제정책시행과 주택거래허가제,주택담보대출총량제등초고강도 공개념대책이 예고되어 있기 때문이다.

게다가 그동안 집값폭등을 견인했던 금리도 상승세로 반전하고 부동산 거품붕괴우려도 높아져 주택시장이 계속해서 호황을 구가하기는 어려울 것 같다.

이미,소형평형의무비율확대,후분양제,조합원지위양도금지와 재건축개발이익환수제검토라는 정부규제의 직격탄을 맞은 일부 재건축아파트는 최고가대비 20%이상 떨어진 가격에 급매물이 속출하고 있다.

강남권 기존아파트도 다주택자 실망매물과 매수세 실종으로 거래가 두절되면서 가격약세현상은 당분간 지속될 것 같다.

한마디로 부동산시장이 긴동면기에 접어들고 상당기간 조정장세가 예견되는 만큼 내년도 투자전략도 환경변화에 따라 수정이 불가피해 졌다.

지금까지는 수익률극대화에 투자촛점이 맞춰졌다면 앞으로는 위험관리를 중시한 “안정위주의 투자자세”가 절대요구되는 시점이다.

즉,투자대상과 시기를 불문한 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 틈새시장과 저평가상품을 노린 보수적인 선별투자가 안전하다.

예컨대,정부규제가 집중되는 강남권아파트,재건축,분양권,주상복합을 투자목적으로 매입하는것은 피하는게 상책이라고 하겠다.

둘째, 부동산도 수익성과 환금성을 중시해 가급적 “작고 가벼운 상품”에 투자하는 것이 좋겠다.

불확실성시대에는 필요시 언제든지 현금화할수 있도록 유동성을 높이는게 중요하다.

셋째,미래의 금리인상에 철저히 대비하는 지혜가 요구된다.

당분간 저금리기조가 유지될 것으로 보이나 만약 내년중에 대출금리가 2~3%이상 급등할 경우 금리부담을 이기지 못한 매물이 쏟아질 가능성도 배제할수 없다.

금리급등시,여유자금투자자가 많은 강남권보다는 되레 실수요자와 주택가격대비 담보대출비 비중이 높은 강북권아파트 가격이 매물이 늘어나면서 급락할 가능성이 더큰 편이다.

넷째,정책 및 사회트랜드변화,각종개발재료등을 종합적으로 분석한 후 포트폴리오를 재조정하는 분산투자전략이 수익률에 도움이 된다.

특히,신도시,택지개발지구,도시계획변경,그린벨트해제,고속철및지하철개통,뉴타운지구,미군기지이전등 장기적이고 강력한 개발재료가 중첩되는 지역을 선택하는 것이 수익률의 최대 관건이 될 것이다.

예컨대,경부고속철개통은 고속도로보다 4배 이상의 경제적 부가가치창출효과가 있을것으로 예상돼 내년 4월 개통후 1시간이내에 서울 출퇴근이 가능한 천안,아산역 고속철역세권을 주목하자.

1964년 일본 신칸센 개통후 인구급증은 물론 집값과 땅값이 2~5배이상 급등한 사례는 참고할만하다.

다섯째,부자들을 종합적으로 벤치마킹 한다면 내재가치대비 저평가된 부동산에 장기투자하는 것이 성공투자의 지름길이다.

예컨대,현재로선 주택보다는 토지가 통계상 저평가 되었다고 볼수 있고 대지지분이 넓고 오래된 연립,다세대,다가구와 근린상가도 대표적인 저평가 상품에 속한다.

또한,토지이용및 거래규제가 점차 완화될 것으로 보이는 농지,과수원, 농가주택 과 택지개발지구내 상업 및 근생용지도 특급투자처로 부상할 것이다.

특히,농사짓기가 더 이상 힘들어지고 공장 및 물류창고 건축이 가능한 준농림지는 물론이고 진흥농지에서 해제될 가능성이 큰 수도권농지는 빠뜨릴수 없는 금맥투자이다.

또, 주5일근무제 시행을 앞두고 펜션,전원주택에 대한 투자도 계속 관심을 가질만하다.

끝으로,기존 임대주택사업자는 다주택자 중과대상에서 제외되고 취득세,양도세등 세제상의 혜택이 그대로 유지될 것으로 보인다.

이에따라,시중금리보다 높은 수익성이 보장되는 역세권소형아파트에 대한 임대주택사업은 노후대비 소액,장기투자로 여전히 매력적인 상품이 될것이다.

 

 우형달 님 씀